貴陽商業(yè)調查報告.pptx

,中投騰達佰分之1摩都 貴陽市商業(yè)調查分析,： 一、貴陽市概況 二、貴陽市區(qū)商業(yè)調查 三、各區(qū)域商業(yè)商業(yè)情況 四、雙龍航空港經濟區(qū)情況 五、商業(yè)市調小結,目錄,貴 陽 市 概 況,貴 陽 市 人 口 情 況,核心商圈,次核心商圈,擴展,擴展,擴展,擴展,二、貴陽市區(qū)商業(yè)調查,1、貴陽核心商圈物業(yè)分布圖,貴陽主要商業(yè)分布情況,三、貴陽市區(qū)主要商圈情況,噴水池,貴陽國貿基本情況,國貿南國花錦基本情況,大西門,大南門,星力荔星名店B館基本情況,荔星名品B館是貴州省內知名百貨公司星力集團所開設的高端、奢侈百貨商場，商場整體國際資深設計師鼎力打造，各品牌裝修風格與其品牌在世界其他地區(qū)之店面形象一致,使消費者在貴陽即可親身同步世界奢華，例如國際知名一線品牌GUCCI、紀梵希等都在荔星名品，百貨業(yè)態(tài)齊全，是貴陽市富人購物的首選之地。,紫林庵,文昌路,鴻通城,北京路,市南路,逸天城是國貿集團在貴州首家提倡生活美學概念的購物中心，商業(yè)建筑面積6萬平方米，商場共6層，負一層是OLE 精品超市，其中經營的商品中有近70%為進口商品；一層是世界藝術級的精致名品，包含CoachCANALI等國際一線品牌；二層是服飾、美發(fā)和顧客服務中心；三層是兒童業(yè)態(tài)，；四層是年輕時尚品牌和中型餐飲；五層是保利旗艦電影院和空中藝術走廊，業(yè)態(tài)種類齊全，基本能夠滿足周邊居民的消費需求。從入駐品牌來看，餐飲囊括了時下貴陽各大賣場熱門品牌，例如星巴克、水果撈、漢拿山等；百貨品牌保持國貿一貫品質，快時尚，輕奢品牌的入駐，對年輕消費群體具有一定吸引力。,金陽金源,金陽世紀金源購物中心基本情況,花果園,花果園購物中心基本情況,會展城,2、貴陽市區(qū)商業(yè)發(fā)展情況,今年來隨著貴陽新區(qū)的發(fā)展，金陽、花果園、貴安新區(qū)商業(yè)逐漸發(fā)展顯現(xiàn)，市區(qū)商業(yè)往新區(qū)布局已經成為趨勢。,2014年-2015年貴陽市各大賣場銷售數(shù)據(jù)對比： 單位(億元),從表中可以看出，國貿廣場總店、荔星名店、星力瑞金店、國晨百貨、鴻通城、海納廣場、龍港百盛、智誠名店、星力購物中心、荔星名品、智誠百貨、星力中山店都在下滑，南國花錦、逸天城、花果園、Tpmall、星力銀海元隆、亨特是呈上升趨勢。同時也說明百貨銷售走下坡路，而購物中心銷售卻在上升。,以“商業(yè)+O2O+金融+N”的3+N創(chuàng)新商業(yè)模式作為項目商業(yè)核心。去地產、去百貨、去品牌化，將項目打造成為貴州本土品牌的孵化基地。,根據(jù)雙龍臨空經濟區(qū)的生態(tài)、旅游的大區(qū)域定位及周邊項目的產業(yè)構成，以婚慶、免稅、文旅、健康、兒童五條產品為基線，以“造夢”的理念確立項目產品構成。,3、貴陽商業(yè)市調小節(jié),四、貴州雙龍臨空經濟區(qū)概況,貴州雙龍臨空經濟區(qū)位于黔中經濟區(qū)核心區(qū)，涉及貴陽市南明區(qū)與黔南州龍里縣部分區(qū)域，總用地面積92平方公里，建設用地75平方公里，其中貴陽市39.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龍洞堡機場15.6平方公里。,基本概況 貴州雙龍臨空經濟區(qū)位于黔中經濟區(qū)核心區(qū)，涉及貴陽市南明區(qū)與黔南州龍里縣部分區(qū)域，總用地面積92平方公里，建設用地75平方公里，其中貴陽市39.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龍洞堡機場15.6平方公里。該區(qū)域將建設成為以“內陸開放、創(chuàng)新驅動、生態(tài)文明“為內涵和特色的高端產業(yè)功能聚集區(qū)。 空間布局 雙龍臨空經濟區(qū)以“一核三板塊“為空間布局，“一核“為空港運營服務核，“三板塊“為臨空制造及高新技術板塊、臨空物流板塊、臨空總部及綜合服務板塊。 產業(yè)定位 主要發(fā)展以總部經濟、商務商貿、高端商業(yè)主的臨空商務服務業(yè)，以旅游集散、文化休閑、會議度假為主的特色優(yōu)勢產業(yè)。,貴州雙龍臨空經濟區(qū)將重點建設總部經濟園、現(xiàn)代制造園、航空總部園、臨空綜保園、臨空物流園、科技創(chuàng)新園六大園區(qū),貴州雙龍臨空經濟區(qū)位于貴陽市市域東南與黔南州交界區(qū)域，距離貴陽老城區(qū)8公里，是黔中經濟區(qū)的核心區(qū)。 其中，貴州雙龍臨空經濟區(qū)（南明區(qū)域）是中關村貴陽科技園“一城兩帶六核”空間布局中重要的“一核”，交通區(qū)位優(yōu)勢突出，緊鄰貴陽老城區(qū)和國家級經濟技術開發(fā)區(qū)（經開區(qū)），西接改貌“兩港一中心”（公路港、無水港、商貿服務中心），北接貴陽綜合保稅區(qū)、國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，距貴安新區(qū)12公里，距貴陽綜合保稅區(qū)13公里，將與貴陽綜合保稅區(qū)共同打造內陸開放的“雙引擎”。,貴州雙龍臨空經濟區(qū)將按照“一環(huán)兩廊串三心，多點綠網連藍脈”的布局結構進行規(guī)劃建設。 “一環(huán)”即南岳山脈、環(huán)城林帶及周邊林地。北部汪家大井漁洞峽水源涵養(yǎng)區(qū)、南部的長江流域與珠江流域水源涵養(yǎng)區(qū)、西部南岳山脈以及東部貴陽市第二環(huán)城林帶，構成了臨空經濟區(qū)環(huán)狀自然生態(tài)系統(tǒng)。 “兩廊”即漁梁河生態(tài)廊道、貓洞河生態(tài)廊道。以漁梁河、貓洞河兩條主要河流形成綠軸帶為廊道，穿插串聯(lián)起森林公園、新城中心生態(tài)公園、谷腳生態(tài)旅游公園、中鐵體育公園以及各處生態(tài)景觀節(jié)點，構成了新城主要的“綠色紐帶”。 “三心”即森林公園、龍洞堡中心生態(tài)公園、谷腳生態(tài)旅游公園。,1、雙龍臨空經濟區(qū)情況,2、區(qū)位交通情況,貴州雙龍臨空經濟區(qū)也將逐步完善立體交通路網規(guī)劃，構建以軌道交通及高速公路、主干快速道路骨架等為主的路面交通體系。 環(huán)城快鐵：規(guī)劃的環(huán)城快鐵由北至南穿越臨空經濟區(qū)，在機場和物流園區(qū)設置機場站和馬寨站兩處站點。 軌道交通：軌道交通2號線，連接白云、觀山湖、三馬、老城區(qū)至臨空經濟區(qū)，經貴陽汽車客運東站，向東延伸至龍里縣城。 高速公路：規(guī)劃形成“一縱兩橫”高速公路布局。一縱線：貴陽市環(huán)城高速公路（貴陽市3環(huán)），連接臨空經濟區(qū)與中心城區(qū)其他區(qū)域。兩橫線：廈蓉高速公路及貴新北移線，連接臨空經濟區(qū)至貴州東南方向區(qū)域 。 規(guī)劃形成“三縱四橫一環(huán)”的快速骨架路網結構?！叭v線”：龍水路、物流外環(huán)線、貴龍縱線。“四橫線”：北京東路延伸段（橫二路）、湯巴關路貴龍二線、龍洞堡大道貴龍大道、建設大道?！耙画h(huán)”：臨空外環(huán)：由橫二路-中鐵大道-貴龍縱線形成串聯(lián)臨空經濟區(qū)外圍區(qū)域的快速環(huán)。,3、項目背景,中鐵國際生態(tài)城項目作為貴州省面向央企招商的重點項目，得到了各級政府領導的高度重視與大力支持，被確定為貴州省明確的“十大旅游項目”之一、是貴陽城市東擴的重要組成部分，亦是黔中經濟區(qū)推進的重要項目，更是被列入貴州省生態(tài)文化旅游發(fā)展規(guī)劃的重點項目。 中鐵國際生態(tài)城項目規(guī)劃的五大特點為：崇尚自然的生態(tài)景觀框架、因地制宜的路網骨架、和而不同的功能分區(qū)、兼顧產業(yè)的用地布局、綜合配套的生態(tài)新城。 項目定位以自然人文為依托，主題公園、體育運動為主線，康體休閑、養(yǎng)生養(yǎng)老為支撐，旅游觀光、休閑度假為品牌，形成集旅游、度假、避暑、休閑、運動、娛樂、養(yǎng)生、會議、會展、教育、培訓等于一體的旅游體育休閑度假勝地，力求打造國家級旅游文化創(chuàng)新示范區(qū)，世界級旅游度假休閑目的地。,項目,太陽谷,白晶谷,云棲谷,悅龍國際,深高速,貴龍新苑,居住人口,22069,84114,28674,97948,20184,20036,運動、養(yǎng)老,居住人口結構,旅游人群、運動,4、項目周邊人口導入分析,旅游人群、商務,旅游人群、商務,流動人群、商務,運動、養(yǎng)老,5、項目競爭關系分析,本案,多彩貴州城、砂之船、雙龍鎮(zhèn)的旅游、零售、餐飲、娛樂業(yè)必定會分流部分客群，與我項目形成競爭關系。故在商業(yè)定位和規(guī)劃時期必須考慮錯位經營、業(yè)態(tài)對沖等相關因素，做到人無我有、人有我強的格局，降低項目和商家的經營風險。,多彩貴州,雙龍鎮(zhèn),砂之船,6、項目S.W.O.T關系分析,S TRENGTHS優(yōu)勢,經濟環(huán)境。貴陽經濟持續(xù)增長，人民生活水平不斷提高，消費力不斷增強； 產業(yè)結極。匯集物流、旅游、空港三大支柱產業(yè)強勢崛起，新區(qū)發(fā)展格局已經顯現(xiàn)。 城市經營?！俺鞘泻蠡▓@、都市會客廳”將成為貴陽及旅游人群的首選地 ； 大城崛起。南貴陽新列二線城市，東擴新區(qū)中心浮現(xiàn)； 城市交通。雙“三港合一”“三縱三橫”及城市軌道交通將加強新區(qū)的發(fā)展。 自然資源。民族風情小鎮(zhèn)、養(yǎng)生養(yǎng)老基地等多重功能形成項目內涵，通過差異化競爭打造集聚貴州精華的個性化旅游、休閑、體育、度假的旗艦基地，在全國乃至世界知名的避暑休閑度假勝地； 市場需求。市區(qū)商業(yè)同質話嚴重，無法滿足消費者對消費場所的要求。 區(qū)域人口。根據(jù)評估分枂，雙龍臨空經濟區(qū)常住人口將近約80萬人，三谷一城、碧桂園、深高速別墅區(qū)匯集優(yōu)質、強勁消費力人群，必將成為新區(qū)的商業(yè)亮點。,宏觀政策。國家貸調控對投資、經營必定有一定的影響； 新區(qū)開發(fā)。新區(qū)開發(fā)周期較長，市場培育需要時間，更考量團隊的經營管理能力； 消費習慣。市民消費已被固化的消費習慣尚需時日才能得到改善； 總體規(guī)劃。對項目規(guī)劃定位帶來嚴峻考驗，物業(yè)、交通、配套要求成為區(qū)域的一大挑戰(zhàn)。 建設周期。項目建設周期長，短期內入駐人群不足； 外部競爭。新項目紛紛興建，加劇市場競爭。新區(qū)商業(yè)很難輻射市區(qū)，以及其他新匙開収，,W EAKNESSES劣勢,O PPORTUNITIES機遇,T HREATS挑戰(zhàn),業(yè)主背景。背靠央企，中鐵國際生態(tài)城是由中鐵貴州旅游文化發(fā)展有限公司開發(fā)。 政店支持。中鐵國際生態(tài)城項目作為貴州省面向央企招商的重點項目，被確定為貴州省明確的“十大旅游項目”、“大貴陽城市群”城市建設重點項目和黔中經濟圈重點項目、“貴州省100個旅游景區(qū)建設項目” 獨一無二。唯一的商業(yè)配套項目，打造集聚貴州精華的個性化旅游、休閑、體育、度假的旗艦基地。 地位優(yōu)越。地處雙龍臨空經濟區(qū)中心位置，地理位置得天獨厚； 交通網絡。貴新高速、貴都高速、210國道和規(guī)劃建設的貴龍城市大道、貴龍大道縱線和中鐵大道穿越或緊鄰項目地塊，與臨近高速鐵路、市域快鐵和龍洞堡國際機場四橫、兩縱的公路骨架路網和“三港合一”的立體交通體系。 配套完善。以超五星級度假酒店、國際戶外體育基地、峽谷主題風情區(qū)、民族風情小鎮(zhèn)、養(yǎng)生養(yǎng)老基地等多重功能形成項目內涵，通過差異化競爭打造集聚貴州精華的個性化旅游、休閑、體育、度假的旗艦基地，在全國乃至世界知名的避暑休閑 度假勝地。,商業(yè)氛圍。新區(qū)初期商業(yè)氛圍不足，招商和運營的成本較高，市場培育需 要時間； 人口密度。短期內人口密度不足，對商業(yè)支撐乏力，對項目運營能力要求較高。 區(qū)位特點。距離市區(qū)較遠，輻射半徑不足，交通不便利。 周邊配套。項目內及周邊沒有完善的社會功能配套，交通、學校、醫(yī)院成型較晚，極大影響區(qū)域的成熟進度。 輕資產模式。物業(yè)銷售型的輕資產模式對商業(yè)地產發(fā)展影響巨大，風險較高。引進主力店難度較大，對商業(yè)帶動乏力。,7、S.W.O.T矩陣對策,S.W.O.T對策 定位：根據(jù)貴陽集中商業(yè)以購物為目的性消費地的情況，將項目定位于“游、樂、吃、玩”為核心的創(chuàng)新型商業(yè)中心，最大限度彰顯項目優(yōu)勢，差異定位經營，塑造項目賣點。 S.W.O.T對策 機會：最大限度地利用貴陽商業(yè)高速發(fā)展的市場機會，根據(jù)新區(qū)建設的市場空白和機會，搶先形成商業(yè)中心，占領市場高地，成為市區(qū)和龍里縣的商業(yè)紐帶。 S.W.O.T對策 借力：借助政府支持，建立完善的交通條件，如軌道、空港、公交、高速等便利條件，加強項目的交通便捷性，增強對外的商業(yè)輻射能力。 S.W.O.T對策 環(huán)境：借充分利用自然資源，如三谷三園的旅游資源，成為“城市后花園”和“旅游最后一站”地的目的性消費地。充分塑造競爭優(yōu)勢，區(qū)隔周邊和市區(qū) 競爭對手，打造核心發(fā)動機，推動項目發(fā)展。 S.W.O.T對策 截流：在龍里縣商業(yè)發(fā)展初期階段，商業(yè)配套和功能性不足的窘況，充分吸引縣城的廣大消費群，截留到市區(qū)消費群體。 S.W.O.T對策 。錯位：根據(jù)項目推進對項目開發(fā)業(yè)態(tài)充分考慮新區(qū)人群需求，有別市區(qū)購物中心業(yè)態(tài)，規(guī)避內部和外部競爭，例如業(yè)態(tài)的豐富度、多樣性進行“造商”，創(chuàng)造商機。 S.W.O.T對策 業(yè)態(tài)：根據(jù)開發(fā)節(jié)奏，先啟動新區(qū)較易實施業(yè)態(tài)，例如：健康、親子、餐飲和娛樂業(yè)態(tài)，降低商家和項目經營風險，后期逐漸增加社區(qū)配套商業(yè)和零售業(yè)態(tài)，例如超市、影院和百貨業(yè)態(tài)。 S.W.O.T對策 消費：充分利用大量的中鐵生態(tài)城、碧桂園的業(yè)主消費卷，降低商家前期經營難度，解決客源難題。 S.W.O.T對策 減負：借助政府支持，為商家爭取扶持政策，降低稅費負擔。 S.W.O.T對策 發(fā)展：充分利用金融杠桿，為商家未來發(fā)展解決經營和擴展面臨的資金問題，為后期走向“收、并、購”打下堅實基礎。 S.W.O.T對策資產：輕資產模式運作對商業(yè)的盈利能力要求高，在后期需要適度持有商業(yè)，引進,五、市調小結 招商部根據(jù)市場調研的情況，匯總前期與大量的商家和同行進行了溝通和交流，結合項目區(qū)位實際情況，對項目的投資經驗風險進行充分考慮，向公司提出建議如下： 1、定位：娛樂、體驗商業(yè)中心，根據(jù)郊區(qū)大盤的特性、開發(fā)節(jié)奏和