房地產(chǎn)板塊及其投資策略.ppt

,房地產(chǎn)板塊及其投資策略,以滬深兩市主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、銷 售的A股上市公司為板塊成員。 板塊龍頭股萬科A(000002),房地產(chǎn)板塊,中國房地產(chǎn)的發(fā)展史,房地產(chǎn)板塊的特點(diǎn),房地產(chǎn)市場分析,關(guān)于房地產(chǎn)的一些趣說,房地產(chǎn)投資策略,1979,1991,1999,2007,2010,第一階段：,中國房地產(chǎn)市場萌芽階段,中國房地產(chǎn)的發(fā)展史,03,1979年開始經(jīng)濟(jì)體制改革,1980年4月 鄧小平提出 “出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設(shè)想,拉開了住房制度改革的序幕。,1991,04,1986年1月，國務(wù)院召開城鎮(zhèn)住房制度改革問題座談會,住房制度改革正式啟動,1988年4月，中華人民共和國憲法規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。,最早一批被改革開放之風(fēng)洗禮的城市,創(chuàng)下三天一層樓的“深圳速度”的深圳國貿(mào)大廈,南國土壤：八十年代中期的廣州、深圳等,1979,1980,1986,1988,1958,1991,真正意義上走上了市場化的發(fā)展之路,供求關(guān)系不合理 虛假繁榮,可以說，海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，中國的房地產(chǎn)才在陣痛中。,1989年以“海南”房地產(chǎn)泡沫破裂為標(biāo)志的中國房地產(chǎn)嚴(yán)冬如期而至。,探索階段：炒作與調(diào)整,1978,1991,1999,2007,2010,第二階段：,1992年鄧小平同志的南巡講話 房地產(chǎn)開始迅速發(fā)展起來 掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮,炒作最嚴(yán)重區(qū)域： 北海、大亞灣、海南等地,炒作期,繁榮,調(diào)整期,蕭條,負(fù)增長,亞洲金融危機(jī),1993,1994,1997,1998,1991,1999,炒作期,繁榮,調(diào)整期,蕭條,1998年停止住房實物分配，實行住房貨幣化。,暴風(fēng)雨來臨后的沉寂期,房地產(chǎn)快速發(fā)展階段,1978,1991,1999,2007,2010,第三階段：,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,市場 回暖,宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展 房地產(chǎn)泡沫已得到控制 房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖,中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的發(fā)展時期,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,2001年， 投資投機(jī)狂潮開始出現(xiàn),關(guān)鍵詞： 北京申奧成功 溫州炒房團(tuán) 正式成為WTO成員,漲幅 迅速,溫州炒房團(tuán),從2000年開始溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業(yè)。“溫州的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模相當(dāng)于江西一個省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過100萬多一點(diǎn)。”在炒透本地樓市后，溫州人開始大規(guī)模向外擴(kuò)張，這就有了“溫州購房團(tuán)”。,火車炒房團(tuán),飛機(jī)炒房團(tuán),2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,全面 恢復(fù),2002年，土地市場規(guī)范化政策出臺 招標(biāo)拍賣掛牌出讓住宅用地,2003年關(guān)鍵詞：地王 別墅供地 SARS,2003年3月，SARS爆發(fā)，短暫”寒冬“出現(xiàn),2003年2月，國土資源部叫停別墅供地，低密度住宅成”搶手貨“,2004年，房價大漲,2004年關(guān)鍵詞： 土地拍賣 加息（9年來第一次加息） 個人集資建房,房地產(chǎn)熱潮從北京上海一線城市向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,繁榮 景象,2006年，一個字“漲”,2006年關(guān)鍵詞： 加息 國六條:限制外資買房 金融業(yè)開放,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,2007年，瘋狂地暴漲,2007年關(guān)鍵詞： 地王頻出 上市籌資 宏觀調(diào)控：新法規(guī),2007年是瘋狂的一年。 房價完成了在這一輪中國經(jīng)濟(jì)景氣周期中的沖頂表演，各大房地產(chǎn)商競相圈地和上市籌資。,但到下半年，此前屢屢收獲甚微的宏觀調(diào)控終于讓這只停步下來的舞鞋放慢了節(jié)奏，市場觀望情緒濃厚，房價企穩(wěn)。,給予房地產(chǎn)開發(fā)商更沉重打擊的是，資本市場的機(jī)會窗基本關(guān)閉，被大量的土地儲備吸干了現(xiàn)金的一些開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的局面。,房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段,1978,1991,1999,2007,今,第四階段：,2008,2010,2009,2008年，寒流 下跌 低谷,2008年關(guān)鍵詞： 土地市場降溫 中介倒閉 上市“流產(chǎn)” 銷量萎縮 降價促銷,2008,2010,2009,2009年，需求重新釋放 樓市火爆,2009年關(guān)鍵詞： 救市效果初顯 成交量回升 全面回暖 房價普漲 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 投資客增多,中國房地產(chǎn)市場 從安居時代到投機(jī)時代,房地產(chǎn)板塊的特點(diǎn), 房地產(chǎn)板塊是擁有公司數(shù)量最多的A股行業(yè)板塊之一，會頻繁的進(jìn)入投資者的視野和投資組合。目前已有100多家左右主營為房地產(chǎn)開發(fā)的A股上市公司。 房地產(chǎn)行業(yè)的冷暖變遷不僅直接影響這些上市公司的業(yè)績和股價的表現(xiàn)，還會帶動一些房地產(chǎn)對應(yīng)的上下游板塊。上游板塊有銀行、建材、水泥、鋼鐵、機(jī)械、有色金屬板塊。下游板塊有建材、家居、裝修、家電，還包括一些物業(yè)管理公司。所以說房地產(chǎn)板塊是A股市場的風(fēng)向標(biāo)之一！ 整個房地產(chǎn)板塊又可以進(jìn)一步劃分為開發(fā)商品住房類地產(chǎn)、開發(fā)租售寫字樓商業(yè)地產(chǎn)，還有一部分經(jīng)營園區(qū)開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)。雖說都是賣房子，但三種地產(chǎn)公司盈利模式還是有所差別，這也決定了投資者在選股操作時關(guān)注點(diǎn)也完全不同。,房地產(chǎn)市場分析,一、今年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)： 首先表現(xiàn)房地產(chǎn)銷售形式非常好，房地產(chǎn)銷售面積達(dá)到歷史最高的水平，商品房銷售的增長速度不僅僅是高于去年。 二、房地產(chǎn)業(yè)趨勢的分析和看法： 房地產(chǎn)目的投資的回升對上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起到的積極的作用，從整個房地產(chǎn)企業(yè)的投資積極性看，管理的開發(fā)面積、新開工的面積都開始回升。開發(fā)商企業(yè)的租金非常的充裕，房地產(chǎn)資金來源已經(jīng)和去年全年持平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的來源，無論是增長速度還是資金總量來講，房地產(chǎn)明年還是保持增長。,謝百三：房地產(chǎn)在中國無可替 代 ，投資樓市比較安全,2012年09月21日復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場研究中心主任謝百三現(xiàn)場開講，講述了中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下的房地產(chǎn)走勢。“中國近期經(jīng)濟(jì)形勢有些困難，但是長期看好，綜合房地產(chǎn)目前在中國的不可代替性以及剛性需求的旺盛，房地產(chǎn)的調(diào)控所面臨的困難還是很大。” 謝百三認(rèn)為，當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)面臨著較大的困難，歸其原因主要有三點(diǎn)：第一是出口不好；二是投資下降，國家喊著要經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，鼓勵大家把錢投資到各個領(lǐng)域，可是在中國，食品、高鐵、汽車等等行業(yè)都相繼出問題，風(fēng)險太高，只有投資房地產(chǎn)是比較安全的；三是百姓消費(fèi)能力不強(qiáng)?！耙驗槔习傩崭静桓蚁M(fèi)，人們要考慮教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、房子等等問題?！辈贿^在謝百三看來，中國經(jīng)濟(jì)長期依然看好。對于調(diào)控的困難，謝教授認(rèn)為，這主要是因為引起房價上漲的原因并沒有得到徹底的解決。“每年有很多人進(jìn)城，這些人都需要房子。其實每一個反對房價上漲的人都是房價上漲的因素?！敝x百三表示，房地產(chǎn)占據(jù)城市財政收入絕大比例。另外，不斷新發(fā)貨幣、剛性需求、改善需求旺盛等也繼續(xù)推動著房地產(chǎn)發(fā)展，這些都沒解決好的情況下，中國房地產(chǎn)調(diào)控所面臨的困難還是很大的。,黃金周表現(xiàn)不給力 房地產(chǎn)板塊跌幅居前,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易旺季“銀十”遇上加長版黃金周，并沒有像開發(fā)商預(yù)期的那樣成交量大幅攀升，反而出現(xiàn)下滑的狀況。 10月8日，房地產(chǎn)板塊低開低走，截至午間收盤，房地產(chǎn)板塊跌1.58%，跌幅居前，大盤個股幾乎全線飄綠。房企四巨頭“萬保金招”，有三家股票下跌產(chǎn)2%。招商地產(chǎn)跌3.17%，保利地產(chǎn)跌2.97%，萬科A跌2.97%。樓市成交量的不景氣，對于市場信心的打擊非常大。 “十一”黃金周已經(jīng)結(jié)束，從各地樓市成交數(shù)據(jù)來看，成交量并不理想。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止到10月6日，2012年國慶假期前7天，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量僅為212套。另據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月1日至3日，廣州共成交353套，和去年同期的835套相比減少482套，同比大跌57.7%。深圳樓市9月30日成交25套，10月1日成交10套，2日成交2套，3日當(dāng)天成交僅1套。,傳統(tǒng)的交易旺季“銀十”遇上8天的假期，并沒有給樓市帶來好機(jī)會。武漢樓市似乎進(jìn)入了“休假”狀態(tài)。武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從10月1日到10月4日，武漢新建商品住房日成交量分別為227、229、208、175套。日均成交量不足210套，不及7月份日均450套成交量的一半，為半年來日均成交量最低點(diǎn)。評論：對于相關(guān)開發(fā)商而言。武漢樓市成交量的下跌，將影響其后期在中部地區(qū)的布局，而相關(guān)的股票走勢也將首次影響產(chǎn)生波動。 三大因素助推板塊上漲 從消息面來看，區(qū)域金融創(chuàng)新改革以及房地產(chǎn)的一些利好消息是刺激近日房地產(chǎn)板塊持續(xù)上漲的重要因素。繼溫州以及深圳金融改革創(chuàng)新后，昨日又有天津地產(chǎn)金融創(chuàng)新傳聞稱，天津?qū)⒂谙轮艹雠_地產(chǎn)金融創(chuàng)新政策，房地產(chǎn)信托投資基金、住房抵押貸款證券化、商用房地產(chǎn)抵押貸款證券化等將成為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的方向。天津地產(chǎn)股濱海發(fā)展、海泰發(fā)展和天津松江受此消息刺激強(qiáng)勢漲停。,一季度GDP同比增長8.1%，低于此前8.4%的市場預(yù)期，創(chuàng)下2009年二季度以來新低。從流動性角度看，上周公布的一季度GDP數(shù)據(jù)超預(yù)期下行，使投資者對貨幣政策寬松預(yù)期升溫。同時，3月新增信貸額突破1萬億元，1季度新增信貸達(dá)到2.46萬億元，似乎在一定程度上印證了投資者目前的看法。有分析人士預(yù)計未來央行仍有可能采取一系列放松貨幣的舉措，如下調(diào)存款準(zhǔn)備金率甚至是下調(diào)利率。在這一背景下，受流動性影響較大的房地產(chǎn)板塊將最先受益。 從估值角度看，目前有房地產(chǎn)板塊較低的估值對資金存在吸引力。從橫向比較來看，同2011年同期19.20倍的市盈率比較，目前房地產(chǎn)板塊15倍的市盈率(TTM，整體法剔除負(fù)值)處于較低水平。因此，近期該板塊的上漲可能有估值修復(fù)的因素存在。事實上，這一估值修復(fù)過程始于今年年初，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自年初以來，房地產(chǎn)板塊累計漲幅21.94%，漲幅排名行業(yè)板塊第二位，僅次于有色金屬行業(yè)。,策略方面，對于房地產(chǎn)二季度表現(xiàn)，國金證券給予行業(yè)“看好”評級。統(tǒng)計局公布的3月房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，新開工如期負(fù)增長，房地產(chǎn)投資增速明顯回落，但國金證券認(rèn)為，這有利于減弱地產(chǎn)的政策預(yù)期，有利于地產(chǎn)股估值水平提升。未來開發(fā)貸和非股權(quán)融資環(huán)境也有望好轉(zhuǎn)，維持地產(chǎn)股反轉(zhuǎn)判斷，推薦受益整合和資金支持的一線公司和區(qū)域龍頭股。,2012年度房地產(chǎn)行業(yè)投資策略：估值定底 房價定時,政策、估值、房價是決定房地產(chǎn)板塊走勢的三個重要因素。政策中性至少延續(xù)到明年上半年甚至全年，在此判斷下，估值定底（短期反彈之底），房價定時（中期反轉(zhuǎn)之時）。 政策:中性延續(xù)，難言放松房價是檢驗此輪房地產(chǎn)調(diào)控效果的顯性指標(biāo)。著眼于房價，目前節(jié)點(diǎn)上，為防止調(diào)控放松使得近兩年的調(diào)控前功盡棄，2012年的調(diào)控仍將延續(xù)。限貸+限購政策的組合對房地產(chǎn)需求的影響非常大，嚴(yán)厲行政干預(yù)下，本輪調(diào)控取得一定效果:銷售低迷；房價松動；土地市場轉(zhuǎn)冷。2012年出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施已無必要。 估值:相對低點(diǎn)，凈資產(chǎn)是大底132家房地產(chǎn)上市公司12月12日收盤價對應(yīng)的靜態(tài)PE13.76倍，動態(tài)PE11.97倍，靜態(tài)PB1.62倍，動態(tài)PB1.35倍，接近2008年11月6日靜態(tài)PE16.70倍，動態(tài)PE10.29倍，靜態(tài)PB1.54倍，動態(tài)PB1.17倍的低點(diǎn)。目前大中型房地產(chǎn)上市公司的股價一般是RNAV折價30左右。房地產(chǎn)板塊的估值已接近近四年底部。估值的相對低點(diǎn)為房地產(chǎn)板塊的反彈奠定基礎(chǔ)。與一般的重資產(chǎn)企業(yè)如鋼鐵企業(yè)等比較，房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)具有較高的保值性，凈資產(chǎn)可看作房地產(chǎn)企業(yè)的大底。,房價:開始松動，還將持續(xù)目前房屋銷售低迷是中央政府、地方政府、開發(fā)商和購房者四方僵持的結(jié)果。四方博弈中，只有一方讓步或讓利才能帶來銷量的回暖。本輪調(diào)控中，盡管開發(fā)商資金壓力還略強(qiáng)于2008年同期，但庫存壓力已達(dá)到近5年的最高點(diǎn)。抑制需求下，首次置業(yè)是主流需求，只有開發(fā)商讓利才能吸引這部分需求群體進(jìn)場。在此背景下，房價的下跌在2012年還將持續(xù)。 數(shù)據(jù)預(yù)測:銷售平平，投資低迷預(yù)測2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長13.45；商品房銷售面積同比增長4.16，銷售額增長1.81；房屋新開工面積同比下降3.18；土地購置面積同比增長3.1，購置費(fèi)下降1.91。 投資策略:估值定底，房價定時政策中性狀態(tài)至少延續(xù)到明年上半年甚至全年。房地產(chǎn)板塊的低估值為反彈奠定基礎(chǔ)，由于上半年房地產(chǎn)行業(yè)的基本面沒有好轉(zhuǎn)，特別是房地產(chǎn)的銷售依舊低迷，因此，反彈時應(yīng)盡量選擇流動性好、有激勵機(jī)制的國有企業(yè)。,房地產(chǎn)業(yè)2012年投資策略：房價尋底中的投資機(jī)會,在房價拐點(diǎn)初現(xiàn)，第三輪調(diào)控政策初見成效之時，中央層面的政策全面放松概率不大。12年隨著土地市場的景氣度下降，房價實質(zhì)性調(diào)整的到來，地方政府對政策微調(diào)的動力將逐步增強(qiáng)。 2012年商品房新增供應(yīng)面積增速將進(jìn)入下降通道，同時，預(yù)計調(diào)控方向不變將使得銷售去化率進(jìn)一步降低至78%。在潛在供應(yīng)面積增速下降和銷售去化率持續(xù)走低的雙重影響下，我們預(yù)計2012年的商品房銷售面積同比增速為-3%。 預(yù)計2012年上半年開發(fā)商的資金危機(jī)將更為嚴(yán)峻。當(dāng)更多的小型開發(fā)商頂不住資金壓力時，降價潮將從一二線城市向全國蔓延，我們判斷2012年房價在開發(fā)商庫存與資金的雙重壓力下房價仍有下行空間。隨著房價的調(diào)整，并考慮到地方政府對土地出讓金的依賴，調(diào)控力度可能將在三、四季度出現(xiàn)松動，從而帶動銷售回暖，價量達(dá)到新的平衡。,房地產(chǎn)行業(yè)2012年策略:2012分化與整合中的效率釋放,2011年8月以來，地產(chǎn)調(diào)控沖擊日益顯現(xiàn)，預(yù)期2012年四成地產(chǎn)上市公司無資金缺口，四成地產(chǎn)上市公司面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)10%以上的資金缺口威脅，規(guī)?；统擎?zhèn)化企業(yè)的高周轉(zhuǎn)優(yōu)勢突顯，行業(yè)分化加深，整合在即。 財務(wù)狀況方面，進(jìn)入全國銷售額排名前20位的14家大型地產(chǎn)上市公司中，有6家處于資金富余狀態(tài)，3家處于資金平衡狀態(tài)，5家面臨資金缺口威脅，其中4家面臨10%以上資金缺口。萬科、SOHO、中海、恒大、龍湖、碧桂園具有低谷套利能力。 土地儲備方面，大型地產(chǎn)上市公司，平均有60%的土地儲備位于價格調(diào)整壓力小于10%的地區(qū)，25%的土地儲備位于價格調(diào)整壓力大于30%的地區(qū)，15%的土地儲備位于價格調(diào)整壓力在10-30%之間的城市，加權(quán)平均的價格調(diào)整壓力為14%。其中，恒大、碧桂園、中海、龍湖、華潤的土地儲備布局具有較強(qiáng)抗沖擊力。,效率方面，低谷中恒大、萬科、中海、碧桂園、龍湖、保利、雅居樂仍能維持0.40倍以上存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，考慮利潤率因素后，上述企業(yè)仍具有顯著的效率優(yōu)勢，而這種優(yōu)勢將在地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中得到放大。 估值方面 ，A股地產(chǎn)上市公司整體估值合理，30%的企業(yè)有20%以上低估空間，推薦萬科、保利地產(chǎn)（600048）、榮盛發(fā)展（002146）、金融街（000402）；H股地產(chǎn)上市公司整體低估，一些財務(wù)安全、具有效率優(yōu)勢的企業(yè)也有20%以上的低估空間，推薦中國海外、SOHO中國、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、碧桂園。,有關(guān)房地產(chǎn)的一些趣說,對于房地產(chǎn)-香港著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平 評論 “中國99%的白領(lǐng)以及他們的家庭即將面臨破產(chǎn)。而且是必然破產(chǎn)！無路可逃！這件事可能是發(fā)生在未來2-10年。你可以盡量去懷疑這個數(shù)字。但它必然發(fā)生，絕非危言聳聽?！?孔子：三人行，必有購房者。 老子：為什么要購房，其道理無法以語言表達(dá)。 莊子：那個開發(fā)商好快樂啊！ 朱熹（理學(xué)大師）：我們應(yīng)該仔細(xì)觀察購房的業(yè)主，以得到天下至極之理. 胡適：大膽購房，小心付款,雪萊：房展會已經(jīng)開了，購房