北海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告.pptVIP

北海房地產(chǎn)市場調(diào)研,北海海灣美地房地產(chǎn)策略機構(gòu) 2010年2月,市場研析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境概述 北海市場情況 市場供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場競爭態(tài)勢分析 市場是否存在缺位 區(qū)域市場消費群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢預(yù)測,北部灣，中國-東盟開放合作的 物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和信息交流中心,能定位： 廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)由北部灣地區(qū)的北海、欽州、防城港，和廣西首府南寧 “三港一市”行政區(qū)域共同組成，陸地面積達(dá)4.25 萬平方公里，人口1255 萬 人，為目前國內(nèi)面積最大的國際、國內(nèi)多區(qū)域合作示范區(qū) 規(guī)劃組團： 北海組團，主要包括北海市區(qū)、合浦縣城區(qū)及周邊重點開發(fā)區(qū)，發(fā)揮亞熱帶濱海旅游資源優(yōu)勢，開發(fā)濱海旅游和跨國旅游業(yè)，重點發(fā)展電子信息、生物制藥、海洋開發(fā)等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和出口加工業(yè)，拓展出口加工區(qū)保稅物流功能，保護良好生態(tài)環(huán)境，成為人居環(huán)境優(yōu)美舒適的海濱城市,2020年城市人口120萬，建設(shè)用地140平方公里,北海，發(fā)揮宜居優(yōu)勢，建造特大規(guī)模濱海城市,2006 年3 月22 日，北部灣（廣西）經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理委員會正式掛牌 2007 年12 月27 日，國家發(fā)改委審議通過了廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃（20062020），并于2008 年初遞交國務(wù)院審批。1 月14 日，國務(wù)院總理溫家寶批準(zhǔn)了該項規(guī)劃 廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃中明確指出,組團發(fā)揮優(yōu)勢，發(fā)展旅游業(yè)、高技術(shù)工業(yè)、物流業(yè),發(fā)揮宜居特色，集 人口和產(chǎn)業(yè)，促房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,北海經(jīng)濟穩(wěn)步增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資放量增長,北海經(jīng)濟穩(wěn)步增長，2008年全國地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長16.9%。 第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成增加值71.74億元、134.86億元、107.29億元，同比 分別增長3.7%、26.6%、13.8%。其中，第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻率最高。 房地產(chǎn)開發(fā)投資呈放量增長態(tài)勢。,2008年北海經(jīng)濟,2009年北海經(jīng)濟,上半年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值166.15億元，同比增長18.1%，排全區(qū)第二位。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值26.94億元，增長6.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值82.08億元，增長25.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值57.13億元，增長14.2%。三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)為16.2：49.4：34.4。財政收入完成17.61億元，增長21.14%，排全區(qū)第一位，完成年計劃的57.74%。全社會固定資產(chǎn)投資204.74億元，增長50.54%，完成自治區(qū)下達(dá)年度計劃的64，進度排全區(qū)第一位。工業(yè)技改投資完成49.53億元，完成自治區(qū)下達(dá)我市投資目標(biāo)的79.2%，排全區(qū)第一位。 2009年，北海全市生產(chǎn)總值(GDP)完成335億元，同比增長16%。 財政收入35.7億元，增長32%。,2009年12月，北海市新建商品房的均價約為4600元/。北海市新建商品房均價已經(jīng)是廣西第二，僅次于南寧（南寧市市區(qū)12月商品住宅均價5734元/m2），超過了房地產(chǎn)熱得比北海早的柳州、桂林等城市。另據(jù)廣西建筑質(zhì)監(jiān)總站的人說，北海建筑業(yè)產(chǎn)值已經(jīng)是廣西第三，和第二的柳州市十分接近。 房地產(chǎn)實際完成投資58.12億元，同比增長48.12%，占全市固定資產(chǎn)投資的17.61%（意即全市固定資產(chǎn)總投資是330.04億元）； 完成房地產(chǎn)稅收8.08億元（占全市稅收的28.93%），同比增長27.4%； 開工面積434.46萬 ，同比增長149.08%； 竣工面積109.9萬 ，同比增長37.69%； 房產(chǎn)交易面積164.53萬，同比增長38.74%；,北海房價廣西第二，建筑業(yè)產(chǎn)值廣西第三,2009北海樓市盤點,2009年，北海市房地產(chǎn)項目開工面積大幅增加，全年房地產(chǎn)開工項目132個，開工面積達(dá)到434.46萬平方米，同比分別增長100%、149%。 同期房地產(chǎn)竣工項目70個，竣工面積近110萬平方米，同比分別增長27.3%、37.7%。 特別是12月份，出現(xiàn)了集中開工的高潮，當(dāng)月開工面積164.32萬平方米，與2008年全年的開工總面積基本持平。從2009年112月北海開工面積趨勢圖中，看到了11月和12月之間陡然拔高的直線。 2009年，北海市房產(chǎn)交易再創(chuàng)歷史新高。從市房地產(chǎn)交易中心得到的數(shù)據(jù)：去年全年完成房產(chǎn)交易14118件，面積164.53萬平方米，交易額38.46億元，同比分別增長68.75%、38.74%、65.18%。在這一年，北海市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一、二級市場聯(lián)動上漲趨勢，其中二手房上漲趨勢尤為明顯。據(jù)統(tǒng)計，二手房交易面積同比增長超過90%。 2009年12月28日，廣東路二運斜對面那里的原110指揮中心拍賣價540萬/畝，創(chuàng)北海土地拍賣新高，成為北海的新地王。較之9月份拍得的四川南路交金海岸地塊365萬/畝，漲幅達(dá)50%。 而新世紀(jì)大道交南京路的一塊地也拍出了260萬/畝的較高價格。,市場研析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境概述 北海市場情況 市場供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場競爭態(tài)勢分析 市場是否存在缺位 區(qū)域市場消費群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢預(yù)測,2008-2009年北海房地產(chǎn)市場 雖有跌宕起伏，但在銷量與價格上，總體仍保持上升趨勢,08-09年北海房地產(chǎn)市場： 2008年1月，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃獲批，北海房價“領(lǐng)漲” 2008年9月，受經(jīng)濟危機影響，90平方米及以下新建住房環(huán)比價格首次出現(xiàn)負(fù)增長 2009年1月，新建住房銷售價格,同比增幅6.4% 2009年2月，北海房價逆勢上揚，漲幅位居全國首位 2009年第一季度，北海市新建商品房均價為3160.52元/，同比增長11.51%。其中，商品住宅均價為3054.75元/ ，同比增長10.45% 2009年1-6月，北海商品房交易6141件，同比增長70.25%、交易額15.56億元，同比增長66.34%，新建商品房均價為3298.7元/平方米，同比增長10.32% 2009年9-2010年1月，北海新開盤項目近20個，均價達(dá)4000元/ 以上； 2009年9月至2010年1月，北海商品房交易6129件，交易面積66.19萬，同比增長48%。,北海房地產(chǎn)月度成交數(shù)據(jù)：,2008年11月，北海商品房交易量明顯下降。自2009年春節(jié)之后，3月份起，北海商品房成交量，呈放量增長態(tài)勢。2009年9月，北海商品房交易面積及商品住宅交易量出現(xiàn)明顯回落，6個月以來首次低于2009年3月交易面積和交易量。,2009年9、10月，北海商品房交易套數(shù)出現(xiàn)了3月以后的最低值，但隨后的市場則迅速反彈，到1月份，國家正式啟動?xùn)|盟自由貿(mào)易區(qū)，北海各個售樓部頓時間變得十分火爆，不少樓盤的開盤更是加速的市場的成交。,09年年底，北海開盤項目頻頻 新建商品住房價格呈上漲趨勢， 12月份均價為4200元/,2009年： 9月26日上午，同和水岸香堤中國紅萊茵河組團盛大開盤，主要推出房源204套，價格在4000元/平米4600元/平米； 10月2日，森海豪廷二期梧桐園盛大開盤，推出123套別墅，均價8600元/平方； 10月18日，國際新城8#親景樓王186套開盤，起價3750元/平方，封頂4600元/平方； 10月19日，北部灣1號開盤，拉開北海度假高端豪宅序幕，起步7500元，均價15000元，開創(chuàng)北海精裝修及萬元房價時代。 11月26日，銀暉公寓開盤（小戶型），起步價4200元/平方，最高價4800元/平方；開盤當(dāng)天銷售近150套； 12月18日，東峰新城多層/高層公寓開盤，起步價3780元/平方，最高價4800元/平方，多層全部售罄； 12月28日，銀灘萬泉城花澗里開盤(兩棟高層)，推出162套房源，開盤當(dāng)日全部售完，價格區(qū)間在46005000元/平方； 2010年： 1月16日上午，同和水岸香堤，塔希提組團首發(fā)，均價4800元/平米； 1月23日上午，藍(lán)海銀灣一期會員預(yù)約，推出1#樓153套房源，預(yù)約當(dāng)天僅剩少數(shù)一房，起步價3910元/平方，最高價4490元/平方； 1月30日上午，嘉萊國際假日公寓（小戶型）會員預(yù)約，推出80套房源，起步價4660元/平方，最高價5100元/平方；,北海房地產(chǎn)市場出現(xiàn) “量價齊升”態(tài)勢！,市場研析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境概述 北海市場情況 市場供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場競爭態(tài)勢分析 市場是否存在缺位 區(qū)域市場消費群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢預(yù)測,2008年國有土地掛牌出讓重點地塊,2009年國有土地掛牌出讓重點地塊,供應(yīng)總量超3000畝（上百畝的地塊增多),023,2009-2010兩年的商品住房用地規(guī)劃供應(yīng)量合計2415畝（總計320萬）,根據(jù)北海市住房建設(shè)規(guī)劃： 商品房主要供地區(qū)域在:海灣新城、銀灘西區(qū)、鐵路以南片區(qū)、馮家江文化教育旅游綜合產(chǎn)業(yè)區(qū) 2009年，供應(yīng)商品住房用地80公頃，商品住房建設(shè)16900套，建筑面積160萬平方米 2010年，供應(yīng)商品住房用地81公頃，商品住房建設(shè)17000套，建筑面積161萬平方米,市場研析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境概述 北海市場情況 市場供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場競爭態(tài)勢分析 市場是否存在缺位 區(qū)域市場消費群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢預(yù)測,城東板塊,銀灘板塊,城中板塊,北海市樓盤板塊分類,廣東路及 馮家江板塊,北岸板塊,城西板塊,板塊區(qū)域特征明顯，以城區(qū)為中心，向東向南發(fā)展,城中板塊 城區(qū)主要建設(shè)商業(yè)綜合住宅，城區(qū)土地供應(yīng)少，住宅建設(shè)相對比較少，商業(yè)價值較高,城東板塊 城東規(guī)劃為綜合居住區(qū)域，土地供應(yīng)較多，未來住宅建設(shè)重點區(qū)域，經(jīng)濟適用房就規(guī)劃在這個區(qū)域,銀灘板塊 銀灘板塊規(guī)劃為旅游度假區(qū)域，該區(qū)域土地主要用于建設(shè)旅游項目及具有一定品質(zhì)住宅社區(qū)，因此，該區(qū)域也是未來北海高端居住區(qū)。,廣東路板塊 廣東路板塊規(guī)劃為新商品房住宅供應(yīng)主要的區(qū)域，該區(qū)域土地主要用于建設(shè)商品住房，因此，該區(qū)域也是未來北海居住中心區(qū)域,北岸板塊 北岸板塊規(guī)劃為高端濱海商品房住宅區(qū)，該區(qū)域土地主要用于建設(shè)具有一定品質(zhì)的住宅社區(qū),城西板塊 城西板塊是傳統(tǒng)的置業(yè)區(qū)，交通生活配相對套完善，擁有傳統(tǒng)的居住氛圍與習(xí)慣。,各板塊代表樓盤,城中板塊 天賜碧園、國際新城、嘉福文華苑、嘉鵬海韻居、萬家興苑、穗豐金灣,城東板塊 東峰新城、藍(lán)海銀灣、千百度、香檳郡、東郡、星海名城、俊杰華府,銀灘板塊 銀灘萬泉城、森海豪庭、藍(lán)色國際家園、銀灘1號、南中國海、假日海岸、海德堡,廣東路板塊 同和水岸香堤、圣美陽光、融富港灣、翰林鑫苑、天寧新城,北岸板塊 北部灣1號、海逸豪園、富麗華、陽光海岸,城西板塊 百匯花園、君臨西海岸 三清園、天寧假日、棕櫚泉花園、赫爾辛居、一品灣,城區(qū)板塊特點 ,城區(qū)板塊是北海房地產(chǎn)傳統(tǒng)的板塊，土地供應(yīng)較少，地價成本過高； 大部分為商住項目城區(qū)交通條件好，各項配套齊全,商業(yè)氛圍濃郁； 大多數(shù)樓盤為高層單體公寓、小面積住宅小區(qū)，少數(shù)百畝大盤，如天賜碧 園、 國際新城、 嘉福文化苑等 價格在4500至6000之間。,城區(qū)板塊主要樓盤概況,城區(qū)板塊主要樓盤概況,城區(qū)板塊天賜碧園,代表項目,北岸板塊特點 ,北岸板塊是北海海景地產(chǎn)房傳統(tǒng)的板塊，板塊面向廉州灣，隨著海景大道的投入使用，目前地價成本領(lǐng)跑北海其他板塊； 該板塊匯集了一批外地及本地較有實力開發(fā)企業(yè)，具有豐富開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)項目其品質(zhì)領(lǐng)先北海樓市。并由于北部灣1號（北海首個單價破萬項目）的成功，高端海景物業(yè)區(qū)域的定位逐漸形成，房價一直居高不下，新開項目（如：海逸豪園）銷售價預(yù)計在8000元/平方米左右； 現(xiàn)該區(qū)域價格區(qū)間在500018000元。,北岸塊主要樓盤概況,北岸板塊北部灣1號,代表項目,城東板塊特點 ,城東板塊是08年以來新興的熱點區(qū)域之一，它北靠高德，中間有北部灣路和北海大道，是北海進出外地的交通要地，交通非常便利，加之北海新汽車總站即將投入使用，城東板塊將是北海近幾年內(nèi)升值較為明顯的區(qū)域。 由于城市規(guī)劃較早，土地面積較大，所以該地區(qū)項目占地面積比較大，是北海新興的居住小區(qū)區(qū)域之一。 在此區(qū)域集中了東郡、星海名城、悅發(fā)花園、香檳郡、東峰新城、藍(lán)海銀灣等較大型居住小區(qū)，以及、華杰綠馨園、明珠花園、振邦嘉和苑、海逸嘉園等老一批 別墅區(qū)。 多層及高層公寓價格為3800-4800元,城東板塊主要樓盤概況,城東板塊主要樓盤概況,城東板塊香檳郡,代表項目,廣東路及馮家江新區(qū)板塊特點 ,廣東南路板塊是北海新開發(fā)建設(shè)的熱點板塊，自北海公務(wù)員小區(qū)建成后。 由于廣東南路為新開發(fā)區(qū)域，項目規(guī)模相對較大，基本上項目都有一百畝以上。 開發(fā)企業(yè)也具有一定開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)項目其品質(zhì)有一定程度的提升。由于新行政中心及馮家江新區(qū)域規(guī)劃的確定，各項市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施正逐步落實，區(qū)域升值空間漸漸明晰，房價也隨之水漲船高。 此區(qū)域的主要代表樓盤有天寧新城、圣美陽光、同和水岸香堤、翰林鑫苑等在建樓盤。 進入2010年，此區(qū)域新開發(fā)樓盤也劇增，目前有一批一定規(guī)模樓盤正剛開發(fā)建設(shè)，他們是銀海綠洲、融富港灣、天賜良園、海岸華府等 目前該區(qū)域價格區(qū)間為3800-5200,廣東路及馮家江新區(qū)板塊主要樓盤概況,廣東路及馮家江新區(qū)板塊主要樓盤概況,廣東路及馮家江板塊同和水岸香堤,代表項目,銀灘板塊特點 ,銀灘四川路板塊依托北海旅游勝地銀灘，由于具有良好的景觀 和環(huán)境資源，是高檔樓盤項目聚集的地方。 銀灘板塊樓盤主要有兩類，一類是以普通居住為主，一類為度假為主。此區(qū)域主要代表樓盤有在海一方、銀灘假日公寓、藍(lán)色家園等普通樓盤，銀灘萬泉城、森海豪庭、楓林藍(lán)灣、海德堡等高端樓盤，此外，還有銀灘1號，南中國海這樣的超高端項目。 銀灘板塊擁有北海最佳的海景資源，并可供開發(fā)的土地資源有限，這造成了該區(qū)域土地價格居高不下，因此區(qū)域內(nèi)的新建項目都定位為高端的旅游度假項目，而2009年年底開工的兩個超高端項目更將北海海景房帶入了一個更新的海景房時代。 未來北海市最高的房價將在該區(qū)域出現(xiàn)，目前價格區(qū)間為5000左右,銀灘板塊主要樓盤概況,銀灘板塊主要樓盤概況,銀灘板塊森海豪庭,代表項目,城西板塊特點 ,城西板塊是傳統(tǒng)的置業(yè)區(qū)，交通生活配相對套完善，擁有傳統(tǒng)的居住氛圍； 由于該區(qū)域大部分土地用以建設(shè)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，供應(yīng)市場的土地變得十分有限，項目多以幾萬平方的中小項目居多； 城西板塊中的云南路為北海目前少有的中高檔社區(qū)聚集區(qū)域，不僅受外地養(yǎng)老渡假的外地客戶追捧也受本地客戶及高新區(qū)企業(yè)職員的偏愛； 目前該區(qū)域價格區(qū)間為3800-5500,城西板塊主要樓盤概況,城西板塊棕櫚泉,代表項目,區(qū)域樓盤價格走勢,市場戶型研究,戶型設(shè)計：當(dāng)今北海樓市戶型設(shè)計上都引用了國內(nèi)一線城市的設(shè)計，大多數(shù)都方正實用，但同質(zhì)化教嚴(yán)重，缺乏個性； 戶型朝向：市場最為認(rèn)可的戶型朝向是南北 向、其次為正南向、東南向； 暢銷戶型：從全市各個樓盤的戶型配比可以看出，7090的兩房所占比例最大，其次是90-100 的小三房及40-50 左右的一房； 滯銷戶型：一類是140 以上的大戶型及樓中樓，主要原因是因為總價過高，北海作為一個外銷市場，主要購買力來至外來客戶，外來客戶購買目的多為自住養(yǎng)老/休閑渡假或投資；另一類是50平米以上的一房一廳銷售不暢。,市場暢銷戶型,主 流 戶 型 研 究 | 二 房,香檳郡二房二廳一89m2,怡景港灣二房一廳90.67m2,藍(lán)海銀灣二房二廳一89m2,主流兩房戶型點評： 戶型方正、南北通透、空間尺度感強 臥室?guī)Т箫h窗，使用面積大，雙陽臺或雙花園設(shè)計，強調(diào)功能劃分和實用 主流兩房戶型分析： 市場暢銷兩房戶型多為8090，方正實用，功能區(qū)分明顯。而如今市場上不少90 左右的2+1的兩房戶型更是受到市場的追捧，兩方可變?nèi)康脑O(shè)計將是未來北海樓市的主流。,翰林鑫苑二房二廳一87m2,市場暢銷戶型,主 流 戶 型 研 究 | 三 房,翰林鑫苑三房二廳二101m2,同和水岸香堤三房二廳90.62m2,悅發(fā)花園三房二廳121m2,海韻居三房二廳127m2,主流三房戶型點評： 總體強調(diào)大方舒適，不會采用過于個性化的設(shè)計。 入戶設(shè)計通常采用入戶花園或玄關(guān)方式處理，帶景觀臺，有保證采光的獨立餐廳，臥室主次分明，空間充裕，大面積露臺設(shè)計，贈送可改造空間 主流三房戶型分析： 市場暢銷三方戶型戶型多為90120，方正實用，功能區(qū)分明顯。而大露臺設(shè)計則是現(xiàn)階段市場的主流三房戶型。,市場研析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境概述 北海市場情況 市場供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場競爭態(tài)勢分析 市場是否存在缺位 區(qū)域市場消費群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢預(yù)測,根據(jù)北海市住房建設(shè)規(guī)劃 2009年 供應(yīng)商品住房用地80公頃 商品住房建設(shè)16900套，建筑面積160萬平方米 2010年 供應(yīng)商品住房用地81公頃 商品住房建設(shè)17000套，建筑面積161萬平方米,根據(jù)北海市住房建設(shè)規(guī)劃,商品房主要供地區(qū)域在 海灣新城 銀灘西區(qū) 鐵路以南片區(qū) 馮家江文化教育旅游綜合產(chǎn)業(yè)區(qū),今年的商品住房用地規(guī)劃供應(yīng)量合計2415畝（總建320萬）,022,北海項目的規(guī)模增長明顯，競爭日趨激烈,未來主要大型開發(fā)地塊(占地100畝以上)基本情況：,現(xiàn)正開發(fā)大型項目(用地100畝以上)基本情況：,城市規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向 出讓地塊的現(xiàn)時進度 同期入市的競爭項目 市場變化的特點,027,競爭項目入市商品房量預(yù)估,2010年，將興起新一輪的開發(fā)高潮，主要特點為項目多、規(guī)模大。 未來構(gòu)成競爭壓力的有一定規(guī)模的項目超過20個，預(yù)計將達(dá)15000-18000套左右房源！ 新近開發(fā)項目主要集中于：四川路沿線、北部灣東路、北海大道西段、云南南路、廣東南路周邊一帶。,競爭市場特征1：開發(fā)的專業(yè)化程度大幅提升,項目整體戰(zhàn)略規(guī)劃； 體驗區(qū)做引導(dǎo)； 樣板房、示范園林、工法房價值展現(xiàn)為主力； 全方位整合推廣； 工程進度與營銷進度并駕齊驅(qū)； 展開系統(tǒng)、專業(yè)的開發(fā)模式,競爭市場特征2：營銷水平提高，營銷手段愈加專業(yè),無論是開發(fā)商，還是營銷代理機構(gòu)，開始注重營銷隊伍的專業(yè)素養(yǎng)培養(yǎng)，打造專業(yè)營銷團隊； 項目營銷過程中，各種營銷手段都根據(jù)市場變化，采用各類創(chuàng)新型方式開展各項營銷活動。,競爭市場特征3：蓄客策略推陳出新,隨著2009年下半年北海樓市的火熱，各個樓盤為提前鎖定目標(biāo)客戶，推出各種形式的蓄客策略；,意向誠意金制（代表樓盤：天寧新城、天寧假日、同和水岸香堤、俊杰華府） 鎖定方法：客戶交納一定數(shù)額的意向誠意金（2萬5萬），待開盤公布價格時，即可獲得較大的現(xiàn)金數(shù)額的優(yōu)惠； 優(yōu)勢：優(yōu)惠金額都在5位數(shù)以上，數(shù)字誘惑力大，對于客戶的鎖定成功率較高 缺點：大數(shù)額的意向誠意金，交納的起點較高 會員制（代表樓盤：銀暉公寓、藍(lán)海銀灣） 鎖定方法：客戶交納100200元的金額入會，待開盤公布價格時，有一定數(shù)額的優(yōu)惠（50008000），并只面對會員銷售 優(yōu)勢：入會門檻低，容易吸引潛在客戶入會 缺點：會員人數(shù)眾多，對真實客戶辨識較模糊，客戶的選擇性較大 會員升級制（代表樓盤：三清園、千百度） 鎖定方法：在會員制的基礎(chǔ)上加以升級，升級為金/銀卡會員（交納一定數(shù)額會員費），待開盤時將享有較大的優(yōu)惠及優(yōu)先選房的權(quán)利 優(yōu)勢：入會門檻低，容易吸引潛在客戶入會，并通過升級可以鎖定目標(biāo)客戶 缺點：升級活動較為麻煩，客戶容易失去耐性,競爭市場特征4：品牌意識開始萌生，整合推廣逐步系統(tǒng),項目均開始整體VI一體推廣； 推廣方式整合報紙、戶外、DM單張、墻體、車身、分眾傳媒等各種媒體渠道，整合推廣正式展開； 活動營銷推廣，客戶參與性增強； 文化營銷、價值營銷，為項目品牌經(jīng)營開始鋪路。,市場逐步成熟 5:建筑理念在求證中突破，居住文化日益被重視,北部灣1號借鑒桂林山水自然造型，引領(lǐng)北海濱海居住文化，占領(lǐng)市場高端； 融富港灣首創(chuàng)智能科技建筑，倡導(dǎo)智能綠色濱海生活。,017,市場逐步成熟6: 外地、大型開發(fā)商漸入市,南寧：碧園地產(chǎn)、同和地產(chǎn)、遠(yuǎn)辰地產(chǎn)、寧匯地產(chǎn)、西建地產(chǎn)、融昌投資、藍(lán)海投資集團、 五象房產(chǎn)等； 深圳：振業(yè)集團； 海南：三亞鳳凰島； 廣州：恒大集團； 福建：廈門住宅集團。 浙江：金昌集團、錦江實業(yè) 北京：海疆投資集團,020,2010年北海樓市將有效大放量 售樓部蹲兩個大媽就能賣房的時代已經(jīng)過去 競爭日趨激烈，該如何脫穎而出？,市場研析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境概述 北海市場情況 市場供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場競爭態(tài)勢分析 市場是否存在缺位 區(qū)域市場消費群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢預(yù)測,北海樓市現(xiàn)狀,隨著2009年北海樓市的火熱，推動2010年新項目的增加,2010年新項目的增加特點： 1、大盤頻出； 2、高層居多； 3、戶型設(shè)計合理，兩房占據(jù)主力市場； 4、精裝項目頻出； 5、品質(zhì)包裝升級；,市場是否存在缺位,尋找市場的缺位需要借鑒一線城市的發(fā)展經(jīng)驗，根據(jù)區(qū)域市場的特征有針對性的提出與市場發(fā)展趨勢相吻合的創(chuàng)新。 北海市在建樓盤或新建項目中，多為高層建筑，純小高層項目較少，多層建筑基本退出市場。鑒于城市的發(fā)展大勢、土地資源的稀缺性，小高層、高層的建設(shè)將是城市發(fā)展的必然要求。 另一方面，北海樓市大型樓盤供應(yīng)相對不足，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢；在產(chǎn)品類型上，如：70-90的二房二廳或90-120的三房廳的暢銷型同質(zhì)化較嚴(yán)重，沒有凸顯品質(zhì)和個性化的錯層設(shè)計；30-60的小復(fù)式，這種類型產(chǎn)品的數(shù)量相對稱少，市場供應(yīng)還相對缺位。 增加項目中配套設(shè)施的數(shù)量以及配套設(shè)施的功能。大多項目只具備簡單的生活、活動設(shè)施，大型的樓盤也僅有商場及綠化廣場。因此，提高配套設(shè)施的品質(zhì)，從提升區(qū)域居住者的精神享受入手，不但能夠為項目銷售提供買點，還對開發(fā)商在區(qū)域市場塑造品牌有很大的幫助。,市場研析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境概述 北海市場情況 市場供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場競爭態(tài)勢分析 市場是否存在缺位 區(qū)域市場消費群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢預(yù)測,目前客戶來源地、年齡段、購房目的分布 客戶主要來自東北、西北、華北、華東等地，占總比超過60%，其次為北海本地客戶； 客戶年齡偏大，40歲以上客戶達(dá)到總比重的50%；且20-30歲客戶也基本是父母用孩子的名字買房； 客戶購房目的以養(yǎng)老自住或度假自住為主，占總比的50%以上。,客戶來源地分布,客戶年齡段分布,期客戶購房目的分布,目前客戶主要來自北方、年齡偏大、度假養(yǎng)老需求明顯,041,客戶意向戶型、意向面積、意向總價分布 客戶意向戶型以二房為主，將近50%，其次為三房，26%； 客戶意向面積段在81-110間，其次為110-140； 客戶意向總價主要在25-40萬之間，總價越高接受度越低。,客戶意向面積分布,客戶意向戶型分布,客戶意向總價分布,戶型意向分析： 集中于80-110平米的兩房或小三房，總價在25萬-40萬間,042,客戶分析：外地客超70% （主要來自北方、年齡偏大、度假養(yǎng)老需求居多、投資需求有增多趨勢）,043,自用：大眾市民，有能力而又確實希望置業(yè)的。 安居保值：高薪收入階層，住宅置業(yè)既能保值又可安居。 換屋計劃：不滿現(xiàn)時居住條件且有能力供屋的人士。 投資客：投資者是每個有潛力樓盤的目標(biāo)買家群。 養(yǎng)老度假：向往大海，對生活品質(zhì)有所要求的外地高收入人群及有一定積蓄中老年人。,購買目的分析,市場研析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境概述 北海市場情況 市場供給現(xiàn)狀 區(qū)域樓市形態(tài)分析 市場競爭態(tài)勢分析 市場是否存在缺位 區(qū)域市場消費群體分析 住宅規(guī)劃建議 2010年北海樓市走勢預(yù)測,建筑與園林規(guī)劃建議,建筑與園林研究：如今北海房地產(chǎn)市場，許多項目定位依附于項目的建筑與園林規(guī)劃，如法式風(fēng)情園林社區(qū)香檳郡，地中海風(fēng)情社區(qū)同和水岸香堤，澳洲園林風(fēng)情假日海岸，中式園林社區(qū)中安止泊園，東南亞風(fēng)情銀灘萬泉城 建筑與園林規(guī)劃建議：以特色建筑、園林亮相市場，尋求差異化建筑、園林風(fēng)格定位。項目可以“美國加州風(fēng)情” 或“加勒比風(fēng)情”定位的建筑與園林，形成建筑、園林的差異化定位。,中式建筑園林風(fēng)格,地中海式建筑園林風(fēng)格,項目布局規(guī)劃建議,建筑布局研究：項目布局規(guī)劃如今漸漸成為了各個項目考慮的重點，怎樣的布局規(guī)劃對市場消費者有觸動作用？南北朝向是建筑布局上必須考慮的問題，市場上所有暢銷的產(chǎn)品多為南北朝向，其中南北通透的產(chǎn)品更受市場追捧。建筑散點布局的項目開始登陸北海，該風(fēng)格項目，建筑都散點布置到項目地塊的四周，而中心較集中的土地用以建設(shè)社區(qū)園林。 建筑布局規(guī)劃建議：以最少的建筑占地面積散點布置在地塊四周，并成階梯狀，讓海景資源得以充分利用；而中間最大的面積集中建設(shè)園林景觀，更凸顯項目居住品質(zhì)。以大面積優(yōu)質(zhì)園林與南北朝向建筑多元結(jié)合觸動消費者。,藍(lán)海銀灣項目平面圖,星海頤園鳥瞰圖,戶型研究：通過對市場的調(diào)研，北海房地產(chǎn)市場上較為暢銷的產(chǎn)品為7090兩房，90120三房，而如今在戶型設(shè)計上，入戶花園及戶內(nèi)花園已成為市場上最受歡迎設(shè)計。而這些戶型設(shè)計大同小異，都為平層設(shè)計，同質(zhì)化較嚴(yán)重。 戶型建議：針對市場主流戶型，開發(fā)出較為有特點的戶型，如躍層、錯層，擁有入戶花園、戶內(nèi)花園，面積為市場暢銷40 左右的一房，7090兩房戶型及