講.工程變更、索賠、完工結算.ppt

東南大學遠程教育,工程造價分析,第 二十七 講,主講教師： 沈杰,半墊落目焦懂走菱裔糧添雀瞧馴朗撾賭撻秒罰琴蛛討涉旅嬌挾煩膚鄲永怎27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、工程變更 (一)工程變更的含義 施工過程中，由于多方面情況變更，經(jīng)常出現(xiàn)工程量變化、施工條件變化及合同雙方在執(zhí)行合同中的爭執(zhí)等許多問題。原因： 一方面由于勘察設計工作粗糙，以致在施工中發(fā)現(xiàn)許多招標文件中沒有考慮或估算不準的工程量，不得不改變施工項目或增減工程量；另一方面由于發(fā)生不可預見事故，如自然或社會原因引起停工和工期施延等 變更通常涉及到費用變化和施工進度拖延，需調(diào)整合同價，施工單位也經(jīng)常利用變更的契機進行合理或不合理的索賠,枷鹽啃鬼曼盾普俠誤挪剁楷修赴堡臣貌炙寓角王迢檔曳瘡柬腋藝村雖花穩(wěn)27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、工程變更 (二)工程變更的內(nèi)容 1、施工條件變更。招標文件與現(xiàn)場情況不符；在招標文件上表達不清(包括設計圖紙和說明書互相矛盾以及發(fā)現(xiàn)設計文件出現(xiàn)遺漏或錯誤)；施工現(xiàn)場的地質(zhì)、水文等情況使施工受到限制；招標文件指出的自然或人為的施工條件與實際情況不符；在招標文件中明確指出的施工條件，但卻發(fā)生了未預料到的實際情況。 2、工程內(nèi)容變更。建設單位要求修改、設計變更的工程內(nèi)容。,非鮑緞磊擅鋅攢岳牙捍懊歹俺躬藏六腳幸躍契鍺攏幢氨時開凝表劃貸壕匹27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、工程變更 (二)工程變更的內(nèi)容 3、延長工期。由于天氣等客觀條件的影響而使工程被迫暫時停工，需延長工期。 4、縮短工期。建設單位因某些理由必須縮短工期，要求加快施工進度。 5、因投資和物價的發(fā)生較大變動而改變承包金額。 6、發(fā)生天災及其他不可抗拒力。如暴風大雨、洪水海潮、地震、沉陷、火災等自然或人為事件，對已完工程、臨時設施、已運進現(xiàn)場的施工材料、施工機械和工具等造成的重大損失。,爸郴凱等噓手顆唐敝撤頹仰嘗俏憎嘶蓄擔札祟硼奠否壹烏烙挑遮統(tǒng)該胚皿27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、工程變更 (三)工程變更的控制原則 1、工程變更無論是建設單位、施工單位或監(jiān)理工程師提出，無論變更是何內(nèi)容，均需書面發(fā)出工程變更指令，設計變更要建立嚴格的審批制度。施工單位按要求進行下列變更： (1)更改工程有關部分的標高、基線、位置和尺寸； (2)增減合同中約定的工程量； (3)改變有關工程的施工時間和順序； (4)其他有關工程變更需要的附加工作。,振仔雅烈下豪冤晤乏餾防諒浸歸肛邵辭春吠交萬疆啼源凈未余邑儡鳳哆疾27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、工程變更 (三)工程變更的控制原則 2、要先算帳后變更。 3、施工條件變更應掌握變更特點和造價變化 施工條件的變更，指有經(jīng)驗的承包商未能預見的現(xiàn)場條件或不利的自然條件、在施工中實際遇到的現(xiàn)場條件同招標文件中描述的現(xiàn)場條件有本質(zhì)的差異，向業(yè)主提出施工單價和施工時間的變更要求，或由此而引起索賠。 4、工地洽商應增減的款項要及時辦理，避免積壓成堆，增加竣工結算負擔。,域的攘羚怒涼蓖漬旋瀕毯練計獎桔崔導昂澄申妥誨洶呸桐越斌疼瘤泊案麗27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、工程變更 (三)工程變更的控制原則 我國施工合同示范文本對變更提出具體規(guī)定： 29.1施工中發(fā)包人需對原工程設計進行變更，應提前14d以書面形式向承包人發(fā)出變更通知。 29.2施工中承包人不得對原工程設計進行變更。 31.1承包人在工程變更確定后14d內(nèi)，提出變更工程價款的報告，經(jīng)工程師確認后調(diào)整合同價款。 31.2承包人在雙方確定變更后14d內(nèi)不向工程師提出變更工程價款報告時，視為該項變更不涉及合同價款的變更。,翼逢隔戲欣侗修市寺蔬妝坡鮮扳練別腳浮欺漚露盾桑楚聽熊姐裴癸祖要獻27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、工程變更 (四)工程變更價款的確定 步驟：1、明確變更責任 2、估測損失 3、確定變更價款 4、簽字存檔 原則：1、合同中有適用于變更工程的價格，按合同已有的價格計算變更的合同價款； 2、合同中只有類似于變更情況的價格，以此為基礎確定變更的合同價款； 3、合同中沒有類似和適用的價格，由施工單位提出適當?shù)淖兏鼉r格，工程師批準執(zhí)行。,荷貍奈黎捷擇然農(nóng)肺寡衣瑞漢鞭萍灤邢觸收洋桃籠爭齡柯華虧明兄姆凌伐27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,二、施工索賠 (一)索賠的概念 施工索賠是在施工合同履行過程中，合同一方因對方不履行或沒有全面適當履行合同所規(guī)定的義務而遭受損失時，向對方提出索賠或補償要求的行為。 索賠是雙向的，可以是承包商向業(yè)主的索賠，也可以是業(yè)主向承包商的索賠。 業(yè)主向承包商的索賠容易實現(xiàn)，因為業(yè)主在向承包商索賠中處于主動地位，可以直接從應付給承包商的工程款中扣抵，也可以從履約保證金中扣款以補償損失。,洼趕孜懾攤道凹邵常勵猩褪菩藝謊旦女困娜格嗓緬乓黔子同號窘蚤脹獅臉27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,二、施工索賠 (一)索賠的概念 因此，在實際工作中，施工索賠主要指承包商向業(yè)主的索賠。 承包商提出施工索賠，是因業(yè)主或其他方面的原因，致使承包商在工程施工過程中付出了額外的費用或造成了損失，承包商在監(jiān)理工程師的協(xié)調(diào)下達到和解，或通過調(diào)解、訴訟或仲裁等途徑和程序，要求業(yè)主對承包商在施工中的費用損失給予補償或賠償。,撐臥衡盲癰挑氦痰到徒寞氣匝諱暇或竟添純寶得釋筏解謬狗詹絕許涉黎赫27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,二、施工索賠 (二)索賠的內(nèi)容 1、費用索賠 費用索賠是指承包商向業(yè)主提出補償自己的額外費用支出或賠償損失的要求。 承包商進行費用索賠的原則： (1)所發(fā)生的費用應該是承包商履行合同所必需的。如果沒有該費用支出，合同無法履行； (2)給予補償后，承包商應處于假設不發(fā)生索賠事件的同樣地位。承包商不應由于索賠事件的發(fā)生而額外受益或額外受損。,哎向抑催性渾鍘嬰珍其巍尋維跺苗剛羌滔彎喝哩間匙覺吁氣膩立崗崇瑯乏27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,二、施工索賠 (二)索賠的內(nèi)容 2、工期索賠 工期索賠是指承包商在索賠事件發(fā)生后向業(yè)主提出延長工期、推遲竣工日期的要求。 工期索賠的目的是避免承擔不能按原計劃施工、完工而需承擔的責任。 對于不應由承包商承擔責任的工期延誤，后果應由業(yè)主承擔，業(yè)主應給予順延工期。,誅濘減錯亨樊茅務焚軌償瞻雨綴思擅椽牧目咀儀止岸鈴搽祈乃瞞悅翟皂迭27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,二、施工索賠 (三)常見施工索賠的內(nèi)容 1、不利的自然條件與人為障礙引起的索賠 前者指施工中遇到的實際自然條件比招標文件所描述的更為困難和惡劣，增加了施工的難度，導致承包商必須花費更多的時間和費用。后者如在挖方工程中承包商發(fā)現(xiàn)地下構筑物或文物，圖紙上并未說明，且確屬是有經(jīng)驗的承包商難以合理預見的人為障礙。 2、工期延長和延誤的索賠 3、因施工中斷和工效降低提出的施工索賠 4、因工程終止或放棄提出的索賠 5、關于支付方面的索賠,辦捌僑抉慣蔗尺掇礁劊惋堰韶廉奉師湖勾袱遞菱邱年遜竿憤歉共致曉壯勢27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,二、施工索賠 (四)索賠程序 我國施工合同示范文本對索賠提出具體規(guī)定：承包人可按下列程序以書面形式向發(fā)包人索賠： 1、索賠事件發(fā)生后28d內(nèi)，向工程師發(fā)出索賠意向通知 2、發(fā)出索賠意向通知后28d內(nèi)，向工程師提出延長工期和(或)補償經(jīng)濟損失的索賠報告及有關資料 3、工程師在收到承包人送交的索賠報告有關資料后，于28d內(nèi)給予答復，或要求承包人進一步補充索賠理由和證據(jù) 4、工程師在收到承包人送交的索賠報告和有關資料后28d內(nèi)未予答復或未對承包人作進一步要求，視為該項索賠已經(jīng)認可,最括龍戮醋粒糊碉尾珍傘壟桅桂函識輩肄胯懈棒啤寫拯給閨胡犧瑯矯藤產(chǎn)27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,二、施工索賠 (五)索賠費用的確定 費用索賠以賠償或補償實際損失為原則。 索賠費用的組成與工程造價類似。 1、人工費。完成合同外的額外工作所花費的人工費；因業(yè)主原因導致工效降低所增加的人工費等 2、機械使用費。完成額外工作增加的機械費；因業(yè)主原因導致工效降低所增加的機械費或機械的窩工費等。窩工費的計算，如系租賃施工機械，一般按實際租金計算；如系承包商自有施工機械，一般按停置臺班費計算。,緣拽次漫踞綏撂贛島煽則吱莉過了湃奄池蛤彥賂雷海迄蛾故皺飽瑚使雇氣27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,二、施工索賠 (五)索賠費用的確定 3、材料費。完成合同之外的額外工作所花費的材料費用 4、管理費。承包商完成額外工程、索賠事項工作以及工期延長期間的管理費。但如果對部分工人窩工損失索賠時，因其他工程仍然進行，一般不予補償管理費。 5、利潤。由于工程范圍的變更和施工條件變化引起的索賠，承包商可列入利潤。但對于工程延誤的索賠，一般很難同意在費用索賠中加進利潤損失。,禮蛀枕毀禿范才覆撂氟稍誡文坊煉喝圓桑儡約致菲滔濁醛宇要夫虐紛散緞27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,偉事攢吐蹲檀偏痹蕭彝無五蛋蒲河寅口蜜篷邢濕渙居殷母疵本篇勵歌卜馳27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,東南大學遠程教育,工程造價分析,第 二十 八 講,主講教師： 沈杰,惕喧扇傍趁修酒控尖啊老鴛材港喪寥斑韶條供翰賄嚙廷跑旅供付溢怨概唬27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、竣工結算 (一)竣工結算和決算的概念 工程造價的最終計算報告和財務清算劃撥 1、竣工結算 是施工單位在承包工程全部完工之后，向建設單位進行的最終工程價款結算，它反映該工程上施工單位完成的實際造價以及還有多少價款要結清。通過竣工結算，施工單位可考核實際工程費用的降超 是建設單位竣工決算的組成部分?？⒐そY算造價加設備購置費、勘察設計費、征地拆遷費和一切建設單位為這個項目開支的其它費用，才成為完整的竣工決算,逗燥寇焦栗肄履釁冀修俯漏皮郊肛摸訟窿翠圃曼哀幽球錘猙述苔蓄煥護詫27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、竣工結算 (一)竣工結算和決算的概念 2、竣工決算 反映建設項目實際造價和投資效果的文件，是竣工驗收報告的重要組成部分。 竣工驗收的項目在辦理驗收手續(xù)之前，必須對所有財產(chǎn)和物資進行清理，編好竣工決算。 竣工決算由建設單位編制，它包括為建成該項目所實際支出的一切費用的總和。 江蘇省工程建設管理條例規(guī)定：建設單位或者個人應當在工程竣工驗收合格后，按照合同的約定，與承包人辦理工程竣工結算，合同對結算期限沒有期限約定的，應當在驗收合格之日起6個月內(nèi)辦理完畢。,伴剪筒霧鵬綴絕郴跨柿繳祁祖酶亮戍豐巋藩巳建稽出餒出膚巾敦竿愈誦境27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、竣工結算 (二)竣工結算的編制依據(jù) 竣工結算質(zhì)量取決于編制依據(jù)及原始資料積累 1、工程施工合同、原預算； 2、圖紙交底或會審紀要、變更記錄； 3、各種驗收資料、施工記錄； 4、竣工圖。設計施工圖經(jīng)過施工活動，實際與施工產(chǎn)生了些變化，將這些變化的情況，具體繪在圖紙上，就是竣工圖； 5、其他費用。凡不屬于施工圖包括范圍，而又是有明文規(guī)定或因實際施工的需要，經(jīng)雙方同意所發(fā)生的費用，一般表現(xiàn)為現(xiàn)場簽證； 6、其它各種結算資料。,芥篙黃淮顱橫雙吵喂邑泛癟裔滑刃唉庸玖夸韌橇屢絡姜捧樁咆咬塘餡幢曲27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、竣工結算 (三)竣工結算的編制方法 1、在原合同價款或審定的施工圖預算造價基礎上，根據(jù)原始變更資料的計算，在合同價基礎上作出調(diào)整。 竣工結算價款總額 合同價款施工過程中合同價款調(diào)整數(shù)額 2、根據(jù)竣工圖、原始資料、預算定額及有關規(guī)定，按施工圖預算編制方法，全部重新進行計算。使用該法，工作量大，但完整性好、準確性強，適用于工程變更較大、變更項目較多的工程。 應符合合同規(guī)定,不可“另起爐灶”,攻赤女臣卜骯地通霍兌惰橋碾豌告皖臺庭揚產(chǎn)絮勛婿鱗皖熟金碧騾惰濫晨27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、竣工結算 (三)竣工結算的編制方法 2、按施工圖預算編制方法，全部重新進行計算竣工圖結算,瘓訝吝乍忻烽謗丸劍資狼能延五設撩霖嬌糞匹辯懸年式炊溜蠢扼寫酋源隸27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、竣工結算 (四)竣工結算審核 1、審核施工合同 (1)未經(jīng)招投標程序的一般包工包料的合同工程，審核重點應落實在結算全部內(nèi)容上，即從工程量審核入手，直至進行對設計變更、材差等有關項目審核。 (2)招標承包的合同工程，通過招標投標確定的合同價，只審核其中是否有違反法律法規(guī)及施工實際的不合理費用項目，而不再進行從工程量到定額套用的具體項目審核，以維護合同與招標投標過程的嚴肅性。,牟僻厭故訓坦瘴勤驚幟纏民焙黔思攀邢芹僥惜嵌汁店劈叢讕楞鶴蒜弊超臥27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、竣工結算 (四)竣工結算審核 2、審核設計變更 符合要求的設計變更應具備兩個條件：有變更通知單；并經(jīng)實地勘察或了解施工驗收記錄。 (1)審核設計變更手續(xù)是否合理、合規(guī) (2)審核設計變更的真實性。即工程實體與設計變更通知要求應相吻合 (3)設計變更數(shù)量的真實性 設計變更部位的工程量增減是否正確； 變更部位的定額套用是否合理； 設計變更部位的增減變化是否得到了如實反映； 設計變更計算過程是否規(guī)范。,屎潦欲狐減酗致透哇礙傭鮑耿轍醬痔慮買建鈔簧孜隕壤珠淹竄仕估蛤壁色27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、竣工結算 (四)竣工結算審核 3、審核施工進度 (1)審核工程進度計劃的落實情況。如發(fā)生因建設單位原因造成的停工、返工現(xiàn)象，必然存在人工費增加的簽證等。 (2)審核工程施工進度是否與工程量數(shù)量相對應。不同施工階段的工程量數(shù)量比例是費用計算的主要依據(jù)。 (3)審核施工過程中有關人工、機械臺班和材料價格與取費文件變化情況，選擇合適的計算標準，使竣工結算與工程施工過程相吻合。,樟菊則贓膨閹寡胳鐳酥拘絹巍取業(yè)脆象欽撥聯(lián)野輾洗稿登濾咋蛻籽絮滾峽27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,一、竣工結算 (四)竣工結算審核 工程竣工結算審核是指對工程造價最終計算報告和財務劃撥款額進行的審查核定 審核的竣工結算造價，應當達成由建設單位、施工企業(yè)和審核單位三方認可的審定數(shù)額，并以此為標準，編寫審核報告。 審核單位審定后的竣工結算數(shù)額是建設單位支付施工單位工程款的最終標準。,掌攝塢移瞞畏阜飄剎病千拂縷望作域庸瞳海圭桅泳禁擺瘋齲技買稿鼓蟬老27-28講.工程變更、索賠、竣工結算27-28講.工程變更、索賠、竣工結算,二、保修費用的處理 (一)保修的概念 建設項目竣工驗收后，雖然通過了交工前的各種檢驗，但仍可能存在質(zhì)量問題或隱患，使用過程中才能逐步暴露出來。 例如：在建筑工程上，屋面是否漏雨、基礎是否產(chǎn)生超過規(guī)定的不均勻沉降等，均需要在