物業(yè)全程介入管理-做好物業(yè)管家的基礎(chǔ).ppt

做好管家的基礎(chǔ) -物業(yè)管理全程介入,目標(biāo)一、全程介入的意義 目標(biāo)二、如何選擇介入的最佳時(shí)機(jī) 目標(biāo)三、前期介入的操作目標(biāo) 目標(biāo)四、發(fā)展商與物管公司的“階段角色” 應(yīng)對策劃 目標(biāo)五、策劃超前介入的價(jià)值,第一目標(biāo) 全程介入的意義,意義a、 最大限度地減少物業(yè)投入使用后的遺留問題 意義b、 能夠全面掌握有關(guān)物業(yè)的信息 意義c、 為后期管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),第二目標(biāo) 介入的最佳時(shí)機(jī)選擇,目標(biāo)a、 早中晚介入的特性 早期介入：是指物業(yè)管理公司在項(xiàng)目可行性研究階段 即開始介入； 中期介入：則是在項(xiàng)目施工階段開始； 晚期介入：在工程基本結(jié)束準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收和接管時(shí)介 入被看做為。,目標(biāo)b、 介入的最佳時(shí)機(jī),1、從物業(yè)管理角度就各項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整、修正； 2、從物業(yè)管理角度，對小區(qū)之規(guī)劃及建設(shè)（包括土建、給排水、電力、消防、景觀、公共配套以及智能化系統(tǒng)）分期提交物業(yè)管理規(guī)劃建議書； 3、設(shè)計(jì)利于物業(yè)管理有關(guān)的營銷推廣計(jì)劃。它包括：物業(yè)管理費(fèi)用、物業(yè)管理賣點(diǎn)、服務(wù)差異化賣點(diǎn)、服務(wù)促銷計(jì)劃、營銷人員的物業(yè)管理培訓(xùn)計(jì)劃等。,目標(biāo)C、 全面介入的工作設(shè)定,物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是銷售工作開始以前。為了配合銷售，物業(yè)管理專家應(yīng)該在售前完成的工作是： 1、明確服務(wù)內(nèi)容 2、明確設(shè)備設(shè)施 3、確定組織構(gòu)架 4、明確財(cái)務(wù)預(yù)算（即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)） 5、完成管理份額 6、完成所有合同文本 7、協(xié)助樓盤銷售。包括為售樓員提供物業(yè)管理培訓(xùn)及咨詢、提供宣傳圖片和企業(yè)標(biāo)識(shí)并指導(dǎo)物業(yè)人員型形象展示等。 8、培訓(xùn)銷售人員物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)主臨時(shí)公約,選擇適當(dāng)?shù)男问綄κ褂萌说姆?wù)與“以人為本“的管理,一、治安管理 1、流動(dòng)人口管理 2、車輛管理,二、環(huán)境衛(wèi)生管理 一般按以下方面管理，對違反規(guī)定者，依情節(jié)采取教育、警告、出發(fā)等措施予以處理。 (原則盡量不使用命令句，用表示代替） 1、禁止隨地吐痰，亂丟垃圾臟物； 2、禁止不按政度規(guī)定私養(yǎng)寵物； 3、禁止亂搭亂建及亂堆放建筑材料； 4、禁止從樓上拋灑雜物、污水； 5、禁止在物業(yè)設(shè)施上亂涂亂畫。,三、園林綠地管理 一般按以下方面管理，對違反規(guī)定者視情節(jié)以教育、警告、出發(fā)等措施予以處理。 1、禁止砍伐攀折花木、手摘花果； 2、禁止用樹木晾曬衣物； 3、禁止在綠地上傾倒污水垃圾； 4、禁止在綠地園林中私設(shè)廣告牌； 5、禁止車輛穿越綠地； 6、禁止隨意攀爬園林小品。,四、裝修管理 裝修管理 （一）物業(yè)管理中的服務(wù) 常規(guī)性服務(wù) 保潔服務(wù)； 保安服務(wù)； 修繕服務(wù)。 特約服務(wù) 特約服務(wù)是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)使用人的要求而進(jìn)行的特殊服務(wù)。,（二）對房屋本體及附屬設(shè)備的管理 房屋本體的指導(dǎo)使用 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對物業(yè)使用人的指導(dǎo)大致有以下幾方面： 使用功能； 裝修； 制止私搭亂建 房屋及附屬設(shè)備的運(yùn)行維護(hù) 房屋本體維護(hù)。一般來說，房屋本體的維護(hù)有以下內(nèi)容： 1 查勘； 2 鑒定； 3 養(yǎng)護(hù)； 4 維修管理。 附屬設(shè)備運(yùn)行維護(hù)。對于房屋附屬設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)，應(yīng)包含以下幾方面內(nèi)容： 1 設(shè)備的運(yùn)行操作； 2 設(shè)備養(yǎng)護(hù)； 3 設(shè)備維修管理。,二、物業(yè)管理中的服務(wù),1、常規(guī)性服務(wù) 保潔服務(wù)； 保安服務(wù)； 修繕服務(wù)。 2、特約服務(wù) 特約服務(wù)是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)使用人的要求而進(jìn)行的特殊服務(wù)。,三、對房屋本體及附屬設(shè)備的管理,1、房屋本體的指導(dǎo)使用 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對物業(yè)使用人的指導(dǎo)大致有以下幾方面： 1、使用功能； 2、裝修； 3、制止私搭亂建,2、房屋及附屬設(shè)備的運(yùn)行維護(hù) 1）房屋本體維護(hù)。一般來說，房屋本體的維護(hù)有以下內(nèi)容： 1 查勘； 2 鑒定； 3 養(yǎng)護(hù)； 4 維修管理。 2）附屬設(shè)備運(yùn)行維護(hù)。對于房屋附屬設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)，應(yīng)包含以下幾方面內(nèi)容： 1 設(shè)備的運(yùn)行操作； 2 設(shè)備養(yǎng)護(hù)； 3 設(shè)備維修管理。,第三目標(biāo) 前期介入的操作目標(biāo),目標(biāo)a、 物業(yè)管理應(yīng)提前介入銷售推廣 目標(biāo)b、 提前建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系 目標(biāo)c、 提前進(jìn)行物業(yè)設(shè)備的全面接觸 目標(biāo)d、 提出有效的設(shè)備修正意見 目標(biāo)e、 提前介入地盤的監(jiān)理工作 目標(biāo)f、 提前學(xué)習(xí)設(shè)備操作與管理 目標(biāo)g、 收集整理于設(shè)備有關(guān)的各項(xiàng)文件與資料 目標(biāo)h， 建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò),第四目標(biāo) 發(fā)展商與物管公司的“階段角色”應(yīng)對策劃,策劃a、立項(xiàng)決策階段學(xué)習(xí)角色 策劃b、規(guī)劃設(shè)計(jì)施工安裝和竣工驗(yàn)收階段專家（配角）角色 策劃c、銷售入住階段實(shí)施主角,第五目標(biāo) 超前介入價(jià)值提升策劃,