2010宿州沃爾瑪國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告202P.ppt

1,宿州沃爾瑪國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng) 調(diào)研及定位報(bào)告,呈送：宿州同勝置業(yè)有限公司 提案：合肥奧格廣告企劃有限公司 時(shí)間：二一年十一月,2,我們?cè)谘芯窟^程中所依據(jù)的資料和信息都是準(zhǔn)確和有效的。數(shù)據(jù)主要來源于三個(gè)方面： 案頭研究：包括安徽省年鑒、宿州房地產(chǎn)管理局相關(guān)報(bào)告及其他項(xiàng)目公開展示信息； 通過問卷獲取的消費(fèi)者需求數(shù)據(jù)； 通過研究人員走訪以及訪談提綱獲取的消費(fèi)者及經(jīng)營(yíng)戶的心理特征。 敬請(qǐng)注意： 本項(xiàng)目研究工作是在2010年1011月期間進(jìn)行的，因此進(jìn)行研究分析所依據(jù)的信息和資料都是基于這個(gè)時(shí)間階段的。 該報(bào)告僅為使用方使用，具有保密性。我們不對(duì)任何第三方承擔(dān)任何責(zé)任。,前 言,3,目 錄,第一章 項(xiàng)目概況與研究方法 4 一、項(xiàng)目概況 5 1、區(qū)位 5 2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 6 二、研究方法 8 1、研究?jī)?nèi)容 8 2、研究方法 9 第二章 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的影響 10 一、城市區(qū)位與發(fā)展規(guī)劃 11 1、城市區(qū)位與定位 11 2、行政區(qū)劃和人口 14 3、省內(nèi)地市基本指標(biāo)比較 15 4、固定資產(chǎn)投資及房產(chǎn)投資情況 20 5、小結(jié) 39 第三章 零售市場(chǎng)關(guān)鍵分析 41 一、零售商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 41,1、城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 42 2、城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 43 3、人均零售額與其他城市對(duì)比情況 44 二、宿州城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 47 三、大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 49 四、市區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目 66 五、小結(jié) 69 第四章 商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度消費(fèi)者調(diào)查 70 第五章 經(jīng)營(yíng)戶及銷售人員訪談 118 一、經(jīng)營(yíng)戶訪談 119 1、經(jīng)營(yíng)者訪談要點(diǎn) 119 2、訪談?dòng)涗?120 二、營(yíng)銷人員訪談 125 第六章 住宅潛在消費(fèi)者調(diào)查 126 第七章 住宅現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者調(diào)查 167 第八章 主要結(jié)論與建議 194,4,第一章 項(xiàng)目概況及研究方法,5,本項(xiàng)目基地位于宿州市市中心，勝利路以北，藥店巷以西，書院巷以東。 本報(bào)告以該項(xiàng)目地塊的規(guī)劃開發(fā)為研究策劃對(duì)象。,本項(xiàng)目位于宿州市中心，臨近百貨大樓和城隍廟市場(chǎng),老城區(qū),宿州市 行政中心,汴南新區(qū),本案,一、項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目區(qū)位,6,商業(yè)部分為地上五層，地下一層。 住宅公寓部分為，為623層，一梯22戶，主要為4565平方米戶型，少部分8090平方米產(chǎn)品,本項(xiàng)目是涵蓋商業(yè)、住宅及公寓的綜合體項(xiàng)目,一、項(xiàng)目概況 2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),宿州沃爾瑪國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),7,項(xiàng)目效果圖及住宅公寓戶型圖,8,二、研究方法 1、研究?jī)?nèi)容： 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 區(qū)域和可類比樓盤研究 小戶型、公寓及市場(chǎng)研究 商業(yè)宏觀研究 商業(yè)物業(yè)研究 消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣研究 從項(xiàng)目本身的定位去從市場(chǎng)現(xiàn)狀、消費(fèi)者、可類比樓盤等方面去尋求決策的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。,9,研究方法一：定量定性分析法 根據(jù)客觀、科學(xué)、公正的原則，針對(duì)研究的范圍，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，對(duì)研究的關(guān)鍵部分進(jìn)行量化的推測(cè)，使之具有科學(xué)論據(jù)支撐，同時(shí)進(jìn)行定性分析，做到定量與定性相結(jié)合，作出立體的、多角度的分析。 研究方法二：取證法 通過對(duì)國(guó)內(nèi)可類比城市商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行研究對(duì)比，尋找這些公共服務(wù)設(shè)施發(fā)展的成功之處，并總結(jié)其失敗的主因，揚(yáng)長(zhǎng)避短，研究出切實(shí)可行的、符合本項(xiàng)目特點(diǎn)和發(fā)展需要的策劃方案。 研究方法三：集中主要課題的研究方法 為了在規(guī)定的日期內(nèi)完成項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研兼總體定位研究，我們必須通過科學(xué)地研究方法把焦點(diǎn)集中在主要的專項(xiàng)課題研究上，將研究的結(jié)果融入本報(bào)告內(nèi)。,二、研究方法 2、研究方法： 本報(bào)告通過分析項(xiàng)目所在及周邊區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)、人口狀況、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)與需求、周邊區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r等因 素對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響， 結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件，以客觀的市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基 礎(chǔ)，進(jìn)行全面的分析研 究，并提出項(xiàng)目總體定位方案。 科學(xué)的研究方法是項(xiàng)目定位成功的關(guān)鍵,10,第二章 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)項(xiàng)目的影響,11,一、城市區(qū)位與發(fā)展規(guī)劃 1、城市區(qū)位與定位： 宿州市位于安徽省最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里， 西北距淮北市40公里。 宿州市位于我國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)帶（京滬鐵路、亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶）交匯處，同時(shí)又是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和徐 州都市圈的重要組成部分，處于安徽城鎮(zhèn)化重點(diǎn)建設(shè)地帶（沿淮 城市群）上。這種承東啟西、南引北連的區(qū)位，使得宿州市在皖北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中位置突出。 宿州市十一五規(guī)劃提出建設(shè)為皖東北商貿(mào)中心城市，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和京滬鐵路沿線重要的加工業(yè)基 地和商貿(mào)物流中心之一,12,一、城市區(qū)位與發(fā)展規(guī)劃 2、城市區(qū)位與定位（續(xù)1） 宿州城市總體規(guī)劃調(diào)整方案2007-2020將城區(qū)劃分為三 大主要功能區(qū)，城市總體規(guī)劃為“一城三區(qū)三軸”的空間布局。 三區(qū)： 老城區(qū)、汴河新城區(qū)和符離鎮(zhèn)區(qū)。形成“南部老城區(qū) 中 部新城區(qū)北部符離鎮(zhèn)區(qū)”的 空間結(jié)構(gòu)形態(tài)，城市呈南北相 向團(tuán)聚發(fā)展。同時(shí)，由老城區(qū)和汴河新城區(qū)共同構(gòu)筑成宿州市城市主城區(qū)。 三軸： 匯源大道、拂曉大道和汴河路構(gòu)筑的三條城市發(fā)展軸線。 （右圖：宿州城市總體規(guī)劃調(diào)整方案（2007-2020）,13,一、城市區(qū)位與發(fā)展規(guī)劃 1、城市區(qū)位與定位（續(xù)2） 土地利用和人口規(guī)模： 人口規(guī)模： 近期(2010年萬(wàn)人) 60 遠(yuǎn)期(2020年萬(wàn)人) 73 遠(yuǎn)景(2050年左右) 控制在90萬(wàn)人以內(nèi) 用地規(guī)模： 近期控制在65平方公里，遠(yuǎn)期控制在7075平方公里(近期城市實(shí)際居住人口按60萬(wàn)人，用地按65平方公里，遠(yuǎn)期人口按73萬(wàn)人，用地按73平方公里進(jìn)行平衡)。,14,區(qū)位：安徽北大門，北與徐州接壤。 行政區(qū)劃：下轄四縣一區(qū)，碭山縣、蕭縣、靈璧、泗縣。 人口大市：總?cè)丝诩s650萬(wàn)，其中埇橋區(qū)180萬(wàn)，碭山95萬(wàn)，蕭縣150萬(wàn)，靈璧120萬(wàn)，泗縣90萬(wàn),宿州市：安徽北大門，650萬(wàn)人口大市，經(jīng)濟(jì)落后,2、行政區(qū)劃和人口,15,3、省內(nèi)地市基本指標(biāo)比較,16,宿州經(jīng)濟(jì)總量居全省第八位，近年增幅較快，年均增幅超過12%；人均可支配收入較低，居全省倒數(shù)第3位，居民購(gòu)買能力有限。,17,宿州市城市化水平為13.4%；略高于阜陽(yáng)和亳州，排在全省倒數(shù)第三位； 市轄區(qū)埇橋區(qū)的城市化水平為22.6%，略高于全省平均水平,城市化比重為13.4%，低于全省22.3%水平,3.1、城市化進(jìn)程,截至2009年底，宿州總?cè)丝跒?35萬(wàn)人，低于阜陽(yáng)和六安，為省內(nèi)第三大人口城市； 市轄區(qū)人口為183萬(wàn)人，其中非農(nóng)人口為41.4萬(wàn)人?？紤]到流動(dòng)人口等因素，市區(qū)人口規(guī)模應(yīng)在60萬(wàn)左右。,18,人均gdp為9545元，低于全省16408元的平均水平,3.2、人均gdp,截至2009年底，宿州人均gdp為9545元，與城市化水平一樣，略高于亳州和阜陽(yáng)，排在全省倒數(shù)第三位； 全省最高的為馬鞍山、銅陵，最后為合肥。馬鞍山人均gdp水平達(dá)到了51927元，為宿州市的5倍多。,19,向東發(fā)展，受沱河阻擋，且引力不足。 向南發(fā)展，受煤炭塌方影響。 向西發(fā)展，有來自合徐高速阻力。,受自身?xiàng)l件限制，城市近期選擇向北發(fā)展,3.3、城市發(fā)展方向,20,數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模均落后于同等規(guī)模城市，未來具備較大的發(fā)展?jié)摿?4、固定資產(chǎn)投資及房產(chǎn)投資情況,21,4.1、歷年商品房銷售量,商品房銷售量今年來快速增加，2009年銷量達(dá)到133萬(wàn)平方米,單位：萬(wàn)平方米,宿州市商品房開發(fā)量從2005年2009年的5年中，成交量上漲了243%，遠(yuǎn)超其他省內(nèi)地市平均水平。 備注：年鑒數(shù)據(jù)和宿州市公布數(shù)據(jù)在2009年的銷量并不一致。,22,商品房銷售量?jī)H高于淮北、馬鞍山、亳州和銅陵，位處地市倒數(shù)第五位,近年來，雖然宿州市商品房銷售量快速增加，但是絕對(duì)數(shù)量仍然低于大多省內(nèi)地市； 年人均商品房銷售面積僅有0.2平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于安徽省平均人均0.6平方米的水平，僅高于亳州，和阜陽(yáng)、六安相持平。,4.2、2009年安徽省省內(nèi)十七地市銷售量情況,23,4.3、近年來宿州市商品房預(yù)售量（單位：m2）,2008年收到房地產(chǎn)調(diào)控的影響成交面積有較大幅度的減少，2009年受到宏觀情況的影響，銷售面積快速增加，根據(jù)2010年前10月的成交來看，全年成年面積跟2009年可能略有下降，但是下降幅度不高。,24,4.4、近年來宿州市商品房存量房銷售面積（單位：m2）,從存量房的面積來看，除2009年增加外，近四年的存量房銷售面積在整體銷售面積中的占比，開始不斷下降。這表明了由于以往土地供給數(shù)量較多，連續(xù)幾年都在消化存量房。這也解釋了宿州房?jī)r(jià)在過去幾年一直呈現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)，而到20092010年中出現(xiàn)了快速上升的態(tài)勢(shì)。,25,4.5.1、非住宅占比情況,非住宅的銷量占比情況來看，相對(duì)較大。從2007年2010年，其中非住宅的占比分別為39%、25%、34%、18%。除2008年略有回升外，非住宅（商業(yè)、寫字樓等）比重開始逐年下降。,26,4.5.2、非住宅月度銷量變化,從淡旺季來看，非住宅的月度基本出現(xiàn)在春節(jié)后的4月份為傳統(tǒng)旺季，其他月度五較為明顯的變化。,27,4.6、房?jī)r(jià)變化情況,在2009年以來，宿州房?jī)r(jià)呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的走勢(shì)，而進(jìn)入2010年后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的上漲，并呈現(xiàn)這種高位盤整的趨勢(shì)。,28,4.6、房?jī)r(jià)變化情況,在2009年以來，宿州房?jī)r(jià)呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的走勢(shì)，而進(jìn)入2010年后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的上漲，并呈現(xiàn)這種高位盤整的趨勢(shì)。,29,4.7、購(gòu)房人群區(qū)域特征,市區(qū)居民購(gòu)房占比為總體81%。,主力購(gòu)房人群當(dāng)中，3050歲的三個(gè)區(qū)間段中相對(duì)平均，其中3040歲的比重最高，達(dá)到了整體的40%,30,4.8、住宅面積構(gòu)成情況,主流銷售戶型為90120平方米，占比達(dá)到了46.70%，90平方米以下戶型的占比開始逐漸增多。 根據(jù)2010年的銷售量來看，90平方米以下的戶型銷售占比為29.53%，比2009年增加了8個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積為24.5萬(wàn)平方米。具有較強(qiáng)的市場(chǎng)容量。,從2009年和2010年的數(shù)據(jù)對(duì)比來看，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，宿州市住宅戶型面積開始逐步變小。 根據(jù)合肥的經(jīng)驗(yàn)來看，未來主流戶型面積隨著房?jī)r(jià)的變化而不斷變小。,31,五大板塊分別為老城區(qū)、西南片區(qū)、汴南片區(qū)、東關(guān)區(qū)和開發(fā)區(qū)。 目前各個(gè)板塊具備自己較強(qiáng)的特征，比較活躍的區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)、西南片區(qū)和汴南片區(qū)，但是近兩年來，隨著政務(wù)中心的外遷，汴南片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)不斷成熟。,城市發(fā)展規(guī)劃以及土地供給等方面的原因，宿州房地產(chǎn)已經(jīng)形成五大板塊,河畔1號(hào),上河城,4.9、房地產(chǎn)開發(fā)板塊的構(gòu)成,32,4.10、小戶型產(chǎn)品及精裝修,33,家樂福世紀(jì)廣場(chǎng),安廈時(shí)代廣場(chǎng),青年公社,位于市中心的高層項(xiàng)目銷售火爆,數(shù)據(jù)來源：宿房網(wǎng),34,華夏世貿(mào)廣場(chǎng),中央廣場(chǎng),光彩財(cái)富廣場(chǎng),精裝修項(xiàng)目及部分市中心項(xiàng)目,數(shù)據(jù)來源：宿房網(wǎng),35,4,3,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,31,32,33,34,1,2,35,30,36,38,37,39,40,41,42,43,44,從圖表中我們可以看出，近年2008年2010年土地拍賣主要集中在主城區(qū)和開發(fā)區(qū)，且容積率普遍較高（3.0左右），預(yù)示未來市場(chǎng)產(chǎn)品將逐步以小高層、高層為主，為該類市場(chǎng)提供了發(fā)展環(huán)境。,近期集中拍賣地塊,近年來土地成交淡市區(qū)域,4.11、土地供給,36,4.11、土地供給,37,4.11、土地供給,38,新政后,新政前后成交走勢(shì)并未出現(xiàn)明顯變化，但是受到去年放量過大以及宏觀調(diào)控的影響，宿州市今年新建商品房的銷售面積要略低于去年。 從月度銷量變化來看，宿州市的樓市淡旺季相對(duì)較為明顯，淡季主要為春節(jié)前后，銷售量下滑較快。,近年來的調(diào)控以自住需求為主的宿州市場(chǎng)影響較小，整體市場(chǎng)目前未出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整，市場(chǎng)預(yù)期未出現(xiàn)拐點(diǎn)。,4.12、新政影響,39,經(jīng)濟(jì)總量居全省第八位，近年增幅較快，年均增幅超過12%。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)特別是商貿(mào)服務(wù)業(yè)仍有較大的上升空間。 人民生活水平穩(wěn)步提高，城市地位不斷提升，發(fā)展后勁足。目前人均收入盡管偏低，但增長(zhǎng)較快，居民消費(fèi)力呈快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。 城市定位為皖東北商貿(mào)中心城市給項(xiàng)目發(fā)展帶來機(jī)遇。 城市規(guī)劃對(duì)老城區(qū)定位為商業(yè)中心區(qū)有利于本項(xiàng)目的發(fā)展。,宏觀市場(chǎng),5、小結(jié),40,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的特征，供需均呈現(xiàn)放量增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)， 多數(shù)居民對(duì)未來市場(chǎng)持樂觀態(tài)度。 房地產(chǎn)開發(fā)受到金融危機(jī)影響不明顯，住宅與商業(yè)均市場(chǎng)均進(jìn)入高速發(fā)展期，有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。 供應(yīng)平穩(wěn)，成交受市場(chǎng)預(yù)期影響較大，價(jià)格保持緩步上漲趨勢(shì)； 月度成交受供應(yīng)影響較大，剛性需求特征明顯，供求比呈下降趨勢(shì)，存量逐漸去化； 價(jià)格在10年1月份起出現(xiàn)較大幅度上漲，單月成交價(jià)格受個(gè)案影響較大； 分面積去化：09年市場(chǎng)成交中，主力去化以90-120m為主，占整體去化量的48%； 購(gòu)房年齡層： 09年市場(chǎng)成交中，購(gòu)房群體中以30歲以下及30-40歲客戶群體為主，占總量的73%； 購(gòu)房區(qū)域構(gòu)成： 09年市場(chǎng)成交中，購(gòu)房群體中市區(qū)客戶占總量的81%；,房地產(chǎn)市場(chǎng),41,第三章 零售市場(chǎng)關(guān)鍵分析,42,一、零售商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 1、城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額： 社會(huì)消費(fèi)品零售總額指各種經(jīng)濟(jì)類型的批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、 制造業(yè)和其他行業(yè)對(duì)城鄉(xiāng)居民和 社會(huì)集團(tuán)的消費(fèi)品(不包括住房) 零售額和農(nóng)民對(duì)非農(nóng)業(yè)居民零售 額的總和。該指標(biāo)反映通過各種 商品流通渠道向居民和社會(huì)集團(tuán) 供應(yīng)生活消費(fèi)品來滿足他們生活 需要的情況，是研究人民生活、 社會(huì)消費(fèi)品購(gòu)買力等問題的重要指標(biāo)。 從上表可以看出，宿州市人均社會(huì)消費(fèi)品零售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于安徽省平均水平。,43,一、零售商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 2、城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額： 資料顯示，2009年宿州市內(nèi)各區(qū)縣的社會(huì)消費(fèi)品零 售總額總共為1676533元，其中，埇橋、蕭縣兩 區(qū)縣處于領(lǐng)先地位，碭山、 靈璧、泗縣則相對(duì)落后。,44,一、零售商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 3、人均零售額與其他城市對(duì)比情況 雖然人均商品零售額，從城市總體人口來看，宿州市遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于淮北市，但是從市轄區(qū)埇橋區(qū)的的人均商品零售額卻和淮北市基本接近。這表明了兩個(gè)問題： 由于地理位置的原因，宿州市下轄的碭山和蕭縣產(chǎn)生的消費(fèi)外溢情況較為嚴(yán)重； 埇橋區(qū)對(duì)周邊的靈璧和泗縣仍有一定的輻射力； 城市化水平較低，未來仍有較高的發(fā)展空間。,45,居民消費(fèi)區(qū)域傾向排序： 首選徐州、淮北； 次選南京、合肥；消費(fèi)外溢大大影響了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。,居民消費(fèi)區(qū)域傾向排序：首選徐州、淮北；次選南京、合肥；消費(fèi)外溢大大影響了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)展后勁明顯不足。,46,埇橋區(qū) 面積2868平方千米，人口178.5萬(wàn)。郵政編碼234000。為市委、市政府所在地，設(shè)街道辦事處11個(gè)、鎮(zhèn)15個(gè)、鄉(xiāng)9個(gè)。,宿州市區(qū)消費(fèi)，基本依靠埇橋區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村居民，埇橋區(qū)人口180萬(wàn)，其中市區(qū)居民約40萬(wàn)，其經(jīng)濟(jì)能級(jí)相當(dāng)于一個(gè)縣域經(jīng)濟(jì)體。,宿州埇橋區(qū),城市面貌,城市面貌,47,二、宿州城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 目前全市商貿(mào)流通業(yè)共有各類企業(yè)14084戶，各類綜合、專業(yè)和集貿(mào)市場(chǎng)104個(gè)，個(gè)體商業(yè)52392戶，全市批發(fā)零售和住宿餐飲從業(yè)人員40萬(wàn)人。近年來新型流通業(yè)態(tài)正在逐步取代傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式。全市營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)平方米的大型超市有1家，3000平方米以上的大型超市有8家，1000平方米以上綜合超市有12家。2007年，限額以上零售企業(yè)商品銷售額14.6億元，其中超級(jí)市場(chǎng)銷售額10.03億元，占比68.6%。全市具有一定規(guī)模的連鎖經(jīng)營(yíng)流通企業(yè)已超過20家，通過直營(yíng)、加盟、特許等種種形式，連鎖經(jīng)營(yíng)店數(shù)2000多家。華潤(rùn)蘇果、蘇寧電器、肯德基、上島咖啡、迪歐咖啡、名典咖啡等知名企業(yè)在市區(qū)開設(shè)了連鎖經(jīng)營(yíng)店，家樂福超市已動(dòng)工建設(shè)，臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)、樂購(gòu)也簽定了入駐意向。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市還有經(jīng)營(yíng)面積超1萬(wàn)平方米的百貨商場(chǎng)1家，各種形式的城區(qū)便利店1630家、專賣店690家、美容美發(fā)店770家、沐浴和足浴店600多家等，流通業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)得到不斷改善和優(yōu)化。,48,二、宿州城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 市級(jí)商業(yè)中心1個(gè)，以汴河中路、勝利路、淮海中路交叉的 “工”字狀為中心的輻射區(qū)。是目前城市商業(yè)中心區(qū)，也是最 成熟的商業(yè)區(qū)。 市級(jí)商業(yè)副中心1個(gè)，位于汴河北新城區(qū)，為2020年遠(yuǎn)期規(guī)劃。目前還沒有形成。 區(qū)域商業(yè)中心6個(gè)，分別為西北新區(qū)，西南區(qū)、西區(qū)、經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)、道東區(qū)、符離集區(qū)。,家樂福,百貨大樓,百貨大樓,49,三、大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 宿州國(guó)貿(mào)商廈 宿州目前定位最高檔，最具領(lǐng)導(dǎo)地位的百貨公司。 概況： 地理位置：淮海中路商業(yè)黃金地段 規(guī)模：3000平方米 樓層：-13層 經(jīng)營(yíng)方式：服裝主題式百貨公司，采取銷售額 扣點(diǎn)分成方式收取費(fèi)用。 扣點(diǎn)率：20% 結(jié)算周期：30天,宿州市區(qū)的三家商場(chǎng)中，國(guó)貿(mào)的規(guī)模相對(duì)最小。2010年10月底，二樓、三樓的部分柜臺(tái)正在裝修調(diào)整。,經(jīng)營(yíng)布局： -1f：名品鞋城 1f：黃金珠寶 2f：高檔男裝區(qū) 3f：精品女裝,50,駐場(chǎng)知名品牌：,51,三、大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 華夏商場(chǎng),地理位置：汴河中路與淮海南路交叉口東北角 經(jīng)營(yíng)面積：20000平方米 經(jīng)營(yíng)樓層：1-3層 經(jīng)營(yíng)方式：綜合性百貨公司，采取銷售額扣點(diǎn)分成式收取場(chǎng)地費(fèi)用,華夏商場(chǎng)位于宿州市商業(yè)中心，包括華夏超市、華夏商場(chǎng)、華夏精品商場(chǎng)、華夏酒店一體的綜合型商業(yè)項(xiàng)目。,52,駐場(chǎng)知名品牌：,53,三、大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 百貨大樓,地理位置：淮海路與勝利路交叉口東南角 經(jīng)營(yíng)樓層：1-4f 經(jīng)營(yíng)面積：18000平方米 經(jīng)營(yíng)品種：50000多種 開業(yè)時(shí)間：2010年5月28日重新開業(yè),經(jīng)營(yíng)布局： 1f：皮鞋、箱包、鐘表、首飾、數(shù)碼、煙酒、特賣區(qū) 2f：精品男裝、羽絨服 3f：精品女裝、羊毛衫、兒童用品 4f：家電、家紡,54,駐場(chǎng)知名品牌,55,大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),56,四、主要商業(yè)街 淮海南路 （汴和中路至環(huán)城北路段）目前宿州市區(qū)人流最旺、租金水平最高的商業(yè)步行街，沿華夏商場(chǎng)至華潤(rùn)蘇果，租金水平從南向北遞減，華商場(chǎng)附近為宿州目前租金水平最高的商鋪。,概況： 地理位置：中心城區(qū)淮海路汴和中路至環(huán)城北路段 商業(yè)街長(zhǎng)度：400米左右，沿街一層商鋪 經(jīng)營(yíng)品類：服裝、皮具、鞋類、運(yùn)動(dòng)休閑等 租金水平：150-430元/平方米，從南向北遞減，華夏商場(chǎng)附近最高 支付方式：無(wú)押金，年租金一次性支付 租賃年限：1-4年不等，租約內(nèi)租金沒有遞增,57,續(xù)表1,自勝利路由北向南,淮海路西側(cè)：,58,續(xù)表3,續(xù)表2,由北向南,59,續(xù)表5,續(xù)表4,由北向南,60,淮海路東側(cè)：,自宿州市百貨大樓由北向南,續(xù)表1,61,由北向南,續(xù)表2,續(xù)表3,62,主要商業(yè)街 汴和中路 （淮海南路交界宿懷路段） 項(xiàng)目北部臨近路段，城市cbd所在路段，宿州未來的商業(yè)中心 區(qū)域。,概況： 地理位置：中心城區(qū)汴河中淮海路至宿懷路段 商業(yè)街長(zhǎng)度：300米左右，沿街一層商鋪 經(jīng)營(yíng)品類：服裝、皮具、鞋類等 租金：120-280元/平方米，租金水平從西向東遞減，華 夏商場(chǎng)附近最高 支付方式：無(wú)押金，年租金一次性支付 租賃年限：1-4年不等，租約內(nèi)租金沒有遞增,63,汴河中路南側(cè),自西向東,續(xù)表1,64,汴河中路北側(cè),自西向東,續(xù)表1,65,自西向東,續(xù)表2,66,四、市區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目,家樂福購(gòu)物廣場(chǎng),安廈時(shí)代廣場(chǎng),尚街,中央廣場(chǎng),華夏世貿(mào)廣場(chǎng),中央廣場(chǎng),中央廣場(chǎng),銀河廣場(chǎng),尚街,尚街,本項(xiàng)目,67,四、市區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目,項(xiàng)目周邊在建或在規(guī)劃的大型商業(yè)項(xiàng)目較多， 部分項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度接 近，對(duì)項(xiàng)目銷售和招商 帶來嚴(yán)重威脅。 充分了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，掌握其開 發(fā)進(jìn)度，可以避免惡性 競(jìng)爭(zhēng)，贏得差異化優(yōu)勢(shì),68,四、市區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目,69,消費(fèi)外溢狀況較為明顯，受到淮北、徐州等城市的影響。但是由于埇橋區(qū)周邊有著較多的煤礦，因此也帶來額外的消費(fèi)需求。 宿州近年的商貿(mào)零售業(yè)高速發(fā)展，顯示仍有較大的上升空間。 周邊在建或規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目較多，項(xiàng)目銷售與招商面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。 目前商業(yè)仍以傳統(tǒng)的百貨、超市、專業(yè)市場(chǎng)為主，空白點(diǎn)在以獨(dú)立商鋪為主的綜合性購(gòu)物中心。家樂福、大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪、易初蓮花紛紛進(jìn)駐宿州，未來幾年內(nèi)，將會(huì)有著較多的競(jìng)爭(zhēng)。 商業(yè)集中區(qū)仍在以老城區(qū)為主，但是隨著近年來城市快速發(fā)展，商場(chǎng)的布局也開始走入其他區(qū)域。 主流商鋪面積30-50平方米為主。,零售市場(chǎng),五、小結(jié),70,第四章 商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度消費(fèi)者調(diào)查,71,【子目錄】商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度,執(zhí)行紀(jì)要72 1.本地購(gòu)物場(chǎng)所消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度73 2.外地購(gòu)物場(chǎng)所消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度79 3.服裝類消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度83 4.鞋類消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度88 5.電影類消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度94 6.婚慶用品消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度98 7.嬰幼兒用品消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度101 8.大型超市認(rèn)知106 9.本項(xiàng)目測(cè)試109 10.受訪人群背景特征111 111.小結(jié)115,72,【執(zhí)行紀(jì)要】商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度,執(zhí)行時(shí)間：2010年11月份 完成有效問卷：200份 調(diào)查方法：攔截面訪 訪問對(duì)象： 宿州市常住居民（過去三個(gè)月，平均一個(gè)禮拜5天住在宿州市） 20-60周歲 非媒體/咨詢/零售/房產(chǎn)開發(fā)等從業(yè)人員 最近半年未接受過市場(chǎng)調(diào)查（不含人口普查） 家庭日常生活消費(fèi)的決策人或參與決策人 執(zhí)行特別說明： 不得在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)訪問營(yíng)業(yè)人員，即不得掃街 小區(qū)門口攔截時(shí)，同一小區(qū)有效問卷不得超過3份 入戶訪問時(shí)，同一住戶最多完成1份有效問卷,73,1.本地購(gòu)物場(chǎng)所消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度,1)去過以下哪些場(chǎng)所購(gòu)物,在“曾經(jīng)在這里購(gòu)物”上，華夏商場(chǎng)排名第一，76%的受訪者表示曾經(jīng)在華夏商場(chǎng)購(gòu)物； 宿州市百貨大樓、國(guó)貿(mào)和中山街屬于同一梯隊(duì)，水平相差無(wú)幾。64%的受訪者曾經(jīng)在宿州市百貨大樓購(gòu)物，排名第2。國(guó)貿(mào)和中山街并列第三，百分比同為62.5%； 新武夷時(shí)代廣場(chǎng)雖然規(guī)模較大，但由于整體招商效果及開業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)等諸多原因，顧客的到達(dá)率不高。,74,2)經(jīng)常在以下哪些場(chǎng)所購(gòu)物,72%的人經(jīng)常去華夏商場(chǎng)購(gòu)物，這充分顯示了華夏商場(chǎng)在宿州市民生活中的重要地位； 中山街（58.0%）、宿州市百貨大樓(55.5%)和國(guó)貿(mào)(53.5%)是宿州市民經(jīng)常購(gòu)物的另外三個(gè)重要場(chǎng)所，依次排列第2、3、4位； 金茂商城及周邊的商業(yè)地位不容小覷，40%的受訪者經(jīng)常在金茂商城及周邊購(gòu)物。,75,不同購(gòu)物場(chǎng)所的顧客忠誠(chéng)度,某個(gè)場(chǎng)所顧客中“經(jīng)常購(gòu)物”占“曾經(jīng)購(gòu)物”的百分比，可以理解為該場(chǎng)所內(nèi)“忠誠(chéng)顧客”的百分比；這一指標(biāo)可以很好的反映出不同購(gòu)物場(chǎng)所顧客忠誠(chéng)度的高低；本報(bào)告中約定“經(jīng)常購(gòu)物占曾經(jīng)購(gòu)物的百分比為顧客忠誠(chéng)度”。 在所討論的11個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所中，除了“淮海路”外，其余11個(gè)場(chǎng)所的忠誠(chéng)度都在80%以上； 忠誠(chéng)度排名第一的場(chǎng)所為“華夏商場(chǎng)”，忠誠(chéng)度94.7%；中山街名列第二，忠誠(chéng)度92.8%；金茂商城及周邊的忠誠(chéng)度為92%，名列第三，宿州百貨大樓和城隍廟則分別位居第五位和第七位。,“經(jīng)常購(gòu)物”的占比雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于華夏商場(chǎng)，但忠誠(chéng)度與華夏商場(chǎng)相比差距不大，僅落后8個(gè)百分點(diǎn),76,3)購(gòu)物場(chǎng)所位移成本,所討論的11個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，顧客乘坐公交到達(dá)需要花費(fèi)的平均時(shí)間都在15分鐘之內(nèi)。 位移時(shí)間一方面反應(yīng)購(gòu)物場(chǎng)所輻射能力和范圍，同時(shí)也與購(gòu)物場(chǎng)所的地理位置密不可分。,77,4)本地百貨商場(chǎng)與商業(yè)街對(duì)比,(a)本地購(gòu)物時(shí)，傾向百貨商場(chǎng)還是商業(yè)街區(qū),從餅圖上可以看出，在本地購(gòu)物時(shí)，顧客對(duì)于商業(yè)街區(qū)和百貨商場(chǎng)的傾向性不明顯。 傾向“百貨商場(chǎng)”的比傾向”商業(yè)街區(qū)“的僅高1個(gè)百分點(diǎn)。,78,(b)選擇“商業(yè)街區(qū)”的原因,(c)選擇“百貨商場(chǎng)”的原因,傾向在“商業(yè)街區(qū)”購(gòu)物者，更看重商業(yè)街區(qū)內(nèi)物品“價(jià)格優(yōu)惠”和“品種齊全”。,傾向在“百貨商場(chǎng)”購(gòu)物者，看重百貨商場(chǎng)的“商品質(zhì)量有保障”和“購(gòu)物環(huán)境舒適”。,79,2.外地購(gòu)物場(chǎng)所消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度,1)外地購(gòu)物頻次,(a)是否經(jīng)常去外地購(gòu)物,(b)最近三個(gè)月去外地商場(chǎng)/購(gòu)物中心的頻率,【經(jīng)常】平均每個(gè)季度不少于一次 56%的受訪者經(jīng)常去外地購(gòu)物。,經(jīng)常去外地購(gòu)物的人中，去外地商場(chǎng)/購(gòu)物中心的頻率為“每月一次以下”的占58.9%；每月一次或以上者占41.5%。每周一次及以上者占9.9%。,80,2)通常去外地哪些城市購(gòu)物,“徐州”是宿州市民去外地購(gòu)物的首選城市，49.1%受訪者表示經(jīng)常去徐州購(gòu)物消費(fèi)；其次為合肥，提及率36.3%； 34.8%的受訪者還會(huì)到除徐州外的其他省外城市購(gòu)物，這些城市主要為南京、上海等距離相對(duì)較近的大中城市。,81,3)去外地購(gòu)物，通常消費(fèi)種類,外地購(gòu)物時(shí)以購(gòu)買“服飾和鞋帽”為主，80.4%的提及率； 帶小孩、家人游玩及相關(guān)消費(fèi)占其次，提及率為33%；23.2%的受訪者在外出購(gòu)物時(shí)會(huì)購(gòu)買護(hù)膚、化妝品。,82,4)選擇去外地購(gòu)物的主要原因,交通的發(fā)達(dá)，縮短了人們心里城市與城市之間的距離，方便了城市間的往來。67%的受訪者覺得“交通發(fā)達(dá)，去這些城市比較方便”，所以經(jīng)常去外地購(gòu)物； 同時(shí)，外地市場(chǎng)在商品種類、款式和價(jià)格等方面的諸多優(yōu)勢(shì)也吸引宿州市民前往。,83,3.服裝類消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度,1)購(gòu)買服裝的主要場(chǎng)所,過去一年內(nèi)，宿州市民購(gòu)買服裝的最主要場(chǎng)所為“金茂商城及周邊”，提及率43.5%；領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯，充分彰顯“金茂商城及周邊”的商業(yè)地位。 17.5%的受訪者選擇在“中山街”為家人購(gòu)買服裝。,84,2)目前這個(gè)季節(jié)，單件外套的價(jià)格,調(diào)查當(dāng)季為“秋末冬初”；受訪者的當(dāng)季單件外套價(jià)格高度集中在100-200元，集中度51%； 分別有23.5%和15.5%的受訪者選擇單間外套價(jià)格在200-300元和300-500元。,85,3)服裝品牌關(guān)注度,(a)購(gòu)買服裝是否注重品牌,(b)目前選擇較多的服裝品牌,購(gòu)買服裝時(shí)注重品牌與不注重品牌者比重略高于1:1。,服裝類運(yùn)動(dòng)休閑品牌領(lǐng)先,86,(b)目前選擇較多的服裝品牌（續(xù)表）,注重品牌：103人,87,4)對(duì)于宿州市服裝品牌和檔次的看法,39%的受訪者認(rèn)為本次市場(chǎng)的服裝品牌和檔次已經(jīng)滿足自己的需求； 35%的受訪者認(rèn)為宿州本地市場(chǎng)的服裝品牌檔次不夠，有待發(fā)展。,88,4.鞋類消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度,1)購(gòu)買鞋子的主要場(chǎng)所,過去一年內(nèi)，宿州市民購(gòu)買鞋子的主要場(chǎng)所比較分散；與服裝消費(fèi)場(chǎng)所明顯不同。 購(gòu)買鞋子的最主要場(chǎng)所為“華夏商場(chǎng)”，提及率46%；“金茂商城及周邊”提及率41%，名列第二；“金茂商城及周邊”在鞋類消費(fèi)上雖然未顯示出象“服裝類”消費(fèi)的一枝獨(dú)秀，但其重要地位無(wú)法否認(rèn)。,89,2)目前這個(gè)季節(jié)，選擇皮鞋的單價(jià),調(diào)查當(dāng)季為“秋末冬初”；受訪者的當(dāng)季皮鞋的單價(jià)主要集中在100-200元，集中度46.5%； 選擇200-300元價(jià)格區(qū)間的受訪者占30.5%。,90,對(duì)比兩條曲線可以看出，當(dāng)季外套的價(jià)格區(qū)間跨度大，皮鞋價(jià)格區(qū)間跨度相對(duì)比外套小。,91,3)鞋類品牌關(guān)注度,(a)購(gòu)買鞋子是否注重品牌,(b)目前選擇較多的鞋類品牌,購(gòu)買鞋子時(shí)注重品牌與不注重品牌者比重略高于1:1； 鞋子的此項(xiàng)比例與服裝的該項(xiàng)比例相同。,鞋類品牌中，除了安踏、李寧繼續(xù)領(lǐng)先以外，意爾康、紅蜻蜓在宿州亦受熱捧。,92,(b)目前選擇較多的鞋子品牌（續(xù)表）,注重品牌：103人,93,4)對(duì)于宿州市鞋子品牌和檔次的看法,54.4%的受訪者認(rèn)為本次市場(chǎng)的鞋子品牌和檔次已經(jīng)滿足自己的需求； 32%的受訪者認(rèn)為宿州本地市場(chǎng)的服裝品牌檔次不夠，有待發(fā)展。,94,5.電影類消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度,1)看電影的頻次,4.5%的受訪者表示平常幾乎不看電影；看電影的平率為平均每個(gè)月一次以下的占3.5%；平均一次約看電影不到一次的觀眾占總體的8%。 25%的受訪者表示“只要有新片上映就會(huì)看”,95,2)通常看電影的方式,在看電影的受訪者中，94.2%的人看電影的通常方式為“網(wǎng)上在線觀看或下載后觀看”，傾向性明顯； 僅有2.6%的人選擇到電影院看電影；租賃/購(gòu)買光盤看電影的比例為3.1%。,96,3)不去影院不去影院看電影的原因？,不去電影院看電影的受訪者中，58.6%的受訪者覺得“在家看電影很方便”，不需要去影院； 宿州市的電影院少、選擇余地小，也是他們不去影院的重要原因，提及率30.6%。,97,4)去影院去哪家影院？為什么去這家影院？,5)看電影的地方，還需要有哪些消費(fèi),由于選擇“通常去影院看電影”的受訪者僅有5人，不足統(tǒng)計(jì)意義上的30人，不適合推廣及整體；因此此處僅以頻次即選擇的人數(shù)來呈現(xiàn)受訪者選擇的結(jié)果。,98,6.婚慶用品消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度,1)是否有過婚慶用品購(gòu)買經(jīng)驗(yàn),根據(jù)前期溝通，考慮到本次消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查中，需要對(duì)婚慶用品廣場(chǎng)和嬰幼兒用品廣場(chǎng)進(jìn)行討論，因此，在調(diào)查對(duì)象的選擇時(shí)，我們適當(dāng)向女性、青年和中青年傾斜。 本次調(diào)查中，16.5%的受訪者近期自己買過婚慶用品；76.5%的受訪者有陪朋友或家人買過婚慶用品。,99,2)去哪些地方購(gòu)買婚慶用品,近期購(gòu)買或參與購(gòu)買過婚慶用品的受訪者中，71.5%的人在中山街購(gòu)買婚慶用品；在城隍廟選購(gòu)婚慶用品的比例為17.2%，排名第二。 這與目前宿州市婚慶用品市場(chǎng)的分布比較吻合。,100,3)對(duì)于“婚慶用品廣場(chǎng)”的態(tài)度,52%的受訪者認(rèn)為目前購(gòu)買婚慶用品比較方便，對(duì)“婚慶用品廣場(chǎng)”未表現(xiàn)出傾向； 32%的受訪者對(duì)“婚慶用品廣場(chǎng)”持無(wú)所謂的態(tài)度，覺得婚慶用品的消費(fèi)頻次低，因此對(duì)此類用品廣場(chǎng)不迫切； 16%的人在購(gòu)買婚慶用品過程中感到不方便，希望有一個(gè)集中的婚慶用品廣場(chǎng)，一站式可以買齊。,101,7.嬰幼兒用品消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度,1)身邊嬰幼兒狀況,44.5%的受訪者家中有學(xué)齡前兒童 9%的受訪者家中正計(jì)劃添個(gè)寶寶 47%的受訪者身邊來往密切親戚/朋友家中有學(xué)齡前兒童,102,2)是否關(guān)注嬰幼兒產(chǎn)品及服務(wù),17.5%的受訪者表示自己非常關(guān)注，并且比較了解“嬰幼兒產(chǎn)品及服務(wù)”；51.5%的受訪者對(duì)該類產(chǎn)品及服務(wù)比較關(guān)注，并且有些了解。 31%的受訪者不了解且不關(guān)注“嬰幼兒產(chǎn)品及服務(wù)”相關(guān)信息。,103,3)宿州市缺乏哪些嬰幼兒產(chǎn)品或服務(wù),關(guān)注嬰幼兒產(chǎn)品及服務(wù)的受訪者中，55.1%的人認(rèn)為目前宿州市的兒童游樂場(chǎng)所缺乏，數(shù)量和質(zhì)量有待提高； 37.7%的人提及嬰幼兒的“培訓(xùn)和早教”市場(chǎng)存在空缺。,104,4)嬰幼兒的月花費(fèi),32.6%的人估算嬰幼兒月平均花費(fèi)為500元以下； 67.3%的人估算嬰幼兒月平均花費(fèi)在500元以上； 其中7.2%的人估算嬰幼兒月平均花費(fèi)在1000元以上。,105,5)對(duì)于“嬰幼兒用品廣場(chǎng)”的態(tài)度,在對(duì)嬰幼兒用品及服務(wù)關(guān)注的受訪者中，75.4%的人認(rèn)為在宿州市中心建一個(gè)嬰幼兒用品主題商場(chǎng)“很好，比較放心，比較規(guī)范?！?106,8.大型超市認(rèn)知,1)聽說過哪些超市,家樂福知名度99%，名列榜首，沃爾瑪其次，知名度90.5%；領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯； 知道“大潤(rùn)發(fā)”的受訪者過半數(shù)，知道“易初蓮花”的受訪者不足二層。,107,2)去過哪些超市,90%的受訪者去過“家樂?！?；62%的受訪者去過“沃爾瑪”； 32.5%的受訪者去過“大潤(rùn)發(fā)”；去過“易初蓮花”的受訪者為14%； 超市的消費(fèi)者到達(dá)狀況，一方面與各大超市的知名度等相關(guān)，另一方面與宿州及周邊城市各大超市的現(xiàn)有分布狀況密不可分。,108,3)對(duì)沃爾瑪?shù)挠∠?沃爾瑪留給顧客的印象中，正面印象遠(yuǎn)大于負(fù)面。 沃爾瑪留給顧客印象最深的是“商品品種豐富”，提及率49.2%； 服務(wù)好（30.6%）和價(jià)格合理（28.2%）是留給顧客的另外兩個(gè)較好印象。賣場(chǎng)“規(guī)模大”也讓13.7%的顧客記憶深刻。,109,9.本項(xiàng)目測(cè)試,1)對(duì)于本項(xiàng)目未來規(guī)劃的看法,59.5%的受訪者對(duì)于本項(xiàng)目的未來規(guī)劃充滿信心； 19.5%的受訪者“不太看好”本項(xiàng)目。,“看好”的重要理由：,地理位置好 人流量大 綜合商業(yè)市場(chǎng)空缺 市民購(gòu)買能力增強(qiáng),“不看好”的重要理由：,地理位置偏 百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 市民購(gòu)買能力不夠 綜合商業(yè)會(huì)影響居住的舒適度,110,2)對(duì)于本項(xiàng)目的商業(yè)，未來可能的消費(fèi)狀態(tài),81.5%的受訪者對(duì)于本項(xiàng)目未來的商業(yè)有較多的期待。 6.5%的受訪者認(rèn)為項(xiàng)目離自己居住/工作地比較遠(yuǎn)，光顧的可能性不大。,111,10.受訪人群背景特征,1)性別,2)年齡,根據(jù)前期溝通，考慮到本次消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查中，需要對(duì)婚慶用品廣場(chǎng)和嬰幼兒用品廣場(chǎng)進(jìn)行討論，因此，在調(diào)查對(duì)象的選擇時(shí)，我們適當(dāng)向女性、青年和中青年傾斜。 本次調(diào)查中，女性占66.5%，男性占33.5%；25-29歲占35.5%，30-34歲占29%。,112,3)婚姻狀況,4)家庭常住人口,81.5%的受訪者為已婚，18.5%的受訪者未婚。,家庭常住人口為3人的占42%，常住人口為4人的占31.5%； 20%的受訪者家中常住人口為5人及以上。,113,5)家庭月收入,家庭月收入為2000-3000的受訪者占17%； 家庭月收入為3000-6000元的受訪者占66.5%； 家庭月收入6000元以上的受訪者占14.5%。,114,6)文化程度,7)職業(yè)構(gòu)成,學(xué)歷為大專及上的受訪者占51.5%； 受訪者中，普通職員占43.5%。,115,華夏商城、百貨大樓、國(guó)貿(mào)、中山街、金茂商城是目前消費(fèi)者主要去的商場(chǎng)。 消費(fèi)習(xí)慣上，商業(yè)街區(qū)和商場(chǎng)的態(tài)度并無(wú)明顯區(qū)別。 去外地消費(fèi)頻率較高，首選徐州，其次是合肥，再次是淮北，主要消費(fèi)的方向是服飾鞋帽以及休閑娛樂。 服飾主要在金茂、中山街以及華夏，鞋類在華夏、金茂、中山街和百貨大樓的消費(fèi)的較多。 運(yùn)動(dòng)品牌購(gòu)買頻率比較高，李寧、安踏、特步等均排在品牌認(rèn)知度前列。 因?yàn)楝F(xiàn)有市場(chǎng)格局問題，看電影的習(xí)慣主要從網(wǎng)上下載看。,消費(fèi)者商業(yè)需求,鞋帽和服裝,11.小結(jié),116,在婚慶產(chǎn)品購(gòu)買上，消費(fèi)者更愿意去的場(chǎng)所為中山街，比例達(dá)到了71.5%，其次為城隍廟，比例為17.2%，再次為大型超市，比例為11.8%。 52%以上的消費(fèi)認(rèn)為目前婚慶市場(chǎng)的消費(fèi)能夠滿足需求。 嬰幼兒的方向，55.1%認(rèn)為游樂場(chǎng)所，其次為早教和玩具，分別占到了37.7%和26.8%。 嬰幼兒月消費(fèi)金額為5001000元/月，占到60.1%，消費(fèi)占比較高。 超過75.4%的消費(fèi)者認(rèn)為宿州需要一個(gè)有個(gè)比較有規(guī)模的、規(guī)范的嬰幼兒市場(chǎng)。,消費(fèi)者商業(yè)需求,婚慶市場(chǎng)和嬰幼兒產(chǎn)品,117,家樂福知名度99%，名列榜首，沃爾瑪其次，知名度90.5%；領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯； 沃爾瑪留給顧客印象最深的是“商品品種豐富”，提及率49.2%；服務(wù)好（30.6%）和價(jià)格合理（28.2%）是留給顧客的另外兩個(gè)較好印象。賣場(chǎng)“規(guī)模大”也讓13.7%的顧客記憶深刻。 59.5%的受訪者對(duì)于本項(xiàng)目的未來規(guī)劃充滿信心； 81.5%的受訪者對(duì)于本項(xiàng)目未來的商業(yè)有較多的期待,消費(fèi)者商業(yè)需求,超市和項(xiàng)目規(guī)劃,118,第五章 經(jīng)營(yíng)戶及銷售人員訪談,119,意向投資的位置、面積 心理預(yù)期的售價(jià)、投資回報(bào)年限和點(diǎn)數(shù)、租金水平 吸引投資者關(guān)注項(xiàng)目的要素 對(duì)項(xiàng)目的意見和建議 投資者對(duì)宿州商鋪投資的看法 投資者對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的看法 對(duì)本項(xiàng)目的期望和要求,一、經(jīng)營(yíng)戶訪談 1、經(jīng)營(yíng)者訪談要點(diǎn),120,我覺得不好，不方便，因?yàn)槲覀兘佑|的都是孕婦和剛生過孩子的，他這個(gè)是一系列的，它從孕婦裝到這個(gè)用品，寶寶洗澡，包括產(chǎn)后這一塊，他是一個(gè)特殊的銷售人群，所以要給人方便，因?yàn)槭窃袐D啊或者帶孩子洗澡，大包小包在下樓梯，為什么說人家都喜歡到我家來洗澡呢，你看對(duì)面那個(gè)他是在二樓，包括為什么華夏向北的門面為什么東邊的門面和西邊的門面不一樣，人流量就不一樣，你看人，有那一個(gè)臺(tái)階她就不愿意下，負(fù)一層覺得搞那個(gè)超市，做ktv也不合適，那么吵，我覺得還是做飲食百貨，這樣你看，大家吃飯都會(huì)去，不會(huì)因?yàn)闃歉呶也蝗コ?，不是因?yàn)槠也蝗コ裕憧从袀€(gè)巷子里有一家好吃的，人都是會(huì)去的。 當(dāng)然不好了，嬰幼兒的東西怎么能在地下室賣呢，總是有濕氣的，有些東西放久了不好，婚慶的到是還湊合，最好是像我們這樣賣鞋買包的，挺好的。 不行，負(fù)一層做些鞋啊，價(jià)格低一點(diǎn)的還可以，人家一看下面價(jià)錢便宜都下去了。我覺得婚慶和幼兒產(chǎn)品應(yīng)該放在好一點(diǎn)的位置 負(fù)一層應(yīng)該是做女性用品，價(jià)格不是太高。覺得負(fù)一層關(guān)于嬰幼兒和婚慶主題不是很合適，因?yàn)橄襁@樣的婚慶應(yīng)該是在樓上三層、四層，因?yàn)樵谪?fù)一層本身考慮到人嘛，女同志喜歡逛，喜歡比價(jià)格，到那去愿意去逛。要是婚慶，本身結(jié)婚的時(shí)候都想要風(fēng)風(fēng)光光的，誰(shuí)往樓下去啊。,一、經(jīng)營(yíng)戶訪談 2、訪談?dòng)涗涁?fù)一層做婚慶市場(chǎng),121,我覺得負(fù)一樓做一些休閑的比較好餐飲、娛樂。就感覺還好，正反覺得關(guān)于嬰幼兒和婚慶主題的，還是不可行的。 負(fù)一樓可以的，應(yīng)該是嬰幼兒為主因?yàn)楝F(xiàn)在家庭基本上都是一個(gè)孩子，都會(huì)比較重視一點(diǎn)。包括像我們這邊沒有一個(gè)大型整個(gè)賣小孩衣服的或者是嬰幼兒衣服的，太少了，只是有店面，每次買衣服跑好幾個(gè)地方不行，負(fù)一層做些鞋啊，價(jià)格低一點(diǎn)的還可以，人家一看下面價(jià)錢便宜都下去了。我覺得婚慶和幼兒產(chǎn)品應(yīng)該放在好一點(diǎn)的位置。 不可以的，誰(shuí)愿意抱個(gè)孩子往下跑啊，摔著磕著都不好。再說了，人結(jié)婚了還能往下走啊，就做什么比較合適呢，做電玩城，去玩的都是年輕人，不會(huì)覺得往下跑辛苦的,一、經(jīng)營(yíng)戶訪談 2、訪談?dòng)涗涁?fù)一層做婚慶市場(chǎng),122,看你是做哪一塊，要是分散的做其它的，那就不好說了，像這邊家樂福，時(shí)代廣場(chǎng)，這邊還是有點(diǎn)局限。城隍廟以前不是也很好嗎，整個(gè)也挺好，現(xiàn)在城隍廟拆遷后了以后開發(fā)商沒有開發(fā)好，現(xiàn)在就不行了，這塊不好說 你們這個(gè)大樓在城隍廟附近也就是在我們百貨大樓附近，地勢(shì)還是不錯(cuò)的，在那開發(fā)的話應(yīng)該還是比較好的。 我是到北京那時(shí)候去的，到北京的沃爾瑪、家樂福，到溫州去的家樂福還可以吧。購(gòu)物廣場(chǎng)給人一種很享受的感覺就是挺大，挺全的，商品很全家樂福商品很全很大。,一、經(jīng)營(yíng)戶訪談 2、訪談?dòng)涗泤^(qū)域板塊認(rèn)知及定位,123,婚慶 我覺得吧70到100平米對(duì)于我們來說是比較合適的，對(duì)于我們內(nèi)部行業(yè)的人來說啊，70到100平方米或者是再大一點(diǎn)的話我們能夠辦個(gè)正規(guī)的接待點(diǎn)，小的話拉不開陣腳。（婚紗攝影） 3050平米就已經(jīng)足夠了，因?yàn)樘〉牡胤?，占地面積太小了，擺的商品各方面的展示不出來（婚慶用品） 因?yàn)楦鶕?jù)我們目前經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)情況來說，太大你的經(jīng)濟(jì)壓力會(huì)很大，因?yàn)檫@個(gè)地方不是一個(gè)很留人的地方不適合我們做這塊，很奢侈的一個(gè)地方，要讓30平方到50平方，我就當(dāng)做一個(gè)接待的地方，大家一進(jìn)來一看，因?yàn)槟堑胤绞琴?gòu)物的場(chǎng)所（婚慶策劃） 服飾鞋帽 （4050平方米）賣衣服不需要那么大的場(chǎng)地的，夠用就行（百貨大樓夢(mèng)特嬌） 鞋子每年每季款型就這么多，賣一雙上一雙。地方大了反而顯得空蕩不實(shí)用。 四五十個(gè)平房足夠了，太大了也和你辛苦，而且每那個(gè)必要,一、經(jīng)營(yíng)戶訪談 2、訪談?dòng)涗浢娣e及價(jià)格,124,負(fù)一層應(yīng)該賣1萬(wàn)塊左右，一樓五萬(wàn)到七萬(wàn)，那二樓就在兩萬(wàn)左右(貝貝佳嬰幼兒用品老板) 負(fù)一層要比一樓便宜一半，二樓的話，如果一層是5-7萬(wàn)，那二樓就是3-5萬(wàn)（紅雙喜婚慶） 現(xiàn)在人的心里狀態(tài)不一樣，我情愿進(jìn)去就看到這些東西，但是你叫我上一層或下一層，這個(gè)感覺是不一樣的。我感覺到比方說一層是5-7萬(wàn)那負(fù)一層應(yīng)該是2萬(wàn)左右。,一、經(jīng)營(yíng)戶訪談 2、訪談?dòng)涗浢娣e及價(jià)格,125,客戶來源： 60%市區(qū)，30%礦區(qū)，10%宿州其他縣區(qū) 負(fù)一層 銷售情況較其他樓層相對(duì)較差（安廈無(wú)） 沿街商鋪 中央廣場(chǎng)還沒開始銷售基本上就認(rèn)購(gòu)?fù)戤?華夏世貿(mào)沿街門面銷售較好 安廈拍賣,二、營(yíng)銷人員訪談 訪談?dòng)涗浛傮w看法（華夏世貿(mào)、中央廣場(chǎng)、安廈）,126,第六章 住宅潛在消費(fèi)者調(diào)查,127,【子目錄】住宅潛在消費(fèi)者調(diào)查,執(zhí)行紀(jì)要128 1.居住及消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)129 2.購(gòu)房動(dòng)機(jī)134 3.購(gòu)房決策及影響因素136 4.產(chǎn)品需求142 5.價(jià)格及支付148 6.本項(xiàng)目測(cè)試151 7.商業(yè)及住宅觀點(diǎn)158 8.受訪人群背景特征161 9.小結(jié)165,128,【執(zhí)行紀(jì)要】住宅潛在消費(fèi)者調(diào)查,執(zhí)行時(shí)間：2010年10月11月 完成有效問卷：135份 調(diào)查方法：攔截面訪 調(diào)查地點(diǎn)：宿州市區(qū) 訪問對(duì)象： 22-60周歲 非媒體/咨詢/房產(chǎn)開發(fā)等從業(yè)人員 計(jì)劃在宿州市購(gòu)買新建商品住宅 家庭購(gòu)房的決策人或參與決策人 不排斥70以下的小戶型 不排斥高層，不排斥本項(xiàng)目 執(zhí)行特別說明： 不得在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)訪問營(yíng)業(yè)人員，即不得掃街 小區(qū)門口攔截時(shí)，同一小區(qū)有效問卷不得超過3份 入戶訪問時(shí)，同一住戶最多完成1份有效問卷,129,1.居住及消費(fèi)經(jīng)驗(yàn),1)是否為宿州本地人,本次訪問的潛在消費(fèi)者中，74.8%為宿州本地人，23%的人因?yàn)樽约夯蚣胰嗽谒拗莨ぷ鞫谒拗葙I房。 本地人的比例較高，與這次調(diào)查地點(diǎn)僅為宿州市區(qū)有一定關(guān)系。,130,2)目前居住地,非市區(qū)15.5%,131,3)目前辦公地,半數(shù)受訪者在老城區(qū)辦公；17%的受訪者在東關(guān)區(qū)辦公和工作,非市區(qū)19.3%,132,4)目前居住狀況,(a)目前住房面積,(b)目前住房屬性,潛在消費(fèi)者的目前住房面積集中在60-120，占總體的77%； 目前住房面積為60以下者僅占8.9%。,自建住房占27.4%； 租借住房者占總體的17.8%。,133,5)置業(yè)及貸款購(gòu)房經(jīng)歷,(a)本次購(gòu)房屬于第幾次置業(yè)？,(b)已經(jīng)有過幾次按揭貸款購(gòu)買住宅的經(jīng)歷？,62.2%的受訪者為首次置業(yè)；二次置業(yè)者占33.3%。三次及以上置業(yè)者僅占4.4%。,78.5%的人沒有按揭大款購(gòu)買住宅的經(jīng)歷。 有過1次購(gòu)房貸款經(jīng)歷者占20.7%。,134,2.購(gòu)房動(dòng)機(jī),1)本次購(gòu)房的主要目的,為孩子上學(xué)方便、選個(gè)學(xué)區(qū)是34.1%的受訪者本次購(gòu)房的主要目的； 給孩子買套房免得將來房子更貴也成為26.7%的受訪者本次購(gòu)房的重要原因； “買不起大房暫時(shí)過渡”的比例為8.9%。 “為了投資”的比例占15.6%，但受訪者理解的投資更多的是長(zhǎng)期的增值，而非短期的投機(jī)。,135,2)本次購(gòu)房如果自住，計(jì)劃住幾口人,本次購(gòu)房，自住者半數(shù)計(jì)劃居住3人；計(jì)劃居住兩人者占23.7%； 居住人口為四人及以上者占14.5%。,136,3.購(gòu)房決策及影響因素,1)在購(gòu)買住宅時(shí)，是如何做出決策的,抽樣過程中，對(duì)于消費(fèi)者進(jìn)行的條件甄別，要求被訪者必須為家中購(gòu)房的“決策者”或“參與決策者”； 作為大宗消費(fèi)的住房，80%的受訪者表示在購(gòu)房時(shí)由“我和家里人共同商討決定”。,137,2)了解樓盤信息的主要渠道,37%的受訪者通過親戚朋友介紹獲得樓盤信息，口口相傳的作用不可小覷； 網(wǎng)絡(luò)的日益普及及房展網(wǎng)站的不斷發(fā)展和完善