2011年3月遵義項(xiàng)目初步溝通提案78p.ppt

2011年3月,遵義項(xiàng)目初步溝通提案,目標(biāo)下的 戰(zhàn)略。,針對(duì)策劃任務(wù) 天晟的思考脈絡(luò),明晰目標(biāo),發(fā)現(xiàn)問題機(jī)會(huì)點(diǎn),項(xiàng)目定位,發(fā)展方向及產(chǎn)品建議,一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo),本項(xiàng)目終極 營(yíng)銷目標(biāo)。,塑造品牌,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn),快速變現(xiàn),本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)絕不僅限于此,本項(xiàng)目終極 營(yíng)銷目標(biāo)。,占地13萬(wàn)平方米 容積率10 成熟的政治中心/經(jīng)濟(jì)中心地塊 相對(duì)于11萬(wàn)城鎮(zhèn)人口的遵義縣 130萬(wàn)平方米的超大開發(fā)量 它決不能僅僅只是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 我們必須站在城市發(fā)展的高度 審視它與公司；與城市；與經(jīng)濟(jì)；與商業(yè)；與文化之間的諸多千絲萬(wàn)縷的關(guān)系 讓我們抽絲剝繭，來(lái)與您共同商議一個(gè) 影響城市生長(zhǎng)；影響貴司發(fā)展的“十年大計(jì)”！,天晟觀點(diǎn)one 必須站在城市復(fù)興&土地重生的高度思考項(xiàng)目發(fā)展方向！,本項(xiàng)目終極 營(yíng)銷目標(biāo)。,本次提案重點(diǎn)需 解決的問題。,問題1：如何站在城市運(yùn)營(yíng)的高度來(lái)確定項(xiàng)目總體定位？,問題2：如何在總體定位的思路下調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)組合以及規(guī)劃思路，確保項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)價(jià)值和未來(lái)價(jià)值的最大化實(shí)現(xiàn)？,chapterone區(qū)域解讀，讀懂南白鎮(zhèn),區(qū)域?qū)傩约岸ㄎ?人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)分析 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 商業(yè)現(xiàn)狀,本項(xiàng)目在遵義縣的位置,遵義市與貴州及重慶的區(qū)位關(guān)系,遵義縣與遵義市的區(qū)位關(guān)系,重慶市,項(xiàng)目區(qū)位關(guān)系分析,區(qū)域?qū)傩约俺鞘械匚?遵義縣 中國(guó)歷史文化名城 全市乃至黔北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心 西南地區(qū)的重要城市之一,總體經(jīng)濟(jì)水平位居貴州省各主要城市前列。,遵義縣域總?cè)丝?21萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口已達(dá)43.94萬(wàn)人，包括南白鎮(zhèn)城區(qū)人口12.2萬(wàn)人、龍坑鎮(zhèn)城區(qū)人口3.99萬(wàn)人和其它鎮(zhèn)區(qū)的城鎮(zhèn)人口。城鎮(zhèn)化水平為36.22%。,2010年遵義縣預(yù)計(jì)完成地區(qū)生產(chǎn)總值123.2億元，增長(zhǎng)16.9%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13750元，增長(zhǎng)13.7%。,區(qū)域?qū)傩约俺鞘械匚?南白鎮(zhèn) 遵義縣人民政府所在地； 全縣現(xiàn)代工業(yè)生產(chǎn)中心、商貿(mào)流通中心、科技信息中心、綜合服務(wù)中心、縣域的核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域和重要的旅游節(jié)點(diǎn)。,區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀,萬(wàn)豪城,盛世豪庭,遵南華府,項(xiàng)目體量大、容積率高，開發(fā)商前期大規(guī)模拿地，但修建進(jìn)程較慢； 產(chǎn)品中規(guī)中矩，無(wú)特色； 主力戶型以三室為主，主力建筑面積在100-140平米居多； 目前銷售價(jià)格在3200-3400元/平方米為主。,區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀,現(xiàn)狀1：體量大、容積率高、品質(zhì)低,現(xiàn)狀2：住宅銷售速度較快，但總體消化量有限，每年供應(yīng)量和消化量在30萬(wàn)方左右。,現(xiàn)狀3：住宅戶型以三房大戶型為主，剛性自住型購(gòu)房目的為主，目標(biāo)客群以本地及周邊區(qū)域?yàn)橹?典型的三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，對(duì)外輻射能力有限，消費(fèi)總量不足，產(chǎn)品檔次較低。,機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存：如果項(xiàng)目沒有足以引領(lǐng)市場(chǎng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，將面臨十分激烈而殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)！,對(duì)本項(xiàng)目的啟示意義,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,商業(yè)形態(tài)基本為臨街底商為主，商業(yè)布局分散性、商業(yè)檔次較低，無(wú)集中式的獨(dú)立商業(yè)； 目前，本地已然形成的商業(yè)中心在萬(wàn)象廣場(chǎng)附近，但整體形象檔次仍然較低； 各在售樓盤的商業(yè)體量規(guī)劃較大，空置率較高； 銷售價(jià)格一般在2-3萬(wàn)元/平米； 中心區(qū)的商業(yè)租金最高可達(dá)400元/平米.月，一般商業(yè)門面租金在100元/平米.月,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,現(xiàn)狀：商業(yè)布局分散、商業(yè)氛圍缺乏、城市規(guī)劃落后、無(wú)大型獨(dú)立商業(yè)中心。,機(jī)會(huì)點(diǎn)：整個(gè)城市的快速發(fā)展，需要一個(gè)能夠提升城市形象和價(jià)值的商業(yè)中心，這將是賦予本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和必然使命。,目前，對(duì)于遵義縣而言，中國(guó)歷史文化名城、貴州第二大城市的經(jīng)濟(jì)中心、超過40萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口等優(yōu)勢(shì)條件均是支撐其未來(lái)高速發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，而大規(guī)模的舊城改造、普遍低劣的房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)、日益旺盛和提升的購(gòu)房需求無(wú)疑將為本項(xiàng)目提供了絕佳的開發(fā)契機(jī)！,chaptertwo研判未來(lái),看清南白鎮(zhèn)的未來(lái),未來(lái)區(qū)域城市發(fā)展方向 未來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判,近期目標(biāo)：到2015年，市域人均地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)翻一番，初步建成新材料基地、能源基地，穩(wěn)定貴州省第二大城市的地位，建成全國(guó)文明城市，初步具備融入?yún)^(qū)域發(fā)展的條件。 中期目標(biāo)：到2020年，中心城市實(shí)現(xiàn)基本小康，基本建成區(qū)域性新材料基地、能源基地和綠色食品基地；城鄉(xiāng)差距縮小，建立起相對(duì)完善的社會(huì)服務(wù)體系和文化體系，社會(huì)主義新農(nóng)村與城市協(xié)調(diào)發(fā)展。 遠(yuǎn)期目標(biāo)：到2030，在全國(guó)邁入中等偏上發(fā)展水平行列，成為貴州省重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極和川黔渝交界地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，全面建成西南地區(qū)新材料基地、能源基地和全國(guó)綠色食品基地，實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)。,未來(lái)城市發(fā)展目標(biāo),城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)： 規(guī)劃2015年市域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到43，2020年達(dá)到50，2030年達(dá)到60,未來(lái)城市發(fā)展目標(biāo),城市規(guī)模、配套、形象升級(jí) 舊城改造、城市擴(kuò)容、配套完善，將不斷提升整個(gè)城市的現(xiàn)代化、城市化水平，居民的物質(zhì)文化需求也將不斷升級(jí)！ 住房需求的“量”和“質(zhì)”升級(jí) 城鎮(zhèn)人口的增加帶來(lái)大量剛性購(gòu)房需求，同時(shí)住房需求更趨品質(zhì)化、多元化。,對(duì)本項(xiàng)目的戰(zhàn)略指引,未來(lái)城市發(fā)展目標(biāo),人口數(shù)量逐年攀升，購(gòu)房需求迅猛提升,遵義市,遵義縣,南白鎮(zhèn),2015年,2020年,2030年,350,430,570,未來(lái)10年，遵義縣的城鎮(zhèn)人口將增加17萬(wàn)人，至少帶來(lái)595萬(wàn)平米的住房需求,2010年,44,12,52,293,61,73,14,17,20,未來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展方向,遵義縣未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì),粗放式開發(fā),單一化產(chǎn)品,功能化需求,精細(xì)化開發(fā),多元化產(chǎn)品,品質(zhì)化需求,未來(lái)，遵義縣將迎來(lái)的物質(zhì)文化大發(fā)展的黃金時(shí)期，對(duì)于房地產(chǎn)而言，這必將是英雄輩出、百家爭(zhēng)流的時(shí)期，誰(shuí)能具有前瞻性的戰(zhàn)略、誰(shuí)能制造創(chuàng)新型產(chǎn)品、誰(shuí)能引領(lǐng)市場(chǎng)需求，必將成為市場(chǎng)最大的贏家！,chapterthree地塊解讀,區(qū)位特點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)條件 發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn),一個(gè)可以承載著無(wú)限可能,與城市脈搏共進(jìn),承擔(dān)城市功能的最具成長(zhǎng)價(jià)值空間的地塊,將代表遵義的未來(lái)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展潮流的風(fēng)水寶地.,城市中心的中心，不可比擬的珍貴地段,項(xiàng)目地塊,項(xiàng)目區(qū)位條件 位于傳統(tǒng)城市中心，也是未來(lái)的中心； 縣政府所在地，未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心； 西面緊靠萬(wàn)象山，絕佳的風(fēng)水寶地。,項(xiàng)目建設(shè)條件 舊城改造項(xiàng)目，超百萬(wàn)方開發(fā)規(guī)模； 縣政府以及市民廣場(chǎng)原址重建 須承擔(dān)政府大樓、廣場(chǎng)、道路等公建配套的開發(fā)建設(shè)； 超高容積率，超高建筑密度。,以政府大樓及市民廣場(chǎng)為龍頭的超大規(guī)模舊城改造項(xiàng)目,典型的都市中心開發(fā)物業(yè)特征，同時(shí)具備了“造城”和形成“政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心”的條件和機(jī)會(huì)。,本項(xiàng)目的城市使命 實(shí)現(xiàn)城市財(cái)富和實(shí)力的象征。不僅要見證城市的成熟和繁榮，而且還要背負(fù)重塑城市形象的重要使命，參與城市歷史塑造的必要責(zé)任。,本項(xiàng)目的城市使命 站在中心看中心，怎樣把開發(fā)商、政府、市民的利益進(jìn)行綁定，并充分考慮項(xiàng)目的成長(zhǎng)性，放眼十年的發(fā)展；只有和諧共生的三方共贏才是一個(gè)優(yōu)秀的舊城改造,chapterfour項(xiàng)目定位,總體市場(chǎng)定位 功能定位 形象定位,本項(xiàng)目的占位高度！ 建立在都市可持續(xù)發(fā)展背景下，具有前瞻性的城市綜合體！,總體市場(chǎng)定位 遵義縣政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化、商業(yè)、居住中心 城市中心功能綜合體,城市綜合體（complex）的定義： 城市綜合體：是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。（標(biāo)準(zhǔn)釋意） 城市綜合體：是在城市中心，由公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店等多種物業(yè)形態(tài)組合而成的綜合體，其特點(diǎn)是各種物業(yè)形態(tài)互為依托，互為增值，是現(xiàn)金流和持有性物業(yè)最大限度達(dá)成價(jià)值平衡。,綜合體發(fā)展模式（1/2）,在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式：,模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古廣場(chǎng)、 北京東方廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng),綜合體發(fā)展模式（2/2）,模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment 案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城,由于本項(xiàng)目所在地遵義縣的總體經(jīng)濟(jì)水平不高、城鎮(zhèn)化水平較低，因此，天晟建議不能完全照搬其他城市綜合體的發(fā)展模式，應(yīng)打造符合區(qū)域特點(diǎn)和項(xiàng)目開發(fā)要求的以滿足居住為主，突出商業(yè)特色的城市綜合體。,成功案例,長(zhǎng)壽協(xié)信銅鑼灣廣場(chǎng),項(xiàng)目位于長(zhǎng)壽區(qū)商業(yè)中心，占地面積121畝，總建筑面積12萬(wàn)平方米，總停車位有345個(gè)。由兩個(gè)組團(tuán)分區(qū)、四條特色步行街、五個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)組成。 目前，已吸引頂級(jí)家居品牌和家裝品牌60多家，主流品牌總代理精英120多家，已成為長(zhǎng)壽區(qū)最繁華最成熟的“一站式”商業(yè)購(gòu)物中心，投資人收到的年租金回報(bào)已達(dá)到7%以上。,成功案例,永川興龍湖片區(qū),興龍湖片區(qū)”總規(guī)劃面積為2平方公里，是以現(xiàn)代商務(wù)和服務(wù)外包為支撐的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)。整個(gè)興龍湖片區(qū)分為功能互補(bǔ)的三大港區(qū)：創(chuàng)智樂活港、會(huì)展交易港、后臺(tái)辦公港，涵蓋了商業(yè)、酒店、居住、辦公、會(huì)展等多個(gè)現(xiàn)代化城市功能。目前已經(jīng)初具規(guī)模，逐步成為了永川區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ臉?biāo)志性城市名片。,天晟觀點(diǎn)two 打造以“城市中心&高檔居住&商業(yè)”為核心功能的城市綜合體！,本項(xiàng)目的功能定位 遵義政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心遵義商業(yè)中心 遵義高檔居住社區(qū) 遵義新地標(biāo)建筑群,商業(yè)mall： 大型集中獨(dú)立商業(yè)，購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑一站式消費(fèi)中心，中大型品牌商家聚集地，本區(qū)域中高端及改善型商家的首選，后期開發(fā)商持有增值空間。,本項(xiàng)目的功能組合,星級(jí)酒店： 三星級(jí)以上酒店，地標(biāo)性建筑，提升整個(gè)項(xiàng)目乃至整個(gè)城市的檔次形象，也是政治中心的配套設(shè)施，后期開發(fā)商持有增值空間。,商業(yè)步行街： 連接整個(gè)地塊商業(yè)節(jié)點(diǎn)、提升總體商業(yè)氛圍的動(dòng)脈，主要面對(duì)中小型特色商家進(jìn)行招商及銷售，項(xiàng)目現(xiàn)金流的保障。,本項(xiàng)目的功能組合,高檔住宅： 體量最大的功能物業(yè)，有效降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目現(xiàn)金流的最大支撐，打造高品質(zhì)的住宅標(biāo)桿。,商業(yè)步行街,高檔住宅,星級(jí)酒店,商業(yè)mall,消費(fèi)平臺(tái) 提升品質(zhì),消費(fèi)平臺(tái) 提升品質(zhì),消費(fèi)人流的延續(xù),聚集人氣 提升品質(zhì),休閑娛樂消費(fèi)人流 提升整體形象,項(xiàng)目自身的產(chǎn)品價(jià)值鏈,全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心,市民廣場(chǎng),本項(xiàng)目的形象定位 升級(jí)現(xiàn)代都市生活的巨擘級(jí)城市綜合體 商業(yè)mall+商業(yè)風(fēng)情街+星級(jí)酒店+市民廣場(chǎng)+高尚住區(qū),城市的升級(jí)，生活的升級(jí),過去，這里,未來(lái)，藍(lán)圖,城市的升級(jí)，生活的升級(jí),政治中心,城市的升級(jí)，生活的升級(jí),金融中心,城市的升級(jí)，生活的升級(jí),商業(yè)中心,品牌服飾旗艦店、特色服飾、個(gè)人護(hù)理旗艦店,商業(yè)中心：這里，包羅萬(wàn)象,時(shí)尚家居、美容spa、yoga教室、美體修身,商業(yè)中心：這里，包羅萬(wàn)象,日本料理、韓國(guó)料理、東南亞餐廳、印度餐廳,商業(yè)中心：這里，包羅萬(wàn)象,外文書店、動(dòng)漫商店、電影院、書吧、咖啡吧、,城市的升級(jí)，生活的升級(jí),文化中心,城市的升級(jí)，生活的升級(jí),居住中心,chapterfive項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃,對(duì)現(xiàn)有方案的評(píng)價(jià) 天晟的規(guī)劃藍(lán)圖 開發(fā)策略及經(jīng)營(yíng)模式,對(duì)現(xiàn)有方案的理解及評(píng)價(jià),明確了項(xiàng)目的定位之后，在對(duì)項(xiàng)目具體規(guī)劃作出建議之前，需要對(duì)目前已有的兩個(gè)規(guī)劃方案進(jìn)行一定的研究及評(píng)價(jià)，以便為項(xiàng)目規(guī)劃思路的形成提供部分參考意見。,對(duì)現(xiàn)有方案的理解及評(píng)價(jià)（方案一）,優(yōu)： 該方案將容積率盡可能用足，在滿足政府要求（修建縣政府及市民廣場(chǎng)）以及拆遷還房要求后，仍有足夠的面積可供銷售獲取利潤(rùn)。 劣： 規(guī)劃思路較傳統(tǒng)，更像在做一個(gè)龐大的居住社區(qū)，忽略了地塊本身的中心價(jià)值，組團(tuán)之間結(jié)合生硬 該方案各地塊自成體系，缺乏將各個(gè)組團(tuán)進(jìn)行有機(jī)串聯(lián)的核心。 對(duì)于該地塊所應(yīng)承擔(dān)城市經(jīng)濟(jì)、政治、金融、商貿(mào)、文化等中心的功能考慮不夠充分，未能真正反應(yīng)出該地塊所蘊(yùn)涵的實(shí)際價(jià)值。 對(duì)未來(lái)城市升級(jí)的功能預(yù)留考慮不足，較難以承擔(dān)不可替代城市中心的功能。,對(duì)現(xiàn)有方案的理解及評(píng)價(jià)（方案二）,優(yōu)勢(shì)： 該方案對(duì)于地塊原有地形條件進(jìn)行了部分利用； 將市民廣場(chǎng)部分進(jìn)行了充分的利用，使之在承載城市功能的考慮上得到了較好的體現(xiàn)； 市民廣場(chǎng)及其公建的考慮，將項(xiàng)目形成了以政府、廣場(chǎng)、公建為核心的有機(jī)整體。 劣勢(shì)： 該方案未能完全考慮根據(jù)各地塊的差異進(jìn)行不同產(chǎn)品的考慮，顯得過于平均，地塊優(yōu)勢(shì)不夠突出。,綜合評(píng)價(jià)：,綜合分析之下，在兩個(gè)方案均盡可能滿足容積率要求之下，方案二在項(xiàng)目所承載的城市功能上考慮更為充分，更能夠體現(xiàn)地塊本身所蘊(yùn)涵的價(jià)值以及政府對(duì)于項(xiàng)目所寄予的期望，但在對(duì)地塊的利用及考慮上仍有一定不足。本項(xiàng)目規(guī)劃可以方案二為藍(lán)本，進(jìn)行一定調(diào)整，使之更加符合本項(xiàng)目的定位。,天晟理解的城市中心藍(lán)圖（規(guī)劃方案建議）,項(xiàng)目規(guī)劃思路,本項(xiàng)目作為遵義縣最核心地段的大型綜合體項(xiàng)目，除基本的居住功能外，更重要的是需要承載遵義縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)中心的城市功能，同時(shí)作為城市的中心為未來(lái)城市升級(jí)預(yù)留發(fā)展空間。 從這一思路出發(fā)，住宅部分將不再是本項(xiàng)目規(guī)劃最核心部分，本項(xiàng)目規(guī)劃最核心部分應(yīng)該是承載城市功能的政府、廣場(chǎng)、中心商業(yè)、公建、等部分，而住宅部分僅作為基本功能考慮。,產(chǎn)品功能定位：,規(guī)劃原則：,從項(xiàng)目發(fā)展思路及市場(chǎng)定位出發(fā)，考慮項(xiàng)目本身多重屬性的性質(zhì)，項(xiàng)目整體以縣政府及廣場(chǎng)為核心紐帶，南北擴(kuò)散的方式進(jìn)行規(guī)劃。 由于項(xiàng)目地塊面積小，容積率高，因此除政府及廣場(chǎng)外，其余建筑均考慮為33層高層，不建議考慮多層、小高層等建筑形態(tài)，盡可能滿足容積率要求。 f地塊、b地塊東部、d地塊、共同構(gòu)成項(xiàng)目中軸核心以及項(xiàng)目功能主體，承載項(xiàng)目政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化、商貿(mào)等核心功能，并充分利用自然地形高差形成獨(dú)特的建筑形式。 a地塊、e地塊及b地塊大部分相對(duì)較為獨(dú)立，以居住功能為主，包含項(xiàng)目絕大部分體量，附帶少量商業(yè)配套及社區(qū)配套設(shè)施。 b地塊由于存在一定自然高差，可將其臨西大街部分抬高形成大平臺(tái)，上為小區(qū)內(nèi)部環(huán)境及建筑，臨路邊為臨街商業(yè)，內(nèi)部可考慮為整體車庫(kù)。 e地塊狹窄，僅能考慮進(jìn)行一定切坡留出足夠的建筑間距依山而建，為盡量降低成本，減少切坡量，此部分可考慮進(jìn)深較小的板式高層建筑。,規(guī)劃示意圖,遵義縣政府,中檔住宅區(qū)，高層住宅為主、少量配套社區(qū)底商,中檔住宅區(qū)，以高層住宅為主，配以少量街區(qū)商業(yè)及社區(qū)底商,上層集中型商業(yè)，酒店、公寓等、下層少量臨街商業(yè)、城市干道、車庫(kù)等,中高檔住宅區(qū)，以高層住宅為主、配以少量街區(qū)商業(yè)及配套社區(qū)底商,上層市民廣場(chǎng)，下層臨路邊為臨街商業(yè)，內(nèi)部為車庫(kù)及城市主干道,上層街區(qū)型商業(yè)，下層少量臨街商業(yè)、城市干道、車庫(kù)等,采用方案二中的部分方案，廣場(chǎng)整體抬高，避免城市主干道下穿帶來(lái)的成本增加，同時(shí)也便于商業(yè)利用。 b地塊也同樣抬高，減少開挖量，同樣起到節(jié)約成本的作用，并形成整體平臺(tái)利于環(huán)境打造。,組團(tuán)功能及構(gòu)成描述：c、d、f地塊及a、b部分地塊,縣政府,上層集中型商業(yè)，酒店、公寓等、下層少量臨街商業(yè)、城市干道、車庫(kù)等,上層市民廣場(chǎng)，下層臨路邊為臨街商業(yè)，內(nèi)部為車庫(kù)及城市主干道,上層街區(qū)型商業(yè)，下層少量臨街商業(yè)、城市干道、車庫(kù)等,功能：體現(xiàn)政府形象、城市形象、以及承載項(xiàng)目政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化等城市功能的主要載體。,說明：利用自然高差，整體廣場(chǎng)為平臺(tái)提升，下部臨路邊為商業(yè)門面，內(nèi)部考慮為車庫(kù)。,組團(tuán)功能及構(gòu)成描述：e地塊,功能：占地11747平米，項(xiàng)目居住功能組團(tuán)，由于地塊狹小，缺乏環(huán)境打造條件，檔次為項(xiàng)目最低部分。,說明：在可能的情況下，本地塊盡可能考慮為拆遷安置還房。,中檔住宅區(qū)，高層住宅為主、少量配套社區(qū)底商,組團(tuán)功能及構(gòu)成描述：a地塊大部分,功能：項(xiàng)目居住功能組團(tuán)（扣除南部外占地約2.2萬(wàn)方），地塊較為方正，可進(jìn)行一定環(huán)境打造，檔次為項(xiàng)目中檔部分。,說明：本地塊考慮部分拆遷安置還房。,中檔住宅區(qū)，以高層住宅為主，配以少量街區(qū)商業(yè)及社區(qū)底商,組團(tuán)功能及構(gòu)成描述：b地塊大部分,功能：項(xiàng)目居住功能組團(tuán)（扣除東部少量面積外占地約5萬(wàn)方），為項(xiàng)目最大地塊，可進(jìn)行較好的環(huán)境打造并考慮部分中高檔次高層產(chǎn)品。,說明：利用自然高差，地塊東部考慮做平臺(tái)整體提升，下層布置臨街商業(yè)及車庫(kù)，上層為建筑主體及環(huán)境，本地塊盡可能全部銷售，不考慮拆遷安置還房。,中高檔住宅區(qū)，以高層住宅為主、配以少量街區(qū)商業(yè)及配套社區(qū)底商,產(chǎn)品配比表,說明：總建筑面積約120萬(wàn)方，純居住性質(zhì)的a、b、e地塊均按30%建筑密度進(jìn)行考慮，車庫(kù)按住宅300平米/個(gè)、公建250平米/個(gè)考慮。在不考慮車庫(kù)的情況下，實(shí)現(xiàn)容積率約8。,建筑風(fēng)格建議 公建類：（商業(yè)、門面等）的建筑風(fēng)格上建議采用以大幅透明的落地玻璃窗，方直剛硬的建筑線條，和諧統(tǒng)一的色彩搭配，簡(jiǎn)潔而沒有多余修飾的建筑語(yǔ)言為代表的理性、內(nèi)斂、沉靜的現(xiàn)代主義風(fēng)格。 居住類：建筑風(fēng)格建議以簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，使其在整體風(fēng)格上較為統(tǒng)一。并可通過部分立面造型的改變、空間形式的營(yíng)造來(lái)考慮不同組團(tuán)、不同產(chǎn)品的個(gè)性化打造。 政府大樓、廣場(chǎng)、集中式商業(yè)、酒店等是項(xiàng)目標(biāo)志，在建筑形式與外觀上應(yīng)著力打造出標(biāo)志性的風(fēng)格。,產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：,景觀及內(nèi)部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)：由于地塊范圍較大、分布交廣，景觀面分布不均勻，因此在充分借助萬(wàn)象山景觀資源優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上在內(nèi)部注意營(yíng)造多層次的立體綠化空間，并盡可能使景觀組團(tuán)化，加強(qiáng)景觀方面的均好性，同時(shí)考慮打造中央集中綠地，形成景觀焦點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)著重考慮建筑與景觀的關(guān)系，并結(jié)合建筑總體風(fēng)格設(shè)計(jì)初步確定景觀基本概念及風(fēng)格取向。,另外項(xiàng)目地塊具有一定高差，各地塊性質(zhì)不一，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上要充分進(jìn)行考慮，盡可能因勢(shì)利導(dǎo)，轉(zhuǎn)化不利影響，進(jìn)而打造出自身的特色。同時(shí)由于項(xiàng)目也可考慮進(jìn)行部分水系的打造，以便與萬(wàn)象山進(jìn)行呼應(yīng)。,配套設(shè)施考慮：由于本項(xiàng)目體量大，產(chǎn)品形態(tài)豐富，因此相關(guān)的配套設(shè)施也必須盡量完善，如必須具有的車庫(kù)、會(huì)所、幼兒園、社區(qū)配套商業(yè)、休閑配套等等，均需進(jìn)行合理的布置、安排。,開發(fā)策略及經(jīng)營(yíng)模式建議,項(xiàng)目整體開發(fā)思路：,在保證政府及公眾形象最先進(jìn)行亮相的基礎(chǔ)上，其它地塊的開發(fā)遵循項(xiàng)目?jī)r(jià)值從低到高進(jìn)行開發(fā)的原則，價(jià)值最低地塊最先開發(fā)，價(jià)值最高地塊最后開發(fā)，確保項(xiàng)目利潤(rùn)得到最大化體現(xiàn)。,項(xiàng)目分期開發(fā)順序建議,遵義縣政府,價(jià)值最低，考慮大部分安置拆遷，剩余部分銷售,價(jià)值居中，考慮少量安置拆遷，其余銷售,商業(yè)部分可先期進(jìn)行銷售回籠部分資金,價(jià)值較高，作為項(xiàng)目利潤(rùn)最主要來(lái)源，最后進(jìn)行銷