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物業(yè)管理基本制度,南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局 陳晨苗,第一章 物業(yè)管理概述,條例對(duì)物業(yè)管理的定位： 1、物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)； 2、物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同； 3、物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。,物業(yè)管理的特征： 社會(huì)化、專(zhuān)化化、市場(chǎng)化 條例的指導(dǎo)思想： 一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系； 二是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系； 三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)公平、公開(kāi)和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。,物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 1、有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；2、有利于提高人民群眾居住質(zhì)量；3、有利于增加就業(yè)；4、有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定；5、有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 條例確立的基本法律關(guān)系 1、業(yè)主相互之間的關(guān)系； 2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系； 3、開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系 4、供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系；,5、社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系 6、物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 條例確立的基本制度（七項(xiàng)） 1、業(yè)主大會(huì)制度2、管理規(guī)約制度3、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度4、物業(yè)承接查驗(yàn)制度5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度6、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度7、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度,第二章 物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)： 1、物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性 2、物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性 3、物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性 4、物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容： 大的方面有兩點(diǎn)： 一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)子地進(jìn)維修、養(yǎng)護(hù)、管理； 二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,具體的方面： 1、房共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理； 2、房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理； 3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理； 4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù) 5、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)； 6、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)； 7、物業(yè)檔案資料的管理； 8、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的代管服務(wù),物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)共有三個(gè)等級(jí)） （一）基本要求 一級(jí)：管理人員統(tǒng)一著穿，設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)，急修半小時(shí)內(nèi)。每年至少1次征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)，滿(mǎn)意率80%以上； 二級(jí)：管理人員統(tǒng)一著穿，公示16小時(shí)服務(wù)電話(huà)，急修1小時(shí)內(nèi)。每年至少1次征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)，滿(mǎn)意率75%以上； 三級(jí)：公示8小時(shí)服務(wù)電話(huà)，每年至少1次征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)，滿(mǎn)意率70%以上,（二）房屋管理 一級(jí)：每日巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等；每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)； 二級(jí)：每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)； 三級(jí)：每周巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等；至少兩次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)；,（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 一級(jí)：載人電梯24小時(shí)運(yùn)行，路燈、樓道燈完好率不低于95%； 二級(jí)：載人電梯早6點(diǎn)至晚12點(diǎn)正常運(yùn)行，路燈、樓道燈完好率不低于90%； 三級(jí)：載人電梯早6點(diǎn)至晚12點(diǎn)正常運(yùn)行，路燈、樓道燈完好率不低于80%；,（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序 一級(jí)：小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗值勤，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次，配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理 二級(jí)：小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗值勤，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行管理，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修家政等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理； 三級(jí)：小區(qū)24小時(shí)值勤，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次，車(chē)輛停放有序；,（五）保潔服務(wù) 一級(jí)：高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次，合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次，小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清掃2次，電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次，一層共用大廳每日拖洗1次，樓梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻璃每周清潔1次，路燈、樓道燈每月清潔1次，共用雨、污水管道每年疏通1次雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次；,二級(jí)：按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn)1次，小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清掃1次，電梯廳、樓道每日清掃1次，每半月拖洗1次，樓梯扶手每周擦洗2次，共用部位玻璃每月清潔1次，路燈、樓道燈每季度清潔1次，共用雨、污水管道每年疏通1次雨、污水井每季度檢查1次，化糞池每2月檢查1次，每年清掏1次； 三級(jí)：小區(qū)設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每天清運(yùn)1次，小區(qū)公共場(chǎng)所每日清掃1次，電梯廳、樓道每日清掃1次，共用部位玻璃每季度清潔1次，路燈、樓道燈每半年清潔1次，共用雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每半年檢查1次，化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次；,（六）綠化服務(wù)（區(qū)別不大） 物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成：（監(jiān)審辦法第八條第十七條） 人員費(fèi)用 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 辦公費(fèi)用； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則：（監(jiān)審辦法第五條） 合法性原則，計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有法律、行政法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定； 相關(guān)性原則，計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用； 對(duì)應(yīng)性原則，計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)； 合理性原則，影響物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平,包干制和酬金制收費(fèi)形式： 包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式；其物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成包括：物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)。 酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承提的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式；物業(yè)服務(wù)資金屬業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是代管代支,物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)（監(jiān)審辦法第十九條第二十二條） 物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容： 物業(yè)管理事項(xiàng) 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 雙方的權(quán)利義務(wù) 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用 物業(yè)管理用房 合同期限 違約責(zé)任 其他：約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭(zhēng)議的解決方式,前期物業(yè)管理服務(wù)合同的特征和時(shí)效 特征： 1、過(guò)渡性 2、合同主體是建設(shè)單位與物業(yè)公司 3、要式合同（要求必須是書(shū)面形式） 時(shí)效： 條例第二十六條：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但量，期限未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容： 合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況； 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量； 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式； 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容； 物業(yè)的承接查驗(yàn)； 物業(yè)的使用與維護(hù) 專(zhuān)項(xiàng)維修資金 違約責(zé)任 其他（合同期限、爭(zhēng)議解決方式合同終止、續(xù)約條款）,物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)秩序的方式： 履行告知義務(wù) 履行制止義務(wù) 履行報(bào)告義務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù) 1、發(fā)生安全事故時(shí)要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失， 2、及時(shí)向有胡行政管理部門(mén)報(bào)告事故 3、協(xié)助做好救助工作,物業(yè)使用與維護(hù)的有關(guān)規(guī)定 1、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)定用途不得擅自改變（條例第五十條） 2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘（條例第五十一條） 3、 公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任（條例第五十二條） 4、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范（條例第五十三條） 5、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定（條例第五十五條）,第三章 物業(yè)管理的基本制度,業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利：條例第六條 義務(wù)：條例第七條 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)（條例第十一條） （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （五）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金 ； （六）改建、重建建筑物及其附屬物； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則條例第十二條： 1、開(kāi)會(huì)的條件：業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加； 2、一般事項(xiàng)表決：就當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意； 3、重大事項(xiàng)：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)2/3以上的業(yè)主同意（職責(zé)中的第五、六項(xiàng)）,業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)： 1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 4、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施； 5、業(yè)主大會(huì)以賦予的其他職責(zé),業(yè)主公約的內(nèi)容： 1、有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。 2、業(yè)主的共同利益； 3、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) 4、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任 業(yè)主公約的法律效力：對(duì)全體業(yè)主、使用人、物業(yè)的繼受人都有約束力 業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容：物業(yè)的自然情況和權(quán)屬情況、業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)遵守的規(guī)則、維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則、涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)、違約責(zé)任,前期物業(yè)管理招投標(biāo)的意義和原則： 意義： 擇優(yōu)、遏止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、創(chuàng)造公平市場(chǎng)環(huán)境 原則：公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用原則 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定： 住宅物業(yè)必須要進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo) 例外：規(guī)模較小的住宅物業(yè)、投標(biāo)人少于3個(gè)的住宅物業(yè)經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)可以協(xié)議（條例的第二十四條）,物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義： 1、有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，具有重要的保障作用； 2、可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義； 3、可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件。 4、在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任,前期物業(yè)管理建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的物業(yè)資料： 1、竣工驗(yàn)收資料（竣工總平、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖）； 2、技術(shù)資料（設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)資料）； 3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； 4、物業(yè)管理所必須的其他資料（規(guī)劃、建設(shè)、房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬、工程驗(yàn)收,物業(yè)保修的法律規(guī)定： 責(zé)任：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 保修期：房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第七條： 1、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 3、供熱和供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期限、供冷期 4、電氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、設(shè)備安裝為2年 5、裝修工程2年 商品住宅要提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性：P102-103 1、針對(duì)當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)； 2、針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度； 3、針對(duì)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)特性，需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度,各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件： 一級(jí)：注冊(cè)資本500萬(wàn)、專(zhuān)業(yè)人員不少于30（中級(jí)20以及上）管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，多層住宅200萬(wàn)M2 ，高層住宅100萬(wàn)M2 ，獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)M2，辦公樓、工業(yè)廠房50萬(wàn)M2 二級(jí)：注冊(cè)資本300萬(wàn)、專(zhuān)業(yè)人員不少于20（中級(jí)10以及上）管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，多層住宅100萬(wàn)M2 ，高層住宅50萬(wàn)M2 ，獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)M2，辦公樓、工業(yè)廠房20萬(wàn)M2,三級(jí)：注冊(cè)資本50萬(wàn)、專(zhuān)業(yè)人員不少于10（中級(jí)5人以及上） 資質(zhì)等級(jí)與項(xiàng)目承接： 一級(jí)資質(zhì)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目； 二級(jí)資質(zhì)可以承接30萬(wàn)以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)以下的非住宅項(xiàng)目； 三級(jí)資質(zhì)可以承接20萬(wàn)以下的住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)以下的非住宅項(xiàng)目 物業(yè)管理師注冊(cè)規(guī)定：P117-119（物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定第三章,物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力：P119 物業(yè)管理師暫行規(guī)定第二十九條 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理原則： 專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督（住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法第四條） 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍：P120 1、住宅區(qū)全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備； 2、單幢住宅內(nèi)全體或者部分業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備； 3、單幢住宅及與之相連的非住宅的全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備,住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存：P120-122 主體：住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主、售房單位 交存數(shù)額： 商品住宅、非住宅業(yè)主按所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%8%； 出售公有住房的，業(yè)主按建筑面積交存，每平方米首期的資金數(shù)額是當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%；售房單位按多層不低于售房款的20 %，高層不低于售房款30 %一次性提取,住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用： 使用范圍：住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造 分?jǐn)傄?guī)則： 商品房：由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅?售后公房：先由業(yè)主與售房單位按交存資金比例分?jǐn)?，再由相關(guān)業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積分?jǐn)偅?售后公房與商品房：先按照建筑面積比例分?jǐn)偅酆蠊康模儆上嚓P(guān)業(yè)主與售房單位按照交存比例分?jǐn)偅?使用程序：業(yè)主大會(huì)成立前、業(yè)主大會(huì)成立后、應(yīng)急使用（辦法第二十二、二十三條、二十四條） 使用禁止：（辦法第二十五條） 1、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用 2、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 3、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因?yàn)槿藶閾p壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用 4、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管單位的義務(wù)：（補(bǔ)充材料中第18頁(yè)） 管理單位的法律義務(wù)：對(duì)帳（每年至少1次）、公布資金情況 專(zhuān)戶(hù)管理銀行的義務(wù)：發(fā)送對(duì)帳單（每年至少1次）；復(fù)核；建立查詢(xún)制度 審計(jì)、財(cái)政部門(mén)的義務(wù)：依法審計(jì)；監(jiān)督檢查 挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任：（辦法第三十七條）,由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)追回挪用的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用資金2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其化直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定予以處罰外同治應(yīng)由頒布發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。,第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成： 業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)； 業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)； 業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán) 行使專(zhuān)有部分所有權(quán)的限制： 1、不得危及建筑物的安全； 2、不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利,住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的條件： 1、遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約 2、經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意 行使共有部分所有權(quán)的規(guī)定：業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、物業(yè)管理用房的歸屬：（物權(quán)法第七十三條）一般屬業(yè)主共有，除城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個(gè)人綠地以外,建筑區(qū)劃內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬： 1、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)就當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要； 2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定； 3、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有,業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍：（物權(quán)法第七十六條） 業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則（物權(quán)法第七十六條） 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的處置權(quán)（物權(quán)法第八十三條） 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付和執(zhí)迷不悟費(fèi)待損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害，消防危險(xiǎn)、排除妨害，賠償損失,建筑物及附屬設(shè)施的管理形式： 業(yè)主自管 物業(yè)服務(wù)企業(yè)受聘管理 其他管理人管理 建筑物及附屬設(shè)施維修資金的所有權(quán)與使用（在維修資金制度中） 管理費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配： 有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定,業(yè)主的訴訟權(quán)利： 1、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)； 2、業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟,第五章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策,房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系： 法律：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市規(guī)劃法 行政法規(guī) 行政規(guī)章 涉及三個(gè)層面 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理 房地產(chǎn)管理 房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四階段： 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作（取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、完成房屋拆遷、審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、 房地產(chǎn)租售 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃是修建性詳細(xì)規(guī)劃 總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃控制性詳規(guī)修建性詳規(guī),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)審定（規(guī)劃部門(mén)審批核發(fā)“一書(shū)兩證”）： 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（得此證后才能向土地部門(mén)申請(qǐng)用地） 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（得此證后才能到建設(shè)主管部門(mén)辦理開(kāi)工手續(xù)）,工程竣工驗(yàn)收備案制度：建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 1、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)辦理竣工驗(yàn)收備案 2、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告要有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件 3、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)單獨(dú)專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收 4、商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交兩書(shū),住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)P146 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十條 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件：P137-138 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件： 1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書(shū)； 2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程中，完成開(kāi)發(fā)投資總這總額的25%以上，屬于成本土地開(kāi)發(fā)土地的，開(kāi)成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地的條件；,3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序： 1、當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同 2、當(dāng)事人在簽訂合同30日內(nèi)向主管部門(mén)早請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格 3、主管部門(mén)審查并在7日內(nèi)明確是否受理 4、主管部門(mén)核實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估 5、當(dāng)事人按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi) 6、主管部門(mén)辦理登記手續(xù)發(fā)證,商品房預(yù)售的條件： 1、已交付全部土地使用權(quán)