土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式.ppt

思源集團,房地產基礎知識培訓,第三章 土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式,征地依據及土地所有權的概念與劃分,征地依據,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地,思源集團房地產基礎知識培訓,征地依據及土地所有權的概念與劃分,土地所有權的概念與劃分,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地,思源集團房地產基礎知識培訓,土地所有權：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。 土地所有權可分為：國有土地和集體土地兩類。 國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。 集體土地：屬于農村居民集體經濟組織所有的土地，集體土地所有權的主體是農村居民集體經濟組織。,土地分類,農地：農用地、園地、林地、牧草地、其它農用地 建設用地：商服用地、工礦倉儲用地、公共設施用地、公用建筑用地、住宅用地、交通運輸用地、水利設施用地、特殊用地 未利用地：荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地、裸巖石礫地 其他未利用土地：其他土地、河流水面、湖泊水面、葦地、灘涂、冰川及永久積雪,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地,思源集團房地產基礎知識培訓,可開發(fā)用地的分類,開發(fā)是對原始的自然資源通過人類的實踐活動加以利用的過程。土地開發(fā)是政府部門或開發(fā)商依據有關開發(fā)證件，依法對未用土地、已用土地進行利用和改造活動過程。土地開發(fā)的不同目標，決定了土地開發(fā)的不同種類和不同用途。根據土地開發(fā)用途的不同可分如下幾類：,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地,思源集團房地產基礎知識培訓,1.農用地開發(fā)。是指將荒蕪的土地開發(fā)利用于農業(yè)生產，如將灘涂開發(fā)成稻田、魚塘等；將荒山開發(fā)改造成果園。 2.工業(yè)用地開發(fā)。是指將原農用地或荒地開發(fā)利用于建造工廠、道路，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)用地、城市工業(yè)用地等。 3.城市用地開發(fā)。是指將城市周邊區(qū)域的農用地和非農用地開發(fā)建造成城市建筑物、道路、廣場等。 4.城市房地產開發(fā)。是指根據城市發(fā)展規(guī)劃以及對各類建筑物的需要，在規(guī)劃開發(fā)的土地面積上進行房地產開發(fā)。要考慮房地產市場的供求狀況來研究開發(fā)建設何種房地產產品，如住宅、辦公樓、工廠，還是學校、商場或酒店等。,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地一級開發(fā)的流程,思源集團房地產基礎知識培訓,北京市目前為政府主導型和企業(yè)主導型兩種土地一級開發(fā)模式并存,北京土地一級開發(fā)的政府主導模式是指由土地儲備機構負責實施土地開發(fā)，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協議。北京的土地儲備機構即土地儲備中心參與的一級開發(fā)項目僅占很小比例，且多為小項目。因此，北京土地一級開發(fā)主要為企業(yè)主導型模式。 北京土地一級開發(fā)的企業(yè)主導型模式是指通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協議。該模式要求政府面向市場招投標，所有的企業(yè)都享有平等的投標、中標權利。然而，北京的土地一級開發(fā)市場是不完全競爭市場，招標雖然是在全市范圍內進行，一級開發(fā)企業(yè)通過土地一級開發(fā)，對地塊的盈虧平衡點等狀況了解得更清楚，比其他企業(yè)更有信息優(yōu)勢，容易在土地市場進行“招、拍、掛”出讓土地時順利競得土地，從而接著進行二級開發(fā)。,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地一級開發(fā)的操作模式,思源集團房地產基礎知識培訓,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地如何流轉到土地一級開發(fā)商,思源集團房地產基礎知識培訓,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地如何流轉到土地一級開發(fā)商,思源集團房地產基礎知識培訓,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：土地一級開發(fā)商拿到土地后開展的工作,思源集團房地產基礎知識培訓,招拍掛工作的政策要點（以北京為例）,北京市國土資源局(以下簡稱市國土局)負責本市國有土地使用權招標、拍賣和掛牌出讓工作。 市國土局在組織實施招標、拍賣或者掛牌出讓前，應當會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等有關行政主管部門確定規(guī)劃使用條件、土地用途、年限、投標人或競買人資格等土地出讓條件。 招標、拍賣和掛牌公告應當至少在投標截止日、公開拍賣日或掛牌起始日二十日前公開發(fā)布。 招標、拍賣和掛牌公告應包括下列內容：（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求以及開發(fā)建設期限；（三）投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；（四）索取招標、拍賣或者掛牌文件的時間、地點及方式；（五）招標、拍賣或者掛牌時間、地點、投標或者掛牌期限、投標和競價方式等；（六）確定中標人、競得人的標準和方法；（七）投標或者競買保證金數額；（八）其他需要公告的事項。 國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌的標底或者底價由市國土局會同價格等管理部門根據土地評估結果和政府產業(yè)政策確定。 招標、拍賣和掛牌確定的中標人或者競得人憑國有土地使用權出讓合同或者國有土地使用權證，按有關規(guī)定辦理項目核準或備案以及規(guī)劃、交通、市政、環(huán)保和建設等有關手續(xù)。,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序,思源集團房地產基礎知識培訓,國有土地使用權出讓流程（一）,國有土地使用權協議出讓流程,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序,思源集團房地產基礎知識培訓,國有土地使用權出讓流程（二）,國有土地使用權招標出讓流程,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序,思源集團房地產基礎知識培訓,國有土地使用權出讓流程（三）,國有土地使用權拍賣出讓流程,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序,思源集團房地產基礎知識培訓,國有土地使用權出讓流程（四）,國有土地使用權掛牌出讓流程,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序,思源集團房地產基礎知識培訓,國有土地使用權出讓流程（五）,國有土地使用權轉讓流程,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：招拍掛工作的政策及其操作程序,思源集團房地產基礎知識培訓,城市房屋拆遷工作程序,制定拆遷方案 拆遷調查摸底 制定拆遷計劃和拆遷方案 申請核發(fā)房屋拆遷許可證 組織實施拆遷 組織拆遷動員，發(fā)布拆遷公告 拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷協議 拆除房屋，平整場地,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：城市房屋拆遷,思源集團房地產基礎知識培訓,城市房屋拆遷補償與安置費用（一）,拆遷補償,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：城市房屋拆遷,思源集團房地產基礎知識培訓,產權調換形式補償計算 房屋拆遷以產權調換形式補償時，按照拆除房屋的建筑面積計算補償面積。 由于償還房與被拆房在結構與質量上通常會有所不同，其價格也不相同。因 而，補償的房屋要與被拆遷房結算差價（當地政府有特別規(guī)定的除外）。 作價補償的計算方法 房屋拆遷以作價補償形式補償時，按條例規(guī)定，作價補償的金額，按被 拆除房屋建筑面積的重置價格結合成新因素計算。 各類房屋的拆遷補償 對公益事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補償 對非公益事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補償。,城市房屋拆遷補償與安置費用（二）, 拆遷安置,土地一級開發(fā)流程及開發(fā)模式 ：城市房屋拆遷,思源集團房地產基礎知識培訓,拆遷人對被拆除房屋使用人的安置，可以根據實際情況采取