2011年01月佛山南海58號街區(qū)項目定位策劃報告123P.ppt

佛山南海58號街區(qū) 項目定位策劃報告,58號街區(qū)項目定位策劃小組 （集團設(shè)計中心、商業(yè)中心、佛山營銷、商業(yè)部及開發(fā)部） 2011年01月28日,綱要,一、項目定位的主要思路 二、項目地塊優(yōu)劣勢分析 三、項目整體定位 四、目標客戶定位 五、項目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計 六、產(chǎn)品價格定位 七、成本估算 八、開發(fā)模式建議,一、項目定位的主要思路,1、本項目定位的主要目標 開發(fā)最合適產(chǎn)品獲取項目最大利潤。 延續(xù)并增強創(chuàng)鴻集團在“水韻尚都”上獲得的品牌價值和市場認同度。 解決地塊特點引致的住宅與商業(yè)兩大地塊之間矛盾,合理安排項目建設(shè)進度和資金回籠進度。,一、項目定位的主要思路,2、本項目定位主要考慮的因素 項目資源-外部及內(nèi)部資源特性歸納 客戶需求-住宅及商業(yè)客戶需求 規(guī)劃指標-硬性指標及可變機會 財務(wù)成本-初步預估 品牌價值-提升當?shù)赜绊懥?二、項目地塊優(yōu)劣勢分析,1、項目優(yōu)勢和機會 地段：位于已成熟并或公認的豪宅千燈湖板塊，有良好的投資和自住價值。 交通：位于桂江立交旁，可利用海八路及南海大道，快速連接廣佛兩地及禪桂兩區(qū)。海五路規(guī)劃地鐵3號線。 景觀：部分千燈湖景觀及內(nèi)部較大園林景觀。 產(chǎn)品：戶型配比和特色突出豪宅品質(zhì)。 配套：千燈湖及南海大道板塊生活服務(wù)配套充足。自身擁有a區(qū)集中式及b區(qū)臨街商鋪作為商業(yè)配套補充。 商業(yè)：金融高新區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍日漸成熟并在擴大中。 品牌：通過水韻項目，客戶已基本認同創(chuàng)鴻豪宅品牌。 合作：中海、保利等開發(fā)商已聚集大量貨源并打下基礎(chǔ)，形成較強的差異化競爭局面。 營銷：客群積累和了解已有堅實基礎(chǔ)，有利于后期住宅銷售。,項目總體規(guī)劃概念示意,住宅景觀分析,省院深圳分院提供,30層以上東南向視野,15層以上東南向視野,二、項目地塊優(yōu)劣勢分析,1、項目劣勢和風險 地塊：b區(qū)住宅地塊較a區(qū)商業(yè)地塊有更好的市場條件。 規(guī)劃：b區(qū)受90/70限制，產(chǎn)品組合復雜；a區(qū)地塊進深太小，有限高及限面積要求，使項目規(guī)模尷尬。 戶型：雙證大戶型的產(chǎn)品在推售上有一定局限。 交通：a區(qū)商業(yè)距離地鐵較遠，基本依托地面交通。 景觀：只有較高樓層有外部遠眺千燈湖景觀。 商業(yè)：保利水城、ifc、金融城及南海廣場等項目將給商業(yè)部分營運帶來壓力。,二、項目地塊優(yōu)劣勢分析,3、項目初步結(jié)論 項目綜合價值較大，能借區(qū)域優(yōu)勢強化自身條件。 千燈湖板塊優(yōu)質(zhì)住宅地塊日漸稀少，稀缺性突出。 住宅體量較大，可支撐項目分期開發(fā)。 戶型結(jié)構(gòu)受90/70影響，整體戶型產(chǎn)品檔次對一般豪宅盤有制約，但同時70%的產(chǎn)品具備多種總價結(jié)構(gòu)有利于推盤。 商業(yè)由于不在主商圈內(nèi)，但受兩主要商圈競爭壓力,需要耐心等待周邊住宅區(qū)及商業(yè)配套設(shè)施逐步落成后形成商業(yè)氛圍。 商業(yè)體量偏小，不利于租售產(chǎn)品組合。 地價成本較高，需要精心打造，短平快完成項目運作。 商業(yè)部份地下室挖潛有機會增加未來商業(yè)供應量。,三、項目整體定位,1、項目整體定位 影響力定位：新一代千燈湖豪宅的標志性項目；創(chuàng)鴻集團的豪宅細分性項目。 項目檔次定位：高端豪宅； 項目形象定位：整體大氣，細節(jié)精致。 文化理念定位：都市新貴精品生活社區(qū)。 項目定位表述：都市新貴聚集之地,三、項目整體定位,2、項目核心價值和擬定命建議 項目核心價值為：經(jīng)典的豪宅產(chǎn)品+超群的投資價值 整體及住宅擬定名-報建地名 命名原則： 符合地名規(guī)范 不與本地項目重名 延續(xù)“水韻尚都”系列，締造新豪宅產(chǎn)品。利用內(nèi)園林水景造型，賦予外形內(nèi)像的精品感受 翡翠尚都、 水韻城邦（推薦） 商業(yè)營銷擬定名-即不作為報建地名 創(chuàng)鴻繽紛匯：突出商業(yè)多業(yè)態(tài)經(jīng)營對消費者生活繽紛多彩的貢獻。 創(chuàng)鴻樂都（推薦）：突出商業(yè)項目為消費者帶來的歡樂感受，同時帶出主經(jīng)營餐飲娛樂業(yè)態(tài)的特點。,四、項目目標客戶,1、住宅目標客戶描述 收入特征：年收入25萬元以上的家庭和個人 職業(yè)特征：中小企業(yè)主、富二代、金融機構(gòu)及國企管理層、公務(wù)員、民企決策管理層等 地域特征：客戶來自南海、廣州、禪城及外地 年齡特征：2845歲為主 家庭特征：兩口和三口的家庭為主 購房動機：自住、投資、自住兼投資 影響因素：地段、配套、景觀、交通、安全、品質(zhì)、朝向、風水、服務(wù) 消費心理：改善型消費、身份型消費、家庭型消費,本項目客戶開拓方向：桂城為核心向外輻射,客戶拓展的策略：作為桂城中心稀缺高端項目，除服務(wù)于金融區(qū)帶來的產(chǎn)業(yè)客、原住居民外，通過推廣向南海其他鎮(zhèn)區(qū)、向禪城滲透，輻射廣州、順德等外圍區(qū)域。,核心：金融區(qū)、桂城（60%）,兼顧：南海各鎮(zhèn)、禪城（30%）,輻射：廣州等外圍區(qū)域（10%）,一個核心，主攻周邊高端客戶,兼顧大瀝、獅山、平洲、禪城,拓展外圍如順德、廣州等外地,公司中高層管理者、資深金領(lǐng) 周邊原住居住客、投資客,與桂城有業(yè)務(wù)或其他淵緣的自住兼投資客 外地專業(yè)投資客,自由職業(yè)者、私家企業(yè)主、個體戶 公務(wù)員及企事業(yè)單位、大型企業(yè)員工,擴大目標客戶群范圍,目標客戶群篩選及細分,金融區(qū)中高管理層/金領(lǐng),周邊居民（桂城）,公務(wù)員/企事業(yè)單位,外地客戶（順德、廣州）,私營企業(yè)主/個體戶,專業(yè)投資客（本地+外地）,0% 20% 40% 60% 80% 100%,10%,10%,45%,10%,15%,10%,客戶：吳先生 年齡：34歲 職業(yè)：金融 籍貫：湛江 置業(yè)情況：二次置業(yè) 背景描述：暨大研究生畢業(yè)后在廣州某知名金融機構(gòu)工作，平時工作非常繁忙，常商務(wù)出差公干。公司準備安排其到千燈湖金融區(qū)上班，需要經(jīng)常返往廣佛。計劃在兩地折中的桂城置業(yè)，同時方便日后工作，往后工作調(diào)動又可轉(zhuǎn)手，自住兼投資性質(zhì)。平均年收入約12-16萬/人。 購房因素：在佛山有工作需要，計劃就近上班。要求小區(qū)環(huán)境好，交通便利，生活方便。物管水平高，整體品質(zhì)感強。 項目契合點：靠近金融區(qū)，高品質(zhì)，配套齊全。,企業(yè)管理者,項目目標客戶鎖定及特征描述,客戶姓名：徐生 年齡：28歲 行業(yè)：通信 籍貫：佛山 對客戶的整體印象：該客戶年輕、帥氣、很時尚；好溝通，好相處，健談；有投資理財經(jīng)驗，購買股票基金3年，但盈利一般，主要收入來源是工資； 客戶購房需求：該客戶處于適婚年齡，自己對結(jié)婚成家沒有強烈愿望，但父母一直希望其早日成家?，F(xiàn)計劃搬出來自已住。購房首選禪城，其次是桂城（工作地點）。主要考慮交通方便，保值升值能力強的物業(yè)；首期是父母支持，會考慮一次性付款。 特征描述： 1、該客戶是桂城人，現(xiàn)居住在禪城，首選目前自住區(qū)域，但可接受就近工作的桂城，但交通一定要方便。 2、該客戶受過高等教育，接受前衛(wèi)、西方文化，喜歡潮流、個性的東西。 3、該客戶家境富裕，父母是生意人，有強大的經(jīng)濟實力，客戶月入約6-8k，自身月供能力較強大。 項目契合點：舒適度高，交通方便，升值潛力大，自住兼投資型。,本地的富二代,項目目標客戶鎖定及特征描述,客戶：王女士 年齡：36歲 職業(yè)：自由職業(yè)者 籍貫：佛山 置業(yè)情況：多次置業(yè) 背景描述：精明，有生意頭腦，年輕時四處做小投資，并于8年前投資房產(chǎn)，在禪城、順德、廣州等有多套單位，部分出租部分轉(zhuǎn)手。輾轉(zhuǎn)幾圈賺了不少，由于有經(jīng)濟能力，挑剔而錯過適婚年齡，至今仍過著單身生活。 購房因素：現(xiàn)居住在禪城，不想再與父母同住，正物色市中心品質(zhì)高的樓盤自住，換個環(huán)境居住幾年。價格非重要因素，最重要是自己喜歡。 項目契合點：居住群體素質(zhì)高，配套齊全，生活便利，自住兼投資型。,自由職業(yè)者,項目目標客戶鎖定及特征描述,客戶：姚先生 年齡：35歲 職業(yè)：高層管理者 籍貫：佛山 置業(yè)情況：二次置業(yè) 背景描述：廣州讀書廣州工作，一直生活在此?，F(xiàn)為某大型合資企業(yè)的市場部負責人，長期在全國各地甚至國外出差，受西方文化影響大。對生活的品質(zhì)有較高追求，見識廣，有較高的藝術(shù)造詣，對物業(yè)品質(zhì)有較高要求。 購房因素：隨著社會閱歷的不繼豐富，收入的增長，開始關(guān)注高端不動產(chǎn)的投資。關(guān)注地鐵上蓋物業(yè)、廣佛地區(qū)升值潛力較大的高端物業(yè)。 項目契合點：城央、保值能力強，升值潛力大。,外地投資客,目標客戶鎖定,項目目標客戶鎖定及特征描述,客戶姓名：劉生 年齡：42歲 職業(yè)：生意人 籍貫：湖南 對客戶的整體印象：該客戶典型生意人，精明；實在，健談，不輕易相信別人的話，凡事有自己的見解。 客戶購房需求：該客戶要佛山工作十幾年，一家三口現(xiàn)居住在大瀝某小區(qū)?，F(xiàn)經(jīng)濟環(huán)境較充裕，計劃進一步改善居住環(huán)境，關(guān)注桂城中心區(qū)的物業(yè)，實現(xiàn)從農(nóng)村到城市的轉(zhuǎn)變。同時考慮有投資價值的物業(yè)。 特征描述： 1、該客戶是外地人，長期在南海打拼，佛山成為其第二故鄉(xiāng)，適應了都市的生活，并計劃在此扎根； 2、多年在商場廝殺，有豐富的社會經(jīng)驗，穩(wěn)定的消費觀念，屬于理智性消費； 3、該客戶從租房到買二手房，從步梯樓到電梯樓，一步一個腳印，講究實在，被城市人同化，追求舒適的品質(zhì)生活，同時注重投資。 項目契合點：該客戶屬于換房客/投資客，考慮升級居家環(huán)境，同時考慮投資。,目標客戶鎖定,生意人,項目目標客戶鎖定及特征描述,客戶姓名：陳小姐 年齡：33歲 行業(yè)：審計 籍貫：汕頭 對客戶的整體印象：該客戶斯斯文文，很賢淑有氣質(zhì)；心思細密，很會計算，精明能干。衣著時尚、個性，對生活的較高要求。 客戶購房需求：該客戶是雙職工家庭，夫妻雙方均有單位，現(xiàn)居住在步梯樓，沒有什么負擔。面對目前的通漲壓力，計劃用公積金購買物業(yè)，改善居住環(huán)境或投資。關(guān)注交通方便，生活環(huán)境好，保值能力強，有一定升值空間的中高端物業(yè)。 特征描述： 1、該客戶屬于公務(wù)員，收入穩(wěn)定，有較充足的住房公積金； 2、穿衣服要講品牌，家私擺設(shè)要求有貴族氣息，日常生活用品希望都是進口，生活講究品質(zhì)； 3、處處體現(xiàn)矛盾，希望追求上流社會的生活，但又有明顯的“隱富”心理； 項目契合點：交通方便、配套齊全，片區(qū)升值潛力大。,公務(wù)員,項目目標客戶鎖定及特征描述,千燈湖及鄰近板塊物業(yè)成交客戶概況,千燈湖板塊： 中海萬錦豪園：本地自住兼投資客約占5成，桂城及周邊工作的改善型自住客約占3成，南海鎮(zhèn)街和 廣州客戶約占2成。私營企業(yè)主為主，目前入住率偏低。 中海萬錦東苑：在售中，前期成交客戶桂城人占60%，自住兼投資和改善居住型為主，專業(yè)投資客為輔。 保利花園：桂城自住兼投資客戶約占總量60%，南海鎮(zhèn)街客戶約占25%，廣州客戶含投資客約占15%。 大多為兩套或以上物業(yè)，不作為第一居所。 保利壹號公館：私營企業(yè)主和桂城政府機關(guān)中高層領(lǐng)導、企事業(yè)單位的高級公務(wù)員，購買時投資為主要 （水城、西街） 誘因，伴隨千燈湖的成熟，同時考慮居住。 東?；▓@：桂城本地土生土長一族，自住客戶為主，一家三代同居。隨著經(jīng)濟實力提升，部分業(yè)主出國 或其他原因遷出后，開始有桂城中高端租客入住。 海景花園：桂城工作的外地人，當?shù)氐墓珓?wù)員為主。,疊北板塊： 江南名居：土生土長的本地人較少，在桂城工作的外地人或周邊經(jīng)營小本生意的客戶為主，一家三口 和三代同堂同時存在。 興業(yè)新邨/俊雅花園：土生土長的桂城人和本地工作的外地工薪一族，一家三口和三代同堂的自住需求。,桂城中央板塊：以麗雅苑為代表，聚居了桂城最富裕的一代人，大多擁有兩套以上物業(yè)。,禪桂高檔住宅物業(yè)市場客戶地域性劃分強： 禪城、桂城區(qū)域融合度不高，本地客戶心理距離遠。 桂城因臨近廣州，廣佛地鐵開通，能吸引約10%的客戶來自廣州，部分樓盤例如佛山保利花園，這一群體比例高達20%。,小結(jié)：本項目客戶主要來源于桂城及南海下屬鎮(zhèn)區(qū)，地鐵上蓋的交通便利，也可吸引地鐵沿線的廣州局部區(qū)域和禪城客戶。,根據(jù)千燈湖板塊的客戶及水韻尚都成交客戶的情況來看，自2006年至2010年，禪桂市場客戶地域性仍非常明顯，桂城距離順德較遠，較難吸引順德的客戶。伴隨廣州樓價高企，而廣佛同城的進程加速，廣佛地鐵開通，吸引越來越多廣州客戶到佛山置業(yè)及投資。尤其是千燈湖板塊，在廣州客戶心中認可度較高。,禪桂高端物業(yè)成交客戶特征, 禪桂高檔住宅物業(yè)市場客戶來源地域性強，自住兼投資客戶占比約50%。 本項目以桂城及南海其他鎮(zhèn)區(qū)客戶為主，同時可吸引廣州及地鐵沿線覆蓋的投資客戶。 在區(qū)位成熟度及升值潛力方面具有明顯優(yōu)勢，前期主要吸引自住兼投資型、投資型客戶，后期自住比例可提高。 本項目目標客戶家庭月收入2萬以上（不含隱性收入），可承受8000-9000元的月供水平。,禪桂高端物業(yè)成交客戶特征,1）桂城客戶是項目最基礎(chǔ)、主力的客戶，以舊桂城為核心，輻射南海大道附近、桂城東。 2）大瀝客戶是南海各鎮(zhèn)街中占據(jù)最高比例，一般是親朋戚友裙帶關(guān)系構(gòu)成大瀝團的，自住為主。 3）禪城、廣州客戶也占據(jù)一定比例，主要是看中千燈湖板塊的升值潛力，投資型自住客。 4）專業(yè)投資客戶較少但也存在。,成交客戶來源分析,水韻尚都項目成交客戶特征,1）9成客戶沖著千燈湖而來，對金 融高新區(qū)的認可度極高。 2）客戶對產(chǎn)品，特別是朝向、景觀 相當重視，廳出陽臺、廳大房大， 方正實用的傳統(tǒng)設(shè)計最受歡迎?？?戶對開發(fā)商的品牌也較關(guān)注，佛山 人們陸續(xù)開始對“創(chuàng)鴻”品牌有一定 的了解，認可度較高。,成交客戶偏好因素分析,1）改善型買家占主導，不作為第 一居所剛需性不強烈，可買可 不買，隨意性較大。 2）注重投資保值的業(yè)主比例大， 認可不動產(chǎn)抗通漲能力。新政 限制貸款，對客戶影響較大。,成交客戶購房目標分析,水韻尚都項目成交客戶特征,客戶年齡以中青年為主，30-50歲共364組，占總量67%。 三口之家及四口之家業(yè)主占297臺，占客戶總量55%。桂城本地人主要是三口之家，大瀝、黃歧、松崗、里水等鎮(zhèn)街客戶大多為四口之家或三代同堂，喜歡住大戶型房子。,二次或以上的置業(yè)群體404臺，其中第二次置業(yè)的客戶也占到200臺。 客戶群是新政調(diào)控的主力群，2010年的兩次新政對我們項目的客戶影響都較大。,水韻尚都項目成交客戶特征,私企業(yè)主370臺，鋁材、貿(mào)易、陶瓷等行業(yè)是私營企業(yè)主的主力軍，開廠為主，資金較為雄厚。 金融機構(gòu)、知名品牌外資企業(yè)的高層管理者是項目的次主力群體。 政府機構(gòu)、自由職業(yè)者在項目中業(yè)主中占比偏低。,成交客戶職業(yè)分析,水韻尚都項目成交客戶特征,銷售樓層情況分析：,成交單價情況分析：,1）單價主力的是1.2萬以下，特別是7-8月團購促銷和9月推新貨有優(yōu)惠致成交量大價平，投資型客戶為主。 2）1.3萬以上的客戶也有98臺，改善居住型客戶注重景觀，視野開闊度要求高。,水韻尚都項目成交客戶特征,1）從成交情況來看，21-40層中高層的單位消化速度最快，占成交量48%左右；11-20層的中低樓層占成交總量約28%，共154臺；10層以下的低樓層單位消化速度較慢，主要是部分畏高心理影響和喜歡看小區(qū)園林景觀的客戶購買，對價格相當敏感。 2）客戶首先選擇的視野開闊，景觀優(yōu)秀的單位，其次是低價格的產(chǎn)品。同時他們對太高的樓層接受度有限。 3）中間20-35層的價格最貴，但消化速度較快，可通過價格拉差促進低樓層和超高層的消化。,住宅定位篇,住宅定位思考： 1、地塊總規(guī)劃面積55052.8，容積率大于1.5小于3。以最大容積率計容建筑面積約為16.5萬，其中 商業(yè)面積可規(guī)劃約4萬。項目規(guī)模不大，難以形成環(huán)境優(yōu)秀低密度空間，內(nèi)部園林環(huán)境營造受限制。 2、本項目位于千燈湖板塊，交通非常便利，配套成熟，區(qū)位價值明顯。 3、與禪桂中心有一段距離，偏離中心區(qū)域，且受道路、粉塵影響明顯。 4、距離千燈湖不遠，可借景千燈湖湖景和金融區(qū)的都市景觀，為項目產(chǎn)品加分。 5、金融服務(wù)區(qū)的成型，廣佛同城進程加速，廣佛地鐵開通等發(fā)展將為項目帶來機遇。 整體定位： 大都市新貴雙景觀豪宅 文化定位： 佛山首席智慧生活地標 形象定位： 燈湖西岸，繁華之上,產(chǎn)品配比參考,通過分析周邊項目的產(chǎn)品和消化速度的關(guān)系，可知片區(qū)內(nèi)市場接受度最高的產(chǎn)品類型，戶型及面積段情況，結(jié)合項目自身的優(yōu)劣勢，從而準確定位產(chǎn)品。,千燈湖板塊有代表性項目戶型配比,千燈湖板塊：滿足改善型居住和投資型自住為主，130-200三、四房是此板塊的主力產(chǎn)品，50-120高檔中小戶型是市場空白。 廳大房大是典型的戶型設(shè)計，方正實用，大客廳出大陽臺，主臥套房開間闊綽最受市場歡迎。,設(shè)計方面： 規(guī)劃布局：最大化利用千燈湖湖景和金融區(qū)都市繁華勝景，同時結(jié)合園景，打造多景觀豪宅。 創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計：戶型設(shè)計首先要方正實用，廳大房大，功能分區(qū)合理，干濕分開。實用率控制在80%以上， 建議適當、有技巧地采用偷面積設(shè)計，盡可能多地增加贈送空間，提高附加值。 建筑設(shè)計：公寓外立面時尚、現(xiàn)代，利用豎向線條增加挺拔感；住宅體現(xiàn)穩(wěn)重、雄偉設(shè)計感覺，考慮在建筑低層和頂部運用裝飾符號，展現(xiàn)項目個性，保證強品質(zhì)感。 園林設(shè)計：設(shè)計下沉式廣場或坡度休閑草坪等創(chuàng)造豐富空間層次，運用多種材料構(gòu)造特色的園路、公共溝通、活動的區(qū)域，大膽采用石、水、植物等內(nèi)部造景彌補自然景觀資源不足。 配套方面： 個性的公共空間裝修：在細節(jié)上作文章，如在入戶大堂天花、電梯門、空中連廊、空中閱覽室、空中咖啡廳。 特色的配套設(shè)施：除日常生活所需的購物、會所、健身室、影音娛樂功能之外，外部商業(yè)可以作為會所的功能外延和補充，地下酒窯、古董名畫收藏展覽、茶莊、養(yǎng)生spa、畫室等體現(xiàn)智慧、修養(yǎng)的特色經(jīng)營。 豪華裝修標準：2,500元/裝修標準（以銷售建筑面積計），系列國際品牌潔具、廚具等，局部實現(xiàn)家居智能化。（內(nèi)裝標準詳見后頁參考資料） 服務(wù)方面： 與知名品牌物業(yè)管理公司如第一太平戴維斯、高力國際等以顧問合作形式，以品牌管理公司的名氣來吸引客戶。,物業(yè)發(fā)展及配套建議,珠江新岸公寓 23000元/ 5000元/裝修,保利中環(huán)廣場 25000元/ 3000元/ 裝修,珠江新城板塊,琶洲板塊,朱美拉公寓 28000元/ 6500元/裝修,富力國際公館 26000元/ 4000元/裝修,富力公園28 25000元/ 6000元/裝修,參考廣州公寓項目的裝修標準,天河北 板塊,正佳萬豪金殿 42000元/ 6500元/ 裝修,萬菱君臨國際公寓 28000元/ 6000元/ 裝修,敏捷國際公寓 20000元/ 2500元/ 裝修,僅提供酒店式管理服務(wù),商業(yè)性質(zhì)，引進酒店進駐經(jīng)營,辦公性質(zhì)，可掛營業(yè)執(zhí)照,星匯云錦 27000元/ 5500元/裝修,傾城2009 24000元/ 3000元/ 裝修,僅提供酒店式服務(wù)的項目裝修參考對比,僅提供酒店式服務(wù)的項目裝修參考對比,僅提供酒店式服務(wù)的項目裝修參考對比,公寓裝修標準總結(jié)：,以商務(wù)、服務(wù)為主的酒店式公寓裝修極盡奢華，打造豪宅標準，裝修標準在5000元/左右，趨向全成品交付。 （本案參考標準） 以辦公性質(zhì)為主的公寓，裝修較為普通及商務(wù)化，宜居宜商，方便客戶自行選擇使用，裝修標準為2000-3000元/。,富力國際公館,裝修標準：4000元/ （本案參考標準）,一、公共部分 外墻：裙樓部分外墻為玻璃加鋁板幕墻；塔樓部分貼高級外墻磚、外墻涂料及局部鋁板； 首層入戶大堂：地面鋪高級石材，墻身貼高級石材及造型鏡及造型木飾面，局部造型木飾面天花裝飾配豪華燈飾 電梯前廳：每層電梯前廳地面及墻身鋪高級石材，走廊通道地面鋪高級石材及瓷磚，墻身貼瓷磚，電梯配高級不銹鋼及高級石材門套 電梯：a棟設(shè)肆臺高速電梯，轎廂撫松豪華裝修及只能刷卡系統(tǒng) 樓梯：樓梯地面鋪防滑耐磨磚，墻身掃高級乳膠漆，天花安裝吸頂燈 信箱：住宅首層設(shè)有各戶專用不銹鋼信箱 大廈對講機：首層大堂出入口及三層架空層電梯廳、地下室電梯廳統(tǒng)一代客安裝可視對講 電視監(jiān)控系統(tǒng)：首層大堂出入口、電梯及車庫安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。小區(qū)周邊及主要出入口實行全方位24小時監(jiān)控。,二、住宅室內(nèi)裝修及設(shè)備 1、門 入戶門：采用名貴木飾面防火子目門，配名貴木飾面門套及封口線，裝設(shè)豪華品牌門鎖 睡房門：采用名貴木飾面門，裝設(shè)名牌門鎖 廚房門：采用名貴夾絲玻璃不銹鋼門 浴室門：采用名貴木飾面門，裝設(shè)名牌門鎖 客廳出陽臺門：配名廠鋁合金框玻璃推拉門 廚房出生活陽臺門：配名廠鋁合金框平開玻璃門 2、窗及欄桿 窗戶：采用名廠氟碳漆噴涂鋁窗，客廳、餐廳及睡房鑲配“熱反射鍍膜”雙層中空鋼化玻璃 窗臺：窗臺鋪高級大理石 陽臺：欄桿選用氟碳漆噴涂方鋼，并裝雙層夾膠鋼化玻璃，欄桿上裝無框折疊玻璃窗,3、墻身 客廳墻身：配高級豪華電視背景（局部高級夾絲鏡），其余墻身配高檔品牌墻紙 餐廳墻身：配高檔品牌墻紙 走廊墻身：配高檔品牌墻紙 主人臥室墻身：配高檔品牌墻紙 主人房浴室墻身：鋪砌高級大理石配送高級臺盆鏡柜 衣帽間：配高檔品牌墻紙，配送歐洲名牌高級衣柜（注：03、08房間配送衣柜） 普通臥室墻身：配高檔品牌墻紙 普通浴室墻身：鋪砌高級大理石配送高級臺盆鏡和臺盆鏡柜 廚房墻身：鋪砌高級大理石，爐灶部分鋪高級防污拉絲不銹鋼 陽臺墻身：鋪砌優(yōu)質(zhì)外墻磚 入戶花園墻身：鋪砌高級大理石,4、天花 走廊天花：掃高級品牌乳膠漆，安裝照明燈具 陽臺天花：掃高級品牌防水乳膠漆，安裝照明燈具 主人房浴室天花：掃高級品牌防潮乳膠漆，安裝照明燈具 普通浴室天花：掃高級品牌防潮乳膠漆，安裝照明燈具 客廳餐廳及各臥室天花：局部造型天花，掃高級品派防潮乳膠漆 5、地面 客廳及餐廳地面：鋪米黃大理石及高級實木地腳線 走廊地面：鋪米黃大理石 臥室地面：安裝名貴實木復合地板配踢腳線 廚房地面：鋪高級大理石 主人房浴室地面：鋪高級大理石 普通浴室地面：鋪高級大理石 陽臺地面：鋪高級地磚,6、廚房 裝飾品牌組合櫥柜配進口人造石臺面 附送品牌龍頭和現(xiàn)代款式雙星盤 附送品牌高檔煤氣爐、抽油煙機、洗碗機 附送品牌微波爐、冰箱 01、02、06、07單元附送品牌帶dvd播放一體機液晶電視 7、浴室 客房浴室設(shè)備： 洗手臺鋪砌進口大理石配名貴木飾面洗手臺柜 配送品牌洗手盆、浴缸和座便器 配送品牌冷熱水龍頭、淋浴組合、浴缸龍頭 配送名廠抽風扇、廁紙架、毛巾架 精美鋼化玻璃淋浴間配高檔五金拉手,主人房浴室設(shè)備 洗手臺鋪砌進口大理石配名貴木飾面洗手臺柜 配送品牌洗手盆、坐廁 配送品牌冷熱水龍頭、淋浴組合 配送名廠抽風扇、廁紙架、毛巾架 精美鋼化玻璃淋浴間配高檔五金拉手 （03、08房戶型浴室設(shè)備按客房浴室配置） 8、水電設(shè)備及煤氣供應 水電設(shè)備： 供水設(shè)備采用變頻式供水系統(tǒng)，每戶均設(shè)獨立水、電表、配電箱一個，插座及開關(guān)入墻安裝 一廚一衛(wèi)戶型附送燃氣即熱式熱水器，一廚二衛(wèi)和一廚三衛(wèi)戶型附送燃氣即熱式熱水器（帶循環(huán)） 煤氣供應： 預留管道煤氣接口，帶設(shè)煤氣表,9、消防 全屋配備消防報警系統(tǒng)及噴淋系統(tǒng) 10、空調(diào)及其它設(shè)備 空調(diào)：全屋副送品牌小型中央空調(diào)，并預留分體空調(diào)機位及接電插座 電話及電視：每戶客廳、主衛(wèi)預留電話插座，其余衛(wèi)生間預留電話管道 每戶客廳、主臥均預留電視插座，其余各臥室及廚房預留接線底盒配空白面板及預埋穿線管 家居安防：每戶均配送客廳及主臥緊急報警按鈕、廚房燃氣泄露探測器、大門門磁開關(guān),樣板房,星匯云錦,裝修標準：5500元/,一、公共部分 外墻 鋪砌優(yōu)質(zhì)灰色外墻粗筋磚與白色金屬釉外墻磚。 裙樓部份安裝深灰麻（光面）及珍珠黑（燒面）石材幕墻。 住戶大堂 地面鋪砌進口rosa atiantide 石拼花與進口雅士白及進口過芬奇石圍邊。 墻身鋪砌進口夜里雪石、進口象牙洞石、名貴黑檀木飾面及黑鋼。 天花掃ici乳膠漆及半設(shè)凹池清玻璃造型開花，安裝豪華典雅水晶燈飾。 設(shè)華麗服務(wù)臺及特設(shè)東芝小型中央空調(diào)系統(tǒng)。 公用出入口安裝強化玻璃并設(shè)門禁。 標準層電梯間 所有塔樓均安裝瑞士原廠進口schinder(訊達)高速電梯。 電梯轎箱內(nèi)地面鋪砌進口熱帶雨林啡石，四周鋪貼透光石、達芬奇石、灰鏡及皮革飾面。 天花裝設(shè)鏡鋼飾面及燈飾。 電梯轎箱內(nèi)設(shè)空調(diào)系統(tǒng)。,安防系統(tǒng) 小區(qū)周邊及主出入口實行全方位24小時專業(yè)管理和保安監(jiān)控。 住戶大堂入口及電梯大堂、電梯轎箱內(nèi)均設(shè)有閉路監(jiān)控系統(tǒng)。 住戶大堂入口處裝有訪客對講機、智能卡。 住戶電梯內(nèi)設(shè)智能識別系統(tǒng)。 所有戶型的客廳及主人房備有連接小區(qū)保安中心防盜警鐘按鈕。 信箱 1.2棟設(shè)戶外豪華信報亭，內(nèi)設(shè)黑鏡鋼豪華信報箱。 3.4棟首層大堂設(shè)豪華信報區(qū)，內(nèi)設(shè)黑鏡鋼豪華信報箱。 停車場 地下停車場墻身掃高級乳膠漆。 裝有先進閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。 停車場內(nèi)各棟住宅入口設(shè)置豪華大堂。 走火樓梯 踢腳線及梯級防滑條貼名牌瓷磚，墻身及天花掃名牌乳膠漆，天花安裝精美吸頂,二、住宅部分 門 入戶門：采用名貴白橡木及黑胡桃木飾面實心子母門，裝設(shè)名廠豪華門鎖。門套及封口線為木制造。 睡房門：采用名貴白橡木飾面門，裝設(shè)名廠門鎖。門套及封口線為木制造。 廚房門：采用名貴白橡木飾面門扇或名貴白橡木飾面框玻璃趟門，裝設(shè)名廠豪華門鎖。門套為白橡木 浴室門：采用名貴白橡木飾面門，裝設(shè)名廠豪華門鎖。門套及封口線為木制 客 廳 出 陽 臺門：配名廠黑色鋁合金框厚料玻璃推拉門。 廚房出生活陽臺門：配名廠黑色鋁合金框厚料開平玻璃門。 窗及欄桿 窗戶：采用名廠優(yōu)質(zhì)噴涂厚料上懸式幕墻鋁窗，客廳，餐廳及睡房鑲配“l(fā)ow-e”中空鋼化玻璃，安裝安全防撞夾膠欄桿。 窗臺：鋪砌高級人造石。 陽臺：選用優(yōu)質(zhì)不銹鋼欄桿，裝夾膠鋼化玻璃。 地面 客廳，餐廳，臥房地面：名貴白橡木實木復合地板配白橡木實木踢腳線。 廚房地面：鋪砌進口新米黃石。 浴室地面：鋪砌進口白米洞石。 陽臺地面：地面鋪砌高級地磚。,墻身 客廳，餐廳，臥房內(nèi)墻：進口皮紋墻紙。 衣帽間：附送精美整體式白橡木飾面衣柜。 廚房墻身：鋪砌進口微晶白石，爐灶部分鋪拉絲不銹鋼。 浴室墻身：鋪砌進口白米洞石。 陽臺墻身：鋪砌優(yōu)質(zhì)灰色粗筋外墻磚與白色金屬釉外墻磚。 天花 客廳，餐廳，臥室，浴室，廚房天花：采用造型天花帶燈槽。 陽臺天花：掃ici乳膠漆，安裝照明燈具。 浴室天花：安裝造型天花。 廚房設(shè)備 裝設(shè)日本原裝進口新威（sunwave）櫥柜配進口富美家人造石臺面（formica stone）。附送摩恩（moen）龍頭及富美家（formica）方形雙星盆。附送西門子（siemens）抽油煙機，微波爐，消毒碗柜及洗衣機。附送惠而浦（whirpool）兩眼電爐，單眼氣爐及嵌入式冰箱。,浴室 主人房浴室設(shè)備： 洗手臺鋪砌進口達芬奇石及名貴黑胡桃木飾面柜。 配送瑞士原裝進口勞芬（laufen）洗手盆、坐廁與浴缸。 配對、送德國漢斯格雅（hansgrohe）冷熱水龍頭、淋雨組合、浴缸龍頭。 配送名廠抽氣扇、廁紙架、毛巾架。 精美鋼化玻璃淋浴間高檔五金拉手。 附送于是專用液晶電視機。 普通浴室設(shè)備： 洗手臺鋪砌進口達芬奇石及名貴黑胡桃木飾面柜。 配送瑞士原裝進口勞芬（laufen）洗手盆、座廁。 配對、送德國漢斯格雅（hansgrohe）冷熱水龍頭、淋雨組合。 配送名廠抽氣扇、廁紙架、毛巾架。 精美鋼化玻璃淋浴間高檔五金拉手。 柜 臥室與衣帽間配送名貴黑胡桃木飾面整體化衣柜及柜內(nèi)五金掛件拉手。,水電設(shè)備及煤氣供應 水電設(shè)備：采用變頻式供水系統(tǒng)，每戶均設(shè)獨立水、電表、沛電箱一個。 插座及開關(guān)入墻暗裝。住戶內(nèi)開關(guān)面板、插座均采用clipsal（奇勝輕點系列）產(chǎn)品。 每戶附送澳洲進口vulcan（萬凱）儲水式燃氣熱水器。 用電負荷：每戶用電負荷為15kw。 煤氣供應：預留管道煤氣接口，設(shè)煤氣分表。 消防 全屋配送消防煙感、溫感報警系統(tǒng)及噴淋系統(tǒng)。 空調(diào)及其他設(shè)備 空調(diào)：全無附送國際品牌家用小型中央空調(diào)。 電話及電視：每戶客廳及睡房（除工人房）均預留電話插座、有線電視插座及寬帶網(wǎng)絡(luò)插座。 照明系統(tǒng) 戶內(nèi)客廳和臥室clipsal（奇勝）品牌家居智能照明系統(tǒng)。 智能化系統(tǒng) 美國霍；尼韋爾（honeywell）品牌的家居智能化系統(tǒng)。,廚房,衛(wèi)生間,衛(wèi)生間,朱美拉公寓,裝修標準：6500元/,公共范圍 1、住戶大堂 地面鋪砌閃電金石拼花，墻身鋪砌石材及黑色鏡面不銹鋼裝飾，天花掃ici乳膠漆及裝設(shè)造型天花并安裝豪華燈飾。大堂特設(shè)大金、約克或東芝同等品質(zhì)的國際名牌家用空調(diào)系統(tǒng)，公用出入口安裝強化玻璃門。 2、標準層電梯大堂 地面鋪砌石材拼花，墻身鋪砌石材，配黑檀木紋飾面、絲面黑鋼。天花掃ici乳膠漆及裝設(shè)造型天花并安裝豪華燈飾，每戶設(shè)精美房號牌及門鈴。 3、電梯 瑞士迅達可用電梯，轎廂內(nèi)地面鋪砌石材，墻身鋪貼黑貝馬賽克、配黑鏡和名貴黑檀木紋飾面，裝設(shè)10寸液晶電視機，天花裝設(shè)鏡鋼及燈飾，電梯轎廂內(nèi)設(shè)空調(diào)系統(tǒng)。,住宅內(nèi)部 1、門扇 入戶門-采用名貴木飾面實心門。裝防盜眼及名廠豪華門鎖。門套及封口線為木制造。 廚房門-采用夾絲玻璃趟門，門套、封口線為黑色絲面不銹鋼制造。 臥室門-采用夾絲玻璃趟門，門套、封口線為黑色絲面不銹鋼制造。 浴室門-采用名貴木飾面門，配名廠豪華門鎖、門套、封口線為木制造 2、地面 客廳-鋪砌高級木紋磚，附實木木地腳線。 餐廳-鋪砌高級木紋磚，附實木木地腳線。 臥室-鋪砌高級地氈，附實木木地腳線。 3、內(nèi)墻 客廳、飯廳、臥室-內(nèi)墻均貼高級墻紙及部分造型墻身 4、天花 客廳、餐廳采用造型天花，掃ici乳膠漆、衛(wèi)生間、廚房吊埃特板天花掃防潮ici乳膠漆。 5、廚房 廚房地面鋪砌高級木紋磚，墻身鋪砌水晶白石材。,6、浴室 地面及墻身鋪砌金線米黃石材，安裝造型埃特板天花，主人房洗手臺鋪砌黑金花石材及裝設(shè)名貴木飾面柜，配名牌洗臉盤及龍頭、坐廁。安裝名牌豪華浴缸及沐浴龍頭。配名廠抽氣扇、化妝鏡、廁紙架、廁所刷。安裝17寸液晶電視機。 7、空調(diào) 配送與大金、約克或東芝同等品質(zhì)的國際名牌家用中央空調(diào)系統(tǒng)。 8、景觀陽臺 地面鋪砌高級防滑磚，天花掃防潮ici乳膠漆，并安裝筒燈。 9、戶內(nèi) 睡房附送夾絲玻璃木飾面衣柜。 10、電話及電視 浴室配有17寸液晶電視機。客廳及睡房均預留電話插座、公共有限電視天線插座?？蛷d及主人睡房均配寬帶網(wǎng)絡(luò)插座，每戶配送名牌高速無線wifi上網(wǎng)系統(tǒng)（上網(wǎng)服務(wù)需向運營商申請廚房隨附）。 11、廚房隨屋附送ge或西門子嵌入式電冰箱、煮食電爐、洗衣干衣一體式洗衣機、名牌抽油煙機、進口碎渣機；客廳附送名牌42寸液晶彩電；浴室附送即熱式電熱水器。 12、附送全屋名牌家私（包括客廳沙發(fā)連茶幾、客廳電視柜、餐桌及椅子一套、床、床頭柜、房間桌連衣柜。,廚房,衛(wèi)生間,珠江新岸,裝修標準：5000元/,一、室內(nèi)部分 門窗：大門采用精美防盜實心木門帶木質(zhì)門套，配貓眼及高級刷卡門鎖；房門采用精美木飾面門帶門套，配高級門鎖； 墻身：廳房鋪貼高級墻布，廚房鋪貼高級瓷磚，衛(wèi)生間鋪貼高級藝術(shù)瓷磚； 天花：廳房局部設(shè)天花造型吊頂，高級乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間設(shè)天花吊頂； 地面：廳、廚房、衛(wèi)生間均鋪名牌高級拋光磚；臥房鋪高級實木復合地板；陽臺鋪設(shè)防滑磚； 窗戶：采用優(yōu)質(zhì)鋁合金框，加中空隔音玻璃，其中廳及臥室窗戶配隔音通風器(帶負離子發(fā)生器、調(diào)速定時功能)； 窗臺：飄窗臺鋪高級大理石； 廚房設(shè)備：配高級櫥柜和高級不銹鋼洗菜盆以及科勒水龍頭，配名牌抽油煙機、電磁爐（無管道煤氣戶型）或煤氣灶（有管道煤氣戶型）； 衛(wèi)浴設(shè)備：配科勒高級潔具和龍頭、滑桿手持式花灑、雨林花灑、淋浴屏風、毛巾架、手紙盒、掛衣鉤、化妝鏡；,供電設(shè)備：自來水管暗埋，設(shè)有線遠程抄表獨立水表；有管道煤氣戶型配送名牌煤氣熱水器，熱水通往廚房和衛(wèi)生間；無管道煤氣戶型配送名牌儲水式電熱水器，熱水通往廚房和衛(wèi)生間； 空調(diào)：廳、臥室配送分體空調(diào)； 通信：有中國電信提供電話、adsl寬帶業(yè)務(wù)（開通等費用由買受人承擔），每戶預留電話線、電話插座； 有線電視：有廣州有線電視提供數(shù)字電視業(yè)務(wù)（開通費用有買受人承擔），每戶廳及臥室預留電視插座； 智能化系統(tǒng)：室內(nèi)設(shè)彩色可視對講機，帶物業(yè)管理信息發(fā)布、報警、應急求助呼叫系統(tǒng)等功能； 管道煤氣系統(tǒng)：01房、02房、08-16房、19房等戶型設(shè)管道煤氣。,二、公共部分 外墻：采用優(yōu)質(zhì)外墻磚、配鋁板飾線； 住戶大堂：墻地面均鋪貼高級飾面，造型天花吊頂、豪華服務(wù)臺等； 電梯：選用德國原產(chǎn)蒂森高速電梯五臺，地面鋪高級石材； 公共走廊：地面鋪高級拋光磚配石材波打線，墻身貼高級藝術(shù)飾面； 信箱：每戶配送精美不銹鋼信報箱； 消防設(shè)備：樓層公共部分設(shè)置消防栓、火災自動報警系統(tǒng)和滅火筒等面或系統(tǒng)； 安防設(shè)備：樓宇出入口、大堂、電梯、樓層公共走廊、車場等重要位置設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)；大樓主入口設(shè)置智能安全化門禁系統(tǒng)；電梯內(nèi)設(shè)置身份證卡等級功能；門禁、停車場、電梯身份卡實行一卡通行 。,樣板房,萬菱君臨國際公寓,裝修標準：6000元/,樣板房,住宅部分重要決策事項,有關(guān)是否需要規(guī)劃雙證大戶型產(chǎn)品問題,雙證產(chǎn)品的辯證分析,考慮到項目拿地成本較高，為保證項目利潤最大化，須保證項目高檔次、高品質(zhì)。 如項目只供應純單證產(chǎn)品，意味著中小戶型是項目主力戶型，戶數(shù)多導致居住密度較高，較難提升項目檔次，難以保證高售價。 因此，建議結(jié)合千燈湖板塊130-200中大戶型的產(chǎn)品供應現(xiàn)狀和60-120高品質(zhì)中小戶型的供應空白點，考慮在項目最佳，景觀最優(yōu)秀的位置布局部分雙拼大戶型，但需控制此類產(chǎn)品數(shù)量，以保證不影響銷售速度和資金回籠。,有關(guān)是否需要規(guī)劃雙證大戶型產(chǎn)品問題,項目區(qū)位價值較高，綜合各影響因素，建議定位為中高端物業(yè)，滿足一步到位的首置需求，同時兼顧改善型居住需求。避免住宅戶型與周邊未來的新增供應形成正面競爭，以帶套間舒適兩房為主，填補中高端市場的空白，兩房面積段主要分布在80-90（90戶型設(shè)計為n+1戶型），三房產(chǎn)品面積段主要控制在120-160，可兼顧少量200的大戶型（部分雙證大戶）。具體建議如下表：,住宅戶型發(fā)展-a-1梯6戶小戶型產(chǎn)品,住宅戶型發(fā)展-b-1梯4戶中戶型產(chǎn)品,住宅戶型發(fā)展-c-1梯4戶中戶型產(chǎn)品,住宅戶型發(fā)展-d-1梯6戶中小戶型產(chǎn)品,住宅戶型發(fā)展-e-1梯2戶大戶型產(chǎn)品,住宅戶型發(fā)展-e01,住宅戶型發(fā)展-f-1梯2戶大戶型產(chǎn)品,住宅戶型發(fā)展-g-1梯2戶大戶型產(chǎn)品,住宅戶型發(fā)展-f-g-兩棟連接方案,四、項目目標客戶,2、商業(yè)目標客戶描述 租賃客戶描述： 大中型連鎖賣場、連鎖精品生鮮超市、特色連鎖專業(yè)店 餐飲娛樂店：連鎖快餐、外賣快餐、特色餐飲、棋牌、水療、網(wǎng)吧、 社區(qū)服務(wù)店：銀行、電信、郵政、教育培訓等。 精品專賣店：酒類、香煙雪茄、茶葉茶具、家居用品、汽車用品、高爾夫用品等。,四、項目目標客戶,2、商業(yè)目標客戶描述 銷售客戶描述：投資買家為主 由于禪桂區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)及可銷售商鋪供應量不足，故本項目臨街商業(yè)及低樓層商業(yè)銷售客戶可擴大至整個大廣佛區(qū)域投資買家。 消費客戶描述：中產(chǎn)階層家庭為主 項目規(guī)模決定其核心商圈約為1.5-3km為主。其他餐飲娛樂業(yè)態(tài)將主要針對桂城豪宅板塊中產(chǎn)階級并有私家車的家庭客戶。,五、項目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計,1、整體布局 地塊劃分天然為ab兩塊，關(guān)聯(lián)性較弱。a區(qū)商業(yè)單獨設(shè)計，b區(qū)商業(yè)遷就住宅布局。 a區(qū)商業(yè)按規(guī)劃條件做盡可用建筑面積，規(guī)劃足夠的地面及地下停車位。 b區(qū)圍合式住宅小區(qū)，形成中央園林水景。西面及南面臨街的住宅以中小戶型為主，下設(shè)2-3層底商。東面及北面大戶型住宅建筑高度可適當拔高，以獲得遠景。,整體布局示意圖,a區(qū)由于形態(tài)狹長，進深不足，為滿足商業(yè)條件，應盡量滿鋪建筑紅線范圍。創(chuàng)造更多的首二層商鋪出售空間。,b區(qū)地塊方正，適宜利用中心空間營造園林。 外圍西側(cè)及南側(cè)沿街有商業(yè)價值，適宜規(guī)劃街鋪出售。,2、整體形象 a區(qū)商業(yè)外立面尺度比較要求理想，位于桂江立交旁開闊地段，立面風格必須搶眼，可與b區(qū)不一致。 b區(qū)主打新貴家庭客戶，應采用現(xiàn)代簡約風格建筑群。 b區(qū)內(nèi)園林是重要賣點，須考慮精細的綠化、水景和燈光。,3、體量分配（計容積率部分） a區(qū)商業(yè)面積為230