物業(yè)管理招投標的基本程序.doc

第一部分 物業(yè)管理招投標的基本程序知己知彼，百戰(zhàn)不殆物業(yè)管理企業(yè)介入市場方式的發(fā)展接管方式直接應(yīng)聘方式投標方式條例的要求第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第五十七條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。物業(yè)管理招標與投標的一般過程1.準備階段選擇招標方式（公開招標/邀標）成立招標領(lǐng)導(dǎo)小組（相關(guān)部門和專家）確定招標項目、招標指導(dǎo)思想及原則向社會發(fā)布招標公告。 相關(guān)鏈接招投標方法和組織方法：注重目標物業(yè)管理與服務(wù)總體策劃的招投標方式 確定物業(yè)管理費報價及費用測算的招標方式 無標底二步綜合競爭招標方式（先服務(wù)質(zhì)量比較，后價格評價）組織開發(fā)商招標 /小業(yè)主招標 /委托代理機構(gòu)招標 2.招標階段編寫招標書：a擬招標的物業(yè)基本情況b物業(yè)管理內(nèi)容（基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理）c對招標的有關(guān)說明（物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期、給物業(yè)管理提供的條d件，以及其他需要說明的問題）e物業(yè)管理考核標準與獎懲措施f投標開標時間 投標單位資質(zhì)審查g招標項目交底（標前會議，或者先到現(xiàn)場視察，再集中開標前會）h投標書的報送（物業(yè)機構(gòu)）3.開標階段 評標委員會（專家組成）審閱投標文件現(xiàn)場答辯（溝通）評標委員會采用會議形式審查和評議各投標單位的標書評標委員會確定預(yù)選中標單位公證員宣讀公證書，確認中標單位（如有必要） 4.中標和訂立合同資料整理與歸檔合同的主要條款附件 物業(yè)管理招標的內(nèi)容(一)非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容1. 前期顧問服務(wù)內(nèi)容：a開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間提供的管理顧問服務(wù)b物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)c住戶入住及裝修期間的管理顧問服務(wù) 2.實質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理的人力安排/保安服務(wù)/清潔服務(wù)/房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)/財務(wù)管理服務(wù)/綠化園藝管理服務(wù)/其他如上門特約服務(wù)等 (二)經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容內(nèi)容：前期顧問服務(wù)/實質(zhì)管理服務(wù) 主要目標利潤目標 前期顧問服務(wù)中重要服務(wù)內(nèi)容是代業(yè)主制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略實質(zhì)管理服務(wù)中不斷保持物業(yè)市場地位，維系收益的提升。第二部分 物業(yè)機構(gòu)投標的過程明知山有虎，偏向虎山行投標前期工作 取得從業(yè)資格（國家資質(zhì)/地區(qū)性資質(zhì)）籌措資金收集招標物業(yè)相關(guān)資料(1)報章雜志(2)網(wǎng)絡(luò)傳輸(3)同行業(yè)公司(4)考察現(xiàn)場 進行投標可行性分析招標物業(yè)條件分析(1)物業(yè)性質(zhì)（住宅小區(qū) /服務(wù)型公寓 /寫字樓 /商業(yè)樓宇）(2)特殊服務(wù)要求（經(jīng)營/聯(lián)盟/特色服務(wù)）(3)物業(yè)招標背景（特指性/背景）(4)物業(yè)開發(fā)商狀況（設(shè)計/施工質(zhì)量 /招標原因）本公司投標條件分析(1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗(2)人力資源優(yōu)勢(3)技術(shù)優(yōu)勢（信息管理技術(shù)/綠色工程/高科技防盜安全設(shè)施 ）(4)財務(wù)管理優(yōu)勢（核算制度/分析方法/管理流程）(5)劣勢分析（競爭分析）競爭者分析(1)潛在競爭者（技術(shù)“黑馬” /背景“黑馬” (2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量（規(guī)模大小可能影響選擇判斷 ）(3)當?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢(4)經(jīng)營方式差異風險分析 經(jīng)營風險/政策風險/是否套取資料 投標實施步驟(一)購買閱讀招標文件(二)考察現(xiàn)場前期介入查看房屋及設(shè)施設(shè)備/圖紙已經(jīng)竣工視察項目標準：工程項施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計圖紙要求技術(shù)經(jīng)檢驗達到國家規(guī)定的質(zhì)量標準設(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達到設(shè)計要求確保外在質(zhì)量無重大問題周圍公用設(shè)施分布情況主要業(yè)主情況 （服務(wù)策劃的重點）當?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理條件制定管理服務(wù)方法及工作量制定資金計劃：預(yù)付款、保證金/接管期間費用支出財務(wù)測算明確領(lǐng)會了招標文件中的各項服務(wù)要求、經(jīng)濟條件計算或復(fù)核過服務(wù)工作量掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎(chǔ)信息擁有分析所需的、適合當?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù)方案評估與調(diào)整封送標書、保函評標/答辯準備 鏈接： 物業(yè)管理的范疇（香港地產(chǎn)學會）營運服務(wù)工程服務(wù)行政服務(wù)客戶管理服務(wù)資產(chǎn)管理服務(wù)投資服務(wù)第三部分投標現(xiàn)場/答辯展示的技巧有效溝通，贏得支持運用視覺輔助材料通過看和聽，人們記住的時間會更長采用水平模式而不是垂直模式提高影響力的方式視覺材料展示的結(jié)構(gòu)新的方式和內(nèi)容強調(diào)的重點相關(guān)的數(shù)據(jù)文字和圖畫安置的位置引論或注解的放置以創(chuàng)造性的方式展示出來分析你的聽眾人員的背景專業(yè)/非專業(yè)特征與其他投標活動的關(guān)系環(huán)境因素會場的布置禮堂/教室/u型會議/環(huán)桌展示設(shè)備種類/位置報告/答辯位置音響效果麥克風的種類/音量做一流的報告/答辯者你在才是主角！展現(xiàn)個人氣質(zhì)熱情/微笑/靈活保持儀表堂堂著裝應(yīng)和大家相似（正式點好）姿勢站立（更具有感召力）聲音的手勢保持一定的音量發(fā)音的清晰和表達音量及調(diào)整重音和節(jié)奏報告/答辯過程中正確使用視覺媒體講出更多的東西不擋住屏幕位置正確把握時間與聽者融合鼓勵交流答辯常見問題項目的基本情況和數(shù)據(jù)財務(wù)預(yù)算的合理性和合法性目標和