2010重慶謝家灣建設(shè)賓館項目市場調(diào)研報告160P.ppt

重慶謝家灣建設(shè)賓館項目 市場調(diào)研報告 2010年7月,謹(jǐn)呈：重慶鑫坤騰科技發(fā)展有限公司,重慶鼎合房地產(chǎn)顧問有限公司 chongqing ding all real estate consultants ltd.,contents,目錄,part 1政策背景研判,重慶近期樓市政策解讀 新政實施后對房地產(chǎn)市場的影響 重慶公租房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響 重慶“兩江新區(qū)”對房地產(chǎn)市場的影響 八月近期政策,no1：國務(wù)院遏制高房價 新版“國十條”出爐,no2：貸款買過房或家庭已有一套房 皆認(rèn)定為二套房,no3：國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸,影響力：,影響力：,影響力：,對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%； 對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍； 對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。,中央政府聯(lián)合三個部門發(fā)布了第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，在二套房的認(rèn)定上，實行以家庭為單位，以“認(rèn)房”為主，同時又輔之“認(rèn)貸”的最嚴(yán)厲的二套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定政策。,20101年4月,國務(wù)院17日發(fā)出的通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 通知要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。,政策背景研判 2010年上半年影響全國樓市的決策,no4：國務(wù)院批準(zhǔn)推進房產(chǎn)稅改革 實施時間仍未定,no5：78家央企被令退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 16家保留,影響力：,影響力：,中國政府發(fā)布消息，國務(wù)院同意發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見。意見指出，出臺資源稅改革方案，逐步推進房產(chǎn)稅改革。,3月18日下午，國資委召開新聞發(fā)布會，公布了央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的具體情況。國資委表示，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)正在加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。,2010年3月,政策背景研判 2010年上半年影響全國樓市的決策,no9：住建部：房企要增加中低價位普通商品房供應(yīng),no8：無預(yù)售證不準(zhǔn)收定金 10日內(nèi)公布每套房價,no7：國務(wù)院:補償不到位不得強拆 引發(fā)惡性案件問責(zé)官員,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興31日說，房地產(chǎn)企業(yè)要加快普通商品房的建設(shè)，增加中低價位、中小套型普通商品房供應(yīng)，同時要積極參與保障性住房和政策性住房的建設(shè)。,影響力：,影響力：,影響力：,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日發(fā)出關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知。針對近期部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。 無預(yù)售證禁止收定金 故意賣高價將嚴(yán)處 現(xiàn)場明示許可情況 銷售納入信用體系,認(rèn)購后禁擅改姓名 預(yù)售資金納入監(jiān)管 鼓勵推行預(yù)售金制,國務(wù)院辦公廳出臺的“緊急通知”，要求嚴(yán)格征地拆遷管理工作，切實維護群眾合法權(quán)益。通知中規(guī)定，因工作不力引發(fā)征地拆遷惡性事件，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任人將被追究責(zé)任。 引發(fā)惡性事件要追責(zé) 補償標(biāo)準(zhǔn)偏低必須提高,政策背景研判 2010年上半年影響全國樓市的決策,no1：渝十條出臺，主城納稅人按揭首套房有補助,no2：重慶擬對3倍于均價的高價房征1%房產(chǎn)稅,no3：重慶市財政局：按揭首套房 退四成個稅,影響力：,影響力：,影響力：,土地調(diào)控 保障住房首套住房差別信貸 重慶嚴(yán)禁向別墅供地 保障住房 試點公積金結(jié)余建保障房 首套住房 主城納稅人按揭有補助 差別信貸 買三套房首付大幅提高 打擊囤房 房企一次要公開全部房源 打擊炒地 房企拖欠土地款限制買地 稅收新政 醞釀對個人房產(chǎn)收益征稅,條例明文規(guī)定：“對在重慶市主城區(qū)首次購買住房并以按揭方式支付，同時在主城區(qū)繳納個人所得稅的購房產(chǎn)權(quán)人實行財政補助。執(zhí)行購房入戶和公積金貸款優(yōu)惠政策。”,黃奇帆市長說，重慶的房價是基本合理的，重慶并不會針對所有商品房征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅目前考慮只針對高檔住房,政策背景研判 2010年上半年影響重慶樓市的決策,no4：重慶高檔住宅土地增值稅預(yù)征率上調(diào)至2%,no5：黃奇帆：重慶四措施遏制高房價 對高端房征稅,no6：公租房新政7月1日起施行 單身月入低于2000可申請,影響力：,影響力：,影響力：,總則：公租房將限定面積 租金標(biāo)準(zhǔn)有優(yōu)惠 規(guī)劃建設(shè)：產(chǎn)權(quán)由指定機構(gòu)擁有 也可建成集體宿舍 資金管理和政策支持 ：從六方面籌集資金 ?？顚Ｓ貌坏门灿?準(zhǔn)入管理 ：單身月入低于2000元 家庭月入低于3000元,第一、確保充分的供求平衡，每年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資保持25%左右。 第二、控制城市最終住房面積，按照人均30平方米的住房面積來控制。 第三、控制商品房地價。政府不能唯利是圖，地價越拍越高，不能只要有市場就拍。住房所用地價，應(yīng)該在商品房市價的1/3左右，政府一定要控制這個比例。 第四、對高端房要控制。高端房控制，市政府初步打算收“特別房產(chǎn)消費稅”。黃奇帆，高端房有3個特征，一是買了多套房；二是大戶型，很豪華；三是價格比正常均價高了5倍、10倍,144以上預(yù)征率2% 引導(dǎo)開發(fā)商建普通住宅 開發(fā)商資金鏈可能吃緊,政策背景研判 2010年上半年影響重慶樓市的決策,7月9日有報道稱，多家銀行的信息顯示，滬上銀行對于第三套房貸的發(fā)放已經(jīng)悄悄松動，多家銀行改變此前“原則上暫停發(fā)放”的做法，重新“開閘”第三套房貸。而且，在二套房、三套房的認(rèn)定方面，也不是嚴(yán)格按照國家有關(guān)部門的規(guī)定，而是按照銀行征信系統(tǒng)的信貸記錄。,2010年7月9日 上海多家銀行重啟三套房貸 傳遞不正常信號。,重啟三套房信貸、混淆二套房和三套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，傳遞出令人擔(dān)憂的信號。地方金融機構(gòu)受政策影響放貸原則動搖。,政策背景研判 2010年7月9日 信息,緊接著7月10日，上海交行、中行、民生銀行的客戶經(jīng)理明確，對有兩次貸款記錄的客戶申辦房貸，肯定不能獲批。,說明：政策收緊對地方財政已經(jīng)造成一定程度的影響，導(dǎo)致地方金融機構(gòu)內(nèi)部開始動搖。,鼎合觀點,政策背景研判 政策解讀,從中央到地方，此起彼伏的調(diào)控聲不斷印證著“史上最嚴(yán)調(diào)控”的判斷，而開發(fā)商融資渠道的收緊、房屋預(yù)售制的健全、房貸的從嚴(yán)控制、漸行漸近的房產(chǎn)稅等一整套調(diào)控機制的形成與健全，也都昭然若揭地預(yù)示著調(diào)控的不二決心； 國家對整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展的“保8”目標(biāo)不會改變，房地產(chǎn)市場萎靡可能性較?。?中高端物業(yè)受到政策的約束力逐步增大，短期內(nèi)可能將形成市場觀望； 重慶樓市調(diào)控的總體思路是實現(xiàn)“低端有保障、中端有市場、高端有遏制”。重慶并不會針對所有商品房征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅目前考慮只針對高檔住房 ，本項目所面臨的政策約束相對減小。,經(jīng)過國家的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)的嚴(yán)厲打壓，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一定程度的下滑，進而對股票市場和整體經(jīng)濟運行造成了一股下滑趨勢。在經(jīng)濟復(fù)蘇的情況下，房地產(chǎn)政策開始出現(xiàn)松動跡象，表明房地產(chǎn)對于整體經(jīng)濟的重要性，未來宏觀調(diào)控或?qū)⒂兴徍停云诒Ｕ鲜袌鼋?jīng)濟的運行。,part 1政策背景與研判,重慶近期樓市政策解讀 新政實施后對房地產(chǎn)市場的影響 重慶公租房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響 重慶“兩江新區(qū)”對房地產(chǎn)市場的影響 八月近期政策,從統(tǒng)計圖上可以看出，除開受春節(jié)影響的2月的銷售面積1096200.84，5月的銷售面積出現(xiàn)了明顯的下滑趨勢，僅為1139788.84，接近2月的水平，相對于4月環(huán)比下滑53.9%，可見，目前樓市在新政的持續(xù)影響之下開始出現(xiàn)了低迷的狀態(tài)，雖然下跌幅度已經(jīng)平緩，但是依然有繼續(xù)走低的跡象，下半年樓市在這個數(shù)據(jù)的走勢來看確實不容樂觀。,政策背景研判 政策對2010年上半年重慶房地產(chǎn)市場的影響,單位： （建面）,2010年一季度受春節(jié)影響，市場成交情況較為穩(wěn)定，2月小幅回落至10.9萬方后呈穩(wěn)步上升走勢，4月中旬達到25.6萬方的成交量新高；后期受新政影響成交面積急劇下降至11萬方，且成交情況低迷，房地產(chǎn)市場未來走勢不容樂觀。,2010年1-6月成交均價走勢上可以看出，值得關(guān)注的是5月5458.49元/的均價，跌到接近2月的水平，環(huán)比下降了12%。4月出爐的“新國十條”在5月商品房銷售價格上凸現(xiàn)出效果。樓市受政策影響效果顯著。,單位：元/ （建面）,政策背景研判 政策對2010年上半年重慶房地產(chǎn)市場的影響,2010年一季度市場成交價格走勢平穩(wěn)，新政頒布前，成交均價達到6215元/的峰值，后期受新政影響成交均價小幅回落至5468元/，目前屬于樓市震蕩期，新政對于市場成交均價走勢影響顯著。,政策背景研判 政策對2010年上半年重慶房地產(chǎn)市場的影響,通過統(tǒng)計可以看出，大鼎第一時間在新政出臺前后出現(xiàn)量、價齊跌的情況。,3月新推2號樓,4月加推1號樓,7月新推b區(qū),大鼎第一時間在4月房地產(chǎn)政策出臺前后商品房成交價格由7500元/下降到7300元/下降幅度為4%，而成交量從4月的19151.49下降到6月的16007.16，下降幅度16.42%。,類型： 普通住宅,多高層 項目位置 ：九龍坡區(qū) 袁家崗 輕軌車站旁 建筑面積：6.11萬平方米 占地面積：0.78萬平方米 綠化率：25% 容積率：6.15 總戶數(shù):687 停車位：296個 開發(fā)商 ：重慶大鼎置業(yè)有限公司,案例背景說明：,政策背景研判 政策對2010年上半年重慶房地產(chǎn)市場的影響,同景國際城在4月房地產(chǎn)政策到7月前后商品房成交價格保持7800元/不變，但是成交量卻由38992.35下降到17295.98，下降幅度55.64%。,通過統(tǒng)計可以看出，新政出臺前后，房地產(chǎn)市場受到不同程度的影響，大區(qū)域價格波動幅度小，但是成交量小幅下降，個別樓盤出現(xiàn)量，價齊跌的情況。,案例背景說明：,物業(yè)形態(tài)：花園洋房，電梯高層 目前均價：7500元/ 開盤時間：2008-12-14 入住時間：分期入住 周圍交通：目前開通381、長運快巴、直達石坪橋、解放碑、南坪的業(yè)主交通車 規(guī)劃建設(shè)中的輕軌六、八號線及南山隧道和慈母山隧道，將拉近項，目與解放碑、北部新區(qū)的距離，車程將在1520分鐘.。 物業(yè)費： 1.4元/平米/月 建筑面積：200萬平方米,政策背景研判 政策對本案項目的影響,鼎合觀點： 隨著宏觀政策調(diào)控的效果逐漸顯露，預(yù)計后期仍將有不同程度的調(diào)規(guī)細(xì)則出臺，而目前對于投資性購房的打壓，一定程度上將打擊本案部分投資客群； 本案所處區(qū)域位置特殊，未來受市場大環(huán)境影響較大，將隨市場走勢呈跟隨性發(fā)展趨勢，未來政策的不明朗，也給本案未來發(fā)展空間給出了未知答案。,房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國家對整體宏觀經(jīng)濟的發(fā)展需求之下，房地產(chǎn)依然是不可或缺的重要支撐。同時考慮到與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的金融行業(yè)面臨的一系列風(fēng)險，政府將在打壓房地產(chǎn)的同時，也將對整體的經(jīng)濟環(huán)境有所顧忌。迫于經(jīng)濟發(fā)展以及全球金融市場壓力，央行無法過度收回流動性，資金市場依舊相對寬裕。 扎實把握本輪政策對市場的影響周期，本輪新政的影響，首先是房地產(chǎn)企業(yè)，其次是地方政府，再次是金融機構(gòu)，最后才是中央政府，最低負(fù)面影響能夠到達地方政府這一環(huán)，最高影響到金融金鉤，到時候中央政府的政策必定會做合理化調(diào)整，本項目在未知的政策周期中，必須找準(zhǔn)目標(biāo)客群，適當(dāng)?shù)膽?yīng)對政策做相應(yīng)的變動，降低消費者的購房門檻，才能使得項目在逆市表現(xiàn)突出。,政策背景研判 小結(jié),鼎合觀點： 從目前宏觀政策調(diào)控的力度和市場表現(xiàn)來看，重慶房地產(chǎn)市場短期調(diào)控效果明顯，政策打壓力度大，市場反應(yīng)劇烈，未來市場存在較大不確定因素； 由市場傳遞出的種種消息和央行等國家控規(guī)機構(gòu)的表現(xiàn)來看，下半年從經(jīng)濟刺激等角度出發(fā)，宏觀政策存在一定的松動跡象，市場未來仍舊存在較大不確定性。,part 1政策背景與研判,重慶近期樓市政策解讀 新政實施后對房地產(chǎn)市場的影響 重慶公租房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響 重慶“兩江新區(qū)”對房地產(chǎn)市場的影響 八月近期政策,重慶公租房建設(shè) 目前進展及未來規(guī)劃,隨著2010年2月28日重慶市首個公共租賃房建設(shè)工程在北部新區(qū)鴛鴦組團破土動工，拉開了重慶市為解決住房問題，建設(shè)保障性住房的序幕。 截止今年上半年，重慶主城區(qū)已開工6個片區(qū)750萬平方米公租房，下半年還將在萬州、涪陵、黔江、江津、合川、永川、長壽、璧山等8個郊區(qū)區(qū)縣開建250萬平方米公租房。預(yù)計到2012年，全市將新建廉租住房20.4萬套、建筑面積達到1020萬平方米，每年建設(shè)約7萬套、350萬平方米，建設(shè)總量增加到7倍。,基本思路： 3040%的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障，6070%的中高收入群體由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房采取相應(yīng)的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現(xiàn)住房保障的全覆蓋。 未來規(guī)劃： 重慶主城已進入外環(huán)時代。按照發(fā)展規(guī)劃，到2020年主城區(qū)將達到1000平方公里、人口1000萬以上，內(nèi)外環(huán)線之間將新增21個居民聚居區(qū)。在這些聚居區(qū)中要建設(shè)2000萬平方米的公共租賃房。近三年，先期建設(shè)1000萬平方米，今明兩年將各開工建設(shè)500萬平方米。,目前主城區(qū)已開工約750萬方公租房，未來3年規(guī)劃還將新增約2000萬方公租房。,重慶公租房建設(shè) 對重慶市房地產(chǎn)的影響,增大了市場供應(yīng)量，對投資性、投機性購房將形成遏制，可以直接牽制房價走高，長期穩(wěn)定房價； 公租房建設(shè)有利于遏制房價飛漲，是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求的“緩沖器”； 對年輕人群體，會較好緩解資金積累與購房壓力之間的矛盾，通過一段時間的過渡，形成有效需求，反過來，又會促進商品房市場的平穩(wěn)發(fā)展； 公租房對房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)起到調(diào)節(jié)作用，公租房屬于中低端產(chǎn)品，開發(fā)商要打造出與公租產(chǎn)品的不同之處，就要使中高端產(chǎn)品市場競爭更加充分，性價比更高，從而起到了對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)優(yōu)化作用； 對二手房市場有較大的競爭，公租房在租金上比較偏低，對二手房市場構(gòu)成一定的壓力。,part 1政策背景與研判,重慶近期樓市政策解讀 新政實施后對房地產(chǎn)市場的影響 重慶公租房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響 重慶“兩江新區(qū)”對房地產(chǎn)市場的影響 八月近期政策,兩江新區(qū) &概況,2010年6月18日， “兩江新區(qū)”在重慶成立，這是中國首個內(nèi)陸保稅港區(qū)，與上海浦東和天津濱海新區(qū)共同組成中國的三個新區(qū)，政治地位彰顯。,重慶“兩江新區(qū)” 戰(zhàn)略規(guī)劃及發(fā)展,重慶“兩江新區(qū)” 對重慶市房地產(chǎn)的影響,兩江新區(qū)成立后，從長遠來看，將在未來數(shù)年內(nèi)影響重慶經(jīng)濟社會發(fā)展和改變數(shù)以百萬計市民的生活，比如工作崗位的增加、居住條件的改善等，重慶樓市將快速發(fā)展； 區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)將帶來巨大的人口進駐，從而形成對商業(yè)和住宅市場的強烈需求； 重慶經(jīng)濟未來向好，但對于重慶房價的影響將是一個循序漸進的過程 。短期內(nèi)肯定不會帶來房價的大幅上漲，隨著政府對兩江新區(qū)規(guī)劃細(xì)則的出臺、大量投資資金源源不斷的涌入、開發(fā)布局的如火如荼，兩江新區(qū)的未來房價肯定會高于周邊區(qū)域； 新區(qū)用地指標(biāo)單列、戶籍制度改革的啟動、商品房與公租房結(jié)合的居民住房制度的創(chuàng)新、政府大力投入資金進行基礎(chǔ)建設(shè)等利好政策及規(guī)劃，將直接帶動房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的機會無限。,part 1政策背景與研判,重慶近期樓市政策解讀 新政實施后對房地產(chǎn)市場的影響 重慶公租房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響 重慶“兩江新區(qū)”對房地產(chǎn)市場的影響 八月近期政策,2010年8月近期相關(guān)政策 重慶今年第三次叫停第三套房貸款,我司會持續(xù)對房地產(chǎn)相關(guān)政策和房地產(chǎn)市場情況的高度關(guān)注，掌握最新信息。,8月9日，重慶多家商業(yè)銀行昨日已全部停辦第三套房貸,日前，銀監(jiān)會建議各家商業(yè)銀行暫停北京、上海、深圳、杭州的第三套房貸。同日京滬深杭四城市當(dāng)?shù)劂y行已全面叫停第三套房貸。重慶各銀行相繼已全部停辦第三套房貸。這是自2010年4月“國十條”出臺后，重慶地區(qū)銀行第三次叫停第三套房貸。,事實上，重慶的第三套房貸在國家調(diào)控新政出臺后，一直處于波動中。今年4月，“國十條”出臺后，重慶地區(qū)第三套房貸首次出現(xiàn)了停辦。 5月23日，重慶發(fā)布關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見后，由于沒有對第三套房停貸作出限制，重慶中小銀行相繼重新開放了第三套房貸的審批。當(dāng)時的第三套房貸標(biāo)準(zhǔn)是：首付必須高于5成到6成，而利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮15%20%。但隨著銀監(jiān)會對“存貸比”（即銀行貸款總額與存款總額的比例，從銀行抵抗風(fēng)險的角度講，存貸比例不宜過高，因為銀行還要應(yīng)付廣大客戶日?，F(xiàn)金支取和日常結(jié)算，這就需要銀行留有一定的庫存現(xiàn)金）監(jiān)管要求的出臺，第三套房貸不可避免地“被犧牲”了。根據(jù)銀監(jiān)會要求，各家商業(yè)銀行的存貸比要在6月30日前達到75%的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，否則將招致監(jiān)管處罰。重新“開閘”的第三套房貸關(guān)上大門。 7月初，銀行又開始對第三套房貸的發(fā)放悄然松動，多家銀行改變此前“原則上暫停發(fā)放”的做法，重新“開閘”，直至昨日才完全關(guān)閉。,房價上漲的推手主要是三套房以上的多套房，第一套房及和第二套房都是剛性需求占主導(dǎo)，房市失去投資性購買需求，也將失去上漲動力。按照目前的市場情況分析，下半年只要多套房貸不放開，房價將很難出現(xiàn)上漲。這意味著第三套房貸下半年放松的可能性很小。,part 2宏觀市場背景與趨勢研究,施竣工面積分析 商品房銷售面積分析 商品房價格走勢分析 供應(yīng)市場現(xiàn)狀分析 成交市場情況分析 小結(jié),重慶市房地產(chǎn)投資,2009年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資突破1000億元，達1238.91億元，同比增長25.0%呈大幅增長的趨勢。,2009年重慶市商品房新開工面積3813.68萬平方米，同比增長8.7%，結(jié)束了去年的負(fù)增長態(tài)勢。,重慶市商品房新開工面積,從房地產(chǎn)開發(fā)投資角度看，重慶市房地產(chǎn)市場投入同比08年有大幅上漲趨勢，施竣工面積均有上漲；但主城區(qū)新增供應(yīng)量出現(xiàn)一定縮減，08年存量房體量過多是原因之一。,宏觀市場背景與趨勢研判 2009年重慶商品房施竣工面積分析,數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局、房管局官方數(shù)據(jù),宏觀市場背景與趨勢研判 2009年重慶商品房施竣工面積分析,2009年重慶市商品房竣工面積2907.05萬平方米，同比增長22.8%。 2009年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)新增供應(yīng)1824.35萬，較2008年同比下降0.8%，較07年下降15%。 上半年受08年市場調(diào)整影響，新增供給較少，下半年在需求的持續(xù)拉動下明顯回升；南岸區(qū)、北部新區(qū)、渝北區(qū)、九龍坡區(qū)和江北區(qū)是新增供給的主力區(qū)域，所占比重均高于10%。,2003-2009年重慶市商品房竣工面積,2003-2009年重慶市主城區(qū)新增供應(yīng)量,數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局、房管局官方數(shù)據(jù),同比往年，目前重慶市商品房竣工面積與新增供應(yīng)量呈穩(wěn)步上升趨勢，市場未來供應(yīng)量將有所增加，2009年竣工面積達2900萬方，新增供應(yīng)量達1824萬方，進一步加劇市場競爭態(tài)勢。,2009年房地產(chǎn)市場成交情況一覽表,2009年政府出臺多個救市政策，使市場剛性需求客戶大幅增長，帶動整個房地產(chǎn)市場銷售。 在住宅產(chǎn)品中，在成交面積方面，高層成交約占78%，洋房、別墅分別占5%左右；在成交套數(shù)方面，高層約占82%，別墅約占2%，洋房約占3%，而經(jīng)濟適用房占13%左右。,宏觀市場背景與趨勢研判 2009年商品房銷售面積分析,數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局、房管局官方數(shù)據(jù),由09年主城區(qū)商品房成交情況看，高層物業(yè)成交套數(shù)近20萬套，成交面積達1727萬方，成交總金額達715億元，各項指標(biāo)均表明了目前房地產(chǎn)市場成交的重點物業(yè)形態(tài)。,宏觀市場背景與趨勢研判 2010年上半年商品房銷售面積分析,2010年一季度市場成交情況較為穩(wěn)定，新政頒布前4月成交量達到260.7萬方的峰值，后期受新政影響成交面積急劇下滑至120萬方，6月隨市場回暖小幅上升，7月成交面積達到148.67萬方，但總體市場來看，市場觀望情緒嚴(yán)重。,數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局、房管局官方數(shù)據(jù),2010年4月無疑是今年樓市的一個高峰，但是由于春交會的火熱和新政的出臺，之后的樓市出現(xiàn)了明顯的拐點，這樣的表現(xiàn)也非常符合目前重慶樓市的整體狀況 。1-3月受春節(jié)及房交會利好趨勢帶動市場表現(xiàn)正常，5月受政策影響大幅下跌，6月受地方政策的影響，房地產(chǎn)市場銷售面積稍有回暖，7月成交量小幅上漲，但可以看出市場觀望情緒依然嚴(yán)重。,-15%,成交面積同比 （萬平方米）,供應(yīng)面積 （萬平方米）,數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局、房管局官方數(shù)據(jù),2010年1-7月市場整體成交面積同比09年同期下跌15%；成交均價同比09年同期增長35% ；新增小幅增加，庫存小幅上升，成交量環(huán)比小幅下跌，成交均價漲至5000以上，新增供應(yīng)也小幅增加。,宏觀市場背景與趨勢研判 成交市場情況分析,8%,重慶市主城區(qū)2009年商品房均價突破4000元/大關(guān)，上漲至4309元/平方米。截至2009年12月，成交建面均價已經(jīng)上漲至5222元/，且上漲勢頭依然明顯。 2010年2月成交價格回升至5000以上，達到5400元/，環(huán)比增長11.5%，同比增長47.2%。 2010年3月成交價格回落至4996元/，經(jīng)濟適用房成交46萬，單月占比24%，較大程度上拉低了房價；4月成交價格漲至6113元/，經(jīng)濟適用房成交單月占比7%，對房價的干擾減小。 5月成交均價下降至4995元/，主要是由于在新政影響下，部分樓盤小幅降價促銷，且經(jīng)濟適用房成交面積23萬方，單月占比約19.6%，對房價的干擾較大。 6月成交均價漲至5444元/，主要是本月高端物業(yè)和商業(yè)物業(yè)備案增加，經(jīng)濟適用房占比下降，對房價干擾減小。 7月成交價漲至5549元/，成交價格呈現(xiàn)出小幅上漲趨勢，在價格走勢上呈現(xiàn)不明朗發(fā)展趨勢。,2010年1-6月，重慶商品房價格穩(wěn)步上漲，從一月的4844元/漲到6月的5444元/，但是價格波動幅度較大，4月受房交會影響，價格上漲至6113元/，4月14日相應(yīng)的新政出臺，5月價格急劇下降到4995元/，緊接著渝十條，利好消息初顯導(dǎo)致6月房價回升到5444元/，7月已達到5549元/。,宏觀市場背景與趨勢研判 2009年至2010年上半年重慶商品房銷售價格走勢分析,數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局、房管局官方數(shù)據(jù),2010年上半年同比09年同期，總體成交價格穩(wěn)步上漲，4月受市場成交利好因素達到6113元的頂峰，但后期受新政影響價格波動幅度較大，5月跌至4995元/。未來仍將受宏觀政策影響，價格走勢呈不明朗的發(fā)展趨勢。,數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局、房管局官方數(shù)據(jù),受新政影響，供應(yīng)面積走勢波動較大，1月“小陽春”供應(yīng)面積大幅增加，2-4月穩(wěn)步增長至最高點，達到226.8萬方，但略低于09年同期，5月受政策影響供應(yīng)面積大幅滑落至54萬方，截止7月份回升至158萬方，未來市場供應(yīng)預(yù)計將保持小幅增長趨勢。,宏觀市場背景與趨勢研判 2009年至2010年上半年重慶商品房供應(yīng)市場現(xiàn)狀解析,注：一手房存貨去化周期 = 期末已獲得預(yù)售許可證的未售面積總額 / 過去3個月月均成交面積,存貨去化周期小幅上升，市場觀望情緒表現(xiàn)濃厚。,截止2010年6月底存貨量881萬平方米，較5月有所增加，同比下降32%；6月去化周期5.2月。,宏觀市場背景與趨勢研判 2009-2010年重慶商品房市場存貨去化走勢,數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局、房管局官方數(shù)據(jù),2009年我市共銷售商品房2434.83萬方，同比增加91.9%，市場成交量大幅增長；較08年增加26%。 2008年由于市場低迷，成交量大幅度萎縮，2009年房地產(chǎn)逐步復(fù)蘇。 4月，達到年內(nèi)第一個成交高峰，共成交274.1萬平方米；5-9月市場持續(xù)火熱，月成交量穩(wěn)定在170萬平方米以上； 10月，由于秋季房交會、開發(fā)企業(yè)加緊促銷和擔(dān)心利率七折優(yōu)惠取消等原因，市場出現(xiàn)恐慌性購房，導(dǎo)致單月成交量一舉突破300萬平方米，達到300.91萬平方米，達到全年最高； 11月和12月雖然是傳統(tǒng)淡季，但市場降溫并不明顯，月成交量依然保持在190萬平方米以上。 2010年1月到6月受政策影響，整體市場波動較大，商品房價格，總體呈小幅上揚，由1月“小陽春”勢頭跌至政策影響的低谷，6月份呈現(xiàn)回暖上升趨勢，7月份成交量小幅上漲，雖受政策調(diào)控的影響，但從整體市場情況分析，得出目前市場處于供小于求的現(xiàn)狀，還未達到市場飽和量，從長遠來看，重慶擁有一系列地方政策優(yōu)勢和歷史機遇，未來發(fā)展?jié)摿^大。,趨勢研判：2010年主城區(qū)成交量會在2009年主城區(qū)成交量基礎(chǔ)上略有下降，預(yù)測 2010年市場成交量為“1750-1800萬”，同比2009年下降30%-35%； 整體房價情況為“銷售壓力增大，房價平穩(wěn)，優(yōu)惠力度加大”。,宏觀市場背景與趨勢研判 小結(jié),part 3區(qū)域房地產(chǎn)研究,區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運行情況 區(qū)域解讀 項目版塊市場研判 區(qū)域房地產(chǎn)市場未來預(yù)測 小結(jié),區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 區(qū)域商品房供應(yīng)市場現(xiàn)狀解析,從目前九龍坡區(qū)的商品住宅市場新批預(yù)售量來看，2010年市場新批預(yù)售量同比2009年有較大幅度增加；2010年春節(jié)期間受樓市“小陽春”影響新批預(yù)售量有大幅增長，10年2月份有所回落，但隨著市場回暖，區(qū)域樓市前景看好，新批預(yù)售量穩(wěn)步上升，且存在較大市場空間； 2010年區(qū)域新增供應(yīng)量較2009年同比有較大幅度增長，且呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢，預(yù)計未來市場新增供應(yīng)量將繼續(xù)增加。,市場新增供應(yīng)大幅增加，3月同比09年翻番達到14萬方，并呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，預(yù)計未來供應(yīng)將持續(xù)增長。,數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局、房管局官方數(shù)據(jù),區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 區(qū)域商品房成交市場現(xiàn)狀解析,從目前區(qū)域的商品房成交市場交易量來看，2010年1月份由于春節(jié)樓市“小陽春”帶動區(qū)域成交量大幅增加，2、3月份同比2009年同期有所回落，但呈小幅增長趨勢，預(yù)計未來區(qū)域成交量將延續(xù)前期態(tài)勢有小幅增長趨勢； 從目前區(qū)域商品房市場成交均價走勢來看，隨著大環(huán)境市場回暖和經(jīng)濟總體運行態(tài)勢的穩(wěn)步提升，市場成交情況較為火熱，成交均價穩(wěn)步大幅增長，增幅趨勢明顯，預(yù)計未來隨大環(huán)境市場利好將呈現(xiàn)繼續(xù)上升態(tài)勢，價格有望突破6000元大關(guān)。,市場成交火熱，10年4月成交均價達到5822元/的峰值，成交價格穩(wěn)步攀升，預(yù)計未來成交形勢將繼續(xù)保持小幅上揚趨勢。,數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局、房管局官方數(shù)據(jù),宏觀市場背景與趨勢研判 2009年區(qū)域土地成交情況分析,數(shù)據(jù)來源：重慶市國土房管局官方數(shù)據(jù),區(qū)域2009年土地成交情況列表,從2009年區(qū)域土地的成交情況來看，未來區(qū)域內(nèi)住宅市場放量為153.67萬方，未來區(qū)域供應(yīng)增幅較大，加速區(qū)域競爭形勢。,宏觀市場背景與趨勢研判 2010年下半年重慶城區(qū)高層物業(yè)供應(yīng)量預(yù)測,重慶下半年高層物業(yè)供應(yīng)量預(yù)計為754萬方，北部片區(qū)為主要供應(yīng)區(qū)域；其中九龍坡區(qū)預(yù)計供應(yīng)91萬方，占比12.07%。未來項目將面臨較大的競爭壓力。,數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局、房管局官方數(shù)據(jù),區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 小結(jié),目前區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運行情況良好，市場供應(yīng)量大幅增加，商品房成交量、價齊升，且呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，房地產(chǎn)市場未來增長空間較大； 從09年區(qū)域土地供應(yīng)情況以及10年下半年市場放量預(yù)測來看，區(qū)域未來市場供應(yīng)量較大，預(yù)測將達91萬方，大幅放量將帶來區(qū)域市場的激烈競爭； 受大重慶以及九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場總體良好運行利好環(huán)境帶動，本案項目未來市場發(fā)展空間較大，但存在一定威脅，需通過產(chǎn)品的差異化打造以及精確項目定位來回避競爭。,part 3區(qū)域房地產(chǎn)研究,區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運行情況 區(qū)域解讀 項目版塊市場研判 區(qū)域房地產(chǎn)市場未來預(yù)測 小結(jié),九龍坡區(qū)是重慶主城區(qū)三大板塊之一，處于重慶都市發(fā)達經(jīng)濟圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是重慶市發(fā)展和主城區(qū)拓展的重點地區(qū)，交通樞紐和物資集散地。區(qū)內(nèi)立體交通網(wǎng)絡(luò)完善，通達性強。,九龍坡區(qū)是重慶主城五大商圈之一，目前，以楊家坪步行商業(yè)區(qū)為中心，集購物、餐飲、生態(tài)旅游、休閑娛樂等為一體的重慶主城西部商貿(mào)副中心已初步建成，全區(qū)基本形成了以汽車、摩配、整車交易中心、石材鋼材、農(nóng)副產(chǎn)品等專業(yè)市場和新世紀(jì)百貨、富安百貨、蘇寧電器、重慶商社、重百九龍、立丹百貨、國美電器等一批骨干零售商場為支撐的商貿(mào)發(fā)展格局。特別是世界商業(yè)零售巨頭沃爾瑪、時代-華納、家樂福等登陸楊家坪中心地區(qū)，極大地改善和提升了九龍坡區(qū)購物、消費環(huán)境，進一步增強了市場消費的凝聚力和對周邊地區(qū)的輻射能力；直港大道和九龍美食街“名揚山城。九龍坡區(qū)商貿(mào)流通市場繁榮活躍、購銷兩旺，具有巨大的市場潛力。,區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 區(qū)域解讀,九龍坡區(qū)概況： 地理位置 九龍坡區(qū)為重慶市重點開發(fā)區(qū)，位于市區(qū)西南部，東接渝中區(qū)，南靠大渡口區(qū)，西鄰江津市、壁山縣，北與沙坪壩區(qū)接壤，區(qū)位優(yōu)勢顯著。 戰(zhàn)略定位 九龍坡區(qū)是重慶市主城區(qū)的核心功能區(qū)，中部片區(qū)向西部片區(qū)拓展的戰(zhàn)略樞紐。 功能定位 定位為重慶市現(xiàn)代工業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中區(qū)、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)、生態(tài)宜居城區(qū)。,區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 區(qū)域解讀,區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 區(qū)域解讀,區(qū)域介紹： 九龍坡區(qū)是重慶市主城區(qū)之一，位于主城區(qū)西南部，地處長江與嘉陵江交匯的腹心地帶，是長江和嘉陵江環(huán)抱的重慶渝中半島的重要組成部分，中梁山分隔成東西兩大部分，地處長江與嘉陵江交匯的腹心地帶，東與渝中區(qū)相鄰，與南岸區(qū)、巴南區(qū)隔江（長江）相望，南與大渡口區(qū)相接，西與江津市、璧山縣接壤，北與沙坪壩區(qū)毗鄰，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 轄6個街道、12個鎮(zhèn)，幅員437平方公里，常住人口90余萬，其中非農(nóng)業(yè)人口51萬，區(qū)人民政府駐重慶市楊家坪。2004年，區(qū)域生產(chǎn)總值增長16.2%，達185.53億元，總量繼續(xù)居重慶各區(qū)市縣榜首；全區(qū)社會固定資產(chǎn)投資突破111億元，增長33.1%；社會消費品零售總額完成90.22億元，增長16.1%；外貿(mào)進出口實現(xiàn)3.4億美元，其中出口2.8億美元，分別增長10%和20%；區(qū)級財政收入完成7.2億元，增長35.8%?！笆濉坝媱澲饕笜?biāo)提前一年完成。 區(qū)域優(yōu)勢： 城市發(fā)展和主城區(qū)拓展的重點區(qū)域 立體交通網(wǎng)絡(luò)便捷 工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚 投資環(huán)境優(yōu)越 對外開放初具規(guī)模 交通通訊、工農(nóng)業(yè)、商貿(mào)、旅游等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模 產(chǎn)業(yè)布局合理、科教文化發(fā)達,九龍坡區(qū)屬于城市拓展重點區(qū)，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢、較強的綜合經(jīng)濟實力和雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，規(guī)劃完善，城市發(fā)展?jié)摿薮蟆?區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 區(qū)域版塊分布,目前九龍坡城市區(qū)域依據(jù)城市地理區(qū)位屬性，主要劃分為9大版塊，本案項目隸屬于謝家灣版塊，共同組成城市生活居住版圖。 版塊劃分： 謝家灣版塊、楊家坪版塊、石坪橋版塊、毛線溝版塊、黃桷坪版塊、華巖新城板塊、中梁山版塊、白市驛版塊、西彭版塊。,區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 重點區(qū)域版塊解讀,楊家坪版塊： 楊家坪是九龍坡區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，以商貿(mào)交流為主，承擔(dān)著區(qū)域商貿(mào)交流、經(jīng)濟發(fā)展的重要增長功能，主要以楊家坪商圈為核心； 目前，楊家坪商圈占地面積僅為0.2平方公里，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案，楊家坪新商圈占地面積將達到2.5平方公里，兩相比較，擴容量達12倍強。新的楊家坪商圈向南將囊括鐵馬片區(qū)、向東則為原建設(shè)廠地塊、向北將延伸至重慶理工大學(xué)； 為了配合楊家坪版塊發(fā)展擴容，版塊內(nèi)將實施“三環(huán)七橫八縱”路網(wǎng)?！耙画h(huán)”是指現(xiàn)楊家坪商圈環(huán)道，“二環(huán)”是指華潤景觀大道-九濱路-天寶路-西子路-桃花溪市政道路-十八冶-工管院市政道路-華潤景觀大道，“三環(huán)”是指鵝公巖立交-青龍嘴立交-二橋引道-水碾立交-袁茄路-大公館立交-謝陳路-鵝公巖立交?！捌邫M”包括謝陳路、石楊路、蟠龍大道、大件路以及3條新增規(guī)劃道路。“八縱”包括陳庹路、袁茄路、楊渡路、南北干道、九濱路以及3條新增規(guī)劃道路,石坪橋版塊： 社區(qū)幅員2.4平方公里，東臨謝家灣，西臨大渡口區(qū)，南接楊家坪，北靠高新區(qū)，常住人口5.7萬人，暫住人口2萬多人。 石坪橋作為九龍坡區(qū)的都市商貿(mào)圈，道路四通八達，設(shè)有市公交站點20余個。轄區(qū)匯集國有大中型企業(yè)和各類社會單位80余家，醫(yī)院5所，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站7個。 石坪橋街道轄6個社區(qū)居委會，均建立社區(qū)黨委、工會、共青團，并建有黨員志愿者、青年志愿者、巾幗志愿者和文藝宣傳隊伍，設(shè)立了家政、房介、職介、社區(qū)衛(wèi)生、幼兒園、老年公寓、家電維修、房屋維修、社區(qū)法律等服務(wù)組織。,區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 重點區(qū)域版塊解讀,黃桷坪版塊： 位于九龍坡區(qū)東南端，是九龍坡區(qū)重要的鐵路、港口、碼頭貨運集散地，是未來的物流配送中心。東臨長江，南靠九龍鎮(zhèn)九龍村，西接楊家坪，北連謝家灣。 轄區(qū)面積5.08平方公里，常住人口5.14萬人，流動人口近2萬人。全處干部38名（其中：男22名，女16名），機關(guān)在職黨員26名，社區(qū)黨員349名。街道黨工委下設(shè)8個社區(qū)黨委。 轄區(qū)內(nèi)有四川美術(shù)學(xué)院、重慶電力高等?？茖W(xué)校2所高校及6所中小學(xué)校，有西南地區(qū)最大的集裝箱碼頭、重慶發(fā)電廠等69個大中型企事業(yè)單位。,華巖新城版塊： 指整個華巖鎮(zhèn)、中梁山街道轄區(qū)范圍，面積43.8平方公里，約占全區(qū)1/10，其中城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積約25.3平方公里（現(xiàn)狀建成區(qū)面積約10平方公里，但約有5平方公里需進行舊城改造），中梁山生態(tài)綠地約18.5平方公里（現(xiàn)狀森林植被約10平方公里）； 現(xiàn)狀常住人口10萬，約占全區(qū)1/9，規(guī)劃常住人口30萬，約占屆時全區(qū)人口的1/5。 華巖新城區(qū)既包括新區(qū)開發(fā)，又包括舊城改造，還包括中梁山生態(tài)旅游區(qū)的保護與開發(fā)；既包括工業(yè)園區(qū)建設(shè)，又包括房地產(chǎn)開發(fā)、物流園區(qū)打造，還包括道路交通、工程管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。,聯(lián)發(fā)嘉園,柏景龍庭,大鼎第一時間,中交麗景,金源利青國青城,恒大綠洲,華福山水,金科西城大院,保利心語花園,金科陽光小鎮(zhèn),海蘭云天畔山林語,華宇春江花月,袁家崗-楊家坪,九龍園區(qū)-白市驛,區(qū)府-黃桷坪,目前九龍坡區(qū)在售樓盤呈現(xiàn)組團式分布，主要分為三大在售區(qū)域。,區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 區(qū)域在售樓盤分布,區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 區(qū)域在售樓盤列表,據(jù)不完全統(tǒng)計，目前九龍坡區(qū)在售樓盤約為18個，市場供應(yīng)總量約為452.8萬方，市場成交均價約為6276元/。,項目位于重慶市九龍坡區(qū)中心地段，西南面與重慶市動物園緊鄰，北面與桃源小區(qū)貼鄰，東側(cè)為桃花溪， 公共設(shè)施成熟，地理位置優(yōu)越，中心價值顯著。,市場經(jīng)濟指標(biāo) 占地面積：91332平方米 總建筑面積：460000平方米 容積率：3.99 綠化率：35.88% 車位：2024個 開盤時間：2010-05-01,恒大綠洲總用地面積約為137畝 ，總建筑面積約為46萬平方米，其中住宅建筑面積為約35萬平方米，公建(商業(yè))建筑面積為8萬余平方米，配套設(shè)施（含幼兒園、綜合樓、車庫等）建筑面積為9萬余平方米。恒大綠洲分為a、b兩區(qū)，全區(qū)共有小高層和高層兩種形式的住宅。,個案恒大綠洲 項目概況,戶型圖展示：戶型采光通風(fēng)好，功能分區(qū)合理，部分贈送陽臺面積較大。,個案恒大綠洲 主力戶型展示,樣板間彰顯出項目獨特的魅力，以歐式建筑的特色，能讓客戶身臨其境感受空間及立體美，隨處都充滿著溫馨與浪漫。,個案恒大綠洲 樣板間展示,恒大綠洲一期已售罄，二期正在加推中，目前在售20棟樓，銷售均價6800元/平方米。,恒大綠洲一期已售罄，目前二期在售20棟樓，戶型在售面積在136平方米，去化率達到88.9%,項目優(yōu)勢： 緊鄰楊家坪、蟠龍新區(qū)商圈，經(jīng)濟區(qū)域輻射面積廣泛； 項目周邊配套齊全，交通便捷； 具備大盤氣質(zhì)，自身品牌優(yōu)勢也能吸引購房客群。,項目劣勢： 項目周邊樓盤眾多，區(qū)域競爭壓力巨大 本區(qū)域的同質(zhì)樓盤多，客戶分流情況嚴(yán)峻。,個案恒大綠洲 推案情況&項目點評,華潤二十四城位于重慶市九龍坡區(qū)謝家灣，原建設(shè)廠廠址。項目交通極其便利，緊鄰已建成的輕軌2號線 ，全線貫通的九濱路能夠快速通達渝中區(qū)，同時項目地塊內(nèi)規(guī)劃建有貫通重慶市南北的城市快速干道。,市場經(jīng)濟指標(biāo) 占地面積：700901平方米 總建筑面積：1916000平方米 容積率：4.17 綠化率：50%,項目總占地面積為1051.3畝，規(guī)劃建筑面積近200萬平方米，其中住宅建筑面積160萬平方米、大型集中商業(yè)建筑面積24.6萬平方米、教育面積數(shù)萬平方米。項目總投資約80億元人民幣，預(yù)計2015年左右全面建設(shè)完成。項目建成后，將是一個擁有6萬居住人口，集萬象購物中心、國際酒店、鼎級寫字樓、濱江高尚住宅群于一體的城市中心大型居住區(qū)。,個案華潤二十四城 項目概況,個案華潤二十四城 主力戶型展示,個案華潤二十四城 樣板間展示,樣板間展示：裝修溫馨華麗，讓業(yè)主賓至如歸，能引發(fā)業(yè)主的購買欲望，裝修時尚大方。,華潤二十四城項目基礎(chǔ)資料,目前，華潤二十四城推案情況：,個案華潤二十四城 推案情況&項目點評,奧園康城一做生活的冠軍 2010年7月5日加推,奧園康城項目總建筑面積60萬平米。目前已經(jīng)全面實現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)。包含洋房、小高層、高層、風(fēng)情商業(yè)街等，戶型結(jié)構(gòu)從一室一廳到躍層，戶型面積區(qū)間為40200余，產(chǎn)品形態(tài)豐富，戶型結(jié)構(gòu)合理。 奧園康城建筑風(fēng)格屬于新古典主義歐式建筑，采用重慶獨一無二的經(jīng)典歐洲哥特式建筑風(fēng)格，并結(jié)合重慶本地消費群體的喜好，就好比歐洲古典音樂一樣，經(jīng)典、大氣永不過時。 項目位于地理中心,在重慶渝中區(qū)和九龍坡區(qū)交界處，地塊北臨新東?；▓@，東臨長江，東南面與麗水菁苑相臨。 奧園康城項目地塊一邊高坡臨江，一邊為洼谷低地，并因地塊標(biāo)高不同和市政道路的劃分分割成a、b、c三個地塊。,建筑類別：洋房、小高層、高層 體量：59.99萬方 總戶數(shù)：5262戶 占地面積：130490 總建筑面積：599943 停車位：總數(shù)：1862個 地上車位：345個 地下車位：1517個 裝修狀況 毛坯、精裝 項目特色 復(fù)合地產(chǎn) 容積率 4.16 綠化率 30.07% 開發(fā)商 中國奧園地產(chǎn)集團股份有限公司,個案奧園康城 項目概況,個案奧園康城 主力戶型展示,戶型分區(qū)明顯，功能齊全，通風(fēng)采光良好，部分戶型呈現(xiàn)板式分布，提高了居住的舒適性。,樣板間,個案奧園康城 樣板間展示,樣板間裝修采用現(xiàn)在簡約風(fēng)格，色調(diào)簡單明亮。,奧園康城已全部售罄。,項目優(yōu)勢： 開發(fā)商品牌效應(yīng)； 項目體量大，具備大盤氣質(zhì)；,項目劣勢： 項目周邊樓盤眾多，區(qū)域競爭壓力巨大 本區(qū)域的同質(zhì)樓盤多，客戶分流情況嚴(yán)峻。,營銷賣點：區(qū)位地段及企業(yè)品質(zhì)“打造成為解放碑cbd的后花園，處于政府規(guī)劃的“10分鐘渝中” 生活圈內(nèi)，成為銜接各個組團的樞紐.,個案奧園康城 推案情況&項目點評,part 3區(qū)域房地產(chǎn)研究,區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運行情況 區(qū)域解讀 項目版塊市場研判 區(qū)域房地產(chǎn)市場未來預(yù)測 小結(jié),區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 項目版塊市場研判 謝家灣版塊,謝家灣版塊： 處于城市地理幾何中心，周邊區(qū)域城市化進程快速，區(qū)域價值大，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?重慶城的老居民，對于謝家灣的記憶，更多的來自于建設(shè)廠。謝家灣原屬重慶建設(shè)廠的家屬區(qū)域，版塊內(nèi)老舊住房較多，未來版塊拆遷量較大。隨著區(qū)域濱江版塊和袁家崗、楊家坪等版塊的快速發(fā)展，城市化進程的推進，帶動區(qū)域城市價值的飛速提升，土地價值高。,謝家灣版塊位于九龍坡區(qū)中心城區(qū)，轄區(qū)面積4.2平方公里，常住人口8.2萬余人。街道下屬12個社區(qū)，有社會單位50多家； 近年來，謝家灣街道以社區(qū)建設(shè)為中心，以社區(qū)服務(wù)和城市管理為重點，以維護社會穩(wěn)定為前提，加強精神文明建設(shè)，堅持服務(wù)社會、服務(wù)居民群眾，先后被評為全國和全市的先進基層黨組織、全國城市體育先進社區(qū)、全國科教進社區(qū)先進集體、市級文明單位、市社區(qū)建設(shè)先進街道、社區(qū)建設(shè)示范街道；,區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 謝家灣版塊商品房成交市場現(xiàn)狀解析,單位：元/平方米,版塊整體房地產(chǎn)市場發(fā)展：區(qū)域成交均價呈穩(wěn)步增長趨勢，市場需求旺盛，市場發(fā)展態(tài)勢良好，且未來存在一定價格上升空間。,鼎合觀點：從目前謝家灣版塊商品房成交均價走勢來看，2010年同比2009年版塊市場成交價格增幅明顯，且呈現(xiàn)一定價格增長趨勢。說明隨著目前重慶市舊城改造的進行以及城市化進程的不斷加快，謝家灣版塊商品房市場發(fā)展態(tài)勢良好，未來價格仍存在一定上升空間。,版塊商品住宅交易成交均價（建面計）,本案,項目位于重慶市九龍坡區(qū)謝家灣原建設(shè)賓館舊址，地理上處于重慶主城幾何核心，地理位置優(yōu)越，通達性強。,區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 項目區(qū)域背景,區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 版塊房地產(chǎn)市場研究,從目前區(qū)域房地產(chǎn)市場版塊分布情況來看，本案所處周邊市場版塊主要分為了城市版塊物業(yè)和濱江版塊物業(yè)。 不同版塊區(qū)域由于所擁有的城市資源與優(yōu)勢屬性不同，所開發(fā)的項目具有不同的產(chǎn)品風(fēng)格和項目賣點。,區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 版塊物業(yè)樓盤列表,區(qū)域板塊項目不完全統(tǒng)計表,區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 濱江版塊物業(yè)市場研究,目前區(qū)域的濱江版塊項目，主要依靠長江彎曲江景作為主要項目優(yōu)勢資源推廣，所開發(fā)產(chǎn)品多為高層物業(yè)形態(tài)，無論是一線還是二線江景資源，所推出產(chǎn)品市場接受度較高，市場成交火熱，去化率高，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。,體量大，品質(zhì)高，景觀資源好，價格高。,代表項目,華潤二十四城 項目體量：1916000 主力產(chǎn)品：88-105三房 目前價格：均價10000元/（套內(nèi)）,華宇春江花月 項目體量：260000 主力產(chǎn)品：62-81兩房 目前價格：均價7800元/（套內(nèi)）,麗水菁苑 項目體量：285000 主力產(chǎn)品：37-129高層 目前價格：均價9600元/（套內(nèi)）,區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 城市版塊物業(yè)市場研究,目前區(qū)域的城市版塊項目，依托城市化進程的快速發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，主要憑借良好的城市交通、生活配套以及規(guī)劃設(shè)計，成為了區(qū)域房地產(chǎn)市場板塊的一個重要組成部分。隨著土地供應(yīng)的減少，可供應(yīng)體量逐漸減少，區(qū)域市場成交價格逐漸攀升，且未來仍舊存在一定上升空間。但目前同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競爭較為激烈。,城市配套完善，交通便捷；同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競爭激烈。,代表項目,中新城上城 項目體量：750000 主力產(chǎn)品：37-47一房、51-85兩房 目前價格：均價6300元/（二手房參考價）,保利國賓上院 項目體量：80000 主力產(chǎn)品：118-138三房、四房 目前價格：均價8324元/ （二手房參考價）,首創(chuàng) i home 項目體量：70000 主力產(chǎn)品：29-631房、兩房 目前價格：均價6500元/（套內(nèi)）,該項目主力戶型為一房產(chǎn)品，單配、一房、兩房的戶型配比為23% ：58% ：19%。 目前項目已經(jīng)全部售罄，三種戶型的去化率均為100%，其中一房產(chǎn)品供應(yīng)量最大，表現(xiàn)出市場對于一房產(chǎn)品的高接受度。,1室1廳1衛(wèi)1廚41.31,戶型點評： 結(jié)構(gòu)簡單，功能分區(qū)設(shè)置合理； 觀景陽臺的設(shè)置提升了居住品質(zhì)； 觀景陽臺的半贈送面積提高了項目的性價比。,區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 項目供求分析首創(chuàng)ihome（售罄）,該項目主力戶型為兩房戶型，一房、兩房的戶型配比為38% ：62% 。 一房戶型去化率為84.3%，兩房戶型的去化率為67.5%，一房去化率高于