2010防城港市遠通·上城整合營銷推廣方案 138p.ppt

遠通上城 整 合 營 銷 推 廣 方 案,清晰的定義我們的目標,洞察市場本質（動態(tài)/趨勢）,我們實現(xiàn)目標的核心（競爭力定位）,如何實現(xiàn)目標的具體步驟,方案思路,目標梳理,戰(zhàn)略模式 創(chuàng)造全新的戰(zhàn)略模式 釋放片區(qū)和本項目的最大價值,樹立品牌 建立強而有力的卓越品牌 讓客戶清楚的知道遠通上城是防城港市的榜樣,財務目標 發(fā)現(xiàn)本項目最大的價值 以合理的價格，快速完成銷售,客戶選擇 如何尋找匹配的客戶 說服客戶這是一種值得擁有生活 重新審視本項目的價值,1,2,3,4,開發(fā)和推盤節(jié)奏上，一般采用滾動開發(fā)，保證開發(fā)的連續(xù)性，減少推廣成本，有效防止客戶流失。,1,2,3,4,5,大盤開發(fā)配套先行，首先是生活配套，其次是學校配套。給予業(yè)主信心，未來生活十分便利。,物業(yè)開發(fā)順序上，首期一般采用多層或小高層啟動市場。一是因為不成熟片區(qū)市場需求主要集中在多層和小高層物業(yè)；二是因為多層和小高層物業(yè)有成本優(yōu)勢，利于開發(fā)商低價策略打開市場。,戶型結構和配比上，大盤的主力戶型一般都是三房。通常首期戶型面積和配比比較保守，后期戶型面積和比例逐漸放大。,客戶定位上，一般由年輕客戶向家庭客戶轉變。首期客戶定位人群相對年輕化，相應的戶型比較經(jīng)濟緊湊，利于減小市場風險。,大盤操作十規(guī)律,6,7,8,9,10,大盤操作十規(guī)律,價格上，一般采用“低開高走”的價格策略。即一期推出時售價相對保守，隨著片區(qū)和樓盤逐漸成熟，售價呈逐漸上漲的良心態(tài)勢。,大盤開發(fā)都有一個貫穿始終的總主題，各期的分主題圍繞總主題展開。主題是社區(qū)的靈魂，可以給業(yè)主心理滿足感，很大程度上抵消周邊環(huán)境給業(yè)主的負面感。,營銷上，一般都要保證首期銷售的火爆。大盤首期火爆能給市場、業(yè)主以最強的信心支持，有效帶動后期開發(fā)和銷售。這也是大盤在價格策略上往往用低價入市策略的非常重要原因。,推廣成本上，一般首期推廣成本比較高，后期推廣成本相對較小。首期推廣是建立品牌形象階段，推廣成本相對較高，后期當樓盤品牌建立，市場認可，并積累一批老客戶后，市場銷售會順暢多，成本明顯下降。,大盤開發(fā)中，特別注重樓盤品牌的建立，注重和客戶的感情交流及維護。注重建筑質量、注重情感營銷、關注業(yè)主需求，善于與業(yè)主溝通。,清晰的定義我們的目標,洞察市場本質（趨勢/競爭）,我們實現(xiàn)目標的核心（價值點定位）,如何實現(xiàn)目標的具體步驟,方案思路,2,3,guidelines 1,guidelines 2,guidelines 3,整體市場分析,區(qū)域市場分析,1,競爭市場分析,洞悉市場本質,城市建設發(fā)展迅猛，房地產投資增幅明顯,整體市場情況,防城港市固定資產投資情況,隨著防城港城市化進程的加速，近年城市固定投資額增長迅速，尤其是房地產投資額度比重穩(wěn)步增高。 房地產市場繁榮，房地產投資不斷加大，2009年達到高峰。,行政中心北移使區(qū)域連接帶市場活躍，但年去化空間有限,整體市場情況,隨著防城港城市化“北移”的加速，近年連接行政中心區(qū)和防城區(qū)的地段漸顯活躍，帶動了防城區(qū)商品房銷售的快速增長 從銷售面積上看，防城區(qū)約20個樓盤2010年去化面積約為26萬平米，單體樓盤平均年去化量僅為1萬多平米，去化空間有限。,整體市場分析,房地產市場未來兩年內供應量劇增,防城港市房地產投資建設情況,09年施工面積是竣工面積的8.5倍，可預見未來兩年內供應量劇增，市場競爭異常激烈。,防城港房地產市場供求情況,vs,市場現(xiàn)狀：供給 需求,一、防城港市現(xiàn)有潛在需求 現(xiàn)狀：防城港全市總人口80多萬， 其中防城城區(qū)人口12萬，港口區(qū)城區(qū)人口5萬人。 城市人口按平均需求比例計算房屋剛性需求為：（12+5）/3 ，約為45萬套 二、防城港現(xiàn)有供給量 1、防城區(qū)近三年供應量約230萬平米 2、港口區(qū)近三年供應量約600萬平米 平均按每套100平米計算，市場供給量約為78萬套。,防城港市房地產市場供給遠大于需求,整體市場分析,防城港市2007年-2010年上半年土地出讓情況,土地供給大幅度增長，消化壓力大,2010年1-9月份土地成交面積同期比09年大幅增長，主要集中于城市新區(qū)； 預計今后幾年防城港房地產消化激增的房地產供應量壓力大。,整體市場分析,防城港市歷年普通住宅銷售均價走勢圖,歷年價格均小幅增長，2010年保持穩(wěn)定,2005年至今防城港市房地產價格以平均每年200元/平米的價格攀升； 受2010年年初調控政策和公務員小區(qū)入市的影響，2010年上半年防城港房地產市場均價格保持在2700元/平米2800元/平米之間。,2010年防城港市普通住宅銷售均價走勢圖,整體市場分析,“二次調控”來勢洶,9月29日，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合宣布，加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度，再次對樓市調控發(fā)力，稱“新國五條”，亦稱為“二次調控！”,市場回暖跡象被遏制,根據(jù)全國各城市成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，國慶期間大部分城市成交慘淡，各地房交會冷清收場，8、9月量價齊升的回暖跡象被遏制，市場進入新一輪觀望期！,剛性需求進一步萎縮,新政明確規(guī)定：“貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上”，此條對于首付有限的剛性需求客戶將承受最大壓力！需求將進一步萎縮！,投資需求進一步限制,新政明確規(guī)定：“對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款” 。以投資需求為主的城市影響最明顯！投資客或尋找新的投資渠道。,政策分析,二次調控對市場的影響,整體市場小結,綜合以上分析，防城港處于快速發(fā)展階段，近年呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭，雖然鋼鐵產業(yè)受挫受到一定影響，但是防城港仍能利用國家擴大投資保增長的機遇，堅持走“港、城、工業(yè)、旅游”共同發(fā)展的可持續(xù)之路，在”港”與“城”的互動上下功夫，造“城”速度顯著，城市煥發(fā)出新的生命力。 因本項目以消化本地客戶為主，投資為輔，政策對本項目的影響不明顯，整體市場的觀望氛圍也會因剛性需求增強而逐漸淡化，對本項目而已，更重要的是如何挖掘和刺激本地消費欲望，以合理的價格促進購買力；同時整體市場容量低，使得項目未來銷售壓力增大 。,2,3,guidelines 1,guidelines 2,guidelines 3,整體市場分析,區(qū)域市場分析,1,競爭市場分析,洞悉市場本質,區(qū)域市場格局解讀,防城老區(qū)板塊 城南新區(qū)板塊 河西工業(yè)區(qū) 新行政中心區(qū) 西灣濱海區(qū) 港口市區(qū),區(qū)域市場分析,防城港市樓盤較集中的有防城區(qū)和港口區(qū)，為更好的分析本項目的在房地產市場中所處的位置，結合城市發(fā)展定位，本方案把防城港市的房地產市場分為六大板塊，由北到南為：,本案則處于“防城區(qū)城南新區(qū)板塊”內,城南新區(qū)板塊,概況：城南新區(qū)板塊位于防城區(qū)南部，在建的市藥檢局北，南北大道貫通港口區(qū)和防城區(qū)，目前無大型生活配套，以在建新樓盤為主，入住人口較少。,區(qū)域市場分析,開發(fā)總量較大：作為開發(fā)新區(qū)，外承接防城區(qū)溢出人口的第一站，城南新區(qū)板塊目前總體開發(fā)量較大，共7個在建和在售樓盤，總建筑面積超過656935，競爭十分激烈。 開發(fā)水平較高：因無可直接利用的景觀資源和生活配套，所以該片區(qū)開發(fā)商多注重于項目內部規(guī)劃設計，部分項目還規(guī)劃有一定的商業(yè)配套，以滿足社區(qū)自身需要，總體開發(fā)水平較高。 以純居住功能為主：片區(qū)內的項目多為純居住功能項目，商業(yè)配套滿足社區(qū)生活。 代表性樓盤：榮和苑、世紀華庭、時代名庭、海灣盛景苑 價格區(qū)間：2600-2900元/平米,房地產開發(fā)情況：,防城老區(qū)板塊,房地產開發(fā)情況：,區(qū)域市場分析,概況：位于城區(qū)北部，以原防城鎮(zhèn)為主要區(qū)域，常駐人口約12萬人。作為防 城港市居住老區(qū)，配套完善、居住人口密集，人氣旺是其特點。由于北面靠山，西面臨水，因此防城區(qū)北部和西部的居住舒適性較高。,開發(fā)總量有限：由于防城區(qū)可開發(fā)用地數(shù)量不多，因此房地產開發(fā)總量有限，現(xiàn)為存量消化階段，共9個在售項目，總銷售面積超過1353343 ，競爭仍十分激烈。 開發(fā)水平不高：因有大量的居住人口支撐，且整體消費水平不高，所以該片區(qū)開發(fā)商不太注重于項目內部規(guī)劃設計，多依靠外部景觀資源和地段優(yōu)勢，整體總體開發(fā)水平不高。 以純居住功能為主：片區(qū)內的項目多為純居住功能項目，存在個別大型商業(yè)項目。 代表性樓盤：陽光山水花園、亞細亞億城、港都大廈 價格區(qū)間：3200-3400元/平米,河西工業(yè)區(qū)板塊,概況：位于防城區(qū)西南部，防城江以南，常駐人口主要為工業(yè)區(qū)的職工，目前居住人口稀少。河西工業(yè)區(qū)是防城港承接高科技產業(yè)的基地，生活配套條件差是目前最大的問題。,區(qū)域市場分析,房地產開發(fā)情況：,開發(fā)總量有限：作為集工業(yè)企業(yè)與商貿、住宅、娛樂于一體的區(qū)域，河西工業(yè)區(qū)目前總體開發(fā)量較大，目前共4個在售項目，總建筑面積為376666 。 開發(fā)水平不高：雖然擁有優(yōu)越的一線江景，但因無完善生活配套，所以該片區(qū)開發(fā)商多注重于項目內部規(guī)劃設計，部分項目還規(guī)劃有一定的商業(yè)配套，以滿足社區(qū)自身需要，因此總體開發(fā)水平較高。 以純居住功能為主：因作為工業(yè)區(qū)生活居住區(qū)，因此片區(qū)內的項目多為純居住功能項目。 代表性樓盤：榮桂翠堤園、江畔明珠、水岸豪園、羅馬假日 價格區(qū)間： 2800-3000元/平米,新行政中心區(qū)板塊,概況：江山大道南部，西灣大道以北，常駐人口主要為防城區(qū)和港口區(qū)的遷移人口，目前居住人口稀少。新行政中心區(qū)作為新區(qū)的核心地帶，可利用規(guī)劃資源和自然資源較多，且發(fā)展前景明朗，是未來炙手可熱的地區(qū)，加上生活配套建設力度也逐漸跟上，是高素質樓盤云集的地帶。,區(qū)域市場分析,房地產開發(fā)情況：,開發(fā)總量有限：作外承接防城區(qū)和港口區(qū)遷移人口的主要地區(qū)，新行政中心區(qū)目前總體開發(fā)量很大，共13個在售項目，競爭十分激烈。 開發(fā)水平不高：因擁有良好的規(guī)劃資源和靠海優(yōu)勢，該區(qū)域開發(fā)商多努力將自身打造成該片區(qū)的高品質樓盤，開發(fā)水平高。 以商住功能為主：片區(qū)內的項目多建有商業(yè)配套。 代表性樓盤：三順名邸、三順港灣、榮幸亞太國際、萬基中央公園、歐景藍灣 價格區(qū)間： 3400-3500元/平米,西灣濱海區(qū)板塊,概況：倒水坳大橋以南，凱樂路以北區(qū)域，常駐人口主要為外地客戶，擁有一定的居住人口。西灣濱海區(qū)可利用的自然資源最多，投資價值明顯，是未來防城港市地產炙手可熱的區(qū)域。,區(qū)域市場分析,房地產開發(fā)情況：,開發(fā)總量有限：作為資源稟賦最好的區(qū)域，開發(fā)商紛紛介入，主要集中在桃花湖以南，該區(qū)域總體開發(fā)量大，共26個在售項目，競爭激烈。 開發(fā)水平不高：該區(qū)域主要以海景為主要價值點，因此面海是顧客最大的價值訴求，因此開發(fā)商對項目內部規(guī)劃水平要求不高。 以商住功能為主：片區(qū)內的項目為高層項目，盡可能奪取更多視覺景觀，且基本都建有商業(yè)配套。 代表性樓盤：龍光陽光海岸、海灣明珠、海悅華府、臺灣城 價格區(qū)間： 3500-3600元/平米,港口市區(qū)板塊,概況：凱樂路以南區(qū)域，常駐人口約8萬。港口市區(qū)配套成熟，擁有兩面海景資源，交通便利，但可開發(fā)土地有限，因此該區(qū)域房地產市場發(fā)展有限。,區(qū)域市場分析,房地產開發(fā)情況：,開發(fā)總量有限：作為資源稟賦較好的區(qū)域之一，因開發(fā)土地有限，使得該區(qū)域總體開發(fā)量較大，共12個在售項目，加上人口基數(shù)小，所以競爭仍然十分激烈。 開發(fā)水平不高：該區(qū)域主要以配套和海景為主要價值點，因此開發(fā)商對項目內部規(guī)劃水平要求不高。 以商住功能為主：片區(qū)內的項目為高層項目，盡可能奪取更多視覺景觀，且基本都建有商業(yè)配套。 代表性樓盤：現(xiàn)代海天云都、海景苑、萬代財富廣場、碧?；▓@ 價格區(qū)間： 3400-3700元/平米,各區(qū)資源稟賦差異大，樓盤訴求點各有偏重,區(qū)域市場分析,競爭市場分析,競爭市場價格格局解讀,對于城南新區(qū)而言，2600元至2900元之間的價格空間是消化市場主力剛性需求和投資客戶的最優(yōu)價格空間,區(qū)域市場總結,資源差異大。防城港各主要區(qū)域內部資源稟賦差距大，防城區(qū)可利用資源稀缺，港口區(qū)則資源豐富。 本項目無資源亮點。本項目地處新老城區(qū)連接處，現(xiàn)有配套不完善，規(guī)劃資源和自然資源匱乏，若無特色的內部規(guī)劃，則難以抗衡市場上的競爭對手。 資源稟賦導致的區(qū)域性價格梯度明顯。城南新區(qū)價格普遍低于市場的平均水平，而價格的差距就是城南新區(qū)的價格優(yōu)勢區(qū)間。,區(qū)域市場分析,2,3,guidelines 1,guidelines 2,guidelines 3,整體市場分析,區(qū)域市場分析,1,競爭市場分析,洞悉市場本質,競爭對手選擇標準： 1、一級競爭項目梳理 選擇理由： a、本項目1公里范圍內，直接競爭項目 b、客戶選擇時具有可替代性的，相鄰區(qū)域的非海景項目 一級競爭項目代表： 榮和苑、世紀華庭、時代名庭、海灣盛景苑、三順港灣、榮興亞太國際、三生觀邸、 2、二級競爭項目梳理 選擇理由：相鄰區(qū)域海景項目 二級競爭項目代表： 紅林海灣、中央海洋公園、歐景藍灣、東盟外灘、臺灣城、陽光海岸,項目一、二級市場競爭對手劃分,競爭市場分析,競爭項目規(guī)模普遍偏小，綠化程度低，同質性高,競爭市場分析,競爭市場供給量大，未來競爭激烈,競爭市場分析,園林、區(qū)位、規(guī)劃是競爭項目主要訴求，但內部園林規(guī)程度低,競爭市場分析,競爭市場小結,競爭市場存量較大，未來市場競爭激烈 區(qū)域內競爭項目多注重對區(qū)位優(yōu)勢的利用，但對項目內部環(huán)境規(guī)劃水平較低。 競爭項目的產品多為大戶型，同質性高，大戶型產品走量困難 保持本案與競爭項目的價格優(yōu)勢是前期能否成功的關鍵。,競爭市場分析,清晰的定義我們的目標,洞察市場本質（動態(tài)/趨勢）,我們實現(xiàn)目標的核心（競爭力定位）,如何實現(xiàn)目標的具體步驟,方案思路,實現(xiàn)目標的核心,2,3,guidelines 1,guidelines 2,guidelines 3,項目分析,客戶分析,1,核心定位,4,guidelines 4,產品優(yōu)化建議,位于新老城區(qū)之間的咽喉地帶，共享兩區(qū)價值,位于防城港市南北大道上，防城區(qū)行政中心區(qū)以東，屬于新行政中心北半部規(guī)劃板塊，享有良好的新區(qū)發(fā)展前景。 項目地塊處于新行政中心與防城區(qū)銜接地帶，是防城區(qū)與城市各大板塊連接的交通咽喉，緊鄰防城區(qū)行政中心，享有兩大區(qū)域的資源優(yōu)勢。,項目環(huán)境分析,區(qū)域內規(guī)劃的交通系統(tǒng)發(fā)達，南北大道和三面的規(guī)劃路組成便捷的交通網(wǎng)絡。 南北大道極大的縮短了從本案到達新老城區(qū)的時間，僅需十分析車程。 南北大道是“核心”板塊內聯(lián)系的主要交通紐帶，道路路幅寬且形象好，是項目未來形象展示的窗口，具有較高的商業(yè)、商務價值,交通網(wǎng)絡發(fā)達，通達性較高,南北大道,規(guī)劃路,項目環(huán)境分析,規(guī)劃前景美好，但配套相對滯后，銷售壓力大,項目周邊規(guī)劃有大西南商貿城、防城區(qū)行政中心、廣場綠化用地、城南小學擁有良好的規(guī)劃前景 城市規(guī)劃發(fā)展與項目開發(fā)時間上不對應，使得區(qū)域人口少、配套建設相對樓后 人口基數(shù)少、配套落后將在一定程度增加了項目的銷售壓力,項目環(huán)境分析,項目周邊環(huán)境形象較差,項目北面毗鄰南北大道，南北大道橫貫新老城區(qū)極大縮短了項目與中心城區(qū)的距離。 北面規(guī)劃路與南北大道交匯形成村莊的進村路，整體環(huán)境臟亂差。進村路以北是正在建設的房地產項目（世紀華庭）。 項目南面為住宅小區(qū)，皆為居民自建天地樓，一定程度影響項目的形象。 項目西面為一水塘和自然植被坡地。,項目區(qū)域價值,項目規(guī)模適中、容積率低、綠地率較高，能較好的滿足舒適健康生活的標準 一期五大景觀軸為小區(qū)提供良好的景觀視野 園林設計效果需在后期建設中注重細節(jié)規(guī)劃，使項目內部規(guī)劃顯現(xiàn)出差異化,內部景觀資源豐富，戶戶觀景,項目外立面,項目景觀分布圖,項目規(guī)劃分析,項目內部配套設施基本完善,小區(qū)配套完善，有會所、幼兒園、網(wǎng)球場、商業(yè)街、景觀廣場、停車場等配套，基本能夠滿足業(yè)主日常生活、娛樂需求,項目規(guī)劃分析,一期戶型同質性高，優(yōu)勢不明顯,戶型在市場上的同質性高，無贈送面或可變戶型等設計亮點 大戶型產品較多，增加了前期銷售的難度,項目規(guī)劃分析,規(guī)劃布局好，南北通透，景觀輻射性好 低容積率、高綠化率，宜居花園式社區(qū) 小區(qū)配套完善：商業(yè)、幼兒園、球場、泳池等基本滿足日常需求 交通便利，緊臨交通要道，項目昭示性好,項目優(yōu)勢（s）,項目劣勢（w）,項目周邊缺少可利用的強勢資源，無大型商業(yè)配套和生活配套，只能依托防城區(qū)供給 項目緊鄰交通要道，有一定噪音污染 開發(fā)商尚無成功開發(fā)案例，品牌度不高,項目處于新行政中心板塊，是未來的cld（中央居住區(qū)），發(fā)展前景好，升值潛力高 目前板塊內價格處于平穩(wěn)上升階段，是整個防城港市樓市板塊中的價值洼地，性價比突顯 受北部灣規(guī)劃輻射影響，城市知名度提高，外來人口投資居住熱情度高,項目機會（o）,城市人口較少，各樓盤綜合開發(fā)體量較大，市場競爭非常激烈 板塊間的競爭較大，客戶分流明顯，項目處于發(fā)展中板塊的非核心位置，客戶爭奪力度較弱 處于房地產調整時期，國家政策頻發(fā)，銀根收緊，政策不確定性大,項目威脅（t）,項目swot分析,s:我們有什么,優(yōu)越的地段價值：新老城區(qū)交界處，可享受新老城區(qū)規(guī)劃資源； 便利的交通：交通便利，在一定程度上彌補現(xiàn)階段配套不足的缺陷； 良好的規(guī)劃指標和內部園林規(guī)劃：低容積率、高綠化率及內部園林規(guī)劃為項目提供了操作空間。,配套不足：城市新區(qū)，配套無法滿足生活需求； 缺少外部自然景觀：項目周邊缺少自然景觀資源； 區(qū)域相對陌生：地處城市新區(qū)，位置較偏。 戶型缺少亮點：戶型以大戶型為主，無創(chuàng)新戶型設計。,w:我們缺什么？,項目分析小結,我們的出路？,1、運用交通優(yōu)勢和地段價值優(yōu)勢，從顧客的預期上彌補短期內新城區(qū)自身配套不足的弱勢，建立項目新的價值點。 2、重視客戶需求，運用現(xiàn)有的規(guī)劃指標和內部園林規(guī)劃，打造符合目標客戶需求的產品，使項目能在同質化市場下贏得競爭 3、需通過舉辦系列性主題性活動為項目聚集人氣，消除地域陌生感,2,3,guidelines 1,guidelines 2,guidelines 3,項目分析,客戶分析,1,核心定位,實現(xiàn)目標的核心,4,guidelines 4,產品優(yōu)化建議,案例借鑒崇左華門新都,案例借鑒,通過研究背景類似、具備參考條件的案例，為本項目的發(fā)展戰(zhàn)略和定位提供借鑒,對案例選取的前提 處于新老城區(qū)連結處，區(qū)域發(fā)展前景良好，但處于初期發(fā)展階段，缺乏基本生活配套； 客戶構成對本案有借鑒意義；,案例研究的目的 對本案的整體發(fā)展戰(zhàn)略提供參考； 如何在區(qū)域陌生，缺乏配套下，確定自身客戶范圍；,案例借鑒崇左華門新都,案例借鑒,崇左首個園林生態(tài)大盤,項目區(qū)位： 項目是位于崇左友誼大道與城南二路交匯處，處于老城區(qū)和城南新區(qū)之間，是新老城區(qū)的黃金中軸 ； 項目基本情況： 項目總占地面積：101畝 綠化率36% 容積率：1.5； 物業(yè)類型： 以多層為主 取得成績： 崇左市銷售最佳樓盤之一。,崇左華門新都成交客戶以老區(qū)居民和周邊居民為主,案例借鑒,案例啟示： 老城區(qū)以及周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶將是新老城區(qū)結合帶的主要客戶來源。 老城區(qū)的企事業(yè)單位、政府部門因擁有大量職工將是本案潛在客戶主要聚集的區(qū)域。,隨著防城港市整體規(guī)劃實施，各區(qū)客戶來源也表現(xiàn)出一定的規(guī)律： 1、防城老區(qū)客戶主要為本地居民以及河西工業(yè)區(qū)員工 2、沙潭江核心區(qū)的客源主要來自于防城老區(qū)、港口市區(qū)、工業(yè)園和外部顧客； 3、西灣濱海區(qū)區(qū)的客戶主要為外部顧客和港口市區(qū)顧客； 4、港口市區(qū)客戶主要為本地居民和一定數(shù)量的外地投資客,總體市場客戶群分析,防城港新區(qū)客戶主要靠周邊人口導入,總體市場客戶重疊性高，競爭激烈,項目客戶來源： 項目所在城南新區(qū)的客源主要來自于防城區(qū)，與防城區(qū)和新行政中心客源區(qū)相重疊，競爭激烈 本項目客源多集中在防城區(qū)內以改善型自住為主的公務員和企事業(yè)單位員工,總體市場客戶群分析,城市產業(yè)工人數(shù)量龐大，是社會階層的構成主體。 教育和公共管理以及社會組織從業(yè)人員也占較大比例。,人口基數(shù)小，工業(yè)人口構成社會階層主體，中低端客戶基數(shù)龐大，塔尖的高端客戶流失嚴重,具有購買力的人群主要集中于公務員群體（黨政機關），泛公務員群體（事業(yè)單位，電力，郵電，電信，銀行，醫(yī)療），當?shù)厮綘I業(yè)主，以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和工業(yè)區(qū)居民。 與一二線城市不同的是，城市白領缺失，大量的是防城港產業(yè)工人和普通的小私營業(yè)主，這與城市第三產業(yè)比例較低有關。 城市化進程加快，周邊鎮(zhèn)區(qū)人口有進城生活、工作的愿望，所以這部分人群數(shù)量也相對較大。,細腰金字塔型人口結構,總體市場客戶群分析,城南新區(qū)客群分析,城南新區(qū)客群主要為防城老區(qū)居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，輔以一定量河西工業(yè)區(qū)客戶,防城老區(qū)以南，在建的藥檢局以北區(qū)域。城南新區(qū)客群以防城區(qū)的購買者占最大比例。,市內外投資客： 5%左右 置業(yè)目的：針對新區(qū)投資客,河西工業(yè)區(qū)客戶和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶：河西工業(yè)區(qū)職工、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。 比例：25%左右 置業(yè)目的：剛性需求及換房需求、部份投資需求及投資兼自住需求,防城區(qū)客戶：企事業(yè)單位員工、私營業(yè)主和機關的泛公務員。 比例：70%左右 置業(yè)目的：剛性需求及換房需求、部份投資需求及投資兼自住需求,游離客戶,重要客戶群,核心戶群,具有如下共同特征：,生活特征：需要為家庭創(chuàng)建更好的生活環(huán)境，追求性價比最高的綜合性社區(qū) 價值挖掘：具有發(fā)展眼光，更關注物業(yè)內在價值，充分分析項目價值所在 購房行為：影響購房的關鍵因素之一是為尋求更好的生活環(huán)境、產品以及未來新城規(guī)劃前景 經(jīng)濟特征：月收入在2500元以上，具備月還款不低于1000元的住房消費能力和消費意愿，或者投資理念,改善型居住將是城南新區(qū)客戶置業(yè)的最主要動因,城南新區(qū)客群分析,本項目所處的位置為防城老區(qū)和新行政中心區(qū)的連接處，毗鄰西江工業(yè)區(qū)；本板塊為新開發(fā)區(qū)域，仍處于發(fā)展中，周邊新開發(fā)樓盤較多，較少自住人口，無大型工業(yè)人口和商貿人口，故選擇在本項目板塊內買房的多為防城老區(qū)和工業(yè)區(qū)的外溢人口，及少部分港口區(qū)人口和外地投資者。,目標客戶群特征為： 自住型：25-35歲之間，年輕、有理想、有奮斗精神，很想擁有一套自己的居所，或自己或與愛人共筑愛巢，但因經(jīng)濟能力有限，只能選擇性價比高的樓盤。 投資型：35歲以上，事業(yè)有成，手上有部分余錢可進行房產投資，因看好防城港和新行政中區(qū)發(fā)展前期，尋找價格低洼地和具有發(fā)展前景的樓盤進行投資。,項目目標客群分析,目標客戶特征,不同階層客戶對項目關注點趨同，價格以及城市規(guī)劃的落實進度和生活配套的完備是吸引自住客戶的直接因素； 產品的綜合品質是吸引自住客戶的重要因素 需求戶型為實用和舒適居家型戶型；,目標客群分析,泛公務員購房群體規(guī)劃驅動，工作地點變換，或居住環(huán)境的改善，對交通、戶型、價格較敏感,他們是城市未來的先行者，不斷奮斗積極進取，努力成長為城市的中流砥柱，是城市建設最重要的核心力量； 他們是充滿矛盾的一群人,在務實的基礎上又講點品位，喜歡超值的東西卻又偏向傳統(tǒng)，會為適合的商品表現(xiàn)出潛在的消費力； 他們工作規(guī)律 ，渴望在工作之外能擁有更多的自我空間，交更多的朋友，在這些交往中，建立自己的人脈及影響力； 他們重視家庭、重視孩子，喜歡靠自己的努力為家庭生活提供更好的物質基礎，關注工作生活的便利性； 他們不會刻意追逐奢侈享受的生活，消費成熟而理性，懂得物盡其用。,目標客戶特征描述,目標客戶特征描述,防城區(qū)私營業(yè)主主要為工商個體戶，受品質和居住環(huán)境驅動，時刻關注城市化發(fā)展方向,他們總能在第一時間把握市場前沿問題，并嘗試著去追求新的發(fā)展方向和趨勢； 他們已經(jīng)具備成熟的人生經(jīng)驗，思想開放，希望生活在一個充滿底蘊的生活圈子，便于彼此間的思想文化交流； 他們是擁有財富更期待擁有財富所帶來的品質生活； 他們積極地創(chuàng)造財富和積累財富，因此對實物的整體綜合價值敏感，物超所值是他們做出購買決定的重要因素；,防城老城區(qū)工商個體戶群體，他們的特點是：,精明3040歲，長年的經(jīng)商使他們對商品的品質有一定要求，同時對成 本也嚴格控制； 踏實努力奮斗，腳踏實地，不期望被太多人所關注。 謹慎對心儀的商品需要在同類產品中相互比較，找出最適合自己的，以 確定購買行為 追求上進，拼搏，期望為家庭創(chuàng)造更好的生活環(huán)境；,目標客戶特征描述,防城區(qū)企業(yè)公司員工期望工作便利或居住環(huán)境優(yōu)，最好是穩(wěn)定的第一居所；,防城區(qū)企業(yè)員工，他們的特點是：,年輕2535歲，處于事業(yè)奮斗的黃金時期； 簡單面對單一重復的工作，每天工作節(jié)奏緊張，渴望閑暇時的不同生活； 謹慎具備一定經(jīng)濟能力或家庭財力支持，十分看重置業(yè)消費，心態(tài)謹慎； 追求上進，拼搏，期望為家庭創(chuàng)造更好的生活環(huán)境； 務實努力奮斗，腳踏實地，憑借技術力量和個人能力獲得尊重。,他們是企業(yè)的中堅力量，不斷奮斗積極進取，努力成長為企業(yè)的中流砥柱，是企業(yè)最重要的新生力量； 他們重視家庭、重視孩子，希望在可能情況下為孩子提供更好的生活環(huán)境和空間； 他們追求工作生活的便利性，希望過穩(wěn)定的城市生活； 他們的工作十分忙碌，沒有太多的閑暇時間，喜歡在工作之余和家人一起享受生活的快樂； 他們的社交圈層比較單一 ，渴望在工作之外結交其他圈層的朋友，并使自己擁有一定社會地位，受到尊重； 他們會非常期待新城市形象，會愿意積極去嘗試新事物。,目標客戶特征描述,他們是防城港未來城市發(fā)展的主要動力,動力,力量,成長性,他們是社會的支柱，是防城港發(fā)展的中堅力量，支撐著整個社會,他們最具有生機和活力，擁有最強的生長性與最廣闊的成長空間,防城港未來新生活理想的倡導者,他們是城市未來的先行者，不斷奮斗積極進取，努力成長為城市的中流砥柱，是城市建設最重要的核心力量； 他們是城市化發(fā)展的可持續(xù)支持力量，渴望分享未來繁華都市中心的品質性生活，或者希望能擁有更大的更舒適的家庭生活空間； 他們或者是充滿激情、具有活力，勇于接收并嘗試新的生活，代表城市新區(qū)未來生活典范的主人。,客戶定位,城市動力階層,2,3,guidelines 1,guidelines 2,guidelines 3,項目分析,客戶分析,1,核心定位,實現(xiàn)目標的核心,4,guidelines 4,產品優(yōu)化建議,核心定位推導,建筑體不是最高,地段不是最好,規(guī)模不是最大,無稀缺自然資源,市場不溫不火,價值突破點： 尋找差異凸顯個性,無重點政策支持,外因,內因,如何體現(xiàn)“上”城,“上”是一種境界,策略著眼點： 跨越“紅?！?發(fā)現(xiàn)“藍海”,關鍵詞：發(fā)展、健康、陽光、生命力,項目價值點,未來城市核心,核心定位推導,從項目本位尋找著眼點,新城區(qū) 新形象,低容積率,高綠化率,花園式社區(qū),關鍵詞：希望、現(xiàn)代、優(yōu)美、情調,顧客價值點,良好的前景,核心定位推導,從客戶角度尋找著眼點,舒適的環(huán)境,和諧的社區(qū),有品位的生活,有文化的腔調,項目價值點,綠色地產,客戶價值點,發(fā)展 健康 陽光 生命力,希望 現(xiàn)代 優(yōu)美 情調,“低碳”概念目前在防城港市并未得到大力宣傳推廣，卻是未來建筑和生活的主流，故可形成本項目突破核心點，亦能凸顯項目差異化。,本項目容積率為2.0，綠化率為35%，擁有良好的通風采光效果，為健康、陽光、環(huán)保型住宅，與“低碳”的理念非常吻合。,低碳low carbon,核心定位推導,產品定位,防城港首個低碳建筑生活藍本,以節(jié)能環(huán)保為理念倡導健康新生活,低碳地產/綠居生活,遠通上城,形象定位,代言未來新生活,“低碳建筑”代表著未來地產發(fā)展趨勢，而本項目則高瞻遠矚，率先引入“低碳”概念，引領未來健康新生活，以“代言”的身份更能彰顯項目的高度和檔次； “代言未來新生活”第一階段做為傳播核心，為“遠通上城”第一次面市占據(jù)品牌大盤應有的高度； 第二階段作為整個項目的總定位，不再擔任階段性傳播重點，但這種高占位姿態(tài)需要持續(xù)一段時間，為項目樹立良好的檔次形象。,代言未來新生活,總主題 （形象定位）,分主題,綠色健康生活,低碳地產/綠居生活,主題語,五大低碳生活指數(shù),支撐點,金色尊貴服務,給您一個五星級的家,五大尊貴服務體系,紅色浪漫幸福,一個兌現(xiàn)幸福的地方,五大幸福理由,防城港首個低碳建筑生活藍本,產品定位,第一階段,第二階段,第三階段,分主題,價格定位,市場比較法,說明： 2888元/是樓盤公布的面價，實際成交價格一般是面價的97%，因此實際成交權價為2801元/。按照尾數(shù)歸整方法，我們認為本項目住宅成交均價在2800元/比較合理。 若按照動態(tài)分析方法，房地產價格預測還受到整個市場環(huán)境、政策面以及項目前期投入的影響，屆時我司將根據(jù)市場變化進行必要的調整。,價格定位,價格拉升策略,采用“低開高走”的價格策略，度過風險期后，通過遠期的價格拉升，逐漸獲得預期的開發(fā)利潤。 開盤均價保持在2800元/左右競爭力較強，隨著項目形象的不斷提升，銷售均價逐步提升到3500元/。 房地產價格預測還受到整個市場環(huán)境、政策面以及項目前期投入的影響，屆時我司將根據(jù)市場變化進行必要的調整。,拉升期3200元/,持續(xù)期3000元/,開盤期2800元/,二期均價,價格定位,拉升期3500元/,一期均價,三期均價,公寓均價,2,3,guidelines 1,guidelines 2,guidelines 3,項目分析,客戶分析,1,核心定位,實現(xiàn)目標的核心,4,guidelines 4,產品優(yōu)化建議,根據(jù)以上定位，要打造具有健康、自然、陽光生活氣息的意境，項目規(guī)劃必須與“低碳建筑生活藍本”定位相契合，園林規(guī)劃和意境小品設置是重中之重！,家在園中 “遠通上城”就是一個 綠色環(huán)抱中的超然之地！ 建筑生長在園林里，住戶享受四季的綠意,產品優(yōu)化建議方向,四季園林，四時景致 根據(jù)“低碳”的建設理念，園林植物選取吸收二氧化碳量大的植物，且?guī)в谢ㄏ銟湎愕姆N類，如桂花、玉蘭、香樟、紫薇等。力求每個季節(jié)都有相應的花種開放，讓每扇窗戶都是美景。,產品優(yōu)化建議,園林環(huán)境,香樟,桂花,紫薇,玉蘭,結合不同樹種構造出景觀的層次感；同時配合水系 打造項目特色園景，增添社區(qū)園林效果,產品優(yōu)化建議,園林環(huán)境,產品優(yōu)化建議,雕塑小品,用雕塑、小品增加園林的情趣和社區(qū)文化氛圍 雕塑、小品建議配合項目定位，以生活型性為選取標準,產品優(yōu)化建議,康體配套（室內）,根據(jù)“健康”的生活理念，康體會所是項目重點展示和重要功能配套之一，配備各項康體功能。,產品優(yōu)化建議,康體配套（室外）,品茗棋牌區(qū),利用有限場地，配備戶外基本康體運動場所，滿足業(yè)主日常健康娛樂生活，為項目增加賣點,兒童游樂場,網(wǎng)球場,戲水池,棋牌品茗區(qū),適當采用生態(tài)節(jié)能新科技，倡導生態(tài)主題,low-e中空玻璃 又稱低輻射玻璃，有優(yōu)異的熱性能 、良好的光學性能 ，冬季保溫、夏季避暑，太陽反輻射率達到80%以上，是隔熱、隔音玻璃首選。,智能照明控制 充分利用自然光，在不同的時間段自動轉換各種照明狀態(tài)，實現(xiàn)照明多樣化，適應建筑的結構布局及不同燈具的選配。,高效外墻保溫 采用聚氨酯，eps等保溫材料，在外墻和屋面形成連續(xù)保溫層，有效阻斷熱橋，減少室內能量損耗及降低室溫變化。,聲光控制器 在天黑且又有聲響的時候自動開啟，點燃一段時間自動熄滅。即滿足 人們照明要求，同時最大限度減少照明時間。,項目附加價值建議,出入口控制系統(tǒng) 家庭防盜和事故處理報警系統(tǒng) 保安巡邏簽到系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) 樓宇可視對講系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng) 生活便利服務（家政、維修等）,有效的智能化物業(yè)管理系統(tǒng),項目附加價值建議,1、因地制宜，打造低碳環(huán)境 地塊西側規(guī)劃了防城區(qū)行政中心，占地130多畝的廣場綠化用地，可以作為項目一線景觀資源 2、四維園林，氧離子成為第一批“住戶” 五大景觀區(qū)域設計，引出不同特色的綠化景觀軸貫穿整個小區(qū)，使之成為小區(qū)綠化景觀空間的靈魂，多姿的植物為小區(qū)提供了充足的氧離子。 3、充分設計，引入“自然之光” 住宅部分充分考慮防城港口的氣候特點，確保每棟住宅都有良好的通風和采光，降低對空調依賴，更環(huán)保、更節(jié)能、更舒適。 4、合理規(guī)劃，節(jié)能減排 規(guī)劃用地的地形高差略有變化，規(guī)劃對豎向設計進行充分平衡，使豎向坡度既滿足合理的行車、排水坡度要求并減小土方工程量。 5、科學取材，營造節(jié)能空間 對建筑材料和制作工藝均采用環(huán)保理念，減少資源消耗。,五大低碳生活指數(shù),1、配套完善，展現(xiàn)現(xiàn)代生活氣息 項目周邊的大西南商貿城、城南小學以及自身的配套設施的建設，將極大提高了業(yè)主生活的品質，使顧客與家人嬉戲其間，時刻感受時代發(fā)展帶給自身的便捷生活，從而盡情感受現(xiàn)代生活的樂趣。 2、居樂一體，體驗養(yǎng)身之道 小區(qū)內設運動休閑養(yǎng)生會所，提供運動器材和保健咨詢，抒寫居樂一體的養(yǎng)身境界。 3、環(huán)境優(yōu)雅，增添生活情調 小區(qū)建筑物與地面園林和而為一，構成5重綠化景觀，不管是立體的景觀還是立體的空間，都洋溢著熱帶雨林的風情，讓客戶的居住不僅是輕松，而且是享受。 4、溫情社區(qū)，感受生活情意 社區(qū)意于展示了一種鮮活的幸福人居生活，注重的是鄰里之間的關系，致力為消費者提供一個溫馨、健康的家，濃濃的鄰里之情，在這里生根、蔓延。 5、舒適居住空間，養(yǎng)眼、養(yǎng)神、養(yǎng)心 大飄窗、大陽臺，更多引入自然景觀的同時；舒適的空間更能感受生活的安逸、靜謐。,五大幸福理由,1、統(tǒng)一化管理，盡顯品牌氣質 項目將對內部管理體系從技能到服裝進行同一管理，做到高度標準化，彰顯高品質的服務形象 2、先進的安防體系，保障生活品質 小區(qū)安全防范系統(tǒng)設有住宅單元的樓宇訪客可視呼叫系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)和出入口控制系統(tǒng)等組成，并且小區(qū)內設安保中心，保障業(yè)主生活安全。 3、信息化服務，開啟數(shù)字化生活空間 脈沖電度表的數(shù)據(jù)通過數(shù)據(jù)采集模塊箱送入管理控制中心，在小區(qū)內實現(xiàn)電表的計量遠傳設計，達到電能計費的智能化，方便業(yè)主生活 。 4、現(xiàn)代預警設備，防患于未然 小區(qū)內設置火災報警及消防聯(lián)動控制中心；地下停車庫位設火災報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。 5、貼心服務體系，創(chuàng)造舒心環(huán)境 貼心的安防服務、清潔服務和幼兒園代管服務，全心全意為客戶創(chuàng)造星級的享受。,五大尊貴服務體系,清晰的定義我們的目標,洞察市場本質（動態(tài)/趨勢）,我們實現(xiàn)目標的核心（競爭力定位）,如何實現(xiàn)目標的具體措施,方案思路,2,3,guidelines 1,guidelines 2,guidelines 3,營銷策略,推廣部署,1,活動攻略,如何實現(xiàn)目標的具體措施,總體營銷策略,策略一：不一樣的“遠通上城”,整體上，要在項目形象、產品素質上給客戶提供一種差異化的選擇，從周邊眾多無特色樓盤中脫穎而出。 找到項目定位的客戶群體，用產品和生活方式、觀念吸引他們，導致消費行為。為項目整體實現(xiàn)更高的價格、更快的銷售速度。 讓消費者為附加值買單！,總體營銷策略,策略二：高姿態(tài)入市，通過強勢營銷形成持續(xù)的影響力,作為一個分4期開發(fā)的大盤，“遠通上城”需要持續(xù)的影響力和一定的品牌高度。 我們面對的客戶群，他們的價值觀尚未完全定型，他們容易接受新鮮的事物。因此我們需要給予他們新鮮的刺激，給予他們一些主張的引領！ 隨后可采用和平的溝通姿態(tài)，取得與客戶的共鳴。,總體營銷策略,策略三：舉行貼切主題的營銷活動，快速樹立項目品牌,除了產品本身，本項目賦予的外部價值必須通過系列貼切主題的營銷活動予于配合，才能拉近客戶與項目的心理距離，快速樹立項目品牌。 考慮到本項目購買主力為本地客戶，而防城港本地的消費力和活動感受度未如一二線城市般高漲，故本項目所舉行的營銷活動不求最“大”只求最“精”！,總體營銷策略,策略四：根據(jù)不同的目標客戶群分區(qū)而治,雖然本項目的客戶群更多來自年輕客戶群體，整體精神氣質以他們?yōu)樗{本打造，但不可忽視仍然有相當部分客戶來自防城老區(qū)、工業(yè)區(qū)的中年客戶群，他們更注重檔次和品質以及帶來的身份感。 因此本項目所表達的文化氛圍是結合二者而設立的，時尚與實用并重，感性與理性并行！,總體營銷策略,策略五：多種宣傳方式共同出擊,一是：通過現(xiàn)場（售樓部、工地包裝）、路旗（南北大道）、高 桿（桃花灣廣場、防城老區(qū)）等途徑樹立項目品質感和檔 次感 二是：通過網(wǎng)絡（防城港房地產網(wǎng)）、針對性的dm（樂居會） 和報紙廣告（防城港日報）、單張派發(fā)等吸引客戶到訪 三是：通過貼切主題又引起客戶共鳴的有影響力的活動吸引客戶 參加,2,3,guidelines 1,guidelines 2,guidelines 3,營銷策略,推廣部署,1,活動攻略,如何實現(xiàn)目標的具體措施,入市時機的選擇,2010年11月27日（周六）營銷中心開放 2010年12月11日（周六）正式預約 2011年1月15日（周六）首次開盤,遠通上城項目開盤前營銷工作計劃表.xls,根據(jù)開發(fā)商給予的工程進度及要求的銷售時間安排，結合營銷籌備、宣傳鋪墊及蓄客要求，進行以下營銷節(jié)點建議：,整體開發(fā)節(jié)奏,根據(jù)項目總體規(guī)模及市場銷售進度，項目分四期開發(fā)，其中一到三期是住宅，四期是公寓。,項目銷售計劃,資料來源：寶資通整理,市內單盤年消化量為200套左右，入市價格在2800元/m2左右浮動,一期：約5.4萬,三期：約2萬,二期：約4.7萬,全案銷售周期約四年,一期臨街多層住宅 （團購）,三期壓軸精品產品,10月 1月 5月 10月 5月 10月 5月 10月 5月 10月,（具體銷售價格及推盤量將視當時市場情況調整）,全案銷售節(jié)點表,一期高層景觀住宅,二期臨街住宅,二期臨街+景觀住宅,二期景觀精品住宅,推 售 安 排,推 售 總 量,營 銷 主 題,綠居生活篇,幸福生活篇,真情服務篇,推出公寓 產品,三期：約1.3萬,價值篇,2011年,2012年,2013年,2014年,2011年,2012年,2013年,2014年,2010年,引爆市場,銷售節(jié)奏：低開高走，每次開盤作為一次開盤拉升價格的節(jié)點,2010.11,2011.1或2011.5,2012.5,2013.9,2014.9,一期推售,售樓部公開,二期推售,三期推售,公寓推售,重要節(jié)點,重要 營銷 活動,市場價格標準線,2800元/,3000元/,3500元/,3200元/,“綠色、低碳”公益集體婚禮,遠通真情服務品牌體驗月,“共建綠色家園，同享清澈藍天”開盤活動,“綠色主張 全城矚目”低碳生活體驗秀,根據(jù)目前市場情況，一次性推出372套銷售壓力較大，也不利于控制房源和售價的提升，建議一期分兩批推出。 考慮到首期開盤價位較低，建議首先將位置略差的單位首先推出，同時考慮到戶型多樣性搭配原則，建議： 首次開盤推出臨街的1#、5#、6#、17#及16#樓的四房和樓中樓共196套； 二次推售推出位置相對更優(yōu)的2#、3#、7#、16#的三房及18#樓共176套， （其中2#和18#是機動樓號，將會根據(jù)首次預約情況和當時的市場行情進行調整推出。）,一期推盤節(jié)奏,第一批 第二批,分階段營銷策略,因公寓和住宅定位不同且量不大，未來變數(shù)較多，故以下內容僅針對一到三期住宅而部署營銷策略，待推售公寓前我司再為公寓提交相關策略策劃方案,以三大階段為四大節(jié)點進行排兵布陣,分階段營銷策略,分主題,綠色健康生活,低碳地產/綠居生活,主題語,五大低碳生活指數(shù),支撐點,第一階段,分階段營銷策略,【節(jié)點一：售樓部公開】,2010年11月,推廣目的：形象導入 推廣組合拳：大牌覆蓋+路旗,因項目新入市，必須充分利用各類覆蓋面較廣的廣告渠道，進行必要的宣傳鋪墊。以耳目一新的感覺給予市場第一沖擊力！引起市場關注！,綠色主張 全城矚目,時間：售樓部開放期到開盤期 關鍵點：售樓部、路旗、廣告牌、指示系統(tǒng)等，均是綠色系包裝，以統(tǒng)一色系、統(tǒng)一口號耀眼全城！ 口號： 代言未來新生活 防城港首個低碳建筑生活藍本,引爆點,客戶直面項目的第一陣地，需要由外及內的氣氛渲染，提高認知度。,現(xiàn)場工地圍檔,現(xiàn)場包裝,指示牌,客戶直面項目的第一陣地，需要由外及內的氣氛渲染，鞏固忠誠度。,地點1、北部灣達到與江山大道交匯處 地點2、江山大道與南北大道交匯處 地點3、南北大道與售樓部出入口交匯處,現(xiàn)場包裝,形象大牌（高桿）,選取人流量大的房地產廣告集中的形象大牌，在全城范圍內發(fā)出引導懸念，以“代言城市未來，防城港首個低碳建筑生活藍本”為噱頭，以點帶面引發(fā)關注，地址建議在人流量大、主干道的地方。,選址建議：首選桃花湖廣場、防城老區(qū)、次選高速路入口 （根據(jù)營銷費用進行選擇） 數(shù)量建議：3塊,形象包裝,【線上作業(yè)】,公交廣告,因本項目地段特殊，乃防城老區(qū)和港口區(qū)的交通咽喉，故需要公交廣告走街串巷，擴大宣傳范圍，建議投放持續(xù)整年。 以“代言城市未來，防城港首個低碳建筑生活藍本”概念入市，引起市場關注，每個銷售周期更新相關內容。 投放數(shù)量：5輛 投放區(qū)域：以防城區(qū)至港口區(qū)公交車,宣傳渠道,網(wǎng)絡營銷,防城港市房產網(wǎng)是防城港網(wǎng)絡營銷覆蓋面最廣的網(wǎng)絡宣傳渠道，受眾人群多，持續(xù)時間長，是宣傳推廣的重要途徑之一。 投放時間： 每個重要營銷節(jié)點前一個月 投放形式： 網(wǎng)絡廣告、品牌活動、網(wǎng)友團購報名等整合營銷,宣傳渠道,雜志dm廣告,在防城港，雜志dm的宣傳效果遠超與報紙廣告，是項目形象宣傳和信息傳遞的主要途徑之一，首選住朋購友為重點雜志宣傳媒介。 投放時間：每個重要營銷節(jié)點前一到兩個月。 投放形式：封面,宣傳渠道,報紙廣告,報紙廣告以硬廣告和軟文相結合，是宣傳途徑之一，首選防城港日報為重點報刊宣傳媒介。 投放時間：每個重要營銷節(jié)點前。 投放形式：硬廣半版，軟文，圖配文等,宣傳渠道,啟動短信廣告,短信以費用低、覆蓋面廣、傳播速度快等優(yōu)點越來越成為營銷傳播的媒介之一。 投放時間： 每個重要營銷節(jié)點前一天 投放區(qū)域： 防城老區(qū)、河西工業(yè)區(qū)、港口區(qū),宣傳渠道,防城老區(qū),河西工業(yè)區(qū),港口區(qū)區(qū),以綠色、健康為主題的折頁 貼切項目主題、展現(xiàn)項目個性 紙張選用環(huán)保紙，體現(xiàn)“低碳”理念,物料轟炸,綠色環(huán)保小禮品,吸引客戶關注派送創(chuàng)意禮品。 環(huán)保小禮品： 作用：禮品上印上本項目logo，達到宣傳且實用效果 發(fā)放對象：完全登記意向信息的客戶,環(huán)保小禮品,物料轟炸,【線下作業(yè)】,形象 要求,銷售資料全面使用“環(huán)保紙”印刷 全面采用環(huán)保紙口杯 降低洽談區(qū)空氣污染，將洽談區(qū)分割為吸煙接待區(qū)與無煙接待區(qū) 取締一次性鞋套，全面推廣紡織鞋套,現(xiàn)場包裝,現(xiàn)場展示售樓部物料,形象 要求,以“綠色”為主題進行包裝、營造項目低碳形象！,現(xiàn)場包裝,現(xiàn)場展示售樓部環(huán)境,現(xiàn)場展示前廣場,形象 要求,路面整潔，綠化干凈，廣場需種植一定量植物且有一定層次感 沿路綠化景觀改造街角景觀化處理，停車區(qū)域劃分清楚,現(xiàn)場包裝,現(xiàn)場展示園林水景呈現(xiàn),售樓部門前綠化，以