透析我國房地產(chǎn)金融市場主要問題與發(fā)展方向.ppt

透析我國房地產(chǎn)金融市場的主要問題與發(fā)展方向,溫馨提示： 掃一掃，加關(guān)注！更多實(shí)用、前沿的企業(yè)管理資源第一時間發(fā)布，盡在博商微信。,房地產(chǎn)金融市場類型,按金融市場層次劃分 可分為一級市場和二級市場。 房地產(chǎn)金融一級市場 又叫初級市場 是房地產(chǎn)融資活動的初始市場 包括首發(fā)房地產(chǎn)信貸、新房地產(chǎn)證券上市交易（IPO）等。 房地產(chǎn)金融市場二級市場指 房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場,按房地產(chǎn)金融服務(wù)對象分可分為 房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場。 房產(chǎn)金融市場是指 銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場。 地產(chǎn)金融市場是指 以土地作抵押向金融機(jī)構(gòu)融通資金的活動的總稱。,按金融交易工具的期限可分為 貨幣市場和資本市場兩大類。 貨幣市場是 融通短期資金的市場 包括金融同業(yè)拆借市場、回購協(xié)議市場、商業(yè)票據(jù)市場、銀行承兌匯票市場、短期政府債券市場、大面額可轉(zhuǎn)讓存單市場等。 資本市場是 融通長期資金的市場 包括中長期信貸市場和證券市場,中長期信貸市場是 金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的貸款市場。 證券市場是 通過證券的發(fā)行與交易進(jìn)行融資的市場 包括債券市場、股票市場、基金市場、保險市場、融資租賃市場等。 資本市場是 房地產(chǎn)金融的主要市場 其金融產(chǎn)品有住房儲蓄存款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)保險等。,銀行信貸,銀行信貸是 房地產(chǎn)金融的主要渠道 銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程,房地產(chǎn)市場運(yùn)作及其資金流程,土地儲備 中心,房地產(chǎn) 開發(fā)商,房地產(chǎn)開發(fā)商、 建筑商,房屋 購買者,土地儲備,房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)流程,房地產(chǎn) 銷售,房地產(chǎn)開發(fā) 與建設(shè),土地開發(fā) 與轉(zhuǎn)讓,商業(yè)銀行,房地產(chǎn) 資金流向,按揭 貸款,按揭貸款,定金、 預(yù)付金,業(yè)務(wù)承包 與轉(zhuǎn)讓 資金,土地 出讓金,房地產(chǎn) 開發(fā) 與建設(shè)貸款,土地轉(zhuǎn)讓 與 開發(fā)貸款,土地 出讓金,土地 儲備貸款,定金、 預(yù)付金,房地產(chǎn)市場運(yùn)作資金類型,A：土地儲備貸款 B：土地出讓金 C：土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)貸款 D：業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)包資金 E：房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)貸款 F：法人按揭貸款 G：定金、預(yù)付金 H：法人或個人按揭貸款,房地產(chǎn)金融市場成熟的標(biāo)志,1、住房貸款以抵押貸款為主 位置固定、價值穩(wěn)定。 2、籌資和貸款的方式多樣。 （1）籌資方式 政策資金、儲蓄 基金、股票、證券； （2）貸款方式 固定利率、變率； 固定期限、可展期； 不同還款方式,房地產(chǎn)金融市場成熟的標(biāo)志,3、法律體系完善 資金的安全性、流動性、盈利性 4、房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)完整。 市場的完整：房地產(chǎn)一級市場和二級市場 金融市場的完整：抵押、保險、擔(dān)保、服務(wù)中介。,房地產(chǎn)金融市場成熟的標(biāo)志,5、市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。 （1）預(yù)先介入機(jī)制 借貸從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證階段介入。 （2）全程管理機(jī)制 貸款的發(fā)放、使用、收回； 借款人的收入變動； 房屋使用、維修、翻新改造等。,房地產(chǎn)金融市場成熟的標(biāo)志,5、市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。 （3）科學(xué)決策機(jī)制。 信用評估方法 確定安全貸款額 貸款比例調(diào)整 利率標(biāo)準(zhǔn)確定等。 （4）呆壞賬預(yù)警處理機(jī)制 呆賬壞賬的評估、揭露、示警。,我國房地產(chǎn)金融市場的主要問題,1、房地產(chǎn)融資方式和金融產(chǎn)品少，資金來源單一 政策性資金（公積金）： 歸集率不高，常被政府挪用。 “房管會決策，中心運(yùn)作， 銀行專戶，財(cái)政監(jiān)督” 責(zé)任不明 金融儲蓄資金： 儲蓄與貸款結(jié)構(gòu)不對稱。,我國房地產(chǎn)金融市場的主要問題,2、貸款的過渡性。 貸款停留在擔(dān)保階段，有保證、質(zhì)押、抵押貸款 （1）保證貸款：要求第三方有相同數(shù)量、相當(dāng)期限的存款，利率按活期計(jì)息。 （2）質(zhì)押貸款：貸款人等額的存單、物品。 （3）抵押貸款：方式比較單一。,我國房地產(chǎn)金融市場的主要問題,3、房地產(chǎn)金融市場不完善。單一、中介少。 4、房地產(chǎn)金融市場法律體系不健全。抵押貸款的有關(guān)規(guī)定不具體， 5、商業(yè)銀行經(jīng)營機(jī)制有待轉(zhuǎn)變。 6、立法、監(jiān)管和信用體系的建立 7、培養(yǎng)房地產(chǎn)金融的專業(yè)人才,關(guān)于房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是 專門開辦或兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)組織機(jī)構(gòu) 是房地產(chǎn)金融活動的主體。,房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系是指 在一定的經(jīng)濟(jì)條件下，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費(fèi)過程籌集、融通、清算資金，提供多種金融服務(wù)的若干金融經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成的一個整體。,我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由三類機(jī)構(gòu)組成： 即 1、專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 2、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 3、向房地產(chǎn)融資提供擔(dān)保和保險的機(jī)構(gòu)組成。,我國房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成,（一）我國的專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 住房儲蓄銀行,20世紀(jì)80年代中期 我國分別在煙臺和蚌埠成立了住房儲蓄銀行 專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融。 20世紀(jì)90年代 公積金制度的建立 住房儲蓄銀行的職能逐漸被住房公積金管理中心所取代。 住房儲蓄銀行曾一度消失 2004年2月15日 中國建設(shè)銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行在天津合資成立了中德住房儲蓄銀行 成為目前我國唯一的一家住房儲蓄銀行。,（二）住房公積金管理中心,1991年 上海首推住房公積金制度 20年的歷程 住房公積金為居民住房條件的改善發(fā)揮了舉足輕重的作用 住房公積金是最基本的住房保障資金，具有一定的政策性金融的功能， 到2007年3月底 上海已成為全國第一個公積金個貸累計(jì)發(fā)放規(guī)模超過1000億元的城市。,（二）住房公積金管理中心基本功用,1、編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃； 2、負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況； 3、負(fù)責(zé)住房公積金的核算； 4、審批住房公積金的提取、使用； 5、負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還； 6、編制住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報告； 7、行使國務(wù)院住房公積金管理?xiàng)l例,（三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成： 包括 1、銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 2、非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 信托投資公司、信用合作社 住宅合作社、基金組織等組成。 其中主要以商業(yè)銀行和信托公司為主。,（三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)： 可以創(chuàng)造貨幣 專營或兼營，業(yè)務(wù)范圍廣泛 非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)： 不能創(chuàng)造貨幣 專業(yè)化程度高，業(yè)務(wù)范圍狹小,信用 中介 職能,（三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,四大國有商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信托公司 房地產(chǎn)保險公司 住房置業(yè)擔(dān)保有限公司,（四）我國銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,最早從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行是中國建設(shè)銀行1979年 1998年我國住房制度改革后 更多的銀行介入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)迅速增加 初步形成了 以四大國有商業(yè)銀行為主體 12家全國性股份制商業(yè)銀行 112家城市商業(yè)銀行為補(bǔ)充的組織機(jī)構(gòu)體系。,我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系架構(gòu)圖,我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系的擴(kuò)張與發(fā)展,一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機(jī)構(gòu)體系： 除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司之外 還將出現(xiàn)專業(yè)化的 房地產(chǎn)投資基金 抵押資產(chǎn)管理公司 互助儲蓄銀行 儲蓄貸款協(xié)會等金融機(jī)構(gòu),我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系的擴(kuò)張與發(fā)展,二、建立政策性住房銀行 如： 美國擁有龐大的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng) 它由 聯(lián)邦住房貸款銀行委員會 12個聯(lián)邦住房貸款銀行及其會員即儲蓄貸款協(xié)會等組成 該系統(tǒng)由政府充當(dāng)保證人 吸收私人資金 為建房和購置融通資金 發(fā)揮房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)儲備中心作用。 日本 設(shè)有住宅金融公庫 辦理住宅用地購置資金貸款 從貸款余額看，它是日本最大的政策性金融機(jī)構(gòu)。,博商管理科學(xué)研究院簡介,博商管理科學(xué)研究院(Bosum Institute of Management Science)成立于2006年，是我國專門從事管理科學(xué)研究、理論轉(zhuǎn)化及咨詢輔導(dǎo)的綜合性研發(fā)教育機(jī)構(gòu)。研究院整合國內(nèi)外一流院校的學(xué)科優(yōu)勢、人才資源，為企業(yè)提供綜合性的總裁教育、管理層訓(xùn)練、企業(yè)咨詢和投融資服務(wù)，為企業(yè)尤其是成長型企業(yè)提供綜合管理服務(wù)的平臺。 博商管理科學(xué)研究院立足珠三角，服務(wù)于長三角、西南、環(huán)渤海等中國經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域乃至全國，通過專業(yè)的服務(wù)與客戶共同成長，為中國人才培養(yǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。機(jī)構(gòu)已在中國十余個重點(diǎn)城市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)、建立了中國商界極具影響力的博商同學(xué)會。 博商管理科學(xué)研究院辦院宗旨： 我們將繼續(xù)集古今中西之智慧，追管理科學(xué)之前沿，探中外之文明，培育實(shí)業(yè)精英，興舉中華商道，致力于創(chuàng)造學(xué)術(shù)新知，崇尚知行合一精神，站在歷史高度，四海守望、植根中國、面向世界、面向未來、達(dá)而濟(jì)世，育一流人才、產(chǎn)一流成果、創(chuàng)一流品牌、出一流效益，建一流名院，成就世紀(jì)恢宏，為中國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展 貢獻(xiàn)力量。,特色課程,博商管理科學(xué)研究院致力于為成長型企業(yè)提供整體解決方案，課程覆蓋企業(yè)全員?，F(xiàn)開設(shè)的各類課程包括3大系統(tǒng)分類，共計(jì)160余門。擁有的特色課程項(xiàng)目包括： 1、針對公司總裁開發(fā)的課程：商界精英實(shí)戰(zhàn)班商界創(chuàng)業(yè)領(lǐng)袖高級研修班 2、針對公司接班人和高層開發(fā)的課程：商界新銳高級研修班 3、針對公司中層管理人員開發(fā)的課程（共4大類）：市場營銷管理人力資源管理財(cái)務(wù)管理生產(chǎn)運(yùn)營管理 4、針對公司基層儲備人才開展的課程：團(tuán)隊(duì)責(zé)任、感恩、執(zhí)行力特訓(xùn)營 5、針對公司總裁、