2010成都中醫(yī)藥大學(xué)十二橋路校區(qū)項目建議71P.ppt

,西門的“萬達廣場”,成都中醫(yī)藥大學(xué)十二橋路校區(qū)項目建議,報告結(jié)構(gòu)思路,案例借鑒,附件,商業(yè)定位,市場分析,項目目標解析,城市經(jīng)濟背景,項目屬性界定,項目初步定位,中國經(jīng)濟增長第四極的核心城市，占據(jù)西部經(jīng)濟發(fā)展的制高點，具有明顯的區(qū)域競爭優(yōu)勢,城市地位,2007年國務(wù)院將成渝規(guī)劃為“經(jīng)濟特區(qū)”培育“中國經(jīng)濟第四增長極” 。目前兩地的國民生產(chǎn)總值占到全國的5，在長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)之后，排名第四位。成為中國經(jīng)濟增長點名副其實的“第四增長極”核心城市。 坐鎮(zhèn)我國大西南，四川中部，地處成渝經(jīng)濟（又稱“西三角”經(jīng)濟區(qū)）特區(qū)核心區(qū)。為我國重要的區(qū)域中心城市。,成都gdp近7年來一直保持健康持續(xù)增長，雖然經(jīng)歷了08年地震以及全球經(jīng)濟危機的影響，gdp增長出現(xiàn)下滑的趨勢，但經(jīng)過09年的強勢反彈，未來經(jīng)濟增長將持續(xù)快速增長，城市經(jīng)濟地位將逐年提升。 成都gdp總值與我國一線城市g(shù)dp總值有一定的差距，但高達14.7%的增速已經(jīng)超越部分一線城市的增長速度，城市發(fā)展?jié)摿薮?，?jīng)濟實力一線城市靠攏。,城市g(shù)dp發(fā)展迅猛，增速超越國內(nèi)一線城市,經(jīng)濟地位、城市形象逐年提升，未來發(fā)展?jié)摿薮?單位：億元,城市g(shù)dp,城市人口,城市人口增長強勁，快速推動房地產(chǎn)發(fā)展,數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局,截至2010年底，成都市總?cè)丝谶_1171萬人，其中農(nóng)業(yè)人口占比仍然較大，達514.88萬人；城鄉(xiāng)一體化進程以及所帶來的大規(guī)模商業(yè)及居住用房建設(shè)，將給成都房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入巨大推動力。,外來購房者占比的不斷增高，昭示著成都國際化建設(shè)步伐的不斷加快,成都外來置業(yè)者占比超過50%，并持續(xù)攀升，根據(jù)國際慣例，一個城市外來置業(yè)者占比超過50%，并持續(xù)攀升時，標志著這座城市房地產(chǎn)進入一線開發(fā)城市的行列。,客戶構(gòu)成,數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局,中國經(jīng)濟增長第四極的核心城市，占據(jù)西部經(jīng)濟發(fā)展的制高點，具有明顯的區(qū)域競爭優(yōu)勢 城市g(shù)dp發(fā)展迅猛，增速超越國內(nèi)一線城市,經(jīng)濟地位、城市形象逐年提升，未來發(fā)展?jié)摿薮?城市人口增長強勁，快速推動房地產(chǎn)發(fā)展 外來購房者占比的不斷增高，昭示著成都國際化建設(shè)步伐的不斷加快,結(jié)論,成都正以相當快的步伐向一線城市靠攏，經(jīng)濟形勢大好,報告結(jié)構(gòu)思路,案例借鑒,附件,商業(yè)定位,市場分析,項目目標解析,城市經(jīng)濟背景,項目屬性界定,項目初步定位,城市化進程中的區(qū)域規(guī)劃、片區(qū)整合，使得老成都東西南北各個片區(qū)的發(fā)展已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化。“東窮北亂，南富西貴”的傳統(tǒng)看法正在逐步減弱甚至消失它的影響力，成都的傳統(tǒng)區(qū)域格局將被徹底打破，越來越多的人將目光投向了城北、城西、城東北等區(qū)域。,隨著成都的十二五規(guī)劃逐步實施，成都傳統(tǒng)的區(qū)域格局將被徹底打破，區(qū)域的重新定位成為首要前提,項目解析,老城西,本地塊的規(guī)模較大、地段稀缺，具備高端物業(yè)氣質(zhì),項目位于十二橋路蜀都大道旁，剛好在西一環(huán)以內(nèi)，屬于城市核心區(qū) 占地約80多畝（一環(huán)內(nèi)絕無僅有）,區(qū)位及規(guī)模,與市中心距離,距天府廣場約2.5公里 距春熙路約3.5公里 距鹽市口約3公里 距騾馬市2.5公里,城市核心區(qū),天府廣場,鹽市口,春熙路,騾馬市,南臨蜀都大道，通往市中心的主要通道 東至西安南路，蜀都大道支線 西臨中醫(yī)附院，離一環(huán)路很近 北臨棗子巷 地鐵四號線在中醫(yī)附院設(shè)有出入站口,北邊界,南邊界,東邊界,地塊周邊交通方便，通達度好，設(shè)有地鐵站口,蜀都大道,一環(huán)路,棗子巷,西安南路,項目地塊,依托幾條主、支干道，項目周邊車流、人流量非常大,城市的主要交通要道：一環(huán)路、蜀都大道每天的車流量和人流量相當大,周邊生活、商業(yè)氛圍濃厚，但不具規(guī)模,兩公里范圍內(nèi)配套較為成熟，生活、商業(yè)氛圍濃厚，省醫(yī)院、中醫(yī)附院、琴臺路餐飲街、服裝店、小型連鎖超市等,項目屬性界定,處于良好的經(jīng)濟大環(huán)境下，優(yōu)勢特征明顯，具備高端商業(yè)氣質(zhì)的項目,報告結(jié)構(gòu)思路,案例借鑒,附件,商業(yè)定位,市場分析,項目目標解析,城市經(jīng)濟背景,項目屬性界定,項目初步定位,成功的開發(fā)項目 品牌形象的提升 利潤最大化 與政府建立良好關(guān)系,怎樣的定位可行 區(qū)域市場情況如何，商業(yè)可不可行，如何對商業(yè)進行定位 后期房地產(chǎn)市場的價格走勢如何,目標,困惑,項目目標解析,依托成都的經(jīng)濟大勢和規(guī)劃，基于地塊屬性，借鑒成功項目經(jīng)驗，規(guī)避風(fēng)險，最終達到成功開發(fā),企業(yè)戰(zhàn)略層面,項目操作層面,借鑒成功項目經(jīng)驗,提升企業(yè)品牌形象 與政府建立良好合作關(guān)系,目標理解,報告結(jié)構(gòu)思路,案例借鑒,附件,商業(yè)定位,市場分析,項目目標解析,城市經(jīng)濟背景,項目屬性界定,項目初步定位,案例選取原則,城市經(jīng)濟環(huán)境類似：處于高速發(fā)展階段，大勢向好 項目屬性類似： 1.較大規(guī)模 2.位于城市核心區(qū) 3.交通可達性好:地鐵站口/主干道沿線 4.周邊人流、車流量大 5.周邊生活、商業(yè)配套成熟，但較為散亂,所選案例,成都萬達廣場 成都仁恒置地廣場,案例借鑒-成都萬達廣場,總建筑面積40萬平方米，其中商業(yè)面積26萬平方米，是成都市建筑面積最大、商業(yè)業(yè)態(tài)最全、商氣最旺的購物中心 項目位于成都市錦江區(qū)錦華路，周邊人流、車流量大 緊鄰二環(huán)路東五段，交通方便，可達性好 2公里范圍內(nèi)生活、商業(yè)配套較為成熟,成都萬達廣場是成都市目前為止最成功的綜合體項目之一，其影響力已遍及整個成都市范圍內(nèi),伊藤洋華堂,萬千百貨,萬達29克拉,萬達電影院,萬達29克拉,萬達29克拉,室內(nèi)步行街,餐飲娛樂場所,萬達廣場實際已成為繼春熙路之后新的城市商業(yè)生活副中心,成都萬達廣場商業(yè)部分包含了國際百貨、超級市場、休閑餐飲、國際影院、酒店式公寓、寫字樓等多種建筑形態(tài)，并通過一條室內(nèi)商業(yè)步行街將各大主力店自然相連、有序組織在一起，形成商業(yè)及客戶資源的高度共享。,案例借鑒-成都仁恒置地廣場,成都恒置地廣場位于成都市人民路南路二段紅照壁十字路口，此處是中國西南地區(qū)中心商業(yè)區(qū)。該項目座落在擬議修建的城市主要交通快線的交會處，地鐵一號線從此經(jīng)過。 仁恒地廣場建筑面積約21萬平方米，主體建筑包括國際標準的甲級寫字樓、酒店服務(wù)式公寓及國際品牌購物中心，具有商務(wù)辦公、國際會議、商住、購物、餐飲休閑服務(wù)等復(fù)合商務(wù)商業(yè)功能。集多種功能于一體的綜合性廣場,商業(yè)部分面積約6萬平方米。預(yù)計投資投資26億元人民幣。,成都仁恒置地廣場地處市中心絕版繁華地段，既能坐享春熙路-鹽市口商圈所帶來的充足人氣；又可與緊鄰的人南綜合體板塊聯(lián)動體現(xiàn)其核心價值,仁恒廣場項目由全球享有盛譽的美國nbbj公司擔(dān)綱項目規(guī)劃設(shè)計，并整合一流國際團隊資源：美國易道、英國奧雅納、英國全景、仲量聯(lián)行、新加坡輝盛等為項目提供各方面顧問服務(wù)，保證項目的國際一流商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)。,仁恒地產(chǎn)項目集中匯聚中心區(qū)景觀式休閑酒 店式公寓和超甲級服務(wù)式寫字樓，體現(xiàn)辦公 居家購物餐飲娛樂一體化的國際化規(guī) 劃模式。,仁恒置業(yè)廣場將引領(lǐng)成都國際化進程,規(guī)模較大,城市核心區(qū),交通可達性好,人流、車流量大,現(xiàn)有配套散亂,關(guān)鍵詞,啟示,類似項目以城市綜合體的定位獲得成功,城市綜合體,報告結(jié)構(gòu)思路,案例借鑒,附件,商業(yè)定位,市場分析,項目目標解析,城市經(jīng)濟背景,項目屬性界定,項目初步定位,同單功能物業(yè)相比，綜合體擁有適應(yīng)性強、投資風(fēng)險小、客戶綜合使用成本小的顯著特點,模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式complex=hotel+office +shopping+apartment+ 案例：香港太古廣場、 北京華貿(mào)中心,模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式complex =shopping (主) +hotel & office & apartment+ 案例：成都萬達廣場、成都仁恒置地廣場,模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式complex = hotel(主) +apartment(次) + office& shopping+ 案例：上海商城,模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式complex =office (主) +apartment(次) +hotel& shopping+ 案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場,綜合體有四種發(fā)展模式,根據(jù)項目核心驅(qū)動物業(yè)類型的不同，綜合體有四種發(fā)展模式,最適合本案 的發(fā)展模式,從項目成功開發(fā)的關(guān)鍵外因來看，本案的屬性最適合以商業(yè)為核心的綜合體項目開發(fā)模式,以商業(yè)為核心的綜合體項目,初步定位,城西的“萬達廣場”,報告結(jié)構(gòu)思路,案例借鑒,附件,商業(yè)定位,市場分析,項目目標解析,城市經(jīng)濟背景,項目屬性界定,項目初步定位,政府頻出組合拳，樓市迎來第二次調(diào)控，投機需求被抑制，整體市場趨于穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài),整體市場,整體市場量價齊升，市場處于穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài),成都商業(yè)主要以三大商圈為核心春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈 伴隨城市建設(shè)的發(fā)展，三大老商圈也因為有新商業(yè)/商務(wù)物業(yè)的不斷涌現(xiàn)而逐漸升級 由于各區(qū)域住宅開發(fā)量的激增，相應(yīng)產(chǎn)生的區(qū)域商業(yè)中心不斷出現(xiàn),成都主要商圈分布圖,成都市以三大核心商圈為主，若干區(qū)域商業(yè)中心為輔的商業(yè)格局正在逐漸形成,區(qū)域商業(yè)市場,32,項目所在區(qū)域存在較好的商業(yè)空間,離西大街商圈約2公里 離騾馬市商圈超過2公里 離鹽市口商圈超過2公里 離春熙路商圈超過2公里,區(qū)域內(nèi)以鄰里型商業(yè)為主，區(qū)域型商業(yè)缺失,區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套均不具規(guī)模，無大型品牌店，主力店以中型超市或標超為代表，區(qū)域型商業(yè)缺失,區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營情況良好,區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)組成混雜，但經(jīng)營情況都比較理想,區(qū)域內(nèi)中高端寫字樓市場基本空白,中高端寫字樓主要是集中在天府廣場-人南路沿線商圈、東大街沿線商圈、鹽市口-春熙路商圈、順城大街-騾馬市商圈、漿洗街商圈,區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?唯一一個中端寫字樓租售情況良好，目前已處于尾盤階段,主城區(qū)近年來住宅供銷基本均衡,主城區(qū)連續(xù)3年住宅供銷比均小于2，今年只有1.3,區(qū)域住宅市場,區(qū)域內(nèi)目前在售住宅樓盤少，去化量好,政府頻出組合拳，樓市迎來第二次調(diào)控，投機需求被抑制，整體市場趨于穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài),成都市以三大核心商圈為主，若干區(qū)域商業(yè)中心為輔的商業(yè)格局正在逐漸形成,項目所在區(qū)域存在較好的商業(yè)空間,區(qū)域內(nèi)以鄰里型商業(yè)為主，區(qū)域型商業(yè)缺失,區(qū)域內(nèi)中高端寫字樓市場基本空白,唯一一個中端寫字樓租售情況良好，目前已處于尾盤階段,主城區(qū)近年來住宅供銷基本均衡,區(qū)域內(nèi)目前在售住宅樓盤少，去化量較好,整體市場情況穩(wěn)定，區(qū)域內(nèi)市場前景光明，競爭對手少,區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營情況良好,區(qū)域內(nèi)潛在客戶數(shù)量龐大,項目所在金牛區(qū)常住人口達109萬之多 項目周邊有老西門的居住小區(qū)：青羊小區(qū)、白果林小區(qū)、撫琴小區(qū)等，常住人口達10萬人左右 蜀都大道是通往市中心的主干道，每天過往的人、車數(shù)量據(jù)不完全統(tǒng)計至少在幾十萬以上 未來地鐵4號線中醫(yī)附院站建好以后，每天將新增數(shù)以萬計的人流,目標客戶分析,區(qū)域內(nèi)居民，有成都戶口,區(qū)域內(nèi)居民，無成都戶口,其他片區(qū)人群,圖:受訪者來源（n215）,需趕往市中心辦公、消費的人流,區(qū)域內(nèi)目前消費人群多數(shù)為區(qū)域內(nèi)居民,區(qū)域目前主要以中等收入中老年為核心消費者，年輕消費者為重點消費人群,游離消費人群,重點消費人群,核心消費人群,中等收入中老年消費者 退休職工、個體商戶、公務(wù)員、私企業(yè)主、企業(yè)中高管；,核心消費人群,其它客戶 路過的人群； 趕往市中心辦公的人群,游離消費人群,年輕消費者 伴隨著成都的規(guī)劃，逐步入駐城西的年輕人 在城西工作居住的年輕人,重點消費人群,消費者購物的消費頻次最高，以百貨、服裝為主,46.7,46.3,2.9,5.1,20.4,18.2,2.9,3.6,3.7,7.4,20.4,18.5,1.9,1.9,0,10,20,30,40,50,每天1次,23天1次,每周1次,半個月1次,一個月1次,兩個月1次,三個月及以上1次,年輕購物消費者n137,中老年購物消費者54,年輕百貨、服裝消費者n118,中老百貨、服裝消費者n56,16.1,13.6,29.7,14.4,19.5,5.1,1.7,16.1,12.5,39.3,19.6,12.5,0,10,20,30,40,50,每天1次,23天1次,每周1次,半個月1次,一個月1次,兩個月1次,三個月及以上1次,百貨 、服裝購物頻次,購物頻次,購物過程中更易產(chǎn)生其它類型消費,區(qū)域內(nèi)休閑娛樂消費也不容忽視，以ktv、電影院、茶吧茶館為主,40.3,38.3,2.9,5.1,16.7,10,2.9,3.6,3.7,7.4,16.7,10,1.9,1.9,0,10,20,30,40,50,每天1次,23天1次,每周1次,半個月1次,一個月1次,兩個月1次,三個月及以上1次,年輕休閑娛樂消費者n137,中老年休閑娛樂消費者54,休閑娛樂頻次,56.9,17.6,10.8,22.5,8.8,32.4,3.9,7.8,2.9,5.9,61.0,41.4,26.8,24.4,4.9,31.7,9.8,14.6,9.8,7.2,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,60.0,70.0,ktv,酒吧,咖啡吧,茶吧/茶館,電子游戲廳,電影院,歌舞廳,健身中心,美容中心,桑拿/足浴/按摩,年輕休閑消費者n102,中老年休閑消費者n41,圖:通常光臨的休閑娛樂場所,休閑娛樂的消費頻次也較高 消費者最經(jīng)常光臨的休閑娛樂場所是ktv、電影院以及茶吧、茶館,16.0%,23.8%,區(qū)域內(nèi)中高端休閑娛樂物業(yè)的缺失，造成客戶流失,63.7,27.5,5.9,1.0,2.0,65.9,26.8,2.4,4.9,春熙路,鹽市口,西大街,騾馬市,羊西線,中老年休閑娛樂消費者n102,年輕休閑娛樂消費者n46,圖：休閑娛樂時選擇的商業(yè)區(qū),區(qū)域內(nèi)無上檔次的電影院、ktv、茶吧、茶館等休閑場所 大多數(shù)休閑娛樂都會選擇區(qū)春熙路或者鹽市口,圖:中老年消費者單次消費金額（n144）,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,10-20元,20-50元,50-100元,100-200元,200-300元,300-400元,400-600元,600-800元,800-1000元,1000元以上,年輕餐飲消費者,年輕購物消費者,年輕休閑娛樂消費者,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,10-20元,20-50元,50-100元,100-200元,200-300元,300-400元,400-600元,600-800元,800-1000元,1000元以上,中老年餐飲消費者,中老年購物消費者,中老年休閑娛樂消費者,圖:年輕消費者單次消費金額（n71）,不論是購物、餐飲、休閑娛樂，消費者單次消費金額最高,區(qū)域內(nèi)目前消費人群多數(shù)為區(qū)域內(nèi)居民,區(qū)域目前主要以中等收入中老年為核心消費者，年輕消費者為重點消費人群,消費者購物的消費頻次最高，其中又以百貨、服裝為主,購物過程中更易產(chǎn)生其它類型消費,區(qū)域內(nèi)休閑娛樂消費也不容忽視，以ktv、電影院、茶吧茶館為主,區(qū)域內(nèi)中高端休閑娛樂物業(yè)的缺失，造成客戶流失,不論是購物、餐飲、休閑娛樂，消費者單次消費金額最高,區(qū)域內(nèi)對購物和休閑娛樂的需求大，且一次性消費金額高,區(qū)域內(nèi)潛在客戶數(shù)量龐大,報告結(jié)構(gòu)思路,案例借鑒,附件,商業(yè)定位,市場分析,項目目標解析,城市經(jīng)濟背景,項目屬性界定,項目初步定位,商業(yè)整體定位,消費者特征： 年齡在26-70歲之間； 超過五成受訪者家庭收入超過6000元/月，超過兩成受訪者的家庭收入超過10000元/月； 商業(yè)價值大，七成以上受訪者單次購物400元以上，至少每周在外購物、用餐、休閑娛樂的受訪者達六成以上；,可以吸引的主要目標人群,小區(qū)居民；,政府部門及事業(yè)單位工作人員，退休人員,附近工作的白領(lǐng)（中高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員）,學(xué)生 其它區(qū)域居民 旅游人群,目前已經(jīng)存在的目標群體,可能的消費群體,消費者定位：26歲以上年輕群體和40歲以上中老年群體,商業(yè)供給,商業(yè)需求,商業(yè)業(yè)態(tài) 定位,補缺缺少 業(yè)態(tài),提升強勢 業(yè)態(tài),消費者,經(jīng)營者,經(jīng)營者,消費者,建議本項目商業(yè)主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為購物（一站式購物），考慮部分休閑娛樂場所，在面積允許的情況下考慮少量餐飲,商業(yè)業(yè)態(tài)定位：購物為主，一站式購物體驗，休閑娛樂為輔，整體為中高檔，購物可做高,中高端休閑娛樂設(shè)施：ktv、電影院、茶吧、茶館,購物：百貨、服裝,商業(yè)類型優(yōu)先選擇：購物中心、百貨商店、電影院,運作方式：訂單式商業(yè)(招商在前，量身定做，借鑒萬達操作模式）,訂單式商業(yè),技術(shù)對接,聯(lián)合發(fā)展,平均租金,先租后建,打造城西的“萬達廣場”，將老城西重新定位,報告結(jié)構(gòu)思路,案例借鑒,附件,商業(yè)定位,市場分析,項目目標解析,城市經(jīng)濟背景,項目屬性界定,項目初步定位,價格走勢預(yù)測,因素分析,影響價格的主要因素,供求因素,城市化率,經(jīng)濟發(fā)展狀況：人均gdp（元）,居民收入,人口,經(jīng)濟因素,社會因素,政策因素,物理因素,位置因素,建筑物本身,時間因素,房地產(chǎn)市場周期,價格預(yù)測框架,城市總?cè)丝?城鎮(zhèn)人口,住房價格,城市g(shù)dp總量,人均gdp（美元）,城市化率,居民收入,房地產(chǎn)市場周期,供求,政策法規(guī),位置,建筑物本身,政策因素,政府目前的政策核心是抑制投機性需求，控制房價非理性增長，穩(wěn)定市場，這將是一個長期的過程,國十一條 增加保障性住房和普通商品住房有效供給等 新國十條 各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)等 新國五條 各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策措施的力度。嚴格實行問責(zé)制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責(zé)任等,進一步加強土地出讓收支管理的通知,個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2 年恢復(fù)到5 年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。,土地制度,稅收制度,住宅政策,價格制度,住房制度,在目前政策環(huán)境下，房價不會有大幅的波動,供求因素,成都整體市場需求平穩(wěn)上升，供銷情況趨于平衡,從10年住宅成交走勢看，整體市場需求平穩(wěn)釋放，在目前的政策環(huán)境下主要釋放的為剛性需求 供銷比走勢趨于平衡,供求會持續(xù)平衡上升，房價會隨著穩(wěn)步上漲,成都gdp總值與我國一線城市g(shù)dp總值有一定的差距，但高達14.7%的增速已經(jīng)超越部分一線城市的增長速度，城市發(fā)展?jié)摿薮?，?jīng)濟實力一線城市靠攏。,城市g(shù)dp總量逐年上漲，增速快，帶動房價上漲,單位：億元,城市g(shù)dp總量,隨著遷移人口的逐漸增多，成都市總?cè)丝跀?shù)量呈持續(xù)快速增長狀態(tài),成都市總?cè)丝跀?shù)量逐年增加，城鎮(zhèn)人口越來越多，促使房價上漲,人口因素,2020年成都市總?cè)丝趯⑦_到1600萬，城鎮(zhèn)人口將達到700萬，在此期間約有314萬新增城市人口需要解決住