2010年安徽池州項(xiàng)目商業(yè)部分市場(chǎng)研判與產(chǎn)品定位（127頁(yè)） .ppt

,池州項(xiàng)目商業(yè)部分 市場(chǎng)研判與產(chǎn)品定位,上海華燕商業(yè)項(xiàng)目部,2010年2月,前 言,尊敬的農(nóng)工商房產(chǎn)各位領(lǐng)導(dǎo)： 此前針對(duì)池州項(xiàng)目的商業(yè)部分，華燕商業(yè)部在前期初步市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上出臺(tái)了商業(yè)概念定位報(bào)告，并于1月27日與農(nóng)工商池州項(xiàng)目公司的各位領(lǐng)導(dǎo)一起進(jìn)行了項(xiàng)目發(fā)展定位與產(chǎn)品規(guī)劃的探討。 在取得進(jìn)一步共識(shí)后，我們又進(jìn)行了新一輪更加系統(tǒng)和深入的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研，在得到更加全面和詳盡的市場(chǎng)認(rèn)識(shí)后再結(jié)合我們團(tuán)隊(duì)多年來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)我們的產(chǎn)品定位與規(guī)劃建議，在經(jīng)過探討并得到貴方認(rèn)可后將作為建筑規(guī)劃單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。 此次我們將就以下三個(gè)方面的內(nèi)容做進(jìn)一步的探討： 1、對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)布局、規(guī)劃、現(xiàn)狀、消費(fèi)者等的分析和研判。 2、項(xiàng)目客群定位、產(chǎn)品定位與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 3、類似項(xiàng)目成功案例的借鑒分析。,write for begin,宏觀商業(yè)環(huán)境,池州市域土地總面積8272平方公里，市域人口156.3萬(wàn)人，城市現(xiàn)狀人口約18.4萬(wàn)人，根據(jù)池州十一五規(guī)劃及相關(guān)預(yù)測(cè)，2020年池州主城區(qū)城市人口將達(dá)到4050萬(wàn)人，池州市將逐步發(fā)展成為中等城市。 結(jié)合安慶市、銅陵市的相關(guān)區(qū)位，對(duì)池州的城市商業(yè)可輻射范圍進(jìn)行具體分析: 池州市轄三縣一區(qū)中，東至縣受安慶的商業(yè)輻射極大，而青陽(yáng)的北部地區(qū)則受銅陵乃至蕪湖市的商業(yè)輻射較大。池州的城市商業(yè)可輻射范圍應(yīng)主要為貴池區(qū)、石臺(tái)縣、青陽(yáng)縣的南、西部地區(qū)以及樅陽(yáng)縣的東、南部分地區(qū)。該區(qū)域常駐人口約達(dá)105萬(wàn)人（貴池區(qū)63萬(wàn)、石臺(tái)縣11萬(wàn)、青陽(yáng)縣16萬(wàn)、樅陽(yáng)縣15萬(wàn)）。 從總量分析，池州城市商業(yè)輻射范圍與相應(yīng)的服務(wù)人口均較安慶、蕪湖等同類三線城市要小得多,甚至不如一個(gè)發(fā)達(dá)地區(qū)的縣級(jí)市。,宏觀商業(yè)環(huán)境,與蕪湖、安慶相比，池州全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額非常低，這與城市人口相對(duì)較少，同時(shí)消費(fèi)場(chǎng)所、消費(fèi)資源不足有著密切的關(guān)系。,宏觀商業(yè)環(huán)境,池州消費(fèi)性支出占可支配收入的比例低于蕪湖6個(gè)百分點(diǎn)，由此可見，隨著收入的不斷提高，池州消費(fèi)能力仍有較大的提升空間。,宏觀商業(yè)環(huán)境,從池州城鎮(zhèn)居民家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，食品、衣著的比例占到了年消費(fèi)總額的60，同比高出全國(guó)城鎮(zhèn)平均水平15個(gè)百分點(diǎn)，反映出池州城鎮(zhèn)居民的生活水平仍然處于較低的水平。,小 結(jié)： 池州經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，特別是近年來(lái)gdp連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，參考蕪湖、安慶等較發(fā)達(dá)城市的發(fā)展軌跡，未來(lái)池州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)將呈現(xiàn)平穩(wěn)中略有提升。 在未來(lái)很長(zhǎng)的時(shí)間里，池州作為旅游城市這一基本屬性不會(huì)改變，未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)仍然將在第三產(chǎn)業(yè)上。 池州經(jīng)濟(jì)在繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)能力增強(qiáng)。 當(dāng)?shù)鼐用袷杖氪蠓嵘?，?gòu)買力增強(qiáng)，消費(fèi)潛力具有較大的提升空間，但消費(fèi)觀念函需引導(dǎo)。 推 論： 商業(yè)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)能力提高，隨著居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，商業(yè)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)能力仍繼續(xù)加強(qiáng)，商業(yè)發(fā)展會(huì)更加繁榮。,宏觀商業(yè)環(huán)境,城市商業(yè)布局,城市功能分區(qū) 四大組團(tuán)形成開放，優(yōu)美、自然的城市風(fēng)貌 中心城區(qū) 火車站站前區(qū) 東部經(jīng)濟(jì)園區(qū) 教育園區(qū) 城市近期發(fā)展方向 提升核心完善功能（提升老城區(qū)商業(yè)核心功能） 東部延伸壯大核心（作為老城區(qū)的一部分發(fā)展核心居住板塊區(qū)） 西北優(yōu)化提升品質(zhì)（改善環(huán)境） 南進(jìn)東拓做大做強(qiáng)，擴(kuò)大城市范圍，南部片區(qū)將是池州未來(lái)城市建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域,池州市區(qū)功能組團(tuán)： 以老城區(qū)為主適當(dāng)向平天湖濱湖區(qū)擴(kuò)展，與正在建設(shè)的站前區(qū)共同形成老城區(qū)主體部分； 主城區(qū)外圍東北部形成以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、臨港工業(yè)園和貴池工業(yè)園區(qū)為主的東部經(jīng)濟(jì)園區(qū)； 主城區(qū)外圍東南部位于馬衙地區(qū)的教育園區(qū) 城市商業(yè)功能定位: 皖西南區(qū)域商貿(mào)中心，旅游商品及特色商品集散和交易中心、皖江流域旅游休閑之都。,城市商業(yè)布局,城市商業(yè)布局,資料來(lái)源：池州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2006-2020年）,本項(xiàng)目應(yīng)界定為兼具區(qū)級(jí)商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)中心的雙重屬性。,城市商業(yè)布局,城市商業(yè)現(xiàn)狀,池州的核心老商圈是以秋浦路與長(zhǎng)江路交匯處為200米半徑的區(qū)域，也是目前最能聚集人氣的，以時(shí)代超市為核心主力店，涵蓋了整個(gè)城市最具代表性的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，商業(yè)層級(jí)在當(dāng)?shù)貙儆谥髦卸松愿摺?新興商圈是指新近形成的以長(zhǎng)江北路與百牙路交匯處中心形成的商業(yè)區(qū)，以商之都百貨為核心主力店，相對(duì)而言其商業(yè)層級(jí)為目前池州最高。 目前池州有兩條步行街，建設(shè)東路步行街、杏花西街；杏花西街是池州名副其實(shí)的步行街，全長(zhǎng)250米左右。商業(yè)氛圍濃、經(jīng)營(yíng)品種齊全。 長(zhǎng)江路、秋浦路、翠柏路是目前池州街鋪構(gòu)成的主要道路。,市區(qū)商業(yè)格局 泛核心商圈、步行街、大量的街鋪構(gòu)成,杏村西街,百荷步行街,新興商圈,核心老商圈,目前，池州市從事批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)的各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為1100個(gè)，其中市區(qū)約318個(gè)。各類商品交易市場(chǎng)達(dá)14個(gè)，其中農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)8處，專業(yè)市場(chǎng)6處。 池州市區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)絕大多數(shù)分布在十字街區(qū)域，且多沿街布置，杏村路、長(zhǎng)江中路、桃園區(qū)域、秋浦中路等城市道路兩側(cè)網(wǎng)點(diǎn)密布。 相對(duì)應(yīng)的是，城北地區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量較少，且以小專業(yè)店為主要業(yè)態(tài)。而城南地區(qū)處于待開發(fā)階段，目前網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量極少。,城市商業(yè)現(xiàn)狀,國(guó)豐精品街,百荷步行街內(nèi)部,杏村路步行街,百荷步行街,黃金海岸步行街,秋浦花園商業(yè)街,現(xiàn)有商業(yè)形態(tài) 三線城市，卻是四線小縣城的商業(yè)層級(jí)。,城市商業(yè)現(xiàn)狀,城市商業(yè)現(xiàn)狀,現(xiàn)有商業(yè)街經(jīng)營(yíng)狀況綜合比較表,城市商業(yè)現(xiàn)狀,比較池州市目前各大商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)情況，我們不難發(fā)現(xiàn)： 現(xiàn)有商業(yè)步行街的長(zhǎng)度主要在150-200米之間，經(jīng)營(yíng)以傳統(tǒng)商業(yè)的購(gòu)物、美食和休閑為主，且商業(yè)層級(jí)和店面形象都不敢恭維，有特色且商業(yè)功能定位鮮明的幾乎沒有。 多數(shù)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)慘淡，即使招租超過80%，仍舊缺乏人氣，沒有人流就沒有商流，沒有商流也就意味著沒有財(cái)流。 商業(yè)街的平均租金范圍基本維持在1.1-1.6元/平米/天，各街鋪的租金單價(jià)差距不大。,興佳商城,數(shù)據(jù)來(lái)源：華燕商業(yè)項(xiàng)目部實(shí)地抽樣調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),城市商業(yè)現(xiàn)狀,城市商業(yè)現(xiàn)狀,將商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要分為18大類，相對(duì)而言： 租金最高的主要為家電、餐飲、裝飾、休閑娛樂、婚紗、超市、醫(yī)藥、診所及珠寶幾大類行業(yè)，基本的租金范圍在1.5-2.5元/m2/天，尤其是診所和珠寶類，幾乎最低租金要超過2元/m2/天。 從需求面積看，家電、餐飲、家居、休閑娛樂、超市、鞋帽等行業(yè)的經(jīng)營(yíng)面積較大，尤其是休閑娛樂和超市類，其最大的營(yíng)業(yè)面積都要超過1000平方米，這對(duì)池州市這樣的城市來(lái)說(shuō)，還是不多的。,城市商業(yè)現(xiàn)狀,市區(qū)典型新建商業(yè)項(xiàng)目分布圖,商之都,希望財(cái)富廣場(chǎng),天地商業(yè)廣場(chǎng),金匯廣場(chǎng),秀山金街,恒泰商業(yè)街區(qū),城市商業(yè)現(xiàn)狀,新希望財(cái)富廣場(chǎng),項(xiàng)目概況：位于池州市長(zhǎng)江路與東街交叉口，占地面積2212平米，總建面約10000m2 ， 開 發(fā) 商： 安徽池州希望置業(yè)投資有限公司 物業(yè)公司： 香港銅鑼灣物業(yè)管理公司 代理公司： 安徽新動(dòng)力營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 施 銷售信息： 在售13-60平米戶型，2樓，均價(jià)18800元/平米；4樓，均價(jià)9000元/平米。商鋪包租6年，前4年按每年7%返還收益，后兩年按8%進(jìn)行收益。 交房時(shí)間： 2010年5月 售樓電話：2229666,該項(xiàng)目,城市商業(yè)現(xiàn)狀,新希望財(cái)富廣場(chǎng),該項(xiàng)目最新廣告，目前采用的推廣名是“銅鑼灣商業(yè)廣場(chǎng)”，且已換了n次推廣名。,城市商業(yè)現(xiàn)狀,新希望財(cái)富廣場(chǎng),該項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位一直搖擺不定，目前的現(xiàn)代百貨定位方案應(yīng)該是一比較切合其優(yōu)勢(shì)地理位置的。,城市商業(yè)現(xiàn)狀,金匯廣場(chǎng),項(xiàng)目概況：位于長(zhǎng)江路與翠微路交叉口東北角，總建筑面積 20453 m2 開 發(fā) 商： 池州市同暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理公司： 江蘇聯(lián)盛房地產(chǎn)咨詢有限公司 銷售信息：目前在售一期商鋪5073平米，單價(jià)1400038000元/平米；二期寫字樓50100多平米，均價(jià)3400元/平米。一次性付款98折/按揭貸款99折 。 交房時(shí)間： 2010年底 售樓電話：2095889,城市商業(yè)現(xiàn)狀,金匯廣場(chǎng),該項(xiàng)目與新希望財(cái)富廣場(chǎng)相鄰，這兩個(gè)項(xiàng)目將成為池州核心商圈未來(lái)的標(biāo)桿項(xiàng)目，投資、經(jīng)營(yíng)前景均值得看好。,城市商業(yè)現(xiàn)狀,秀山金街（喜洋洋婚慶廣場(chǎng)）,項(xiàng)目概況：位于秀山南路與翠微西路交叉口，建筑面積8356m2 開 發(fā) 商： 合肥名邦置業(yè)發(fā)展有限公司池州分公司 銷售信息：在售20240平米商鋪，均價(jià)10000元/ m2 ，歷史最高價(jià)16000元/ m2 交房時(shí)間： 一期2009年9月30日（已引入婚慶廣場(chǎng)，但運(yùn)營(yíng)方的招商遇到困難，對(duì)銷售造成很大負(fù)面影響） 售樓電話：2625777,城市商業(yè)現(xiàn)狀,天地商業(yè)廣場(chǎng),項(xiàng)目概況：位于秋浦路與石臺(tái)路交匯口，建筑面積約27992m2 開 發(fā) 商：池州天地旅游發(fā)展有限公司（江蘇天地集團(tuán) ） 代理商：池州金泰房地產(chǎn)投資顧問有限公司 銷售信息：在售20-90平米商鋪。一樓均價(jià)9000元/ m2 ，二樓6000元/ m2 ，三樓均價(jià)5600元/m2 交房時(shí)間： 2009-07-30（因?yàn)橹苓厼槊芗某墒炖仙鐓^(qū)，銷售去化非常成功） 售樓電話：0566- 2008082，2008084,城市商業(yè)現(xiàn)狀,天地商業(yè)廣場(chǎng),該項(xiàng)目雖然周邊老社區(qū)居民的收入水平有限，但日常的生活類消費(fèi)由于龐大的消費(fèi)人群而為商業(yè)價(jià)值提供了最重要的砝碼。,城市商業(yè)現(xiàn)狀,商之都城市廣場(chǎng),項(xiàng)目概況：位于長(zhǎng)江北路、百牙路和青陽(yáng)路交匯口，規(guī)劃總用地89畝，總建筑面積約14.2萬(wàn)平方米，商之都購(gòu)物中心是按現(xiàn)代化綜合性百貨商場(chǎng)設(shè)計(jì)建設(shè)，是當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)基本符合購(gòu)物中心定義的商業(yè)項(xiàng)目，是一個(gè)集現(xiàn)代百貨、商業(yè)街、城市廣場(chǎng)、寫字樓、餐飲、娛樂、高檔住宅等為一體的城市綜合體項(xiàng)目。 開 發(fā) 商：安徽商之都（池州）有限公司 代理商：三固三方（上海）不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 銷售信息：目前尚沒有找到其銷售記錄，商鋪在09年10月開盤時(shí)的三重優(yōu)惠：財(cái)富卡“日進(jìn)白金”優(yōu)惠活動(dòng)每日優(yōu)惠200元 ；vip金卡“一萬(wàn)抵三萬(wàn)”優(yōu)惠活動(dòng)；一次性付款98折，按揭99折優(yōu)惠（開盤三日內(nèi)有效） 交房時(shí)間：商場(chǎng)2009年底竣工并已開業(yè)，住宅、酒店和產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商稱2010年5月交房。 售樓電話：5221111,城市商業(yè)現(xiàn)狀,商之都城市廣場(chǎng),該項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)式商鋪均為內(nèi)/外沿街。且設(shè)計(jì)有主題休閑廣場(chǎng)，未來(lái)必然成為當(dāng)?shù)刈罹攥F(xiàn)代都市氣息的商業(yè)消費(fèi)地，但是受制于當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力和消費(fèi)意識(shí)，該項(xiàng)目必然要經(jīng)歷2-3年的商業(yè)養(yǎng)成期。,城市商業(yè)現(xiàn)狀,恒泰商業(yè)街區(qū),該項(xiàng)目為當(dāng)?shù)氐湫偷男陆ㄗ≌?xiàng)目配套商業(yè)，該類商業(yè)雖然具體到每個(gè)項(xiàng)目體量不大，但由于池洲的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較龐大，也在池洲這個(gè)本就擁擠不堪的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形成了對(duì)集中式商業(yè)的的客源爭(zhēng)奪。,池州市商業(yè)現(xiàn)狀存在的問題： 規(guī)劃不足，結(jié)構(gòu)不完善 由于缺乏商業(yè)規(guī)劃的引導(dǎo)，目前市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)體系不明確，沒有形成合理的商業(yè)層面結(jié)構(gòu)； 商業(yè)層次低 現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體層次偏低，除了長(zhǎng)江中路秋浦中路稍具規(guī)模外，其它地區(qū)普遍存在小、散、亂的狀況； 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套不全，發(fā)展滯后 目前池州市新興住宅區(qū)、新區(qū)主要依靠自發(fā)形成的沿街商鋪滿足一般性消費(fèi)，而有規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展滯后，項(xiàng)目配套不全； 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 政府調(diào)控力度不足，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象。杏村東路原以小商品市場(chǎng)為主，南接臺(tái)州大市場(chǎng)，在該區(qū)域改造的過程中大量建造社區(qū)內(nèi)街商業(yè)，如國(guó)豐精品街、恒基商務(wù)廣場(chǎng)、興佳商城等，嚴(yán)重的重復(fù)建設(shè)對(duì)核心商圈的發(fā)展極為不利。,城市商業(yè)現(xiàn)狀,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,規(guī)劃定位：站前商貿(mào)區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 規(guī)劃功能：服務(wù)于大商貿(mào)、大流通的商貿(mào)物流區(qū)為主，兼有一定的積聚輻射功能，突出購(gòu)物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務(wù)等內(nèi)容，形成自身特色。,本項(xiàng)目商業(yè)地塊,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,新加坡青年城 （齊景甲苑）,本項(xiàng)目商業(yè)地塊,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,上海城,項(xiàng)目概況：位于池州市站前路與經(jīng)五路交匯處，總建筑面積14萬(wàn)平方米（包括地下建筑部分），整體功能規(guī)劃為：四星級(jí)賓館、物流信息中心、物流配送中心、商務(wù)辦公、酒店式公寓、家庭旅館、餐飲休閑廣場(chǎng)、大型超市、旅游商品服務(wù)區(qū)等綜合性商業(yè)服務(wù)中心。 物業(yè)組合：一期工程內(nèi)容為7幢多層建筑，建筑面積約8萬(wàn)平方米，含一個(gè)開放式休閑廣場(chǎng)、一個(gè)下沉式商業(yè)廣場(chǎng)、二條商業(yè)步行內(nèi)街、沿站前路、經(jīng)五路、緯六路街面總長(zhǎng)約500米、一個(gè)17000平方米的地下停車場(chǎng)。 開 發(fā) 商： 安徽齊山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 投資商：上海池州經(jīng)濟(jì)文化促進(jìn)會(huì) 銷售信息：商鋪在售204000平米，價(jià)格在30009000元/平米 交房時(shí)間：一期約8萬(wàn)平米于2008年8月就已建成，原計(jì)劃2009年10月開業(yè)，但截止目前其商鋪銷售后的招商工作仍無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。 售樓電話：2040666,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,上海城,上海城于元月22日（臘八節(jié)）至2月12日（大年廿九）舉辦了“2010池州首屆購(gòu)物節(jié)”，購(gòu)物節(jié)期間主辦方將圍繞徽文化舉辦民俗廟會(huì)與商品展銷活動(dòng)。此活動(dòng)由站前區(qū)管委會(huì)與該項(xiàng)目開發(fā)商聯(lián)合主辦，對(duì)外宣稱其“目的是為了方便池州市民集中采購(gòu)年貨，營(yíng)造新年購(gòu)物氛圍”，實(shí)際則是迫于已購(gòu)買商鋪業(yè)主催促開業(yè)的壓力而不得不行此權(quán)益之計(jì)，針對(duì)此活動(dòng)上海城推出了以下招商優(yōu)惠： 1、無(wú)償提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 2、無(wú)償使用水電。 3、免收各類市場(chǎng)行政管理費(fèi)及各類稅收。 4、對(duì)全程參與的商家每戶給予1000元購(gòu)物券的補(bǔ)貼。 5、對(duì)購(gòu)物節(jié)結(jié)束后仍愿意繼續(xù)留駐的商家，給予免房租一年的優(yōu)惠。 6、對(duì)參與購(gòu)物節(jié)并愿意在上海城置業(yè)的商家，按開發(fā)商最高折扣給予優(yōu)惠。 針對(duì)消費(fèi)者的優(yōu)惠舉措方面： 1、每天免費(fèi)發(fā)放一萬(wàn)元的購(gòu)物券并贈(zèng)送各類小禮品。 2、市民可免費(fèi)乘坐公交車前往上海城。 3、閉幕式期間舉行大規(guī)模抽獎(jiǎng)活動(dòng)。,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,上海城,所謂的購(gòu)物節(jié)和開業(yè)，實(shí)際上成了一個(gè)提供免費(fèi)“練攤”的臨時(shí)性“廟會(huì)”，且第2天就已經(jīng)無(wú)人問津。,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,上海城,該項(xiàng)目雖然宣稱其設(shè)計(jì)理念將體現(xiàn)“生態(tài)、旅游、商業(yè)”特色，但是實(shí)際商其產(chǎn)品規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)卻完全是一個(gè)以快速套現(xiàn)熱錢為目的的投資性小商品市場(chǎng)，幾乎看不到任何一點(diǎn)現(xiàn)代體驗(yàn)性商業(yè)體的特征。,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,上海城,產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)決定了其無(wú)法承載與其商鋪銷售價(jià)格相匹配的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，而且即便將來(lái)周邊區(qū)域發(fā)展成熟、社區(qū)人口導(dǎo)入得以完成后，該項(xiàng)目現(xiàn)在就已經(jīng)落伍的產(chǎn)品也必然不能適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)代商業(yè)消費(fèi)的追求。,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,世紀(jì)廣場(chǎng),項(xiàng)目概況：位于池州客運(yùn)總站及火車站正對(duì)面，與本項(xiàng)目緊鄰，總用地面積50485平方米，建筑面積7.7萬(wàn)平方米， 建筑規(guī)劃：建筑呈條狀密集分布，以回字型的交通體系構(gòu)成，中間形成4250米的商業(yè)廣場(chǎng)，通過回字格局的商業(yè)模式聚集人氣，形成所謂“四水歸金”的商業(yè)布局 商業(yè)定位：一二層為商業(yè)步行街，利用一層八個(gè)入口處八部幅射電梯的組合，三、四層及局部五、六層為大商業(yè)的服務(wù)用房，擁有副食品、農(nóng)產(chǎn)品、日用百貨、旅游佛教用品等專業(yè)的商業(yè)區(qū)域以及商務(wù)酒店、餐飲娛樂。 開 發(fā) 商：池州世紀(jì)置業(yè)發(fā)展有限公司 銷售信息： 3樓30、40平米的商鋪價(jià)格3480-3900元/平米，沿街門面115-120平米，價(jià)格9000-14000元/平米。 交房時(shí)間： 2010年12月 售樓電話：2122220,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,世紀(jì)廣場(chǎng),一期一層商鋪平面圖,一期二層商鋪平面圖,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,世紀(jì)廣場(chǎng),一期三層商鋪平面圖,該項(xiàng)目的商業(yè)建筑空間規(guī)劃與設(shè)計(jì)相比上海城已經(jīng)有所進(jìn)步，但卻還是沒有脫離內(nèi)、外“造街”，街鋪線性分割、缺乏人性化消費(fèi)感的大型小商品批發(fā)市場(chǎng)的僵化發(fā)展思路，產(chǎn)品依然在與區(qū)域其它項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中苦苦掙扎，即便實(shí)現(xiàn)了前期套現(xiàn)也必然會(huì)極大的損害開發(fā)商聲譽(yù)、后期與商鋪業(yè)主必然產(chǎn)生無(wú)法調(diào)和的矛盾。,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,世紀(jì)廣場(chǎng),該項(xiàng)目的“回字型”內(nèi)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)是我們對(duì)其評(píng)價(jià)高于“上海城”的重要原因，公共活動(dòng)空間、開放型人流動(dòng)線、人性化的商業(yè)消費(fèi)空間是現(xiàn)代集中型商業(yè)體發(fā)展取得“多贏”的關(guān)鍵因素，也是國(guó)內(nèi)外眾多成功項(xiàng)目共同的經(jīng)驗(yàn)，但要做到這些就必須有一支能夠從前期產(chǎn)品研發(fā)開始到后期營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)全程化運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行真正專業(yè)化的主導(dǎo)性操作。,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,甲地國(guó)際商貿(mào)城,項(xiàng)目概況：位于經(jīng)五路本項(xiàng)目西側(cè)，占地面積6.1萬(wàn)平米 ，總建筑面積12萬(wàn)m2 功能規(guī)劃：涵蓋了精品類批發(fā)市場(chǎng)、環(huán)球娛樂美食城、大型購(gòu)物中心以及酒店式公寓等物業(yè)。 項(xiàng)目定位：開發(fā)商業(yè)宣稱其要“立足池州、服務(wù)皖南，成為一座功能齊備、魅力四射的全生活城”。 開 發(fā) 商：安徽甲地置業(yè)有限公司 代理 商：合肥和昊堂房產(chǎn)營(yíng)銷代理有限公司 銷售信息：在售100-300平米商鋪，均價(jià)3500 元/ m2，打出了“零月供、年投資收益率29.1%”、年投資回報(bào)率1.2%“的極端回報(bào)模式。 交房時(shí)間：一期2010年10月 售樓電話：2085566,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,甲地國(guó)際商貿(mào)城,零月供、年投資收益率29。1%”、年投資回報(bào)率12。2%“，全世界人民都相信天上會(huì)掉餡餅嗎？面對(duì)該項(xiàng)目擁擠而充滿”想象力“的商業(yè)空間與建筑規(guī)劃，我們不得不感嘆：無(wú)法離開人群支撐的大型零售商業(yè)在這里竟然是可以憑空”誕生“的！,其它商業(yè)項(xiàng)目一覽：徽商城,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,以專業(yè)市場(chǎng)為核心的區(qū)域性綜合型大市場(chǎng)，內(nèi)設(shè)專業(yè)市場(chǎng)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、配套商務(wù)區(qū)三大功能區(qū)，包括名優(yōu)特農(nóng)副產(chǎn)品、建材裝飾材料(含燈飾、電器)、鋼材、瓷器銅飾品、服裝日用品、旅游文化用品等專區(qū)，宣稱要形成現(xiàn)代批發(fā)商業(yè)為主體、零售商業(yè)為補(bǔ)充、電子商務(wù)為平臺(tái)的商業(yè)服務(wù)綜合體系。一期商鋪銷售結(jié)束，二期預(yù)計(jì)在2010年2、3月份開盤，二期建面3.1萬(wàn)平米。,其它商業(yè)項(xiàng)目一覽：池州國(guó)際家居裝飾城,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,該項(xiàng)目占地140畝，總建筑面積12萬(wàn)多平方米，經(jīng)營(yíng)范圍包括：高檔家具、陶瓷衛(wèi)浴、管材塑材、窗簾布藝、地板門業(yè)、五金電器、油漆涂料、廚房設(shè)備、家裝設(shè)計(jì)等等另外兼營(yíng)商貿(mào)物流、酒店住宿、商務(wù)辦公、和餐飲休閑等，一期于2009年元月竣工，二期于2009年年底竣工。二期30-100多平米商鋪，可租可售，價(jià)格280012000多/ 平米。三期20-110平米，一層均價(jià)11500元/平米；二層均價(jià)6000元/平米；三層均價(jià)5000元/平米。,其它商業(yè)項(xiàng)目一覽：池州國(guó)際汽車城,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,占地50余畝，總建筑面積40000平米，以“汽車生活”為主題，涵蓋汽車貿(mào)易、維修服務(wù)、商務(wù)辦公等業(yè)務(wù)。項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，將結(jié)束池州市沒有汽車專業(yè)市場(chǎng)的歷史。 本項(xiàng)目中1#樓，建筑主體為框架結(jié)構(gòu)，柱距8.4米，總建筑面積19501.32平米。1層為商業(yè)，層高6米，主力面積約205平米；2-6層為辦公，2層層高4米，3、4、5層層高2.9米，6層層高5.1米，辦公主力戶均面積約56平米。,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,從目前的招商與市級(jí)建設(shè)情況看來(lái)，站前商貿(mào)區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心實(shí)際上成為了以建材、小商品、五金、汽車等為主要經(jīng)營(yíng)品類的大型專業(yè)市場(chǎng)群，政府已不允許繼續(xù)建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)類型的商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)購(gòu)買商鋪的投資者也日趨理性，單純的“羊毛出在羊身上”的營(yíng)銷模式已經(jīng)難以為繼。 目前在售的上海城、甲地國(guó)際商貿(mào)中心、世紀(jì)廣場(chǎng)等項(xiàng)目的前期銷售去化情況均較好（以外來(lái)個(gè)人投資者為主要客群），但是其空關(guān)率卻高達(dá)80%以上，且隨著大量銷售型商鋪的放量，其后市銷售勢(shì)頭已經(jīng)開始日趨艱難， “售而不營(yíng)”的狀況從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)非常不容樂觀。 另一方面，由于當(dāng)前國(guó)家的宏觀政策對(duì)住宅產(chǎn)品投資性購(gòu)買者的打壓作用將非常明顯，這樣反而會(huì)促使他們將固定資產(chǎn)投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，因此雖然身處在這樣一個(gè)落伍商業(yè)產(chǎn)品扎堆、居住社區(qū)建設(shè)又相對(duì)滯后的區(qū)域，我們?nèi)匀贿€是有成功機(jī)會(huì)的。,成功前提：產(chǎn)品必須打破同質(zhì)化、創(chuàng)造差異化！,旅游消費(fèi)分析,這是池州城，它的歷史悠久，旅游資源豐富，但是目前其城市規(guī)模和現(xiàn)代化程度卻無(wú)法與全國(guó)絕大多數(shù)地級(jí)城市相提并論，本地居民的商業(yè)消費(fèi)能力相當(dāng)有限，而與此形成強(qiáng)烈反差的是未來(lái)數(shù)年池州商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量又非常龐大，僅就本地消費(fèi)市場(chǎng)而言供過于求的矛盾非常突出。,旅游消費(fèi)分析,這是九華山，它是中國(guó)四大佛教名山之一，和其它三大佛教名山普陀山、五臺(tái)山、娥眉山一樣擁有著遠(yuǎn)達(dá)全球的巨大影響力，以致于世人大多“只知有九華山而不知有池州”，而九華山及其所代表的旅游產(chǎn)業(yè)是池州未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最核心資源優(yōu)勢(shì)，也是池州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃與定位所依托的最重要立足點(diǎn)！,旅游消費(fèi)分析,池洲城“里”：把池州市區(qū)及周邊縣域的常住居民作為主要消費(fèi)客群 18萬(wàn)現(xiàn)狀城市人口，40萬(wàn)遠(yuǎn)景城市人口，156萬(wàn)現(xiàn)狀市域人口 ,九華山“外”：把整個(gè)池州旅游產(chǎn)業(yè)所聚集的外來(lái)人群作為主要消費(fèi)客群 僅九華山的 年接待游客就達(dá)300萬(wàn)人以上，其中入境游客10萬(wàn)人以上，整體保持年均25%以上的增長(zhǎng)率 ,vs,旅游消費(fèi)分析,更多關(guān)于九華山、關(guān)于池州旅游業(yè)的利好信息。,旅游消費(fèi)分析,2008年9月銅九鐵路客運(yùn)的投入運(yùn)營(yíng)將九華山與池州并入長(zhǎng)三角4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的同時(shí)，也將九華山和廬山這兩大國(guó)際風(fēng)景名勝旅游區(qū)通過現(xiàn)代化快速鐵路連為一體，為以九華山為核心的池州旅游產(chǎn)業(yè)插上了加速騰飛的翅膀！,旅游消費(fèi)分析,2008年9月1日，銅九鐵路客運(yùn)開通當(dāng)日，專門為游客服務(wù)的池州市旅游集散中心在池州火車站成立并正式運(yùn)營(yíng)，為各地來(lái)池游客提供交通轉(zhuǎn)換、旅游咨詢等服務(wù)。 九華山景區(qū)客運(yùn)公司已經(jīng)開通了“池州-九華山旅游專線”班車，游客下火車后直達(dá)九華山風(fēng)景區(qū)的時(shí)間縮短到半小時(shí)以內(nèi)。 池州市旅游集散中心已經(jīng)開通全部從火車站出發(fā)的主城區(qū)一日游、城區(qū)周邊一日游等專線，方便市民和外地游客出行。,旅游消費(fèi)分析,除了九華山，池州還擁有這眾多自然風(fēng)景與歷史文化旅游資源。,旅游消費(fèi)分析,被稱為“華東動(dòng)植物基因庫(kù)”的國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物自然保護(hù)區(qū)牯牛降，古木參天、千溝萬(wàn)壑、山水相映，素有“第二黃山”之稱。,旅游消費(fèi)分析,譽(yù)為“中國(guó)鶴湖”的亞洲重要濕地自然保護(hù)區(qū) 升金湖，湖水清澈如鏡，沿湖煙樹迷蒙，一派江南水鄉(xiāng)好風(fēng)光。,旅游消費(fèi)分析,杏花村：“天下第一村”，位于池州市城西，古時(shí)曾有“十里煙村一色紅，村酒村花兩共幽”的佳境記載，是全國(guó)唯一以村建志的村。古時(shí)有杏花村十二境，唐代古井-黃公井尚幸存，今已復(fù)建杏花村古井公園，杏花村將重現(xiàn)當(dāng)年“十里煙村一色紅”，“村酒村花兩共幽”的芳容。 曾任池州刺史的晚唐著名詩(shī)人杜牧春游池州杏花村時(shí)，寫下了膾炙人口的清明：“清明時(shí)節(jié)雨紛紛，路上行人欲斷魂。借問酒家何處有，牧童遙指杏花村?！毙踊ù逡灿纱嗣麚P(yáng)千古。古時(shí)的杏花村，村內(nèi)茅屋酒簾，亭臺(tái)樓榭，十里杏花、燦若紅霞，是歷代仕宦文人賞花沽酒之地。杏花村1987年被列為安徽省首批省級(jí)風(fēng)景區(qū)。,旅游消費(fèi)分析,秋浦河,蓬萊仙洞,百荷園,大歷山,旅游消費(fèi)分析,池州歷史文化底蘊(yùn)積淀深厚，是安徽省歷史文化名城。設(shè)州置府始于唐武德四年，迄今已有近1400年的歷史。晚唐杜牧、北宋包拯等歷史名人曾先后任池州刺史、知府，李白、蘇軾等眾多文人雅士都曾駐足尋芳，留下了千余首膾炙人口的不朽詩(shī)篇，為池州贏得了“千載詩(shī)人地”的美譽(yù)，始于母系社會(huì)的池州儺戲被譽(yù)為“戲曲活化石”，以及被稱之為“京劇鼻祖”的青陽(yáng)腔等。,池洲城“里”?,&,九華山“外”?,九華山“外”是本項(xiàng)目目的性商業(yè)消費(fèi)客源定位的著力點(diǎn)！ 池州城“里”是本項(xiàng)目基礎(chǔ)性商業(yè)消費(fèi)客源定位的著力點(diǎn)！,旅游消費(fèi)分析,旅游客群印象,旅游消費(fèi)分析,他們到九華山、到池州來(lái)旅游，不僅僅只需要禮佛和游玩。 他們還需要有足夠品質(zhì)的現(xiàn)代化休憩、美食、購(gòu)物消費(fèi)。 只是，在現(xiàn)在的池州，他們找不到這樣一個(gè)地方。 現(xiàn)在，我們可以滿足他們。,社區(qū)消費(fèi)分析,新加坡青年城 （齊景甲苑）,本項(xiàng)目商業(yè)地塊,本項(xiàng)目住宅地塊,碧桂園,社區(qū)消費(fèi)分析,碧桂園,社區(qū)消費(fèi)分析,預(yù)計(jì)未來(lái)5年，項(xiàng)目可直接輻射的區(qū)域內(nèi)將導(dǎo)入新建商品房住宅區(qū)人口7-8萬(wàn)人，,社區(qū)消費(fèi)分析,項(xiàng)目直接輻射的社區(qū)居民將是當(dāng)?shù)刈罹咂焚|(zhì)的消費(fèi)者，可以引領(lǐng)整個(gè)池州居民的商業(yè)消費(fèi)向往。,社區(qū)消費(fèi)分析,他們選擇這里置業(yè)，不僅僅只是為了居住。 他們還需要有足夠品質(zhì)的現(xiàn)代化休閑、美食、購(gòu)物、娛樂消費(fèi)。 只是，在現(xiàn)在的池州，他們找不到這樣一個(gè)地方。 現(xiàn)在，我們可以滿足他們的消費(fèi)向往。,市場(chǎng)研判小結(jié),立足于站前區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，我們能否以領(lǐng)先的產(chǎn)品+回歸理性的價(jià)格來(lái)選擇新的營(yíng)銷模式？,城市商業(yè)市場(chǎng)：布局無(wú)序化、整體層級(jí)較低,區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)：產(chǎn)品同質(zhì)化、漠視生活消費(fèi),商業(yè)空間創(chuàng)新,市場(chǎng)研判小結(jié),旅游消費(fèi)客群：消費(fèi)能級(jí)高、需要品質(zhì)消費(fèi),社區(qū)消費(fèi)客群：人群基數(shù)大、需要品質(zhì)生活,業(yè)態(tài)內(nèi)容創(chuàng)新,商鋪投資客群：投資理性化、需求長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào),營(yíng)銷模式創(chuàng)新,產(chǎn)品 創(chuàng)新,城市商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化,指向合適消費(fèi)群體 打造產(chǎn)品的差異化 不一樣的模式去化,項(xiàng)目的發(fā)展面臨著城市和市場(chǎng)的雙重作用，尋求新的發(fā)展方向成為項(xiàng)目發(fā)展的內(nèi)在需求。,項(xiàng)目發(fā)展方向,市場(chǎng)研判小結(jié),市場(chǎng)研判小結(jié),市區(qū)消費(fèi)人群：餐娛消費(fèi),旅游消費(fèi)人群：特色購(gòu)物,未來(lái)社區(qū)人群：社區(qū)生活,客群定位 產(chǎn)品規(guī)劃,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 創(chuàng)新突圍,項(xiàng)目地塊概況,綠化廣場(chǎng)用地,用地性質(zhì)：公共設(shè)施(商服、辦公、旅館) 用地面積：約3.80公頃（38019平米） 容積率：2.0 建筑密度：30%, 綠地率：35% 建筑面積：約49425平米。 配套公廁、垃圾收集點(diǎn)和停車場(chǎng)地。 建筑物退讓世紀(jì)森林大道中心線不少于50米 退讓其他道路紅線不少于10米,優(yōu),勢(shì),。,品牌優(yōu)勢(shì)：目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)除了碧桂園外，農(nóng)工商房產(chǎn)是最具實(shí)力和品牌價(jià)值的開發(fā)商，且已開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品一向在一、二線城市占據(jù)高端洋房市場(chǎng)，在現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)的發(fā)展運(yùn)營(yíng)上也富有成功經(jīng)驗(yàn)，相比碧桂園一直走三、四線城市的發(fā)展路線，農(nóng)房的產(chǎn)品更能代表時(shí)代的潮流。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本案位于站前區(qū)核心區(qū)域，是池州的新興發(fā)展城區(qū)，且區(qū)域的規(guī)劃定位就是商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，擁有非常好的發(fā)展?jié)摿颓熬啊?環(huán)境優(yōu)勢(shì)：本案地塊內(nèi)擁有大面積的原生態(tài)市政綠化坡地，擁有周邊項(xiàng)目無(wú)法比肩的自然環(huán)境，同時(shí)本案并沒有與火車站緊鄰，避免了受到其嘈雜人流與環(huán)境的不利影響，非常有利于本案打造休閑型、體驗(yàn)性、人性化、高品質(zhì)的現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目。,swot分析,劣,勢(shì),。,區(qū)域發(fā)展不成熟：站前區(qū)的住宅與商業(yè)發(fā)展順序倒掛，商業(yè)已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)甚至建成，但是新建住宅社區(qū)項(xiàng)目發(fā)展緩慢，再加上池州本身較小的人口規(guī)模，如未來(lái)沒有大量的人口導(dǎo)入，該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)必然存在極大的消費(fèi)客源缺失優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域城市形象不好：大量的專業(yè)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)，千篇一律的純投資型產(chǎn)權(quán)商鋪，極大的影響了區(qū)域的城市形象，本案必須以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和品牌推廣來(lái)扭轉(zhuǎn)這種形象。 綠化廣場(chǎng)的不利影響：市政綠化廣場(chǎng)雖然給本案的商業(yè)環(huán)境加了人，但同時(shí)也占據(jù)了本案最好的商業(yè)市口位置，非常不利于吸引火車站方向和主干道的人流、車流。,swot分析,機(jī),會(huì),。,住宅投資市場(chǎng)熱錢轉(zhuǎn)移：在09年年末樓市的又一輪火暴周期之后，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策又開始發(fā)力，但其只是對(duì)投資型住宅市場(chǎng)的打壓效應(yīng)會(huì)比較明顯，而并不針對(duì)商業(yè)和辦公、酒店類產(chǎn)品的投資市場(chǎng)，這將促使相當(dāng)多的住宅產(chǎn)品投資者向商辦類投資市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。 專業(yè)團(tuán)隊(duì)全程定單式操作：項(xiàng)目現(xiàn)為空地，且前期產(chǎn)品規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)均尚未展開，這樣我們的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)可以從一開始就介入產(chǎn)品的研發(fā)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這種定單式的產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略是非常重要，這將有利于我們聯(lián)手打造出既符合市場(chǎng)發(fā)展方向和需求，又能跟上國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際一線城市商業(yè)發(fā)展潮流的新銳商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。,swot分析,威,脅,。,碧桂園大型商業(yè)配套的威脅：根據(jù)規(guī)劃“碧桂園商業(yè)廣場(chǎng)占地17000平米，立體式商業(yè)布局，歐式建筑風(fēng)格商業(yè)街與項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)格緊密相融，集大型超市、大型購(gòu)物商場(chǎng)、特色餐飲、品牌店于一體。” 其商業(yè)產(chǎn)品定位和形態(tài)品質(zhì)會(huì)對(duì)本案形成一定威脅，同時(shí)碧桂園宣稱其已與麥當(dāng)勞、大潤(rùn)發(fā)、萬(wàn)寧、香江家私等國(guó)內(nèi)外一線品牌建立了全國(guó)戰(zhàn)略聯(lián)盟，不論實(shí)際的合作情況如何，其對(duì)投資者的吸引作用還是不容忽視的。 周邊商業(yè)的客群分流威脅。 市區(qū)成熟區(qū)域新建項(xiàng)目的投資競(jìng)爭(zhēng)威脅。,swot分析,產(chǎn)品整體定位,產(chǎn)品定位層面的思考: 業(yè)態(tài)與空間 傳統(tǒng)街鋪 & 現(xiàn)代街區(qū)？,產(chǎn)品整體定位,傳統(tǒng)街鋪：千篇一律的街鋪和裙房，千篇一律的低品質(zhì)消費(fèi)、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),產(chǎn)品整體定位,現(xiàn)代街區(qū)：商業(yè)空間讓人們實(shí)現(xiàn)生活的夢(mèng)想，體驗(yàn)式品質(zhì)消費(fèi)是它們的靈魂,產(chǎn)品整體定位,商業(yè)空間整體“線性”分布,經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)呆板老套、同質(zhì)化,目標(biāo)訴求過于追尋基本購(gòu)物,空間、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不科學(xué),整體形態(tài)已跟不上時(shí)代的發(fā)展,商業(yè)空間整體“帶狀”分布,業(yè)態(tài)新銳靈動(dòng)、消費(fèi)品質(zhì)提升,訴求貼近新時(shí)代品質(zhì)生活需求,商業(yè)空間設(shè)計(jì)更加科學(xué)、人性化,其商業(yè)形態(tài)是時(shí)代發(fā)展的標(biāo)桿,目的地商業(yè)已成為復(fù)雜的混合功能商業(yè)開發(fā)的催化劑。 目的地商業(yè)正在改變著傳統(tǒng)零售商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃和布局。 目的地商業(yè)一般是在步行的、多功能環(huán)境中，提供一種休閑、娛樂、餐飲和購(gòu)物協(xié)同效應(yīng)的組合服務(wù)。 傳統(tǒng)零售中心主要賣的是有形商品，而目的地商業(yè)將娛樂、餐飲及零售捆綁起來(lái)，創(chuàng)造了一種多樣性的休閑、娛樂、文化體驗(yàn)。,定位目標(biāo)：打造池州第一個(gè)真正意義上的目的地商業(yè),產(chǎn)品整體定位,產(chǎn)品整體定位,定位目標(biāo)：創(chuàng)造消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者共同的完美體驗(yàn) ,產(chǎn)品整體定位,定位目標(biāo)：開創(chuàng)池州現(xiàn)代城市商業(yè)發(fā)展的新紀(jì)元！,產(chǎn)品整體定位,產(chǎn)品規(guī)劃建議,產(chǎn)品規(guī)劃建議,產(chǎn)品規(guī)劃建議,突出產(chǎn)品特色,商業(yè)形象差異化,英倫街區(qū)商業(yè),精確制導(dǎo)有效客戶,擴(kuò)大客戶范圍,客戶差異化,產(chǎn)品差異化,形象差異化,有效實(shí)施項(xiàng)目的差異化定位,擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍： 在區(qū)域內(nèi)引入中高層級(jí)的商業(yè)品牌，擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)影響力，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)人氣，力爭(zhēng)短時(shí)內(nèi)成為區(qū)域客群消費(fèi)首選之地。,擴(kuò)大項(xiàng)目知名度,產(chǎn)品規(guī)劃建議,娛樂,旅游精品商店,沿綠化廣場(chǎng)坡墅商業(yè),沿中央景觀 帶商鋪,中央景觀帶,連鎖超市賣場(chǎng),連鎖電 器商場(chǎng),內(nèi)街商鋪,沿街商鋪,高層 建筑,產(chǎn)品規(guī)劃建議,人流節(jié)點(diǎn),人流動(dòng)線,人流動(dòng)線規(guī)劃建議,中央景觀帶,產(chǎn)品規(guī)劃建議,英倫風(fēng)情主題 中央景觀帶 設(shè)計(jì)概念示意,產(chǎn)品規(guī)劃建議,b business(商業(yè))：強(qiáng)大的商業(yè)支持， 充分激發(fā)客源購(gòu)物欲 l lie-fallow(休閑)：以休閑業(yè)態(tài)擴(kuò)張消費(fèi)范圍，實(shí)現(xiàn)商 業(yè)價(jià)值最大化 o open(開放)：突破傳統(tǒng)商業(yè)封閉式的空間束縛，將人性化 布局與互動(dòng)做到極致 c crowd(人群)：交通便捷，營(yíng)造客源的聚集效應(yīng)，人流即 是財(cái)流 k kind(親和)：引入迎合客源目的性消費(fèi)的業(yè)態(tài)品牌，避 免一味追求層次造成的“脫離群眾”,探索發(fā)現(xiàn) “街區(qū)商業(yè)（block）”興起的五大元素,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),項(xiàng)目概況 泰晤士小鎮(zhèn)是松江區(qū)落實(shí)上海城市發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)標(biāo)志性建筑綜合體，位于松江新城西部，項(xiàng)目東北面是7所高等院校組成的松江大學(xué)城，北面是上海佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，西面是以it產(chǎn)業(yè)為特色的松江科技園區(qū)，南面是有1000多年人文歷史的古城。 泰晤士小鎮(zhèn)打造的是原汁原味的英倫小鎮(zhèn)風(fēng)情。在小鎮(zhèn)中所有住宅均未高出五層，以中央休閑商業(yè)區(qū)為核心展開的多級(jí)住宅，融合有多層公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅等建筑形態(tài)，沿30萬(wàn)平方米自然湖泊兩側(cè)自由分布，并穿插有八大公共及七大商業(yè)配套設(shè)施。 根據(jù)規(guī)劃，泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)總建筑面積約9萬(wàn)平方米，共由24棟英式洋房、別墅、townhouse 組成。其中引進(jìn)大中型餐飲、娛樂項(xiàng)目，單體面積在1000 3000 平方米的大中型商鋪有35個(gè)；而另外199個(gè)總面積約4.2萬(wàn)平方米的商鋪就是居家式商鋪。,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),規(guī)劃理念中外文化交融、歷史未來(lái)結(jié)合 為體現(xiàn)“中外文化交融、歷史未來(lái)結(jié)合”的理念，在設(shè)計(jì)商業(yè)區(qū)的區(qū)域規(guī)劃和各種配套設(shè)施上，開發(fā)商秉承文化創(chuàng)造價(jià)值的基本理念，以住人、商文、游景為主線，刻意創(chuàng)造一種全新的生活方式。 為了營(yíng)造特殊的環(huán)境氛圍和文化品位，設(shè)計(jì)師在小鎮(zhèn)的環(huán)境處理上吸收了英國(guó)皇家公園的風(fēng)格和特征。橋的設(shè)計(jì)是古典富麗和現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的結(jié)合；路的設(shè)計(jì)是莊園的延直和鄉(xiāng)野蜿蜒的結(jié)合；燈的設(shè)計(jì)是皇家華貴和小鎮(zhèn)古樸的結(jié)合。,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),規(guī)劃布局 泰晤士小鎮(zhèn)位于松江新城西區(qū)居住區(qū)組群以及新城市商務(wù)中心區(qū)之間，以自然流暢的道路系統(tǒng)與優(yōu)美的河道作為骨架，由連續(xù)的多功能步行街以及河畔英式廣場(chǎng)為主軸線，在沿河岸及臨近河道的地塊，布置低密度和私密性強(qiáng)的獨(dú)立別墅，將聯(lián)排住宅設(shè)于中心區(qū)域，構(gòu)成英式小鎮(zhèn)最富有特色的街道風(fēng)情。 根據(jù)規(guī)劃，泰晤士小鎮(zhèn)的商業(yè)面積約9萬(wàn)平方米，其商業(yè)設(shè)施主要分布于特色風(fēng)貌步行街、新市鎮(zhèn)中心以及河岸三個(gè)主要的特色公共開放區(qū)域。 三個(gè)區(qū)域的商業(yè)氣氛各有特色，動(dòng)靜分明，而且通過步行街線路相互聯(lián)系，形成一個(gè)完整的休閑購(gòu)物流線。其商業(yè)設(shè)施的種類及規(guī)模多樣化，以吸引不同居民的要求并提供了多樣化的選擇，空間層次豐富。,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),規(guī)劃布局 商業(yè)設(shè)施具備良好的適應(yīng)性和靈活性，可隨著城市和科技的更新而隨之變化。以保持社區(qū)的持續(xù)活力。 泰晤士小鎮(zhèn)的商業(yè)步行街是整個(gè)小鎮(zhèn)的“脊梁“，步 行街的特色公共開放區(qū)域體現(xiàn)了英式傳統(tǒng)街道的風(fēng)貌特色，屬于混合類步行街，是泰晤士小鎮(zhèn)內(nèi)的休閑購(gòu)物區(qū)域，也是該區(qū)域旅游線路上的重要組成部分；該區(qū)域由一系列傳統(tǒng)的英式民居建筑構(gòu)成，其中穿插一部分新增加的現(xiàn)代建筑。 步行街在保留原有街道空間和建筑風(fēng)貌的前提下，對(duì)室內(nèi)外空間賦予現(xiàn)代的混合商住功能和設(shè)施，如除了酒吧、咖啡屋、藝術(shù)禮品店等商鋪之外，還市政廳、哈瑞公學(xué)、教堂等標(biāo)志性建筑，以滿足現(xiàn)代生活要求。,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),商鋪功能布局 相較大型商業(yè)樓盤，分散在居住區(qū)的、小型的家居商鋪，在整體規(guī)劃方面或許并不具有優(yōu) 勢(shì)，因而泰晤士小鎮(zhèn)對(duì)商鋪業(yè)主提供模式建議，將小鎮(zhèn)上建成的199套分布于核心商業(yè)區(qū)域臨街位置的家居商鋪，劃分為英國(guó)特色商品區(qū)、婚慶服務(wù)區(qū)、主題餐飲區(qū)、藝術(shù)商業(yè)區(qū)和戶外用品區(qū)等主要區(qū)塊。 泰晤士小鎮(zhèn)9萬(wàn)平方米的商業(yè)區(qū)，主要有四種形態(tài)： 一種是單純的一層商業(yè)樓； 一種是聯(lián)體商業(yè)這種建筑底層商鋪； 第三種是商業(yè)樓，低層是商鋪，二三層也是商鋪，但是二三層商鋪有獨(dú)立的樓梯直接上下，并將多個(gè)建筑連成一體； 第四是地上和地下聯(lián)起來(lái)的商業(yè)樓。,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),商鋪功能布局 3.1 婚慶服務(wù)區(qū)(區(qū)域圖b、e1) 婚慶服務(wù)區(qū)位于小鎮(zhèn)的西北部和中央，環(huán)繞著教堂和圣愛廣場(chǎng)(love square)，包含兩個(gè)組團(tuán)，一個(gè)是以適宜經(jīng)營(yíng)各種婚慶服務(wù)的小鋪面為主，一個(gè)是結(jié)合對(duì)面的教堂，可以開展各種婚慶禮儀活動(dòng)的禮堂和大中型婚宴場(chǎng)所。該區(qū)域建筑立面莊重高雅，與教堂詮釋的紀(jì)念氣氛和婚 慶服務(wù)的功能相當(dāng)契合。 3.2 藝術(shù)商業(yè)區(qū)(區(qū)域圖d3、e2、e3、e4) 文化藝術(shù)區(qū)位于商業(yè)區(qū)的北部蘇荷區(qū)(sohu area) ，背靠泰晤士廣場(chǎng)(thames square)，包含四個(gè)組團(tuán)，建筑形態(tài)以三、四層的商業(yè)小鎮(zhèn)建筑為主，部分帶有地下室；區(qū)域內(nèi)建筑物立面豐富多樣，個(gè)性鮮明，將相鄰組團(tuán)間隔開的英格蘭大街(england st)上下坡道，使建筑高低錯(cuò)落，各組團(tuán)圍合成的中心綠化區(qū)，營(yíng)造出一個(gè)品味藝術(shù)的空間。主要安排建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、包裝設(shè)計(jì)等各類設(shè)計(jì)師的工作和展示室；各類廣告公司的創(chuàng)作和展示室；各種畫家、琉璃藝術(shù)家、陶土藝術(shù)家的工作室和展示區(qū)等。,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),商鋪功能布局 3.3 英國(guó)特色商業(yè)區(qū)(區(qū)域圖c) 英國(guó)特色商業(yè)區(qū)位于小鎮(zhèn)的東北部，由一個(gè)二、三層的商業(yè)建筑組團(tuán)構(gòu)成。靈活多變的建筑平面劃分特別適宜具有鮮明個(gè)性特色的英國(guó)特色商品經(jīng)營(yíng)。 該組團(tuán)外圍形式多樣，建筑風(fēng)貌活潑明快，而內(nèi)街荷芬區(qū)（covent garden）卻樸素、簡(jiǎn)約，組團(tuán)的地下室中間是一個(gè)聯(lián)通內(nèi)街的共享空間，成為獨(dú)具特色的地下商業(yè)廣場(chǎng)。 主要安排如威士忌制作工場(chǎng)、陳列室、銷售店；英國(guó)特色紀(jì)念品、英超聯(lián)賽俱樂部、007系列紀(jì)念品和英國(guó)瓷器等特色商品的專賣店；英國(guó)臘像陳列館；英國(guó)特色酒吧、咖啡、餐館等。 3.4 戶外用品區(qū)(區(qū)域圖f1) 戶外用品區(qū)位于小鎮(zhèn)的東部，背靠市政中心展開，建筑形態(tài)以帶有地下室的三、四層商業(yè)小鎮(zhèn)建筑為主，按照圍合建筑的特征以平面進(jìn)行劃分，共性中又凸顯個(gè)性。 從幾十平方米到幾百平方米，商鋪的建筑面積適中，適宜經(jīng)營(yíng)各種品牌的現(xiàn)代時(shí)尚戶外活動(dòng)用品。,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),商鋪功能布局 3.5 主題餐飲區(qū)(區(qū)域圖b、g1、g2、g3、g4) 主題餐飲區(qū)位于小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)的南部尚湖區(qū)(lakeside area)的中央，一條小河將多個(gè)商業(yè)建筑組團(tuán)串聯(lián)起來(lái)，北面隔普林斯大街(princes st)與教堂和圣愛廣場(chǎng)(love square)隔街相望，東面緊鄰的是娛樂休閑區(qū)。在功能配置上大多按照大中型餐飲，咖啡店及酒吧的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，結(jié)合該區(qū)沿河的地理位置和景觀條件，區(qū)內(nèi)還設(shè)有相當(dāng)數(shù)量的露天座位，使人們?cè)谛蓍e娛樂時(shí)能充分親近自然。 3.6 娛樂休閑區(qū)(區(qū)域圖g5、g6、g7、h1、h2、h3、h5、f2) 娛樂休閑商業(yè)場(chǎng)所位于穿小鎮(zhèn)而過的小河拐角處，海斯大街(high st.)的南部?jī)蓚?cè)，是一組濱河而立的獨(dú)棟商業(yè)小鎮(zhèn)建筑，游船碼頭和假日廣場(chǎng)（holiday square）在它們的中央，西面是主體餐飲區(qū)，東面亞洲美食街，人流在這里匯聚起來(lái)，是小鎮(zhèn)中最為熱鬧的地方。 3.7 亞洲美食街(區(qū)域圖h4) 位于小鎮(zhèn)的東南角，由兩個(gè)合圍式建筑組團(tuán)環(huán)抱而成的維多利亞坊(victorian area)亞洲美食街，通過多處過街樓和穿行小街與東面的市政中心及西面的娛樂休閑區(qū)聯(lián)系起來(lái)。建筑形式以小鋪面商業(yè)為主，一層是商鋪、二至四層是可商可住的居住單元。主要安排以一家一戶一種餐飲特色為主的美食小吃，日本的料理、韓國(guó)的燒烤、南洋的炸魚等。,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),商鋪設(shè)計(jì)規(guī)劃 泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)總建筑面積約9萬(wàn)平方米，共由24棟英國(guó)式洋房、別墅、townhouse組成。它們主要分為大中型商鋪、居家式商鋪兩種形式。大中型商鋪：35個(gè)，將引進(jìn)大中型餐飲、娛樂項(xiàng)目，單體面積在1000至3000平方米。居家式商鋪：199個(gè)，總面積約42000平方米。 4.1 居家式商鋪布局 “關(guān)門是別墅，開門是商鋪”，是泰晤士小鎮(zhèn)對(duì)商業(yè)townhouse所采用的獨(dú)特形態(tài)，這種建筑的原型來(lái)自于經(jīng)典英國(guó)小鎮(zhèn)的沿街商業(yè)形態(tài)，在小鎮(zhèn)上共有199套，建筑面積從50平方米至300平方米不等，全部分布在核心商業(yè)區(qū)域的臨街位置。 4.2 居家式商鋪的設(shè)計(jì) 所謂“居家式商鋪”就是融商鋪、住家于一體的townhouse，樓下是商鋪、樓上既可以是住家也可以做辦公的聯(lián)體別墅?！熬蛹沂缴啼仭被蚺R街、或臨水，簇?fù)碓谧⒅剜徖锖椭C接觸的英倫風(fēng)情商業(yè)街上，顯現(xiàn)出濃郁的英倫小鎮(zhèn)生活氛圍，塑造出了英國(guó)風(fēng)情的生活情態(tài)。 一般設(shè)計(jì)是：沿街首層可作商鋪，二層可以作辦公或者住家，三層可儲(chǔ)藏雜物。二至四層由維多利亞式紅磚構(gòu)筑,或圍合或獨(dú)立于步行街的兩邊。首層既能舒適便利地展示商鋪，又可通過上層與底層間動(dòng)線的巧妙設(shè)計(jì)，充分滿足居住和辦公的空間需求。這種獨(dú)特的形態(tài)和設(shè)計(jì)使得建筑兼具兩種功能：打開大門，可展示一個(gè)對(duì)外開放的商鋪，關(guān)起門來(lái)，又變成一個(gè)自我獨(dú)立的聯(lián)體或獨(dú)棟別墅。這種建筑在功能和品質(zhì)方面更符合現(xiàn)代生活要求和國(guó)人居住習(xí)慣。,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),整體定位 隨著上海城市的擴(kuò)大，傳統(tǒng)的商業(yè)中心主要集中在市中心的商業(yè)格局正在逐漸改變，新興的商業(yè)中心將隨著人群的擴(kuò)散而擴(kuò)散。 人們?cè)絹?lái)越多的追求視覺空間，雖然都市人經(jīng)濟(jì)條件更加富裕，但是工作節(jié)奏在加快，壓力也在加大，適當(dāng)放松心情，已經(jīng)成為現(xiàn)在都市人的追求，僅僅滿足衣食之需的購(gòu)買活動(dòng)在減少，滿足自身精神需求的購(gòu)買活動(dòng)在增大。 泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)正是本著對(duì)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的這種理解，通過準(zhǔn)確的商業(yè)定位，確定了其在未來(lái)商業(yè)變革中的地位和形象。,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),客群定位 泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)集自然和人文優(yōu)越條件于一身，是以創(chuàng)新、前衛(wèi)、富裕的中產(chǎn)階級(jí)為主要消費(fèi)群體理想的休閑之地，它的目標(biāo)客戶主要是五大人群。 1.1 婚慶人群 泰晤士小鎮(zhèn)在僅有的一平方公里范圍內(nèi)，集純正的英倫建筑、綠化、水色和人文景觀于一體，聚教堂、酒樓、紀(jì)念品和紀(jì)念地等于一身，是難得的進(jìn)行婚慶活動(dòng)的場(chǎng)所。 1.2 公司宴請(qǐng)和公關(guān)活動(dòng)人群 上海有發(fā)達(dá)的公司商業(yè)宴請(qǐng)和其他社會(huì)活動(dòng)，但在上海西南部，這些活動(dòng)的設(shè)施都比較落后，也不成系列。在上海商業(yè)重組的過程中，泰晤士小鎮(zhèn)有條件挾其國(guó)內(nèi)頂尖風(fēng)貌建筑的優(yōu)勢(shì)占據(jù)這一市場(chǎng)的高端地位。 1.3 有組織的旅游者 泰晤士小鎮(zhèn)的英倫建筑風(fēng)貌原汁原味，這些建筑可以成為吸引旅游者的有力條件。,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),客群定位 1.4 周邊高層次消費(fèi)者 松江雖然離上海市中心的距離并不遠(yuǎn)，但松江的商業(yè)水平可能與市中心相距10年以上，距世界先進(jìn)的水平就更有差距。 而松江卻居住著上海最高的社會(huì)階層（別墅擁有者、大學(xué)城聚集起來(lái)的中、高級(jí)知識(shí)分子、開發(fā)區(qū)中的外來(lái)投資者和中高級(jí)白領(lǐng)階層），他們就在泰晤士小鎮(zhèn)周邊。 泰晤士小鎮(zhèn)正宗的英式建筑可以方便的引進(jìn)先進(jìn)的西方商業(yè)樣式和高層次的商業(yè)服務(wù)，滿足這部分消費(fèi)者的愿望，成為他們理想的消費(fèi)之地。 1.5 白領(lǐng)休閑度假者 上海是一個(gè)快節(jié)奏的國(guó)際大都市，人們經(jīng)濟(jì)條件較好，但生活壓力大，平時(shí)苦于沒有可以綜合提供多種休閑方式的場(chǎng)所來(lái)放松自己的心情，泰晤士小鎮(zhèn)的位置、交通、建筑風(fēng)貌和設(shè)施正好可以填補(bǔ)這樣的空白，以吸引眾多上海白領(lǐng)和老板階層們來(lái)休閑度假。,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),商業(yè)區(qū)的功能定位：泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)有優(yōu)美的英式建筑文化，可以成為風(fēng)情旅游的目