房開公司工作總結(jié).doc

僅供參考房開公司工作總結(jié) 日期：_ 姓名：_ 單位：_第 1 頁 共 25 頁房開公司工作總結(jié)目錄第一篇：房開公司員工XX年度個(gè)人工作總結(jié)第二篇：房開公司客服上半年個(gè)人工作總結(jié)第三篇：房開資料員工作總結(jié)第四篇：房開公司作弊手法第五篇：柳江房開公司職工工作績(jī)效考核獎(jiǎng)懲制度正文第一篇：房開公司員工XX年度個(gè)人工作總結(jié)一、xx年度業(yè)績(jī)指標(biāo)完成情況匯總1、成功說服政府對(duì)地塊北側(cè)高壓電纜進(jìn)行無償搬遷，給公司省下100萬左右的費(fèi)用2、完成日照、指標(biāo)、消防、防雷、交通、綠化、人防、環(huán)評(píng)、地名、門牌和擴(kuò)初的報(bào)批任務(wù)，各專業(yè)均有不同程度的計(jì)劃提前4、完成市政規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和預(yù)售許可證的報(bào)批工作（均有不同程度的提前，努力保證一級(jí)計(jì)劃的有力執(zhí)行）5、解決了xx項(xiàng)目容積率面積和測(cè)繪面積之間差異性的問題，并成功得到政府的認(rèn)可，對(duì)北立面進(jìn)行了調(diào)整和修改。6、完成前期報(bào)批報(bào)建所有資料的匯編，為日后工作的連續(xù)性提供了保障7、協(xié)助工程和營(yíng)銷部做好政府協(xié)調(diào)工作，積極維護(hù)公司與政府溝的溝通，加強(qiáng)了xx公司和政府間合作互助關(guān)系，提升xx品牌和影響力。4月份圓滿完成邀請(qǐng)xx區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)參觀上海公司項(xiàng)目的接待和保障工作。8、完成員工滿意度調(diào)查和分析總結(jié)，并針對(duì)情況組織了多次員工活動(dòng)（實(shí)彈射擊、拓展培訓(xùn)等）9、整理了物業(yè)客服操作流程和要領(lǐng)并實(shí)施，并把監(jiān)督檢查貫穿到日常工作中，收效良好，客戶滿意度得到明顯提升成功組織xx業(yè)主“世博行”、“中秋系列活動(dòng)”、“游泳培訓(xùn)”、“業(yè)主生日賀”等提高客戶滿意度的活動(dòng)10、完成xx花園的工程維修和交接工作11、成功處理并解決了xx花園4 -1501的投訴（重大問題投訴）12、順利完成xx花園幼兒園與xx街道的交接工作13、完成客服務(wù)部客戶維修滿意度回訪14、各級(jí)配合完成xx項(xiàng)目公司的注冊(cè)和關(guān)系建立15、配合并完成xx項(xiàng)目物業(yè)公司的招投標(biāo)工作16、積極與政府部門接觸，著手準(zhǔn)備xx公司的土地計(jì)劃17、服從領(lǐng)導(dǎo)，積極配合，完成了公司領(lǐng)導(dǎo)交給的其他所有任務(wù)。二、自評(píng)xx年工作總體表現(xiàn)在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)和支持下，在各部門同事的全力配合下，把前期報(bào)批報(bào)建工作做得有聲有色，截止預(yù)售許可證取得之日，個(gè)人認(rèn)為非常完美地完成了前期報(bào)批報(bào)建工作；在此工作之外，本人還能在行政人事、客戶服務(wù)和后勤保障工作積極與各同事做好溝通協(xié)作，把經(jīng)營(yíng)管理部的工作做得井然有序，把各項(xiàng)工作落到實(shí)處，使后勤保障工作基本得到同事們的認(rèn)可；在這一年中，通過不懈的努力，客戶滿意度有了長(zhǎng)足的進(jìn)步和提高。這些成績(jī)的取得是全體同事的努力成果。從個(gè)人角度，認(rèn)為在xx公司工作是盡心盡力的，對(duì)工作計(jì)劃是全力以赴的，一切工作重心以項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)指標(biāo)為主導(dǎo)，xx年，是個(gè)人及經(jīng)營(yíng)管理部成就感較為明顯的一年，進(jìn)步明顯，成績(jī)明顯。三、存在問題和不足的原因，以及提升措施 存在問題：1、為完成計(jì)劃，投入到前期報(bào)批工作的精力過大，有忽視員工滿意度建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)的現(xiàn)象，對(duì)后勤保障工作有不重視并落入陳規(guī)的問題存在。2、對(duì)客戶口的工作有重視，但階段性太強(qiáng)，蓋洛普調(diào)查結(jié)束，有思想懶惰現(xiàn)象和歇口氣的想法。3、人員招聘工作沒有突出表現(xiàn)，甚至陷于困境以上問題的解決和提升措施還是提高個(gè)人工作責(zé)任心，想辦法創(chuàng)造性地開展工作。四、xx年度重點(diǎn)工作計(jì)劃及推進(jìn)思路1、繼續(xù)做好政府部門的關(guān)系維護(hù)，加強(qiáng)企業(yè)和政府的合作，提升xx品牌效應(yīng)2、關(guān)注土地信息，在公司資金計(jì)劃允許的情況下爭(zhēng)取獲取50w平方的土地儲(chǔ)備3、進(jìn)一步提高客服口的工作專業(yè)度，采取請(qǐng)進(jìn)來走出去的辦法，加強(qiáng)自我培訓(xùn)，開闊眼界，將客戶關(guān)系建設(shè)放在工作的重點(diǎn)位置4、對(duì)xx項(xiàng)目進(jìn)行有效跟蹤，配合其他部門做好外圍工作協(xié)調(diào)，對(duì)預(yù)驗(yàn)收工作進(jìn)行關(guān)系梳理，把準(zhǔn)備工作做在前面，使收尾工作立于不敗之地。5、加強(qiáng)部門內(nèi)部培訓(xùn)，在上海公司的領(lǐng)導(dǎo)下加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，多開展員工活動(dòng)，提升員工自主服務(wù)保障意識(shí)，提高員工滿意度和凝聚力。6、加強(qiáng)人才物色和后備人才的儲(chǔ)備，對(duì)人才采取多形式、多方位的獵取，主要手段是加強(qiáng)與行業(yè)內(nèi)的溝通和交流，獲取人才信息。五、xx年重要工作保障措施1、土地儲(chǔ)備：與政府和企業(yè)加強(qiáng)交流，加強(qiáng)第一手信息和資料的獲取，把土地研判工作做細(xì)，并積極與上海公司、集團(tuán)保持積極有效的溝通。2、品牌效應(yīng)：主動(dòng)積極與企業(yè)、政府和業(yè)主做好溝通交流，宣傳xx文化。3、人才儲(chǔ)備：通過網(wǎng)站、獵頭公司、人才市場(chǎng)招聘和與行業(yè)內(nèi)企業(yè)交流，物色人才；并做好公司內(nèi)部后備人才的培養(yǎng)。4、xx項(xiàng)目：關(guān)注建設(shè)和營(yíng)銷各個(gè)階段，積極做好信息交流，與各部門做到互通有無，保證項(xiàng)目的健康進(jìn)行?？偨Y(jié)：xx年是我個(gè)人成就感特強(qiáng)的一年，是我個(gè)人打工史上最成功的一年，是加入xx集團(tuán)后取得成績(jī)最明顯的并得到全體同志和領(lǐng)導(dǎo)首肯的一年。第二篇：房開公司客服上半年個(gè)人工作總結(jié)房開公司客服上半年個(gè)人工作總結(jié)回顧這半年來的工作，我在公司領(lǐng)導(dǎo)及各位同事的支持與幫助下，嚴(yán)格要求自己，按照公司的要求，較好地完成了自己的本職工作。通過半年來的學(xué)習(xí)與工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了較大的改變，現(xiàn)將半年來的工作情況總結(jié)如下：一、客戶服務(wù)部日常工作。客戶服務(wù)部對(duì)我來說是一個(gè)全新的工作領(lǐng)域。作為一個(gè)處理客戶關(guān)系的工作者，自己清醒地認(rèn)識(shí)到，客戶服務(wù)部的工作在在整個(gè)公司中是承上啟下、溝通內(nèi)外、協(xié)調(diào)左右、聯(lián)系四面八方的樞紐，推動(dòng)各項(xiàng)工作朝著既定目標(biāo)前進(jìn)的中心。工作千頭萬緒，有文書處理、檔案管理、文件批轉(zhuǎn)、受理客戶投訴、退換房屋、交房等。面對(duì)繁雜瑣碎的大量事務(wù)性工作，自我強(qiáng)化工作意識(shí)，注意加快工作節(jié)奏，提高工作效率，冷靜辦理各項(xiàng)事務(wù)，力求周全、準(zhǔn)確、適度，避免疏漏和差錯(cuò)，至今基本做到了事事有著落。1、理順關(guān)系，創(chuàng)建部門工作流程。部門成立伊始，各項(xiàng)工作幾乎都是從頭開始，這半年的時(shí)間里，達(dá)到了部門熟、人際關(guān)系較融洽的目的，積極為日后協(xié)調(diào)充分發(fā)揮各部門能力解決工作難題而做出準(zhǔn)備。2、及時(shí)了解準(zhǔn)備交付的房屋情況，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)知名企業(yè)，房屋交付是重中之重。公司成立房屋交付工作小組。我作為小組成員之一，利用一切有利資源，采取有效措施，到案場(chǎng)和施工現(xiàn)場(chǎng)積極與有關(guān)人員交流、溝通，及時(shí)將所了解的房屋信息、工作進(jìn)度、問題反饋到領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理室，使公司領(lǐng)導(dǎo)在最短時(shí)間內(nèi)掌握了房屋交付工作的進(jìn)展，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步安排交付工作。3、受理客戶投訴并及時(shí)協(xié)調(diào)相關(guān)部門妥善處理，積極響應(yīng)集團(tuán)員工五種精神的號(hào)召。充分發(fā)揮自身部門優(yōu)勢(shì)，在工作態(tài)度上一是急，高度的客戶意識(shí)，把客戶的事當(dāng)自己的事,高度負(fù)責(zé)高度敏感。二是逼，強(qiáng)大的資源整合能力,，強(qiáng)大的推動(dòng)能力,推動(dòng)整個(gè)公司的資源傾斜于客戶，來解決客戶的問題。對(duì)業(yè)主行為和訴求進(jìn)行預(yù)測(cè)，充分考慮成本和營(yíng)銷并進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和控制。最大限度的降低其不合理的期望值，提高了客戶滿意度。4、認(rèn)真做好公司的文字工作，草擬文件和報(bào)告等文字工作。認(rèn)真做好部門有關(guān)文件的收發(fā)、登記、分遞工作；部門文件、審批表、協(xié)議書整理歸檔入冊(cè)，做好資料歸檔工作，做好客戶資料管理工作。二、加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平由于感到自己身上的擔(dān)子很重，而自己的學(xué)識(shí)、能力和閱歷與其任職都有一定的距離，所以總不敢掉以輕心，總在學(xué)習(xí)，向書本學(xué)習(xí)、向周圍的領(lǐng)導(dǎo)學(xué)習(xí)，向同事學(xué)習(xí)，這樣下來感覺自己半年來還是有了一定的進(jìn)步。經(jīng)過不斷學(xué)習(xí)、不斷積累，已具備了本部門工作經(jīng)驗(yàn)，能夠比較從容地處理日常工作中出現(xiàn)的各類問題，在組織管理能力、綜合分析能力、協(xié)調(diào)辦事能力和文字言語表達(dá)能力等方面，經(jīng)過半年的鍛煉都有了很大的提高，保證了本崗位各項(xiàng)工作的正常運(yùn)行，能夠以正確的態(tài)度對(duì)待各項(xiàng)工作任務(wù)，熱愛本職工作，認(rèn)真努力貫徹到實(shí)際工作中去。積極提高自身各項(xiàng)業(yè)務(wù)素質(zhì)，爭(zhēng)取工作的主動(dòng)性，具備較強(qiáng)的專業(yè)心，責(zé)任心，努力提高工作效率和工作質(zhì)量。三、存在的問題和今后努力方向半年來，本人能敬業(yè)愛崗、創(chuàng)造性地開展工作，取得了一些成績(jī)，但也存在一些問題和足，主要表現(xiàn)在：第一，許多工作我都是邊干邊摸索，以致工作起來不能游刃有余，工作效率有待進(jìn)一步提高；第二，有些工作還不夠過細(xì)，一些工作協(xié)調(diào)的不是十分到位。在下半年的工作中，自己決心認(rèn)真提高業(yè)務(wù)、工作水平，為公司經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，貢獻(xiàn)自己應(yīng)該貢獻(xiàn)的力量。我想我應(yīng)努力做到：第一，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，拓寬知識(shí)面。努力學(xué)習(xí)房產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和相關(guān)法律常識(shí)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)、走向的了解，加強(qiáng)周圍環(huán)境、同行業(yè)發(fā)展的了解、學(xué)習(xí)，要對(duì)公司的統(tǒng)籌規(guī)劃、當(dāng)前情況做到心中有數(shù)；第二，本著實(shí)事求是的原則，做到上情下達(dá)、下情上報(bào)；真正做好領(lǐng)導(dǎo)的助手；提高自身業(yè)務(wù)水平。遵守公司內(nèi)部規(guī)章制度，維護(hù)公司利益，積極為公司創(chuàng)造更高價(jià)值，力爭(zhēng)取得更大的工作成績(jī)。第三篇：房開資料員工作總結(jié)工作總結(jié)XX年4月9日，我通過面試，來到公司就職資料員崗位工作，不覺已經(jīng)工作個(gè)月了，在這幾個(gè)月的工作中，我努力適應(yīng)新的工作環(huán)境和工作崗位，虛心學(xué)習(xí)，埋頭工作，履行職責(zé)，較好地完成了各項(xiàng)工作任務(wù)，現(xiàn)將我的四個(gè)月來的工作情況總結(jié)如下。一、思想方面在工作初期，我認(rèn)真了解公司的發(fā)展情況并學(xué)習(xí)公司的管理規(guī)章制度，熟悉并適應(yīng)公司的日常工作事務(wù)，同時(shí)努力完善自己工作的方式、方法，提高自己的工作能力，以全新的姿態(tài)迎接工作的挑戰(zhàn)。二、工作方面端正工作態(tài)度，嚴(yán)守組織紀(jì)律。作為資料員，資料檔案的系統(tǒng)化、規(guī)范化的分類管理是我的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，我采取平時(shí)維護(hù)和定期集中整理相結(jié)合的辦法，將檔案進(jìn)行分類存檔，我認(rèn)真搞好錄入和編排打印，并根據(jù)工作需要，制作相應(yīng)的表格文檔。幾個(gè)月來，我基本上保證了部門日常工作的有序運(yùn)轉(zhuǎn)，按時(shí)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作事項(xiàng)。面對(duì)繁雜瑣碎的工作事務(wù)，我努力強(qiáng)化自己的工作意識(shí)，注意加快工作節(jié)奏，提高工作效率，力求周全、適度。在同事和領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)幫助下，我基本上通過每一期的績(jī)效考核，做到了事事有著落、件件有落實(shí)。三個(gè)月的時(shí)間轉(zhuǎn)瞬即逝，期間雖無大錯(cuò)，缺也存在不少問題，主要表現(xiàn)在：1缺乏創(chuàng)新精神。不能積極主動(dòng)地發(fā)揮認(rèn)真鉆研、開拓進(jìn)取的精神，而是被動(dòng)消極地適應(yīng)工作需要。領(lǐng)導(dǎo)交辦的事情基本上都能完成，但幾乎都只是為了完成工作而工作。2工作不很扎實(shí)，不能與時(shí)俱進(jìn)。忙碌于日常小事，工作沒有上升到一定高度。作不能專注于工作學(xué)習(xí)，很多知識(shí)雖然了解但卻不精。在今后的工作中，我將努力改正自身缺點(diǎn)，以更大的熱情投入到工作中去。首先，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，全面發(fā)展，努力提高思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作水平，樹立良好的職業(yè)道德，以嚴(yán)肅的態(tài)度，飽滿的熱情投入工作狀態(tài)，為我的工作積累更豐富的經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)更廣泛的知識(shí)。其次，鍛煉自己的應(yīng)變、協(xié)調(diào)能力，不斷在工作中學(xué)習(xí)、進(jìn)取、完善自己，以便更好地完成自己的本職工作。以上是我對(duì)三個(gè)月來工作的總結(jié)，在今后工作中我將努力奮斗，克服自己的缺點(diǎn)，彌補(bǔ)不足，爭(zhēng)取做的更好。第四篇：房開公司作弊手法房地産開發(fā)企業(yè)常見會(huì)計(jì)舞弊手法探析一、虛增開發(fā)成本和費(fèi)用房地産開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)置費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等。如此多的成本費(fèi)用項(xiàng)目給會(huì)計(jì)舞弊提供了廣闊的空間。對(duì)于成本費(fèi)用的會(huì)計(jì)舞弊主要手段是虛列或者虛增成本和費(fèi)用。(一)虛增開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用1虛增土地使用權(quán)出讓金房地産開發(fā)企業(yè)大多利用政策或者關(guān)系，以較低的價(jià)格取得土地，并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無形資産土地使用權(quán)”，然後設(shè)法通過對(duì)原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評(píng)估，且一般要求高估，形成大額的土地評(píng)估增值。房地産開發(fā)企業(yè)根據(jù)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理，虛增了無形資産。房地産開發(fā)企業(yè)對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)，將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，而開發(fā)産品成本中所含的土地成本爲(wèi)土地評(píng)估價(jià)值，而不是該土地的取得成本，虛增了開發(fā)成本。2、虛增土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾複基金、征地管理費(fèi)等。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)是指因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。土地征用費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的支出主要針對(duì)個(gè)人，比較難取得統(tǒng)一的票據(jù)，一般以收條或者領(lǐng)條的形式計(jì)入開發(fā)成本，這就給僞造虛增這些費(fèi)用提供了機(jī)會(huì)。3虛增前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用；“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，即地上原有建築物、構(gòu)築物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。房地産開發(fā)企業(yè)爲(wèi)了減少利潤(rùn)增加成本，想方設(shè)法在前期工程費(fèi)上做文章，比如人爲(wèi)增加項(xiàng)目的規(guī)劃、咨詢、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用，“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。有些企業(yè)甚至使用假發(fā)票來充抵。4虛增建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)主要包括建築工程費(fèi)(建築、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。虛增建安工程費(fèi)主要手段是和建安單位相互勾結(jié)人爲(wèi)調(diào)節(jié)成本確認(rèn)工作量和進(jìn)度以及建安總成本。根據(jù)企業(yè)的需調(diào)節(jié)合同金額，虛增建安成本。5虛增公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)是指爲(wèi)購置開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施而發(fā)生的支出。房地産開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí)，對(duì)于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開發(fā)産品的成本中，預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建築面積或投資比例自行確定。房地産開發(fā)企業(yè)爲(wèi)了調(diào)節(jié)利潤(rùn)，往往根據(jù)需要，隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，多計(jì)或少計(jì)開發(fā)成本。6虛增基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。房地産企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場(chǎng)地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本擠入商品房開發(fā)成本中，增加商品房開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本。(二)不按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理借款費(fèi)用不遵循借款費(fèi)用準(zhǔn)則，隨意分?jǐn)偨杩罾?。根?jù)借款費(fèi)用準(zhǔn)則，企業(yè)在確定占用一般借款利息的資本化金額時(shí)，應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資産支出數(shù)掛鈎，根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地産開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí)，不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)偅歉鶕?jù)企業(yè)利潤(rùn)情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要，在開發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間劃分，調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)；對(duì)于計(jì)入開發(fā)成本中的借款費(fèi)用，在各開發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過認(rèn)真計(jì)量，而是隨意分?jǐn)?，各開發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用必然是不合理的。(三)虛增管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用虛列人員及人員工資、虛增辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、車輛汽油費(fèi)、修理費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等以達(dá)到增加成本減少利潤(rùn)的目的。二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)有明確規(guī)定。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其他的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于收入確認(rèn)的會(huì)計(jì)舞弊手段主要有以下幾個(gè)方面：(一)將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，延遲確認(rèn)收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，不確認(rèn)收入。(二)隱瞞收入，不入賬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)營(yíng)合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)所取得的收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來核算，形成賬外小金庫。(三)稅務(wù)上要求視同銷售的不按規(guī)定處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對(duì)外投資、抵償債務(wù)、捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的存貨，應(yīng)視同銷售進(jìn)行賬務(wù)處理，按規(guī)定計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理，未作視同銷售的賬務(wù)處理。(四)不按規(guī)定處理出租房、周轉(zhuǎn)房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí)，往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷售核算，而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出，既虛減經(jīng)營(yíng)收入又造成開發(fā)成本和銷售費(fèi)用不實(shí)。(五)商品房的經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算不合理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開發(fā)的不同類型的商品房、店面房、住宅、寫字樓在銷售價(jià)格上相差很大，其經(jīng)營(yíng)成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中，一般以開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象進(jìn)行成本歸集，在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，造成住宅、寫字樓、店面房之間單位成本相同或相近、利潤(rùn)率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)完畢，進(jìn)行銷售時(shí)，將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，形成同一開發(fā)項(xiàng)目同類商品房的單位經(jīng)營(yíng)成本前后不一。三、偷漏稅費(fèi)(一)偷漏稅款房地産開發(fā)企業(yè)在各種稅款的計(jì)算上采用瞞報(bào)、少報(bào)等手段，偷漏營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅等。(二)漏繳少繳配套費(fèi)、增容費(fèi)等規(guī)費(fèi)房地産開發(fā)企業(yè)在繳納公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金等費(fèi)用時(shí)，由于以上費(fèi)用名目繁多，繳納程序不透明，房地産開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系，采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法，漏繳各種規(guī)費(fèi)。四、套取銀行信用，違規(guī)貸款房地産開發(fā)投資金額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，需要大量外部資金支持，銀行貸款是房地産開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：(一)簽訂虛假售房合同，套取銀行按揭貸款房地産開發(fā)企業(yè)爲(wèi)解決資金困難，往往與公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買賣合同，由企業(yè)墊付首付款，到銀行辦理大項(xiàng)耐用消費(fèi)貸款手續(xù)，套取銀行按揭貸款。(二)將實(shí)際上已不擁有産權(quán)的資産抵押給銀行，套取銀行信用房地産開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，在未曾開發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無形資産，可用于抵押貸款；在對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)，其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資産轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，此時(shí)，該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化爲(wèi)房屋的成本，實(shí)質(zhì)上已不具有抵押資産的價(jià)值。但房地産開發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開發(fā)土地的使用權(quán)抵押給銀行，辦理抵押貸款。(三)提供虛假財(cái)務(wù)報(bào)表騙取貸款有些房地産企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)容往往是自身一套、稅務(wù)一套、銀行一套。這些財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)容各異，提供給銀行的財(cái)務(wù)報(bào)表往往是迎合銀行的標(biāo)準(zhǔn)特別編制的，以達(dá)到騙取銀行信貸的目的。作者：叢遠(yuǎn)兵(江蘇省南通商貿(mào)高等職業(yè)學(xué)校)來源：國(guó)際商務(wù)財(cái)會(huì)XX年第5期76-78頁房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的主要手段07-12-05 21:14發(fā)表于：南京創(chuàng)業(yè)論壇 分類：未分類通過近年來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查和涉稅案件的審理，我們發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅手段繁多，形式多種多樣，常見的大致可歸納為以下幾種偷逃稅手段。（一）將合法收入轉(zhuǎn)移或不記營(yíng)業(yè)收入偷逃稅款一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與其他單位合作建房等方式，以房換地，不記收入偷逃稅款。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金不足和征地的需要，抑或是擁有土地一方的利益需要，房地產(chǎn)企業(yè)與外單位簽訂聯(lián)合建房協(xié)議后，用所建房屋換取土地，而所換價(jià)值不按規(guī)定確認(rèn)銷售收入，不按規(guī)定申報(bào)納稅。二是房地產(chǎn)企業(yè)以商品房或門面抵工程款不記收入偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動(dòng)密集型、資金密集型企業(yè)，開發(fā)前期資金投入大、資金短缺嚴(yán)重，而建筑安裝工程在承接建安工程時(shí)，為了順利拿到所招投標(biāo)項(xiàng)目，經(jīng)常出現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)議首先帶資入場(chǎng)的現(xiàn)象。房子建成后就以相應(yīng)等值的商品房或門面抵建安工程款，以此抵免營(yíng)業(yè)額，偷逃營(yíng)業(yè)稅。三是房地產(chǎn)企業(yè)以收據(jù)收取車庫、雜物房等售房款不記收入偷逃稅款。國(guó)家建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)有規(guī)定，凡架空層高度未達(dá)到2.2米的車庫、雜屋不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)一樓的雜物屋和頂屋的坡屋一般都未達(dá)到2.2米高度，部分車庫也未達(dá)2.2米高度，在銷售此類房屋時(shí)與購房者一般以合同形式約定使用年限。房地產(chǎn)開發(fā)商以不能辦產(chǎn)權(quán)證為由，在售房時(shí)自制收款收據(jù)，將收取的金額掛“其他應(yīng)付款”或干脆挪做“小金庫”使用，造成稅款流失。四是房地產(chǎn)企業(yè)通過(一篇好范文帶來更多輕松：.)代收各種“初裝費(fèi)”及基金不記收入偷逃稅款。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款頂：如有線電視的初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)、電話電纜初裝費(fèi)、煤氣管安裝費(fèi)、房屋交易費(fèi)、辦證費(fèi)、房屋維修基金、水電增容費(fèi)等等各種費(fèi)用?，F(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括代收、代墊款項(xiàng)。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)實(shí)際沒有取得代收代墊款項(xiàng)收入為由未進(jìn)行納稅申報(bào)。（二）通過土地評(píng)估增值虛增開發(fā)成本偷逃稅款按照建設(shè)部門的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)規(guī)定了注冊(cè)資本越多、開發(fā)規(guī)模越大，則資質(zhì)等級(jí)越高。目前房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)一部分是民營(yíng)企業(yè)性質(zhì)的有限責(zé)任公司，這些企業(yè)在初建時(shí)其注冊(cè)資本不大。為了提高資質(zhì)，這些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購進(jìn)的土地經(jīng)初步“三通一平”開發(fā)后，進(jìn)行虛假土地評(píng)估，虛增土地成本，一方面增大注冊(cè)資本，提高資質(zhì)，另一方面虛增土地成本直接記入開發(fā)成本，減少企業(yè)所得稅稅基。還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假虛增成本，多計(jì)成本偷逃稅款?，F(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建安發(fā)票，主要實(shí)行由稅務(wù)征收部門或發(fā)票管理部門代開的辦法，只要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，在開票“窗口”或征收部門都能開到，少數(shù)地方把建安營(yíng)業(yè)稅及附加作為“引稅”的重要渠道，這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅有了可乘之機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商用支付3.3%營(yíng)業(yè)稅及附加的代價(jià)，就可以輕松的偷逃33%的企業(yè)所得稅。（三）采取“假借款、真按揭”偷逃稅款隨著銀行經(jīng)營(yíng)方式多元化的發(fā)展，金融按揭貸款購房方式作為一項(xiàng)新興實(shí)用的服務(wù)項(xiàng)目，成為房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中的主要方式。有的房地產(chǎn)企業(yè)為緩解資金壓力，采取假按揭的方式，通過收集個(gè)人身份證、戶口簿搞假銷售，或竄通購房者，虛抬房?jī)r(jià)搞假按揭，騙取銀行貸款來彌補(bǔ)資金缺口，在賬目處理上不記銷售收入，而是作為長(zhǎng)期借款記賬，偷逃國(guó)家稅款。（四）利用建安公司、銷售公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行偷逃稅款隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用自己的親戚朋友注冊(cè)成立了一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營(yíng)其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等；物業(yè)公司則代收房產(chǎn)開發(fā)公司一切價(jià)外費(fèi)用，如代墊代付維修基金等費(fèi)用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，以達(dá)到偷逃稅收款的目的。如我們?cè)跈z查北海市某房地產(chǎn)有限公司時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)公司與承建該項(xiàng)目的建筑公司的法人是夫妻關(guān)系，兩公司利用假合同虛增成本，偷逃稅款122萬元。（五）人為造成賬務(wù)核算混亂進(jìn)行偷逃稅款其手段主要有以下幾種：一種是不結(jié)轉(zhuǎn)收入，不核算成本。房地產(chǎn)開發(fā)資金使用成本較高，應(yīng)繳納稅款金額較大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用，主觀上存在拖延繳納稅款的故意。從北海市地稅局XX年上半年對(duì)12戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查情況看，普遍存在預(yù)收款不結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)納稅的情況，涉及到的金額達(dá)6000多萬元。另一種是不按財(cái)務(wù)制度和稅法規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)和開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，而是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、融資的需要隨意確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本。還有一種是利用行業(yè)特點(diǎn)，故意調(diào)整成本。房產(chǎn)公司正是。房地產(chǎn)開發(fā)公司往往利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，將幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目不易區(qū)分的成本混在一起，設(shè)置一個(gè)“共同費(fèi)用”賬戶，不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，根據(jù)收入情況利用“共同費(fèi)用”賬戶隨意調(diào)整成本，制造 “明虧暗盈”的假象，達(dá)到其調(diào)減利潤(rùn)偷逃稅款的目的。（六）通過“預(yù)提費(fèi)用”虛增成本偷逃稅款按照稅法有關(guān)規(guī)定，根據(jù)預(yù)提費(fèi)用年末不得留有余額的規(guī)定及權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對(duì)開發(fā)建設(shè)周期比較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)區(qū)別不同情況進(jìn)行處理。但是許多房地產(chǎn)公司“預(yù)提費(fèi)用”賬戶中提取的費(fèi)用年終存在大量結(jié)余。此類房地產(chǎn)開發(fā)公司主要采取兩種方式虛增成本：一方面，通過爭(zhēng)取地方政府及有關(guān)部門的優(yōu)惠政策來少付或者不付各項(xiàng)費(fèi)用，同時(shí)仍提取按照規(guī)定應(yīng)支付的各項(xiàng)費(fèi)用，而不是按照實(shí)際支付金額計(jì)列相關(guān)費(fèi)用；另一方面，繼續(xù)提取國(guó)家已取消的收費(fèi)，形成應(yīng)付而付不出的各項(xiàng)費(fèi)用長(zhǎng)期掛賬，通過“預(yù)提費(fèi)用”等往來賬戶記入開發(fā)成本。房地產(chǎn)公司通過上述方法造成賬面上經(jīng)營(yíng)虧損，從而達(dá)到不繳或者少繳企業(yè)所得稅的目的第五篇：柳江房開公司職工工作績(jī)效考核獎(jiǎng)懲制度柳江房開公司職工工作績(jī)效考核獎(jiǎng)懲制度為進(jìn)一步加強(qiáng)機(jī)公司建設(shè)，調(diào)動(dòng)公司職工的工作積極性，提高公司辦事效能，推進(jìn)公司各項(xiàng)工作的順利開展，經(jīng)公司研究，決定對(duì)公司職工實(shí)行工作目標(biāo)考核管理。具體辦法如下：一、公司職工的工作績(jī)效與年終考核和年終目標(biāo)獎(jiǎng)相掛鉤，其中：年終考核根據(jù)職工個(gè)人平時(shí)的工作表現(xiàn)和年終全體干部職工測(cè)評(píng)打分而定；年終目標(biāo)獎(jiǎng)基數(shù)根據(jù)全公司經(jīng)營(yíng)狀況，由公司會(huì)議研究決定。二、對(duì)每位干部的工作實(shí)行量化考核，總分100分，凡年終綜合評(píng)分在60分以下的為不稱職（不合格），60分（含60分）70分的為基本稱職（基本合格），70分（含70分）90分的為稱職，90分以上的方能有評(píng)優(yōu)資格。三、實(shí)行工作責(zé)任制臺(tái)賬式管理制度，主要以平日動(dòng)態(tài)考核為主，對(duì)每次安排的工作，均提出具體完成時(shí)限和質(zhì)量要求，建立職工完成情況管理臺(tái)賬，由公司實(shí)行動(dòng)態(tài)考核記分，每個(gè)星期五由公司領(lǐng)導(dǎo)和將職工的考核記錄交到公司辦公室處匯總，對(duì)工作每缺少一項(xiàng)未按時(shí)完成、未按質(zhì)量要求完成或工作拖后腿受到領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)的均記錄在案，給予扣減相應(yīng)的分值。每月初由辦公室將每名職工的得失分情況在公示欄內(nèi)予以通報(bào)。四、凡不服從公司工作安排的干部，由公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行誡勉談話，每談話一次扣5分，并扣除其本人年終目標(biāo)獎(jiǎng)的5%，談話后仍無明顯改變的作辭退處理。五、遇公司活動(dòng)需要調(diào)度人員時(shí)，按公司領(lǐng)導(dǎo)或辦公室通知調(diào)度人數(shù)核實(shí)，非特殊情況每少到位1次扣2分，并扣除個(gè)人年終目標(biāo)獎(jiǎng)的2%，職工無故不服從統(tǒng)一調(diào)度達(dá)到2次的，進(jìn)行誡勉談話。六、對(duì)公司安排部署的工作任務(wù)傳達(dá)、落實(shí)不到位的，對(duì)具體責(zé)任人實(shí)行問責(zé)處理，給