




已閱讀5頁,還剩68頁未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀
版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
房地產(chǎn)培訓(xùn),一:認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) 二:房地產(chǎn)調(diào)控的背景 二:房地產(chǎn)從業(yè)必備的素質(zhì) 三:房地產(chǎn)理論專業(yè)知識(shí) 四:房地產(chǎn)銷售常見的問題及處理 五:宏觀調(diào)控房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢(shì),房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中,又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。,房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資和其他眾多行業(yè)是相互制約,相互依存的。一方面:房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資必須得到制造業(yè),建筑業(yè),建材業(yè)等行業(yè)的必不可少的保障。另一方面:房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。每100億元的房地產(chǎn)開發(fā)投資可誘發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(建筑業(yè),制造業(yè),采礦業(yè),商業(yè),電力煤氣及自來水供應(yīng)業(yè),貨物運(yùn)輸及倉儲(chǔ)業(yè),社會(huì)服務(wù)業(yè),農(nóng)業(yè),金融保險(xiǎn)業(yè),郵電業(yè),飲食業(yè),綜合技術(shù)服務(wù)業(yè) )的產(chǎn)出是286億元。,房地產(chǎn)業(yè)有巨大的后向帶動(dòng)作用。據(jù)國(guó)外測(cè)算,房地產(chǎn)業(yè)每增加個(gè)單位的最終產(chǎn)品,可帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)品增加個(gè)單位。在我國(guó)建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè),主要通過對(duì)住房的有效需求和產(chǎn)業(yè)自身的內(nèi)涵擴(kuò)張力,推動(dòng)建材、輕工、鋼鐵、機(jī)械、電氣、家具、化工等基礎(chǔ)工業(yè)部門發(fā)展,提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和宏觀經(jīng)濟(jì)效益,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。,房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè),屬子第三產(chǎn)業(yè),是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。主要區(qū)別是;建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門,屬于第二產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì),屬于第三產(chǎn)業(yè)。運(yùn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系,因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。,房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,中國(guó)人民銀行下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知。規(guī)定對(duì)購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,適當(dāng)提高 首付款比例,不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國(guó)第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后,中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施,表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。,2003年4月 121號(hào)文件拉響宏觀調(diào)控警報(bào),2004年3月 831大限提高拿地“門檻” 調(diào)控開始,繼2003年7月國(guó)務(wù)院發(fā)文嚴(yán)格控制土地供給之后,國(guó)土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合發(fā)文,嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢,否則國(guó)土部門有權(quán)收回土地,納入國(guó)家土地儲(chǔ)備,是為“8.31大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又一舉措。,2005年3月 房貸優(yōu)惠政策取消 調(diào)控涉及消費(fèi)層面,央行決定從即日起調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率;對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū),個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。央行此舉表明,中央政府對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大。,2005年3月 房地產(chǎn)稅改革深入 調(diào)控觸及交易環(huán)節(jié),財(cái)政部副部長(zhǎng)肖捷在出席“中國(guó)發(fā)展高層論壇”時(shí)表示,中國(guó)目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏輕,問題嚴(yán)重,今后一段時(shí)期將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心正在篩選試點(diǎn)城市,將開始模擬運(yùn)行,為最終出臺(tái)房地產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)。,2005年3月 國(guó)八條出臺(tái) 調(diào)控上升到政治高度,國(guó)務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見穩(wěn)定房?jī)r(jià)。一是高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格;二是將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度,建立政府負(fù)責(zé)制;三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng),并督促建設(shè);四是嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求,主要是控制拆遷數(shù)量;五是正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求;六是全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行;七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施;八是認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。,2005年5月 七部委意見 調(diào)控加強(qiáng)、細(xì)則出臺(tái),國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知,轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見,要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題,作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。,2005年6月 禁止期房轉(zhuǎn)讓 京城落實(shí)調(diào)控精神,北京市建委發(fā)布加強(qiáng)住房交易管理有關(guān)問題的通知。通知提出了六大穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施,其中包括“從5月12日起,各區(qū)縣建委不再辦理商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù);6月15日在網(wǎng)上公示開發(fā)企業(yè)同一預(yù)售項(xiàng)目的退房、退訂情況”等。,2006年4月28日房貸利率再次上調(diào) 調(diào)控卷土重來,央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn),其中,5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率,此次加息主要是為了抑制投資需求,進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。,2006年5月17日 國(guó)六條出臺(tái) 新一輪調(diào)大幕開啟,國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施: 一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。 三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度,減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。 四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。,五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè),規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房,積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng),有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度,全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息,堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為 這六條措施開啟了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕,稱之為國(guó)六條。,建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見全文如下:,去年以來,各地區(qū)、各部門貫徹中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策和部署,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭初步得到抑制。但是,房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚沒有得到根本解決,少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過快,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出,房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。為切實(shí)解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題,要繼續(xù)認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知和國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知提出的各項(xiàng)政策措施,并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況對(duì)部分政策措施作適當(dāng)調(diào)整。現(xiàn)就調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提出以下意見:,一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),(一)制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級(jí)城市(包括縣城,下同)人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃,明確“十一五”期間,特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo),并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級(jí)城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會(huì)公布。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案;其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級(jí)建設(shè)主管部門備案。各級(jí)建設(shè)(規(guī)劃)主管部門要會(huì)同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察,督促各地予以落實(shí)。,(二)明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?!笆晃濉睍r(shí)期,要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的,必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的,應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。,二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用,(三)調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求,從2006年6月1日起,對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管,防止漏征和隨意減免。,(四)嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源,對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則,從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房,商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。,(五)有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房?jī)r(jià)過快上漲,從2006年6月1日起,個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求,對(duì)購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。,(六)保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級(jí)城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃,科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng),其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%;土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上,采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法,以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng),嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。,(七)加大對(duì)閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的,依法從高征收土地閑置費(fèi),并責(zé)令限期開工、竣工;滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,無償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè),但開發(fā)建設(shè)面積不足13或已投資額不足14,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的,按閑置土地處置。,三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度,(八)嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。各地要按照國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知的要求,加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理,合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度,減緩被動(dòng)性住房需求的過快增長(zhǎng)。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行,嚴(yán)禁大拆大建,在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下,不得實(shí)施拆遷,不得損害群眾合法利益。,四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,(九)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對(duì)已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項(xiàng)目,要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求,尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項(xiàng)目,不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對(duì)擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。,(十)切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為,對(duì)不符合條件擅自預(yù)售商品房的,責(zé)令停止并依法予以處罰;對(duì)捂盤惜售、囤積房源,惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè),要加大整治查處力度,情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的,依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰,直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照,并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。,五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難,(十一)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道,要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市,必須在2006年年底前建立,并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道,城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè),各級(jí)財(cái)政也要加大支持力度。2006年年底前,各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。,(十二)規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度,解決建設(shè)和銷售中存在的問題,真正解決低收入家庭的住房需要。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策,加大監(jiān)管力度,制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房,制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義,變相進(jìn)行住房實(shí)物福利分配的違規(guī)行為。,(十三)積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式,合理改善居住條件,多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。,六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度,(十四)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查,全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息,建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。要完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制,統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場(chǎng)供求和房?jī)r(jià)情況,全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息。,(十五)堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳,客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。對(duì)提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為,要嚴(yán)肅處理。,同時(shí),進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率市場(chǎng)化。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大為0.85倍,其他商業(yè)性貸款利率下限保持0.9倍不變。商業(yè)銀行可按照國(guó)家有關(guān)政策,根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況,在下限范圍內(nèi)自主確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率水平。 本次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率,有利于引導(dǎo)投資和貨幣信貸的合理增長(zhǎng);有利于引導(dǎo)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)恰當(dāng)?shù)睾饬匡L(fēng)險(xiǎn);有利于維護(hù)價(jià)格總水平基本穩(wěn)定;有利于優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變,保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快協(xié)調(diào)發(fā)展。,2006年8月19日,中國(guó)人民銀行決定,自2006年8月19日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),由現(xiàn)行的2.25%提高到2.52%;一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),由現(xiàn)行的5.85%提高到6.12%;其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整,長(zhǎng)期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。,房地產(chǎn)的歷史泡沫,美國(guó):1926年破碎,間接引發(fā)上世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機(jī) 日本:1991年破碎,導(dǎo)致日本長(zhǎng)達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條 東南亞、香港:1997年破碎,香港出現(xiàn)十幾萬名百萬“負(fù)翁”,20世紀(jì)是世界經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的100年,房地產(chǎn)業(yè)的興盛無疑是刺激這100年間經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。然而由于各種復(fù)雜的原因,在一些國(guó)家和地區(qū)曾出現(xiàn)過可怕的房地產(chǎn)泡沫,結(jié)果使無數(shù)投資者轉(zhuǎn)瞬間一貧如洗,從而留下一幕幕悲劇。 美國(guó)房地產(chǎn)泡沫:7.5萬人口的城市竟出現(xiàn)2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,上世紀(jì)20年代中期,美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了短暫的繁榮,建筑業(yè)日漸興盛。在這種背景下,擁有特殊地理位置的佛羅里達(dá)州出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)泡沫。,佛羅里達(dá)州位于美國(guó)東南端,地理位置優(yōu)越,冬季氣候溫暖而濕潤(rùn)。第一次世界大戰(zhàn)結(jié)束后,這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由于佛羅里達(dá)的地價(jià)一直遠(yuǎn)低于美國(guó)其他州,因此該州成為了理想的投資地。許多美國(guó)人來到這里,迫不及待地購買房地產(chǎn)。隨著需求的增加,佛羅里達(dá)的土地價(jià)格開始逐漸升值。尤其在1923年1926年間,佛羅里達(dá)的地價(jià)出現(xiàn)了驚人的升幅。,例如棕櫚海灘上的一塊土地,1923年值80萬美元,1924年達(dá)150萬美元,1925年則高達(dá)400萬美元。一股炒賣房地產(chǎn)的狂潮越來越?jīng)坝颗炫?。?jù)統(tǒng)計(jì),到1925年,邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司,當(dāng)時(shí)該市僅有7.5萬人口,其中竟有2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,平均每三位居民就有一位專做地產(chǎn)買賣。當(dāng)時(shí),地價(jià)每上升10%,炒家的利潤(rùn)幾乎就會(huì)翻一倍。在那幾年,人們的口頭禪就是“今天不買,明天就買不到了”!在這種狂潮的催動(dòng)下,一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。,然而好景不長(zhǎng),到1926年,佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎,許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺、或發(fā)瘋,有的則淪為乞丐。據(jù)說美國(guó)商界大名鼎鼎的“麥當(dāng)勞教父”雷克洛克,當(dāng)年也因此一貧如洗,此后被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接著,這場(chǎng)泡沫又激化了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī),結(jié)果引發(fā)了華爾街股市的崩潰,最終導(dǎo)致了20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。,上世紀(jì)20年代的邁阿密市區(qū)一景,1925年,美國(guó)人瘋狂投資佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)業(yè),圖為當(dāng)時(shí)建造的別墅。,日本房地產(chǎn)泡沫:東京都一地的地價(jià)超過了美國(guó)全國(guó)地價(jià)總和,20世紀(jì)30年代以后的60年間,世界房地產(chǎn)領(lǐng)域基本上沒有出現(xiàn)大的波瀾,但進(jìn)入90年代后,日本的房地產(chǎn)泡沫再度震驚了世界。,20世紀(jì)80年代后期,為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策,鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)以及股票市場(chǎng),致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。1985年9月,美國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)、日本、法國(guó)、英國(guó)五國(guó)財(cái)長(zhǎng)簽訂了“廣場(chǎng)協(xié)議”,決定同意美元貶值。美元貶值后,大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè),更加刺激了房?jī)r(jià)的上漲。從1986年到1989年,日本的房?jī)r(jià)整整漲了兩倍。,受房?jī)r(jià)驟漲的誘惑,許多日本人開始失去耐心。他們發(fā)現(xiàn)炒股票和炒房地產(chǎn)來錢更快,于是紛紛拿出積蓄進(jìn)行投機(jī)。到1989年,日本的房地產(chǎn)價(jià)格已飆升到十分荒唐的程度。當(dāng)時(shí),國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本,其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4倍。到1990年,僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無力在大城市買下一套住宅,能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。,所有泡沫總有破滅的時(shí)候。1991年后,隨著國(guó)際資本獲利后撤離,由外來資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅,房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年,日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰,企業(yè)紛紛倒閉,遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。,從后果上看,20世紀(jì)90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè),還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。受此影響,日本迎來歷史上最為漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退,陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的蕭條和低迷。即使到現(xiàn)在,日本經(jīng)濟(jì)也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產(chǎn)泡沫是“二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗”,把20世紀(jì)90年代視為日本“失去的十年”。,東南亞、香港房地產(chǎn)泡沫:香港業(yè)主平均損失267萬港元,繼日本之后,泰國(guó)、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫也是一次慘痛的經(jīng)歷,而其中以泰國(guó)尤為突出。20世紀(jì)80年代中期,泰國(guó)政府把房地產(chǎn)作為優(yōu)先投資的領(lǐng)域,并陸續(xù)出臺(tái)了一系列刺激性政策,由此促生了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。海灣戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后,大量開發(fā)商和投機(jī)者紛紛涌入了房地產(chǎn)市場(chǎng),加上銀行信貸政策的放任,促成了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。,與此同時(shí),大量外國(guó)資本也進(jìn)入東南亞其他國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)性活動(dòng)。遺憾的是,當(dāng)時(shí)這些國(guó)家沒有很好地進(jìn)行調(diào)控,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大大超過需求,構(gòu)成了巨大的泡沫。在金融危機(jī)爆發(fā)以前的1996年,泰國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已處于全面危險(xiǎn)的境地,房屋空置率持續(xù)升高,其中辦
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 糧食供應(yīng)鏈協(xié)同創(chuàng)新及其在儲(chǔ)備中的應(yīng)用
- 跨文化交流中的創(chuàng)意碰撞與合作
- 制造業(yè)升級(jí)背景下的工業(yè)園區(qū)發(fā)展策略
- 油菜生長(zhǎng)周期管理與增產(chǎn)策略
- 教育信息化背景下的語文教學(xué)創(chuàng)新
- 商法實(shí)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)歸納
- 人工智能助力基層醫(yī)療服務(wù)的突破
- 傳統(tǒng)節(jié)慶的現(xiàn)代化開發(fā)與體驗(yàn)設(shè)計(jì)
- 房產(chǎn)行業(yè)新人導(dǎo)引
- 《數(shù)字繪畫基礎(chǔ)教程》課件-06造型篇-項(xiàng)目六
- JJF 1375-2024機(jī)動(dòng)車發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速測(cè)量?jī)x校準(zhǔn)規(guī)范
- 2024年游泳初級(jí)指導(dǎo)員認(rèn)證理論考試題庫(濃縮500題)
- 《答司馬諫議書》+課件+2023-2024學(xué)年統(tǒng)編版高中語文必修下冊(cè)
- 探尋中國(guó)茶:一片樹葉的傳奇之旅學(xué)習(xí)通超星期末考試答案章節(jié)答案2024年
- 2024年浙江省中考英語試題卷(含答案)
- 買賣合同法律知識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)課件
- 魚缸定做合同
- 2024-2030年中國(guó)凈水器行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及發(fā)展趨勢(shì)與投資前景研究報(bào)告
- GB/T 9799-2024金屬及其他無機(jī)覆蓋層鋼鐵上經(jīng)過處理的鋅電鍍層
- 重慶市沙坪壩區(qū)第八中學(xué)校2023-2024學(xué)年八年級(jí)下學(xué)期期末英語試題(解析版)
- 河南省2022-2023學(xué)年七年級(jí)下學(xué)期語文期末試卷(含答案)
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論