松江新橋新南路產(chǎn)品定位報(bào)告2012.2.13.ppt

,2012.02,產(chǎn)品定位報(bào)告,【 項(xiàng)目核心目標(biāo) 】 保證利潤最大化的同時(shí)實(shí)現(xiàn)快速去化,Q1 我們面對的環(huán)境是什么？,Q2 如何規(guī)劃布局滿足項(xiàng)目制 定目標(biāo)同時(shí)符合市場需求？,Q1 我們面對的環(huán)境是什么？,NEXT我們將對項(xiàng)目自身區(qū)位和商業(yè)、幫等環(huán)境研究項(xiàng)目業(yè)態(tài)的可行性,PART 1 項(xiàng)目自身審視,4,區(qū)位1交通方便、房價(jià)較低，住宅產(chǎn)品未來具備導(dǎo)入外部客源,新橋區(qū)域離莘莊僅5KM，新橋目前住宅成交均價(jià)約在12500元/，而莘莊莘莊成交價(jià)達(dá)到18100元/ 。 滬昆高速公路新橋至莘莊是免費(fèi)的，新橋開車到莘莊僅3分鐘路程，出行非常便利。與莘莊相比，區(qū)域在價(jià)格上具備很強(qiáng)的競爭性，未來項(xiàng)目將有可能吸納莘莊的部分客源。,項(xiàng)目位于上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)核心位置，新南路南側(cè)。總用地面積約20畝。北側(cè)和東側(cè)邊臨路，西側(cè)和南側(cè)臨水，交通便利，景觀優(yōu)勢明顯； 項(xiàng)目的西側(cè)規(guī)劃為醫(yī)療用地，再往西為綠地集團(tuán)開發(fā)的高端住宅開發(fā)項(xiàng)目新南路1號。南側(cè)規(guī)劃為九年制學(xué)校。北側(cè)和東側(cè)為已建成的別墅區(qū)； 區(qū)域內(nèi)有多個(gè)高品質(zhì)樓盤為項(xiàng)目提供了充分的消費(fèi)群體。,區(qū)位2區(qū)域周邊多為別墅區(qū)，配套設(shè)施正在逐步完善,項(xiàng)目用地目前分為南北兩塊，北側(cè)為商業(yè)功能，主體四層，局部兩層，內(nèi)容包括社區(qū)超市、餐飲、賓館和洗浴休閑中心；南側(cè)為農(nóng)貿(mào)市場。 總體而言，現(xiàn)狀的商業(yè)業(yè)態(tài)比較簡單，層次較低，環(huán)境品質(zhì)也不高。,區(qū)位3目前項(xiàng)目地現(xiàn)狀商業(yè)層次感較低，存在提升空間,區(qū)位4 軌道交通的導(dǎo)入進(jìn)一步提升板塊價(jià)值,軌交22號線全長56.4公里，途徑徐匯，閔行，松江，金山四區(qū)。全線設(shè)上海南站，莘莊，春申，新橋，閔西，葉榭，亭林，阮巷，金山9個(gè)車站。 22號線的開通，意味著松江即將進(jìn)入都市半小時(shí)圈，新橋至上海南站只需8分鐘，預(yù)計(jì)在2012年3月份開通，新橋的區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升。,南方商城/家樂福,華聯(lián)吉買盛,易初蓮花,大潤發(fā),易買德,百安居,樂購,世紀(jì)聯(lián)華,樂購,樂購,龍城購物中心,易初蓮花,石頭.剪刀.布,家得利,九百家居,農(nóng)工商,錦江樂園,熱帶風(fēng)暴,愛好廣場,家得利,徐家匯,七寶,莘莊,本案,農(nóng)工商,麥德龍,7KM,5KM,13KM,莘閔別墅區(qū)是上海發(fā)展最早、最成熟的別墅區(qū)域現(xiàn)有別墅項(xiàng)目近30個(gè)，別墅總量10000多棟，區(qū)域常駐人口約11萬人，但由于多為別墅區(qū)、整體空置率較高，常駐人口不足。 項(xiàng)目地距離莘莊商圈約5公里、七寶商圈約7公里、徐家匯商圈約13公里，區(qū)域共將形成66萬商業(yè)體，其中包括友誼南方商城：面積14.4萬平；莘莊龍之夢：面積5萬；地鐵上蓋綜合商業(yè)：面積12-14萬；莘莊仲盛：面積28.5萬，整體商業(yè)處于飽和階段、大量高端消費(fèi)流失到該區(qū)域。,區(qū)位5 高端消費(fèi)流失、區(qū)域商業(yè)整體處于飽和階段,區(qū)位環(huán)境理解結(jié)論,PART 2 辦公市場分析,11,供應(yīng)環(huán)境,以目前在售項(xiàng)目為主，未來存在一定的供應(yīng)量,整體去化量不足，月均主力去化面積在400-1000,去化情況,主力單價(jià)在9000-16000元，較區(qū)域住宅產(chǎn)品存在明顯的價(jià)值落差,價(jià)格表現(xiàn),辦公市場結(jié)論,整體供應(yīng)量較少，但去化表現(xiàn)存在不足，表明了區(qū)域市場對于辦公產(chǎn)品的需求不是很旺盛； 片區(qū)辦公產(chǎn)品以中小戶型為主，但單價(jià)較住宅存在一定落差。,辦公產(chǎn)品無法發(fā)揮項(xiàng)目價(jià)值的最大化，同時(shí)需求量不足，因此不建議采用,PART 3 酒店公寓市場分析,16,公寓競爭市場表現(xiàn),A、在售普通住宅后續(xù)供應(yīng),B、酒店式公寓產(chǎn)品市場去化表現(xiàn),小戶型、高性價(jià)比樓盤為區(qū)域住宅類產(chǎn)品的需求主力，酒店式公寓處于目前市場供應(yīng)的空白,以精裝產(chǎn)品居多、裝修標(biāo)準(zhǔn)多在2000-3000元/，主力戶型在40-60平米 4.5米以上高挑高產(chǎn)品溢價(jià)空間更高,近年酒店式公寓當(dāng)今上海市場酒店式公寓產(chǎn)品表現(xiàn),50-60平米戶型為市場去化的主力,近年酒店式公寓在售項(xiàng)目市場戶型表現(xiàn),公寓市場結(jié)論,酒店式公寓稀缺、需求較好，項(xiàng)目塔樓因采用該類產(chǎn)品,酒店式公寓整體需求較大，市場去化較為穩(wěn)定，同時(shí)高挑高產(chǎn)品可起到較好的溢價(jià)作用； 區(qū)域市場酒店式公寓處于市場的空白，具備運(yùn)作空間。,PART 4 商業(yè)環(huán)境分析,21,地塊目前暫未拆遷，內(nèi)部為超市、菜場、汽車美容中心等； 地塊周邊商業(yè)形象感較低，但氛圍較好，以中介、超市、百貨、五金等物業(yè)形態(tài)為主。,周邊形成了一定的商業(yè)氛圍，業(yè)態(tài)較雜,個(gè)案1新南路壹號,全地下車庫、完全人車分流 區(qū)域最大的商業(yè)中心（10萬方），家樂福、四星酒店等商業(yè)、商務(wù)配套設(shè)施；,社區(qū)規(guī)劃,項(xiàng)目包括別墅、公寓及商業(yè)，產(chǎn)品線豐富，商業(yè)總體量10萬方,商業(yè)配套包括四星級酒店朗庭（3萬平方米）、家樂福超市（1萬8平方米）以及小區(qū)商業(yè)配套（2萬平方米），預(yù)計(jì)2012年6月正式營業(yè),商業(yè)業(yè)態(tài)包含四星酒店、大型超市及配套商業(yè)街,1F沿新南路主要以休閑服飾為主，沿明興路商業(yè)主要以休閑餐飲等配套為主，滿足辦公配套需求，酒店商業(yè)主要以商務(wù)宴請、健身、美容SPA、咖啡為主，酒店及住宅區(qū)之間的商業(yè)一樓主要以休閑餐飲為主； 2F,3F主要以休閑娛樂和餐飲等目的性消費(fèi)商家為主;,目的性消費(fèi)居多，以餐飲、娛樂、零售為主，開業(yè)后必將成為區(qū)域商業(yè)的核心,個(gè)案2弘基萬科白馬生活廣場,弘基萬科白馬生活廣場位于新橋鎮(zhèn)明中路，體量6400平米； 商業(yè)1層4.2米、2層5.4米挑高，8米大開間，可以自由分割。 三大主題： 生活配套、休閑娛樂、特色餐飲 五大功能： 生活、購物、餐飲、娛樂、休閑 項(xiàng)目目前包含24小時(shí)便利藥房、便捷洗衣、銀行、凈菜社、西點(diǎn)面包房、精致餐飲、兒童、教育、西式咖啡、酒吧、健身等 統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。,集購物、文化、餐飲、娛樂、休閑五大功能于一體的小體量商業(yè)街 目前已經(jīng)營，但整體氛圍一般,商業(yè)市場結(jié)論,集中型商業(yè)不利于本案發(fā)展，項(xiàng)目體量受限無法形成聚集效益，不建議采取,目前周邊已形成一定的商業(yè)氛圍，多以底商商業(yè)為主； 已營業(yè)集中型商業(yè)街經(jīng)營環(huán)境一般，未來新南路一號入市、商業(yè)分流更為明顯。,NEXT我們將根據(jù)最優(yōu)方案來滿足先前目標(biāo),Q2 如何規(guī)劃布局滿足項(xiàng)目制 定目標(biāo)同時(shí)符合市場需求？,153m,160m,78m,72m,地塊審視,項(xiàng)目總用地面積約20畝 地塊北邊東西寬度78m 地塊南邊東西寬度72m 地塊西邊南北寬度160m 地塊東部南北寬度153m,按照前期設(shè)定的容積率2.5計(jì)算項(xiàng)目總可建面積約3萬方，整體體量較小、無法跟西邊的新南路一號直面抗?fàn)?，?nèi)部具有保留建筑，是否保留需要衡量,地塊指標(biāo),定位思考,產(chǎn)品規(guī)劃原則,1 縮小集中型商業(yè)、改為沿街商業(yè)，減少運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn),（商業(yè)體量最大化雖能產(chǎn)生最大經(jīng)濟(jì)效益、但區(qū)域商業(yè)整體飽和，集中商業(yè)無法實(shí)現(xiàn)快速去化，同時(shí)存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)）,2 規(guī)避辦公產(chǎn)品、高層區(qū)域產(chǎn)品全為酒店式公寓,（酒店式公寓能夠?qū)崿F(xiàn)快速去化和高溢價(jià)、同時(shí)項(xiàng)目區(qū)位具備導(dǎo)入自住及投資類人群）,規(guī)劃方案一：保留原有建筑,主要功能包括生活服務(wù)類商業(yè)和酒店式公寓； 考慮到北部保留建筑，因此北部做內(nèi)接式沿街商業(yè)，東邊也是沿街商業(yè)；生活服務(wù)類商業(yè)以沿街商業(yè)為主，1帶2商業(yè)格局，進(jìn)深12-15米，滿足周邊生活配套需求，體量約為5000； 考慮到西邊沿河因素跟采光原因，因此考西邊做U型公寓，增加每戶的采光，酒店式公寓主力面積在40-60，總面積約18000。,酒店式公寓,沿街商業(yè),11F,2F,綠化景觀,規(guī)劃方案二：拆除原有建筑,2F,主要功能包括生活服務(wù)類商業(yè)和酒店式公寓； 拆除原有建筑，沿街商業(yè)可以北移、商業(yè)價(jià)值也可適當(dāng)提升，1帶2商業(yè)格局，進(jìn)深12-15米，體量約為6000； 公寓部分以正南模式排布，整體酒店式公寓主力面積在40-60，面積可做到24000。,酒店式公寓,沿街商業(yè),7F,7F,6F,綠化景觀,綠化景觀,規(guī)劃方案三：拆除原有建筑二,2F,酒店式公寓,沿街商業(yè),