上海市基準地價更新技術(shù)方案.ppt

基準地價更新技術(shù)方案,上海房地產(chǎn)估價師事務(wù)所有限公司 二零零七年十月二十八日,1、土地等級價格平衡協(xié)調(diào)。,上海市土地級別劃分結(jié)果和基準地價在作好本市內(nèi)各區(qū)、縣級別和基準地價水平平衡協(xié)調(diào)的同時，還需要在全國土地等別上與其他城市的地價水平平衡協(xié)調(diào)，尤其是浙江、江蘇省接壤的區(qū)縣基準地價的平衡和協(xié)調(diào)。,2、基準地價更新技術(shù)路線和方案。,2.1、總體技術(shù)思路 根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程首先重新劃分全市土地級別，然后在此基礎(chǔ)上評定基準地價。 2.2、土地定級的技術(shù)途徑 按照城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程的要求，土地定級的技術(shù)途徑采用多因素綜合評價法，以市場資料分析法等進行驗證。解決好因素法定級容易出現(xiàn)的土地級別和地價“兩張皮”現(xiàn)象。,2.2.1 土地級別的形式 按照城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程的要求，采取綜合定級和分類定級相結(jié)合的形式，以綜合定級為主，或者只用綜合定級。各綜合級別內(nèi)酌情細分均質(zhì)區(qū)片，其中尚未完成開發(fā)或未完成土地出讓的工業(yè)園區(qū)劃分獨立區(qū)片，給出工業(yè)區(qū)片基準地價。,2.2.2綜合定級的優(yōu)點 1）綜合定級符合城市土地區(qū)位理論的要求 由于土地利用是在地租地價的自發(fā)調(diào)節(jié)下，不斷進行用途置換，最終形成土地收益和租金都趨向最高用途的合理空間結(jié)構(gòu)，綜合定級體現(xiàn)了土地區(qū)位理論的規(guī)律。 2）當城市規(guī)劃不確定時，分類定級出現(xiàn)了在土地收益高、級別高（如商業(yè)、金融等用途）區(qū)域內(nèi)的低收益的工業(yè)用地的級別反而更低，價格也低的矛盾現(xiàn)象。 3）本市土地在利用中常常有商業(yè)、住宅綜合建設(shè)的地塊和小區(qū)，綜合定級更便于基準地價的實際應(yīng)用。,2.3分類（用途）定級。 分用途定級與綜合定級只有定級因素、因子體系上的細微差別，技術(shù)思路和定級過程基本相同。我們的計算機系統(tǒng)設(shè)計了因素、因子的調(diào)整組合功能，可以滿足按照規(guī)程商業(yè)、住宅和工業(yè)用地不同影響因素、因子要求，進行分用途定級。在必要時可以同時進行綜合定級和分類定級。,2.4 多因素綜合定級的因素因子體系 根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程關(guān)于多因素綜合評價定級的要求，結(jié)合上海市城市土地資源特點，設(shè)計以下因素、因子體系：,多因素綜合評價定級因素、因子體系表,2.5、分類定級的因素因子體系 商業(yè)用地定級因素、因子體系表,住宅用地因素因子體系表,工業(yè)用地定級因素、因子體系表,2.6、基準地價評估技術(shù)思路 2.6.1 總體思路 通過土地交易實例和房地產(chǎn)市場資料，修正或評估取得地價樣點。然后，在土地定級確定的土地級別和區(qū)片范圍內(nèi)，按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，評定各級別分用途的基準地價。,2.6.2 地價樣點 1）土地交易實例 包括2003年以來的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)作價投資實例 ，根據(jù)具體交易情況，經(jīng)過交易情況修正、交易期日修正、土地使用年期修正、容積率修正、土地開發(fā)程度等修正后作為地價樣點。 2）評估地價樣點 根據(jù)房地產(chǎn)交易或租金收益實例，采用剩余法、收益還原法評估樣點地價； 根據(jù)土地征地和房屋拆遷成本案例，采用成本逼近法評估樣點地價； 有條件的，根據(jù)土地交易實例，采用市場比較法評估樣點地價。,3）樣點地價的修正和評估工作 樣點地價的修正和評估時，邀請土地估價專家組成評估小組，制訂統(tǒng)一的技術(shù)標準進行修正、評估，并進行評估結(jié)果的平衡分析和調(diào)整，確定樣點地價的準確性。,3. 需要明確的主要問題,3.1 制訂其他用途的修正系數(shù)，提高基準地價的實用性。 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中關(guān)于基準地價類別的要求，一般應(yīng)分商業(yè)、住宅和工業(yè)三種用途評定基準地價，但考慮上海市辦公用地較多、地價水平與純商業(yè)用地有較大差異等實際情況，另外，本市有償使用的土地類型越來越多，文化教育、醫(yī)療、科研設(shè)計等用地同樣需要有一個基準地價標準，旅游、賓館、大賣場等用地也不能簡單地套用商業(yè)或辦公用地的基準地價標準，所以，有必要在上述四種用途基準地價的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地利用效益和國家及本市的有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，分別制訂修正系數(shù)以確定其他用途土地的基準地價標準。,3.2研究基準地價地面價與樓面地價的轉(zhuǎn)換關(guān)系。 根據(jù)國家關(guān)于城鎮(zhèn)基準地價的管理規(guī)定，基準地價需要制定地面價。但對于住宅、商業(yè)和辦公用地來說，衡量地價水平主要看樓面地價，實際應(yīng)用中需要給出樓面地價標準。所以，就存在一個樣點地價如何換算為地面價和基準地價如何換算為樓面地價標準問題。 換算的容積率是以據(jù)最新的城市規(guī)劃指標規(guī)定來定，還是要考慮實際容積率，仍需要進一步研究明確。按照城市規(guī)劃指標規(guī)定來定，可以反映未來的土地價值，但不能反映大量實際存在的超過了規(guī)劃指標規(guī)定的土地價值。,3.3 明確基準地價的內(nèi)涵，明確市區(qū)和郊區(qū)基準地價的內(nèi)涵。 根據(jù)目前土地出讓的有關(guān)要求，基準地價都明確為熟地價，即完成拆遷安置、具備“幾通”的土地，但由于各地區(qū)配套程度有不同，其內(nèi)涵應(yīng)當不同。 3.4明確基準地價的主要用途 作為評估宗地價格的基礎(chǔ)和參照，為國有土地使用權(quán)招牌掛和協(xié)議出讓服務(wù)； 作為政府參與土地收益分配的依據(jù)； 作為評估和征收土地使用稅費的參照； 作為調(diào)控城市活動空間布局，引導城市規(guī)劃和建設(shè)投資、開發(fā)決策的參考。,3.5基準地價更新的內(nèi)容 調(diào)整土地級別范圍； 確定各級別范圍內(nèi)的地上和地下空間的商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途土地的價格標準和價格內(nèi)涵，價格標準和內(nèi)涵與國家的有關(guān)規(guī)定如：工業(yè)用地最低出讓價格等相一致。 協(xié)議補繳土地出讓金標準。,4、按照城市地價動態(tài)監(jiān)測體系技術(shù)規(guī)范完成地價動態(tài)監(jiān)測體系建設(shè),4.1國土資源部于2001年開始組織實施的城市土地價格大調(diào)查和基準地價的更新項目是由國家財政部撥款地方給予配套支持的全國性地價監(jiān)測工作，我公司是第一批承擔該項目的單位之一，七年來，每年都受國土資源部、中國土地勘察規(guī)劃院委托，承擔著上海市地價的動態(tài)監(jiān)測和地價指數(shù)的測算工作，近兩年上海市房地資源局每年也給與部分資金支持。,4.2、地價監(jiān)測的主要工作 監(jiān)測監(jiān)測點地價的變化情況； 監(jiān)測影響土地質(zhì)量的因素、因子條件變化情況； 定期提供地價指數(shù)和地價變化情況資料； 4.3、結(jié)合地價監(jiān)測及時提出基準地價更新建議 按季度上報地價指數(shù)和級別地價的變化情況； 必要時利用計算機系統(tǒng)重新推演土地級別范圍和評估基準地價，酌情提出基準地價更新建議,5、資料調(diào)查和收集,5.1、資料收集工作的組織 項目時間緊迫，大量真實可靠的土地和房地產(chǎn)市場信息資料是關(guān)鍵，需要局領(lǐng)導和有關(guān)職能部門給于關(guān)心支持，最好報告市政府以行政發(fā)文的形式，督促相關(guān)管理部門在資料收集工作上予以支持和配合。,5.2、調(diào)查收集資料內(nèi)容 1）多因素綜合定級資料 商業(yè)中心 ：位置，土地面積、平面形狀、商服建筑面積、辦公租金、商場租金 大賣場：位置，服務(wù)范圍，占地面積，營業(yè)面積 辦公樓：位置，占地面積，規(guī)模，品質(zhì)等級 道路等級：道路網(wǎng)分布，道路類型（級別，寬度等），車流量 高架路道口：位置，分布，車流量 地鐵站：位置，站點，線路數(shù)及分布 公交站：位置，線路總數(shù)，車流量，?？看螖?shù),長途客運站：位置，規(guī)模， 線路數(shù) 火車站：位置，規(guī)模，線路數(shù) 碼 頭：位置，規(guī)模，吞吐量 市政管網(wǎng)：區(qū)域， 學 校：分布，位置，類型，規(guī)模，服務(wù)范圍，服務(wù)水平 體育場館：位置，類型，規(guī)模（容納人數(shù)等），分布 醫(yī) 院：位置，類型，規(guī)模，分布，服務(wù)水平 銀 行：位置，類型，分布，規(guī)模（分行，支行，網(wǎng)點），服務(wù)水平,郵 局：位置，分布，服務(wù)水平 影 院：位置，規(guī)模，服務(wù)水平 賓 館：位置，規(guī)模（客房數(shù)，星級等），服務(wù)水平 文化設(shè)施：位置，類型，規(guī)模，服務(wù)水平 工業(yè)污染區(qū)片：分布狀況，污染范圍， 污染程度 公 園：位置，類型，規(guī)模，分布 綠 地：位置，規(guī)模，分布 住宅小區(qū)：位置，建筑規(guī)模及類型，占地面積 人口密度,2）地價樣點資料 地價樣點資料包括土地市場交易實例和用以評估土地樣點的土地價格的相關(guān)資料 ，主要包括： 1）收集2003年以來的土地出讓（包括協(xié)議、招標、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)作價投資實例。調(diào)查信息包括：交易土地的位置、面積、容積率、用途、土地開發(fā)程度、交易時間、交易價格和交易方式。,2)房地產(chǎn)交易資料，2003年以來商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)的交易資料。調(diào)查信息包括：交易房屋的位置和部位、面積、用途、交易時間、交易價格和交易方式等，以及所在樓盤的名稱、容積率、樓盤類型、層數(shù)、設(shè)備設(shè)施條件等。 3)房地產(chǎn)租金收益資料，2003年以來商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)的租金收益資料。調(diào)查信息包括：租賃房屋的位置和部位、面積、用途、交易時間、交易價格和交易方式等，以及所在樓盤的名稱、容積率、樓盤類型、設(shè)備設(shè)施條件等。,4)房地產(chǎn)經(jīng)營收益資料，主要指酒店、私立學校和醫(yī)院、文體場館等的年經(jīng)營收益和成本等財務(wù)資料。 5)征地補償和動拆遷成本資料 2003年以來全市國有