《物業(yè)管理市場》PPT課件.pptVIP

物業(yè)管理 主編 王建廷 教學(xué)課件,主講人：李程,第三章 物業(yè)管理市場,第一節(jié) 物業(yè)管理市場概論 第二節(jié) 物業(yè)管理市場的運行機制 第三節(jié) 物業(yè)管理市場的管理,第一節(jié) 物業(yè)管理市場概述,一、市場概述 （一）市場的含義 從經(jīng)濟學(xué)角度看，市場是一個商品經(jīng)濟的范疇，是商品內(nèi)在矛盾的集中表現(xiàn)，是一種供求關(guān)系。是商品交換關(guān)系的總和，是通過交換反映出來的一種人與人之間的經(jīng)濟關(guān)系。 1.市場是建立在社會分工和商品生產(chǎn)基礎(chǔ)上的一種交換關(guān)系。 2.現(xiàn)實市場的形成要有若干基本條件。包括： 消費者(用戶)一方的需求或欲望的存在，并擁有可支配的交換資源； 存在由另一方提供的能夠滿足消費者(用戶)需求的產(chǎn)品或服務(wù)； 要有促成交換雙方達(dá)成交易的各種條件，如雙方接受的價格、時間、空間、信息和服務(wù)方式等。 3.市場的發(fā)展是一個由消費者(買方)決定，而由生產(chǎn)者(賣方)推動的動態(tài)過程。在組成市場的雙方中，買方需求是決定性的。,（二）市場的基本特征 市場是一種交換關(guān)系，它一般具備以下幾個特征： 1.市場是一種保護(hù)個人或單位合法財產(chǎn)的法律制度。 2.市場也是企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的基礎(chǔ)。 3.市場經(jīng)濟的運行主要是由價格機制來調(diào)節(jié)。 4.通過市場競爭可以增進(jìn)個人的經(jīng)濟福利。 5.一個健全、有序的市場經(jīng)濟必須具有有限的政府干預(yù)等。 （三）構(gòu)成市場的基本要素 構(gòu)成市場的要素主要包括：市場主體、市場客體、市場環(huán)境等三個方面。,（一） 物業(yè)管理市場的概念及含義 1.物業(yè)管理市場概念 所謂物業(yè)管理市場，是指圍繞出售和購買以物業(yè)為對象的管理服務(wù)而進(jìn)行的各種交易活動的總和，是進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)買賣的載體。 2.物業(yè)管理市場的含義 （1）物業(yè)管理服務(wù)是一種商品，具有價值和使用價值 商品可以分為有形商品和無形商品，物業(yè)管理就屬于無形商品。從供給者的角度看，完成物業(yè)管理服務(wù)需要投入勞動和其他一些要素，這些要素的投入必定需要一定費用，從而使物業(yè)管理服務(wù)具有了價值。從消費者角度來看，物業(yè)管理服務(wù)能夠給他們帶來一定的效用，所以它就具有了使用價值。 （2）物業(yè)管理服務(wù)成為商品是物業(yè)管理市場形成的前提 隨著人們生活水平的提高，家庭和社會都有了對物業(yè)管理服務(wù)的需求，在這種情況下，物業(yè)管理作為一種特殊的商品逐漸受到人們的關(guān)注。人們可以在市場上自由買賣物業(yè)管理服務(wù)這種商品，進(jìn)而物業(yè)管理市場形成并發(fā)展起來。 （3）物業(yè)管理市場是所有關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)交易活動的總和 物業(yè)管理市場要正常運行，一方面，要求在這個市場上流通的商品是全方位的物業(yè)管理服務(wù)的總和，即包括房屋維修服務(wù)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)等；另一方面，供求雙方無論怎樣進(jìn)行交易，其交易的客體都必須與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)。脫離了物業(yè)管理服務(wù)，也就無所謂物業(yè)管理市場了。,二、物業(yè)管理市場的內(nèi)涵和特點,（4）物業(yè)管理市場是商品交換市場的主要組成部分 人們針對物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行交易，不但反映了物業(yè)管理市場上的供求關(guān)系，也反映了整個社會供求關(guān)系的變化。物業(yè)管理服務(wù)能夠成為商品，是物質(zhì)文明和經(jīng)濟文明發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。所以物業(yè)管理市場反映了社會需求和社會供給之間的關(guān)系，是商品交換市場的重要組成部分。 （5）物業(yè)管理市場是進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)交易的載體 人們通過對不同物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行比較，找到最合適、最滿意的服務(wù)進(jìn)行消費，這樣，物業(yè)管理服務(wù)的價值才能夠?qū)崿F(xiàn)，并真正成為商品。所以，物業(yè)管理服務(wù)的買賣必須在物業(yè)管理市場上進(jìn)行。,（二）物業(yè)管理市場的特點,1物業(yè)管理的供給特征 （1）產(chǎn)品的無形性 物業(yè)管理服務(wù)是一種無形的勞務(wù)，是存在于人體當(dāng)中的勞動能力，在任何情況下，外力都不能把這種勞動能力和人體分開，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的價值和使用價值不會因產(chǎn)品的使用過程而降低。 （2）產(chǎn)品的流動性 物業(yè)管理服務(wù)的直接作用對象是不動產(chǎn)，但物業(yè)公司在完成一個區(qū)域內(nèi)的管理服務(wù)后，就會轉(zhuǎn)移到其他地點就行服務(wù)，服務(wù)的作用對象就變成了其他物業(yè)設(shè)施。因此，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)時，流動的是人，物業(yè)服務(wù)也會隨著它所有者而流動，物業(yè)不會流動。,（3）產(chǎn)品的人本性 物業(yè)管理服務(wù)既是對物業(yè)所有人或使用人的服務(wù)，也是對物業(yè)本身的服務(wù)。從交易主體看，是物業(yè)管理公司為業(yè)主或使用熱進(jìn)行服務(wù)，滿足他們的要求，服務(wù)對象是人；從服務(wù)內(nèi)容看，是公司對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)修理，延長其使用期限，服務(wù)對象是物。雖然后者作用是物，但是服務(wù)的目的是為了給業(yè)主和使用人提供一個良好的環(huán)境，最終服務(wù)對象還是人。 （4）產(chǎn)品的綜合性 物業(yè)管理服務(wù)公司提供的服務(wù)是多種多樣的，這些服務(wù)項目是一個整體，構(gòu)成了物業(yè)管理公司的全部服務(wù)內(nèi)容。因此，物業(yè)管理市場是一個綜合性的市場。 （5）產(chǎn)品的延伸性 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容很多，相互關(guān)聯(lián)，具有一定的延伸性。消費者在接受物業(yè)管理服務(wù)時，可能由一個服務(wù)項目引發(fā)另一個服務(wù)項目。,2物業(yè)管理的需求特征 （1）需求的廣泛性 對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求是人們的基本生活需求，因而具有廣泛性的特征，只要有物業(yè)存在的地方，就存在人們對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求。 （2）需求的多元性 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容十分豐富，涉及人們?nèi)粘Ｉ畹姆椒矫婷?，既有保潔、保安、綠化等的基礎(chǔ)性服務(wù)，也有為滿足客戶的特殊要求的特約型服務(wù)。不同的消費人群對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求具有明顯差異性，從而決定了需求的多元性。 （3）需求的層次性 由于消費者在職業(yè)、年齡、收入等方面存在差異，決定消費者對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的偏好不同，使物業(yè)管理服務(wù)的需求表現(xiàn)出較強的層次性特征。 （4）需求的動態(tài)性 對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求不是一成不變的，會隨著人們生活水平的不斷提高表現(xiàn)出動態(tài)性的特征。這種動態(tài)性一方面表現(xiàn)為對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品需求數(shù)量的增加，另一方面表現(xiàn)為對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量要求的提升。,3.物業(yè)管理市場的供求關(guān)系 對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求可分為個人需求和市場需求，個人需求的綜合構(gòu)成市場需求，市場需求是決定物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品價格的因素。 物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品與普通消費品不同，由其服務(wù)屬性決定，該種產(chǎn)品的需求彈性較小，消費者無法在市場上選擇物業(yè)管理服務(wù)的替代品。 物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的供給是指物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品。 區(qū)域性市場上的市場需求和市場供給的相對關(guān)系決定區(qū)域市場上物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的價格。需求大于供給時稱為賣方市場，供給大于需求時稱為買方市場。,三、物業(yè)管理市場的類型與結(jié)構(gòu),（一）物業(yè)管理市場的類型,根據(jù)市場競爭的形態(tài)，典型的市場可以分為完全競爭市場、寡頭市場、壟斷市場、壟斷競爭市場等。物業(yè)管理市場分類如下： 1、完全競爭市場 市場上有眾多的生產(chǎn)者和消費者，任何一個生產(chǎn)者或消費者都不能影響市場價格 。企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品具有同質(zhì)性，不存在差別 ，這些產(chǎn)品間可以相互替換。 生產(chǎn)者進(jìn)出市場，不受社會力量的限制。市場交易活動自由、公開，沒有人為的限制 。消費者、企業(yè)和資源擁有者們，都對有關(guān)的經(jīng)濟和技術(shù)方面的信息有充分和完整的了解。任何一種資源都能夠自由地進(jìn)入或退出該市場，能夠隨時從一種用途轉(zhuǎn)移到另一種用途中去，不受任何阻擾和限制。 2、寡頭市場 就是少數(shù)企業(yè)控制整個市場，他們供應(yīng)的商品占這個市場最大最主要的份額。該市場的典型特征是廠商之間的行為相互影響，以至于廠商的決策要考慮競爭對手的反應(yīng)。,3、壟斷市場 市場上可能只有唯一一個企業(yè)提供物業(yè)管理的產(chǎn)品或服務(wù)，并且沒有相近的替代產(chǎn)品，其他物業(yè)管理企業(yè)不可能進(jìn)入這個市場。 4、壟斷競爭市場 壟斷競爭市場既包括壟斷因素，又包括競爭因素。其前提條件是： 大量的物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)具有一定差別的服務(wù)產(chǎn)品，這些產(chǎn)品是相近的替代品； 同一產(chǎn)品集團(tuán)內(nèi)的企業(yè)數(shù)量如此之多，以至于每個企業(yè)都預(yù)期它自身的行動不為其競爭者所注意； 同一產(chǎn)品集團(tuán)內(nèi)所有企業(yè)的成本曲線和需求曲線都是相同的； 完全按市場經(jīng)濟規(guī)律運作的物業(yè)管理市場是完全競爭的市場。現(xiàn)階段我國物業(yè)管理服務(wù)的收費，只能“以居民的承受能力為原則”、物業(yè)管理公司“以微利經(jīng)營為準(zhǔn)則”。隨著市場經(jīng)濟的不斷完善，人民生活水平的不斷提高，物業(yè)管理市場必將演變?yōu)橥耆母偁幨袌觥?（二）市場的組織結(jié)構(gòu),物業(yè)管理市場與其他專業(yè)市場一樣，由市場主體、市場客體和市場環(huán)境三個方面構(gòu)成。 1.市場主體 物業(yè)管理市場上的是指進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)買賣的交易雙方。一種商品或勞務(wù)之所以成為交換的對象，是因為有對這種商品或勞務(wù)的需求，以及相應(yīng)于這種需求的供給，因而市場主體包括需求主體和供給主體。物業(yè)管理市場的需求主體是物業(yè)的所有權(quán)者和使用者；供給主體是物業(yè)管理的經(jīng)營者，即通過合法手續(xù)取得物業(yè)管理經(jīng)營資格的人或組織。 2.市場客體 市場客體是指在市場中被進(jìn)行交換的對象。一個市場區(qū)別于另一個市場的主要標(biāo)志在于它們所交換的對象不同。物業(yè)管理市場上的交換對象是物業(yè)管理服務(wù)，是一種無形的勞務(wù)。這種勞務(wù)具體體現(xiàn)在：房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，安全保衛(wèi)，清掃保潔，環(huán)境綠化，代理租賃，以及應(yīng)業(yè)主或使用人的要求提供的各種服務(wù)等等。 3.市場環(huán)境 市場環(huán)境是指進(jìn)行交換的環(huán)境。需要明確的是，這里所指的“環(huán)境”并不是進(jìn)行交換的具體場所，而是指使交換賴以進(jìn)行的社會制度以及各種相關(guān)的法律、法規(guī)。就物業(yè)管理市場來說，主要由基本社會制度和經(jīng)濟體制、有關(guān)物業(yè)管理的政策和法規(guī)以及物業(yè)管理的專門性法規(guī)構(gòu)成。,（三）市場的細(xì)分結(jié)構(gòu),1. 根據(jù)作用對象不同劃分 （1）住宅小區(qū)物業(yè)管理市場 住宅小區(qū)主要是指具有一定規(guī)模的生活社區(qū)，在這種生活社區(qū)當(dāng)中有比較完善的物業(yè)設(shè)施，而且比較復(fù)雜，難于管理。因此，物業(yè)所有者和使用者需要專業(yè)的物業(yè)管理公司對其進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。 （2）寫字樓物業(yè)管理市場 寫字樓是指由開發(fā)商投資興建的，用于出租或出售的辦公的樓宇。相當(dāng)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，寫字樓的物業(yè)管理相對要容易些。 （3）飯店和商場物業(yè)管理市場 相較前面兩種，飯店和商場實際上是一個企業(yè)，是特殊的物業(yè)管理服務(wù)對象。對飯店和商場的物業(yè)管理可以說是對企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)。 （4）其他物業(yè)管理市場 其他物業(yè)管理市場主要是指對上述公共設(shè)施以外的其他物業(yè)進(jìn)行管理，比如說，對教學(xué)樓、體育館等進(jìn)行的物業(yè)管理。,2. 根據(jù)服務(wù)內(nèi)容不同劃分 （1）房屋物業(yè)管理市場 房屋維修服務(wù)是一項技術(shù)性很強的工作，需要專業(yè)的建筑施工隊伍來完成。由于房屋維修服務(wù)的需求量較大，其有廣闊的發(fā)展前景。 （2）保安服務(wù)市場 保安是指在責(zé)任區(qū)內(nèi)實施安全保衛(wèi)服務(wù)工作。保安是一項綜合性很強的工作，對保安人員的綜合素質(zhì)要求較高，其發(fā)展前景較好。 （3）保潔服務(wù)市場 保潔就是打掃和維護(hù)物業(yè)設(shè)施的清潔。保潔工作專業(yè)性不強，因此，這個市場上的競爭相對激烈一些。 （4）綠化服務(wù)市場 綠化也是一項專業(yè)性很強的工作，需要專門的工作人員來完成，其市場前景較好。 （5）信息服務(wù)市場 是指為消費者提供物業(yè)管理相關(guān)信息的市場。,案例分析,2009年10月的一天下午，某市一家寫字樓大廈發(fā)生了一起電梯傷人事故。出事當(dāng)天，租用該大廈5層作為公司經(jīng)營用房的李家兩兄弟，因進(jìn)貨需要使用電梯。而電梯的樓層顯示裝置壞了，因而無法判明電梯的位置。兩人只好在各樓層尋找，找到大廈的4層時，走在前面的李弟看見電梯門正開著，里面黑洞洞的，一腳邁了進(jìn)去，不料墜入電梯井中，后經(jīng)搶救無效死亡。事發(fā)后，物業(yè)管理企業(yè)檢查了電梯，發(fā)現(xiàn)4層的電梯門鎖有“外力破壞”的新鮮痕跡，懷疑是事主急于使用電梯強行推開了電梯門，因用力過猛失去重心從而導(dǎo)致事故發(fā)生。而事主方則宣稱，他們從2005年上半年開始在此辦公，一直沒有看到過一份物業(yè)管理單位關(guān)于電梯使用說明或乘梯注意事項的文件或通知。出事時，他們并不知道電梯停在哪里，怎么可能無故去4層強行推開電梯門呢?李家訴至法院，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償。請問：物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，為什么?,答案要點：,1物業(yè)管理企業(yè)就此案應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 2物業(yè)管理企業(yè)作為寫字樓的管理者，負(fù)有保障電梯等共用設(shè)備安全運行的法定義務(wù)，從案情看，物業(yè)管理企業(yè)的行為存在嚴(yán)重過錯，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任。具體表現(xiàn)在： 物業(yè)管理企業(yè)沒有在電梯轎廂內(nèi)和電梯前廳張貼電梯安全使用說明和乘客乘梯的注意事項，沒有履行必要的告知義務(wù)，存在明顯的過錯。 物業(yè)管理企業(yè)未能及時檢查、排除電梯故障，導(dǎo)致電梯樓層顯示裝置不能正常顯示，乘客無法判明電梯所在位置。因此，物業(yè)管理企業(yè)也存在明顯過錯，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。 3李弟本身也有一定的過錯，作為有民事行為能力的成年人，他應(yīng)當(dāng)預(yù)見到電梯壞了，繼續(xù)乘電梯有危險，但卻疏忽大意，產(chǎn)生嚴(yán)重后果，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。,第二節(jié) 物業(yè)管理市場的運行機制,一、市場機制概述 （一）市場主體的涵義 市場機制是價值規(guī)律外在的作用機制，是指市場的基本要素，即價格和供求以及競爭相互作用而產(chǎn)生的功能，在現(xiàn)實經(jīng)濟運行實踐中主要表現(xiàn)為價格機制、供求機制和競爭機制。 市場機制最大的功能就是要使這些具體的機制因素在市場運行過程中，對經(jīng)濟活動起到制約和調(diào)節(jié)作用。 市場機制是一種自發(fā)的強制性力量。 （二）物業(yè)管理市場機制的內(nèi)容 1.價格機制 物業(yè)管理市場的價格機制是指物業(yè)管理服務(wù)的價格和供求之間相互影響、相互制約的關(guān)系。市場價格是在供給和需求交互作用下形成的均衡價格。 2.供求機制 在物業(yè)管理市場中，供給是指在一定時間內(nèi)已經(jīng)存在于市場和能夠提供給市場銷售的物 業(yè)管理服務(wù)的總量；需求則是指在一定時間內(nèi)市場上消費者對物業(yè)管理服務(wù)的具體貨幣支付能力的需求數(shù)量。在供求機制作用下，價格圍繞價值上下波動。,3.競爭機制 物業(yè)管理市場的競爭機制，是指物業(yè)管理公司遵循市場發(fā)展規(guī)律，通過正當(dāng)?shù)暮侠砀偁帲瑑?yōu)勝劣汰，從而達(dá)到資源的優(yōu)化配置和合理的充分利用，形成一個公開、公平和公正的市場環(huán)境。 （三）物業(yè)管理市場機制的特點 1.客觀性：機制的運行是物業(yè)管理市場諸要素之間的客觀聯(lián)系所自發(fā)運動產(chǎn)生的必然結(jié)果。 2.內(nèi)在性：機制依賴其內(nèi)在的供求關(guān)系來調(diào)節(jié)其價格高低的，通過市場內(nèi)在的競爭機制，來維護(hù)市場的正常秩序。 3.連鎖性：當(dāng)物業(yè)管理市場中一種機制在發(fā)生作用時，必然會引起其機制產(chǎn)生內(nèi)在連鎖反應(yīng)。 4.制約性：市場能夠正常有序地發(fā)展，是各種機制相互影響、相互制約的結(jié)果。 5.動態(tài)性：市場的發(fā)展是不平衡的，其隨著服務(wù)供求關(guān)系和服務(wù)價格而變化。,（一）物業(yè)管理服務(wù)的價格形成機制 1.物業(yè)管理服務(wù)的價值構(gòu)成 物業(yè)管理公司的產(chǎn)品服務(wù)，凝結(jié)著物業(yè)管理公司工作人員的勞動，同樣具有價值和使用價值。由于物業(yè)管理服務(wù)的無形性，服務(wù)的等級層次很難具體地加以描述，因此在方法 上又與有形產(chǎn)品的定價有所區(qū)別。 物業(yè)管理服務(wù)的價值在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理服務(wù)價格，它是物業(yè)管理的效用、物業(yè)管理的相對稀缺性及對物業(yè)管理的有效需求三者相互作用的結(jié)果。也就是說，物業(yè)管理服務(wù)的價值由這三者的相互作用并通過具體價格表現(xiàn)出來。 （1）物業(yè)管理服務(wù)的效用 物業(yè)管理服務(wù)的效用是指物業(yè)業(yè)主或用戶因物業(yè)管理公司的服務(wù)而得到滿足的程度。物業(yè)管理服務(wù)如果沒有效用，就不會有物業(yè)管理服務(wù)價格，業(yè)主或用戶也就不會產(chǎn)生占有物業(yè)管理服務(wù)的欲望。,二、物業(yè)管理市場的價格,（2）物業(yè)管理服務(wù)的相對稀缺性 物業(yè)管理服務(wù)的相對稀缺性，即意味著對比業(yè)主的一般欲望，其欲望的滿足由于從質(zhì)和量上有限而處于不足的狀態(tài)。因此，物業(yè)管理服務(wù)價格被看作是稀缺性的價值反映，可以認(rèn)為是在結(jié)合效用和稀缺性后產(chǎn)生的。 （3）物業(yè)管理的有效需求 除以上兩個原因外，還須對物業(yè)管理服務(wù)形成現(xiàn)實購買力才行。人們把購買力所形成的需求稱為有效需求；就是說，業(yè)主或用戶對物業(yè)管理服務(wù)費具備一定的支付能力。 2.物業(yè)管理的定價原則 物業(yè)管理公司是一種企業(yè)機制，應(yīng)遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，以馬克思的勞動價值論為基礎(chǔ)， 結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)的特征，來確定物業(yè)管理服務(wù)價格。 （1）遵循價值規(guī)律。物業(yè)管理服務(wù)定價應(yīng)考慮我國物業(yè)管理市場的發(fā)展現(xiàn)狀和社會經(jīng)濟條件，針對不同時期、不同地區(qū)的不同經(jīng)濟狀況和不同的服務(wù)水平來制定物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。 （2）公正合理。定價既要考慮物業(yè)管理公司的正常利潤，還要考慮消費者的消費水平和支付能力。 （3）友好協(xié)商。定價最好是在廣泛征求消費者意見的基礎(chǔ)上，由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會通過友好協(xié)商來確定。 （4）相對穩(wěn)定。一旦計費項目和標(biāo)準(zhǔn)確定以后，就應(yīng)該在一定時期內(nèi)保持穩(wěn)定。,3、物業(yè)管理服務(wù)的定價方法,物業(yè)服務(wù)收費管理辦法規(guī)定：物業(yè)服務(wù)管理收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價；業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 酬金制是指在預(yù)售的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 其他定價法： （1）成本加利潤法。成本一般是通過對物業(yè)管理費及其構(gòu)成進(jìn)行測算和處理，然后加上 按目標(biāo)利潤率計算的利潤額。 （2）由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)議定價。這種定價方法適用于造 價較高的物業(yè)。,（二）物業(yè)管理服務(wù)的價格構(gòu)成,物業(yè)管理服務(wù)的費用是形成物業(yè)管理服務(wù)的價格基礎(chǔ)，主要由以下方面構(gòu)成： 1.勞務(wù)費。勞務(wù)費是指物業(yè)管理公司向所聘用的管理、服務(wù)人員按月發(fā)放的工資和按規(guī)定提取的福利費。 2.公共設(shè)施維修及保養(yǎng)費。公共設(shè)施維修及保養(yǎng)費包括外墻、樓梯、步行廣場、消費系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、公共照明、給排水系統(tǒng)及其他機械、設(shè)備裝置和設(shè)施等的維修保養(yǎng)費。 3.綠化及綠化管理費。 4.保潔費。 5.安全維護(hù)費。安全維護(hù)費包括保安人員的工資、夜班津貼、消毒滅蟲等費用，有時還有單項對外承包的費用。 6.行政管理費。是指物業(yè)管理公司管理部門的管理人員和業(yè)務(wù)人員的工資、辦公用的消耗品，以及郵電、書報、會議、水電、取暖、交通差旅、公關(guān)等費用和各類人員的崗位培訓(xùn)、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)的費用，還有與業(yè)務(wù)培訓(xùn)相聯(lián)系的現(xiàn)場觀摩等所支付的費用。 7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)的折舊費。 8.法定稅費。 9.保險費及其他費用。,目前，我國物業(yè)管理服務(wù)的價格形式可以分為政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價三種 。 1.政府定價 政府定價是一種政策性定價，是以城市居民平均生活水平為基本依據(jù)的。政府定價的目的是為了推進(jìn)住房制度改革的深化，這關(guān)系到千家萬戶的切身利益、社會的安定，也關(guān)系到物業(yè)的正常使用和保值增值。政府定價主要適用于公有住宅售后物業(yè)管理服務(wù)的收費，經(jīng)濟適用房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的收費和普通商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的收費。 2.政府指導(dǎo)價 政府指導(dǎo)價是另一種政策性價格形式，是由政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門， 根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度制定并公布執(zhí)行的中準(zhǔn)價。物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會共同協(xié)商，在政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。 3.經(jīng)營者定價 經(jīng)營者定價是指物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使 用人代表共同協(xié)商議定，然后將收費標(biāo)準(zhǔn)和收費項目向當(dāng)?shù)匚飪r部門報告?zhèn)浒傅囊环N價格形式。這種定價形式完全體現(xiàn)市場規(guī)律的作用，是一種市場價格，在發(fā)展得較為成熟的物業(yè)管 理市場中適宜采用這種定價形式。,（三）市場價格種類,（四）市場價格的調(diào)控,1.價格調(diào)控的必要性 由于現(xiàn)代市場經(jīng)濟的復(fù)雜性，單靠價格機制牽動市場經(jīng)濟運轉(zhuǎn)，環(huán)節(jié)經(jīng)濟生活中微觀和宏觀上的一切問題是不現(xiàn)實的，還存在某些局限和市場失靈，如價格具有一定的盲目性、滯后性等。這些局限性不能靠市場本身來克服，所以國家對價格在一定程度上的管理和控制是必不可少的。 2.市場價格調(diào)控的特征 社會主義市場經(jīng)濟條件下對物業(yè)管理市場的價格調(diào)控機制具有間接靈活的特點，需要政府云中各種調(diào)控手段來保障價格形成的正常和高效運行，其主要表現(xiàn)是： （1）價格調(diào)控的方式以間接調(diào)控為主，進(jìn)行全方位調(diào)控，形成一個間接調(diào)控與直接調(diào)控相結(jié)合，經(jīng)濟與行政、法律、社會輿論諸手段相結(jié)合的宏觀調(diào)控機制。 （2）價格調(diào)控的對象，以影響價格的市場結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟環(huán)境為主，對物業(yè)管理服務(wù)價格本身的直接調(diào)控是為創(chuàng)造競爭性市場和穩(wěn)定的社會經(jīng)濟環(huán)境服務(wù)。 （3）價格調(diào)控要達(dá)到的目標(biāo)，是通過對物業(yè)管理市場價格運行環(huán)境的調(diào)控，保證價格形成的正常化，實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長。,3.市場價格調(diào)控的手段,（1）強化政府的調(diào)控職能 運用經(jīng)濟手段、法律手段和必要的行政手段，切實把價格管理職能轉(zhuǎn)到“決策參謀 、協(xié)調(diào)管理、監(jiān)測調(diào)控、信息服務(wù)、監(jiān)督檢查”的軌道上來，保證物業(yè)管理市場價格 機制的正常運行，保持市場價格的基本穩(wěn)定。 （2）政府調(diào)控和市場調(diào)控相結(jié)合 首先，要建立物業(yè)管理市場價格的自動調(diào)節(jié)機制，把價格的形成建立在自動遵循價值規(guī)律的基礎(chǔ)上。 其次，要適當(dāng)擴大政策性定價中政府指導(dǎo)定價的比重，由政府規(guī)定基準(zhǔn)價和浮動幅度，由企業(yè)在國家規(guī)定的區(qū)間里具體制訂物業(yè)管理服務(wù)的價格。 （3）建立市場價格監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng) 在科學(xué)設(shè)計物業(yè)管理市場價格檢測指標(biāo)體系基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理市場價格跟蹤檢測、預(yù)警體系， 為政府為物業(yè)管理市場價格進(jìn)行宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)。 （4）建立完備的物業(yè)管理市場價格法規(guī)體系,（一）物業(yè)管理市場的供求規(guī)律 供求規(guī)律是物業(yè)管理市場中的一個重要規(guī)律，主要有以下內(nèi)容： 1.供求的變動決定著價格的變動 （1）如果物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求，價格就要上漲。這種情況可以在供應(yīng)量不變而需求量 增加的情況下發(fā)生，也可以在需求量不變而供應(yīng)量減少的情況下發(fā)生。 （2）如果物業(yè)管理服務(wù)供過于求，價格就會下降。這種情況可以在需求量不變而供應(yīng)量增加的情況下發(fā)生，也可以在供應(yīng)量不變而需求量減少的情況下發(fā)生。 2.價格變動引起供求情況的變動 （1）如果物業(yè)管理服務(wù)的價格上漲，需求就會相應(yīng)減少；相反，價格下跌，需求就會相應(yīng)增加。 （2）如果物業(yè)管理服務(wù)價格上漲，供給便會增長；價格下跌，供給便會減少。 （3）供求的變化和價格的變化方向相反。如果物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求，價格自然會上漲 。價格上漲會引起物業(yè)管理公司擴大經(jīng)營，或其他行業(yè)轉(zhuǎn)移經(jīng)營，供給量增加，需求相對減少。而當(dāng)供求狀態(tài)趨向供過于求時，價格就下跌，物業(yè)管理公司就會調(diào)整減少經(jīng)營，供給量 隨之減少，需求量相對增加。這種增減到一定程度，價格就回升，往前發(fā)展又會變成供不應(yīng)求，循環(huán)發(fā)展。,三、物業(yè)管理市場的供求機制,3.供求變動決定買、賣方市場的變動 在物業(yè)管理服務(wù)的供求變化中，買賣雙方哪一方占優(yōu)勢，在價格和其他條件上 就能壓倒對方，在市場中對自己有利。在物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求時，賣方占優(yōu)勢， 便形成“經(jīng)營者主權(quán)”，表現(xiàn)為賣方市場；在物業(yè)管理服務(wù)供過于求時，買方占優(yōu)勢， 便形成“消費者主權(quán)” ，表現(xiàn)為買方市場。,（二）物業(yè)管理市場的供求特點 1.物業(yè)管理市場需求的特點 （1）多樣性。主要表現(xiàn)在需求種類和需求目的的多樣性。 （2）長期性。一方面表現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)不是短期就能完成并看出好壞的，需要長 期的觀察；另一方面表現(xiàn)在人們不可能離開物業(yè)管理服務(wù)，特別是公共性、技術(shù)性較 強的服務(wù)項目。 （3）集體性。社會對物業(yè)管理服務(wù)的需求在某個物業(yè)管理市場上，主要體現(xiàn)為業(yè)主 委員會的需求，單個業(yè)主和使用人的需求都是通過業(yè)主委員會來實現(xiàn)的。 （4）依賴性。物業(yè)管理服務(wù)的提供是通過合同的形式固定下來的，在合同期限內(nèi)， 需方在一個較長的時間內(nèi)依靠供方所提供的服務(wù)。 （5）情感性。物業(yè)管理服務(wù)與業(yè)主和消費者的生活和工作密切相關(guān)，而人是有情感 的，在消費的過程中必定帶有一定的情感色彩。,2.物業(yè)管理市場供給的特點 （1）多樣性。主要原因在于消費者對物業(yè)管理服務(wù)的需求是多種多樣的，客觀上要 求物業(yè)管理公司提供相應(yīng)的服務(wù)。 （2）獨立性。物業(yè)管理企業(yè)的市場行為是相互獨立的，不同的物業(yè)管理公司具有不 同的服務(wù)區(qū)域?qū)ο蟆?（3）長期性。物業(yè)管理服務(wù)的需求是長期性的，而且業(yè)主和消費者對物業(yè)管理服務(wù) 具有依賴性。 （4）靈活性。物業(yè)管理公司在提供物業(yè)管理服務(wù)的時候必須是自身的經(jīng)營具有靈活 性，才能滿足不同客戶的需求。 （三）市場需求的影響因素 1.影響物業(yè)管理服務(wù)供給量的因素 服務(wù)價格、投入成本、人員素質(zhì)、替代服務(wù)、國家政策 2.影響物業(yè)管理服務(wù)需求量的因素 服務(wù)價格、消費者收入、相關(guān)價格、消費偏好、房地產(chǎn)規(guī)模,(1)人力資源狀況 物業(yè)管理提供的是服務(wù)，要完成這種服務(wù)，最主要的是人力資源。如果社會上熟練掌握物業(yè)管理技能的人多，表明物業(yè)管理行業(yè)的人力資源豐富，物業(yè)管理服務(wù)的供給量就多；相反，社會上熟練掌握物業(yè)管理技能的人少，人力資源貧乏，物業(yè)管理服 務(wù)的供給量就會相對地少。目前，在我國物業(yè)管理市場中，科學(xué)地進(jìn)行組織經(jīng)營、管理和熟練掌握物業(yè)管理技能的專門人才并不多，人力資源并不豐富。 (2)國家經(jīng)濟政策 國家的產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、稅收政策等對物業(yè)管理服務(wù)的供給量 也產(chǎn)生影響。產(chǎn)業(yè)政策的變動會影響投入各個生產(chǎn)部門的勞動總量的變動，從而影響各部門的供給量。國家支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)投資多、貸款利率低，因而能擴大生產(chǎn)增加供給。國家如果 對某一部門或某一產(chǎn)品增加財政補貼，可以刺激生產(chǎn)增加供給；如果提高貸款利率，則會抑制生產(chǎn)減少供給。 (3)相關(guān)服務(wù)價格的變動 有些勞務(wù)的使用價值與物業(yè)管理服務(wù)是密切相關(guān)的或可以互 相替代的。這些相關(guān)連或可替代的服務(wù)價格的變動，也會引起物業(yè)管理供給量的變動。比如，專業(yè)的家庭服務(wù)公司的服務(wù)價格下降，人們就愿意直接請其提供服務(wù)，減少物業(yè)管理公司 提供的服務(wù)。價格的變化引起需求的變化，這樣，家庭服務(wù)就會擴大，供給量增加，物業(yè)管理的服務(wù)項目就會萎縮，供給就會減少。,1.影響物業(yè)管理服務(wù)供給量的因素,2.影響物業(yè)管理服務(wù)需求量的因素,(1)消費者的貨幣收入水平 在貨幣幣值不變的條件下，消費者的購買能力會隨著貨幣 收入的增加而提高。如果說人們的貨幣收入增加了，即使物業(yè)管理服務(wù)的價格不變或略有上升，業(yè)主還是會購買這種服務(wù)，需求量會增加；如果人們的貨幣收入減少，就會縮減消費， 即使物業(yè)管理服務(wù)的價格不變或略有下降，需求量也會有所減少。物業(yè)管理服務(wù)并不是生活必需品，而是一種享受性服務(wù)，收入水平的變化對其需求的影響程度相對會大一些。 (2)消費者偏好 消費者偏好是指人們習(xí)慣于消費某種商品或特別喜愛消費某種商品的 心理行為。消費者偏好對物業(yè)管理服務(wù)的需求量有較大的影響。例如，有人要求有保安員的保安服務(wù)，亦有人不喜歡保安員的保安服務(wù)，而使用科技安全防范產(chǎn)品進(jìn)行保安。特別是當(dāng) 前，物業(yè)管理還未被全社會充分認(rèn)識，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求還缺乏主動性。當(dāng)然，人們的生活習(xí)慣和消費偏好是可以引導(dǎo)和改變的。 (3)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模 房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模大，向社會提供的物業(yè)絕對量增加，客觀上擴大 了物業(yè)管理的需求；房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模小而且慢，對物業(yè)管理的需求自然較少。就一時一地而言，房地產(chǎn)規(guī)模的變化，對當(dāng)時物業(yè)管理服務(wù)需求量的變動有著明顯的影響。,四、物業(yè)管理市場的競爭,（一）物業(yè)管理市場競爭的必然性 在物業(yè)管理市場中，市場主體之間，尤其在物業(yè)管理經(jīng)營者之間的競爭是一個內(nèi)有動力外有壓力的、持續(xù)不斷的市場較量過程。因此，競爭推動和迫使物業(yè)管理經(jīng)營者進(jìn)行合理的決策，并且通過優(yōu)勝劣汰的強制作用，獎勵高效率者，懲罰低效率者，對價格信號作出迅速及時的反應(yīng)，不斷嘗試新的生產(chǎn)服務(wù)要素組合，開發(fā)和擴大新的物業(yè)管理市場領(lǐng)域，推出新的服務(wù)項目，保證資源配置到最為需要的地方。 如果沒有競爭或缺乏競爭，占據(jù)物業(yè)管理市場壟斷地位的少數(shù)企業(yè)就會靠犧牲其他市場參與者(包括物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營者和業(yè)主或使用人)的利益，謀取壟斷利潤；由于沒有作出相應(yīng)的市場貢獻(xiàn)，從而導(dǎo)致整個物業(yè)管理市場的經(jīng)濟效率和服務(wù)水平的降低。,我國的物業(yè)管理市場是一個新興的市場，市場機制還不完善?；诖?，1999年5月，在 全國物業(yè)管理工作會議上，國家建設(shè)部提出要在物業(yè)管理市場中盡快引入競爭機制，明確要求： (1)在2000年之前，必須徹底改變誰開發(fā)、誰管理的壟斷經(jīng)營局面。開發(fā)企業(yè)下設(shè)的物 業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)與開發(fā)企業(yè)脫鉤，面向社會，獨立經(jīng)營，自負(fù)盈虧。 (2)凡是10萬平方米以上新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前面向社會招標(biāo)。 (3)鼓勵物業(yè)管理企業(yè)通過兼并、收購、聯(lián)合、改造、改組等方式進(jìn)行企業(yè)重組，以大 帶小，合小為大，合弱為強，形成規(guī)模優(yōu)勢，從而降低企業(yè)管理成本，提高企業(yè)適應(yīng)市場的能力。,（二）物業(yè)管理市場競爭的形式 首先，從競爭是否圍繞價格變動這一角度來考慮，物業(yè)管理市場上的競爭 主要分為價格競爭和非價格競爭。 1.價格競爭 價格競爭的實質(zhì)是物業(yè)管理企業(yè)提高勞動生產(chǎn)率的競爭。勞動生產(chǎn)率的提高，成本降低，物業(yè)管理企業(yè)可以通過降低服務(wù)價格來吸引更多的消費者，增加物業(yè)管理服務(wù)的消費量，從而參與競爭。 2.非價格競爭 非價格競爭就是指價格不變動，而是通過通過其他途徑或采取其他方法來爭取更多的消費者，從而擴大物業(yè)管理服務(wù)的消費量的競爭。,其次，從參與競爭的主體來看，有以下幾種劃分： 1.物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭 從市場競爭的范圍來考察，物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭主要是圍繞著提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)項目、降低經(jīng)營成本等內(nèi)容而展開的。這種競爭促使各個企業(yè)管理服務(wù)的個別勞動時間平均化為社會必要勞動時間，其結(jié)果必然是推動企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的提高。 2.業(yè)主與經(jīng)營者之間的競爭 從參與競爭的市場主體之間的關(guān)系來考察，業(yè)主與經(jīng)營者之間的競爭主要表現(xiàn)為對物業(yè) 管理服務(wù)，業(yè)主要賤買、經(jīng)營者要貴賣的競爭。這是經(jīng)營者與業(yè)主爭奪物業(yè)管理市場主權(quán)的競爭。,（三）物業(yè)管理的風(fēng)險 市場競爭與經(jīng)濟風(fēng)險有市場競爭就必然存在經(jīng)濟風(fēng)險。在社會化大生產(chǎn)的市場經(jīng)濟中，由于生產(chǎn)技術(shù)的迅速變化，市場情況的千變?nèi)f化，以及某些政治因素的干擾和自然災(zāi)害的影響，使物業(yè)管理經(jīng)營者的實際收益低于原預(yù)期收益，從而蒙受經(jīng)濟損失，甚至發(fā)生虧損或破產(chǎn)，這就是經(jīng)濟風(fēng)險。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟體制改革的深化，物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的經(jīng)濟實體，有自身的經(jīng)濟利益，要參與市場競爭 ，這就要承擔(dān)經(jīng)營決策的正誤以及經(jīng)營活動的好壞所帶來的后果。 在市場競爭中，從產(chǎn)生經(jīng)濟風(fēng)險的原因來看，經(jīng)濟風(fēng)險主要有三個方面： (1)自然風(fēng)險。由自然因素造成的經(jīng)濟風(fēng)險，如雷擊、火災(zāi)、水災(zāi)、地震、氣候突變等 給經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟損失即屬自然風(fēng)險。 (2)社會風(fēng)險。由個人或集團(tuán)的社會行為造成的經(jīng)濟風(fēng)險，如盜竊、事故、政治動亂、 戰(zhàn)爭等給經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟損失即屬社會風(fēng)險。 (3)經(jīng)營風(fēng)險。由物業(yè)管理企業(yè)自身決策失誤或經(jīng)營管理不善造成的經(jīng)濟損失即屬經(jīng)營 風(fēng)險。,練習(xí)： 1.物業(yè)管理市場機制的特點包括（） A 客觀性 B 連鎖性 C 內(nèi)在性 D 延伸性 E 制約性 2.根據(jù)作用對象不同，物業(yè)管理服務(wù)中包括（） A 體育館 B 保安公司 C 保潔公司 D 房屋裝修公司,案例分析,2009年3月。某廣告公司入住某小區(qū)的A1棟別墅，久佳物業(yè)管理公司是該小區(qū)的物業(yè)管理者。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，2005年3月至7月，該廣告公司應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費2296元，水電費1543元。然而，2005年5月4日，該廣告公司發(fā)現(xiàn)有人進(jìn)入公司竊取了價值l萬元左右的財物，立即報了案。當(dāng)久佳物業(yè)管理公司向該廣告公司收取物業(yè)服務(wù)費等費用時，該廣告公司以物業(yè)管理公司單方面違約，未能履行好治安管理職責(zé)為由，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費和水電費。雙方為此發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司以該廣告公司拒付所欠費用為由訴至法院。請問： *該廣告公司是否可以拒付所欠物業(yè)服務(wù)費和水電費?為什么? *久佳物業(yè)管理公司在廣告公司被盜的問題上是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?,答案要點： 該廣告公司不應(yīng)拒付所欠物業(yè)服務(wù)費和水、電費，因為收取物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，廣告公司應(yīng)為所接受的服務(wù)付費，而水、電費是物業(yè)管理企業(yè)代收的費用，與安全服務(wù)無關(guān)。 在廣告公司被盜的問題上，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，則物業(yè)管理公司就不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；如果物業(yè)管理企業(yè)沒有履行物業(yè)服務(wù)合同上約定的義務(wù)，在保安防范工作上存在缺陷，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。,第三節(jié) 物業(yè)管理市場的管理,一、物業(yè)管理市場管理意義及其內(nèi)容 （一）物業(yè)管理市場管理的定義 所謂物業(yè)管理市場管理，是指有關(guān)管理部門按照社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律和物業(yè)管理市場發(fā)展的目標(biāo)、方向，運用法律、行政、經(jīng)濟以及宣傳教育等手段對物業(yè)管理市場