企業(yè)培訓(xùn)_某知名企業(yè)推銷培訓(xùn)九連環(huán)實訓(xùn)寶典6

商品房銷售培訓(xùn)問題70-8270小修、中修、大修包括哪些內(nèi)容？答：根據(jù)京房修字1994第521號文件規(guī)定，大修工程是指：需牽動或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程。中修工程是指：需牽動或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或少量設(shè)備，但保持原房(或設(shè)備)的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程。小修工程是指：即使修復(fù)房屋(或設(shè)備)在使用過程中其構(gòu)部件小的損壞，以保證房屋(或設(shè)備)原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。具體內(nèi)容可參照京房地修字1998第799號文，京房地修字1999第601號文及京房地修字1999第930號文等。 71小區(qū)的停車費是按什么標(biāo)準(zhǔn)收取的？小區(qū)停車費：機動車按每月每輛大型車210元、小型車150元，準(zhǔn)機動車按各區(qū)縣制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。祥見區(qū)、縣物價局制定物業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)一覽表72居民應(yīng)該交納哪些垃圾處理費用，如何交納？住戶需交納垃圾的清掃、清運、處理等三項費用。保潔費：196號文件規(guī)定，由住戶向物業(yè)管理公司交納，每月每戶標(biāo)準(zhǔn)在2-5元之間，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣物價部門制定。其服務(wù)內(nèi)容為房屋及小區(qū)保潔。垃圾清運費：根據(jù)市物價局、財政局頒布的關(guān)于調(diào)整委托清運費及垃圾消納場管 理費收費標(biāo)準(zhǔn)的通知(京價收字1999第三產(chǎn)業(yè)53號)的規(guī)定：居民生活垃圾外運費為每戶每年30元，由產(chǎn)權(quán)人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。服務(wù)內(nèi)容是環(huán)衛(wèi)部門從小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站將垃圾運到垃圾消納場。生活垃圾自理費：根據(jù)北京市人民政府辦公廳1999年第68號文件北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市環(huán)衛(wèi)局等部門制定的北京市征收城市生活垃圾處理費實施辦法(試行)的通告的規(guī)定：本市居民應(yīng)交納生活垃圾處理費，標(biāo)準(zhǔn)為每戶每月3元。按規(guī)定辦理暫住證的來京人員，每人每月2元。費用由街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會收取，該費用主要用于城市生活垃圾的處理。73物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任如何劃分業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護，由有關(guān)供水、供電、供氣及通迅單位負責(zé)，維修養(yǎng)護費由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。但是，物業(yè)管 理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。 74業(yè)主委員會應(yīng)如何成立？業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，其合法權(quán)益受國家法律保護。業(yè)主委員會的宗旨是維護本物業(yè)的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒 適、文明的環(huán)境。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可連選連任。業(yè)主委員會由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強，有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔(dān)任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。業(yè)主委員會委員名額的分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有業(yè)權(quán)份額的多少。具有較多業(yè)權(quán)份額的業(yè)主，在業(yè)主委員會中應(yīng)占較多的委員名額；但分散業(yè)主權(quán)也應(yīng)占有相應(yīng)比例的委員名額。如某物業(yè)30%業(yè)權(quán)為分散的業(yè)主，則在委員會中30%的委員應(yīng)由這些分散的業(yè)主推選。第一屆業(yè)主委員會由物業(yè)管理行政主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦業(yè)主委員會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。 75小區(qū)綠化面積的標(biāo)準(zhǔn)是多少？綠化環(huán)境是居住空間質(zhì)量的重要標(biāo)志，它不僅有著凈化空氣、豐富景觀的作用，同時也是居民的交往空間和活動場所，打破了多年單元住宅那種“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的局面，增進了鄰里的交往，擴大了“家”的范圍。按國家有關(guān)規(guī)定，對小區(qū)綠化環(huán)境的選擇有四點標(biāo)準(zhǔn)：1、小區(qū)要封閉管理。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務(wù)的，增進居民的領(lǐng)域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。2、 要有足夠的綠化面積。新區(qū)住宅建設(shè)的綠地率不低于30%，舊區(qū)不低于25%，綠地指標(biāo)組團不低于0.5平方米/人，小區(qū)不小于1平方米/人；同時綠地還要有充足的日照時間，滿足居民區(qū)活動的要求，所以成片的綠地就應(yīng)滿足不少于1/3的面積在標(biāo)準(zhǔn)的日照覆蓋范圍之外。3、綠地應(yīng)接近居民住宅，以便觀賞使用。4、綠地空間應(yīng)包含一定數(shù)量的活動場地(如兒童游戲場)，并布置坐椅、鋪裝地石等設(shè)施，以滿足居民休息、散步、運動、健身的需要。 76公共區(qū)域的水電費如何攤銷？對于高檔住宅，根據(jù)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法(國家計委、建設(shè)部1996第266號文件)的規(guī)定：公共區(qū)域的能源費用可以計入物業(yè)管理成本，作為物業(yè)管理費的構(gòu)成部分。對于普通住宅，公共區(qū)域的水電費，不能單獨作為收費項目進行收費，但可按建筑面積的比例分攤給各住戶，在收取各住戶水電費時一并計取。但是，小區(qū)的路燈費用不能由住 戶承擔(dān)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定，將路燈移交給市路燈管理處統(tǒng)一維護管理。 77我正準(zhǔn)備裝修房屋，物業(yè)管理公司向我收取裝修押金，還要交納裝修管理費，這合理嗎？關(guān)于裝修管理的問題，市建委、市國土資源和房屋管理局頒布過多個文件予以規(guī)范，綜合起來，有以下幾個要求：物業(yè)管理公司有權(quán)對住戶的裝修進行監(jiān)督管理；住戶裝修時，必須向物業(yè)管理公司申報，經(jīng)批準(zhǔn)后實施；住戶裝修時，不得拆改房屋的承重結(jié)構(gòu)，不得挪動各種管線；為了保證住戶按照規(guī)定裝修，不破壞承重結(jié)構(gòu)等，物業(yè)管理公司可以收些押金，事后應(yīng)及時 退還；物業(yè)管理公司收取裝修管理費，沒有依據(jù)。 78我是一個普通小區(qū)的居民，除了要交給物業(yè)管理公司清潔費外，還要交給環(huán)衛(wèi)局垃圾清運費，交給居委會垃圾處理費，怎么有這么多收費？住戶需交納垃圾的清掃、清運、處理等三項費用：清潔費：196號文件規(guī)定，由住戶向物業(yè)管理公司交納，每月每戶的標(biāo)準(zhǔn)在2-5萬元 之間，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣物價部門制定。其服務(wù)內(nèi)容為房屋及小區(qū)保潔。垃圾清運費：根據(jù)市物價局，財政局頒布的關(guān)于調(diào)整委托清運垃圾托運費及垃圾消納場管理費收費標(biāo)準(zhǔn)的通知(京價收字1999第253號)的規(guī)定：居民生活垃圾外運費為每戶每年30元，由產(chǎn)權(quán)人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。服務(wù)內(nèi)容是環(huán)衛(wèi)部門從小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站將垃圾運到垃圾消納場。生活垃圾處理費：根據(jù)北京人民政府辦公廳1999年第68號文件北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市環(huán)衛(wèi)局等部門制定的北京市征收城市生活垃圾處理費實施辦法(試行)的通知的規(guī)定：本市居民應(yīng)交納生活垃圾處理費，標(biāo)準(zhǔn)為每戶每月3元，按規(guī)定辦理暫住證的來京人員，每人每月2元。費用由街道辦事處和鄉(xiāng)，鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會收取，該費用主要用于城市生活垃圾的處理。79進行房產(chǎn)評估是需準(zhǔn)備的材料 1)房屋產(chǎn)權(quán)資料a、房地產(chǎn)使用權(quán)證b、土地所有權(quán)證c、房屋買賣契(2)他項權(quán)利說明(3)房產(chǎn)位置圖(4)房產(chǎn)技術(shù)檔案(5)房產(chǎn)經(jīng)濟檔案 80應(yīng)當(dāng)選擇什么樣的評估機構(gòu)？據(jù)有關(guān)規(guī)定，“申請設(shè)立房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員和規(guī)定的注冊資本”，具有經(jīng)營資格的估價機構(gòu)、由房地產(chǎn)管理本么根據(jù)專業(yè)人員狀況、經(jīng)營業(yè)績和注冊資本評出不同等級。不同等級的評估機構(gòu)可承攬業(yè)務(wù)的地域范圍及價值數(shù)額不同。因此在選擇事務(wù)所時，除了要查驗經(jīng)營資格外，還應(yīng)要求事務(wù)所出示等級資格證書，根據(jù)等級可以對該事務(wù)所的業(yè)務(wù)水平有個大概了解。由于各評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、工作經(jīng)驗、人員素質(zhì)也有議定差異，因此要委托信譽度較高的機構(gòu)。 81房地產(chǎn)價格評估的程序是怎樣的？估價程序一般包括：接受估價委托；明確估價基本事項；擬定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；選定估價方法進行計算；確定估價結(jié)果；撰寫估價報告；估價資料歸檔。82二手房交易在什么情況下需要進行房地產(chǎn)估價？ (1)購買房屋時可能需要房地產(chǎn)估價交易雙方當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時，房地產(chǎn)管理部門如果認為明顯低于房地產(chǎn)價值，會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的房地產(chǎn)進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。此外，交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進行評估價作為交易價格的參考。(2)進行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，是評估可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失折建筑物的價值。(3)申請抵押貸款時需要房地產(chǎn)估價向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進行估價，借款人為了證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。(4)遇到征地和房屋拆遷時，需進行補償估價(5)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛