宜春市開發(fā)項目 市場調(diào)研及可行性方案簡報 2011-33頁.ppt

宜春市開發(fā)項目 市場調(diào)研及可行性方案簡報,2011年3月,目錄：,第一部分：項目概況 第二部分：市場分析 第三部分：規(guī)劃設計 第四部分：成本核算,第一部分：項目概況,第一部分：項目概況,宗地所處江西省宜春市，離長沙市黃花機場200公里僅2小時車程，宜春市分新城區(qū)和老城區(qū)，本案處于老城區(qū)平安路139號（原宜春機械興達實業(yè)有限公司）地段,一、宗地位置,第一部分：項目概況,宗地項目目前的規(guī)劃性質(zhì)為建設用地，擬調(diào)整為商住用地。土地必須按以下規(guī)劃指標進行使用權(quán)出讓： 占 地 面 積：約45.9畝（30616） 總建筑面積 ：約45924平方米 綜合容積率 ：1.5 用 地 性 質(zhì)：商住用地 以上提及的指標作為本項目的測算依據(jù),二、規(guī)劃控制要求,三、土地價格：起始價：4500萬元,第二部分：市場分析,1、gdp指標,一、宏觀經(jīng)濟分析,2010年，全市生產(chǎn)總值完成705億元，同比增長13%，增幅創(chuàng)14年來新高，人均gdp突破15979元,2010年末全市人口分布情況如下表：,2、宜春市人口分布,宜春市委、市政府為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展，推出的六條政策： 一是：嚴格規(guī)范土地市場，開發(fā)用地由過去協(xié)議出讓轉(zhuǎn)變?yōu)橐话銓嵭小罢信膾臁保粌H遏止了土地交易中的暗箱操作，規(guī)范了運行程序，也提高了地價，增加了土地收入。根據(jù)市場需求，政府嚴格控制土地的投放量，制止土地交易中的投機行為； 二是：規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，全面停止行政事業(yè)單位變相集資建房和規(guī)劃區(qū)內(nèi)私人建房，杜絕無資質(zhì)開發(fā)； 三是：取消建設帶福利性的公務員小區(qū)； 四是：從實際出發(fā)，嚴格控制經(jīng)濟適用房建設； 五是：加強對房地產(chǎn)開發(fā)的總量控制，對開發(fā)項目嚴格審批，原則上不再批準2萬平方米以下的開發(fā)項目； 六是：鼓勵房改房上市交易，激活二手房市場，鼓勵行政事業(yè)單位干部職工積極購買商品房。,3、宜春市房地產(chǎn)相關政策,一、宏觀經(jīng)濟分析,一、宏觀經(jīng)濟分析,4、宜春市房地產(chǎn)市場形勢,產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模仍在擴大。一季度，宜春市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10.3億元，同比增長51.8%，增幅比去年一季度增加51.5個百分點。其中，商品住宅完成投資8.3億元，同比增長42.4%，增幅比去年一季度增加29.1個百分點。占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為80.0%。 施工面積、新開工面積同比保持增長，房屋竣工面積同比成倍增長。一季度，宜春市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積441.1萬平方米，同比增長19.0%；房屋新開工面積75.1萬平方米，同比增長15.6%；房屋竣工面積34.6萬平方米，同比增長159.0%。其中，住宅竣工面積31.8萬平方米，同比增長156.8%。,產(chǎn)企業(yè)購置土地面積大幅增加，開發(fā)土地面積明顯上升。一季度，宜春市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積28.2萬平方米，同比增長66.7%；完成土地開發(fā)面積10.7萬平方米，同比增長46.2%。 房銷售火爆。一季度，宜春市商品房銷售面積52.4萬平方米，同比增長87.4%。其中，商品住宅銷售面積49.6萬平方米，同比增長87.1%。商品房銷售額10.3億元，同比增長87.1%，其中商品房住宅銷售額9.6億元，同比增長97.8%。 商品房同比大幅增加。一季度宜春市空置商品房面積67.9萬平方米，同比增長122.8%。其中空置住宅61.9萬平方米，同比增長162.3%，宜春市商品房空置面積中空置13年的房屋面積為30.3萬平方米。從以上數(shù)據(jù)看，空置房屋面積同比增加，主要是因為一季度房屋竣工面積大幅增加所致。,一、宏觀經(jīng)濟分析,5、宜春市消費群體分析,消費者區(qū)位情況 所有潛在購買者中，有近70為宜春所管轄地區(qū)土生土長人群。隨著人口增多、新家庭的建立、投資、創(chuàng)業(yè)的需要，這部分人群也是最迫切需要在本地置業(yè)的潛在買家之一。 消費者年齡情況 根據(jù)調(diào)查報告，宜春置業(yè)者的主力是年齡在40歲以下的買家。和前幾年相比，07年以后的買家年齡開始呈年輕化趨勢，2535歲年齡段的人士已逐漸成為買房的新興力量，這其中有相當部分是外地買家，如南昌地區(qū)的買家。,一、宏觀經(jīng)濟分析,消費者偏好分析 小戶型單位增加：對110-140平方米的三房二廳需求有所增加，近年對80-90平方米左右小戶型的需求量增大。三房與二房仍為主流戶型，選擇三房的占57，選擇二房的占31。 大多數(shù)人喜歡成熟的生活方式：消費者最喜歡的樓盤特點是成熟，其次是自然、溫馨、寧靜，而山、水、園林是他們最為喜歡的環(huán)境元素。 景觀先行：消費者已厭倦了光禿禿的園林和搭滿棚架的水泥樓房，如果現(xiàn)場是這個樣子，就算有再多的關于景觀的承諾，他們也不會下決心買房，只有看到實在的園林、景觀小品等，他們才會下決心購買。 對現(xiàn)樓的需求加大：宜春消費者對現(xiàn)樓及準現(xiàn)樓的需求占58，這對樓盤自身的實力是一個考驗。,一、宏觀經(jīng)濟分析,消費者特點 買房者年齡開始年輕化，購房主體為40歲以下。 購房者學歷呈升高趨勢，大專以上的占25。 購房者擁有私家車的比例持續(xù)穩(wěn)定增長。 購房者最關注的因素集中在地段、價格，其次是周邊環(huán)境、交通便利。 更多購房者將新城區(qū)作為首選,一、宏觀經(jīng)濟分析,1、基地周邊環(huán)境現(xiàn)況 本案位于宜春市平安路139路（原宜春機械興達實業(yè)有限公司）地段，處于宜春市西南部。 2、基地周邊交通狀況 平安路北連市區(qū)，南通滬昆高速，東接宜陽南路。 3、基地周邊生活配套設施 周邊有宜春2中、宜春職業(yè)技術(shù)學校、浙贛友好醫(yī)院、市中醫(yī)院、春臺公園、秀水公園居本地5分鐘的車程，且本案為老城區(qū)超市、菜場等日常生活必須設施配套齊全，可以說人文教育基礎設施很完善，但周邊環(huán)境極差。,（一）樓盤綜述：,二、市場分析,本項目所處位置不屬于近幾年開發(fā)的熱點區(qū)域，開發(fā)項目均為中、小規(guī)模的中檔樓盤的聚居地，項目品質(zhì)一般； 從區(qū)域范圍分析，以秀水公園為中心的話，以南為老城區(qū)，北為新城區(qū)；新城區(qū)為行政中心，周邊商業(yè)、交通、環(huán)境較優(yōu)質(zhì)；本項目處于老城區(qū)，雖商業(yè)、交通較發(fā)達，但整體環(huán)境較差，因此在位置上優(yōu)勢并不明顯；,二、市場分析,本案,（二）競品分析,（二）競品分析,（二）競品分析,（二）競品分析,總結(jié)（以上為新城區(qū)）： 從建筑類別上看： 此區(qū)域樓盤建筑類別多樣，為多層、小高層、高層建筑組合而成； 從配套設施上看: 四個項目均在社區(qū)內(nèi)設有會所、幼兒園、小區(qū)商業(yè)、健身及休閑設施等配套齊全；本區(qū)域所處行政中心，周邊景觀、商業(yè)、交通等配套完善； 從戶型配比上看： 除喜來樂設有酒店式公寓1房（40左右）為投資型；其他樓盤主要戶型為3房（120左右）為自住型；在市場上所剩均為此戶型； 從銷售情況看： 除喜來樂沒有開盤，價格預計5000元左右；其他三個項目所銷售樓盤均已銷售了70%左右，均價為4500元；,（二）競品分析,（二）競品分析,（二）競品分析,（二）競品分析,總結(jié)（以上為老城區(qū)） ： 從建筑類別上看： 均以小高層、多層為主； 從配套設施上看: 本區(qū)域配套均設有景觀、健身器材等基本設施配套； 本區(qū)域所處老城區(qū)，周邊商業(yè)、交通等配套齊全完善； 從戶型配比上看： 除水墨江南設有公寓1房（40左右）為投資型；其他主要戶型為3房（120左右）為自住型；在市場上所剩均為此戶型； 從銷售情況看： 住宅均價為3300元左右；除水墨江南均價為3600元；在售樓盤均以銷售了50%以上,從以上的市場調(diào)研得出 本案處于老城