2012湖南通道縣項目物業(yè)發(fā)展建議137p.ppt

湖南通道縣項目 物業(yè)發(fā)展建議,湖南通道縣項目組 2012-02-07,page 2,市場篇,1,定位篇,2,物業(yè)篇,3,開發(fā)篇,4,目錄,page 3,市場背景分析,國內宏觀經濟,通道縣經濟,懷化市經濟,侗族文化,page 4,國內宏觀經濟形勢,page 5,國內經濟形勢：cpi高企小幅回落，gdp增速放緩,受2008年4萬億刺激政策的后遺癥和過度依賴投資驅動的經濟結構影響，一方面，在結束了貨幣放松政策之后，cpi在一定時期內仍然處于高位；另一方面，中國經濟進入新一輪去庫存化周期，外需和投資的下降將令gdp增速下降。因而，滯漲的風險仍然存在。 在cpi高起和gdp增速下降，使得貨幣政策陷入了進退兩難的維谷。因而貨幣政策在回歸常態(tài)之后，只有因時勢而微調，放松的概率較小。,市場篇,page 6,房地產調控趨勢：制度變革,中國房地產開始進入庫存周期，與中國經濟的庫存周期的 疊加效應增加了行業(yè)調控的復雜性。以下三現(xiàn)狀表明， 本行業(yè)的調控將繼續(xù)進行。,1,種種跡象表明，這一輪的行業(yè)調控已經由簡單的針對房價的調控轉向了制度變革，這表明真正的行業(yè)調控才開始。,保障房未大量供給,房價未有實質性下降,2,3,房地產行業(yè) 調控態(tài)勢,市場篇,page 7,國務院會議強調：調控將持續(xù),召開的國務院常務會議強調，要堅持調控方 向不動搖、調控力度不放松，鞏固和擴大房地 產市場調控成效，嚴格控制投機投資性購房需求，努力增加市場供應，穩(wěn)定市場預期，把房價 控制在一個合理水平。,召開的國務院常務會議，當前房地產市場調控正處于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，繼續(xù)加強房地產市場調控的工作。,召開的國務院常務會議指出，堅定不移的搞好房地產調控，進一步鞏固調控成果，促進房價合理調整。,市場篇,page 8,國內宏觀經濟依然嚴峻,小結 （一）宏觀經濟形式 從國內形式來看，中國經濟依然沒有擺脫進入滯漲的危險，以貨幣為推動力的中國經濟在這種情況下，不可能放松貨幣政策，緊縮的貨幣政策決定了四季度及之后中國房地產面臨的依然是嚴峻的宏觀環(huán)境。,市場篇,page 9,市場量價走勢，以房價的合理調整為目標,小結 （二）市場量價走勢 下半年開始，中國房地產市場開始進入由供求力量為主導的階段，市場供應量、購房者預期、庫存及去化時間成為影響量價走勢的核心因素。 調控近兩年來，政策效力凸顯，多數(shù)城市成交量持續(xù)低迷，部分項目開始降價促銷，市場觀望氣氛濃厚。 開發(fā)企業(yè)資金來源基本上全部被阻，全力銷售回款成為唯一希望。 在政策效力、市場供應量、購房者預期、庫存壓力、資金壓力的共同作用下，降價促銷成為四季度及2012年上半年市場營銷的主旋律。,市場篇,page 10,調控不放松，未來經濟及相關政策走勢的預期,3. 存款準備金率,2. 經濟發(fā)展主旋律,4. 房價理性回歸,5. 保障房建設,6. 資金鏈,1. 經濟發(fā)展放緩,受全球經濟緩慢復蘇影響，我國明年的經濟增速較今年略有下降；,央行下調存款準備金率,短時期內全國市場呈三級分化：一、二線城市房價明顯下降，三四 線城市房價略有波動，縣份市場以剛需為主基本持平，略有升幅,制通脹，促增長，調結構已是本輪經濟發(fā)展主旋律，調控cpi至合理水平,監(jiān)管機制建立健全，深化稅制改革,7. 轉變政府職能,未來走勢的預期,各大開商資金鏈緊繃，融資渠道多元化；部分企業(yè)走強強聯(lián)合路線， 產業(yè)鏈結為利益同盟,保障房建設力度加大，城鎮(zhèn)化建設加快,市場篇,page 11,懷化市經濟形勢,page 12,2010年第一產業(yè)增加值97.43億元，增長4.4%；第二產業(yè)增加值288.90億元，增長20.9%；第三產業(yè)增加值288.59億元，增長12.9% 。 “十一五”末期，三次產業(yè)比重調整為14.4：42.8：42.8，產業(yè)結構進一步優(yōu)化。 以上數(shù)據(jù)均來源于懷化市統(tǒng)計局,懷化市產業(yè)發(fā)展：以第二、第三產業(yè)為主，第二產業(yè)增速較快,市場篇,初步核算，2010年懷化市完成地區(qū)生產總值達到674.92億元，年均增長14.8%。,page 13,懷化市的概況,從經濟總量指標來看，2009年懷化gdp為559.5億元，僅居全省第12位；財政總收入41.6億元，僅居全省第9位；一般預算收入28.0億元，位于全省第8位。 從結構指標來看，懷化城鎮(zhèn)化率為36.2%，低于全國、全省的46.6%、43.2%；工業(yè)化率為35.1%，低于全國、全省的40.1%、37.2%。 城市發(fā)展戰(zhàn)略：“建設生態(tài)宜居城市，構筑商貿物流中心”。中國西南(懷化)農副產品交易中心、新商業(yè)步行街、新加坡工業(yè)園等一批重大項目的建成投產，懷化區(qū)域性商貿物流中心地位將進一步確立。 懷化是全國地級市中交通最發(fā)達的城市之一，也是全國45個交通主樞紐城市之一。 以上信息來源于懷化市“十二五”規(guī)劃發(fā)展目標和主要指標體系研究,市場篇,page 14,通道縣經濟形勢,市場篇,page 15,通道縣區(qū)位優(yōu)勢突出，氣候宜人，草地資源較為豐富,通道縣位于湘西南邊陲懷化市南端，湘、桂、黔三?。▍^(qū)）交界處，是通往祖國大西南的要道。東鄰湖南省綏寧、城步，北接靖州，南毗廣西三江、龍勝，西連貴州黎平，處湘、黔、桂三省六縣交界之地，是湖南省南下兩廣的咽喉要道。 面積：全境東西寬58公里，南北長68公里，總面積2239平方公里，占全省總面積的1.4%。 氣候：全境氣候溫和，冬少嚴寒，夏無酷暑，年平均氣溫16.3，最熱的7月份，平均氣溫只有26.2。1月份最冷，平均氣溫為5.2 境內草地資源豐富，草地理論載畜量為30萬個黃牛單位，發(fā)展農牧業(yè)有一定的條件 2002年被列為國家扶貧開發(fā)工作重點縣,市場篇,page 16,“三小時經濟圈的打造”通道縣的路網建設逐步完善,與周邊的聯(lián)系“三小時經濟圈”的打造 “十一五”期間，我縣交通建設要全面實施交通突圍戰(zhàn)略，構建“三小時經濟圈”，即縣城雙江至廣西桂林、柳州，至懷化，至邵陽等周邊中心城市行程只需用時三小時，縮小時空距離。 航空：廣西桂林國際機場、貴州黎平機場和湖南芷江機場近在咫尺。 公路：g209國道、s221省道貫穿全境，砂改油工程，實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路或水泥路。旅游公路交通建設。國防路建設 高速公路：配合包茂高速、懷通高速通道段建設的前期工作，建公路對接好邵懷高速、靖武高速，徹底緩解交通“瓶頸”制約現(xiàn)象。 鐵路：焦柳鐵路、規(guī)劃中的渝廣鐵路。,市場篇,page 17,從2006年至2010年生產總值年均增長12.5%。,通道縣經濟穩(wěn)定，發(fā)展迅速,市場篇,page 18,2010年第一產業(yè)增加值38812萬元，同比增長4.3%；第二產業(yè)增加值62643萬元，同比增長21.8%；第三產業(yè)增加值80663萬元，同比增長13.2% “十一五”末期，三次產業(yè)結構調整為21.3：34.4：44.3 ，產業(yè)結構進一步優(yōu)化。,通道縣產業(yè)結構優(yōu)化：第二第三產業(yè)齊頭并進，第一產業(yè)穩(wěn)中有升。,市場篇,page 19,十一五期間，固定資產投資規(guī)模逐年增大，增速在3%以上，2006年及2009年尤為突出。 2010年完成全社會固定資產投資8.68億元，同比增長43.8%。其中，城鎮(zhèn)投資8.03億元，農村投資0.65億元。 房地產市場活躍。2009年房地產開發(fā)投資8224萬元，比上年增長104%，其中商品住宅投資6724萬元，增長96%。商品房屋銷售面積達4.9萬平方米，增長36%。商品房銷售額6937萬元，增長116%。 建筑業(yè)增加值3493萬元，增長13.5%，占地區(qū)生產總值的比重為2.5%。房屋建筑施工面積16.4萬平方米，增長37%；房屋建筑竣工面積4.55萬平方米，增長49%。,通道縣固定資產投資逐年增大，房地產市場活躍,市場篇,page 20,2010年財政總收入再創(chuàng)新高，達到1.36億元，增長27.9%；實現(xiàn)本級財政一般預算收入8111萬元，增長35.8%，年絕對值增長連續(xù)兩年突破千萬元，增量達到1527萬元。累計完成一般預算財政支出61925萬元，比上年增長26.35。 存貸款余額較快增長。去年末全縣金融機構各項存款余額241876.7萬元，增長14.5%，比年初新增30552萬元。其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款新增188613.9萬元，增長15.8%。各項貸款余額74117.8萬元，增長35.9%，比年初新增19568.8萬元。,通道縣財政收入狀況五年內屢創(chuàng)新高,市場篇,page 21,通道縣人口平穩(wěn)增長，年末縣城管轄區(qū)內總人口23.4萬人，常住人口20.69萬人，縣城常住人口4萬人 。人口快速增長為房地產的需求提供必要的支撐； 通道縣城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入年均增長9.5%以上，這是房地產快速發(fā)展的有利保障。 以上數(shù)據(jù)均來源于通道侗族自治縣統(tǒng)計局,通道縣人口平穩(wěn)增長，可支配收入年均增長9.5%以上,市場篇,page 22,通道縣房地產保持較好較快增長,通道縣的房地產市場，盡管受經濟刺激政策等多種因素的影響，但縣委、縣政府始終本著優(yōu)化投資環(huán)境，加大投資力度為主要戰(zhàn)略目標，在宏觀經濟景氣上升，居民收入穩(wěn)步增加，消費結構繼續(xù)升溫的有利因素推動下，通道縣的房地產投資繼續(xù)保持較好、較快的增長速度。 運行總體情況 1、2010年110月份,市場篇,page 23,客戶的多元化 市場改善性住房 需求旺盛,政府加大對 經濟適用房及 廉租房的建設 力度,成本的上升 原材料上漲及 人工費的增加,政府優(yōu)化 投資環(huán)境,通道縣房地產快速增長的四個主要因素,市場篇,page 24,房地產的開發(fā)投資對城鎮(zhèn)投資貢獻率提升,2、資金投入到位情況：2010年110月份房地產開發(fā)投資的到位資金為7204萬元，同比增長52.1%。 3、對城鎮(zhèn)固定資產投資的貢獻比重進一步提升。110月份房地產投資的較快增長，是推進今年城鎮(zhèn)投資增長的重要因素，110月份房地產投資完成占城鎮(zhèn)固定資產投資總額的16.5%，對城鎮(zhèn)投資的貢獻率為25.6%。 4、廉租房建設。通道市政府投入424萬元用于70戶廉租房建設，投入880萬元用于1080戶農村危房改造，初顯成效。,市場篇,page 25,通道縣土地供應情況,目前通道土地供應主要集中在城東新區(qū) 從城市發(fā)展的角度，目前通道縣的著力發(fā)展方向點是城北新區(qū)；,市場篇,page 26,page 27,通道縣發(fā)展經濟的swot分析,page 28,通道縣經濟發(fā)展戰(zhàn)略生態(tài)立縣，旅游興縣,礦產資源 品種類別多,水資源豐富,綠色生態(tài)工農業(yè) 林業(yè)百強縣，全國 南方第二大草場,通道縣經濟發(fā)展優(yōu)勢,旅游資源豐富 民俗+生態(tài)+紅色,市場篇,page 29,招商,投資受限,政策未落實,投資周期長,通道縣經濟發(fā)展劣勢,國家實施貨幣財政政策 “雙穩(wěn)健”使投資放緩,旅游、林業(yè)、畜牧 中藥業(yè)屬長效產業(yè) 投資周期長,“國扶縣”政策 未落到實處,招商引資難,通道縣經濟發(fā)展受投資周期，政策影響，招商引資難,市場篇,page 30,通道縣面臨的機遇,國家及省級湘西地區(qū)開發(fā)總體規(guī)劃,國家紅色旅游精品線路 開發(fā)、桂林及武陵山國家 旅游改革試驗區(qū)幅射,財政支出重點三農，保障房建設力度加大,產業(yè)化建設重點五基地、四龍頭，建設好兩大產業(yè)園,基礎設施建設，路網通達，防洪堤美化，能源水利建設,通道縣面臨旅游、工業(yè)高速發(fā)展及政策扶持等發(fā)展機遇,以上資料來源于通道侗族自治縣湘西地區(qū)開發(fā)總體規(guī)劃p4、p5,市場篇,page 31,路網不完善，與周邊強縣聯(lián)動性不強,城鎮(zhèn)化水平低,縣域經濟收入來源較單一,區(qū)域發(fā)展競爭激烈,2002年“國扶縣”，老少邊窮地區(qū),通道縣經濟受區(qū)域經濟發(fā)展軟硬件制約,通道縣 經濟發(fā)展 面臨 的威脅,市場篇,page 32,1. ,5. 城鄉(xiāng)一體化, , ,4. 生態(tài)環(huán)境 改善,3. 旅游圈形成,2. 基礎設施 建設,1. 經濟總量,地區(qū)生產總值年均增長12.5%以上；地方財政一般預算收入年均 增長20%以上，財政總收入年均增長20%以上；工業(yè)增加值年均 增長20%以上；全社會固定資產總投資年均增長25%以上，全社 會消費品零售總額年均增長18%以上。,到“十二五”末，全縣交通“四縱四橫”網絡主框架基本實現(xiàn)，懷通 高速全線建成通車，實現(xiàn)“內暢外通”，初步形成靖黎龍綏1小時經濟圈， 懷邵桂柳2小時經濟圈，華南泛珠5小時經濟圈。縣域經濟的外向度得 到明顯提高，成為懷化乃至湖南對外開放的重要窗口。,實現(xiàn)與桂林旅游圈的對接，全面融入湘、桂、黔區(qū)域旅游圈，成為湖南 省旅游強縣，全國民俗生態(tài)和紅色旅游大縣。年接待游客達200萬人次 以上，旅游對gdp的貢獻率超過25%，旅游業(yè)成為縣域經濟的主導產業(yè)。,森林覆蓋率達到78%以上，中心城鎮(zhèn)建成區(qū)綠化率提高到50%。,到2015年，縣城建成區(qū)面積擴展到4.85平方公里，人口達到5.7萬人； 縣溪鎮(zhèn)城區(qū)面積擴展到1.21平方公里，人口達到1.2萬人； 建制鎮(zhèn)經濟總量占全縣經濟總量的比重達到60%以上。,通道縣十二五規(guī)劃,資料來源于中國通道官網-楊書記2011縣委經濟工作會議講話,市場篇,page 33,小結,懷化物流發(fā)展的促進。通道縣依托湖南懷化工業(yè)物流城市有利規(guī)劃，抓緊發(fā)展旅游業(yè)不放松的前提下，積極發(fā)展第二產業(yè)，全縣gdp總量持續(xù)走高，為房地產市場發(fā)展奠定了堅實基礎。 政策的扶持。國家及湖南省出臺的湘西大開發(fā)戰(zhàn)略，國扶縣政策支持，為縣城的發(fā)展借來了“東風”。 產業(yè)發(fā)展為房地產業(yè)的提升提供了潛在客戶群體。工業(yè)、畜牧業(yè)、林業(yè)、中藥業(yè)、旅游業(yè)整體提升，產生了一批經濟承受力強，改善性需求旺盛的中高端置業(yè)群體。 產業(yè)結構的優(yōu)化為潛在客戶群提供收入保障。人均可支配收入穩(wěn)步提高，居民的購買力增強，為房地產市場發(fā)展提供了必要條件。 總體規(guī)劃的規(guī)整及逐步完善為房地產投資提供了優(yōu)秀的條件。隨著通道縣各項基礎設施的不斷完善，交通設施的完備，生態(tài)環(huán)境的改善，產業(yè)結構調整及優(yōu)化，旅游業(yè)的興起帶動全城經濟提升，城北新區(qū)將成為縣城新興的熱點。,市場篇,page 34,侗族文化,page 35,侗族建筑特色,文化篇,侗族擅長建筑。結構精巧、形式多樣的侗寨鼓樓、風雨橋等建筑藝術有代表性。 侗寨鼓樓，鼓樓的造型十分別致，它的底部多為四方形，樓頂是多角形狀，樓的層數(shù)均為單數(shù)，如9、17，樓頂懸有象征吉樣的寶葫蘆。十幾層的鼓樓，全為杉木穿枋或接榫而成，不用一顆鐵釘。檐下的如意斗拱，飛檐翹角，十分精巧。檐板上繪有各種古裝人物畫、山水畫、花鳥畫或生活風俗畫，形態(tài)逼真，栩栩如生。整個鼓樓，遠觀巍峨莊嚴，氣勢宏偉，近看親切秀麗，玲瓏雅致。在過去，鼓樓的功用是昌鼓在樓頂，以便寨老擊鼓報警和擊鼓議事，如今的鼓樓已被時代賦予了新的功用，它成了侗族人民學文化和開展娛樂活動的場所。 風雨橋 在侗鄉(xiāng)能和鼓樓媲美的，是侗寨的風雨橋，俗稱花橋。大部分為木撟，還有石拱撟石板撟竹筏撟等，寬四五米。青石作墩，杉木鋪撟面，上面是瓦頂長廊。長廊兩旁設欄桿長凳，形如游廊，可供行人躲避風雨，觀賞休憩。,page 36,侗族飲食文化,侗族人民的飲食以大米為主，平壩地區(qū)以粳米為主，山區(qū)則多食糯米。普遍喜食辣椒和酸味。自行加工的“酸魚”“酸肉”貯藏十數(shù)年不壞。 用油茶待客，是侗族人民的一種好客習慣。大部分地區(qū)日食三餐，也有部分地方日食四餐之習，兩茶兩飯。兩茶是侗話民間物有的油茶。油茶用茶葉，花，炒花生或酥黃豆，糯米飯，加肉或豬下水，鹽等配料，制在湯狀稀食，既能解渴又能充饑。 日常蔬菜十分豐富，除鮮食之外還腌成酸菜如酸黃瓜，酸蘿卜等。 酸湯。不僅有酸湯而且有酸肉，到魚，酸雞，酸鴨等 制作酸菜有壇制及筒制兩種。 侗族成年男子普遍喜歡飲酒，酒類大都是自家釀制的米酒，度數(shù)不高，淡而醇香。,文化篇,page 37,侗族大歌,走近侗寨首先飄入耳中的便是那傳唱千年依然動聽的侗族大歌！ 侗族大歌是一種無指揮、無伴奏，以合唱為主的歌唱形式，它以曲式復雜，聲部組合多變而著稱。被列為世界人類非物質文化遺產。雖然侗族文化歷經風雨，人間滄海，但是侗族大歌仍舊一枝獨秀保留下來。,文化篇,page 38,侗族社交文化,“月也”，是這一村群眾到另一村作客，并以吹蘆笙或唱歌、唱戲為樂的社交活動。農閑斗牛，是集體娛樂之一。有外寨客人途經本寨，則阻之于寨邊，以歌對答，謂之“塞寨門”?！靶懈枳隆庇址Q“行歌坐夜”，是青年男女進行社交和談情說愛的通稱。 三江縣富祿等地侗族群眾常于夏歷3月3日或2月2日匯集于廣坪上，“搶花炮”。,文化篇,page 39,侗族信仰文化及服飾特點,信仰多神，崇拜祖先，特別崇拜女性祖先“薩母”，各寨都建有“薩母祠”或神壇供奉她。有的地方受漢族影響，還信漢族的一些神。相信靈魂不死。佛教也有流傳，有庵堂寺廟，但信奉的人不多。基督教、天主教也曾傳入，但信奉者也不多。還崇拜自然物，古樹、巨石、水井、橋梁均屬崇拜對象。以雞卜、草卜、卵卜、螺卜、米卜、卦卜測定吉兇。 侗族婚姻為一夫一妻制。姑舅表婚較為流行，姨表兄妹和輩分不同的不能通婚。 喪葬一般同漢族，行土葬。 侗族人民大都穿自紡、自織、自染的侗布，喜青、紫、白、藍色。男子裝束，近城鎮(zhèn)者與漢族無異，唯邊遠山區(qū)略有差別，穿右衽無領短衣，著管褲，圍大頭帕。有的頭留頂發(fā)。婦女裝束各地互有差別，有著管褲、衣鑲托肩、釘銀珠大扣、結辮盤頭者；有衣長齊膝、襟邊袖口褲腳有滾邊或花邊、挽盤發(fā)者；有著大襟衣、大褲管、柬腰帶、包頭帕、挽頭髻者；有著對襟衣、襯胸布、圍褶裙、系圍腰、著腳套或裹綁腿、髻插銀椎者；有寬袖大襟、衣滾繡有龍鳳花卉、長裙過膝，梳盤發(fā)者；也有著漢裝者。一般都喜歡戴銀飾。 侗族蠟染畫 2008年侗錦成功被列為國家級非物質文化遺產。,文化篇,page 40,侗族著名人物,粟裕：中國人民解放軍第一大將 王天培：北伐名將 楊至成：中華人民共和國開國上將 李婷：2004年雅典奧運會女子雙人十米跳臺冠軍得主 陸永：2008年北京奧運會舉重男子85公斤級金牌得主,文化篇,page 41,自然、人文、紅色旅游資源豐富,百里侗族文化長廊 皇都文化村 恭城書院 侗族古建筑群 芋頭古侗寨 侗族大歌 侗族織錦-民族傳統(tǒng)手工藝品制作大賽 國家非物質文化遺產侗戲,獨巖風景區(qū) 萬佛山風景區(qū) 龍底河漂流 宏門沖森林公園 松濤森林風光,自然 資源,人文 資源,紅色 旅游,通道縣被納入全國“貴陽凱里鎮(zhèn)遠黎平通道桂林”紅色旅游精品線路,文化篇,page 42,通道縣“生態(tài)立縣，旅游興縣”戰(zhàn)略為房地產長足發(fā)展提供有利條件,通道縣政府得益于得天獨厚的自然資源，堅持“生態(tài)立縣，旅游興縣”戰(zhàn)略，令旅游業(yè)近年來得以迅猛發(fā)展。 人文資源的影響力：侗族大歌和侗錦成為世界非物質文化遺產 文化資源的開發(fā)和深挖為房地產業(yè)的發(fā)展帶來了聯(lián)動效應。人流量的增加帶來了酒店業(yè)、餐飲服務業(yè)、交通運輸業(yè)、商品零售業(yè)、房地產業(yè)聯(lián)動發(fā)展。各行業(yè)的收益也水漲船高。 文化資源的開發(fā)和深挖為房地產業(yè)的發(fā)展增加了附加價值。房地產提供的產品將面臨產品轉型。由單一的提供居住空間轉變?yōu)樯鷳B(tài)的，人文的，舒適的宜居多功能集一體的復合型產品。,文化篇,page 43,項目定位篇,目標客戶群調查分析,項目整體定位,項目客戶定位,項目市場定位,項目產品定位,項目價格定位,page 44,目標客戶群調查分析,page 45,市場調研目的設定,調研目的：通過對通道縣全方面最詳盡調研，最大程度地熟悉和了解區(qū)域民眾的消費習慣和特點，掌握目前市場上各項目運營模式，開發(fā)供應量和銷售渠道、價格情況、規(guī)劃及配套等，分析各在售（建）項目及其銷售情況，分析目標消費群體的消費動態(tài)及心理，從而規(guī)避項目市場風險。,定位篇,page 46,客戶接受單價區(qū)間為10002000元/，付款方式偏好分期。,如上表所示，調查者接受較多的單價為區(qū)間為10002000元占總體的82%，20003000元單價，意向接受的客戶占總體的17%。 從付款方式上看，客戶較喜歡分期，占總體50%，一次性付款占10%，通過與被調查者之間的溝通，他們選擇被動按揭的占較大比重（如一次性付款或分期因主觀原因不能實行，才選擇按揭）主動選擇按揭付款方式的客戶較少。從付款方式上不認可按揭。,被調查者能夠 承受的單價,被調查可愿意 的付款方式,定位篇,page 47,購房以改善居住產品為主，按揭款接受1500元以下占多數(shù)。,客戶的購房目的以改善居住條件為主，占總體的42%，婚房的居住需求占25%。選擇做房產投資的客戶占總體18%，首次置業(yè)占15%。比例大體相近。 按揭款接受1500元以下的客戶占總體比例的69%，接受15002000元月供款的客戶占18%，接受20003000元月供款的客戶占總體13%。,被調查者 購房目的,被調查者可承 受的按揭范圍,定位篇,page 48,客戶購買意向為多層及小高層，房型以三房為主，四房為輔,如表所示，意向購買多層的客戶占60%，愿意購買小高層的客戶占27%，愿意購買高層的客戶占13%。 意向購買90-130三房的客戶占57%，意向購買130-160四房客戶占總體28%。意向購房復式及兩房的客戶占總體的8%及7%，比例相當。,被調查者希望 的建筑類型,被調查者理想 的自主房型,定位篇,page 49,受訪者多為個體經營戶，月收入填寫較為謹慎、保守,被調查者的 工作單位,被調查者的家庭 月收入水平,如表所示，受調查意向客戶多為個體經營戶主，政府機關，事業(yè)單位，私企所占比例相當。 受調查者的家庭月收入為1500-3000元占總體比例42%。月收入3000-5000元家庭占總體比重為25%，月收入1000-1500元家庭占20%。5000-10000元及1000元以下月收入的家庭占8%及5%。 因問涉及客戶隱私收入問題，客戶的回答較為保守。,定位篇,page 50,受訪客戶總體文化水平不高，接收信息主要為親朋介紹,如表所示，客戶接受信息的方式主要為親朋好友介紹占42%，戶外廣告占25%。其它以海報占15%，手機短信，電視，報紙雜志、互聯(lián)網信息來源所占比重較小。 文化水平：受訪客戶多為高中或中專文化水平，占總體50% 大專水平客戶占28%，初中水平客戶占17%。本科以上占5%。文化水平偏低。,被調查者獲取房源 信息的主要來源,被調查者的 文化程度,定位篇,page 51,抽樣客戶的訪談以了解當?shù)鼐用裆盍晳T及信息接收方式為主,張女士 職業(yè)：個體經營戶 年齡：27歲左右 年收入：10萬-12萬 訪談內容： 自己住在城東區(qū)，比較喜歡看電視，對未來的期望是可以買套房結婚用，再買部車，如有項目推出促銷活動都會關注，娛樂方式較偏好上網溜狗，旅游等，對城北區(qū)發(fā)展不太了解因為很少有媒體報道。,劉女士 職業(yè)：個體經營戶 年齡：32歲 年收入：10萬元左右 訪談內容： 自己剛在城南買了房子，偶爾接到的宣傳單張可以了解項目信息，對城北區(qū)的發(fā)展基本不了解，個人以賺錢為娛樂方式，最理想的生活就是有房有車。目前還沒參加過大型的促銷活動。,梁女士 職業(yè)：地稅局員工 年齡：25歲左右 年收入：45萬元 訪談內容： 自己常逛街購物，偶爾收到一些宣傳單張，如促銷力度大有興趣參加，對城北規(guī)劃有一定的認識，認為現(xiàn)階段項目位置較偏，平時的娛樂方式是唱k，打麻將，喝小酒，希望擁有自己的物業(yè),他們是收入較為穩(wěn)定的人群。他們目前的居所是公房、或老的舊房，格局、舒適性較差，屬改善性換房需求客戶。 有較強經濟實力，追求生活品質與舒適性。 教育購房是一個不可忽視的因素。,李先生 職業(yè)：個體經營戶 年齡：40歲左右 年收入：30萬左右 訪談內容： 自己經營小飯店，聽朋友提到過城北的發(fā)展，平時較喜歡打牌，喝喝小酒，自己有一套自建房，購買商品房可以考慮給小孩買。,定位篇,page 52,富貴花園規(guī)模較小，銷售抗性明顯,定位篇,page 53,時代御水灣定位相對高端，多層去化較快,定位篇,page 54,通道縣市場現(xiàn)狀良好，未來規(guī)劃人口數(shù)量大增，市場需求旺盛,經過對客戶的抽樣調查及走訪，客戶對房產市場的期望價在1000-2000元之間， 付款方式偏好分期，對按揭不認可。改善性住房占大多數(shù)，有婚房需求，偏好 90-130三房為主，可接受貸款月供1500元以下比例較高。意向130-160平方米 的四房客戶占28%，占近三分之一的比例。有效的傳播信息方式以朋友介紹及 戶外廣告發(fā)布為主。,通道縣十二五規(guī)劃提及縣城將向外擴展至4.85平方公里，人口達到5.7萬人， 可預期未來縣城家庭將增加五千戶以上，隨著人口的增加，住房的需求也隨之 上升，城鎮(zhèn)化建設步伐的加快將給商品房和大體量綜合型商用物業(yè)銷售帶來 聯(lián)動效應。,市調現(xiàn)狀,可預期市場趨勢,目前當?shù)胤康禺a市場以剛需為主導，客戶對戶型的主要需求為90-130平方米 的三房為主，四房需求為輔。當?shù)刈》恳詽M足基本居住求需求為主，少量綠化， 達不到改善性住房客戶的需求。當?shù)囟弊寰用翊蟛糠譂h化，接受外來文化程度高,市場分析,定位篇,page 55,項目定位,page 56,項目的總體定位為復合式雙維度現(xiàn)代城居典范,定位篇,復合式雙維度現(xiàn)代城居典范,復合式：項目集生態(tài)型、人文型、舒適型高端宜居物業(yè)、適度規(guī)模商 服、侗族特色文化體驗于一體 雙維度：鞏固現(xiàn)有本地文化，不間斷吸納新文化 現(xiàn)代城居典范：通過打造集居住，商務，旅游，文娛，文化體驗為一體的綜合體來樹立內陸小城市居住典范,page 57,生態(tài)型、人文型、舒適型居住理念的詮釋,何為生態(tài)型： 最大限度利用現(xiàn)有自然資源，充分利用地塊高差，營造生態(tài)自然的立體式私屬花園，打造宜居社區(qū) 何為人文型： 充分挖掘侗鄉(xiāng)文化之源，結合現(xiàn)代建筑精髓，塑造具有民族文化特征富有現(xiàn)代氣息的人文居住精神內涵 何為舒適型: 適度，合理，伸展自如的宜居套型；安全，便捷，親情關懷的社區(qū)智能服務體系，傾情打造出生態(tài)，人文，舒適的中小城市宜居標準示范社區(qū),定位篇,page 58,項目的市場定位：市場領導者,我們是市場的領導者,定位篇,page 59,項目的客戶定位：主抓通道縣內置業(yè)群體，外來置業(yè)者和城鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群做為補充,權力頂層 財富頂層 穩(wěn)定資產層 新資產層 富裕市民階層 市民階層 赤貧階層,客戶群細分,客戶階層定位,定位篇,page 60,項目的客戶細分應對策略,定位篇,page 61,項目的產品定位必需具備的四前提,符合客戶需求：市場以90-130平米戶型為主流，且訪談發(fā)現(xiàn)，三居是多數(shù)客戶普遍接受的戶型面積尺度。本項目抓主流客戶，以市場主流暢銷的戶型為主。 總價范圍控制：目前市場突出項目御水灣，多數(shù)產品的總價水平在27.6萬至33萬左右。本項目首期主力戶型總價盡量控制在35萬以內。 滿足規(guī)劃設計要求：合理規(guī)劃，滿足多種戶型規(guī)劃設計要求。 保證居住舒適度：基于市場平臺，保證基本的戶型舒適度。,定位篇,page 62,項目產品配比建議：以兩房及三房為主，一房四房及洋房為輔,總價按2400元/平方米計算,花園洋房按2600元/平方米初步預算,最終價格應有一定浮動.,定位篇,page 63,項目價格定位,page 64,項目的價格定位：市場比較法,運用市場比較法估算推出本項目的售價 前提：項目按照物業(yè)發(fā)展建議完成景觀及戶型優(yōu)化后 、本項目的競爭對手的銷售均價參考：,定位篇,page 65,項目的價格定位：市場比較法,、根據(jù)參考指標對本項目進行綜合評價,定位篇,page 66,項目的價格定位：市場比較法,、假設本項銷售均價為x進行估算： x1= 御水灣的銷售均價本項目最終評估值 = 2300元/m284.5 = 2106元/ 御水灣最終評估值 82.3 x2= 富貴花園的銷售均價本項目最終評估值 = 2200元/m284.5 = 2324元/ 富貴花園最終評估值 80,x= x1+x2 = 2106+2324 =2215元/ 2 2,以上價格主要根據(jù)現(xiàn)時品牌及知名度較高的樓盤的銷售均價、參考指標，依據(jù)客觀事實及主觀判斷進行評估本項目首期的銷售均價為2215元/。此價格還需根據(jù)本項目的工程進度，對產品優(yōu)勢的體現(xiàn)作進一步的市場試探，有待進一步調整。,定位篇,page 67,項目的價格定位：租價推算法,二、本項目的售價的推算 、本項目的擬定租價推算 根據(jù)調查中了解到，項目區(qū)域地段100平方米房的租價800元/月，約8元/月,投資者對的物業(yè)投資都有理想的回報率，理想的投資回報率是7%年的幅度，即投資者1萬元每年能獲得700元的回報，用14.3年的時間即可收回投資一萬元的成本。因此我們可以結合上述模擬售價， 8元/m2/月14.3年12月/年1373元/ 該推算方式結果實屬理論售價，與現(xiàn)有市場售價有偏離。,定位篇,page 68,項目的價格定位：按揭推算法,、以按揭價倒推 根據(jù)我司走訪的抽樣調查可知，通道居民可接受的按揭月供為1500元以下，據(jù)御水灣銷售情況了解到，以120一套房按揭，首期10萬，月供1500左右，按首期三成，按揭七成計算。則我司綜合以上數(shù)據(jù)，以月供1300元為例，首付款為10萬元，按揭七成，不考慮本金及利率變化，通過按揭年限長短預估市場可接受價格： 10年按揭，月供款1300元，倒推按揭價約15.6萬元（含利息及本金），總價約25.6萬元。 15年按揭，月供款1300元，倒推按揭價約23.4萬元（含利息及本金），總價約33.4萬元。 20年按揭，月供款1300元，倒推按揭價約31.2萬元（含利息及本金），總價約41.2萬元。 以本項目的標準單位120計算， 總價約25.6萬,可得單價2133元/m2；總價33.4萬元，可得單價2783元/m2；總價41.2萬元，可得單價3433元/m2。 根據(jù)以上數(shù)據(jù)取平均值： 2133 2783 3433 2783元/m2 3,定位篇,page 69,綜合上述推算結果，首期售價以算術平均值2120元/為宜。,三、本項目的售價建議 根據(jù)以上計算方法的比較，綜合其推算結果，取平均值2123元/,所以建議首期推出項目均價 2120元/為宜。,定位篇,page 70,物業(yè)發(fā)展建議篇,物業(yè)開發(fā)目標,項目發(fā)展規(guī)劃建議,項目園林景觀體系建議,項目交通體系建議,項目產品形象建議,項目戶型產品建議,項目配套建議,項目物業(yè)管理建議,page 71,項目物業(yè)開發(fā)目標,page 72,物業(yè)開發(fā)目標為基本收益目標，開發(fā)商品牌目標及企業(yè)戰(zhàn)略目標,在項目風險可控的情況下保持穩(wěn)健的 現(xiàn)金流，實現(xiàn)利潤最大化,通過項目的開發(fā)，積累開發(fā)經驗，提升企業(yè) 品牌的價值,提升企業(yè)的核心競爭力及資本運營能力，實現(xiàn)企業(yè)在 多領域經營及多元化收益的戰(zhàn)略目標,企業(yè)戰(zhàn) 略目標,收益目標,品牌目標,物業(yè)篇,page 73,項目物業(yè)總體規(guī)劃建議,page 74,物業(yè)發(fā)展建議方向從兩個角度出發(fā),物業(yè)篇,生活_宜居價值,客戶視角,本體視角,從客戶視角出發(fā) 當?shù)鼗钴S的中高端購房群體對社區(qū)的居住舒適度都有較高要求,具體表現(xiàn)在對社區(qū)園林規(guī)劃、戶型、配套設施、物業(yè)管理方面的品質要求,從本體視角出發(fā) 項目達到3.5的容積率，居住的舒適度必然會受到影響，因此應在社區(qū)規(guī)劃設計中規(guī)避高容積率帶來的宜居價值的下降,關鍵字：院落、園林、戶型、配套、物管,關鍵字：高容積導致宜居價值下降,page 75,物業(yè)發(fā)展建議方向：實與虛,文化_人文底蘊,實與虛,人文底蘊的實 項目作為縣城的展示面，本身具備了定義縣城文化的價值，地塊現(xiàn)存的雙江河堤改造更是對于地塊本身屬性的定義 人文底蘊是社區(qū)的內在氣質，我們需要通過社區(qū)本身細節(jié)的打造，讓人文的氣質，被客戶所感知,人文底蘊的虛 人文的虛體現(xiàn)于對人的關懷對于本項目包含了：對于社區(qū)文化建設的重視、對于人與人交流空間的重視、對于高容積率社區(qū)下如何克服對居民產生的壓迫感,關鍵字：精神內核、細節(jié)復制,關鍵字：交流空間、社區(qū)文化,物業(yè)篇,page 76,物業(yè)發(fā)展建議方向：景觀主軸+組團園林,景觀效果好，社區(qū)層次感強 成本投入與景觀軸、園林具體實現(xiàn)的效果有關系，充分利用樓間面積 規(guī)劃設計方式靈活，利于商業(yè)共享 增加項目組團間住戶間的聚集力，交通動線明朗,物業(yè)篇,page 77,物業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議,景觀主軸：通過景觀主軸的設置將項目傳導的生態(tài)型、人文型、舒適型居住理念與侗族特色文化體驗有機結合，人性化設計布局，充分考慮不同年齡層次的需求，分析其活動特點，設置：游步道、老年散步、兒童活動，以及運動場地。 組團園林布局： 注重居住的環(huán)境質量，充分利用周邊及自身的環(huán)境優(yōu)勢，精心營造小區(qū)主要空間節(jié)點及景觀流線，對主要的空間節(jié)點的景觀配置、組團內環(huán)境營造等作精心設計。合理節(jié)約利用土地，綜合考慮住宅采光、通風、視線綜合因素，提高土地利用率。,景觀主軸+組團園林布局模式,物業(yè)篇,page 78,住宅組團總體空間布局注重鄰里關體系及舒適性,組團 強調組團內部空間的內聚性，同時強調組團公共空間的半開敞性，通過建筑的轉角、山墻交錯等形成組團空間。 院落 各種層次的院落空間提供給社區(qū)居民活動和交流的空間，同時保障居住的安全性。 鄰里 居住組團形成標準的空間過渡，從私密、半私密、半公共、公共幾個空間層次，既滿足鄰里交往的心理需求，又滿足居住的私密性。 舒適 每個居住單元在朝向、通風、景觀等方面都作了充分考慮，保證居住的優(yōu)良品質。,物業(yè)篇,page 79,方案一設計較方案二而言，不具備優(yōu)勢,如圖所示，統(tǒng)而觀之，方案一整體而言，規(guī)劃排布較為呆板，沒有主次之分，地塊價值得不到有效提升。 總體設置6f、11f及18f較為合理，但北面臨路部分設底商及18f建筑于銷售不利。 沒有形成中心景觀帶，小區(qū)內部的聚集性不強。 小區(qū)規(guī)劃建筑基本屬南北朝向，如a區(qū)域多層排布，過于呆板，沒有一些韻律及變化。,a,物業(yè)篇,page 80,方案二總體規(guī)劃相對較優(yōu)，但土地價值均好性未充分體現(xiàn),如圖所示，方案二總體而言，樓層設置有6f、8f、12f、15f、18f高低錯落太多，略顯零亂無序； 臨路部分建議以多層或12f以下的建筑為宜。地塊北面臨路，設置1518f的小高層雖滿足了日間照距離但由于設置底商，總高度超過18f的建筑單體底商層高如超3米則消防按19f計，臨路亦不利于銷售。 b區(qū)域建筑排布略有韻律但分布均勻，不設中心花園，入口的視線沒有延伸，聚攏人氣向心力略顯不足,物業(yè)篇,page 81,建議規(guī)劃方案中的細部做調整,如圖所示，在方案中建筑排布尖角對準戶型類似案例不止一處（風水玄說中的對沖相克）于銷售不利，應盡量避免。 b區(qū)域建筑排布略有韻律但分布均勻，不設中心花園，入口的視線沒有延伸，聚攏人氣向心力略顯不足 小區(qū)入口黃金位置設置公建配套9f，其后住宅6f，影響居住視線同時地塊價值得不到最大化。 幼兒園放置入口左側位置不妥，做為項目配套放置在一些邊角位，保證項目規(guī)劃的整體性同時實現(xiàn)小區(qū)主入口商鋪價值 。 c區(qū)域位于山之北面，設置6層多層景觀受阻，不利于銷售。,b,c,物業(yè)篇,page 82,兩規(guī)劃方案存在的可預見性問題及解決建議,統(tǒng)觀兩方案存在以下通?。?沿街底商+住宅部分有設置18f，不利于銷售的同時在建筑高度中有超出18f住宅消防按19f標準要求的可能。建議沿街有底商部分住宅以多層或11+1電梯房為主 地塊南面紅線外有山，設6f的住宅視線易受山體阻礙，建議以18f小高層為主 提高地塊價值利用率。建議于入口處設置會所或地標性建筑，幼兒園及配套功能性設施可考慮放置在地塊邊角處，中心位置可考慮景觀帶及樓王建筑，突出地塊及商品房價值 。 兩份規(guī)劃圖中未發(fā)現(xiàn)汽車出入口，底層設機動車位，車和人共行易造成交通隱憂。建議小區(qū)交通做人車分流。 可考慮景觀資源最大化的房源。建議1號地塊是景觀突出地塊，設置東西向戶型。通道縣地理座標為北緯25522629和東經109261101之間，縣境屬亞熱帶季風濕潤性氣候區(qū)。夏無酷暑,冬少嚴寒,年平均氣溫16.3，自然氣侯條件優(yōu)越為東西向房型奠定基礎。,物業(yè)篇,page 83,項目交通體系建議,page 84,社區(qū)人車分流交通體系更好的保障住戶人身安全,機動車道 最大程度減少機動車對社區(qū)內部空間的干擾，同時保證了社區(qū)園林景觀的連續(xù)性與整體感 東西兩個機動車入口既保證了高層物業(yè)與低層物業(yè)的通行便利，也減少了人流車流的相互干擾 步行道 以景觀漫步道作為社區(qū)步行道路系統(tǒng)的主軸，并采用跨街天橋的方式貫穿三地塊，不僅強化了社區(qū)的整體性，本身也在整體規(guī)劃中形成極強的構圖形式感 步行道路系統(tǒng)自成體系，有效的避免了與車行道路的過多交叉 商行道 最大程度減少商業(yè)對社區(qū)內部空間的干擾，同時保證了社區(qū)集中園林景觀的連續(xù)性與整體感，同時商業(yè)為社區(qū)提供了良好的生活氛圍 社區(qū)人流可通過專屬通行單行進入商業(yè)區(qū)，即保證了業(yè)主的便利性同地保障社區(qū)安全,物業(yè)篇,page 85,小區(qū)交通規(guī)劃示意圖,廣場,小區(qū)車道入口,小區(qū)車道入口,小區(qū)主入口,1,4,小區(qū)人行主道,2,3,物業(yè)篇,page 86,項目園林體系建議,page 87,局部立體式園林,主題風格建議：局部立體式主題園林設計，園林要有主題，統(tǒng)一設計及布局。將主題元素植入社區(qū)園林景觀之中。 在入口處和中心景觀施以濃墨重彩，形成2-3個有震撼力的景觀節(jié)點，集中展示景觀特色，形成項目園林形象的示范和標簽。 社區(qū)中的組團景觀和其他次要節(jié)點，只需將主題元素植入，與主景觀相呼應，不需大面積表現(xiàn)主題風格，以節(jié)省成本。,園林景觀建議,項目定位：在這樣的縣城，打造高端項目就要形成一定的話題效應，需要通過有主題的園林景觀，給市場鮮明的印象，讓大家可以口碑相傳。 可實現(xiàn)性：立體水主題園林符合結合周邊環(huán)境，適宜當?shù)貧夂驐l件，在當?shù)匾子趯崿F(xiàn)，且選材自然，所需成本不高； 園林與建筑的關系：園林一般植被繁茂，樹種豐富。在小高層社區(qū)中，可以凸顯建筑的高度，讓社區(qū)形象更加“挺拔”。而且可以降低現(xiàn)代建筑帶來的冰冷的感覺。,原因,物業(yè)篇,page 88,局部立體式園林分布,1號地塊可設立體式園林提升項目的空間感。 建議負一層為停車場，部分一層為商鋪，二展以上為住宅。商用物業(yè)及住宅物業(yè)均共享園林景觀。 轉角細微處可采用具有濃烈民族風情的園藝小品。,物業(yè)篇,page 89,侗族元素融入園林小品,侗族元素小品 侗民族對待自然有“萬物為親”的情結,物業(yè)篇,page 90,項目產品形象建議,page 91,項目立面形象建議,基于項目本體本項目位于“侗族自治縣城”，依據(jù)相關規(guī)定項目外立面必須有民族特色，本項目要結合當?shù)貙嶋H情況同時打造突出的差異化的形象，從周邊環(huán)境中脫穎而出。 基于客戶價值感知本項目核心客戶是泛公務員，企事業(yè)單位職員及生意人，他們有在大城市的生活經歷，有見識，喜歡現(xiàn)代感的、具有文化氣息及內涵。 基于市場競爭市場上項目立面形象單調，不體現(xiàn)大氣，也沒有品質感。本項目要形成與市場項目明顯的差異，就要體現(xiàn)品質感和高檔次。,建筑風格建議采用現(xiàn)代中式風格，線條清晰，體現(xiàn)簡約、大氣。 色系 灰色調為主，大氣而不失沉穩(wěn)，凸顯品質感。 用材 建議以涂料+面磚為主，尤其是建筑2層及以下部位是人的視覺敏感點，更要體現(xiàn)質感。 細節(jié) 注意空調機位和落水管的處理，細節(jié)體現(xiàn)品質。 豐富的建筑外觀 通過弧形陽臺或者弧形樓體設計，構建豐富的建筑外觀，形成對社區(qū)景觀的互動 關鍵形象展示面 入口及廣場是項目對外形象展示面，要充分體現(xiàn)都市感，形成一個有品質感的屆面。,本項目立面形象建議,建議前提,物業(yè)篇,page 92,項目立面形象建議：重點打造臨江一側，展示一個富有品質感的親水界面,雙江河一側是項目對外形象的最核心展現(xiàn)，要集中打造富有品質感的親水界面，給人先入為主的品質感。 臨湖體現(xiàn)休閑商業(yè)，構建項目標桿和項目展示面的功能特點。,物業(yè)篇,page 93,項目采用現(xiàn)代中式風格，簡潔、清晰的灰色調，富有都市氣息,建筑風格：因項目要融入侗族元素，建議采用現(xiàn)代中式風格，強化項目意向，讓項目從周邊環(huán)境中脫穎而出。 色系：可采用灰色調，大氣而不失沉穩(wěn)。,物業(yè)篇,page 94,項目立面材料：以涂料為主，面磚為輔，增大窗墻比,建議以涂料為主，可采用兩段式，建筑下部位置輔以少量面磚。 可采用大面積的玻璃面與涂料相搭配，共同體現(xiàn)品質和高檔次。,物業(yè)篇,page 95,項目注重細節(jié)處理：下水管道，空調機外掛，冷凝水管口等,外立面需要考慮到細節(jié)處理，提升品質感； 外露落水管影響美觀，且存在安全隱患，建議設置管道井。 對于空調位空間，建議采用百葉方式處理； 雙江河口一側是本項目主要的對外展示面，尤其要注重整體建筑形象，關注細節(jié)處理。,物業(yè)篇,page 96,項目立面修飾建議,建筑細部修飾 為現(xiàn)代中式+適當少數(shù)民族特色裝飾物,物業(yè)篇,page 97,項目戶型產品建議,page 98,產品形式多樣化滿足不同層次的客戶需求,產品形式多樣化：多層洋房+小高層電梯房+小高層疊墅+高層公寓,多層洋房：首推總層高不超過6f，臨近水景景觀面布局，意在推出市場時以較實惠價格吸引市場關注，提高項目知名度及美譽度。加快資金回攏，確保后期開發(fā)的持續(xù)性現(xiàn)金流。 小高層電梯房：以較優(yōu)景觀面及較高的性價比占領中端市場，實現(xiàn)項目產品快速銷售及資金回籠。 小高層疊墅：項目的標桿產品，為電梯房的升級產品，優(yōu)化戶型空間，成為項目利潤增長點。 高層公寓： 充分利用產品高差，擴大景觀面，通過優(yōu)化戶型及有效空間的合理布局，實現(xiàn)項目價值最大化，兌現(xiàn)項目利潤的明星產品。,物業(yè)篇,page 99,物業(yè)發(fā)展產品戶型設計原則,戶型設計能夠滿足市場平臺的基本水平，避免出現(xiàn)戶型硬傷，避免客戶的接受抗性。,各類戶型都要做出一些創(chuàng)新要素或特色亮點，比如贈送實惠。,項目的標桿產品要占據(jù)最佳資源、體現(xiàn)“景觀化”的創(chuàng)新設計。,主流產品要著重突出項目的景觀優(yōu)勢，盡可能多的實現(xiàn)“情景化”,物業(yè)篇,page 100,項目戶型設計要求,1,3,2,增大景觀面， 增強空間感,朝向布局合理，,功能空間完備,主臥配套獨立衛(wèi)生間和衣帽間，充分保證主人生活的私密性。 獨立書房設計，功能齊全，不同功能分區(qū)進行。,錯層露臺增大景觀面 創(chuàng)新獨立休閑空間,物業(yè)篇,page 101,項目戶型設計創(chuàng)新,私享空間，給足客戶實惠。若是敞開式入戶花園，計算一半銷售面積；若將高度降低至2.2米。 將入戶花園封閉可作為過渡性空間：會客、小憩、綠化等，豐富生活空間。,入戶花園,物業(yè)篇,page 102,項目戶型設計創(chuàng)新,增大觀景面： 采用全落地窗、 大凸窗、端頭戶 型增設的轉角陽 臺的設計，加大 空間視覺感及景 觀沖擊，同時也 增加了相應的使 用功能。,物業(yè)篇,page 103,項目戶型設計創(chuàng)新,加