投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式研究

題 目： 投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式研究 學(xué) 院： 商學(xué)院 專 業(yè)： 會計學(xué) 姓 名： 張偉杰 指導(dǎo)教師： 董盈厚 完成日期： 2014年4月 畢業(yè)論文任務(wù)書畢業(yè)論文題目： 投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式研究選題意義、創(chuàng)新性、科學(xué)性和可行性論證：財政部于2006年頒布了新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)是本次準(zhǔn)則中新增的一項重要內(nèi)容，這一準(zhǔn)則規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)計量和后續(xù)計量。隨著我國經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，我國上市公司中采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)也逐漸增多。所以對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的研究也頗為重要。主要內(nèi)容： 本文介紹了投資性房地產(chǎn)和公允價值的相關(guān)理論，并在相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出我國采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)在應(yīng)用中存在的問題。然后具體給出選擇投資性房地產(chǎn)公允價值模式時需要考慮的因素，最后給出完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的對策。目的要求： 對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行分析，揭示投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用過程中存在的問題，進(jìn)而給出在選擇投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式時需要考慮的因素，最后提出完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的對策，以便企業(yè)能夠更好的選擇應(yīng)用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。計 劃 進(jìn) 度 ： 2013年11月14日 申報選題 2013年12月1日-6日 設(shè)計論文提綱、調(diào)查提綱、初 步收集資料、確定論文任務(wù)書 2013年12月10日-2014年1月20日 實習(xí)調(diào)查、撰寫論文 2014年1月21日 交論文和調(diào)研報告初稿 2014年1月24日- 3月 20 日 修改論文和調(diào)研報告 2014年3月21日- 4月23 日 定稿提交、調(diào)研報告 2014年5 月 14 日 論文答辯指 導(dǎo) 教 師 簽 字： 主管院長（系主任）簽字： 年 月 日遼 寧 大 學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計）指導(dǎo)記錄表論文題目投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式研究學(xué)生姓名張偉杰學(xué) 號100604115年級、專業(yè)10級會計學(xué)1班指導(dǎo)教師姓名董盈厚指導(dǎo)教師職稱教授所在院系商學(xué)院會計學(xué)第一次指導(dǎo)（對確定題目、畢業(yè)論文（設(shè)計）任務(wù)書的指導(dǎo)意見）：:“投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式研究”這一選題具體，很不錯；但是在具體的內(nèi)容中，大綱中每一部分的標(biāo)題中不要出現(xiàn)教材式的語言，所以把投資性房地產(chǎn)和公允價值等概念的內(nèi)容合并到相關(guān)理論基礎(chǔ)中，作為獨(dú)立的一部分；另外要在論文中處處體現(xiàn)“投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式”，所以修改大綱；同時在內(nèi)容中應(yīng)該增加“投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式存在的問題”這一內(nèi)容，這樣才能夠與下文的對策相呼應(yīng)。指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 2013 年 12 月 4 日第二次指導(dǎo)（對論文提綱的指導(dǎo)意見）：1、論文大綱的思路混亂，沒有邏輯性，應(yīng)該在第一部分提出相關(guān)理論之后，在第二部分對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行分析；2、在第三部分對目前，投資性房地長公允價值計量模式的應(yīng)用中存在的問題進(jìn)行闡述分析。指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 2013年12 月 5 日第三次指導(dǎo)（對初稿的指導(dǎo)意見）：1、第二部分的標(biāo)題改為“投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀”2、第六部分作為投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的未來展望，篇幅上有些欠缺，建議增加內(nèi)容或者將其標(biāo)題更改為“結(jié)束語：未來展望”更合適。3、初稿的字?jǐn)?shù)有點少，再增加一些字?jǐn)?shù)。4、按照標(biāo)準(zhǔn)的論文格式進(jìn)行整理指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 2014年 1 月23 日第四次指導(dǎo)（對修改稿的指導(dǎo)意見）：沒什么問題，把論文前置部分整理好，一起發(fā)過來。指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 2014 年 3 月 8 日第五次指導(dǎo)（對是否定稿、進(jìn)入答辯及其它指導(dǎo)意見）：可以定稿，答辯。指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 2014 年 4 月 23 日主管院長（主任）簽名 院系蓋章 年 月 日指導(dǎo)教師評語學(xué) 生：張偉杰 專 業(yè)：會計學(xué) 論文題目： 投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式研究 論文共 17 頁，設(shè)計圖紙 0 張。 指導(dǎo)教師評語：該同學(xué)的論文，針對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式問題進(jìn)行研究，選題具有一定現(xiàn)實意義。該文從我國投資性房地產(chǎn)和公允價值的相關(guān)理論入手，在對我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出了我國采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)中存在的問題，進(jìn)而給出了應(yīng)用投資性房地產(chǎn)公允價值模式需要考慮的因素，最后具體問題具體分析，提出了完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的解決對策。論文研究結(jié)論有一定的現(xiàn)實指導(dǎo)作用。論文結(jié)構(gòu)合理，層次分明，主題突出，論述比較完整。指導(dǎo)教師評分： 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日遼寧大學(xué)畢業(yè)論文（設(shè)計）成績評定單評閱人評語：評閱人評分：評閱人簽字： 年 月 日答辯委員會評語：院（系）畢業(yè)論文答辯委員會（小組）于 年 月 日審查了 屆 專業(yè)學(xué)生 的畢業(yè)論文。答辯委員會評語：答辯成績：答辯委員會成員：答辯委員會（小組）組長簽字： 年 月 日 畢業(yè)論文（設(shè)計）成績：評閱人評分：指導(dǎo)教師評分 ：答辯成績：總成績：院長（系主任）簽字： 年 月 日摘要公允價值模式是現(xiàn)代企業(yè)會計最新的一種計量模式，并且一直是業(yè)界爭論的焦點問題之一。我國房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，眾多企業(yè)將閑置資金投資于投資性房地產(chǎn)，因此，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式也就成為了一個重要的論題。然而，我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀況還不是很成熟，短期內(nèi)，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)選擇應(yīng)用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的情況還比較少見。但是從長遠(yuǎn)看，隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟以及各項會計準(zhǔn)則的逐步完善，加之考慮到投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式較之成本計量模式的眾多優(yōu)點，會有越來越多的企業(yè)選擇應(yīng)用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。在我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的背景下,采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,無疑會對企業(yè)財務(wù)報表產(chǎn)生重大有利影響。盡管存在這樣的優(yōu)勢，然而采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)可謂是屈指可數(shù)。這到底是什么原因造成的,當(dāng)前投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀究竟如何,投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式在應(yīng)用中究竟存在哪些問題，企業(yè)在選擇公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的過程中要考慮哪些因素,如何完善公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用,這是本文寫作的出發(fā)點和最終將要達(dá)到的目的。 本論文共分為6個部分： 論文的第一部分為投資性房地產(chǎn)和公允價值的相關(guān)理論。本部分將會對投資性房地產(chǎn)和公允價值的含義、計量方法、范圍及應(yīng)用條件進(jìn)行闡述；第二部分主要是對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行分析。具體來說，就是首先通過對投資性房地產(chǎn)的成本與公允價值計量模式進(jìn)行介紹與比較，然后分析了公允價值計量模式對公司的影響；第三部分將會對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用中存在的問題進(jìn)行具體的分析；第四部分中提出應(yīng)用投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式需要考慮的因素；第五部分則提出了完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的對策；在論文的最后將對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式做出一個未來展望。關(guān)鍵字：投資性房地產(chǎn) ；公允價值 ；成本模式 AbstractThe fair value pattern is the latest modern accounting measurement model, and has been the focus of the argument. Real estate prices rising in our country, many enterprises will idle funds to invest in the investment real estate, therefore, the investment real estate fair value measurement model has become an important topic.However, the imperfection of the current real estate market development in our country, in the short term, may not have too many enterprises choose to apply to the investment real estate fair value measurement model for subsequent measurement. But in the long run, as the real estate market gradually mature and gradually improve the accounting standards, and considering the investment real estate fair value measurement model of many advantages compared with the cost measurement model, there will be more and more enterprises choose to apply to the investment real estate fair value measurement model for subsequent measurement.Under the background of the real estate market is on the rise in our country, using the fair value of an investment real estate for subsequent measurement, will no doubt have significant beneficial effects on corporate financial statements. However, using the investment real estate fair value for subsequent measurement of few enterprises. This exactly is what reason is caused, the current application status quot of the investment real estate fair value measurement model, the investment real estate fair value measurement model in the application of what exactly is the problem, the enterprise in the choice of the investment real estate fair value measurement model for subsequent measurement of what factors to consider in the process, how to perfect the application of the fair value pattern to the investment real estate, this is the starting point of this article writing and will eventually reach the goal.This thesis is divided into six parts: the first part of the thesis of fair value for an investment real estate and relevant theory. This section will be on the fair value of investment property and meaning, measurement methods, scope and application of the conditions set forth;The second part is mainly to the investment real estate fair value measurement model application status are analyzed. This part, first of all, the cost of an investment real estate through the introduction and compared with those by the fair value measurement model, and then analyzes the fair value measurement model of the influence of the company; The third part of the investment real estate fair value measurement model application problems that exist in the specific analysis; The fourth part put forward the application of the investment real estate fair value measurement model in consideration; The fifth part puts forward the countermeasures of perfecting the investment real estate fair value measurement pattern; At the end of the paper is the sixth part of an investment real estate fair value measurement model in the future.Key words:Investment real estate ； fair value； the cost modelIII目 錄序 言1一、相關(guān)的理論基礎(chǔ)21. 投資性房地產(chǎn)22. 公允價值3二、投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀51. 成本計量模式和公允價值計量模式的概念52. 公允價值計量模式對企業(yè)的影響分析6三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用中存在的問題81. 使用公允價值計量模式的條件苛刻82. 選擇公允價值計量模式增加企業(yè)成本83. 公允價值計量模式的后續(xù)所得稅納稅處理復(fù)雜94. 公允價值計量模式導(dǎo)致企業(yè)利潤波動9四、投資性房地產(chǎn)公允價值計價模式選擇時需要考慮的因素101. 企業(yè)自身的發(fā)展階段與資本結(jié)構(gòu)特點102. 企業(yè)自身盈利能力的要求113. 加快企業(yè)國際化進(jìn)程的需要11五、完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的對策121. 完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的理論框架122. 建設(shè)規(guī)范有序的房地產(chǎn)交易市場123. 提高企業(yè)會計準(zhǔn)則與稅法的協(xié)同性124. 提高會計從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平并加強(qiáng)外部監(jiān)管13結(jié)束語13參考文獻(xiàn)15致 謝17序 言為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要以及更好地做到與國際會計準(zhǔn)則實現(xiàn)趨同，財政部在2014年1月26日發(fā)布了企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號公允價值計量。與此前2006年新企業(yè)會計準(zhǔn)則的頒布時只引入公允價值這一計量模式相比，企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號的發(fā)布，則意味著公允價值在金融工具、投資性房地產(chǎn)等具體部分的應(yīng)用情況更加清楚明了了。眾所周知，由于采用公允價值可言更好的提高會計信息的相關(guān)性及可靠性，所以公允價值一直以來都是會計理論界中被討論的一個熱點和難點問題。此次頒布的會計準(zhǔn)則第39號，在明確曾經(jīng)模棱兩可的公允價值應(yīng)用問題的基礎(chǔ)上，無疑是與國際會計準(zhǔn)則更進(jìn)一步的趨同。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則作為2006年新企業(yè)會計準(zhǔn)則中新增的內(nèi)容，將企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的土地使用權(quán)和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)反映。同時還提出了可以運(yùn)用公允價值模式對其進(jìn)行后續(xù)計量的規(guī)定，這無疑是又將公允價值推向了一個應(yīng)用的風(fēng)口浪尖。然而，在我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的背景下，采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，無疑會對企業(yè)財務(wù)報表產(chǎn)生重大影響。但是，事實上，真正采用投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的企業(yè)卻寥寥無幾，這究竟是什么原因造成的呢？投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式研究一、相關(guān)的理論基礎(chǔ)1.投資性房地產(chǎn)1.1投資性房地產(chǎn)的含義投資性房地產(chǎn)，是針對于房地產(chǎn)眾多品類當(dāng)中的一部分而言，具有其獨(dú)有的特點。財政部頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)（2006）中對投資性房地產(chǎn)的定義是這樣的：投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或二者兼有而持有的房地產(chǎn)。1.2投資性房地產(chǎn)的特征1.2.1投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的一種經(jīng)營活動方式投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這本質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，盡管其增值收益通常與市場供求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素相關(guān)，但其目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)而從事的經(jīng)營活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入的一種方式。1.2.2投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面不同于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展變革，企業(yè)持有的房地產(chǎn)在以前僅僅是用作自身經(jīng)營管理、作為生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售之外的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或者增值收益的系列活動方式，甚至成為某些個別企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。這種情況下，就需要將企業(yè)所擁有的這部分特殊用途的房地產(chǎn)單獨(dú)作為一項資產(chǎn)反映在財務(wù)報表中，以便與自用的廠房、辦公樓等房地產(chǎn)和作為存貨（已建完工的商品房）的房地產(chǎn)加以區(qū)別，從而更加清晰地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力，這就是所謂的“投資性房地產(chǎn)”。1.2.3投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式投資性房地產(chǎn)在會計核算中有成本計量和公允價值計量兩種后續(xù)計量模式。企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)中規(guī)定：企業(yè)在一般情況下應(yīng)該采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，只有在滿足一定條件下才能夠使用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。1.3投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)是一種企業(yè)為了賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。1.3.1已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)通俗的理解是企業(yè)以經(jīng)營租賃的方式出租土地使用權(quán)以賺取租金的一種方式。1.3.2持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)就是投資性房地產(chǎn)范疇內(nèi)的“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)”。在我國的會計實務(wù)中，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的情況其實非常少見。1.3.3已出租的建筑物對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中不免要自行建造廠房以為日常生產(chǎn)經(jīng)營提供場所，在不斷的發(fā)展變化中也會出現(xiàn)將原有的，即現(xiàn)在閑置不用的廠房等房屋建筑物以經(jīng)營租賃方式出租的情況；而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將自行建造或開發(fā)活動完成后的房屋建筑物用于出租以賺取租金的情況均可以視之為投資性房地產(chǎn)的范疇之內(nèi)。需要注意的是，企業(yè)會計準(zhǔn)則中明確規(guī)定，自用的房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)以及按照國土資源部規(guī)定劃分的閑置的土地以及企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)等均不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇之內(nèi)。2.公允價值1.2.1公允價值的含義公允價值一直以來都是會計界爭論和關(guān)注的焦點。國際會計準(zhǔn)則委員會(IASC)給出的明確的公允價值的定義是:“在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債結(jié)算的金額?！倍S著我國財政部在2014年1月26關(guān)于印發(fā)企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號-公允價值計量的通知的公布，我國會計界爭論已久的公允價值終于有了明確的定義。企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號公允價值中，對公允價值定義的相關(guān)描述是:“公允價值，是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負(fù)債所需支付的價格?！睆墓蕛r值的“新定義”以及具體的文件中可以發(fā)現(xiàn)，公允價值要求交易雙方對于交易對象的相關(guān)信息的認(rèn)知情況是是對稱的，交易進(jìn)行的條件是自愿，所以這是一項公平的交易。也就是說，尋找到交易雙方都能夠滿意并且認(rèn)同的利益平衡點以達(dá)到公允、公平，是公允價值計量的根本目的所在。1.2.2公允價值的計量方法作為五種會計計量屬性之一的公允價值，在對相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行計量時，按照熟悉交易的雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者負(fù)債時的交易金額作為公允價值。然而在我國當(dāng)前的市場機(jī)制下，只能夠利用相關(guān)的數(shù)據(jù)和其他信息進(jìn)行估值。企業(yè)以公允價值計量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債，使用的估值技術(shù)主要包括市場法、收益法和成本法。（1）市場法市場法是一種既簡單又有效的估值方法。它是利用當(dāng)前市場條件下相同或類似的資產(chǎn)、負(fù)債或資產(chǎn)和負(fù)債組合的價格以及其他市場的相關(guān)交易信息進(jìn)行估值的方法。然而，市場法其實有一個潛在的前提條件，即它需要一個活躍的交易市場，就房地產(chǎn)交易市場來說，房地產(chǎn)交易越頻繁、商品種類越多，在對公允價值進(jìn)行評估時就相對容易的多。（2）收益法收益法是房地產(chǎn)交易市場中經(jīng)常用到的一種將未來金額轉(zhuǎn)換長單一現(xiàn)值的估值技術(shù)，通俗的說也就是對未來凈收益進(jìn)行估計的方法。由于我國資本市場的不完善性，很多企業(yè)對于收益的認(rèn)知還停留在賬面價值的層面上，所以多收益法的認(rèn)知程度還較低。但是隨著國內(nèi)資本市場的不斷成熟、健全，收益法也會相應(yīng)的得到廣泛的應(yīng)用。（3）成本法成本法就是重置一項或幾項相關(guān)資產(chǎn)時所需要支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額的一種估值技術(shù)。在市場信息不健全、房地產(chǎn)交易市場不活躍的情況下，成本法師隊公允價值進(jìn)行估值的首選。企業(yè)在對相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行公允價值計量時應(yīng)當(dāng)選用上述一種或多種估值技術(shù)，同時也應(yīng)當(dāng)考慮各估值結(jié)果的合理性，最終以選取在當(dāng)前情況下最能代表公允價值的金額作為公允價值。1.2.3公允價值的適用范圍及條件（1）公允價值適用的范圍國際上財務(wù)報表內(nèi)外幾乎所有的交易、事項和情況都運(yùn)用公允價值進(jìn)行確認(rèn)、計量和報告。而我國最新頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號公允價值計量（財會【2014】6號）中在原有金融工具、投資性房地產(chǎn)、企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性交易的基礎(chǔ)上增加了存貨、股份支付、租賃和職工薪酬、企業(yè)年金基金等的公允價值應(yīng)用。（2）新會計準(zhǔn)則的公允價值應(yīng)具備的三個條件公允價值的計量必須滿足一定的條件，基本準(zhǔn)則第四十二條中明確指出：企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的性質(zhì)、特征、風(fēng)險以及公允價值計量的層次對該資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行恰當(dāng)分組，并按照組別披露公允價值計量的相關(guān)信息。其三個主要條件是：第一，有序交易和市場：企業(yè)以公允價值計量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債，應(yīng)當(dāng)假定市場參與者在計量日出售資產(chǎn)或者轉(zhuǎn)移負(fù)債的交易，是在當(dāng)前市場條件下的有序交易；第二，市場參與者：企業(yè)以公允價值計量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債，應(yīng)當(dāng)采用市場參與者在對該資產(chǎn)或負(fù)債定價時為實現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)利益最大化所使用的假設(shè)；第三，對資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行公平交易：企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)交易性質(zhì)和相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的特征等，判斷初始確認(rèn)時的公允價值是否與其交易價格相等。 所選本段文字引用于企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號公允價值二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀1成本計量模式和公允價值計量模式的概念2006年新頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中分離出來以進(jìn)行單獨(dú)的計量和核算?！耙酝顿Y為目的”也是投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的根本差異?，F(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)在會計核算的后續(xù)計量中有兩種計量模式：成本計量模式和公允價值計量模式。成本計量模式和公允價值計量模式這兩種計量模式在初始計量時，都是遵循歷史成本原則，也就是按照投資性房地產(chǎn)在取得時的實際成本進(jìn)行初始計量，其賬務(wù)處理模式基本相同，只是使用的明細(xì)科目不同。然而，兩種計量模式的的不同之處在于：首先，成本計量模式，要按期計提折舊或攤銷，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備；其次，企業(yè)若選擇公允價值計量模式，則不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或者攤銷，而是在資產(chǎn)負(fù)債表日，以投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，并將公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。同時值得注意的是，采用公允價值計量模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)不需要計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)可以采用成本計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，也可以采用公允價值計量模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種后續(xù)計量模式對其所持有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。而且，企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定選用，不得隨意變更。 本段所選文字引用于企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)相比于成本計量模式，公允價值計量模式則具有嚴(yán)苛的使用條件，也就是說需要同時滿足以下兩個條件的企業(yè)才能夠采用公允價值計量模式對投資性房地進(jìn)行后續(xù)計量：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對其所擁有的投資性房地產(chǎn)的公允價值能給做出科學(xué)、合理的估計。2公允價值計量模式對企業(yè)的影響分析投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇，必定由兩種計量模式帶來的一系列財務(wù)、會計影響所決定。企業(yè)的所有者權(quán)益、利潤水平、資產(chǎn)負(fù)債水平在不同的計量模式中會有很大差異，從而會對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、成本費(fèi)用支出、以及后期經(jīng)營的不確定性等各方面帶來不同程度的影響。2.1對會計信息的影響對于理性的投資人來講，一項土地使用權(quán)或建筑物若不存在增值的空間與可能，則不會將其作為投資性房地產(chǎn)。此時成本計量模式的局限性就體現(xiàn)出來：相對于歷史成本信息，公允價值的信息則更多地反映出市場對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債水平或整體財務(wù)狀況的系統(tǒng)評價情況。鑒于近年來我國房地產(chǎn)市場的波動情況，如果企業(yè)將投資性房地產(chǎn)的價值仍然按照原賬面價值進(jìn)行反映，則財務(wù)報表中揭示的信息是以不變的歷史成本進(jìn)行計量后的結(jié)果，如此則不具有會計信息所要求的相關(guān)性和可靠性，這便大大降低了會計信息的質(zhì)量。然而，投資性房地產(chǎn)若采用公允價值模式進(jìn)行計量，利潤的信息含量會更加豐富。對于企業(yè)而言，不僅增強(qiáng)了會計信息質(zhì)量的相關(guān)性和可靠性，同時也大大提高了企業(yè)的會計信息與國際市場的可比性，從而更加有利于國際投資機(jī)構(gòu)對國內(nèi)企業(yè)的評判與認(rèn)可。此外，尤其對上市公司而言，豐富的利潤信息可以反映企業(yè)管理層受托責(zé)任的履行情況，檢驗其作出的持有或者處置投資性房地產(chǎn)決策的正確性。2.2對財務(wù)指標(biāo)的影響公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的市場價格變動將成為利潤波動的決定性因素，增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，同時也會影響到許多其他重要的財務(wù)指標(biāo)的變化，尤其是涉及到評定企業(yè)盈利能力的一系列指標(biāo)，比如：凈利潤、凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)負(fù)債率等。這些都會影響報表使用者對企業(yè)價值變化的判斷，增加其分析財務(wù)報告的難度。具體的影響情況見下表2.1：表2.1 公允價值模式下投資性房地產(chǎn)公允價值上升對企業(yè)重要財務(wù)指標(biāo)的影響財務(wù)指標(biāo)總資產(chǎn) 凈資產(chǎn)凈利潤凈資產(chǎn)收益率資產(chǎn)負(fù)債率影響增加增加增加增加或減少減少公允價值模式下，若投資性房地產(chǎn)公允價值上升，首先會使得資產(chǎn)負(fù)債表中的投資性房地產(chǎn)期末賬面價值增加，從而使總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)增加；其次反映在在利潤表中則是“公允價值變動損益科目”本期發(fā)生額增加，最終是凈利潤增加。由于企業(yè)資產(chǎn)的增加，從而企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率會減少。但是由于凈利潤和凈資產(chǎn)均有所增加，所以凈資產(chǎn)收益率的增減程度則取決于兩者的變化幅度大小。2.3對經(jīng)營決策的影響采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量對企業(yè)經(jīng)營決策的影響主要體現(xiàn)在一下幾方面：2.3.1對融資的影響。如表2.1所示，公允價值計量模式下的投資性房地產(chǎn)賬面價值增加，使得總資產(chǎn)增加，資產(chǎn)負(fù)債率降低，這意味著債權(quán)人或投資者對于企業(yè)償債能力的肯定和信心的增加，從而有利于企業(yè)融資，幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。2.3.2稅收負(fù)擔(dān)增加。與成本計量模式下的抵稅效果相比，由于投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式時不再計提折舊或進(jìn)行攤銷，使得公司當(dāng)期費(fèi)用減少的同時雖然提高了賬面利潤，但是，從機(jī)會成本的角度看，原有的成本計量模式下折舊或攤銷能夠享受到的稅前扣除，而公允價值模式下稅盾效應(yīng)明顯減弱，者便會引起企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的加重。2.3.3成本費(fèi)用增加。選擇投資性房地產(chǎn)公允價值的首選條件是活躍的公開市場，但鑒于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不完全成熟性，公開的市場報價通常難以取得，為此對投資性房地產(chǎn)選用公允價值模式進(jìn)行計量的企業(yè)需要每年聘請專業(yè)獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)對其所擁有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價值的評估，這樣一來就會增加一定的成本費(fèi)用。三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用中存在的問題通過上文的具體分析，我們可以看出采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量可以比較真實客觀的反映該投資性房地產(chǎn)的真實價值，但是企業(yè)在選用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的過程中，仍然出現(xiàn)了很多問題，這些問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1.選用公允價值計量模式的條件苛刻財政部頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)中明確規(guī)定：企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本計量模式也可以采用公允價值模式計量，但是企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值計量模式進(jìn)行后續(xù)計量，也就是說一家企業(yè)只能采用一種模式對所擁有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，而不能夠同時采用兩種計量模式。由此可見，企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)只是簡單的規(guī)定了選用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的方式，但是卻沒有考慮實際情況，更沒有考慮投資性房地產(chǎn)持有者的持有目的。2.選擇公允價值計量模式增加企業(yè)的系列成本費(fèi)用相對于選擇歷史成本計量模式，選擇公允價值計量模式時，公允價值的獲取成為了關(guān)鍵所在，比如聘請專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)等來確定公允價值信息就會增加企業(yè)的系列成本費(fèi)用，從而導(dǎo)致很多企業(yè)不愿意選擇這種計量模式。公允價值的獲取條件的首選是活躍的公開市場報價，受到中國房地產(chǎn)市場的不完善的影響，公司想要持續(xù)可靠的取得房地產(chǎn)的公開市場報價并非易事，大多數(shù)公司無法從公開的交易市場取得公允價值，因此他們就必須采取其他方式，如聘請專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)來獲取公允價值，與采用成本模式相比，企業(yè)會付出更多的時間和精力，且還要發(fā)生額外的評估費(fèi)用。3.公允價值計量模式的后續(xù)所得稅納稅處理復(fù)雜按照目前稅法的規(guī)定，在成本計量模式下新企業(yè)準(zhǔn)則和稅法的處理程序基本一致。但是采用公允價值計量模式時，新準(zhǔn)則和稅法的處理方式就要很大的區(qū)別：會計上確認(rèn)公允價值變動損益稅法卻不確認(rèn)；稅法確認(rèn)投資性房地產(chǎn)折舊或攤銷在稅前扣除，但會計不扣除；處置投資性房地產(chǎn)時，會計按照當(dāng)時的公允價值計算處置損益，但稅法按照歷史成本加折舊或攤銷，加處置成本后計算處置所得，這些差異在企業(yè)所得稅匯算清繳時都要做相關(guān)的納稅調(diào)整，由此便增加了會計的核算程序和難度。另外，企業(yè)對其所持有的投資性房地產(chǎn)以公允價值進(jìn)行后續(xù)計量時，既需要按稅法規(guī)定的折舊年限計算調(diào)整折舊額，同時因?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值與賬面價值的差額計入了當(dāng)期損益，還需要對該項損益進(jìn)行納稅調(diào)整，并且隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值的不斷變動，納稅調(diào)整額也將發(fā)生相應(yīng)的變化。可見，采用公允價值計量模式，所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性均會有大幅度的增加。4.公允價值計量模式導(dǎo)致企業(yè)利潤的波動企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)中規(guī)定，企業(yè)選擇對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式后，不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，以及計提相關(guān)的減值準(zhǔn)備，這就的虛增了企業(yè)的資產(chǎn)，從而間接的降低了企業(yè)的成本；此外，企業(yè)要會計期末按照公允價值與賬面價值的差額調(diào)整當(dāng)期損益。近期中國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，因此一般情況下都會增加企業(yè)的資產(chǎn)。在以上兩者的共同影響，會導(dǎo)致企業(yè)的利潤顯著提高。這也就意味著以上兩個因素對企業(yè)利潤的影響較大，也就是說只要房地產(chǎn)市場發(fā)生變動，企業(yè)的利潤必定會發(fā)生波動。目前，中國的房地產(chǎn)市場還不夠成熟，雖然政府出臺了一些“限價”、“限購”等相關(guān)政策，但是我國房地產(chǎn)的市場價值仍然還處于持續(xù)升溫的狀態(tài)，這就導(dǎo)致企業(yè)的投資性房地產(chǎn)的公允價值可能會發(fā)生大幅度變動，進(jìn)而影響企業(yè)的利潤。投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式要求企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日將投資性房地產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為公允價值，并且將兩者之間的差額計入“公允價值變動損益”反映在利潤表中，從而引起利潤總額及凈利潤的變化。因此，在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)對企業(yè)利潤的影響主要體現(xiàn)在“公允價值變動損益”這一會計科目上，如下表3.1所示的7個采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的上市公司中，金融街（000402）的公允價值變動損益對利潤的影響程度最大，即：公允價值變動損益占利潤總額的比重為33.44%，可見，如果沒有選擇對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價值模式進(jìn)行計量，金融街2012年的利潤總額只能是目前數(shù)值的2/3。另外可以看到，勝利股份（000407），如果沒有采用公允價值計量模式，2012年公司的虧損情況可能會更加嚴(yán)重。本表所列示的其他幾家上市公司的投資性房地產(chǎn)的公允價值變動對利潤的影響也均有不同程度的體現(xiàn)，只是程度沒有前兩者劇烈。表3.1 2012年投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益對利潤總額的影響 單位：元公司名稱公允價值變動損益利潤總額比例（%）金融街（000402）1,224,908,653.053,663,488,360.0333.44%寧波銀行（002142）-3,753,000.005,098,041,000.00-0.07%勝利股份（000407）30401000.40-163,201,903.28-18.63%國脈科技（002093）3,231,360.0080,446,456.304.02%金宇車城（000803）50000.0010,300,102.130.49%泛海建設(shè)（000046）16,675,346.44966,568,663.311.73%昆百大A（000560）19,188,559.49213,827,517.748.97%數(shù)據(jù)來源：相關(guān)上市公司2012年年度財務(wù)報告。四、投資性房地產(chǎn)公允價值計價模式選擇時需要考慮的因素1.企業(yè)自身的發(fā)展階段與資本結(jié)構(gòu)特點擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)都面臨著對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量時在成本計量模式與公允價值計量模式之間進(jìn)行選擇的問題。這一問題的選擇與企業(yè)所處的發(fā)展階段有著直接必然的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展都要經(jīng)歷地產(chǎn)開發(fā)、自持經(jīng)營和地產(chǎn)金融三個階段。目前我國地產(chǎn)行業(yè)整體主要出于第二個階段的發(fā)展、完善階段。在第一個階段中，地產(chǎn)企業(yè)主要是進(jìn)行項目開發(fā)，以項目出售獲得利潤為主要的經(jīng)營模式，而購買所開發(fā)項目的也大都以物業(yè)自用為目的，所以投資性房地產(chǎn)在地產(chǎn)行業(yè)的第一個階段并不活躍，幾乎所以企業(yè)都會選擇成本計量模式。第二階段則不同，地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了一定時間的發(fā)展后，自身具備了一定行業(yè)經(jīng)驗和資金積累，使之轉(zhuǎn)向大項目發(fā)展或者轉(zhuǎn)向多項目開發(fā)，這時，就會有部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)做投資性房地產(chǎn)，也就出現(xiàn)了公允價值的后續(xù)計量選擇。第三階段，隨著企業(yè)的快速成長，地產(chǎn)企業(yè)就已經(jīng)步入成熟、穩(wěn)定的發(fā)展階段，市場也相對的成熟起來，持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)都會選擇公允價值的后續(xù)計量模式，其優(yōu)勢所在上文已經(jīng)提到。2.企業(yè)自身盈利能力的要求由于我國近十年，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，企業(yè)在對自身持有的投資性房地產(chǎn)選用公允價值計量模式后，基于目前的會計原則，將會極大的提高利潤和凈資產(chǎn)。如果企業(yè)在對自身利潤預(yù)估不樂觀，而又希望能夠避免當(dāng)期會計利潤為負(fù)時，可以在房地產(chǎn)發(fā)展良好的前提下，選用公允價值計量模式，改善公司當(dāng)期盈利狀況，保持公司良好形象。當(dāng)然，不可忽略的是由于會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的不可逆向轉(zhuǎn)換的要求，公允價值計量模式選擇對公司未來盈利能力帶來的不確定性。公允價值計量模式一旦選用，后續(xù)持有投資性房地產(chǎn)的期間將無法再次使用同樣手段調(diào)節(jié)公司的盈利。變更計量模式能夠提高企業(yè)會計凈利潤，但僅僅是對原有的投資性房地產(chǎn)價值的再確認(rèn)，是對賬面價值的調(diào)整，本質(zhì)上是增加了企業(yè)的資產(chǎn)，同時也有稅負(fù)的增加。企業(yè)同時也要對行業(yè)的發(fā)展走向有科學(xué)的判斷。在市場總體趨勢較好的情況下，企業(yè)對所持有的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式能夠得到溢價，從而對企業(yè)的財務(wù)狀況有正向作用。一旦行業(yè)受到重大影響，發(fā)展受挫，公司投資性房地產(chǎn)則會在后續(xù)期間的評估中，價值不斷減少，從而對公司各項財務(wù)指標(biāo)造成反向影響，且難以主動控制。3.加快企業(yè)國際化進(jìn)程的需要一個企業(yè)在由最初的創(chuàng)業(yè)期到不斷的發(fā)展穩(wěn)定階段，國際化將會是其發(fā)展的必然的方向。而與此同時，財務(wù)會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的趨同也是一個必然的過程。目前，在國內(nèi)及香港、紐交所上市的公司越來越多，立足于此，廣大的上市公司就必須提供具有公允價值的財務(wù)報告給國際投資者，向投資者提供國際統(tǒng)一口徑的公允價值信息，唯此才會在國際市場上得到充分的了解和認(rèn)可。五、完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的對策1.完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的理論框架體系財政部制定了企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號公允價值計量其主要目的是為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，規(guī)范企業(yè)公允價值計量和披露，提高會計信息質(zhì)量。自2014年7月1日起在所以執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的企業(yè)范圍內(nèi)施行，并且鼓勵在境外上市的企業(yè)提前執(zhí)行。在公允價值的新會計準(zhǔn)則的頒布以前，沒有公允價值的具體準(zhǔn)則、理論基礎(chǔ)不夠完善，導(dǎo)致了實際操作中缺乏規(guī)范統(tǒng)一，價格信息獲取得難度較大的基礎(chǔ)上，公允價值的應(yīng)用散見于各項具體準(zhǔn)則中，且計量方法等的依據(jù)沒有明確統(tǒng)一的規(guī)定，使得公允價值計量缺乏理論支持。因此，企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號公允價值計量的頒布，這也就意味著，很多以前對公允價值應(yīng)用過程中模棱兩可的問題有了具體明確的規(guī)范，公允價值計量準(zhǔn)則的頒布是進(jìn)一步完善了投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的理論框架體系的一個新開始。2.建設(shè)規(guī)范有序的房地產(chǎn)交易市場投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式需要在一個規(guī)范有序的房地產(chǎn)交易市場中運(yùn)行，因此，監(jiān)管部門需要盡快規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，完善房地產(chǎn)交易市場的信息披露機(jī)制。要建立一個規(guī)范的房地產(chǎn)交易平臺，加強(qiáng)對房地產(chǎn)交易活動和交易信息披露的管理，改變當(dāng)期的混亂秩序，增加房地產(chǎn)交易價格的透明度，構(gòu)建房地產(chǎn)價值信息的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，充分披露房地產(chǎn)市場行情的動態(tài)發(fā)展，為企業(yè)獲取準(zhǔn)確有效的房地產(chǎn)公允價值信息提供有利條件，從而能夠有效地降低企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的成本。3.提高企業(yè)會計準(zhǔn)則與稅法的協(xié)同性對投