2011新鄉(xiāng)市正隆置業(yè)喬榭村項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告75P.ppt

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新鄉(xiāng)交通區(qū)位優(yōu)越、工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，在鄭州市的輻射下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展蒸蒸日上，吸引一線地產(chǎn)大鱷踴躍置地，為房地產(chǎn)行業(yè)更好發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)！,進(jìn)入21世紀(jì)，東部地區(qū)內(nèi)向發(fā)展,中部地區(qū)重新崛起,環(huán)渤海城市群,長(zhǎng)三角城市群,珠三角城市群,關(guān)中城市群,成渝城市群,國(guó)務(wù)院高度重視中部崛起規(guī)劃，中部崛起是國(guó)家戰(zhàn)略 促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃是促進(jìn)包括山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南六省在內(nèi)的中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的整體規(guī)劃，2009年09月23日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃。,城市群發(fā)展為新鄉(xiāng)帶來新的歷史機(jī)遇： 城市規(guī)模擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、交通資源整合,中原城市群,中原城市群,中原城市群戰(zhàn)略構(gòu)想 在中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想中，中原城市群的發(fā)展目標(biāo)是:建成全國(guó)重要的制造業(yè)基地、能源基地、現(xiàn)代物流中心和區(qū)域性金融中心,產(chǎn)業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力顯著提高,要素集聚和承載能力全面增強(qiáng); gdp占河南省的比重超過70%,確立在中西部乃至全國(guó)城市群中的重要地位,帶動(dòng)全省并輻射周邊地區(qū)發(fā)展。,以鄭州為中心，以洛陽為副中心，包括新鄉(xiāng)等23個(gè)市，34個(gè)縣城，374個(gè)建制鎮(zhèn)。土地面積5.87萬平方公里，人口3950萬。2008年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10568億元，位居中西部地區(qū)第一位，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第四級(jí),中部地帶：承東（產(chǎn)業(yè)承接）啟西（聯(lián)動(dòng)西部）,政治地位新鄉(xiāng)在中原城市群的定位：“兩個(gè)基地、兩個(gè)中心”（制造業(yè)基地、高素質(zhì)人力資源培育基地；區(qū)域現(xiàn)代物流中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范中心 ），新鄉(xiāng)將成為中原地區(qū)輻射南北的橋頭堡，與鄭州、洛陽形成中原城市群核心鐵三角，中部崛起戰(zhàn)略將為新鄉(xiāng)市發(fā)展帶來新的歷史機(jī)遇,城市發(fā)展：新鄉(xiāng)市“一城三區(qū)，五星環(huán)繞” 的城市發(fā)展格局已經(jīng)形成。根據(jù)規(guī)劃2020年新鄉(xiāng)市城市建設(shè)用地將達(dá)到147平方公里，城鎮(zhèn)人口365 萬人 ,將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步繁榮，也給正隆喬榭村開發(fā)帶來大好契機(jī)！,根據(jù)河南省委提出的以鄭州為中心的中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合新鄉(xiāng)市域城鎮(zhèn)群的結(jié)構(gòu)特征和發(fā)展?jié)摿Γ?新鄉(xiāng)市提出了“一城三區(qū)，五星環(huán)繞”的基本構(gòu)想。 劃定以新鄉(xiāng)市區(qū)中心30分鐘通勤圈為半徑，包括衛(wèi)輝、輝縣、獲嘉、原陽、延津及其周圍小城鎮(zhèn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和城市化高度發(fā)展區(qū)域?yàn)樾锣l(xiāng)都市區(qū)范圍，整個(gè)都市區(qū)又分為兩個(gè)圈層協(xié)調(diào)發(fā)展。 一城(新鄉(xiāng)中心城區(qū))三區(qū)(鳳泉區(qū)、小店工業(yè)園區(qū)、小冀工貿(mào)園區(qū))五星(輝縣市、衛(wèi)輝市、獲嘉縣、原陽縣、延津縣5個(gè)衛(wèi)星城)環(huán)繞、長(zhǎng)垣為副中心城市、5 0個(gè)建制鎮(zhèn)的城市化總體布局。,主城區(qū),鳳泉區(qū),新鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū),小冀,一城三區(qū),五星環(huán)繞,本案,城市發(fā)展：2010年2月省政府批復(fù)鄭新平原新區(qū)建設(shè)方案，“鄭新融城”步伐加快。平原新區(qū)將成為新鄉(xiāng)市城市副中心，帶動(dòng)新鄉(xiāng)市東南片區(qū)成為地產(chǎn)熱點(diǎn)，喬榭村項(xiàng)目開發(fā)機(jī)遇明顯，但競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。,平原新區(qū)位于黃河北岸（過黃河大橋向北公里），西起國(guó)道兩側(cè)，東至京港澳高速以東與原陽縣城接壤，南起黃河大堤，北至新鄉(xiāng)縣交界，居鄭州、新鄉(xiāng)、焦作三市交會(huì)中心，規(guī)劃總面積平方公里。 根據(jù)平原新區(qū)的具體規(guī)劃，平原新區(qū)的功能定位是：以農(nóng)業(yè)科技研發(fā)集群為為主，輔以高科技產(chǎn)業(yè)為發(fā)展原則，商業(yè)物流第三產(chǎn)業(yè)為配套服務(wù)。 平原新區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是：成為鄭州和新鄉(xiāng)中心城市的新型衛(wèi)星城區(qū)。 平原新區(qū)從2010年開始投資建設(shè)，根據(jù)新鄉(xiāng)市政府決心“一年打基礎(chǔ)，三年樹形象，五年成規(guī)?！钡慕ㄔO(shè)速度，新鄉(xiāng)市政府要舉全市之力，以會(huì)戰(zhàn)的姿態(tài)強(qiáng)力推進(jìn)平原新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。截至目前，已建成道路公里，綠化、亮化道路公里。,平原新區(qū),啟示從城市規(guī)劃角度來看，平原新區(qū)將會(huì)在2015年建成初步規(guī)模。新區(qū)的快速建設(shè)，將會(huì)為新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)于本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力也將加大，如要保證后期項(xiàng)目順暢銷售，還需提前做好客戶定位、產(chǎn)品規(guī)劃及營(yíng)銷籌備工作！,宏觀經(jīng)濟(jì)新鄉(xiāng)市g(shù)dp已連續(xù)兩年突破千億大關(guān)，且保持快速增長(zhǎng)；新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)投資高位運(yùn)行，也對(duì)新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)包括正隆喬榭村項(xiàng)目開發(fā)提供基礎(chǔ)，也對(duì)開發(fā)水準(zhǔn)提出了要求,2010年新鄉(xiāng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量全省排名第9，處于全省中等水平，但增速全省第3連年保持高位，未來經(jīng)濟(jì)將持續(xù)高位運(yùn)行！ 2009年新鄉(xiāng)市固定資產(chǎn)投資額為1085.44億元，居全省第4位，處于省內(nèi)前列。 2009年新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占新鄉(xiāng)市固定資產(chǎn)投資總額的比重10%，低于全省水平，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提升空間巨大！,全省第9位,增速全省第3,投資額全省第4位,居民收入和消費(fèi)新鄉(xiāng)市歷年居民可支配收入和消費(fèi)性支出年均增速都在14%以上，居全省前列，新鄉(xiāng)市居民收入消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁，為新鄉(xiāng)城市房地產(chǎn)開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也為本項(xiàng)目開發(fā)帶來機(jī)遇,2010年新鄉(xiāng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入總額達(dá)到15752元，同比增長(zhǎng)14.7%；人均消費(fèi)性支出11257元，增幅11.2%；居民整體收入和消費(fèi)總值居省內(nèi)中等水平，但年均增速保持在14%以上，收入和消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁，利好經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)快速發(fā)展！,2010年人均可支配收入：人均消費(fèi)性支出=1：0.71,啟示新鄉(xiāng)市2010年人均gdp為3175美元，按照國(guó)際通例，當(dāng)城市人均gdp達(dá)到30004000美元時(shí)，房地產(chǎn)步入快速發(fā)展階段，下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入高峰開發(fā)階段。正隆喬榭村項(xiàng)目機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，本項(xiàng)目的前期產(chǎn)品定位、規(guī)劃，將是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵！,啟示隨著新鄉(xiāng)城市化進(jìn)程的不斷加快，新鄉(xiāng)市城市發(fā)展的格局必將打破，當(dāng)前新鄉(xiāng)市正在進(jìn)行積極的發(fā)展規(guī)劃和城市框架擴(kuò)展，未來幾年內(nèi)，新鄉(xiāng)地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入發(fā)展高峰期，正隆喬榭村項(xiàng)目處于重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，建議加快開發(fā)節(jié)奏，及早入市。,人口增長(zhǎng)新鄉(xiāng)市城鎮(zhèn)化率高速增長(zhǎng)，每年新增城鎮(zhèn)人口10-15萬，未來十年新鄉(xiāng)市年均將有望新增300萬的商品房市場(chǎng)需求，對(duì)正隆喬榭村項(xiàng)目來講，存在與其他項(xiàng)目爭(zhēng)奪客戶群體的機(jī)遇與挑戰(zhàn)！,2010年新鄉(xiāng)市城鎮(zhèn)化率為42.76%，居省內(nèi)前列。新鄉(xiāng)市城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，城鎮(zhèn)化率每年增長(zhǎng)1.8%，按照目前的人口基數(shù)推算，未來每年將有10-15萬人口進(jìn)入城市。 按照2010年新鄉(xiāng)市居民人均住房28推算，未來商品房需求將每年新增300-450萬平方米。商品房需求容量不斷擴(kuò)大，將賦予正隆置業(yè)新的發(fā)展使命！,工業(yè)發(fā)達(dá)新鄉(xiāng)市已經(jīng)成為省內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚重點(diǎn)城市，擁有7大產(chǎn)業(yè)集群、5個(gè)省級(jí)工業(yè)園區(qū)、13個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)工業(yè)發(fā)展居全省第3位。 雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)為城市經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好平臺(tái)！,七大產(chǎn)業(yè)集群：制冷產(chǎn)業(yè)集群、電池產(chǎn)業(yè)集群、起重裝備產(chǎn)業(yè)集群、汽車及零部件產(chǎn)業(yè)集群 、機(jī)械產(chǎn)業(yè)集群、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)群、紡織產(chǎn)業(yè)集群； 5個(gè)省級(jí)以上工業(yè)園區(qū)：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、新鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)、新鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、長(zhǎng)垣起重工業(yè)園區(qū)、化學(xué)（物理）電源產(chǎn)業(yè)園； 13個(gè)省首批產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，已成為產(chǎn)業(yè)聚集的重點(diǎn)區(qū)域； 限額以上工業(yè)企業(yè)1122家，年產(chǎn)值超億元工業(yè)企業(yè)270家，金龍集團(tuán)、新飛集團(tuán)入選中國(guó)制造業(yè)500強(qiáng)，金龍集團(tuán)還入選2009年中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)第321名，新鄉(xiāng)化纖、華蘭生物、心連心化肥3家企業(yè)實(shí)現(xiàn)上市?，F(xiàn)有6個(gè)中國(guó)名牌產(chǎn)品；44個(gè)河南省名牌產(chǎn)品；新飛、平原、衛(wèi)華、飄安4個(gè)國(guó)家馳名商標(biāo)，有27類（個(gè)）產(chǎn)品位于國(guó)內(nèi)同行業(yè)前三位或省內(nèi)第一位。15家企業(yè)被確定為省重點(diǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)企業(yè)，居全省第3位。,新飛電器集團(tuán)冰箱、冰柜 國(guó)內(nèi)行業(yè)排名第二,tcl美樂公司：tcl彩電居國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位,科隆電器：其蒸發(fā)器、冷凝器居國(guó)內(nèi)第一位,城市規(guī)劃：新鄉(xiāng)市提出著力打造新-鄭產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，“南移東擴(kuò)”發(fā)展大勢(shì)已定，正隆喬榭村項(xiàng)目處于城市發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，多元化的功能定位必將引導(dǎo)項(xiàng)目由區(qū)域中心向城市中心的方向發(fā)展,根據(jù)中原城市群新鄉(xiāng)都市區(qū)及拓展區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃綱要新鄉(xiāng)市提出構(gòu)建“一軸五帶三級(jí)三十七個(gè)聚集區(qū)”。著力打造新-鄭產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，構(gòu)建五個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。 早在十一五規(guī)劃中，市政府就提出完善東部新區(qū)建設(shè)，繼續(xù)拉動(dòng)城市向東發(fā)展，引導(dǎo)城市重心東移，盡快形成新鄉(xiāng)市東部行政文化中心。 規(guī)劃加緊完善開發(fā)區(qū)南部新區(qū)建設(shè)，盡快建成開發(fā)區(qū)工業(yè)區(qū)，為市區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供優(yōu)良的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，突出項(xiàng)目帶動(dòng)，加大招商引資力度，全面實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)的建設(shè)宏圖。,本案,同致行思考,新鄉(xiāng)市是中原城市群重點(diǎn)發(fā)展城市，優(yōu)越的交通區(qū)位將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展； 新鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)優(yōu)厚，gdp總量處于全省中等水平，但增速連續(xù)多年高位運(yùn)行； 新鄉(xiāng)城鎮(zhèn)居民收入消費(fèi)水平較高，且增長(zhǎng)迅速，將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展； 新鄉(xiāng)市城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，住房剛需增長(zhǎng)強(qiáng)勁，商品房銷售量將快速提升； 新鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)達(dá)實(shí)力雄厚，為房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 新鄉(xiāng)市城市規(guī)劃先行，平原新區(qū)、東區(qū)建設(shè)將為未來地產(chǎn)發(fā)展提供廣闊空間；在城市建設(shè)加快的同時(shí)，也將為新鄉(xiāng)市各大地產(chǎn)項(xiàng)目及新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來新契機(jī)；,新鄉(xiāng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)、居民收入及消費(fèi)快速增長(zhǎng)，城市規(guī)劃明晰、城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，城鎮(zhèn)住房需求與日俱增，未來城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿o限！為正隆喬榭村項(xiàng)目開發(fā)帶來機(jī)遇和挑戰(zhàn)！,新鄉(xiāng)市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、 gdp、城鎮(zhèn)化率、人均收入等 新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況、地產(chǎn)板塊、競(jìng)爭(zhēng)格局等 正隆項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局、區(qū)域產(chǎn)品、區(qū)域價(jià)格、客戶等,1,2,3,報(bào)告內(nèi)容,房地產(chǎn)投資2010年新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)投資額達(dá)歷史最高位，為117.64億元，同比增長(zhǎng)15.2%。近年來房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年上升，城市經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴度逐步增強(qiáng)，為本項(xiàng)目開發(fā)提供良好運(yùn)行環(huán)境。,啟示房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年攀升，表明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度正逐年增加，本項(xiàng)目處在此市場(chǎng)環(huán)境下，有良好發(fā)展的機(jī)遇。,2006-2010年新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增量約21億元，2007年增幅達(dá)到最高的53.3%，之后逐漸回落，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)歷年最高的117.64億，同比增幅15.2%。 新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年穩(wěn)定增加，2008以后占比維持在10%左右，略低于洛陽等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地市。新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資全省排名靠前，隨著城市化進(jìn)程和城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)加速，未來新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)業(yè)存在廣闊的發(fā)展空間！,2010年占比10.84%,排名第四,截止2010年底，新鄉(xiāng)市全年共成交金融、經(jīng)營(yíng)性住宅用地75宗；其中商業(yè)用地僅2宗27.7畝，住宅用地72宗1615.8畝；100畝以上成交土地共8幅，總面積達(dá)1043畝。 從大規(guī)模用地分布來看，普遍集中于新鄉(xiāng)市東區(qū)和南區(qū)，按指定容積率計(jì)算，約能提供161萬平米的商品房，未來片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必加劇，產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)成為項(xiàng)目突圍的著力點(diǎn)所在。,數(shù)據(jù)來源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng),土地市場(chǎng)2010年新鄉(xiāng)市共成交金融、經(jīng)營(yíng)性住宅用地75宗，成交規(guī)模1667.64畝，平均成交單價(jià)52.84萬元/畝，相比2009年成交單價(jià)大幅攀升，增幅達(dá)99.7%；地價(jià)迅速飆升，成為商品房?jī)r(jià)格快速上漲的強(qiáng)力助推劑。,啟示目前新鄉(xiāng)市土地成交單價(jià)不高，對(duì)開發(fā)企業(yè)來講，相較房地產(chǎn)銷售價(jià)格來看，尚處于高利潤(rùn)時(shí)期，有利于規(guī)?；\(yùn)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)。目前新鄉(xiāng)市土地成交價(jià)格較低，但土地價(jià)格上漲幅度迅猛，本項(xiàng)目應(yīng)盡快在低地價(jià)時(shí)代快速切入市場(chǎng)。,2009-2010年新鄉(xiāng)成交土地情況（不含工業(yè)、科教）,成交土地類別2010年新鄉(xiāng)市成交土地中，普通商品住宅用地成交數(shù)量占比為96%，占據(jù)土地市場(chǎng)絕對(duì)成交份額；商務(wù)金融用地成交規(guī)模僅占1.7%，份額極少，未來市場(chǎng)開發(fā)仍將以普通住宅為主基調(diào)；本項(xiàng)目以住宅為主要開發(fā)物業(yè)是市場(chǎng)主流，但也可從片區(qū)人群和配套角度，考慮商業(yè)物業(yè)的設(shè)置,2010年新鄉(xiāng)市成交土地類型分布（不含工業(yè)、科教用地）,2010年新鄉(xiāng)市成交土地中，普通商品住宅用地?zé)o論成交數(shù)量還是成交規(guī)模都占據(jù)土地市場(chǎng)絕對(duì)份額，商務(wù)金融用地以及保障性住房用地成交比例極少，較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)都將以普通商品住宅為主導(dǎo)。, 新鄉(xiāng)市商品房施工面積近年來維持高速增長(zhǎng)，2006-2010年年均增長(zhǎng)率均達(dá)27%，截止2010年施工總量達(dá)到1148.75萬平方米，增勢(shì)迅猛。 新鄉(xiāng)市商品房施工面積高速增長(zhǎng)，但竣工面積增長(zhǎng)速度緩慢，從一定程度上影響了市場(chǎng)發(fā)展，以及新區(qū)入住率和商業(yè)配套的跟進(jìn)。 從供應(yīng)格局來看，未來幾年內(nèi)新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于供應(yīng)充足狀態(tài)，且就供應(yīng)區(qū)域來看，將主要集中為東區(qū)。,啟示 新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，近幾年供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，加大城市競(jìng)爭(zhēng)度，預(yù)計(jì)未來在城市高度競(jìng)爭(zhēng)壓力下，特色化經(jīng)營(yíng)和創(chuàng)新產(chǎn)品將不斷出現(xiàn)。,市場(chǎng)供應(yīng)新鄉(xiāng)市商品房供應(yīng)量不斷加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，本項(xiàng)目處在城市熱點(diǎn)片區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)更為火熱，開發(fā)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)性都較大。,房地產(chǎn)銷售新鄉(xiāng)市近年來商品房市場(chǎng)成交量、價(jià)逐年攀升， 2010年全市商品房銷售面積達(dá)360.5萬平方米；商品房銷售額年均增幅達(dá)35.9%，市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入快速上升期；為本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提供良好的市場(chǎng)環(huán)境,啟示 從整體情況來看，新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展期，商品房成交量、價(jià)快速攀升，為各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提供較好市場(chǎng)環(huán)境，本項(xiàng)目處在此開發(fā)背景下，有進(jìn)行規(guī)?；?、品質(zhì)化和特色化運(yùn)營(yíng)的條件。, 近年來新鄉(xiāng)市商品房成交量逐年攀升，2007年全市商品房成交量突破200萬平米，截止2010年達(dá)到360.5萬平米，同比增幅達(dá)到20.7%; 從商品房成交均價(jià)來看，2010年新鄉(xiāng)市區(qū)商品房均價(jià)僅為2921元/平米，而就實(shí)際調(diào)研發(fā)現(xiàn)，主城區(qū)當(dāng)前在售項(xiàng)目均價(jià)皆在3500元/以上，價(jià)格拉升較快； 近年來新鄉(xiāng)市商品房銷售額年均增幅達(dá)到35.9%，基本呈直線拉升狀態(tài)，市場(chǎng)正高速發(fā)展。,商品住宅新鄉(xiāng)市住宅物業(yè)銷售占據(jù)商品房銷售的絕對(duì)比例，2009年占比達(dá)93.8%；2006年以后商品住宅銷售量及銷售均價(jià)均呈高速拉升態(tài)勢(shì)，本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)發(fā)展階段，應(yīng)抓住機(jī)遇加緊入市,成交量年均增幅31%,啟示 城市人口特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了住宅市場(chǎng)在較長(zhǎng)一段時(shí)間都將是市場(chǎng)主力，城市當(dāng)前住宅需求旺盛，本項(xiàng)目處在此市場(chǎng)環(huán)境下，有進(jìn)行品質(zhì)化運(yùn)營(yíng)的良好條件。, 2007年新鄉(xiāng)市商品住宅銷售面積首次突破200萬平米，2009年達(dá)到280萬平米，同比增幅33.2%，與洛陽相比仍有較大差距，未來存在較大的市場(chǎng)空間； 從商品住宅均價(jià)來看，2009年商品住宅均價(jià)僅為1824元/平米，隨著新鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的加速，未來商品住宅均價(jià)存在較大的上漲空間； 從商品住宅銷售占比來看，2009年商品住宅成交量占商品房成交量比例達(dá)到93.8%，占據(jù)商品房銷售的絕對(duì)份額，未來幾年新鄉(xiāng)市仍將以住宅為市場(chǎng)開發(fā)主導(dǎo)。,地產(chǎn)板塊新鄉(xiāng)市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要分為三大板塊，伴隨城市規(guī)劃發(fā)展布局，未來新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)發(fā)展主流和競(jìng)爭(zhēng)主戰(zhàn)場(chǎng)位于東南高新區(qū)以及城東新區(qū)板塊，這對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)水準(zhǔn)提出了更高的提升要求。,老城中心區(qū)：生活配套設(shè)施齊全，生活工作便利，市場(chǎng)需求旺盛，隨著土地資源的日漸稀缺，高層、小高層成為市場(chǎng)供應(yīng)的主流，物業(yè)形態(tài)很多，其中中小套型戶型銷售火爆；隨著拆遷程序的嚴(yán)加規(guī)范、拆遷成本進(jìn)一步抬升，市中心區(qū)樓盤供應(yīng)出現(xiàn)供應(yīng)量持續(xù)減少，價(jià)格大幅提升趨勢(shì)；客戶群多為舊城改造的安置戶、城區(qū)老居民、中老年人及部分事業(yè)有成的外來務(wù)工人員。,東南高新區(qū)：作為新鄉(xiāng)城市“東移南擴(kuò)”的熱點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目集中，大盤眾多，且為眾多品牌開發(fā)商看好，成為近年開發(fā)、銷售的熱點(diǎn)版塊之一；客戶群主要來自商人、私營(yíng)企業(yè)主和經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的大型企業(yè)中高層職員。,老城區(qū)中心板塊,城東新區(qū)板塊,東南高新區(qū),城東新區(qū)：隨著新鄉(xiāng)市政府的搬遷、大學(xué)城的投入使用，本區(qū)域成新鄉(xiāng)新的開發(fā)投資、置業(yè)購房熱點(diǎn)區(qū)域；作為新鄉(xiāng)規(guī)劃最先進(jìn)、交通最快捷、環(huán)境最美、發(fā)展最快、配套設(shè)施最先進(jìn)、最適合居住的新城區(qū)，目前存在的最大問題是配套設(shè)施人氣不夠，生活配套和日常消費(fèi)場(chǎng)所缺乏等，客戶群主要集中在公務(wù)員及有一定資金實(shí)力的青年人。,競(jìng)爭(zhēng)格局新鄉(xiāng)市當(dāng)前在售及待售50個(gè)項(xiàng)目中，大規(guī)模的項(xiàng)目主要集中在平原路至金穗大道沿線及南部片區(qū)，其中新區(qū)cbd市政府附近項(xiàng)目總建筑規(guī)模逾400萬平米，本項(xiàng)目處于市政府附近熱點(diǎn)片區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)激烈,新鄉(xiāng)市當(dāng)前樓盤聚集于老城中心區(qū)，樓盤數(shù)量眾多，在售基本上為中小規(guī)模項(xiàng)目，產(chǎn)品基本為小高層，高層，市場(chǎng)接受度較高，均價(jià)基本在3700元/。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，土地日益稀缺，市場(chǎng)日趨飽和。 新鄉(xiāng)市城市規(guī)劃先行，東區(qū)的建設(shè)為未來地產(chǎn)發(fā)展和城市空間擴(kuò)充提供新的方向。 新鄉(xiāng)市當(dāng)前在售樓盤中代理公司占據(jù)相當(dāng)份額，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，專業(yè)的營(yíng)銷公司對(duì)于樓盤能否在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)順利銷售的重要性日益彰顯出來。,南 移,東 擴(kuò),大,老城區(qū)中心板塊新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)最先發(fā)展起來的版塊，各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全、行政事業(yè)單位云集，片區(qū)內(nèi)樓盤較多競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售均價(jià)基本在3700元/左右。,在售項(xiàng)目均價(jià),物業(yè)形態(tài),發(fā)展趨勢(shì),競(jìng)爭(zhēng)不容小覷,新鄉(xiāng)市生活配套最為成熟地段，商業(yè)氣氛濃厚，以三房為主，均價(jià)3700元/左右，最高的為翡翠城，均價(jià)達(dá)5500元/。,以18層至30層的中高層為主，各別樓盤如藍(lán)鉆國(guó)際、綠都塞納春天有少量多層。,根據(jù)新鄉(xiāng)市城市發(fā)展規(guī)劃，以及土地供應(yīng)情況來看，未來該區(qū)域供應(yīng)房源將逐漸減少，商品房?jī)r(jià)格仍有上升空間。,客戶群體,客戶群多為舊城改造的安置戶、城區(qū)老居民、中老年人及部分事業(yè)有成的外來務(wù)工人員。,作為新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)最先發(fā)展起來的區(qū)域，當(dāng)前在售及待售項(xiàng)目共計(jì)22個(gè)；片區(qū)內(nèi)人口眾多，各項(xiàng)生活配套一應(yīng)俱全，沃爾瑪、永樂、大商等一批商業(yè)巨頭匯聚于此，商業(yè)氣氛濃厚，伴隨新鄉(xiāng)城市規(guī)劃發(fā)展，區(qū)域土地供應(yīng)日益緊缺。,城東新區(qū)板塊在政府政策導(dǎo)向作用下，該區(qū)域已成為新鄉(xiāng)市開發(fā)投資、置業(yè)購房熱點(diǎn)區(qū)域，樓盤檔次、品質(zhì)均較高，當(dāng)前高層均價(jià)普遍在4200-4500元/。,在售項(xiàng)目均價(jià),物業(yè)形態(tài),發(fā)展趨勢(shì),投資、居住價(jià)值日益凸顯,經(jīng)過近兩年發(fā)展，新區(qū)各項(xiàng)配套日漸成熟，人氣漸旺，其投資居住價(jià)值得到普遍認(rèn)可，目前區(qū)域內(nèi)高層均價(jià)普遍4000元/左右，洋房4700元/左右。,以18層至30層的中高層為主，此外理想城有若干洋房配置，世紀(jì)村更有復(fù)式產(chǎn)品，產(chǎn)品配比豐富。,與新鄉(xiāng)市城市經(jīng)濟(jì)和區(qū)域內(nèi)發(fā)展情況相比，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于起步階段，隨著土地供應(yīng)的持續(xù)增加，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。,客戶群體,客戶群集中在公務(wù)員群體及有一定資金實(shí)力的青年人。,城東新區(qū)作為新鄉(xiāng)市發(fā)展速度最快，環(huán)境最好的區(qū)域，當(dāng)前在售項(xiàng)目20個(gè)，近年來伴隨著政府搬遷，大學(xué)城建設(shè)，成為新鄉(xiāng)市新興的房地產(chǎn)投資熱土，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)。,東南高新區(qū)板塊作為城市擴(kuò)展的方向之一，當(dāng)前發(fā)展了較多低密度物業(yè)，以建業(yè)森林半島為代表的項(xiàng)目，普通高層銷售均價(jià)基本在3300-3800元/。,在售項(xiàng)目均價(jià),物業(yè)形態(tài),發(fā)展趨勢(shì),區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)生活配套設(shè)施不足，在售樓盤以110-140三房為主，銷售均價(jià)從3300-3800元/。,大中型開發(fā)商匯聚于此，產(chǎn)品線更為豐富，涵蓋了高層、洋房、別墅等多種物業(yè)形態(tài)。,從2010年新鄉(xiāng)市土地成交情況看，100畝以上的大規(guī)模土地供應(yīng)全部匯聚于新鄉(xiāng)東南區(qū)，成為未來新鄉(xiāng)市“群雄逐鹿”的焦點(diǎn)板塊。,生活配套欠缺、人氣略顯不足,客戶群體,客戶主要為商人、私營(yíng)業(yè)主和經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的大型企業(yè)中高層職員。,城市未來發(fā)展新方向，當(dāng)前片區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施不足，人氣缺乏，區(qū)域內(nèi)在售及待售項(xiàng)目共計(jì)8個(gè)，產(chǎn)品線豐富，未來將成為各品牌地產(chǎn)商交鋒的主戰(zhàn)場(chǎng)。,市場(chǎng)發(fā)展階段目前，新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于半成熟向基本成熟市場(chǎng)過渡階段，客戶需求開始向多元化和品質(zhì)化邁進(jìn)，本項(xiàng)目應(yīng)以精細(xì)化、品質(zhì)化的產(chǎn)品打動(dòng)客戶，進(jìn)行區(qū)別競(jìng)爭(zhēng),同致行住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)演變研究,啟示 目前新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于半成熟市場(chǎng)向基本成熟過渡的階段，市場(chǎng)發(fā)展多元化模式顯現(xiàn)，項(xiàng)目開發(fā)體量開始逐步增大，特色化產(chǎn)品開始出現(xiàn)，未來隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，高品質(zhì)項(xiàng)目最能打動(dòng)客戶。,同致行思考,新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量較大，增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的依賴度逐年增強(qiáng)； 新鄉(xiāng)市土地成交量和市場(chǎng)供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，未來市場(chǎng)供應(yīng)充足； 新鄉(xiāng)市商品房銷售勢(shì)頭良好，銷售量大幅增長(zhǎng)，本項(xiàng)目處在此良好機(jī)會(huì)下，有高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)； 新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本呈三個(gè)板塊，老城區(qū)配套成熟，項(xiàng)目較多、競(jìng)爭(zhēng)激烈；東區(qū)新城區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，在售項(xiàng)目大量增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈度逐步增強(qiáng)；南區(qū)發(fā)展較多高端物業(yè)，成為低密度物業(yè)區(qū)； 本項(xiàng)目處在東城區(qū)，潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，因此需綜合評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，進(jìn)行產(chǎn)品和客戶定位 新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于半成熟向基本成熟過渡的階段，需求逐漸向品質(zhì)化、多元化邁進(jìn)，對(duì)新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提出較高要求。,新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入高速發(fā)展期，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，需求向多元化、品質(zhì)化邁進(jìn)，對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提出較高要求，精細(xì)化、品質(zhì)化產(chǎn)品的打造將是制勝點(diǎn)之一。,新鄉(xiāng)市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、 gdp、城鎮(zhèn)化率、人均收入等 新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況、地產(chǎn)板塊、競(jìng)爭(zhēng)格局等 正隆項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局、區(qū)域產(chǎn)品、區(qū)域價(jià)格、客戶等,1,2,3,報(bào)告內(nèi)容,經(jīng)實(shí)際調(diào)研界定，本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)應(yīng)為北到榮校路宏力大道一帶，南到化工路，西到新飛大道，東到東環(huán)路（107國(guó)道）的區(qū)域； 本章節(jié)擬通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)格局、產(chǎn)品詳情、典型案例等方面研究為本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)做出參考建議。,本項(xiàng)目,現(xiàn)狀之社區(qū)分布片區(qū)目前居住社區(qū)以市政府為中心呈橢圓形擴(kuò)散，近幾年新建及在建居住項(xiàng)目26個(gè)，預(yù)計(jì)全部建成入住后將為片區(qū)引入20萬左右的人口；本項(xiàng)目稍偏離社區(qū)密集區(qū)，在避開高端競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也不足以借鑒市政府及金穗大道等優(yōu)勢(shì)資源。,競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)內(nèi)已有近幾年新建社區(qū)26個(gè)，確定即將開發(fā)的項(xiàng)目6個(gè)，預(yù)計(jì)全部建成入住后將成片區(qū)帶來20萬左右的居住人口； 現(xiàn)有居住社區(qū)以市政府為中心呈橢圓形鋪開，大多依托市政府、金穗大道、平原路、和諧公園等優(yōu)厚的行政配套、交通和景觀資源，打造區(qū)域名片項(xiàng)目，代表項(xiàng)目如偉業(yè).中央公園、大景城、寶龍城市廣場(chǎng)、紫郡、世紀(jì)村等； 片區(qū)最早入住的社區(qū)為公務(wù)員小區(qū)，建成后分為三個(gè)院落，目前世紀(jì)村、偉業(yè).中央公園、理想城、輝祥名邸等均有部分或全部入??； 片區(qū)潛在供應(yīng)項(xiàng)目仍較多，政府著力打造此片區(qū)為行政商務(wù)和高端居住區(qū)。,金辰國(guó)際社區(qū),牧野湖、牧野公園,可開發(fā)地塊1,東郡府苑社區(qū),可開發(fā)地塊2,市政府及配套建設(shè)區(qū),公務(wù)員小區(qū),寶龍城市廣場(chǎng),1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,1.大景城；2.偉業(yè).中央公園；3.陽光365； 4.理想城；5.電業(yè)小區(qū)；6.城市旺點(diǎn)； 7.華瑞.逸品紫晶；8.世紀(jì)村；9.公村新村； 10.紫郡；11.進(jìn)達(dá)花園；12.華隆國(guó)際； 13.暢想花園；14.輝祥名邸；15.蘭亭花園； 16.星海國(guó)際；17.東旭小區(qū)；18.段莊新村； 19.留莊營(yíng)新村；20.綠都楓景上東；21.松江帕提歐;22.大學(xué)源； 23.鑫隆公司可開發(fā)用地；24.金博城；25.紫星花園；26.金色奧園,15,16,17,18,19,20,21,22,23,23,24,25,可開發(fā)地塊3,本項(xiàng)目,26,現(xiàn)狀之配套資源片區(qū)交通便利、自然環(huán)境優(yōu)美，教育配套極為優(yōu)越，但目前整體缺乏醫(yī)療配套和商業(yè)配套，本項(xiàng)目目前可以直接利用的資源僅為教育資源，且就周邊商業(yè)配套格局來看，本項(xiàng)目具備打造規(guī)模化商業(yè)的條件。,婦幼保健院,市政府及配套建設(shè)區(qū),協(xié)和醫(yī)院,新鄉(xiāng)醫(yī)學(xué)院三附院,省機(jī)專,規(guī)劃市培英學(xué)校,一中、外國(guó)語中學(xué),本項(xiàng)目,新鄉(xiāng)學(xué)院,新鄉(xiāng)醫(yī)學(xué)院,河南科技學(xué)院,醫(yī)學(xué)院成教院,黨校,大學(xué)城商業(yè)街,寶龍商業(yè)中心,東明商廈,藝術(shù)學(xué)校,老客運(yùn)東站,金谷商業(yè)街,盛聯(lián)家具城,新美家建材廣場(chǎng),牧野湖、牧野公園,生物制藥及其他廠區(qū),平原路,金穗大道,平原博物館,客運(yùn)東站,青少年活動(dòng)中心,和諧公園,政務(wù)人文配套：片區(qū)內(nèi)有市政府、機(jī)關(guān)單位等，同時(shí)平原博物館、青少年活動(dòng)中心、工人文化宮等配套設(shè)施也已建成，牧野公園、和諧公園等均為片區(qū)人文配套加分； 醫(yī)療配套：片區(qū)內(nèi)目前僅有婦幼保健院、協(xié)和醫(yī)院和新鄉(xiāng)醫(yī)學(xué)院三附院3家醫(yī)院，資源相對(duì)欠缺； 教育配套：片區(qū)內(nèi)高校、名校云集，新一中、外國(guó)語中學(xué)正在建設(shè)，新鄉(xiāng)醫(yī)學(xué)院、新鄉(xiāng)學(xué)院等高校密集分布，教育配套齊全且優(yōu)質(zhì)，本項(xiàng)目隸屬學(xué)府集中區(qū)，周邊有學(xué)區(qū)人口近8萬人； 商業(yè)配套：距離本項(xiàng)目3公里的范圍內(nèi)僅有大學(xué)城商業(yè)街、寶龍商業(yè)中心兩個(gè)集中商業(yè)區(qū)和其他項(xiàng)目底商，其中大學(xué)城商業(yè)街僅為滿足周邊學(xué)生需求的中低端餐飲消費(fèi)；寶龍商業(yè)街為整個(gè)片區(qū)的大型購物中心，與片區(qū)即將入住的人群相比，商業(yè)配套依然較為欠缺。,新飛大道,新中大道,片區(qū)規(guī)劃及發(fā)展片區(qū)規(guī)劃功能完善，是未來城市行政、商務(wù)中心和高端居住區(qū)，本項(xiàng)目隸屬大學(xué)城片區(qū)，教育資源十分優(yōu)越，同時(shí)可在一定程度上依托高鐵站、客運(yùn)東站為核心交通優(yōu)勢(shì)，依托體育會(huì)展中心為人文優(yōu)勢(shì),平原路,金穗大道,新飛大道,新中大道,中央生活區(qū),市政府及配套建設(shè)區(qū),中央行政區(qū),中央商務(wù)區(qū)區(qū),大學(xué)城,本項(xiàng)目,新鄉(xiāng)高鐵站,體育會(huì)展中心,客運(yùn)東站,東移,高新技術(shù)區(qū),南擴(kuò),新鄉(xiāng)高鐵站,新鄉(xiāng)體育會(huì)展中心規(guī)劃平面,片區(qū)內(nèi)圍繞市政府規(guī)劃有中央生活區(qū)、中央行政區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，本項(xiàng)目隸屬大學(xué)城，周邊教育資源優(yōu)厚，距離項(xiàng)目不足1公里處密集分布有新鄉(xiāng)學(xué)院、新鄉(xiāng)醫(yī)學(xué)院、河南科技學(xué)院等高校； 新鄉(xiāng)高鐵站位于平原東路北部，107國(guó)道以東，目前正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)將于2012年1月建成使用，本項(xiàng)目距高鐵站僅4公里路程，可將高鐵站作為強(qiáng)勢(shì)依托資源之一； 新鄉(xiāng)市體育會(huì)展中心規(guī)劃建于金穗大道東明路以東區(qū)域，建成后將成為新鄉(xiāng)有一標(biāo)志性形象工程，距離本項(xiàng)目不足一公里，本項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)中有以體育為主題的發(fā)展機(jī)會(huì)。,從競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀來看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)內(nèi)在售及待售項(xiàng)目位置集中，并且以高端、大體量項(xiàng)目為主，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)在售項(xiàng)目不多，應(yīng)抓住機(jī)遇及早入市,片區(qū)內(nèi)共有在售項(xiàng)目18個(gè)，待售項(xiàng)目4個(gè)，擬推售項(xiàng)目4個(gè)； 片區(qū)項(xiàng)目類型豐富，如金色奧園為洋房、小高層產(chǎn)品，上海公館為純住宅產(chǎn)品，而寶龍城市廣場(chǎng)、偉業(yè)中央公園、萬匯金宸國(guó)際等則為大規(guī)模城市綜合體項(xiàng)目； 寶龍城市廣場(chǎng)、萬匯金宸國(guó)際、偉業(yè)中央公園為大體量高端綜合體項(xiàng)目，產(chǎn)品線豐富，市場(chǎng)影響強(qiáng)烈； 四個(gè)潛在供應(yīng)地塊中，東牧野村為本地知名開發(fā)商星海置業(yè)用地；牧野公園對(duì)面地塊位置優(yōu)越，入市后預(yù)計(jì)將成為片區(qū)又一標(biāo)桿項(xiàng)目。,理想城,蘭亭花園,逸品紫晶,中央公園,大景城,東郡府苑,如意大廈,寶龍城市廣場(chǎng),紫郡,楓景上東,松江帕提歐,奧園康城,金博城,金色奧園,金宸國(guó)際,上海公館,福興國(guó)際,東方廣場(chǎng),蓬萊華府,壹號(hào)城邦,公園國(guó)際,本項(xiàng)目,新鄉(xiāng)市委、市政府,世紀(jì)村,潛在地塊,星海潛在地塊,潛在地塊,張莊村改造項(xiàng)目,同致行新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,競(jìng)爭(zhēng)盤點(diǎn)片區(qū)在售項(xiàng)目供應(yīng)總規(guī)模655.65萬，后續(xù)供應(yīng)量為467.8萬，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，本項(xiàng)目處在高競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)，如何跳出紅海競(jìng)爭(zhēng)圈成為項(xiàng)目首要考慮的問題,啟示 片區(qū)在售項(xiàng)目尚有474萬的后續(xù)供應(yīng)量，以新鄉(xiāng)全市的消化能力也須去化1年多的時(shí)間，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)面臨著較大考驗(yàn)。,根據(jù)調(diào)研結(jié)果反饋，目前僅寶龍城市廣場(chǎng)與金宸國(guó)際兩大項(xiàng)目的后續(xù)體量就已經(jīng)超過了200萬，寶龍城市廣場(chǎng)定位為高端綜合體項(xiàng)目，金宸國(guó)際也規(guī)劃有酒店及商務(wù)產(chǎn)品，片區(qū)典型項(xiàng)目較多。,即將推出項(xiàng)目片區(qū)目前有3個(gè)典型待推出項(xiàng)目，總供應(yīng)規(guī)模102萬，三個(gè)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)均為國(guó)內(nèi)或省內(nèi)知名企業(yè)，預(yù)計(jì)入市后將對(duì)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)生較大沖擊,同致行新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,啟示 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，結(jié)合在售項(xiàng)目和即將推出項(xiàng)目，未來三到四年內(nèi)，片區(qū)將至少有569.8萬的供應(yīng)量有待推出，若加入未來兩年即將入市的四塊潛在地塊，供應(yīng)壓力進(jìn)一步增大，因此，潛在競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，后續(xù)供應(yīng)項(xiàng)目應(yīng)在精準(zhǔn)定位的基礎(chǔ)上，妥善把握推售節(jié)奏，以保證快速去化回款。,即將入市競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目待售總量為102萬，預(yù)計(jì)2011年底前將推出11.2萬，區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)地塊共四塊，但星海、張莊地塊面積較大，地塊區(qū)位處于新老城區(qū)交匯處，入市將會(huì)沖擊片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)格局。,從項(xiàng)目交易時(shí)機(jī)來看，片區(qū)后續(xù)項(xiàng)目將在2011年下半年相繼入市，入市價(jià)格多在4000-4500元/水平，屆時(shí)將造成片區(qū)的短期高度競(jìng)爭(zhēng)。,目前，片區(qū)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格多集中在4000-4500元/水平，新項(xiàng)目報(bào)價(jià)普遍在4400元/左右； 從推盤時(shí)機(jī)來看，各項(xiàng)目推盤時(shí)間基本都選擇在5月到8月，市場(chǎng)密集供應(yīng)； 2011年年底前，壹號(hào)城邦、楓景上東兩個(gè)項(xiàng)目將相繼入市，并且兩個(gè)項(xiàng)目均為品質(zhì)企業(yè)項(xiàng)目，屆時(shí)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，產(chǎn)品創(chuàng)新也將出現(xiàn)。,售價(jià) 元/平米,2007,2008,2009,2010,2011,2012,6月,啟示 2011年5月以后，各新增項(xiàng)目將相繼入市，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，因此后續(xù)項(xiàng)目應(yīng)把握推售節(jié)奏，在避開競(jìng)爭(zhēng)高峰期的同時(shí)，加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新，提升各類賣點(diǎn)。,金博城,寶龍城市廣場(chǎng),上海公館,蓬萊華府,大景城一期,逸品紫晶,福興國(guó)際,壹號(hào)城邦,中央公園,楓景上東,金宸國(guó)際,金色奧園最后一棟樓,世紀(jì)村三期,理想城三期,東方廣場(chǎng)二期,以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理,啟示 從區(qū)域供應(yīng)項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)配比來看，中高層、高層產(chǎn)品已成主流，多層產(chǎn)品基本絕跡，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供機(jī)會(huì)，同時(shí)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重也要求本項(xiàng)目進(jìn)行多方面創(chuàng)新。,同致行新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,東城片區(qū)當(dāng)前在售產(chǎn)品仍以中高層、高層為主，即將推售項(xiàng)目逐漸向高層產(chǎn)品靠攏，這也是土地稀缺和城市地產(chǎn)發(fā)展引起的必然趨勢(shì)，相信未來面市的項(xiàng)目，同樣會(huì)以高層為主的建筑形態(tài)出現(xiàn)。,片區(qū)內(nèi)建筑形態(tài)以中高層、高層為主，隨著土地成本的不斷上漲，中高層產(chǎn)品的市場(chǎng)份額也將會(huì)逐漸減少，本項(xiàng)目規(guī)劃為高層社區(qū)符合市場(chǎng)主流,片區(qū)產(chǎn)品線以兩房、三房為主，并以三房占據(jù)絕對(duì)主力，表現(xiàn)出明顯的自住性、剛需置業(yè)特征；隨著市場(chǎng)發(fā)展和單價(jià)飆升，市場(chǎng)需求將逐漸向經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)變，新增項(xiàng)目中已出現(xiàn)較多公寓產(chǎn)品和經(jīng)濟(jì)戶型，建議本項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃中，適度增加經(jīng)濟(jì)型兩房、三房及一房產(chǎn)品,以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理，部分樓盤戶型配比為當(dāng)期數(shù)據(jù),啟示 從當(dāng)前項(xiàng)目供應(yīng)產(chǎn)品線來看，三房供應(yīng)占據(jù)片區(qū)絕對(duì)主力，比例達(dá)到60%，需求偏自住、舒適。但隨著市場(chǎng)發(fā)展，住房單價(jià)飆升，經(jīng)濟(jì)型兩房、三房，以及過度型一房均將增加，因此本項(xiàng)目在滿足主流消費(fèi)的同時(shí)，應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)跳出區(qū)域一般項(xiàng)目品質(zhì)，以精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶群。,同致行新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,片區(qū)兩房供應(yīng)面積集中在80-100，尤其是85-95面積段；三房集中為110-160面積段，整體凸顯居住舒適性，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，建議本項(xiàng)目增大兩房供應(yīng)量，同時(shí)縮小主力三房產(chǎn)品的面積,同致行新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度來看，本案片區(qū)當(dāng)前項(xiàng)目戶型創(chuàng)新力度不高，除了凸窗、多陽臺(tái)外，并無太多的創(chuàng)新點(diǎn)，附加價(jià)值難以提升。建議本項(xiàng)目在條件允許的情況下，多加入戶花園、露臺(tái)、空中花園等品質(zhì)元素,區(qū)域內(nèi)偉業(yè)中央公園不僅依靠絕佳的地段來取得項(xiàng)目高附加值，同時(shí)復(fù)式戶型的加入豐富了項(xiàng)目的產(chǎn)品線，因此又取得了良好的銷售業(yè)績(jī)。建業(yè)壹號(hào)城邦則利用建業(yè)自身在河南省的品牌影響，獲得了較高的關(guān)注度；除此之外，各項(xiàng)目戶型創(chuàng)新點(diǎn)極少，同質(zhì)化極為嚴(yán)重，無法在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上提煉賣點(diǎn)。,同致行新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,啟示 從區(qū)域供應(yīng)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)來看，凸窗、多陽臺(tái)已成主流，其余產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)過少，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供機(jī)會(huì)。,從內(nèi)部環(huán)境發(fā)展角度來看，本案片區(qū)著重于區(qū)位賣點(diǎn)的提煉，僅有少數(shù)項(xiàng)目注重內(nèi)部環(huán)境的打造并提煉為賣點(diǎn)，為本項(xiàng)目以內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)化超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手創(chuàng)造條件,同致行新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,匯總調(diào)研結(jié)果 從內(nèi)部環(huán)境發(fā)展角度來看，片區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境雖然普遍好過老城區(qū)項(xiàng)目，但大多沒有園林主題，也沒有賣點(diǎn)提煉，僅世紀(jì)村以園林實(shí)景打動(dòng)客戶，綠都.楓景上東以園林細(xì)節(jié)規(guī)劃撼動(dòng)客戶。因此建議本項(xiàng)目在條件允許的情況下進(jìn)行主題化園林打造，以最大化吸引客戶。,啟示 區(qū)域大多數(shù)項(xiàng)目主要是以新鄉(xiāng)東區(qū)政府核心發(fā)展區(qū)域作為產(chǎn)品賣點(diǎn)，對(duì)于環(huán)境配套，并沒有過多的投入和賣點(diǎn)提煉，因此本項(xiàng)目可在此方面把握細(xì)節(jié)，進(jìn)行差別化競(jìng)爭(zhēng)。,片區(qū)項(xiàng)目注重教育及休閑、商業(yè)配套的打造，車位配比較高，普遍達(dá)到1:1；本項(xiàng)目應(yīng)在完善社區(qū)配套的同時(shí)，打造特色化配套，以達(dá)到能有力促進(jìn)項(xiàng)目銷售的結(jié)果（綠都.楓景上東配套農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和青少年文化宮，贏得客戶好評(píng)）,同致行新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,從住區(qū)內(nèi)部配套發(fā)展角度來看，片區(qū)項(xiàng)目均致力于高標(biāo)準(zhǔn)配套的打造，體育場(chǎng)館、會(huì)所等均有出現(xiàn)，大小商業(yè)街的配置也促進(jìn)片區(qū)功能的完善；項(xiàng)目車位配比大多能達(dá)到1:1，但整體對(duì)人文配套的注重度不高，僅綠都.楓景上東，以能有力填補(bǔ)片區(qū)空白的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和青少年文化宮配套引入，贏得客戶好評(píng)。,啟示 本項(xiàng)目規(guī)模較大，必須以完善的配套打動(dòng)客戶，且在完善配套的同時(shí)應(yīng)考慮特色化配套，提升項(xiàng)目品質(zhì)。,匯總調(diào)研結(jié)果 板塊客戶80%以上為本地客戶，且本地客戶多集中于中心城區(qū)，八縣客戶購房比例約為10%； 板塊內(nèi)客戶職業(yè)以個(gè)體商戶和公務(wù)人群為主，兩者總占比達(dá)60%，公務(wù)人員多為團(tuán)購購房。,通過在售項(xiàng)目調(diào)研，片區(qū)客戶目前表現(xiàn)出以“本地為主”的特點(diǎn)，主要集中為市區(qū)內(nèi)客戶，客戶職業(yè)以公務(wù)員、個(gè)體商戶、教師等居多，本項(xiàng)目位于大學(xué)城，未來有吸引周邊高校教師置業(yè)的機(jī)會(huì)。,啟示 片區(qū)在售項(xiàng)目客戶分布為本項(xiàng)目客戶定位提供參考依據(jù)，本項(xiàng)目緊鄰高校，隸屬大學(xué)城，未來可有力吸引周邊高校教師來項(xiàng)目置業(yè)，因此在產(chǎn)品規(guī)劃中可考慮此細(xì)節(jié)。,片區(qū)在售樓盤價(jià)格一覽表銷售價(jià)格集中為3600-4200元/，項(xiàng)目月均銷售量0.67萬，市場(chǎng)去化速度優(yōu)異,以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理,新鄉(xiāng)東城區(qū)在售項(xiàng)目已推出125.55萬的體量，當(dāng)前銷售率約為76%，尚有38.85萬已推體量未售；片區(qū)項(xiàng)目月均銷售住宅0.67萬，以此速度計(jì)算，去化速度較快，但即便如此，作為大體量項(xiàng)目來講，也須進(jìn)行創(chuàng)新化營(yíng)銷，以保證快速回款銷售！,同致行新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,啟示 從單項(xiàng)目月均銷售量來看，本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)內(nèi)銷售速度為0.67萬/月，銷售速度優(yōu)異。本項(xiàng)目應(yīng)在市場(chǎng)飽和期前，快速入市，以達(dá)到快速銷售、快速匯款的目的。,從供求及價(jià)格區(qū)間來看，片區(qū)內(nèi)主流產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間為4000-4500元/，但整體去化速度較高的為4500元/以上的高端房源，因此跳出紅海競(jìng)爭(zhēng)，差別化運(yùn)營(yíng)將成為本項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵點(diǎn)之一,以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理,本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間供銷對(duì)比圖,板塊主力供應(yīng)價(jià)格區(qū)間為4000-4500元/，不久的未來即將向4500元/以上轉(zhuǎn)移；板塊整體銷售速度較為穩(wěn)定，各項(xiàng)目平均月去化0.67萬，當(dāng)前最高去化速度為1.9萬/月；均價(jià)高于4500元/項(xiàng)目較少，目前銷售效果也較好。,寶龍城市廣場(chǎng)核心區(qū)位+品牌力量+完善配套成就城市地標(biāo)項(xiàng)目形象,整體規(guī)劃： 項(xiàng)目總建筑面積120萬，分五期開發(fā)；規(guī)劃有80萬居住產(chǎn)品，同時(shí)有兩棟普通公寓，1棟寫字樓，1棟五星級(jí)酒店和兩棟酒店式公寓；內(nèi)設(shè)幼兒園完善教育配套； 12萬集中商業(yè)以集休閑娛樂、購物、餐飲為一體的一站式購物中心為主題，地下一層招商福建永輝超市，其他業(yè)態(tài)寶龍自營(yíng)； 五星級(jí)酒店已確定招商喜來登，臨湖3層商業(yè)街規(guī)劃為風(fēng)情餐飲；整個(gè)項(xiàng)目功能完善；,核心資源： 比鄰市政府，地段優(yōu)越；自造人工湖，自然環(huán)境有保證；東區(qū)第一商業(yè)區(qū)，配套完善。,開發(fā)戰(zhàn)略： 首期以高端空中別墅+普通自住房源面市，樹立項(xiàng)目品牌形象；二期推出西地塊公寓樓和集中商業(yè)，集中商業(yè)將于2011年底開業(yè)運(yùn)營(yíng)，在平衡物業(yè)的同時(shí)，聚攏項(xiàng)目人氣；在人氣聚攏充足的條件下；有序開發(fā)三、四期住宅，其中四期住宅資源堪比一期，集中提升利潤(rùn)；商務(wù)產(chǎn)品按慣常開發(fā)模式，留待五期推出；,規(guī)劃產(chǎn)品豐富，居住類產(chǎn)品以小戶型公寓+普通自住房源+空中別墅+酒店式公寓多種物業(yè)結(jié)合，滿足不同檔次需求；12萬集中商業(yè)+餐飲購物街區(qū)的商業(yè)配套完善項(xiàng)目功能；寫字樓、五星級(jí)酒店的設(shè)置提升項(xiàng)目整體形象,2-1,2-2,2-3,2-4,2-5,2-6,2-7,2-8,2-9,1-1,1-2,1-3,1-4,1-5,1-6,1-7,1-8,1-9,2-1,2-2,2-3,2-4,2-5,2-6,1-2,1-3,一期,二期,三期,四期,五期,12萬一站式購物中心,寫字樓,五星級(jí)酒店（喜來登）,酒店式公寓,臨湖風(fēng)情餐飲街,休閑購物街區(qū),普通公寓樓,兩棟空中別墅,人工湖,在售房源銷售情況,產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 戶型設(shè)計(jì)偏重舒適，面積區(qū)間稍大，兩房集中為89-98平方米，三房為130-150平方米，四房145-160平方米；另供應(yīng)少量五房和空中別墅，集中凸顯稀缺性，配套項(xiàng)目區(qū)位，體現(xiàn)尊貴性； 從戶型整體設(shè)計(jì)來看，項(xiàng)目戶型亮點(diǎn)并不多，品質(zhì)化元素僅體現(xiàn)為最基本的凸窗和觀景陽臺(tái)，其他創(chuàng)新化因子基本不存在，可見在項(xiàng)目擁有多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)資源的情況下，并未著重打造戶型和產(chǎn)品細(xì)節(jié)。,普通方正舒適房源，滿足一般居住需求，戶型創(chuàng)新點(diǎn)不多，僅以凸窗、觀景陽臺(tái)等提升產(chǎn)品品質(zhì)，因此項(xiàng)目未將戶型作為賣點(diǎn),98兩室二廳,131三室二廳,140三室二廳,150四室二廳,凸窗,寶龍城市廣場(chǎng)屬于新鄉(xiāng)市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，前期得以借助政府資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行大面積媒體報(bào)道和間接推廣，一舉引起社會(huì)高關(guān)注度；產(chǎn)品入市后以城市重點(diǎn)區(qū)位的戶外推廣和媒體持續(xù)報(bào)道蓄熱，成功將項(xiàng)目定位為城市名片，首期開盤推出優(yōu)厚優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)熱銷成果,2009年6月,2009年11月,2010年5月,2010年12月,2008年1月,土地協(xié)議受讓,土地使用證獲批,工程展示，項(xiàng)目 進(jìn)行整體定位,2011年5月,項(xiàng)目奠基,一期首批房源 開盤,新售樓部開放， 一期二批房源開 始蓄客,項(xiàng)目奠基儀式,項(xiàng)目開盤現(xiàn)場(chǎng),項(xiàng)目戶外廣告,項(xiàng)目銷售中心,項(xiàng)目總結(jié),成功點(diǎn),項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，擁有較強(qiáng)整合資源的能力,充分利用政府資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行間接推廣和品質(zhì)塑造,首批開盤高額優(yōu)惠，激發(fā)客戶購買熱情,不足點(diǎn),運(yùn)作過于保守，未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化,萬匯.金宸國(guó)際優(yōu)質(zhì)人文資源+新老城區(qū)交匯大盤拔高項(xiàng)目在整個(gè)片區(qū)內(nèi)形象,整體規(guī)劃： 項(xiàng)目總建筑面積120萬，為新老城區(qū)交匯處典型大盤；分兩期開發(fā)，一期為13棟臨湖住宅，二期為16棟臨河住宅；規(guī)劃一棟50層超高層五星級(jí)酒店，意向招商喜來登，打造項(xiàng)目地標(biāo)特性；一棟38層高層寫字樓，但具體規(guī)劃未定； 社區(qū)內(nèi)部配套一所幼兒園，建筑面積2400平方米；3.5萬平米中心花園；一處3000平米湖岸會(huì)所；2萬配套風(fēng)情商業(yè)街，極力完善配套。,核心資源： 緊鄰牧野公園，由牧野湖圍合，景觀資源和人文資源豐富； 內(nèi)部配套完善，大規(guī)模、品質(zhì)化社區(qū)。,開發(fā)戰(zhàn)略： 一期劃定為具有優(yōu)勢(shì)資源的臨湖住宅區(qū)，確立項(xiàng)目品質(zhì)，1棟空中別墅的規(guī)劃將項(xiàng)目提升為高端居住區(qū)；二期界定為次優(yōu)勢(shì)資源區(qū)，即臨河住宅區(qū)，提升項(xiàng)目利潤(rùn)率；非居住產(chǎn)品留待后期，按慣常模式推售，一方面等待區(qū)域走熱，另一方面也可根據(jù)市場(chǎng)隨時(shí)調(diào)整產(chǎn)品；,大體量項(xiàng)目，規(guī)劃產(chǎn)品豐富，依托外部湖景資源的同時(shí)，完善內(nèi)部配套，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)；湖岸會(huì)所、空中別墅、五星級(jí)酒店的引入進(jìn)一步拔高項(xiàng)目形象,牧野湖、牧野公園,1#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,13#,一期,二期,五星級(jí)酒店,規(guī)劃一棟寫字樓,幼兒園,湖岸會(huì)所,湖景空中別墅,社區(qū)配套商業(yè)街,在售房源銷售情況,產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 產(chǎn)品設(shè)計(jì)凸顯舒適，并盡力營(yíng)造奢華，兩房面積區(qū)間85-95平方米，滿足基本居住需求的同時(shí)，加入少量享受需求；三房面積區(qū)間90-165平方米，經(jīng)濟(jì)型、普通自住、高端奢華三種訴求并舉；6號(hào)樓空中別墅設(shè)立平層三房、四房，提升項(xiàng)目整體形象，也為高端客戶營(yíng)造尊貴感。,戶型整體凸顯舒適、奢華居住特性，入戶花園、轉(zhuǎn)角窗、特色觀景窗等均有應(yīng)用，客戶認(rèn)可度較高,140三室二廳,88二室二廳,85二室二廳,特色售樓部設(shè)計(jì)博取客戶眼球，樣板展示區(qū)同步入市，以實(shí)景撼動(dòng)客戶；推廣中以湖景公園豪宅為主要推廣語，將核心賣點(diǎn)最大化體現(xiàn),售樓部形象,樣板展示區(qū),項(xiàng)目戶外,項(xiàng)目形象展示,推廣特點(diǎn)： 以一艘輪船作為項(xiàng)目售樓部，?？坑谀烈昂?，吸引客戶眼球，一舉拔高項(xiàng)目在整個(gè)片區(qū)的形象地位； 實(shí)景樣板展示區(qū)與項(xiàng)目同步入市，湖景+售樓部+樣板間整體起到撼動(dòng)客戶的作用； 項(xiàng)目與城市重要區(qū)位設(shè)立戶外廣告，推廣語極力體現(xiàn)湖景、公園的資源優(yōu)勢(shì)，和豪宅的形象，意圖打動(dòng)中高端客戶。,項(xiàng)目總結(jié),成功點(diǎn),以特色展示區(qū)區(qū)別于片區(qū)其他項(xiàng)目，有力提升項(xiàng)目形象,能整合優(yōu)勢(shì)資源，凸顯項(xiàng)目高端形象,不足點(diǎn),僅突出其湖景賣點(diǎn)，疏于產(chǎn)品細(xì)節(jié)的把握，造成部分客戶對(duì)項(xiàng)目的偏差認(rèn)知,偉業(yè)中央公園新鄉(xiāng)市第一家五星級(jí)酒店，市政府對(duì)面，和諧公園旁，享受多重便利配套,規(guī)劃產(chǎn)品豐富，包含辦公、商業(yè)、酒店、公寓和住宅五種物業(yè)形態(tài)，以新鄉(xiāng)市第一家五星級(jí)酒店作為宣傳噱頭，著重突出與市政府隔路相望、毗鄰和諧公園的區(qū)位配套優(yōu)勢(shì),二期,一期,五星級(jí)酒店,酒店式公寓,沿街商業(yè)街,寫字樓,配建獨(dú)立商業(yè),和諧公園,綜合樓,地段 平原路與新二街交匯處，與市政府隔路相望，毗鄰和諧公園，區(qū)位優(yōu)越，區(qū)位配套優(yōu)越。 產(chǎn)品規(guī)劃 產(chǎn)品規(guī)劃包括中高端住宅、集中商業(yè)、沿街底商，住宅產(chǎn)品以舒適居住為主，戶型僅有從公寓到復(fù)式，產(chǎn)品線豐富，滿足不同客戶群體的購房需求；商業(yè)規(guī)劃以市政府配套五星級(jí)酒店作為核心，輔以辦公、集中商業(yè)，著重打造高端商務(wù)商業(yè)；園林以現(xiàn)代園林風(fēng)格與外部和諧公園相呼應(yīng)，社區(qū)環(huán)境優(yōu)越。 價(jià)格 目前正在銷售二期，價(jià)格4200元/左右，與片區(qū)其他項(xiàng)目類似，預(yù)計(jì)二期下一批房源價(jià)格將在4500元/水平。