佛山市南海區(qū)松崗海逸錦繡譽(yù)峰苑招商指南(58頁(yè)).ppt

松崗海逸錦繡譽(yù)峰苑招商指南,海逸集團(tuán) 商業(yè)部 2011年6月18日,獅山鎮(zhèn)人均gdp較高，存在房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。,獅山經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,南海西部中心：獅山/小塘/松崗/官窯，南海區(qū)gdp最大的經(jīng)濟(jì)體，制造業(yè)重鎮(zhèn)，當(dāng)前城市發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁,獅山組團(tuán)的規(guī)劃,軟件園依托高等院校和科研機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展國(guó)家科技研發(fā)項(xiàng)目、教育和職業(yè)培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)，以及軟件、數(shù)字媒體、生物技術(shù)和生物制藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。,南園內(nèi)以大型高科技民營(yíng)企業(yè)、it巨頭、跨國(guó)公司等技術(shù)密集型、資金密集型企業(yè)為主，逐漸形成了以福迪汽車(chē)為代表的汽車(chē)整車(chē)及配套業(yè), 以廣東雪萊特為代表的光電照明產(chǎn)業(yè)和以萬(wàn)能達(dá)精密組件為代表的精密機(jī)械產(chǎn)業(yè)。,北園以大型資本密集型企業(yè)集團(tuán)為主要引進(jìn)目標(biāo)，主要發(fā)展機(jī)械、塑料、家具產(chǎn)業(yè)、汽配、輕工機(jī)械制造、光電照明、家具等產(chǎn)業(yè)。,松夏園a區(qū)產(chǎn)業(yè)定位以家電、汽配、食品、玩具為主，業(yè)已形成以白色家電、小家電的制造及相應(yīng)的配件、服務(wù)為主的特色家電產(chǎn)業(yè)，吸引了美國(guó)、日本、韓國(guó)、意大利等多個(gè)國(guó)家和國(guó)內(nèi)的知名企業(yè)落戶發(fā)展。,松夏園c區(qū)首期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已基本完成，園區(qū)以大型資本密集型企業(yè)集團(tuán)為主要引進(jìn)目標(biāo)。以發(fā)展汽配等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。,汽配園區(qū)已吸引包括世界500強(qiáng)企業(yè)日本本田株式會(huì)社、日本愛(ài)信精機(jī)株式會(huì)社等一大批優(yōu)質(zhì)汽配項(xiàng)目進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)了本田、豐田、日產(chǎn)三大日本汽車(chē)生產(chǎn)廠商的汽配供應(yīng)商齊聚南海的格局，一條涵蓋汽車(chē)配件生產(chǎn)、整車(chē)制造、銷(xiāo)售及服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈在此形成。,光電顯示器件產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃以生產(chǎn)tftlcd為核心，發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成布局合理、配套功能完善的顯示器產(chǎn)業(yè)鏈，有望于2010年建成為國(guó)內(nèi)主要的tft液晶屏生產(chǎn)基地之一。,獅山產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃,（1）平板顯示器件產(chǎn)業(yè) 該產(chǎn)業(yè)在南海奇美電子這一行業(yè)領(lǐng)頭羊的帶領(lǐng)下，以生產(chǎn)tftlcd為核心，發(fā)展平板顯示器件相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并形成布局合理、配套功能完善的顯示器產(chǎn)業(yè)鏈。 2008年7月，南海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)獲得“中國(guó)（廣東）平板液晶顯示產(chǎn)業(yè)基地”稱號(hào)，這標(biāo)志著國(guó)內(nèi)最大的液晶電視模組生產(chǎn)基地進(jìn)入了全面的運(yùn)作。 （2）汽車(chē)零配件產(chǎn)業(yè) 南海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及其周邊擁有整車(chē)及汽車(chē)配套企業(yè)約50家，汽配產(chǎn)業(yè)的總投資金額達(dá)到24.2億元人民幣?，F(xiàn)已吸引包括世界500強(qiáng)企業(yè)日本本田株式會(huì)社、日本旭硝子、日本豐田紡織、日本愛(ài)信精機(jī)株式會(huì)社等在內(nèi)的一大批優(yōu)質(zhì)汽配項(xiàng)目進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)了本田、豐田、日產(chǎn)三大日本汽車(chē)生產(chǎn)廠商的汽配供應(yīng)商齊聚南海的格局。 （3）智能家電產(chǎn)業(yè) 開(kāi)發(fā)區(qū)從上世紀(jì)90年代開(kāi)始發(fā)展家電產(chǎn)業(yè)，并逐步形成了比較完善的產(chǎn)業(yè)鏈。近年來(lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)大力扶持該行業(yè)改造升級(jí)，以智能家電為發(fā)展目標(biāo)，引進(jìn)了包括世界500強(qiáng)企業(yè)之一的東芝電器在內(nèi)的多家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。 如今，東芝家用電器與tcl小家電、伊立浦電器、愛(ài)庭電器、朝野科技等知名家電企業(yè)已構(gòu)成了南海家電產(chǎn)業(yè)群，既完善了南海家電業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套，又承接了全球性家電制造業(yè)梯度。 （4）半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè) 半導(dǎo)體照明技術(shù)（led）是第三代光電照明技術(shù)，被公認(rèn)為21世紀(jì)最具發(fā)展前景的高科技之一。 南海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，區(qū)內(nèi)不但擁有與光電照明息息相關(guān)的汽車(chē)配件、照明燈飾、平板顯示背光等產(chǎn)業(yè)；還擁有多家光電照明企業(yè)，以雪萊特光電為代表的光電照明企業(yè)群逐步形成。 （5）風(fēng)力發(fā)電設(shè)備制造產(chǎn)業(yè) 南海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)將利用東興風(fēng)盈風(fēng)電設(shè)備有限公司和南方風(fēng)機(jī)有限公司作為龍頭企業(yè)的契機(jī)，通過(guò)規(guī)劃風(fēng)電設(shè)備產(chǎn)業(yè)專(zhuān)區(qū)，引入風(fēng)電設(shè)備產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)，逐步形成規(guī)模較大、配套完善的風(fēng)電設(shè)備產(chǎn)業(yè)鏈。,獅山產(chǎn)業(yè)發(fā)展亮點(diǎn),研發(fā)能力增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁提升： 廣東平板顯示產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院等平板顯示產(chǎn)業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)的紛紛入駐，為該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的科技研發(fā)支持。 以中山大學(xué)佛山研究院南海半導(dǎo)體照明工程產(chǎn)學(xué)研中試基地為代表的一流led研發(fā)機(jī)構(gòu)現(xiàn)已聚集南海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，為該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)技術(shù)支持。 已入駐開(kāi)發(fā)區(qū)的廣東東興風(fēng)盈風(fēng)電設(shè)備制造有限公司擁有自主的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，是國(guó)內(nèi)擁有800千瓦風(fēng)電機(jī)組生產(chǎn)能力的風(fēng)電設(shè)備生產(chǎn)廠之一，填補(bǔ)了省內(nèi)風(fēng)力發(fā)電主力機(jī)型生產(chǎn)空白。公司正在研發(fā)1.5兆風(fēng)電機(jī)組，計(jì)劃近期內(nèi)增資擴(kuò)產(chǎn)。 軟件園已入駐高新技術(shù)企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)：國(guó)凱數(shù)字媒體，朗肽生物制藥，百合醫(yī)療，天富軟件，南海國(guó)際工業(yè)設(shè)計(jì)基地。 高等教育產(chǎn)業(yè) ： 南海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是廣東省主要的高等職業(yè)教育基地之一，區(qū)內(nèi)擁有廣東輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院、華南師范大學(xué)南海校區(qū)、南海東軟信息技術(shù)學(xué)院、廣東省石油化工職業(yè)技術(shù)學(xué)校等高等院校，在校師生約40000人。這里的辦學(xué)方向是為社會(huì)和企業(yè)培養(yǎng)高級(jí)藍(lán)領(lǐng)人才，每年面向社會(huì)提供畢業(yè)生約10000人。開(kāi)發(fā)區(qū)附近還有佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院、佛山電大、廣東商學(xué)院三水校區(qū)等多所高等院校；距離華南地區(qū)的科技教育中心廣州大學(xué)城也僅需30分鐘車(chē)程。,獅山軟件開(kāi)發(fā)以及教育優(yōu)勢(shì),佛山新火車(chē)站選址在南海獅山與羅村交界處，總占地面積約4平方公里，計(jì)劃設(shè)計(jì)為10站臺(tái)，2013年12月建成。 佛山新火車(chē)站（佛山西站）的功能將為廣佛“四主一輔”的“廣州西站”，進(jìn)入國(guó)家級(jí)鐵路樞紐系統(tǒng)。 廣佛環(huán)線、佛山地鐵3號(hào)線和廣佛肇城際軌道交通、廣佛brt均將引入佛山新火車(chē)站。,佛山西站,魁奇路交通樞紐中心,東平新城交通樞紐中心,佛山三大交通樞紐已經(jīng)顯現(xiàn),獅山,禪桂,快速直達(dá),佛山新火車(chē)站選址獅山：獅山成為珠三角重要門(mén)戶之一,獅山交通優(yōu)勢(shì),南海將在全區(qū)規(guī)劃三條brt線路，打造南?！笆中巍钡目焖俟还羌芫W(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)東部板塊與廣州鐵路新客站的快速銜接，以及西部鎮(zhèn)街與佛山新火車(chē)站的銜接，同時(shí)決定在13年底前將18條公交線延伸至廣州市區(qū)。南海區(qū)交通局計(jì)劃分近、中期兩階段開(kāi)通從西樵車(chē)站、官窯車(chē)站、丹灶車(chē)站、里水城區(qū)、獅山大學(xué)城和佛山新火車(chē)站等交通樞紐、站場(chǎng)到廣州鐵路新客站的公交線路。,brt線路：廣州鐵路新客站南番大道（海怡大橋）三山新城羅村佛山新火車(chē)站獅山新城。,佛山地鐵3號(hào)線一期工程容桂佛山西站段線路長(zhǎng)度59.5公里，將與在建的廣佛地鐵在桂城站和東平站交匯和換乘，構(gòu)成十字交叉線走向，途經(jīng)容奇、德勝、大良、倫教、北滘、樂(lè)從、文華路、季華路、南海大道、文昌路、佛山火車(chē)站至佛山西站；二期工程將通往獅山大學(xué)城。規(guī)劃建議該項(xiàng)目2010年初開(kāi)工建設(shè)，2016年建成通車(chē),隨著地鐵、brt全面對(duì)接佛山西站，獅山將迎來(lái)真正城市化、中心化時(shí)代,獅山發(fā)展地鐵情況,81,14,5,1980年,2006年,一產(chǎn),二產(chǎn),三產(chǎn),6,68,26,人口與就業(yè): 增加了近5萬(wàn)個(gè)的就業(yè)崗位，解決了本鎮(zhèn)剩余勞動(dòng)力 下轄1個(gè)城區(qū)辦事處和10個(gè)村民委員會(huì)，常住人口3.31萬(wàn)人，外來(lái)人口6萬(wàn)人,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu): “三區(qū)互動(dòng)” 發(fā)展模式 鎮(zhèn)內(nèi)已形成了南國(guó)桃園、松夏工業(yè)園和新城區(qū)產(chǎn)業(yè)布局，三大產(chǎn)業(yè)區(qū)互動(dòng)發(fā)展，卓有成效。,松崗發(fā)展歷程,松崗鎮(zhèn)以南國(guó)桃園旅游業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭,推動(dòng)和促進(jìn)了一、二產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展,實(shí)現(xiàn)了綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速提高，加速了城市化進(jìn)程，其發(fā)展模式也被稱作“松崗模式”,松崗鎮(zhèn)擁有一定的自然資源和良好地域通達(dá)性，被經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)城市合圍，不具備強(qiáng)勢(shì)地理優(yōu)勢(shì),但擁有消費(fèi)巨大的旅游市場(chǎng),區(qū)位分析: 松崗并不具備很強(qiáng)地理優(yōu)勢(shì) 松崗鎮(zhèn)隸屬?gòu)V東省佛山市南海區(qū),鎮(zhèn)域南北長(zhǎng)8.8km，東西寬8.2km，面積42.49平方公里. 地處珠江三角洲腹地,雖然位于廣佛都市圈重要區(qū)位上，但是東南西北分別有三水、大瀝、官窯、獅山，與其他城市相比：人流、物流、信息流都處于弱勢(shì),自然資源分析: 廣東著名的桃花之鄉(xiāng) 松崗鎮(zhèn)東北部，包括平頂山、尖峰嶺等十多個(gè)山崗是珠江三角洲內(nèi)自然條件尚末受到人為破環(huán)、污染的地區(qū)之一。,交通狀況分析: 已經(jīng)形成了現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò) 東距廣州，南抵佛山均12公里。禪炭公路、桂和公路、龍頭路、山南大道呈“井”字型分布， 50公里長(zhǎng)的環(huán)鎮(zhèn)公路把鎮(zhèn)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)連成一片,水路可直達(dá)廣州。,旅游市場(chǎng)分析:珠三角是我國(guó)最為發(fā)達(dá)、最具活力的旅游區(qū)域 以廣州、深圳為代表的珠三角城市群成為目前全國(guó)最富活力、旅游經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，兩市的旅游經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力近年保持在全國(guó)同類(lèi)旅游城市的前兩位，旅游潛力巨大。,開(kāi)發(fā)南國(guó)桃園旅游度假區(qū) 大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),松崗的發(fā)展是以旅游休閑業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和休閑娛樂(lè)業(yè)興旺發(fā)展，成功促進(jìn)了城市化進(jìn)程,1980,1992,2004,2005,萌芽期,緩慢發(fā)展期,快速增長(zhǎng)期,決定建設(shè)南國(guó)桃園后，封山育林，區(qū)內(nèi)的一草一木，一沙一石都不準(zhǔn)亂砍、亂挖；周邊一千米內(nèi)不準(zhǔn)建工廠，原有的逐步遷移。,自1995年11月開(kāi)園以來(lái)，南國(guó)桃園的游客量每年以25%的比例上升。,1992年底，松崗鎮(zhèn)決定利用天然石林及山塘水庫(kù)等自然風(fēng)光開(kāi)發(fā)南國(guó)桃園旅游度假區(qū).,每年南國(guó)桃園接待的人流量達(dá)120萬(wàn)到130萬(wàn)人次，最多達(dá)到200萬(wàn)人次。,政府有意向開(kāi)發(fā)旅游業(yè),1995,1999年被列為省級(jí)旅游度假區(qū)中央電視臺(tái)南海影視城落戶松崗南國(guó)桃園 。,1999,規(guī)劃建設(shè)“松桃商業(yè)帶”修建橫縱兩條共3公里的新路，實(shí)現(xiàn)新城區(qū)和南國(guó)桃園有效對(duì)接 。,南國(guó)桃園2003年被評(píng)為佛山新八景之一后，名氣大升,2003,2005年1月南海區(qū)劃調(diào)整后，原松崗鎮(zhèn)與獅山街道、官窯鎮(zhèn)、小塘鎮(zhèn)合并為獅山鎮(zhèn),旅游業(yè) 發(fā)展歷程,南國(guó)桃園的自然資源和配套旅游設(shè)施,自然資源 通隆巖 鷺鳥(niǎo)保護(hù)區(qū) 碧波湖 南海觀音寺 ,央視南海影視城,鷺鳥(niǎo)保護(hù)區(qū),南國(guó)桃花,南國(guó)桃園占地6.8平方公里,由平頂山、尖峰嶺組成，是廣東著名的桃花之鄉(xiāng),配套設(shè)施 鄉(xiāng)村俱樂(lè)部 桃源夜總會(huì) 野戰(zhàn)俱樂(lè)部 高爾夫訓(xùn)練場(chǎng) 怡院酒店 南海影視城 桃源玉宇：四星級(jí)酒店 桃源假日會(huì)所 ,開(kāi)發(fā)方式：引入了數(shù)十億元外資進(jìn)行開(kāi)發(fā)，發(fā)展過(guò)程中成功引進(jìn)中央電視臺(tái)南海影視城，楓丹白鷺酒店和高爾夫球場(chǎng)等高檔項(xiàng)目，使南國(guó)桃園已成為一個(gè)品位和知名度較高的旅游度假區(qū),單位：萬(wàn)人,南國(guó)桃園年接待游客量,松崗鎮(zhèn)堅(jiān)持“工業(yè)立鎮(zhèn)”的發(fā)展方向，確立以家電產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，積極引進(jìn)和培育家電規(guī)模企業(yè)，南國(guó)桃園旅游業(yè)的發(fā)展同時(shí)也促進(jìn)松夏工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)發(fā)展,2004,2006,1994,松崗鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)松夏工業(yè)園,國(guó)內(nèi)外家電產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)入住松夏工業(yè)園，工業(yè)園二期開(kāi)發(fā)已經(jīng)開(kāi)始,2002,2002年，松崗鎮(zhèn)成立家電技術(shù)創(chuàng)新中心和家電行業(yè)協(xié)會(huì)，政府引路發(fā)展家電產(chǎn)業(yè)。,實(shí)現(xiàn)家電產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展,家電業(yè) 發(fā)展歷程,緩慢發(fā)展期,快速增長(zhǎng)期,地理位置：松夏工業(yè)園位于松崗鎮(zhèn)北側(cè)的山崗荒地，占地面積約為10平方公里，工業(yè)園東距廣州，南抵佛山和廣州國(guó)際新機(jī)場(chǎng)都是25分鐘車(chē)程,被譽(yù)為“珠三角首座園林式工業(yè)園”,產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：松夏工業(yè)園的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是家電產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在共有企業(yè)113家，其中45家為家電企業(yè)，園區(qū)中設(shè)立有家電創(chuàng)新中新，tcl和東芝的合作項(xiàng)目正在開(kāi)展。,園區(qū)快速發(fā)展期間入園企業(yè)和投資總量,單位：億元,工業(yè)園和南國(guó)桃源的快速發(fā)展處在同一階段，達(dá)到了互動(dòng)的效果,南國(guó)桃園對(duì)于松崗整體經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用,一是有利于直接帶動(dòng)全鎮(zhèn)飲食業(yè)、旅業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、商品零售業(yè)等以服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,1993年，松崗只有兩家略上檔次的餐館，一家供銷(xiāo)社旅館20多個(gè)床位,到2002年截止，松崗擁有數(shù)十個(gè)大酒店，四星級(jí)賓館一家，餐飲營(yíng)業(yè)額達(dá)到近4億人民幣,二是間接帶動(dòng)第二產(chǎn)業(yè)即工業(yè)的迅速發(fā)展,90年代初全國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷，招商引資困難重重,隨著南國(guó)桃園建設(shè)的推進(jìn)，環(huán)境效應(yīng)發(fā)揮了作用,使松夏工業(yè)園在周邊鎮(zhèn)眾多工業(yè)園中，脫穎而出，至今已引入有一定規(guī)模的外來(lái)企業(yè)113家，投資總額超過(guò)40億元，從業(yè)人數(shù)1.2萬(wàn)人,三是很大程度上解決“三農(nóng)”即農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的發(fā)展問(wèn)題,大量的農(nóng)村富余勞動(dòng)力,農(nóng)民生活貧困,南國(guó)桃園的發(fā)展帶旺了飲食業(yè)、旅業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、商品零售業(yè)以及松夏工業(yè)園的開(kāi)發(fā)，不但使松崗接納了萬(wàn)多外來(lái)工前來(lái)務(wù)工經(jīng)商，而且最大限度地解決了本鎮(zhèn)農(nóng)村大量富余勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題,四是加快了城市化進(jìn)程,1980年左右，城區(qū)的面積僅有平方公里,2004年左右，城區(qū)的面積達(dá)到4平方公里,新城區(qū) 發(fā)展歷程,2008,建有控寬50米的工業(yè)大道、商業(yè)大道、桃園西路，鋪設(shè)進(jìn)口改性瀝青的禪炭公路松崗路段。并投入500多萬(wàn)元在道路沿線實(shí)施亮化工程。,又先后完成了禪炭公路二期改造工程（在桃園西路至原官窯收費(fèi)站鋪設(shè)進(jìn)口改性瀝青）、工業(yè)大道鋪設(shè)進(jìn)口改性瀝青工程以及山南大道改造工程，并徹底清拆了轄區(qū)內(nèi)所有的磚廠。,松崗鎮(zhèn)以松崗河兩岸為建設(shè)重點(diǎn)，在建成沿江南路的基礎(chǔ)上，加快沿江北路、松崗廣場(chǎng)的建設(shè)步伐，打造“一河兩岸”格局。,2010,投資1500萬(wàn)元的商業(yè)廣場(chǎng)基建工程已接近尾聲，預(yù)計(jì)8月底交付使用；投入150萬(wàn)元建設(shè)的美食街已竣工，90%商鋪已出租；加快城區(qū)的南拓，承接大瀝商業(yè)圈的輻射，計(jì)劃今年月前建成工業(yè)大道三期，增加南面出入口。,“風(fēng)情美食街”為“南國(guó)桃園旅游度假區(qū)休閑觀光農(nóng)業(yè)園”的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，位于南國(guó)桃園旅游度假區(qū)以東，西鄰桂和路的石泉街。規(guī)劃將因近年來(lái)接受南國(guó)桃園旅游度假區(qū)的輻射而形成了一定規(guī)模的農(nóng)家樂(lè)及特色美食的石泉街，打造成一條集餐飲、休閑娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)功能為一體的2公里風(fēng)情美食街。,2020,新城區(qū)和南國(guó)桃園融為一體,至2020年,松崗的“農(nóng)家樂(lè)”將建設(shè)為4個(gè)區(qū)域,分別是風(fēng)情美食街、田園樂(lè)、花世界和桃花品牌基地?！盎ㄊ澜纭痹谀蠂?guó)桃園高爾夫球場(chǎng)周邊；石泉、沙水等村一帶,將打造為“桃花品牌基地”；松崗辦事處對(duì)面的片區(qū),將重點(diǎn)打造以蔬菜種植、農(nóng)藝示范為主的“田園樂(lè)”。,在禪炭公路以東建設(shè)東部板塊松桃商業(yè)帶，即在南國(guó)桃園碧波湖南面開(kāi)辟一條道路，連通松崗廣場(chǎng)，經(jīng)沿江北路、南?；ɑ艹桥c桂和路銜接。道路沿線土地發(fā)展房地產(chǎn)、餐飲、商貿(mào)業(yè)，沿路形成一條打通松崗城區(qū)與南國(guó)桃園，具備娛樂(lè)休閑、康體餐旅功能的商業(yè)帶。,緩慢發(fā)展期,快速增長(zhǎng)期,松崗鎮(zhèn)堅(jiān)持“旅游興鎮(zhèn)”的發(fā)展路線，將實(shí)施兩大亮點(diǎn)工程，把“三區(qū)”的互動(dòng)提升到更高層次，融合成良性互動(dòng)的東西兩大板塊，使其升華為一種“人與自然、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、生態(tài)與環(huán)保協(xié)調(diào)發(fā)展”的經(jīng)濟(jì)模式，打出松崗品牌。,亮點(diǎn)工程a：建成東部松桃商業(yè)帶雛形,亮點(diǎn)工程b：打造西部松夏工業(yè)園新區(qū),松崗鎮(zhèn)堅(jiān)持“旅游興鎮(zhèn)”的發(fā)展路線，將實(shí)施兩大亮點(diǎn)工程，把“三區(qū)”的互動(dòng)提升到更高層次，融合成良性互動(dòng)的東西兩大板塊，使其升華為一種“人與自然、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、生態(tài)與環(huán)保協(xié)調(diào)發(fā)展”的經(jīng)濟(jì)模式，打出松崗品牌。,松夏工業(yè)區(qū),南國(guó)桃園,松崗新城區(qū),西部松夏工業(yè)區(qū)新區(qū),東部松桃商業(yè)帶雛形,至2020年，“三區(qū)”互動(dòng)變?yōu)椤皟蓞^(qū)”相輔，形成工業(yè)區(qū)與商住區(qū)涇渭分明的局面。融合南國(guó)桃園與新城區(qū)為松桃商業(yè)帶雛形，增強(qiáng)本項(xiàng)目區(qū)域的生態(tài)宜居度，抬升地段價(jià)值。,工業(yè)園向西北拓展,旅游配套商業(yè)區(qū)向南拓展,松崗的房地產(chǎn)業(yè)隨著二三產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展和城市的擴(kuò)張，由旅游度假類(lèi)的第二居所演變成常駐性住宅，價(jià)格也一路攀升,2005年1月南海區(qū)劃調(diào)整后，原松崗鎮(zhèn)與獅山街道、官窯鎮(zhèn)、小塘鎮(zhèn)合并為獅山鎮(zhèn),元/平米,獅山房地產(chǎn)價(jià)格的變化（均價(jià)）,南國(guó)桃園里主要由三個(gè)大的樓盤(pán)：天安鴻基花園、匯江假日花園和香格里拉花園。近期開(kāi)發(fā)的匯江假日花園已經(jīng)明確表示樓盤(pán)定位是常住性住宅,2009-2010年松崗及周邊大型土地交易,分析：獅山、松崗、羅村、大瀝大型土地交易并不多，較具代表性的項(xiàng)目有獅山辦事處項(xiàng)目、保利東風(fēng)水庫(kù)項(xiàng)目、大浩湖新世界項(xiàng)目及羅村未來(lái)兩大中心樓盤(pán)。,第 18 頁(yè),松崗發(fā)展研究區(qū)域城市化經(jīng)歷四個(gè)發(fā)展階段,2020年后：成熟階段新規(guī)劃拉動(dòng),2006-2020年：發(fā)展階段房地產(chǎn)拉動(dòng),2000-2006年：形成階段產(chǎn)業(yè)拉動(dòng),1992-1999年：起步階段旅游拉動(dòng),1995年11月開(kāi)園以來(lái)，南國(guó)桃園的游客量每年以25%的比例上升。以旅游休閑業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和休閑娛樂(lè)業(yè)興旺發(fā)展，成功促進(jìn)了城市化進(jìn)程,松崗鎮(zhèn)堅(jiān)持“工業(yè)立鎮(zhèn)”的發(fā)展方向。94年松崗鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)松夏工業(yè)園，2002年，松崗鎮(zhèn)成立家電技術(shù)創(chuàng)新中心和家電行業(yè)協(xié)會(huì)，政府引路發(fā)展家電產(chǎn)業(yè)。06年實(shí)現(xiàn)家電產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。,松崗的房地產(chǎn)業(yè)隨著二三產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展和城市的擴(kuò)張，由旅游度假類(lèi)的第二居所演變成常駐性住宅，由資源型別墅大盤(pán)演變成居家型洋房社區(qū)，帶來(lái)了大量常住人口，價(jià)格也一路攀升。,廣佛、廣佛肇軌道交通建設(shè)，鐵路、輕軌、地鐵、高速公路立體化路網(wǎng)的鋪開(kāi)。,起步階段 （92-99年）,城市價(jià)值因?yàn)轭A(yù)期而提前釋放,產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)區(qū)域城市化發(fā)展，白領(lǐng)通勤社區(qū)初現(xiàn)端倪,區(qū)域入住人口的增加與產(chǎn)業(yè)的逐漸成熟，推動(dòng)區(qū)域配套升級(jí)，城市快速發(fā)展,松崗正處于城市化發(fā)展階段，城市價(jià)值將在2020年后得到體現(xiàn)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年入市，仍處于形成階段,形成階段 （00-06年）,發(fā)展階段 （06-20年）,成熟階段 （20年后）,下一輪發(fā)展,城市新規(guī)劃將推動(dòng)城市向新的高度與方向發(fā)展,松崗認(rèn)知：高市場(chǎng)成交量及遙遙領(lǐng)先片區(qū)的成交均價(jià)，使松崗無(wú)疑成為廣受認(rèn)可的主流熱點(diǎn)區(qū)域,松崗已成為南海中部板塊快速發(fā)展區(qū)域,2009年松崗商品房成交面積為21.2萬(wàn)平米，整個(gè)大獅山市場(chǎng)成交59.4萬(wàn)。松崗成交量占大獅山市場(chǎng)的35.7%，超越小塘和官窯的總和。,單位：萬(wàn)平米,06-09年大獅山各鎮(zhèn)成交面積（平米）,松崗及周邊板塊未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)-四大板塊的定位特點(diǎn),南國(guó)桃園、東風(fēng)水庫(kù)片區(qū),大浩湖高爾夫片區(qū),獅山新城區(qū),東方水庫(kù)區(qū)擁有豐富的山水資源，已成為獅山、大瀝地區(qū)高端住宅的代名詞，新項(xiàng)目規(guī)模大、容積率較低，規(guī)劃開(kāi)發(fā)別墅+高檔大戶型湖景洋房產(chǎn)品。,大浩湖片區(qū)除新世界大型項(xiàng)目外，已推出4個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計(jì)未來(lái)將成為大瀝高級(jí)商住片區(qū)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)種類(lèi)最為齊全,包含各種檔次的別墅產(chǎn)品和中大戶型洋房，主要面對(duì)周邊鎮(zhèn)的富裕家庭改善性購(gòu)房客戶。,獅山新城和松崗松夏片區(qū)由于周邊路網(wǎng)、配套完善，未來(lái)2-3年將有更多優(yōu)質(zhì)地塊推出，該片區(qū)主要集中開(kāi)發(fā)如中恒海暉城、錦繡桃園水晶灣、歐米茄花園等中檔項(xiàng)目，主要面向工業(yè)園名企的首次置業(yè)客戶和周邊鎮(zhèn)的企管層、公務(wù)員、個(gè)體戶和小私企業(yè)主等中等收入階層。,優(yōu)質(zhì)自然資源+高端住宅區(qū),良好市政配套+中端住宅區(qū),優(yōu)質(zhì)自然資源+中高端住宅區(qū),松崗松夏片區(qū),2008-2010年獅山、大瀝、松崗成交分析,2008-2009年：獅山、大瀝、松崗供貨量充足，兩年的成交保持平穩(wěn)，而成交價(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)。 2010年：獅山成交量有依然保持穩(wěn)定并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但松崗、大瀝成交量萎縮較為嚴(yán)重，主要原因?yàn)榇鬄r、松崗2007-2009年新推地塊數(shù)量嚴(yán)重不足，導(dǎo)致該片區(qū)新貨入市較少，松崗以錦繡桃園為代表、大瀝以金域華庭作為代表兩大樓盤(pán)均進(jìn)入尾貨銷(xiāo)售階段，雖然嘉景華庭一期入市，但由于體量較少，不足以形成較大的影響力； 成交價(jià)格：進(jìn)入2010年呈現(xiàn)大幅度飆升的趨勢(shì)，雖然下半年有所回落，但由于供應(yīng)不足，價(jià)格仍在平穩(wěn)上升。,2010年出現(xiàn)供貨斷層，整體成交下滑,各鎮(zhèn)供貨及成交充足，價(jià)格平穩(wěn)上升。,啟發(fā)：2010年開(kāi)始松崗、大瀝成交量大幅下跌，主要原因?yàn)闃潜P(pán)供應(yīng)量減少，南海碧桂園、金葉陽(yáng)光新城、萬(wàn)科金域華庭、錦繡桃園均進(jìn)入尾盤(pán)狀態(tài)。支撐2011-2012年的主要樓盤(pán)只有保利東湖林語(yǔ)、山水桃園、嘉景華庭三大樓盤(pán)。,內(nèi)部文件,請(qǐng)勿外傳!,2011至2013年松崗周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目分布,分析：未來(lái)1-2年內(nèi)，大瀝、松崗、獅山片區(qū)未來(lái)各組團(tuán)發(fā)展特色十分明顯，具備豐富的山水資源的片區(qū)開(kāi)發(fā)別墅及大戶型為主的高檔住宅，擁有良好的路網(wǎng)及市政配套開(kāi)發(fā)中檔住宅。,新世界項(xiàng)目,鉅隆項(xiàng)目,300畝項(xiàng)目,松崗新增人口及結(jié)構(gòu)調(diào)查,獅山發(fā)展迅速，工業(yè)園不斷擴(kuò)張，外來(lái)人口增加快，未來(lái)1-3年將維持6-8%左右的人口增長(zhǎng)率； 松崗片區(qū)2015年規(guī)劃：（作為獅山服務(wù)居住功能及制作片區(qū)） 功能：獅山鎮(zhèn)東部綜合片區(qū)，為本片區(qū)配套生活性服務(wù)中心職能與居住職能；以家電業(yè)、食品飲料業(yè)為主的制造業(yè)基地。 松崗鎮(zhèn)堅(jiān)持“工業(yè)立鎮(zhèn)”的發(fā)展方向，確立以家電產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，積極引進(jìn)和培育家電規(guī)模企業(yè)，南國(guó)桃園旅游業(yè)的發(fā)展同時(shí)也促進(jìn)松夏工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。,松崗自2002年以來(lái)8年平均人均增長(zhǎng)率6.4%，主要原因?yàn)楣I(yè)區(qū)的發(fā)展，每年帶動(dòng)3000-5000人的外來(lái)人口進(jìn)入；其中高素質(zhì)的中高管約占10%， 松崗的居住環(huán)境好吸引不少外地人置業(yè)；,分析：外來(lái)人口將進(jìn)一步拉動(dòng)獅山松崗的房地產(chǎn)發(fā)展，零售、日常消費(fèi)需求將會(huì)激增。,大瀝客戶置業(yè)特點(diǎn)分析-松崗居住環(huán)境占優(yōu)勢(shì)將吸引大瀝人口居住,富裕階層：家庭年收入30萬(wàn)以上，擁有較為豐厚的積蓄的本地大瀝人，大部分前往桂城中心城區(qū)、松崗南國(guó)桃園等豪宅置業(yè)； 中高收入階層：家庭年收入20-30萬(wàn)，擁有較厚的本土情結(jié)本地人或部分外來(lái)經(jīng)商、企業(yè)中管；在本地置業(yè)或購(gòu)買(mǎi)桂城非中心區(qū)樓盤(pán)，主要購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科金域華庭、金棕櫚灣、江南名居項(xiàng)目等； 中等收入階層：家庭年收入在15-20萬(wàn)，主要為大瀝較為70-80年代本地人或外地小型個(gè)體戶、企業(yè)中高層、高級(jí)技術(shù)員工等，他們無(wú)法承受大瀝、禪桂的高樓價(jià)，但又有置業(yè)需求，只好選擇里水、松崗等價(jià)格較低樓盤(pán)。,大瀝的中層收入為松崗住宅的主要客戶群之一，主要原因在與松崗城區(qū)與大瀝僅5-10分鐘距離，松崗居住環(huán)境遠(yuǎn)優(yōu)于大瀝中心城區(qū)，所以在錦繡桃園、嘉景華庭金葉陽(yáng)光等松崗樓盤(pán)有超過(guò)4成為大瀝客戶； 99畝項(xiàng)目可以提高檔次及項(xiàng)目影響力，弱化其地域界限的同時(shí)加強(qiáng)產(chǎn)品的品質(zhì)感，進(jìn)一步吸引年注重品質(zhì)、形象的收入在20-30萬(wàn)的中高收入階層客戶。,大瀝,松崗（性價(jià)比高）,大浩湖（豪宅）,里水（較遠(yuǎn)！）,桂城（價(jià)高）,內(nèi)部文件,請(qǐng)勿外傳!,廣佛同城客戶變化分析廣佛客戶將松崗作為置業(yè)首選,山水資源豐富的稀缺的郊區(qū)別墅盤(pán)，已經(jīng)接軌禪桂中心區(qū)樓價(jià)； 2009-2010年升價(jià)速度快，如錦繡藍(lán)灣別墅產(chǎn)品，年內(nèi)開(kāi)售價(jià)格對(duì)比2009年提升約20%，獨(dú)立別墅售價(jià)達(dá)13000元/，已超過(guò)禪桂豪宅盤(pán)價(jià)格，客戶群中廣州客戶的比例有較大幅度的提升。 南海鎮(zhèn)街洋房盤(pán)接收禪桂外溢客戶，逐步步入廣佛同城化時(shí)代； 南海鎮(zhèn)街2008-2010年鎮(zhèn)街洋房盤(pán)由于洋房盤(pán)的目前客戶群主要定位為周邊鎮(zhèn)區(qū)的本地域客群，廣州、禪桂等外來(lái)置業(yè)者比例不到10%，但隨著廣佛同城化利好帶動(dòng)下，在各地交通條件逐漸成熟下，部分承受不起市中心剛性客戶選擇至鎮(zhèn)街置業(yè)，將為未來(lái)2-3年必然趨勢(shì)。 禪桂風(fēng)向樓市升高，直接影響鎮(zhèn)街客戶心理價(jià)位； 目前中心城區(qū)樓市與鎮(zhèn)街樓盤(pán)售價(jià)比在2：1之間，由于城鎮(zhèn)兩者居民收入差距不大，鎮(zhèn)街樓價(jià)上升的空間將更多，并逐漸差距2：1.5之間。,錦繡桃園中約有5%為禪桂、廣州等外地客戶，雖然他們工作在禪桂等市中心區(qū)，但由于松崗交通發(fā)達(dá)，居住環(huán)境舒適，他們?nèi)钥山邮茉谒蓫徶脴I(yè)； 另一方面，由于保利東湖林語(yǔ)等項(xiàng)目帶動(dòng)下，松崗片區(qū)的居住優(yōu)勢(shì)在禪桂將受到較大的關(guān)注（中心區(qū)80-100萬(wàn)的僅能買(mǎi)60-70的兩房，而在30分鐘外的松崗可購(gòu)買(mǎi)120-140的大三房）；所以預(yù)計(jì)未來(lái)該部分區(qū)域外的客戶比例將增至8-10%。,2019/7/15,第 27 頁(yè),28,目 標(biāo) 客 戶 群 組 成,松崗街道辦事處 原居民,松夏工業(yè)園 從業(yè)人員,大瀝鎮(zhèn)顏峰工業(yè)區(qū) 及原居民,大瀝長(zhǎng)虹嶺工業(yè)園 外來(lái)管理層,里水鎮(zhèn)原居民,獅山街道辦事處 原居民,獅山南海科技 工業(yè)園外來(lái)管理層,核心客戶（70%）,重點(diǎn)開(kāi)發(fā)客戶（20%）,補(bǔ)充細(xì)分客戶（10%）,5公里范圍內(nèi),612公里范圍,1318公里范圍,松崗住宅業(yè)主區(qū)域來(lái)源分析,大瀝鎮(zhèn)中心 原居民,官窯街辦原居民,大瀝鎮(zhèn)各個(gè) 批發(fā)市場(chǎng)老板,禪桂中心城區(qū)北片 外來(lái)新移民,官窯街辦工業(yè)區(qū) 外來(lái)管理層,里水鎮(zhèn)工業(yè)區(qū) 外來(lái)管理層,禪城老區(qū) 拆遷戶,廣佛一路沿線 批發(fā)市場(chǎng)老板,內(nèi)部文件,請(qǐng)勿外傳!,松崗商業(yè)分布區(qū)域分析,松崗新城區(qū)商業(yè)圈,大瀝中心商業(yè)區(qū),松崗中心城區(qū)商業(yè)圈，受到大瀝商業(yè)區(qū)的影響，超過(guò)六成的松崗本地客戶都前往大瀝消費(fèi)，直接導(dǎo)致松崗本區(qū)域商業(yè)發(fā)展滯后，商業(yè)規(guī)模小、業(yè)態(tài)單一，消費(fèi)人群多為外地務(wù)工人員，消費(fèi)力比較弱。 該商圈基本從屬于大瀝商圈，僅能滿足人們的最基本的日常消費(fèi)。,大瀝中心城區(qū)商業(yè)圈，由于其獨(dú)特的地理位置，成為南海東部發(fā)展規(guī)模最大的商業(yè)中心，其商業(yè)密集、業(yè)態(tài)豐富，輻射區(qū)域可達(dá)松崗、里水、羅村等周邊鎮(zhèn)街。消費(fèi)人群為大瀝及周邊鎮(zhèn)街的外地人及部分本地人，消費(fèi)力中等。,內(nèi)部文件,請(qǐng)勿外傳!,大瀝、松崗商業(yè)主要商業(yè)點(diǎn)及居民區(qū)分布,松崗主城區(qū),松崗商業(yè)中心,大瀝主城區(qū),大瀝商業(yè)中心區(qū),松崗政府,大瀝政府,錦繡桃園,金域華庭,名匯城市花園,嘉怡花園,新都會(huì),巴黎春天,嘉景華庭,金葉陽(yáng)光,大瀝舊城區(qū),大瀝新城區(qū),松崗商業(yè)分布區(qū)域調(diào)查主要商業(yè)街分析,1、松崗舊城區(qū)商業(yè)帶：以松崗大道為中心的松崗老城區(qū)商業(yè)帶，主要商業(yè)類(lèi)型為小型市場(chǎng)、小型飲食、低端服飾、家私、五金等業(yè)態(tài)，主要面對(duì)周邊廠企的職工及部分本地人，雖然商業(yè)檔次較低，但商業(yè)氛圍濃厚。 代表性商業(yè)：金葉陽(yáng)光新城一線街鋪，2006年售罄，售價(jià)6000元/，目前租金水平為28-40元/月/，租金年遞增率約6% ；,2、松崗新城區(qū)商業(yè)圈：以松崗中心商城為代表的松崗另一商業(yè)中心，主要商業(yè)類(lèi)型有中端服飾、中型市場(chǎng)、便利店、餅屋等日常居民消費(fèi)類(lèi)型，該片區(qū)學(xué)校、銀行、郵政等配套齊備，為松崗最大的商業(yè)中心。 代表性商業(yè)：盛世桃園一二層商鋪-松崗中心商城，2006年售罄，售價(jià)略高于與金葉陽(yáng)光新城為6500-7500元/，目前租金水平為30-40元/月/，租金年遞增率約8%； 錦繡桃園臨街商鋪：2010年9月基本售罄，整體銷(xiāo)售區(qū)間為8500-13000元/，目前租金水平為35-55元/月/，租金年遞增率約10% 。,3、小結(jié):由于松崗特殊的地理位置，城區(qū)離大瀝僅5-10分鐘的車(chē)程，大部分松崗人習(xí)慣于在商業(yè)較為發(fā)達(dá)的大瀝消費(fèi)，導(dǎo)致本地商業(yè)發(fā)展比較緩慢。,松崗商業(yè)租金分析,松崗商業(yè)為較為典型的自發(fā)性形成的南海鎮(zhèn)街中心，商業(yè)業(yè)態(tài)較為低級(jí)，主要以日常消費(fèi)類(lèi)型為主，所以租金較低，尤其是非松崗大道沿線的二線商鋪，每月租金低至20-30元/； 松崗商鋪?zhàn)饨鹱罡邽樾鲁菂^(qū)的錦繡桃園臨商業(yè)大道商鋪，每月最高可達(dá)55元/。 總體來(lái)說(shuō)，錦繡桃園商鋪?zhàn)饨鸱秶s35-55元/，地段差異明顯。,按照松崗未來(lái)發(fā)展方向及土地閑置情況，商業(yè)大道沿線及松崗大道將松崗商業(yè)發(fā)展的重心；松崗大道未來(lái)5-10年將全面修正擴(kuò)建，目前較為原始的商業(yè)帶將得到全面的提升，另一方面，商業(yè)大道沿線將會(huì)陸續(xù)推出新地塊，商業(yè)配套逐漸成熟。 預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年內(nèi)，松崗商業(yè)不會(huì)有較大的提升及改觀，松崗人的消費(fèi)習(xí)慣并不能短期內(nèi)更改，但由于區(qū)域的發(fā)展及規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，松崗未來(lái)商業(yè)發(fā)展仍然較為樂(lè)觀，但在選擇的業(yè)態(tài)方面要較為謹(jǐn)慎。,松崗未來(lái)商業(yè)