2009瑞安·玉海文化游覽區(qū)地塊投資可行性建議40p.ppt

投資開發(fā)可行性報告,瑞安玉海文化游覽區(qū)地塊,二九年六月,戰(zhàn)略思考點,宏觀調控對瑞安市場的影響，把握市場投資機會； 如何尋找瑞安城市商業(yè)空白點，使項目成為瑞安城市商業(yè)的新亮點； 如何進行商業(yè)定位，運用最佳的商業(yè)運作模式，推動項目商業(yè)開發(fā)價值最大化； 投資玉海樓項目風險是否可控，如何規(guī)避風險，為投資商創(chuàng)造更大的利益空間；,1,目 錄,第一部分 瑞安市宏觀市場研究分析 第二部分 瑞安市商業(yè)市場研究分析 第三部分 項目宗地研究分析 第四部分 項目商業(yè)定位及建議 第五部分 項目運營成本及價值分析 第六部分 投資可行性判斷,2,第一部分 瑞安市宏觀市場研究分析,3, 地理位置 瑞安市位于浙江省東南沿海，北鄰溫州，總面積1401.92平方公里。 人口狀況 2008年末全市總人口117.52萬人。男女性別比為107:100。人口自然增長率為10.4， 瑞安人口流動相當頻繁，外來人口約有30萬。 經(jīng)濟概況 全市gdp增長態(tài)勢良好，瑞安是“溫州模式”的主要發(fā)祥地，中國百強縣（市）之一，2008年排名在21位。經(jīng)濟總量持續(xù)較快增長，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 368.16億元，比上年增長7.8%。近幾年一直保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。 產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)呈不斷上升趨勢，2008年瑞安經(jīng)濟總量中，第一產(chǎn)業(yè)值12.06億元，增長3.3%；第二產(chǎn)業(yè)值195.22億元，增長5.2%；第三產(chǎn)業(yè)值160.88億元，增長11.6%。人均生產(chǎn)總值31525元（按戶籍人口口徑計算）。,城市基本概況,4, 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長 2008年完成全社會固定資產(chǎn)投資額86.79億元，比上年增長10.2%，固定資產(chǎn)投入趨于繼續(xù)優(yōu)化，呈穩(wěn)步增長趨勢。 城鄉(xiāng)居民生活水平和質量繼續(xù)提高 2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25949元，比上年增長10.5%，農(nóng)村居民人均純收入10332元，比上年增長9.5%。 政府不斷投入旅游產(chǎn)業(yè) 2008年全年投入1500萬元資金建設40多個旅游景區(qū)（點），旅游資源得到整合提升，“吃、住、行、游、購、娛“六要素日臻完善，全年旅游總收入18.27億元，比上年增長17.5%，接待國內(nèi)游客270.90萬人次，增長17.5%；接待入境旅游者5.34萬人次，增長9.6%。,5,居民消費基本情況,6, 居民可支配支出呈逐年遞增 2008年我市城鎮(zhèn)居民人均消費支出18740元，同比增長19.7%，占家庭總支出的76.3%，比去年上升1.5個百分點。, 食品、服務類消費占比不斷提升 城鎮(zhèn)居民的飲食消費講究特色、時尚、健康。 2008年我市城鎮(zhèn)居民人均食品支出7338元，比上年增長23.5%。人均服務性支出5042元，同比增長10.7%，占人均消費支出的26.9%。,瑞安市城市戰(zhàn)略規(guī)劃, 發(fā)展定位 溫州大都市區(qū)的南翼中心城市、具有山水特色的歷史文化名城，宜居的濱海工貿(mào)城市。 市域總體空間發(fā)展策略 東、北部提升拓展、中部新興崛起、西部生態(tài)保留和海域適度開發(fā)。,7,北進,老城區(qū),東擴,南移,未來城市商圈演變圖,本案,目前核心商業(yè)區(qū),未來核心商業(yè)區(qū),8,瑞安市房地產(chǎn)市場分析, 瑞安土地資源不足，出讓數(shù)量遞減 隨著城市規(guī)模不斷擴大，大量土地被用于房地產(chǎn)項目和基礎設施的建設開發(fā)。目前，城區(qū)除了南向還有部分可開發(fā)的土地之外，其它東、西、北基本已很少有建房用地。縱觀幾年來瑞安的土地出讓量，以2003年為分水嶺，2003年前出讓土地以逐年遞增，2003年后的土地出讓相對比較平穩(wěn)但整體趨于遞減狀態(tài)。 房地產(chǎn)投資 2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資約在21.66 億元，比上年增長 37.3% 。房地產(chǎn)銷售市場疲軟，居民購房觀望氣氛濃厚。商品房銷售面積 13.89 萬平方米，比上年下降 52.8% 。中心區(qū)商鋪售價一般都在30000-50000之間徘徊，部份房價略有下跌。 有效供需矛盾增大 目前，瑞安大部分開發(fā)商推出的商業(yè)樓盤都大同小異，沒有太多的附加值和特色賣點，缺少專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)團隊運作，房產(chǎn)增值空間得不到提升，空置日趨增多。 隨著瑞安市民生活水平不斷提高，中小投資客會逐漸增多，隨著城市交通狀況在不斷的改善，同時也吸納更多的外來中小投資商，對專業(yè)且具投資潛力之商業(yè)地產(chǎn)需求也日益增大。,9,第二部分 瑞安市商業(yè)市場研究分析,10,瑞安商業(yè)街道調研,11,12,13,商業(yè)街道照片,14,瑞安主力商家調研,15,主力商家照片,no1：開泰百貨,no2：時代購物中心,no3：瑞安商城,no4：大潤發(fā)超市,（1）虹橋路是瑞安市區(qū)的商業(yè)中心，具有較長的歷史淵源，由于地處老城區(qū)，購物環(huán)境、交通和配套服務能力均存在明顯不足； （2）萬松西路、虹橋北路以及濱江大道已形成餐飲美食、休閑娛樂、酒吧等專業(yè)餐飲街區(qū)，在瑞安市區(qū)有一定的影響力； （3）瑞安市業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)前景、消費需求呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，節(jié)假日趨于明顯； （4）居民生活方式單一餐飲、休閑、娛樂行業(yè)日益火爆； （5）隨著城市規(guī)劃與發(fā)展，新城區(qū)商業(yè)功能日趨完善，但仍需時間驗證。,小結：,16,第三部分 項目基地研究分析,17,項目概況,項目位于公園路重點保護區(qū)的東北側，跨護城河與虹橋路相連，北接萬松西路，南臨公園路，西臨大沙堤。 項目是舊城區(qū)古建筑保存最多的地區(qū)，周邊有全國文保單位玉海樓和利濟學堂，有市級文保單位林慶云宅、李維樾宅、胡超群宅以及宗教建筑關帝廟、教會聚會點等，具有較高藝術價值和歷史價值，充分體現(xiàn)瑞面深厚的文化底蘊。 項目東、北側均為河流，項目南邊與已建玉海樓保護規(guī)劃，湖濱公園與后垟河綠化帶自然連接，西邊與心蘭苑規(guī)劃緊密相連。 項目雖處于市中心，但地塊周邊物理屏障較多（河道與古宅等），不利于項目人流與交通流的便利性規(guī)劃與通達。 各項目指標（右圖）：,18,項目宗地swot分析,19,第四部分 項目商業(yè)定位及建議,20,主題定位,（1）主題是項目商業(yè)經(jīng)營的靈魂，體現(xiàn)項目的特色和個性，增強項目的市場核心 競爭力 （2）發(fā)揮項目優(yōu)勢，避開項目劣勢，把握項目機會，規(guī)避項目威脅 （3）指導項目的發(fā)展的方向，令項目的后期開發(fā)井然有序,定位目的,定位建議,（1）項目需要嶄新的經(jīng)營模式來吸引經(jīng)營者和投資者，并贏得政府強有力支持 （2）項目必須結合周邊物理環(huán)境，突出其休閑、文化特色，以此吸引目標客源 （3）強化項目規(guī)劃效應，并體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，增強其競爭?（1）濱江公園、玉海廣場是瑞安少見的市區(qū)街心雙公園，玉海樓歷史文化與餐飲 文化有效結合，成為瑞安市又一亮點 （2）項目處于瑞安市餐飲消費中心地，項目定位餐飲休閑文化公園，可加強該區(qū)域餐飲、休閑業(yè)的主導地位 （3）目前整個瑞安市的主題文化商業(yè)較為分散，沒有形成系統(tǒng)化、規(guī)?；?，同時 也無明顯的主題和特色。因此本項目定位將是瑞安商業(yè)商業(yè)發(fā)展的新突破,定位市場基礎,21,“瑞安首席餐飲文化公園” “玉海溪下風情街”&“玉海食尚”,項目主題與定位案名,（1）在這種“商業(yè)改變生活方式”的時代，人們更需要一種“享受自然、品味生活”的消費環(huán)境和場所。 （2）結合規(guī)劃設計和功能區(qū)分的特點，進行景觀設計，因地制宜設置石雕小品進行造景，體現(xiàn)瑞安市的文化特色和文化底蘊。 （3）整個項目突出“以景帶商、以文帶商”的商業(yè)運作模式，是具備形成極強商圈輻射力的先進城市綜合商業(yè)體。 （4）同時提出打造瑞安首席景觀餐飲的概念，有效與“文化公園”概念互動。 （5）在整個步行街及廣場設計瑞安的一些當?shù)匚幕坝^的微縮景點，既有觀賞性，也賦予項目濃烈的文化色彩。,22,“餐飲文化公園”的支撐點,1購物元素定位 作為周邊居民的購物配套，主要用于滿足整個玉海樓周邊居民的日常生活。 經(jīng)營業(yè)態(tài)以：生活超市、品牌專營店、地方特產(chǎn)等。 2 飲食元素定位 打造整個瑞安區(qū)域的“景觀餐飲文化”街區(qū)，同時在其主題性和餐飲風格上體現(xiàn)“特色”。 經(jīng)營業(yè)態(tài)以：特色食街、咖啡館、茶樓、西餐廳、吧區(qū)、蛋糕店、西點屋等。 3 休閑娛樂元素定位 體現(xiàn)作為整個休閑商業(yè)公園的有機組合，主導“體驗式”的娛樂方式，讓消費者充分參與并享受其中快樂。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：康樂中心、ktv、演藝吧、書吧、spa、陶藝吧、等。,各功能區(qū)的規(guī)劃布局,定位主題元素,23,規(guī)劃布局,功能規(guī)劃占比,功能分區(qū)示意圖,24,目標消費群定位,項目目標投資客戶與招商客戶定位,1、目標商鋪投資客戶群細分 （1）餐飲和休閑娛樂業(yè)的老板，通過購買商鋪后自己經(jīng)營 （2）瑞安、平陽、蒼南區(qū)域的私企老板 （3）溫州投資客 （4）通過浙江的民間行業(yè)協(xié)會宣傳，吸引更多的（隨機）投資客商 2、目標招商客戶細分 （1）溫州區(qū)域特色和知名度高的餐飲和娛樂行業(yè)品牌商家 （2）杭州、溫州、寧波的特色休閑商業(yè)品牌經(jīng)營商，并具有良好的經(jīng)營思路和經(jīng)營實力,1、主力目標消費群 （1）瑞安區(qū)域追求特色、個性、時尚的年輕消費群體 （2）商務人士（包括外來經(jīng)商人員）、公務員等職業(yè)較為明顯的人群 2、輔助性目標消費群 （1）在項目的經(jīng)營體現(xiàn)特色和主題后，同時結合瑞安的旅游資源，能有效吸引到 瑞安旅游的消費群體； （2）在項目招商和銷售宣傳對瑞安縣市形成強勢影響后，周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人士也 將成為其娛樂、休閑商業(yè)的輔助消費群 3、消費群體的年齡結構定位 定位在2245周歲的年齡段，主要從項目的實際經(jīng)營需要以及該年齡段的消費實 力和消費觀念、消費意識、消費潛力評估確認，該年齡段是目標消費市場的主力軍,客群定位,25,項目定位論證,市場容量分析論證,項目物業(yè)條件論證,（1）因為項目的物業(yè)周邊物理環(huán)境以及物業(yè)本身的條件決定了其項目的定位。 （2）經(jīng)過項目設計規(guī)劃方案討論（設計方案不可調整）并結合商業(yè)業(yè)態(tài)對物業(yè)要求的情況，發(fā)現(xiàn)該項目的物業(yè)條件基本上是不能滿足做購物類型為主的商業(yè)業(yè)態(tài)。,（1）餐飲市場容量分析 瑞安本來就以風味小吃馳名且歷史悠久，種類繁多，風味獨特，發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆?2007年市區(qū)餐飲零售總額達13.71億元，市區(qū)人均餐飲消費額達到4423元，并且隨著人們收入和人口的增加，餐飲消費將快速增長。 （2）休閑娛樂市場容量分析 2008年政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)文化娛樂服務行業(yè)人均達到813元，總消費金額預計將超過2.5億元（評估認為：實際消費數(shù)據(jù)將遠遠大于統(tǒng)計數(shù)據(jù)），消費空間巨大，只要突出特色，能形成整體休閑商業(yè)的規(guī)模和系統(tǒng)優(yōu)勢，其市場容量還將急速增加。,26,第五部分 項目運營成本及價值分析,27,一、項目目標租金定位建議（不考慮優(yōu)惠的租金）,租金收益計劃,28,注：1、租金定位參考瑞安市場平均租金價格 2、表中租金收益含安置店面的租金收益,靜態(tài)投資估算,29,二、項目地塊經(jīng)濟指標測算表（靜態(tài)投入）,三、項目基本運營費用,動態(tài)投資估算,30,四、項目租售比分析,1、投資回報率（3-4）%,項目商業(yè)價值分析,31,2、投資回報率5%,32,注：1、該計算方法屬理性計算方式：以周邊市場租金價格為基礎，按瑞安市商鋪投資回報率（3-5）%計算銷售價值。 2、表中銷售收益含安置店面的銷售收益 靜態(tài)評估分析：該項目價值在3.4-5.5億元（回報率（3-5）%銷售收益的平均值）,五、項目總體投資收益分析,投資收益分析,33,以起始拍賣價格10121萬元為依據(jù)，經(jīng)濟指標測算總和16275萬元為參照，項目商業(yè)運作費用4520萬元，扣除稅費5529萬元，考慮資金金融成本4395萬元整體的利潤為13611萬元，利潤率為23.7.,六、收益保障,從整個商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來看，市場機制的自發(fā)調節(jié)作用，隨著行業(yè)的洗牌、資源的整合以及流程和模式的規(guī)范化，逐漸推薦產(chǎn)業(yè)回歸理性。而三角洲地產(chǎn)通過多年的實戰(zhàn)歷練與資源的積累，以專業(yè)力量為主，整合各方資源，規(guī)范運作流程為各類項目提供了“模組式”方案。 （1）對癥下藥 商業(yè)地產(chǎn)項目運營從來就沒有統(tǒng)一的規(guī)律，影響商業(yè)地產(chǎn)項目價值有諸多的主客觀因素?？陀^方面項目區(qū)位條件、城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境、商業(yè)格局、區(qū)域商業(yè)能級、消費文化、項目規(guī)模、項目能級，主觀方面項目定位、資源儲備、專業(yè)能力等方面也將對商業(yè)地產(chǎn)運營產(chǎn)生深遠影響。對此，三角洲地產(chǎn)將會綜合考慮各個主客觀因素，對癥下藥，項目提供定向的解決方案。 （ 2）全程操控 三角洲地產(chǎn)操盤項目主張全程操控，從規(guī)劃定位開始進行明細化組合安排，在項目建設之前已經(jīng)可以提前確定進駐商家、租金水平。甚至根據(jù)專業(yè)工具判斷商家的經(jīng)營績效，乃至開發(fā)機構的財務分析。通過全程統(tǒng)籌與專業(yè)操控實現(xiàn)項目運營績效的可預見性、可操控性。,收益保障,34,（ 3）銷售解決 對于銷售型商業(yè)地產(chǎn)項目，采用終端價值實現(xiàn)反推，以確保投資商價值實現(xiàn)。,自營則提供全方位商業(yè)營運管理、營銷策劃、形象設計支持，提升商家開店成功率與經(jīng)營實績 加盟則為業(yè)主提供符合規(guī)劃業(yè)態(tài)的實力與潛力型商家，并協(xié)助業(yè)主進行商務談判、開業(yè)籌備、商業(yè)管理等各項工作 招商業(yè)主招入符合業(yè)態(tài)標準的實力商家，并直接簽署長期合作協(xié)議，為業(yè)主爭取最高租金水平，保證業(yè)主回報最大化,35,（4）招商解決 三角洲地產(chǎn)根據(jù)不同商業(yè)項目的自身條件，結合廠商資料庫對目標客層、適合商圈、搭配業(yè)態(tài)及品牌、可接受位置、物業(yè)要求的國內(nèi)具體要求，為不同項目定制不同的業(yè)態(tài)組合。整合商家資源組成“商家聯(lián)盟”，實現(xiàn)組團式采購，一次性解決商業(yè)地產(chǎn)項目的招商問題。到目前為止，三角洲地產(chǎn)已經(jīng)為不同的類型區(qū)域、不同的商業(yè)建物、不同的全景定位、不同的目標客群、不同的主力商家、項目所處現(xiàn)狀，以及不同物業(yè)類型制定了不同組合的“商家聯(lián)盟”解決方案。通過“模組式”的