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物業(yè)管理基本制度,南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局 陳晨苗,第一章 物業(yè)管理概述,條例對物業(yè)管理的定位： 1、物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動； 2、物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同； 3、物業(yè)管理的內容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護管理，對相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。,物業(yè)管理的特征： 社會化、?；?、市場化 條例的指導思想： 一是強調保護業(yè)主的財產(chǎn)權益，協(xié)調單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關系； 二是強調保護業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)是平等的民事主體，是服務和被服務的關系； 三是強調業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。,物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用 1、有利于促進經(jīng)濟增長；2、有利于提高人民群眾居住質量；3、有利于增加就業(yè)；4、有利于維護社區(qū)穩(wěn)定；5、有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 條例確立的基本法律關系 1、業(yè)主相互之間的關系； 2、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的關系； 3、開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務企業(yè)之間的關系 4、供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務企業(yè)之間的關系；,5、社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)服務企業(yè)的關系 6、物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系 條例確立的基本制度（七項） 1、業(yè)主大會制度2、管理規(guī)約制度3、前期物業(yè)管理招投標制度4、物業(yè)承接查驗制度5、物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度6、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度7、住宅專項維修資金制度,第二章 物業(yè)管理服務,物業(yè)管理服務的特點： 1、物業(yè)管理服務的公共性和綜合性 2、物業(yè)管理服務受益主體的廣泛性和差異性 3、物業(yè)管理服務的即時性和無形性 4、物業(yè)管理服務的持續(xù)性和長期性 物業(yè)管理服務的內容： 大的方面有兩點： 一是對房屋及配套的設施設備和相關場子地進維修、養(yǎng)護、管理； 二是維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,具體的方面： 1、房共用部位的維修、養(yǎng)護與管理； 2、房屋共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理； 3、物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理； 4、物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務 5、物業(yè)區(qū)域內公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務； 6、物業(yè)裝飾裝修管理服務； 7、物業(yè)檔案資料的管理； 8、專項維修資金的代管服務,物業(yè)管理服務標準（普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準共有三個等級） （一）基本要求 一級：管理人員統(tǒng)一著穿，設有服務接待中心，公示24小時服務電話，急修半小時內。每年至少1次征詢業(yè)主意見，滿意率80%以上； 二級：管理人員統(tǒng)一著穿，公示16小時服務電話，急修1小時內。每年至少1次征詢業(yè)主意見，滿意率75%以上； 三級：公示8小時服務電話，每年至少1次征詢業(yè)主意見，滿意率70%以上,（二）房屋管理 一級：每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等；每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場； 二級：每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場； 三級：每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等；至少兩次裝修施工現(xiàn)場；,（三）共用設施設備維修養(yǎng)護 一級：載人電梯24小時運行，路燈、樓道燈完好率不低于95%； 二級：載人電梯早6點至晚12點正常運行，路燈、樓道燈完好率不低于90%； 三級：載人電梯早6點至晚12點正常運行，路燈、樓道燈完好率不低于80%；,（四）協(xié)助維護公共秩序 一級：小區(qū)主出入口24小時站崗值勤，對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次，配有安全監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控，對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，對進出小區(qū)的裝修家政等勞務人員實行臨時出入證管理 二級：小區(qū)主出入口24小時站崗值勤，對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次，對進出小區(qū)的車輛進行管理，對進出小區(qū)的裝修家政等勞務人員實行登記管理； 三級：小區(qū)24小時值勤，對重點區(qū)域、重點部位每3小時至少巡查1次，車輛停放有序；,（五）保潔服務 一級：高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次，合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次，小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次，電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次，一層共用大廳每日拖洗1次，樓梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻璃每周清潔1次，路燈、樓道燈每月清潔1次，共用雨、污水管道每年疏通1次雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次；,二級：按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次，小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次，電梯廳、樓道每日清掃1次，每半月拖洗1次，樓梯扶手每周擦洗2次，共用部位玻璃每月清潔1次，路燈、樓道燈每季度清潔1次，共用雨、污水管道每年疏通1次雨、污水井每季度檢查1次，化糞池每2月檢查1次，每年清掏1次； 三級：小區(qū)設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次，小區(qū)公共場所每日清掃1次，電梯廳、樓道每日清掃1次，共用部位玻璃每季度清潔1次，路燈、樓道燈每半年清潔1次，共用雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每半年檢查1次，化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次；,（六）綠化服務（區(qū)別不大） 物業(yè)服務成本的構成：（監(jiān)審辦法第八條第十七條） 人員費用 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 辦公費用； 物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用,物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的原則：（監(jiān)審辦法第五條） 合法性原則，計入定價成本的費用應當符合有法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定； 相關性原則，計入定價成本的費應當為與物業(yè)服務直接相關或者間接相關的費用； 對應性原則，計入定價成本的費用應當與物業(yè)服務內容及服務標準相對應； 合理性原則，影響物業(yè)服務定價成本各項費用的主要技術、經(jīng)濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會公允水平,包干制和酬金制收費形式： 包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式；其物業(yè)服務費構成包括：物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)利潤。 酬金制：是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承提的物業(yè)服務計費方式；物業(yè)服務資金屬業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)是代管代支,物業(yè)服務定價成本審核的方法和標準（監(jiān)審辦法第十九條第二十二條） 物業(yè)服務合同的主要內容： 物業(yè)管理事項 物業(yè)服務質量 物業(yè)服務費用 雙方的權利義務 專項維修資金的管理與使用 物業(yè)管理用房 合同期限 違約責任 其他：約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責條款約定、合同履行爭議的解決方式,前期物業(yè)管理服務合同的特征和時效 特征： 1、過渡性 2、合同主體是建設單位與物業(yè)公司 3、要式合同（要求必須是書面形式） 時效： 條例第二十六條：前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但量，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止,前期物業(yè)服務合同的主要內容： 合同當事人與物業(yè)的基本情況； 物業(yè)服務內容與質量； 物業(yè)服務收費方式； 物業(yè)經(jīng)營管理活動的內容； 物業(yè)的承接查驗； 物業(yè)的使用與維護 專項維修資金 違約責任 其他（合同期限、爭議解決方式合同終止、續(xù)約條款）,物業(yè)服務企業(yè)維護秩序的方式： 履行告知義務 履行制止義務 履行報告義務 物業(yè)服務企業(yè)在安全事故中的法律義務 1、發(fā)生安全事故時要立即采取應急措施，避免擴大損失， 2、及時向有胡行政管理部門報告事故 3、協(xié)助做好救助工作,物業(yè)使用與維護的有關規(guī)定 1、公共建筑和共用設施規(guī)定用途不得擅自改變（條例第五十條） 2、物業(yè)管理區(qū)域內的道路場地不得擅自占用與挖掘（條例第五十一條） 3、 公用事業(yè)單位應當依法履行相關管線和設施設備的維修養(yǎng)護責任（條例第五十二條） 4、業(yè)主裝飾裝修房屋應當依法規(guī)范（條例第五十三條） 5、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備應當遵守有關規(guī)定（條例第五十五條）,第三章 物業(yè)管理的基本制度,業(yè)主的權利和義務 權利：條例第六條 義務：條例第七條 業(yè)主大會的職責（條例第十一條） （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)； （五）籌集和使用專項維修資金 ； （六）改建、重建建筑物及其附屬物； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項,業(yè)主大會的表決規(guī)則條例第十二條： 1、開會的條件：業(yè)主大會應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加； 2、一般事項表決：就當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意； 3、重大事項：應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)過2/3以上的業(yè)主同意（職責中的第五、六項）,業(yè)主委員會的職責： 1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； 2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； 3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； 4、監(jiān)督管理規(guī)約的實施； 5、業(yè)主大會以賦予的其他職責,業(yè)主公約的內容： 1、有關物業(yè)的使用、維護、管理。 2、業(yè)主的共同利益； 3、業(yè)主應當履行的義務 4、違反公約應當承擔的責任 業(yè)主公約的法律效力：對全體業(yè)主、使用人、物業(yè)的繼受人都有約束力 業(yè)主臨時公約的內容：物業(yè)的自然情況和權屬情況、業(yè)主使用物業(yè)應遵守的規(guī)則、維修養(yǎng)護中業(yè)主應當遵守的規(guī)則、涉及業(yè)主共同利益的事項、違約責任,前期物業(yè)管理招投標的意義和原則： 意義： 擇優(yōu)、遏止不正當競爭、創(chuàng)造公平市場環(huán)境 原則：公開、公平、公正和誠實信用原則 前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定： 住宅物業(yè)必須要進行前期物業(yè)管理招標 例外：規(guī)模較小的住宅物業(yè)、投標人少于3個的住宅物業(yè)經(jīng)主管部門批準可以協(xié)議（條例的第二十四條）,物業(yè)承接查驗制度的現(xiàn)實意義： 1、有利于明確各方的責、權、利，對維護建設單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當權益，避免矛盾糾紛，具有重要的保障作用； 2、可以督促建設單位根據(jù)規(guī)劃設計標準和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質量，保障業(yè)主財產(chǎn)權益具有重要意義； 3、可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。 4、在新老物業(yè)服務企業(yè)交接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位共用設施設備的管理責任,前期物業(yè)管理建設單位向物業(yè)服務企業(yè)移交的物業(yè)資料： 1、竣工驗收資料（竣工總平、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖）； 2、技術資料（設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)資料）； 3、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 4、物業(yè)管理所必須的其他資料（規(guī)劃、建設、房屋產(chǎn)權權屬、工程驗收,物業(yè)保修的法律規(guī)定： 責任：建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。 保修期：房屋建筑工程質量保修辦法第七條： 1、地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 3、供熱和供冷系統(tǒng)，為2個采暖期限、供冷期 4、電氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、設備安裝為2年 5、裝修工程2年 商品住宅要提供住宅質量保證書和住宅使用說明書,物業(yè)服務企業(yè)資質管理的必要性：P102-103 1、針對當前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強對物業(yè)服務企業(yè)資質管理，把好市場準入關； 2、針對物業(yè)服務企業(yè)的管理服務特性，有必要對物業(yè)服務企業(yè)建立市場準入和清出制度； 3、針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質審批制度,各資質等級物業(yè)服務企業(yè)的條件： 一級：注冊資本500萬、專業(yè)人員不少于30（中級20以及上）管理兩種類型以上物業(yè)，多層住宅200萬M2 ，高層住宅100萬M2 ，獨立式住宅（別墅）15萬M2，辦公樓、工業(yè)廠房50萬M2 二級：注冊資本300萬、專業(yè)人員不少于20（中級10以及上）管理兩種類型以上物業(yè)，多層住宅100萬M2 ，高層住宅50萬M2 ，獨立式住宅（別墅）8萬M2，辦公樓、工業(yè)廠房20萬M2,三級：注冊資本50萬、專業(yè)人員不少于10（中級5人以及上） 資質等級與項目承接： 一級資質可以承接各種物業(yè)管理項目； 二級資質可以承接30萬以下的住宅項目和8萬以下的非住宅項目； 三級資質可以承接20萬以下的住宅項目和5萬以下的非住宅項目 物業(yè)管理師注冊規(guī)定：P117-119（物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定第三章,物業(yè)管理師應具備的執(zhí)業(yè)能力：P119 物業(yè)管理師暫行規(guī)定第二十九條 住宅專項維修資金的管理原則： 專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督（住宅專項維修資金管理辦法第四條） 住宅共用部位、共用設施設備的范圍：P120 1、住宅區(qū)全體業(yè)主共同所有的部位和設施設備； 2、單幢住宅內全體或者部分業(yè)主共同所有的部位和設施設備； 3、單幢住宅及與之相連的非住宅的全體業(yè)主共同所有的部位和設施設備,住宅專項維修資金的交存：P120-122 主體：住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主、售房單位 交存數(shù)額： 商品住宅、非住宅業(yè)主按所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%8%； 出售公有住房的，業(yè)主按建筑面積交存，每平方米首期的資金數(shù)額是當?shù)胤扛某杀緝r的2%；售房單位按多層不低于售房款的20 %，高層不低于售房款30 %一次性提取,住宅專項維修資金的使用： 使用范圍：住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造 分攤規(guī)則： 商品房：由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤； 售后公房：先由業(yè)主與售房單位按交存資金比例分攤，再由相關業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積分攤； 售后公房與商品房：先按照建筑面積比例分攤，售后公房的，再由相關業(yè)主與售房單位按照交存比例分攤；,使用程序：業(yè)主大會成立前、業(yè)主大會成立后、應急使用（辦法第二十二、二十三條、二十四條） 使用禁止：（辦法第二十五條） 1、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用 2、依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用； 3、應當由當事人承擔的因為人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用 4、根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用,住宅專項維修資金監(jiān)管單位的義務：（補充材料中第18頁） 管理單位的法律義務：對帳（每年至少1次）、公布資金情況 專戶管理銀行的義務：發(fā)送對帳單（每年至少1次）；復核；建立查詢制度 審計、財政部門的義務：依法審計；監(jiān)督檢查 挪用住宅專項維修資金的法律責任：（辦法第三十七條）,由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用資金2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其化直接責任人員的刑事責任。 物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按前款規(guī)定予以處罰外同治應由頒布發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。,第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權,建筑物區(qū)分所有權的構成： 業(yè)主對專有部分的所有權； 業(yè)主對建筑區(qū)劃內的共有部分的共有權； 業(yè)主對建筑物區(qū)劃內的共有部分的共同管理權 行使專有部分所有權的限制： 1、不得危及建筑物的安全； 2、不得損害其他業(yè)主的合法權利,住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的條件： 1、遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約 2、經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意 行使共有部分所有權的規(guī)定：業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。 建筑區(qū)劃內道路、綠地、物業(yè)管理用房的歸屬：（物權法第七十三條）一般屬業(yè)主共有，除城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個人綠地以外,建筑區(qū)劃內車位、車庫的歸屬： 1、建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫就當首先滿足業(yè)主的需要； 2、建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定； 3、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有,業(yè)主共同決定事項的范圍：（物權法第七十六條） 業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則（物權法第七十六條） 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權（物權法第八十三條） 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付和執(zhí)迷不悟費待損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害，消防危險、排除妨害，賠償損失,建筑物及附屬設施的管理形式： 業(yè)主自管 物業(yè)服務企業(yè)受聘管理 其他管理人管理 建筑物及附屬設施維修資金的所有權與使用（在維修資金制度中） 管理費用分攤與收益分配： 有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定,業(yè)主的訴訟權利： 1、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷； 2、業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟,第五章 房地產(chǎn)相關制度與政策,房地產(chǎn)領域的現(xiàn)行法規(guī)體系： 法律：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市規(guī)劃法 行政法規(guī) 行政規(guī)章 涉及三個層面 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 房地產(chǎn)管理 房地產(chǎn)維修養(yǎng)護管理,房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計管理： 房地產(chǎn)開發(fā)四階段： 投資機會選擇與決策分析 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作（取得建設用地、取得建設項目立項批復、完成房屋拆遷、審定項目規(guī)劃設計） 房地產(chǎn)開發(fā)建設、 房地產(chǎn)租售 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃是修建性詳細規(guī)劃 總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃控制性詳規(guī)修建性詳規(guī),房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計審定（規(guī)劃部門審批核發(fā)“一書兩證”）： 建設項目選址意見書 建設用地規(guī)劃許可證（得此證后才能向土地部門申請用地） 建設工程規(guī)劃許可證（得此證后才能到建設主管部門辦理開工手續(xù)）,工程竣工驗收備案制度：建設工程質量管理條例 1、建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內辦理竣工驗收備案 2、工程竣工驗收報告要有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件 3、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門單獨專業(yè)驗收 4、商品住宅還應當提交兩書,住宅質量保證書和住宅使用說明書P146 建設工程質量管理條例第四十條 房地產(chǎn)項目轉讓條件：P137-138 以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓的條件： 1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得了土地使用權證書； 2、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程中，完成開發(fā)投資總這總額的25%以上，屬于成本土地開發(fā)土地的，開成工業(yè)用地或者其他建設用地的條件；,3、轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。 房地產(chǎn)轉讓的程序： 1、當事人簽訂書面轉讓合同 2、當事人在簽訂合同30日內向主管部門早請，并申報成交價格 3、主管部門審查并在7日內明確是否受理 4、主管部門核實申報成交價格，并進行現(xiàn)場查勘和評估 5、當事人按規(guī)定繳納有關稅費 6、主管部門辦理登記手續(xù)發(fā)證,商品房預售的條件： 1、已交付全部土地使用權