2011年1月重慶長(zhǎng)壽湖旅游度假項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告130p.ppt

世邦魏理仕重慶長(zhǎng)壽湖旅游度假項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告,2011年1月,table of contentsa,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,問(wèn)卷調(diào)研樣例,研究目的： 我們選取重慶市相關(guān)居住區(qū)域內(nèi)的度假物業(yè)購(gòu)買者或潛在購(gòu)買者、高爾夫物業(yè)購(gòu)買者或潛在購(gòu)買者作為研究對(duì)象，深度了解他們的購(gòu)房需求、消費(fèi)特征、需求偏好等，期望通過(guò)對(duì)他們的需求分析為本項(xiàng)目住宅的產(chǎn)品建議提供依據(jù)；同時(shí)我們還希望從他們那里了解他們對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)的看法，以及他們未來(lái)到本項(xiàng)目的建議 研究形式： 調(diào)研形式：此次攔截訪問(wèn)式 樣本選?。簶颖緮?shù)量70個(gè),需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,7.4.1 研究目的與形式,購(gòu)買及潛在購(gòu)買者本次消費(fèi)調(diào)研所選取對(duì)象具有較強(qiáng)的代表性 我們選取住宅購(gòu)買及潛在購(gòu)買者必須符合以下條件：,7.4.2 住宅購(gòu)買者取樣依據(jù)及問(wèn)卷范圍,受訪者 甄別條件,來(lái)源于仙女山、縉云山、長(zhǎng)壽湖、等遠(yuǎn)郊度假區(qū)樓盤住戶或潛在買家，高爾夫物業(yè)高爾夫物業(yè)購(gòu)買者或潛在購(gòu)買者,調(diào)查內(nèi)容包括： 客戶背景 工作、年齡、性別、學(xué)歷、工作狀態(tài)、從事行業(yè)、收入等 購(gòu)房考慮因素 區(qū)域、購(gòu)房用途、風(fēng)格、價(jià)格、交通等； 住宅需求 房型、單元面積、建筑形態(tài)、物業(yè)管理、配套設(shè)施及服務(wù)、安保措施等； 支付能力需求能承受總價(jià)、單價(jià)、首付比例、付款方式等； 對(duì)本項(xiàng)目看法 對(duì)區(qū)域的認(rèn)識(shí)、了解、關(guān)注及需要改進(jìn)的因素；,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,受訪者背景資料受訪者平均年齡達(dá)43.2歲左右，教育程度、收入水平較高： 年齡情況：平均年齡43.2歲，其中，男性47歲，女性39.8歲 常住地址：主城區(qū)居住比例85%，郊區(qū)15%（長(zhǎng)壽、北碚等） 工作狀態(tài)：雇傭54%，自由職業(yè) 19%，企業(yè)主 21%，社會(huì)工作 3%，頤養(yǎng)天年 3% 工作地址：主城區(qū)81.4%，郊縣區(qū) 17.1%（均為居住所在地），其他城市 1.5% 從事行業(yè)： 45.7%為中高管與企業(yè)主（私企管理者居多），其次為企業(yè)職員與自由職業(yè)者，占35.7% 教育程度：51.4%的被訪者是本科以上學(xué)歷 家庭成員：50%的被訪者是三口之家，31.4%是兩人家庭，18.6%為4人以上的家庭 收入情況：63%的被訪者家庭年收入在25萬(wàn)元以內(nèi),7.4.3 背景資料調(diào)查,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,住房數(shù)量：57%的被訪者一套住房，43%是兩套以上 已購(gòu)住房：43%的被訪者購(gòu)為高層公寓，23%的為花園洋房 房產(chǎn)總價(jià)值：57%為50-100萬(wàn)元，其次26%的為100-200萬(wàn)元 付款方式：59%的為商業(yè)按揭，33%為一次性付款 首付比例：44%的為30%以內(nèi) 居住地離市中心車程：40%的為一小時(shí)以上的車程，27%為半小時(shí)以內(nèi) 路途耗時(shí)：76%為30分鐘以內(nèi) 日常交通工具：50%使用自駕車，37%選擇公交車 主要交通工具：71%為自駕車 擁有車輛數(shù)量：61%擁有一輛，13%的人擁有兩輛,7.4.4 背景資料調(diào)查,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,改善及家人需要是主要需求，普遍關(guān)注價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、交通、綠化等因素： 購(gòu)房用途：三種最大比例用途分別是25.7%為改善居住環(huán)境、換較大的住宅單位居住 ，21.4%養(yǎng)老住宅，20%為子女或父母等親屬購(gòu)買 改善居住環(huán)境及養(yǎng)老、為家人購(gòu)買再次購(gòu)買住宅的主要用途 郊區(qū)置業(yè)考慮的因素：17%已經(jīng)在郊區(qū)購(gòu)置，19%表示一年內(nèi)會(huì)考慮，64%的被訪者表示短期內(nèi)不會(huì)考慮，77.1%表示1-2小時(shí)內(nèi)的車程能接受大部分人會(huì)選擇城區(qū)購(gòu)置，車程越短越好 獲取房源信息的渠道：74.2%為樓盤案場(chǎng)及朋友介紹，其次為報(bào)紙15% 考慮因素重要性排序：首要因素是價(jià)格，其次為地理位置，再次為周邊環(huán)境、交通便利性、物業(yè)管理,7.4.5 消費(fèi)特征,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,區(qū)域的選擇主要是主城區(qū)，室內(nèi)設(shè)施需求較集中，主要是安防及精裝修： 購(gòu)房區(qū)域：58.1%的人選擇在主城區(qū)購(gòu)房，23%選擇在風(fēng)景區(qū)，15.7%郊區(qū)，2.9%其他區(qū)域 以上購(gòu)房考慮因素：最重要的為較好的未來(lái)升值預(yù)期和居住環(huán)境較好 公共設(shè)施需求：休閑娛樂(lè)設(shè)施、公共交通設(shè)施是被認(rèn)為最重要的，其次為中高端購(gòu)物中心 、高品質(zhì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，最后為公共服務(wù)設(shè)施 可承受的溢價(jià)比例 ：高品質(zhì)景觀資源 56%被認(rèn)為5%10% ，33%為5%，節(jié)能環(huán)保技術(shù) 50%被認(rèn)為5%10%， 40%為5% 室內(nèi)設(shè)施需求：88.6%的被訪者選擇安全防盜設(shè)施，68.6%認(rèn)為對(duì)講/可視門鈴，64.3%選擇精裝修,7.4.6 消費(fèi)特征,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,多數(shù)被訪者認(rèn)為精裝修的價(jià)位不能太高，偏向重視及歐式的建筑風(fēng)格： 合理的精裝標(biāo)準(zhǔn)：35.7%的被訪者選擇小于500 元/，28.6%認(rèn)為500 - 1000元/ 養(yǎng)老物業(yè)建筑風(fēng)格喜好：中式風(fēng)格的占37.1%，歐式風(fēng)格的占34.3%，現(xiàn)代風(fēng)格28.6%,7.4.7 消費(fèi)特征,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,住宅房屋形態(tài)、面積、層次、戶型等內(nèi)容評(píng)估： 現(xiàn)居住狀況 類型偏好 ：59.1%的被訪者選擇高層及小高層 層數(shù)偏好 ：60%選擇中低層及低層 面積偏好：45.7%認(rèn)為70100平方米，24.3%選擇100130平方米 朝向/通風(fēng)偏好 ：51.4%的人選擇板式（南北通風(fēng)），25.7%選擇板式（無(wú)所謂南北） 樓/電梯/戶數(shù)比偏好 ：44.3%選擇1：3以上 ，30%選擇1：2 綠化率偏好 ：50%選擇一般3040%，30%的選擇較差低于30% 公共交通偏好 ：60%為510分鐘 停車位 ：47.1%選擇1個(gè)，24.3%沒(méi)有,7.4.8 消費(fèi)特征,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,住宅房屋形態(tài)、面積、層次、戶型等內(nèi)容評(píng)估： 打算購(gòu)買所希望的狀況 類型偏好 ：45.7%的被訪者選擇花園洋房 層數(shù)偏好 ：68.6%選擇低區(qū) 面積偏好：37.1%認(rèn)為100130平方米 朝向/通風(fēng)偏好 ：47.1%的人選擇板式（南北通風(fēng)），31.4%選擇無(wú)所謂 樓/電梯/戶數(shù)比偏好 ：57.1%選擇1：1 ，27.1%選擇1：2 綠化率偏好 ：41.4%選擇較好4050% ，40%的選擇很好50%以上 公共交通偏好 ：32.9%分別選擇5分鐘以下與無(wú)所謂 停車位 ：42%被訪者希望擁有2個(gè)，30%選擇1個(gè),7.4.9 消費(fèi)特征,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,住宅戶型等內(nèi)容評(píng)估： 現(xiàn)居住狀況 臥室：45.7%的被訪者有2個(gè)臥室，60%的為1015 客廳 ：74.3%有1個(gè)客廳，61.4%為2030 餐廳：77.1%擁有1個(gè)餐廳，45.7%10 ，28.6%的為1015 衛(wèi)生間 ：48%左右的人分別擁有1個(gè)及2個(gè)衛(wèi)生間，57.1%的為510 廚房：94.3%有1間，68.6%為510 儲(chǔ)藏室 ：48.6%有1間，40%為5 書房 ：74.3%的人擁有1個(gè)獨(dú)立書房，57.1%為510，20%為1020 傭人房 ：34.3%擁有1個(gè)，23%為510 ，18.6%為1015 陽(yáng)臺(tái) ：52.9%擁有1個(gè)，37%有2-3個(gè)，其中64.3% 5 ，24.3%為510 陽(yáng)臺(tái)位置：45.7%設(shè)在臥室，24%設(shè)在餐廳，3%表示無(wú)所謂,7.4.10 消費(fèi)特征,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,住宅戶型等內(nèi)容評(píng)估： 打算購(gòu)買所希望的狀況 臥室：47.1%的被訪者希望有3個(gè)臥室，18.6%分別為2個(gè)、4個(gè)，53%為1520 ，37.1%為1015 客廳 ：53%希望1個(gè)客廳，40%2個(gè)客廳，44%左右的分別希望1020及2030 餐廳：84.3%希望1個(gè)餐廳，15.7%，希望2個(gè)及以上，62.9%希望1015，15.7%為1520及以上 衛(wèi)生間 ：54.3%希望擁有2個(gè)衛(wèi)生間，21%的2個(gè)及以上，54.3%為510，31.4%小于5 廚房：88.6%1個(gè)廚房，11.4%為2個(gè)廚房，48.6%為1015，34%為小于5 儲(chǔ)藏室 ：80%為1間，60%為510 書房 ：75.7%1個(gè)獨(dú)立書房，8.6%2個(gè)，48.6%為510，38.6%為1020及以上 傭人房 ：58.6%1個(gè)，37%認(rèn)為無(wú)必要，47%為1015合適 ，18.6%為1015 陽(yáng)臺(tái) ：55.7%2個(gè)，28.6%3個(gè)以上，90% 認(rèn)為5及19以內(nèi)較合適 陽(yáng)臺(tái)位置：61.4%選擇臥室，60%選擇客廳，17%入戶花園，13%選擇廚房,7.4.11 消費(fèi)特征,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,現(xiàn)有住宅的服務(wù)設(shè)施及相關(guān)情況 開發(fā)商提供設(shè)施最多的有： 50%以上提供的設(shè)施有健身室、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、乒乓房、兒童游樂(lè)場(chǎng)； 開發(fā)商提供設(shè)施最少的有：健康舞室、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、保齡球場(chǎng)是最少提供占比在20%以下； 收費(fèi)占比最多的有：室內(nèi)游泳池、卡拉ok室、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、桑拿室、養(yǎng)生理療設(shè)施、電子游戲室均在70%以上，室外游泳池、桌球室、保齡球場(chǎng)、壁球場(chǎng)、老年醫(yī)療康復(fù)服務(wù)、網(wǎng)球場(chǎng)均在50%以上 收費(fèi)占比最少的有：羽毛球場(chǎng) 、籃球場(chǎng)均在17%以下 業(yè)主很少或從未使用過(guò)的設(shè)施有：網(wǎng)球場(chǎng)、室外游泳池、健身室、電子游戲室占比較大，20%以上的業(yè)主很少使用或未使用過(guò) 希望物業(yè)提供的最重要的5項(xiàng)設(shè)施有：老年醫(yī)療康復(fù)服務(wù)53%，室內(nèi)游泳池49%、養(yǎng)生理療設(shè)施44%、羽毛球場(chǎng) 44%、兒童游樂(lè)場(chǎng)43% 業(yè)主是否希望以上設(shè)施對(duì)外開放：30%希望對(duì)外開放，70%認(rèn)為無(wú)必要,7.4.12 消費(fèi)特征,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,7.4.13 現(xiàn)有住宅相關(guān)設(shè)施信息及需求一覽,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,現(xiàn)有住宅的商業(yè)性設(shè)施及相關(guān)情況 開發(fā)商提供商業(yè)性設(shè)施最多的有： 40%以上提供的設(shè)施有商務(wù)中心、超市、零售商鋪、機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)、美食中心/飯店，30%以上的有老人康樂(lè)中心、診所、菜市場(chǎng)，20%以上的有穿梭巴士服務(wù) 業(yè)主很少或從未使用過(guò)的設(shè)施有：老人康樂(lè)中心占37%，穿梭巴士服務(wù)24%，零售商鋪23%，機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)14% 希望物業(yè)提供的最重要的5項(xiàng)設(shè)施有：超市占80%，菜市場(chǎng)占73%，診所占71%，穿梭巴士服務(wù)占49%，零售商鋪占47%,7.4.14 消費(fèi)特征,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,7.4.15 現(xiàn)有住宅相關(guān)商業(yè)性設(shè)施信息及需求一覽,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,現(xiàn)有住宅的保安措施及相關(guān)情況 開發(fā)商提供最多的有： 提供與小區(qū)入口處聯(lián)系的對(duì)講機(jī)占81%，24小時(shí)巡邏占77%，保安人員的保安知識(shí)占74% 業(yè)主很少或從未使用過(guò)的設(shè)施有：保安人員的保安知識(shí)36%，提供與小區(qū)入口處聯(lián)系的對(duì)講機(jī)26%，閉路電視觀察小區(qū)范圍23% 希望物業(yè)提供的最重要的3項(xiàng)設(shè)施有：24小時(shí)巡邏占60%，提供與小區(qū)入口處聯(lián)系的可視對(duì)講機(jī)占56%，進(jìn)出小區(qū)人士/車輛必須進(jìn)行嚴(yán)格身份核實(shí)，并登記有關(guān)資料占41%,7.4.16 消費(fèi)特征,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,7.4.17 現(xiàn)有住宅相關(guān)商業(yè)性設(shè)施信息及需求一覽,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,配套設(shè)施、交通的便捷性、品質(zhì)好壞、醫(yī)療機(jī)構(gòu)的完善等因素將有助于被訪者購(gòu)買本項(xiàng)目，養(yǎng)老、度假是購(gòu)買本項(xiàng)目的主要用途 購(gòu)買可能性：31%有可能購(gòu)買，13%不可能，56%表示不一定 有助于購(gòu)買本項(xiàng)目的因素：88.6%的被訪者認(rèn)為完備的配套設(shè)施有助于自己購(gòu)買本項(xiàng)目，64.3%的被訪者認(rèn)為便捷的公共交通將有助于自己購(gòu)買本項(xiàng)目，52.9%的被訪者認(rèn)為高品質(zhì)的社區(qū)是重要考慮因素，35.7%認(rèn)為高品質(zhì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)會(huì)起推動(dòng)作用 購(gòu)買用途：53%的被訪者購(gòu)買本項(xiàng)目會(huì)用做養(yǎng)老，37%的被訪者購(gòu)買本項(xiàng)目會(huì)作為周末或短期度假 ，36%的被訪者會(huì)用于為子女或父母等親屬購(gòu)買 ，31%認(rèn)為改善居住環(huán)境、換較大的住宅單位居住,7.4.18 對(duì)本項(xiàng)目看法,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,被訪者普遍認(rèn)為影響本項(xiàng)目購(gòu)買的因素主要為交通的便捷性、建筑本身的特色、社區(qū)文化氛圍、娛樂(lè)設(shè)施的齊全度等： 購(gòu)買休閑度假型住宅的因素：61%的被訪者認(rèn)為便捷的生活服務(wù)很重要，56%的被訪者認(rèn)為富有特色的建筑產(chǎn)品與社區(qū)氛圍也是重要因素之一，46%的被訪者認(rèn)為是高端的休閑娛樂(lè)服務(wù) 住宅產(chǎn)品類型：67%的被訪者認(rèn)為花園洋房合適，56%的人選擇聯(lián)體別墅，36%選擇獨(dú)棟別墅 ，29%的人選擇了復(fù)式或疊加，10%認(rèn)為返還收益的精裝公寓 項(xiàng)目定位：9%的被訪者認(rèn)為高端，67%的被訪者認(rèn)為中高端，24%認(rèn)為中端 概念性住宅選擇：30%的被訪者會(huì)選擇養(yǎng)生型購(gòu)買，19%選擇養(yǎng)老型，17%的人分別選擇生態(tài)型綜合型； 合適的單價(jià)及總價(jià)：34%的人選擇5,0006,000元/ ，30%選擇4,0005,000元 /，33%的被訪者選擇總價(jià)為3040萬(wàn)元 ，13%的人選擇5070萬(wàn)元 付款方式：67%的被訪者選擇商業(yè)按揭貸款付款，17%選擇一次性付款 ，14%選擇商業(yè)按揭/公積金組合貸款，另外1%選擇公積金貸款 首付比例：41%選擇30%40% ，26%選擇2030% ，17%選擇40%50% ，9認(rèn)為 20% ，7%認(rèn)為50% 車位售價(jià)：60%的被訪者接受5萬(wàn)以下 ，35%認(rèn)為57萬(wàn)元 合適，5%認(rèn)為1015萬(wàn)元 及以上,7.4.19 對(duì)本項(xiàng)目看法,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,被訪者對(duì)酒店管理集團(tuán)的看法占比較均衡，31%的被訪者因?yàn)椴惶私馑猿珠_放態(tài)度，21%的人選擇了非常歡迎： 假設(shè)希爾頓酒店管理集團(tuán)管理您的住宅，您的看法是：31%認(rèn)為無(wú)所謂，24%認(rèn)為.比較歡迎，雖然費(fèi)用可能有所提高，但服務(wù)會(huì)更好 ，22選擇不太需要，管理費(fèi)用估計(jì)很高，21%認(rèn)為非常歡迎，物業(yè)更有升值潛力 由此額外支付的費(fèi)用：55的被訪者認(rèn)為1-5%合適，36%認(rèn)為10-15%較合理，8%的人認(rèn)為15-20%可以接受,7.4.20 對(duì)本項(xiàng)目看法,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,對(duì)本項(xiàng)目建議 ：,7.4.21 對(duì)本項(xiàng)目看法,有考慮購(gòu)買，但地理位置較偏遠(yuǎn),周邊的配套設(shè)施要完善，規(guī)劃齊全,是較理想的供家人享受的住宅,保持原生態(tài)的規(guī)劃，純自然風(fēng)光,價(jià)位設(shè)定要適中，物業(yè)管理要嚴(yán)謹(jǐn),建筑品質(zhì)要高、硬件設(shè)施配套等要齊全,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,7.4.22 小結(jié),受訪者背景,消費(fèi)特征,以改善型和家人需求為主的消費(fèi)，關(guān)注價(jià)格、位置、交通、環(huán)境、綠化因素 傾向城區(qū)購(gòu)房，主要是因?yàn)楹玫纳殿A(yù)期與良好的居住環(huán)境及便利的交通,對(duì)本項(xiàng)目看法,相關(guān)居住區(qū)域內(nèi)的中高端住宅項(xiàng)目購(gòu)買者或潛在購(gòu)買者,養(yǎng)老、短期度假、家人需要及改善居住環(huán)境是購(gòu)買本項(xiàng)目的主要用途；價(jià)格在5000元6000元/ 本項(xiàng)目適合建成養(yǎng)生型住宅，定位中高端,需求分析低密度物業(yè)購(gòu)買者,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,問(wèn)卷調(diào)研樣例,研究目的： 我們選取重慶市相關(guān)居住區(qū)域內(nèi)的養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者或潛在購(gòu)買者作為研究對(duì)象，深度了解他們的購(gòu)房需求、消費(fèi)特征、需求偏好等，期望通過(guò)對(duì)他們的需求分析為本項(xiàng)目住宅的產(chǎn)品建議提供依據(jù)；同時(shí)我們還希望從他們那里了解他們對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)的看法，以及他們未來(lái)到本項(xiàng)目的建議 研究形式： 調(diào)研形式：此次攔截訪問(wèn)式 樣本選?。簶颖緮?shù)量50個(gè),需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,7.4.1 研究目的與形式,購(gòu)買及潛在購(gòu)買者本次消費(fèi)調(diào)研所選取對(duì)象具有較強(qiáng)的代表性 我們選取住宅購(gòu)買及潛在購(gòu)買者必須符合以下條件：,7.4.2 住宅購(gòu)買者取樣依據(jù)及問(wèn)卷范圍,受訪者 甄別條件,來(lái)源于老干中心、老年大學(xué)、社區(qū)活動(dòng)中心等老齡群體有購(gòu)買養(yǎng)老物業(yè)的需求 為自身養(yǎng)老或父母養(yǎng)老而購(gòu)買養(yǎng)老物業(yè)的中老年群體,調(diào)查內(nèi)容包括： 客戶背景 工作、年齡、性別、學(xué)歷、工作狀態(tài)、從事行業(yè)、收入等 購(gòu)房考慮因素 區(qū)域、購(gòu)房用途、風(fēng)格、價(jià)格、交通等； 住宅需求 房型、單元面積、建筑形態(tài)、物業(yè)管理、配套設(shè)施及服務(wù)、安保措施等； 支付能力需求能承受總價(jià)、單價(jià)、首付比例、付款方式等； 對(duì)本項(xiàng)目看法 對(duì)區(qū)域的認(rèn)識(shí)、了解、關(guān)注及需要改進(jìn)的因素；,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,受訪者背景資料受訪者平均年齡57.8歲，教育程度、收入水平較高： 年齡情況：平均年齡57.8歲，其中，男性60歲，女性55歲 性別比例：58%為男性，42%為女性 常住地址：主城區(qū)居住比例98%（含北碚、江北、渝中區(qū)、九龍坡去、沙坪壩區(qū)、渝北、南岸區(qū)），瀘州2% 工作狀態(tài)：雇傭16%，自由職業(yè) 24%，企業(yè)主18%，社會(huì)工作8 %，頤養(yǎng)天年 32%，返聘工作 2% 工作地址：主城區(qū)96%（大部分被訪者的工作地點(diǎn)與常住地址在同一區(qū)域） 從事行業(yè)： 22%分別為企業(yè)工作人員（其中54%在國(guó)企，45%為私企）與教師（其中63%為大學(xué)教師，27%為中學(xué)，10為小學(xué)），16%為企業(yè)主，8%為中高管與企業(yè)主（國(guó)企管理者居多），醫(yī)生6%，自由職業(yè)者與其他占16% 教育程度：62%的被訪者是大專及本科以上學(xué)歷，18%為高中，12%為研究生及以上 家庭成員：40%的被訪者是三口之家，24%是兩人家庭，30%為4-5人以上的家庭，6%為6人 收入情況：34%的被訪者家庭年收入在5萬(wàn) 10萬(wàn) ，其次14%為30萬(wàn)50萬(wàn),7.4.3 背景資料調(diào)查,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,住房數(shù)量：46%的被訪者一套住房，42%是兩套，10%有三套，2%有四套 已購(gòu)住房：27%的被訪者購(gòu)為高層公寓，14%的為多層公寓，42%為其他（高層住宅） 是否屬于養(yǎng)老型住宅：54%的被訪者認(rèn)為是 房產(chǎn)總價(jià)值：66%為50100萬(wàn)元 ，14%分別為50萬(wàn)元以下和100-200萬(wàn)元，6%的為200500萬(wàn)元 付款方式：45.1%的為一次性付款 ，43.1%為商業(yè)按揭貸款 首付比例：41.2%的為100%一次性付款， 25.5%的為2030%，15.7%為 20% 居住地離市中心（解放碑）車程：34%的為15-30分鐘，32%為3045分鐘 路途耗時(shí)：62%為15-30分鐘，24%為15分鐘內(nèi)，14%為半小時(shí)至一小時(shí)左右 日常交通工具：58%使用自駕車，30%選擇公交車，12%選擇出租車和步行 主要交通工具：72%選擇了自駕車，18%選擇了公交車，10%選擇了出租車和自行車 擁有車輛數(shù)量：58%擁有一輛，18%的人擁有兩輛及以上,7.4.4 背景資料調(diào)查,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,為子女及個(gè)人養(yǎng)老、度假是主要購(gòu)買需求，大部分被訪者短期內(nèi)不考慮購(gòu)置： 購(gòu)房用途：三種最大比例用途分別是32%為子女購(gòu)買 ，24%養(yǎng)老住宅，16%為周末或短期度假、第二居所 為自己子女購(gòu)買、為自己養(yǎng)老及度假為再次購(gòu)買住宅的主要用途 考慮購(gòu)置養(yǎng)老物業(yè)期限：62%的被訪者表示短期內(nèi)不考慮，20%的一年后再考慮 到中心城區(qū)距離的接受范圍：38%在一小時(shí)內(nèi)可接受，28%在1.5小時(shí)內(nèi)可接受 購(gòu)買養(yǎng)老物業(yè)的5個(gè)重要因素：地理位置、周邊景觀資源 、有針對(duì)老年人的設(shè)計(jì)、有針對(duì)老年人的配套、交通便利性 獲取房源信息的3個(gè)重要渠道依次為：25.7%為朋友介紹，16%從房展會(huì)得知，14.6%為樓盤案場(chǎng),7.4.5 消費(fèi)特征,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,區(qū)域的選擇主要是主城區(qū)，其次是風(fēng)景區(qū)，室內(nèi)設(shè)施需求主要是對(duì)講/可視門鈴、安全防盜設(shè)施、針對(duì)老年人的無(wú)障礙設(shè)施： 購(gòu)房區(qū)域：31%的人選擇在主城區(qū)購(gòu)房，22.1%選擇在縉云山景區(qū) ，16.8%選擇在南山風(fēng)景區(qū) ，10%長(zhǎng)壽湖地區(qū) 以上購(gòu)房考慮因素（最主要的2項(xiàng)）：被訪者認(rèn)為最重要的因素為居住環(huán)境較好 、距離市區(qū)近 公共設(shè)施需求（最重要的3項(xiàng)）：公共交通設(shè)施 、高品質(zhì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)及休閑娛樂(lè)設(shè)施 可承受的溢價(jià)比例 ：節(jié)能環(huán)保技術(shù)和養(yǎng)生設(shè)施分別有 60%被訪者認(rèn)為5%10%較合理，高品質(zhì)景觀資源有50%認(rèn)為 5%10%較合理，36%認(rèn)為5% 較好，養(yǎng)老養(yǎng)生住宅有58%的被訪者認(rèn)為5%10%較合理 室內(nèi)設(shè)施重要性依次為（最重要的3項(xiàng)）：認(rèn)為對(duì)講/可視門鈴、安全防盜設(shè)施、針對(duì)老年人的無(wú)障礙設(shè)施,7.4.6 消費(fèi)特征,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,多數(shù)人認(rèn)為精裝修不需要，偏好中式及現(xiàn)代風(fēng)格的建筑： 合理的精裝標(biāo)準(zhǔn)：32%的被訪者選擇不需要，24%認(rèn)為500 - 1000元/ 養(yǎng)老物業(yè)建筑風(fēng)格喜好：中式風(fēng)格的占38%，歐式風(fēng)格的占24%，現(xiàn)代風(fēng)格32%，其他（無(wú)所謂）6%,7.4.7 消費(fèi)特征,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,住宅房屋形態(tài)、面積、層次、戶型等內(nèi)容評(píng)估： 現(xiàn)居住狀況 類型偏好 ：64%的被訪者選擇高層及小高層 層數(shù)偏好 ：38%選擇中高層，28%選擇中低層，22%選擇低區(qū) 面積偏好：46%認(rèn)為70100平方米，20%選擇5070平方米 朝向/通風(fēng)偏好 ：68%的人選擇板式（南北通風(fēng)），14%認(rèn)為無(wú)所謂 樓/電梯/戶數(shù)比偏好 ：46%選擇1：3以上 ，26%選擇1：2 綠化率偏好 ：42%選擇一般3040%，32%的選擇較好4050% 公共交通偏好 ：54%為510分鐘，30%5分鐘以下 停車位 ：46%的沒(méi)有停車位，40%有1個(gè)，14%有2個(gè)或以上,7.4.8 消費(fèi)特征,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,住宅房屋形態(tài)、面積、層次、戶型等內(nèi)容評(píng)估： 打算購(gòu)買所希望的狀況 類型偏好 ：46%的被訪者選擇花園洋房 層數(shù)偏好 ：52%選擇低區(qū) 面積偏好：26%希望100130平方米，22%分別希望更大130180平方米 、180250平方米被訪者普遍希望面積超過(guò)100且更大面積的戶型喜好占比提升 朝向/通風(fēng)偏好 ：50%的人選擇板式（南北通風(fēng)），30%選擇無(wú)所謂 樓/電梯/戶數(shù)比偏好 ：44%選擇1：1 ，36%選擇1：2 綠化率偏好 ：56%選擇較好50%以上 ，26%的選擇較好40-50%購(gòu)買養(yǎng)老物業(yè)更傾向于大面積綠化率 公共交通偏好 ：50%分別選擇5-10分鐘，30%選擇5分鐘以下 停車位 ：34%被訪者希望擁有1個(gè)，24%選擇2個(gè),7.4.9 消費(fèi)特征,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,住宅戶型等內(nèi)容評(píng)估： 現(xiàn)居住狀況 臥室：52%的被訪者有2個(gè)臥室，38%有3個(gè)及以上，48%的為1015 ，28%為15-20 客廳 ：92%有1個(gè)客廳，8%有2個(gè)，42%為1020，34%10 餐廳：94%擁有1個(gè)餐廳，67.3%10 ，26.5%的為1015 衛(wèi)生間 ：54%的被訪者有1個(gè)，34%有2個(gè)，56%的為510 ，28%5 廚房：88%有1間，6%有2個(gè)及以上，88%為510 儲(chǔ)藏室 ：64%有沒(méi)有，34%有1個(gè)， 41%5 書房 ：62%的人擁有1個(gè)獨(dú)立書房，32%沒(méi)有，56%為510，12%為1020 傭人房 ：66%沒(méi)有獨(dú)立傭人房，32%的人有1個(gè) ，33.3%為510，8.3%為1015 陽(yáng)臺(tái) ：50%擁有1個(gè)，44%有2個(gè)及更多，其中60% 5 ，22%為510 陽(yáng)臺(tái)位置：39.6%的陽(yáng)臺(tái)設(shè)在客廳，37.7%在臥室，15%在餐廳、廚房等,7.4.10 消費(fèi)特征,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,住宅戶型等內(nèi)容評(píng)估： 打算購(gòu)買所希望的狀況 臥室：28%的被訪者希望有2個(gè)臥室，32%希望是3個(gè)，38%希望4個(gè)及以上，38%希望面積在為1520 ，36%20，26%為1520 客廳 ：52%希望1個(gè)客廳，26%2個(gè)客廳，22%左右3個(gè)及以上，36%希望30 ，34%2030 餐廳：68%希望1個(gè)餐廳，16%分別希望2個(gè)及2個(gè)以上，48%希望1015，42%為1520及以上 衛(wèi)生間 ：46%希望擁有2個(gè)衛(wèi)生間，30%的3個(gè)及以上，24%1個(gè)，38%為1015，34%為1015 廚房：80%1個(gè)廚房，20%為2個(gè)及以上，40%被訪者認(rèn)為不需要太大，510合適，38%選擇1015 儲(chǔ)藏室 ：78%為1間，20%為2個(gè)及以上，52%選擇5，26%選擇510 書房 ：76%1個(gè)獨(dú)立書房，20%2個(gè)，48%為1020，46%為510 傭人房 ：78%1個(gè)，6%認(rèn)為2個(gè)及以上，62%認(rèn)為510合適 ，24%認(rèn)為1015較合理 陽(yáng)臺(tái) ：58%2個(gè)，24%3個(gè)，10%4個(gè)及以上，64% 選擇510，36%選擇5 陽(yáng)臺(tái)位置：25%左右被訪者選擇臥室與廚房，15%選擇客廳，17.5%認(rèn)為無(wú)所謂,7.4.11 消費(fèi)特征,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,現(xiàn)有住宅的服務(wù)設(shè)施及相關(guān)情況 開發(fā)商提供設(shè)施最多的有： 84%提供羽毛球場(chǎng)、70%以上提供老年休閑娛樂(lè)中心、乒乓房、兒童游樂(lè)場(chǎng)，50%以上提供籃球場(chǎng)、室外游泳池 、健身室； 開發(fā)商提供設(shè)施最少的有：健康舞室、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、保齡球場(chǎng)、壁球館是最少提供的設(shè)施，占比在10%以下； 收費(fèi)占比最多的有：老年24小時(shí)陪護(hù)服務(wù)為90%，80%以上的有老年康復(fù)護(hù)理中心、老年急救治療中心、卡拉ok室及老年大學(xué) 收費(fèi)占比最少的有：羽毛球場(chǎng) 、籃球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)等均在10%以下 業(yè)主很少或從未使用過(guò)的設(shè)施有：網(wǎng)球場(chǎng)未使用占比最高為21%，其次是室外游泳池為27%、再次為老年休閑娛樂(lè)中心、室內(nèi)游泳池等設(shè)施 希望物業(yè)提供的最重要的5項(xiàng)設(shè)施有：老年康復(fù)護(hù)理中心、老年24小時(shí)陪護(hù)服務(wù)、老年休閑娛樂(lè)中心、老年急救治療中心、健身室 業(yè)主是否希望以上設(shè)施對(duì)外開放：25%希望對(duì)外開放，75%認(rèn)為無(wú)必要,7.4.12 消費(fèi)特征,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,7.4.13 現(xiàn)有住宅相關(guān)設(shè)施信息及需求一覽,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,現(xiàn)有住宅的商業(yè)性設(shè)施及相關(guān)情況 開發(fā)商提供商業(yè)性設(shè)施最多的有：98%提供超市，92%提供零售商鋪，其次為停車庫(kù)及菜市場(chǎng) 業(yè)主很少或從未使用過(guò)的設(shè)施有：零售商鋪占比最大為52%，其次為商務(wù)中心44% 希望物業(yè)提供的最重要的5項(xiàng)設(shè)施有：診所占82%，超市76%，老人康樂(lè)中心70%，菜市場(chǎng)64%，零售商鋪及停車場(chǎng)各占46%,7.4.14 消費(fèi)特征,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,7.4.15 現(xiàn)有住宅相關(guān)商業(yè)性設(shè)施信息及需求一覽,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,現(xiàn)有住宅的保安措施及相關(guān)情況 開發(fā)商提供最多的有：閉路電視觀察小區(qū)范圍、 24小時(shí)巡邏、保安人員的保安知識(shí)、小區(qū)中央監(jiān)控室、進(jìn)出小區(qū)人士/車輛必須進(jìn)行嚴(yán)格身份核實(shí)，并登記有關(guān)資料 業(yè)主很少或從未使用過(guò)的設(shè)施有：保安人員的保安知識(shí)46%，其次為紅外線保安監(jiān)察系統(tǒng)20% 希望物業(yè)提供的最重要的3項(xiàng)設(shè)施有：提供與小區(qū)入口處聯(lián)系的可視對(duì)講機(jī)占72%，保安人員的保安知識(shí)50%， 24小時(shí)巡邏48%,7.4.16 消費(fèi)特征,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,7.4.17 現(xiàn)有住宅相關(guān)保安措施信息及需求一覽,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,養(yǎng)生及優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境、交通的便利性等因素將有助于被訪者購(gòu)買本項(xiàng)目，度假、養(yǎng)老、改善是購(gòu)買本項(xiàng)目的主要用途 購(gòu)買或租賃：36%選擇購(gòu)買，10%采用租住 有助于購(gòu)買本項(xiàng)目的因素：56%的被訪者分別認(rèn)為養(yǎng)老養(yǎng)生住宅及優(yōu)越的自然環(huán)境有助于自己購(gòu)買本項(xiàng)目，52%的被訪者認(rèn)為便捷的公共交通將有助于自己購(gòu)買本項(xiàng)目 購(gòu)買的主要用途：44%的被訪者購(gòu)買本項(xiàng)目會(huì)用做周末或短期度假、第二居所 ，42%的被訪者購(gòu)買本項(xiàng)目會(huì)作為養(yǎng)老住宅 ，36%的被訪者會(huì)用于改善居住環(huán)境、換較大的住宅單位居住,7.4.18 對(duì)本項(xiàng)目看法,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,被訪者普遍認(rèn)為影響本項(xiàng)目購(gòu)買的因素主要為針對(duì)老年群體的生活及醫(yī)療、文娛設(shè)施等： 購(gòu)買養(yǎng)老住宅重要因素：56%的被訪者認(rèn)為針對(duì)老年的醫(yī)療服務(wù)很重要，針對(duì)老年的生活服務(wù)和針對(duì)老年的文化娛樂(lè)設(shè)施分別占48%，便捷的內(nèi)部交通及城市穿梭巴士服務(wù)和專業(yè)的老年建筑設(shè)計(jì)分別占30% 住宅產(chǎn)品類型：56%的被訪者選擇了花園洋房，20%的人選擇復(fù)式或疊加 ，42%選擇面積為180250平方米，30%認(rèn)為130180平方米較合理 項(xiàng)目定位：4%的被訪者認(rèn)為高端，64%的被訪者認(rèn)為中高端，32%認(rèn)為中端 概念性住宅選擇：40%的被訪者選擇養(yǎng)老型，20%選擇生態(tài)型，18%選擇養(yǎng)生型 ； 合適的單價(jià)及總價(jià)：40%的人選擇單價(jià)在8,00010,000元 ，26%選擇6,0008,000元 ，22%的被訪者選擇總價(jià)為70100萬(wàn)元 ，20%的人選擇150200萬(wàn)元 付款方式：8%的被訪者選擇一次性付款 ，84%選擇商業(yè)按揭貸款 ，8%選擇商業(yè)按揭/公積金組合貸款 首付比例：40%選擇40%50% ，24%選擇30%40% ，22%選擇2030% ，9認(rèn)為 20% ，14%分別認(rèn)為 20% 和50% 車位售價(jià)：38%的被訪者接受5萬(wàn)以下 ，56%認(rèn)為57萬(wàn)元 合適，6%認(rèn)為710萬(wàn)元,7.4.19 對(duì)本項(xiàng)目看法,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,42%的被訪者認(rèn)為高費(fèi)用會(huì)帶來(lái)高品質(zhì)服務(wù)，比較歡迎，26%認(rèn)為無(wú)所謂，18%的人選擇了非常歡迎，物業(yè)更有升值潛力： 假設(shè)希爾頓酒店管理集團(tuán)管理您的住宅，您的看法是：18%認(rèn)為非常歡迎，物業(yè)更有升值潛力， 42%認(rèn)為比較歡迎，雖然費(fèi)用可能有所提高，但服務(wù)會(huì)更好，14%選擇不太需要，管理費(fèi)用估計(jì)很高，26%認(rèn)為無(wú)所謂 由此額外支付的費(fèi)用：56的被訪者認(rèn)為1-5%合適，36%認(rèn)為5-10%較合理，8%的人認(rèn)為10-15%可以接受,7.4.20 對(duì)本項(xiàng)目看法,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,對(duì)本項(xiàng)目建議 ：,7.4.21 對(duì)本項(xiàng)目看法,物業(yè)管理一定要好,周邊的配套設(shè)施要完善，規(guī)劃齊全,價(jià)位適中，與實(shí)際情況要符合,作為養(yǎng)老住宅，醫(yī)療服務(wù)等設(shè)施一定要到位,生態(tài)環(huán)境要保持原貌、養(yǎng)生為主,環(huán)境適合老年人居住，安靜、生態(tài),需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,7.4.22 小結(jié),受訪者背景,消費(fèi)特征,以養(yǎng)老和家人需求及度假為主的消費(fèi)，關(guān)注地理位置、交通、環(huán)境、養(yǎng)老設(shè)施配套等因素 傾向城區(qū)及風(fēng)景區(qū)購(gòu)房，最主要是因?yàn)榱己玫木幼…h(huán)境及離主城區(qū)近,對(duì)本項(xiàng)目看法,相關(guān)居住區(qū)域內(nèi)的中高端住宅項(xiàng)目購(gòu)買者或潛在購(gòu)買者,養(yǎng)老、短期度假、改善居住環(huán)境是購(gòu)買本項(xiàng)目的主要用途；價(jià)格在8000元10000元/ 本項(xiàng)目適合建成養(yǎng)老型住宅，定位中高端,需求分析養(yǎng)老物業(yè)購(gòu)買者,需求分析高星級(jí)酒店管理公司,深度訪談樣例,7.1.1研究目的與形式,研究目的： 我們選取家有意向進(jìn)入重慶長(zhǎng)壽湖區(qū)域域市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)知名酒店品牌和國(guó)際知名酒店管理公司，進(jìn)行深訪。希望可以得到客戶需求方面的主要考慮因素，如設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)模式、選址等需求等問(wèn)題；主要訪談對(duì)象為酒店管理公司的負(fù)責(zé)人，并對(duì)酒店的選址和運(yùn)營(yíng)有清楚的了解； 研究形式： 調(diào)研形式：1對(duì)1深度訪談 樣本選?。簶颖緮?shù)量2個(gè),需求分析高星級(jí)酒店管理公司,7.1.2酒店管理者基本信息,需求分析高星級(jí)酒店管理公司,7.1.3 酒店市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況分析,酒店自身運(yùn)營(yíng)狀況包括折扣率、毛利率、入住率、設(shè)施所占比例、客戶來(lái)源、軟硬件標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施等方面進(jìn)行評(píng)估,運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀 市場(chǎng)表現(xiàn)狀況：客房300-400元/套，折扣率80%，入住率70%毛利率35%-48%，房間：餐飲：會(huì)議：其他收入占比=5：3：2，但毛利率全年來(lái)看波動(dòng)較大，不穩(wěn)定； 客戶來(lái)源：商務(wù)：旅游：本地人數(shù)占比=4:5:2;本地：外地：外國(guó)=6：3：1；散客：旅游團(tuán)隊(duì)：會(huì)議團(tuán)隊(duì)=3：4：3 酒店軟硬件標(biāo)準(zhǔn)：客房+套房共計(jì)67間，9000左右，配套設(shè)施有接待中心、洗浴中心、茶樓、美容沒(méi)法廳、商務(wù)中心、小商場(chǎng)、健身房、釣魚臺(tái)、燒烤間等，4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)修建； 酒店附屬設(shè)施：洗浴中心和溫泉最受歡迎，均為自己經(jīng)營(yíng)，地下停車場(chǎng)1個(gè)，并認(rèn)為附屬設(shè)施均能滿足客戶的需求；,酒店年均入住率為70%，旺季偏高，90%左右，淡季相對(duì)偏低，但是很穩(wěn)定，其中旅游、節(jié)假日、商務(wù)考察等團(tuán)隊(duì)占主要穩(wěn)定的客戶來(lái)源；相對(duì)穩(wěn)定的客戶來(lái)源還因?yàn)榫邆涓邫n的會(huì)議設(shè)施、服務(wù)水平、往年的會(huì)議辦公成功率較高、旅游特色融入其中、溫泉久負(fù)盛名的原因；酒店附屬設(shè)施中最具吸引力的是溫泉，包括溫泉洗浴和泉水的特色（富含礦物質(zhì)），目前為自己經(jīng)營(yíng)，若包給外人，會(huì)以市場(chǎng)公允價(jià)格作為參考。 總的說(shuō)來(lái)，客戶對(duì)現(xiàn)有的軟硬件設(shè)施很滿意，未有補(bǔ)足之處。,需求分析高星級(jí)酒店管理公司,7.1.4 市場(chǎng)評(píng)價(jià)分析,長(zhǎng)壽湖區(qū)域高星級(jí)酒店市場(chǎng)評(píng)價(jià)從發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)分析，客戶來(lái)源及需求特征方面的評(píng)估,趨勢(shì)分析及評(píng)價(jià) 市場(chǎng)狀況：商務(wù)比重偏高、旅游文化為輔的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，并會(huì)呈逐年上升的趨勢(shì)； 客戶來(lái)源：以商務(wù)、休閑居多的占比； 需求特征：消費(fèi)者看重的是舒適的周邊環(huán)境、具備便捷的交通并裝修的檔次偏高； 總體看法：中、高檔的配置較合適，極具發(fā)展空間，潛力大；,調(diào)查對(duì)象認(rèn)為長(zhǎng)壽湖區(qū)域應(yīng)以高端星級(jí)酒店并以商務(wù)旅游為主的定位最適合，這樣有穩(wěn)定的客源，不會(huì)受淡旺季的影響而差異大，形成資源的浪費(fèi)，商務(wù)旅游的定位能為其帶來(lái)客觀、穩(wěn)定的收益，在房型的選擇上，以套房為主，裝修以中、高檔為適宜，精裝修，周邊配套設(shè)施完善，最好具備觀光、休閑的特點(diǎn)； 重慶長(zhǎng)壽湖區(qū)域酒店設(shè)立應(yīng)集餐飲、住宿、娛樂(lè)、休閑、會(huì)議各種功能為一體的綜合性旅游度假酒店，今后，重慶旅游業(yè)發(fā)展將帶動(dòng)星級(jí)酒店項(xiàng)目的開發(fā)，作為商業(yè)、商務(wù)及配套，同事也是提升銷售、租賃的籌碼，但是該酒店的數(shù)量將隨市場(chǎng)需求形成密集分布，這需要準(zhǔn)確把握項(xiàng)目定位，對(duì)星級(jí)酒店靜安設(shè)提出較高的要求。,需求分析高星級(jí)酒店管理公司,7.1.5 選址分析,選址的因素考慮從區(qū)域、物業(yè)特征、景觀、交通通達(dá)性、周邊配套設(shè)施等因素說(shuō)明,趨勢(shì)分析及評(píng)價(jià) 區(qū)域因素：選擇旅游區(qū)域 物業(yè)特征：精致、奢華 景觀因素：倚青山、鄰古寺、自然 周邊配套：銀行、醫(yī)院 重要性排序：區(qū)域、景觀、周邊、交通、物業(yè),特別建議選擇精致建筑品質(zhì)，具備豪華套房、奢華別墅配套的建筑，天然溫泉特色作為獨(dú)特的賣點(diǎn)，并要求交通通達(dá)性好，靠近高級(jí)建筑物,需求分析高星級(jí)酒店管理公司,7.1.6 硬件設(shè)施分析,硬件設(shè)施要求 總體要求：占地20畝左右 客房：每層數(shù)來(lái)那個(gè)10-15個(gè)，30-60不等，浴室面積4-6，6：4比例（一般客房少）房間層高3米，員工曾面積150； 配套設(shè)施：中、西餐廳供200人以上，并大于3000，3個(gè)商務(wù)多功能會(huì)議廳，設(shè)備費(fèi)那個(gè)面積600。3-5米層高，員工后勤區(qū)9004層樓 裝修要求：高檔、奢華、別致、高雅,重點(diǎn)針對(duì)配套設(shè)施的見解：餐廳要求4米層高，同事容納200人以上，大于3000場(chǎng)地，廚房符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，位置合理、冷氣，消毒設(shè)施齊全，川菜路線不與其他公共區(qū)域重合； 休閑娛樂(lè)設(shè)施要求具有與客房接待相符的適應(yīng)力； 中央空調(diào)的要求，冷暖兩用，模塊化設(shè)計(jì)； 電梯要求：6個(gè)客梯，貨梯2臺(tái)，自動(dòng)扶梯2臺(tái)，速度210米/秒； 酒店大堂約1000，2米層高 要求地下停車位,要求從客房、配套設(shè)施、內(nèi)部及外立面裝修要求、其他配套設(shè)施方面評(píng)估,需求分析高星級(jí)酒店管理公司,7.1.7 硬件設(shè)施分析,采用業(yè)主委托管理公司全權(quán)管理酒店； 2-4%運(yùn)營(yíng)收入提成的方式，并愜意簽訂獎(jiǎng)勵(lì)及提成；,被訪者目前為業(yè)主委托管理公司全權(quán)管理酒店，并以協(xié)議提成及獎(jiǎng)勵(lì)的方式收費(fèi)。,運(yùn)營(yíng)模式方式、收費(fèi)模式,需求分析高星級(jí)酒店管理公司,7.1.8 對(duì)本項(xiàng)目看法,表示愿意管理該項(xiàng)目，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)建精品酒店，對(duì)入住率等指標(biāo)看好，客房收入占大部分；,被訪者愿意管理此酒店，并認(rèn)為要發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，做有特色、優(yōu)質(zhì)的品牌。利用自然因素來(lái)提升自身的吸引力，充分發(fā)揮服務(wù)、自然資源等優(yōu)勢(shì)為核心競(jìng)爭(zhēng)力，酒店供應(yīng)商、人才儲(chǔ)備、入住人群是能優(yōu)化酒店形象的因素，增強(qiáng)其商業(yè)吸引力；精品4星以上檔次較適合，且主要針對(duì)商務(wù)度假人群兼商務(wù)客戶企業(yè)； 應(yīng)形成相對(duì)穩(wěn)定如80%左右的入住率，客房收入與其他占比為6：4,從意愿、競(jìng)爭(zhēng)力、檔次需求、消費(fèi)群體定位及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)方面分析,需求分析高星級(jí)酒店管理公司,7.2.1 酒店管理者基本信息,需求分析高星級(jí)酒店管理公司,7.2.2 酒店市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況分析,酒店自身運(yùn)營(yíng)狀況包括折扣率、毛利率、入住率、設(shè)施所占比例、客戶來(lái)源、軟硬件標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施等方面進(jìn)行評(píng)估,運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀 市場(chǎng)表現(xiàn)狀況：房?jī)r(jià)658-3888元不等，平價(jià)房基本上常滿，時(shí)間段與合作單位的差異影響折扣率，房間、餐飲、會(huì)議等設(shè)施全年來(lái)看占比相當(dāng)，三者毛利率各為33%左右 客戶來(lái)源：商務(wù)和本地游客居多，會(huì)議團(tuán)隊(duì)45%，其余為散客等，側(cè)重于商業(yè)客戶，同時(shí)經(jīng)營(yíng)的時(shí)間及口碑，散客也較多 酒店軟硬件標(biāo)準(zhǔn)：十余種房型可滿足多層次客戶需要，其中小房型和中等房型分別占50%和30%，主打?yàn)?5-30的經(jīng)濟(jì)型房，配套設(shè)施有空調(diào)和寬帶、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，5套境外衛(wèi)星電視，室內(nèi)水酒吧等 酒店附屬設(shè)施：棋牌室、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、桑拿、浴室等受客戶歡迎，目前均為自營(yíng)，停車場(chǎng)較寬松，如酒店門口、渝高公園停車場(chǎng)等，一般情況下能滿足需求,需求分析高星級(jí)酒店管理公司,7.2.3 市場(chǎng)評(píng)價(jià)分析,長(zhǎng)壽湖區(qū)域高星級(jí)酒店市場(chǎng)評(píng)價(jià)從發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)分析，客戶來(lái)源及需求特征方面的評(píng)估,趨勢(shì)分析及評(píng)價(jià) 市場(chǎng)狀況：房?jī)r(jià)較透明公開，受房?jī)r(jià)影響，近三年的發(fā)展都力求穩(wěn)定，短期毛利率不會(huì)有明顯提升，作為新興的旅游景區(qū)，入住率應(yīng)有持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，因?yàn)槿绱司皡^(qū)內(nèi)，不會(huì)有高星級(jí)酒店扎堆的現(xiàn)象，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)成為主要的商業(yè)阻力，從檔次上來(lái)評(píng)估，被訪者更看好高檔的星級(jí)酒店 客戶來(lái)源：4星級(jí)以上的客戶一般為商務(wù)型居多，近幾年應(yīng)該不會(huì)有太大的改變，是長(zhǎng)期的中堅(jiān)力量； 需求特征：更看重環(huán)境的舒適程度清潔程度、便利程度，配套設(shè)施中針對(duì)運(yùn)動(dòng)類的設(shè)施要求更多、更全面； 總體看法：若有高檔娛樂(lè)胚胎，如網(wǎng)球、高爾夫、品酒會(huì)所等的加入更有吸引力；,需求分析高星級(jí)酒店管理公司,7.2.4 選址分析,選址的因素考慮從區(qū)域、物業(yè)特征、景觀、交通通達(dá)性、周邊配套設(shè)施等因素說(shuō)明,趨勢(shì)分析及評(píng)價(jià) 區(qū)域因素：選擇商業(yè)區(qū)背街 物業(yè)特征：屬于中高層建筑，于1999年開業(yè)，品質(zhì)優(yōu)良 景觀因素：環(huán)境清潔尾聲、綠化要求較高 周邊配套：位于交通要道，路口等，交通便利、四通八達(dá)，選址接近商圈但不處于商圈的正中，對(duì)周邊的配套無(wú)特別要求 重要性排序：地理位置居第一，其次為交通要素,選址重點(diǎn)在于交通的便捷與商業(yè)街的繁華處，讓消費(fèi)者方便找到并周圍有標(biāo)志性的建筑以供定位，要求自身的環(huán)境與綠化高品質(zhì)，對(duì)周邊的相關(guān)配套設(shè)施條件放得寬松,需求分析高星級(jí)酒店管理公司,7.2.5 硬件設(shè)施分析,硬件設(shè)施要求 總體要求：建面7200，共15層樓 客房：共計(jì)237間客房，20-120不等，其中多功能廳可根據(jù)不同的需求進(jìn)行自由的拆合 配套設(shè)施：餐廳氛圍中、西餐廳，主廳可容納30桌，另外單獨(dú)配備休閑娛樂(lè)廳供餐后休閑，廚房及餐廳的各項(xiàng)指標(biāo)均按照行業(yè)相關(guān)規(guī)章檢查考核，以保證取用時(shí)間與用餐的衛(wèi)生，會(huì)議廳可同時(shí)容納300人，水洗房100，層高不過(guò)3米，后勤部未有單獨(dú)辦公區(qū)域，樓層管理也在對(duì)應(yīng)的樓層單獨(dú)設(shè)立 其他設(shè)施：4臺(tái)上海三菱電梯，1600kg，另有觀光電梯1臺(tái)載重1100kg，中央空調(diào)選擇海爾，大堂接待廳200左右，2層樓高，室外設(shè)噴水池1個(gè)，停車位地上、地下均有,要求從客房、配套設(shè)施、內(nèi)部及外立面裝修要求、其他配套設(shè)施方面評(píng)估,需求分析高星級(jí)酒店管理公司,7.2.6 硬件設(shè)施分析,采用自營(yíng)方式管理； 采用日常經(jīng)營(yíng)收益提成的方式；,被訪者目前為自營(yíng)管理，并以日常收益提成的方式收費(fèi)。,運(yùn)營(yíng)模式方式、收費(fèi)模式,需求分析高星級(jí)酒店管理公司,7.2.7 對(duì)本項(xiàng)目看法,管理意愿：需考慮實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況而定 競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)：首先應(yīng)明確自身定位，同時(shí)研發(fā)新的產(chǎn)品，推陳出新 檔次：精品酒店 消費(fèi)群體：針對(duì)中青年的消費(fèi)群體，根據(jù)其特點(diǎn)開發(fā)個(gè)性化的消費(fèi)項(xiàng)目 房?jī)r(jià)及相關(guān)：具體情況應(yīng)根據(jù)實(shí)際運(yùn)營(yíng)方式和市場(chǎng)投入而定,被訪者考慮得較周全，具體的實(shí)時(shí)計(jì)劃會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，總的說(shuō)來(lái)希望此項(xiàng)目的開發(fā)定位年輕、個(gè)性、高端,從意愿、競(jìng)爭(zhēng)力、檔次需求、消費(fèi)群體定位及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)方面分析,需求分析高星級(jí)酒店管理公司,7.2.8 小結(jié),受訪者背景,選址因素,根據(jù)酒店自身定位的不同分別選擇了旅游區(qū)域及商業(yè)區(qū)域 區(qū)域及位置、交通的便利性是選址重要因素,產(chǎn)品需求,客房注重多功能配套設(shè)施的完善 娛樂(lè)休閑設(shè)施一應(yīng)俱全 電梯與空調(diào)選擇優(yōu)質(zhì)品牌,對(duì)本項(xiàng)目看法,根據(jù)實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況參與管理 創(chuàng)新、新品的研發(fā)是競(jìng)爭(zhēng)力的核心,對(duì)高星級(jí)酒店管理公司的負(fù)責(zé)人進(jìn)行訪談，主要訪問(wèn)的對(duì)象為公司的運(yùn)營(yíng)經(jīng)理、招商經(jīng)理、酒店負(fù)責(zé)人等,需求分析旅游商業(yè)商戶,深度訪談樣例,7.3.1研究目的與形式,研究目的： 我們選取國(guó)內(nèi)知名品牌旅游商業(yè)商戶，進(jìn)行深訪。希望可以得到客戶需求方面的主要考慮因素，如設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)模式、選址等需求等問(wèn)題；主要訪談對(duì)象為運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人，并對(duì)開店的選址和運(yùn)營(yíng)有清楚的了解； 研究形式： 調(diào)研形式：1對(duì)1深度訪談 樣本選?。簶颖緮?shù)量6個(gè),需求分析旅游商業(yè)商戶,7.3.2旅游商業(yè)商戶管理者基本信息,需求分析旅游商業(yè)商戶,7.3.3 現(xiàn)有店鋪使用狀況分析,現(xiàn)狀分析包括經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、品牌、數(shù)量、加盟情況、選址、需求等方面進(jìn)行評(píng)估,基本情況：經(jīng)營(yíng)小木制品，國(guó)內(nèi)30多個(gè)城市均有店鋪經(jīng)營(yíng)，重慶40多家，分布主城區(qū)與萬(wàn)州，以加盟店的形式營(yíng)業(yè)； 選址及相關(guān)要求： 最重要三要素：客流、交通、店鋪；要求必須人流量充足，選擇核心商圈或區(qū)域型商圈；若是旅游景點(diǎn)，要求年均百萬(wàn)人流，日均萬(wàn)次客流量，消費(fèi)與支出2：1比例； 2、無(wú)火車站、機(jī)場(chǎng)或長(zhǎng)途車站的必要需求，只要靠近公交車站或出租車搭乘方便就行； 3、店鋪可視性的要求：櫥窗、開闊醒目的店面及空間，同時(shí)廣告標(biāo)示在客流主方向； 4、店鋪使用面積30以上，且臨街平層；店鋪層高4米，店鋪進(jìn)深就：面寬=7：5，以淺方形格局為主，消防方面復(fù)核國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及運(yùn)營(yíng)要求，樓板承重200kg/ 5、臨近店鋪有較強(qiáng)勢(shì)的知名品牌點(diǎn)入駐，租金視具體項(xiàng)目而定，記租方式為純租金； 6、收銀方式采用管理收銀體系，本品牌已是全國(guó)pos無(wú)縫連接； 7、租期要求2年以上，電梯設(shè)于側(cè)面，不阻隔客流視線為重；,需求分析旅游商業(yè)商戶,7.3.4 現(xiàn)有店鋪使用狀況分析,現(xiàn)有店鋪形態(tài)及經(jīng)營(yíng)需求：1、通常選擇商業(yè)街擇址，目前租賃底層鋪面，使用面積25，采用租賃形式，租金為6000元/月，月營(yíng)業(yè)額4萬(wàn)，占比15%；主要輻射人群為過(guò)路、旅游游客、有目的性購(gòu)買的群體，共占65%，女性消費(fèi)者居多； 2、目前所在店鋪日均人流量八千人次，節(jié)假日上萬(wàn)人次； 品牌定位：以產(chǎn)品的文化內(nèi)涵和品質(zhì)鎖定高端目標(biāo)市場(chǎng)，人居購(gòu)買力50元以上； 經(jīng)營(yíng)狀況：目前主要在楊家坪、沙坪壩幾個(gè)主要商業(yè)街中心，并希望擴(kuò)大門面面積，周邊最好少有小吃店，避免街道環(huán)境的雜亂； 對(duì)所在位置的評(píng)分及原因：90份，人流集中且符合基本要求，所處黃金地段，但餐飲混雜的地方環(huán)境不夠清潔；,需求分析旅游商業(yè)商戶,現(xiàn)狀分析包括經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、品牌、數(shù)量、加盟情況、選址、需求等方面進(jìn)行評(píng)估,7.3.5 商家未來(lái)拓展計(jì)劃,未來(lái)三年內(nèi)國(guó)外及香港、臺(tái)灣地區(qū)增加投入，重慶市場(chǎng)也是計(jì)劃擴(kuò)張的地區(qū)，向涪陵、合川等城市拓展，大型購(gòu)物中心和商業(yè)街是主要選擇的類型；,需求分析旅游商業(yè)商戶,7.3.6 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)看法,市場(chǎng)現(xiàn)狀：業(yè)態(tài)較豐富，商業(yè)與旅游休閑功能齊全，要有可續(xù)而合理、有特色的規(guī)劃才能體現(xiàn)其獨(dú)特優(yōu)勢(shì) 意向：會(huì)在實(shí)地考察后得出相應(yīng)的分析結(jié)論 發(fā)展?jié)摿Ψ治觯喊l(fā)揮其優(yōu)勢(shì)鞏固利潤(rùn)的增長(zhǎng),被訪者認(rèn)為旅游業(yè)與特色商業(yè)結(jié)合的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)能帶來(lái)穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)的利潤(rùn)，得天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)、風(fēng)景名勝的大力宣傳，將帶來(lái)穩(wěn)定的客流及消費(fèi)群體，并成為重慶熱點(diǎn)的區(qū)域，帶來(lái)商機(jī)！,需求分析旅游商業(yè)商戶,從現(xiàn)狀及意向、發(fā)展?jié)摿Ψ治?7.3.7 對(duì)本項(xiàng)目看法,表示會(huì)考慮入駐，以租賃方式運(yùn)營(yíng)；,認(rèn)為本項(xiàng)目以旅游配