世聯(lián)城市綜合體研究及經(jīng)典案例.ppt

匯報(bào)綱要,一、城市綜合體的基本特征,二、典型城市綜合體案例研究,三、城市綜合體開發(fā)要點(diǎn)提示,四、項(xiàng)目情況及市場(chǎng)態(tài)勢(shì)特征,五、本項(xiàng)目概念規(guī)劃,六、初步經(jīng)濟(jì)效益探討,定義,綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。,產(chǎn)生的條件,建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑形式會(huì)越來(lái)越多。,1.1.1綜合體（complex）的基本概念,綜合體的兩種表現(xiàn)形式,一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體；,1.1.2綜合體（complex）的基本表現(xiàn)形式,另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過(guò)一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。,城市綜合非常注重各建筑單體之間的聯(lián)系性,主要考慮各功能板塊的消費(fèi)互動(dòng)和可能產(chǎn)生的消費(fèi)磨擦.,是一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐； 一般位于城市中心區(qū)域； 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； 向業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的方向發(fā)展； 多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)； 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大； 對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求較高。,1.1.2綜合體（complex）的基本特征:,綜合體設(shè)計(jì)并非單一房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì),非常講究與城市交通的聯(lián)系性和互動(dòng)性,以及城市性功能的設(shè)計(jì)(站臺(tái)/銀行/醫(yī)療等市政設(shè)施),大型綜合體設(shè)計(jì)實(shí)際很多層面是定向設(shè)計(jì),尤其商業(yè)部分設(shè)計(jì)的復(fù)雜性不同于普通產(chǎn)品設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)對(duì)業(yè)態(tài)的適應(yīng)性,如層高,特殊要求等.,業(yè)態(tài)組合必須考慮的全時(shí)段,晝,夜經(jīng)營(yíng)型業(yè)態(tài)必須考慮配比關(guān)系.,綜合體與單功能物業(yè)比較,1.1.3綜合體（complex）的基本特征:,綜合體一般以下四種發(fā)展模式：,模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古廣場(chǎng)、 北京東方廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng),1.1.3綜合體（complex）的發(fā)展模式:,模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 complex =shopping (主) +hotel 案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城,本項(xiàng)目目前初步意向?yàn)橐怨δ芫獾陌l(fā)展模式.,匯報(bào)綱要,一、城市綜合體的基本特征,二、典型城市綜合體案例研究,三、城市綜合體開發(fā)要點(diǎn)提示,四、項(xiàng)目情況及市場(chǎng)態(tài)勢(shì)特征,五、本項(xiàng)目概念規(guī)劃,六、初步經(jīng)濟(jì)效益探討,根據(jù)本項(xiàng)目的特征，本次借鑒案例主要為都市綜合體發(fā)展模式四 “以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式”,中航苑都市示范區(qū)（UDD.CN）的建議模式 硬件指標(biāo),中航苑都市示范區(qū)（UDD.CN）的建議模式,DIS系統(tǒng) DSS系統(tǒng),6,7,2,3,4,5,1,五星級(jí)酒店（“希爾頓”式）標(biāo)志性元素,新型商業(yè)社區(qū)（“新天地”、“蘭桂坊”式）,“OCT”廣場(chǎng)、 “紀(jì)念公園”式的公共場(chǎng)所,具有符號(hào)意義的軸線（“第五大道”或“華爾街”式）,引領(lǐng)潮流的展示中心娛樂(lè)型（創(chuàng)新業(yè)態(tài)）購(gòu)物中心,人文性補(bǔ)充,功能性舉措/景觀型購(gòu)物中心 （新型商業(yè)建筑形式）,(district identifications system),(district service system),1,2,3,5,4,2,GRID（網(wǎng)格）,center,幾何型城市網(wǎng)絡(luò)，分為6個(gè)Block和一個(gè)中心，每一個(gè)Block有不同特征，為在此工作、生活、休憩娛樂(lè)、購(gòu)物的人群提供了特定的身份,Block的構(gòu)想,1,5,6,4,3,Block Plan,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,N,Center,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,Block1+Block2：,68層超高層中航廣場(chǎng)創(chuàng)造深圳又一風(fēng)景線,Center,標(biāo)志性建筑群超高層/豪華酒店,模式1,Block商務(wù)集聚區(qū)李嘉誠(chéng)投資,創(chuàng)造“財(cái)富神話”的場(chǎng)所和黃總部以及 相當(dāng)量級(jí)的國(guó)際機(jī)構(gòu)的加盟,項(xiàng)目能成為UDD的前提要素,Block1+Block2：,規(guī)模效應(yīng)： Block1+Block2是UDD的重量級(jí)元素，通過(guò)大規(guī)模的具有標(biāo)志性的超高層寫字樓和五星級(jí)酒店制造強(qiáng)視覺(jué)沖擊,Block1+Block2的建筑形式及理念,Block1酒吧街： （人文符號(hào)）,酒吧街,工作之余找樂(lè)的最佳去處 看不完的人 24小時(shí)不停息的都市瘋狂 由一些激動(dòng)人心的室內(nèi)小街和多層建筑組成（新奧爾良的Bourbon街和莫非斯的Beale街）,新產(chǎn)品、新創(chuàng)意、新理念的集中展示區(qū) 潮流發(fā)布中心 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 投資會(huì)聯(lián)絡(luò)處 標(biāo)志性等候點(diǎn),Center：,模式5,創(chuàng)新業(yè)態(tài)（娛樂(lè)型購(gòu)物中心）的聚焦點(diǎn),Center 的建筑形式及理念,磁力效應(yīng)：UDD的核心景點(diǎn)，為消費(fèi)者提供獨(dú)一無(wú)二的經(jīng)歷 運(yùn)用現(xiàn)代、夸張的建筑手法創(chuàng)造包括表演場(chǎng)、媒體展示館以及富含文化意義的場(chǎng)所,城市之門,媒體展廊,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,Center,軸線的營(yíng)造,“第五大道”式的符號(hào)意義軸線,模式4,視覺(jué)中心與軸線的營(yíng)造,“第五大道”式的符號(hào)意義軸線,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,可以體味到都市生活的各種樂(lè)趣 有店鋪，有餐廳，有辦公也有住家，和 紐約、倫敦、巴黎的市中心一樣 是對(duì)過(guò)去集市型商業(yè)精神的回歸，又迎 合當(dāng)代都市人個(gè)性化需求的地方,Center,Block3+Block4+Block5：,Street Mall+ Box-Shopping,功能性舉措景觀型購(gòu)物中心（新型商業(yè)建筑形式）,模式2,“Street Mall”的設(shè)計(jì)理念,混合效應(yīng)： 招商/設(shè)計(jì)的互動(dòng)性 “50：20：30” 零售、餐飲、娛樂(lè)的 的建議比例，這一比例依據(jù)市場(chǎng) 不同略有變化（與Shopping Mall 的常規(guī)比例75：15：10有相當(dāng)差異）,Street Mall,“Street Mall”,Street Mall的建筑概念模型Folded street,Folded street與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成，使街區(qū)生動(dòng)活潑,觀景平臺(tái)體塊相互錯(cuò)落，形成了豐富的空間層次，同時(shí)營(yíng)造出生態(tài)觀景平臺(tái),Street Mall的建筑形式,直通街概念建筑化的、人行道延伸進(jìn)去的建筑，建筑里面有廣場(chǎng)、展館、小店 與環(huán)境親和、融合的街區(qū)代表 對(duì)環(huán)境作出貢獻(xiàn)的同時(shí)也得到環(huán)境的回報(bào),與傳統(tǒng)的Shopping Mall不同，并非由大型的百貨主導(dǎo)，而是包括一組中心，（例如小型電影院/俱樂(lè)部），餐飲中心（數(shù)個(gè)精致餐館），以及帶有“情景化服務(wù)”（show case stores)的一組名牌專賣店,形成整體多中心效應(yīng)：,Block3：“Box-Shopping”,功能性舉措景觀型購(gòu)物中心（新型商業(yè)建筑形式）,模式2,Block3：“Box-Shopping”,Box-Shopping的建筑形式,Block3+Block4 + Block5,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,專家公寓 留學(xué)生公寓 IT公寓 經(jīng)理人（CEO）公寓 藝術(shù)家公寓等 保有成為賣場(chǎng)的彈性 （商業(yè)的自然演變）,Center,（塔樓）：“多功能公寓” （功能性舉措）,Block3+Block5（塔樓） “Box-Living”,價(jià)值緣于可變,room,Box-Living的定位彈性空間,滿足room（居住魔方）個(gè)性化和適應(yīng)變化性要求,room,以單元模數(shù)的一個(gè)“menu plan”（居住菜單）,Box-Living的平面組合形式,room（居住魔方）戶型設(shè)計(jì)的可變性與適應(yīng)性,room,Box-Living的針對(duì)客戶的典型組合方式,Box-Living的建筑形式,Block4（塔樓）：“超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓相關(guān)建議”,Block4（塔樓）： 超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓,超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓建筑形式,建筑具有公建化立面效果，強(qiáng)調(diào)沿街的昭示性,街墻立面的營(yíng)造 標(biāo)志性建筑群強(qiáng)制視覺(jué)沖擊,68層高中航廣場(chǎng)及南、西兩面的建筑群，與賽格廣場(chǎng)、地王大廈呼應(yīng)，形成深圳城市主天際線,沿街環(huán)境的營(yíng)造 “紀(jì)念公園”式的公共場(chǎng)所人文符號(hào),沿街環(huán)境的營(yíng)造（“街道家具”/景觀元素人文符號(hào)）,加強(qiáng)地塊與中心公園的聯(lián)系，設(shè)置空中走廊，聯(lián)系本項(xiàng)目與中央公園的人流。,沿街環(huán)境的營(yíng)造 中心公園的資源利用,中心公園 Center park,營(yíng)造開放式街區(qū)，注重建筑與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合,強(qiáng)調(diào)建筑空間影響人們行為方式的原則,街區(qū)的營(yíng)造（完善的步行系統(tǒng)/風(fēng)格化的建筑群人文符號(hào)）,地下空間的營(yíng)造 地下停車場(chǎng)空間的暢通,華富路,地下與中心公園貫通,商業(yè)停車：120個(gè) 公寓車位：大于450個(gè),-1F2F,地下空間,設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮商業(yè)車流與住宅車流的分離，并分別設(shè)出入口,-1、-2F,中心公園 Center park,-2F1F,本項(xiàng)目停車場(chǎng) Parking,華富路 Huafu.RD.,Zhenhua Bus Stations,中心公園停車場(chǎng) Centerpark parking,Retail Concourse,地下商業(yè)走廊,中心公園停車場(chǎng) Centerpark parking,本項(xiàng)目停車場(chǎng) Parking,振華路口站臺(tái),景觀創(chuàng)作營(yíng) Landscape,地下空間的營(yíng)造,公寓面積：5.9萬(wàn) 商業(yè)面積：約3萬(wàn) 總建面：8萬(wàn) 占地：1.8萬(wàn) 容積率：約4.5,區(qū)域開發(fā)建議 地塊面積測(cè)算,中心公園 Center park,公寓面積：5.6萬(wàn) 總體商業(yè)面積：約 1.1萬(wàn) 總建面：6.4萬(wàn) 占地：8500 容積率：約7.4,Center,公寓總建面：約13.5萬(wàn) 商業(yè)總建面：約5.2萬(wàn) 總體容積率：約4.55,區(qū)域開發(fā)建議 商業(yè)分布,中心公園 Center park,B4,B5,B3,Center,匯報(bào)綱要,一、城市綜合體的基本特征,二、典型城市綜合體案例研究,三、城市綜合體開發(fā)要點(diǎn)提示,四、項(xiàng)目情況及市場(chǎng)態(tài)勢(shì)特征,五、本項(xiàng)目概念規(guī)劃,六、初步經(jīng)濟(jì)效益探討,1.3.1開發(fā)要點(diǎn)提示一:,1,城市綜合體的開發(fā)是最為復(fù)雜/鏈條最長(zhǎng)/環(huán)節(jié)最多的開發(fā)領(lǐng)域,它更重要的要專心專一的整合資源,形成強(qiáng)大的“外包經(jīng)營(yíng)” 和“離岸經(jīng)營(yíng)”體系,而非全鏈條獨(dú)立運(yùn)做.,鏈接:國(guó)貿(mào)商品城,2,城市綜合體的開發(fā)區(qū)別于復(fù)合地產(chǎn)開發(fā),首要的任務(wù)不是強(qiáng)調(diào)贏利能力,而是強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制能力.,1.3.2開發(fā)要點(diǎn)提示二:,往往商業(yè)是綜合體的難點(diǎn)也是重點(diǎn),控制了商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也就控制了整盤風(fēng)險(xiǎn),1,招商先行或以假設(shè)定制的方法控制業(yè)態(tài)與建筑的搭配;,2,持有部分售賣部分前期剝離,明確經(jīng)營(yíng)管理重點(diǎn)和設(shè)計(jì)重點(diǎn);,鏈接:星光大道案例,鏈接:匯都國(guó)際案例,3,特殊業(yè)態(tài)專項(xiàng)研究,獨(dú)立設(shè)計(jì),確保經(jīng)營(yíng)效果,體現(xiàn)專項(xiàng)價(jià)值;,鏈接:財(cái)富中心設(shè)計(jì),4,勢(shì)必控制自身整體商業(yè)規(guī)模,強(qiáng)調(diào)區(qū)域商業(yè)共融;勢(shì)必強(qiáng)調(diào)商業(yè)價(jià)值而非商業(yè)面積.,鏈接:曲靖項(xiàng)目,5,提早引進(jìn)高水平招商公司,多家設(shè)計(jì)院,組建運(yùn)營(yíng)管理公司,前期策劃公司,三位一體進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃.,鏈接:順城項(xiàng)目,1.3.3開發(fā)要點(diǎn)提示三:,形象是綜合體的第一要?jiǎng)?wù),形象建立體系KPI必須清晰而非概念化.,KPI體系,人文符號(hào),功能化體系,區(qū)域標(biāo)識(shí),強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊標(biāo)志性建筑/豪華酒店,硬性指標(biāo),軟性指標(biāo),商業(yè)建筑群,便利停車,步行系統(tǒng),特色符號(hào)語(yǔ)言,紀(jì)念性/風(fēng)格化建筑（群）,交通暢順,多功能公寓,匯報(bào)綱要,一、城市綜合體的基本特征,二、典型城市綜合體案例研究,三、城市綜合體開發(fā)要點(diǎn)提示,四、項(xiàng)目情況及市場(chǎng)態(tài)勢(shì)特征,五、本項(xiàng)目概念規(guī)劃,六、初步經(jīng)濟(jì)效益探討,（1）宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析,大勢(shì)： 市場(chǎng)上存在一種觀點(diǎn)，即認(rèn)為政府對(duì)于樓市采取的一系列限制措施是為了打擊樓市的價(jià)格泡沫。但是房屋價(jià)格相對(duì)家庭收入，其實(shí)從1997年以來(lái)是在下滑顯著?？傮w來(lái)看，房屋購(gòu)買能力從2003年以來(lái)都處于較穩(wěn)定的水平，換句話說(shuō)，房屋的平均價(jià)格沒(méi)有比5年以前更貴，因?yàn)榧彝ナ杖氲钠骄鲩L(zhǎng)比價(jià)格增長(zhǎng)更快。,中國(guó)的平均HPIR從2003年至今都是在89倍的范圍內(nèi)，從表面上看，高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)36倍的水平，但HPIR的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是基于發(fā)達(dá)國(guó)家和中