上海長寧區(qū)虹橋古北黃金城道二期步行街項目定位報告61P.pdf

古北黃金城道二期步行街項目古北黃金城道二期步行街項目 市場研究及商業(yè)定位報告 呈與 長寧區(qū)虹橋涉外商務區(qū)管理委員會 市場研究及商業(yè)定位報告 呈與 長寧區(qū)虹橋涉外商務區(qū)管理委員會 長寧區(qū)虹橋涉外商務區(qū)長寧區(qū)虹橋涉外商務區(qū) cb richard ellis | page 2 雖然歐美本地市場不景氣，但是設計師品牌的損失可能由極強消費能力的中 國新貴階層得到彌補。 中國富翁俱樂部的數(shù)量快速增長，許多女性新成員在購買一件1萬美元頂級 設計師品牌的晚禮服時往往會毫不猶豫。 據(jù)估計，到06年末，中國有34.5萬人資產超過100萬美元，并已每年10%的 速度增長，其中三分之一是女性。有5千人的資產超過3千萬美元，大約占到亞太 地區(qū)富翁數(shù)量的三分之一。 隨著，中國消費市場越來越重要，像剛在北京開店的連卡佛的買手已經可以 在巴黎米蘭頂級秀場上坐到前排的位置，周邊則是美國高端百貨店saks和nieman marcus等。 oscar de la renta認為中國將是他們亞洲市場的重點，銷售額中亞洲的比例 有希望在五年內從目前5%提升到20%左右，特別是來自于快速發(fā)展的配件業(yè)務。 不過，中國的奢侈品市場還不成熟，品牌們也在嘗試合適的商業(yè)模式。 雖然歐美本地市場不景氣，但是設計師品牌的損失可能由極強消費能力的中 國新貴階層得到彌補。 中國富翁俱樂部的數(shù)量快速增長，許多女性新成員在購買一件1萬美元頂級 設計師品牌的晚禮服時往往會毫不猶豫。 據(jù)估計，到06年末，中國有34.5萬人資產超過100萬美元，并已每年10%的 速度增長，其中三分之一是女性。有5千人的資產超過3千萬美元，大約占到亞太 地區(qū)富翁數(shù)量的三分之一。 隨著，中國消費市場越來越重要，像剛在北京開店的連卡佛的買手已經可以 在巴黎米蘭頂級秀場上坐到前排的位置，周邊則是美國高端百貨店saks和nieman marcus等。 oscar de la renta認為中國將是他們亞洲市場的重點，銷售額中亞洲的比例 有希望在五年內從目前5%提升到20%左右，特別是來自于快速發(fā)展的配件業(yè)務。 不過，中國的奢侈品市場還不成熟，品牌們也在嘗試合適的商業(yè)模式。 資料來源： 香港路透社 中國奢侈品市場發(fā)展趨勢中國奢侈品市場發(fā)展趨勢中國奢侈品市場發(fā)展趨勢中國奢侈品市場發(fā)展趨勢 cb richard ellis | page 3 目錄目錄 一、上海奢侈品零售市場一、上海奢侈品零售市場56 二、長寧區(qū)概況二、長寧區(qū)概況59 三、古北區(qū)域分析三、古北區(qū)域分析66 四、“黃金城道”項目分析四、“黃金城道”項目分析82 附錄一：上海三大主要商圈簡介附錄一：上海三大主要商圈簡介102 附錄二：長寧三大商圈簡介附錄二：長寧三大商圈簡介106 附錄三：競爭項目介紹附錄三：競爭項目介紹110 cb richard ellis | page 4 上海上海長寧長寧古北古北 黃金城道黃金城道 上海篇上海篇 cb richard ellis | page 5 上海奢侈品零售市場上海奢侈品零售市場上海奢侈品零售市場上海奢侈品零售市場 3 3 1 1 2 2 6 6 7 7 1111 5 5 4 4 1010 1212 8 8 9 9 1313 優(yōu)質商業(yè)區(qū)優(yōu)質商業(yè)區(qū) 次級商業(yè)區(qū)次級商業(yè)區(qū) 新興商業(yè)區(qū)新興商業(yè)區(qū) 上海市主要商圈分布上海市主要商圈分布 五角場商業(yè)區(qū)1212 豫園商業(yè)區(qū)9 9 聯(lián)洋商業(yè)區(qū)1313 陸家嘴商業(yè)區(qū)1111 中山公園1010 新上海商業(yè)城8 8 虹橋商業(yè)區(qū)7 7 徐家匯商業(yè)區(qū)6 6 四川北路商業(yè)區(qū)5 5 南京東路商業(yè)區(qū)4 4 外灘商業(yè)區(qū)3 3 淮海中路商業(yè)區(qū)2 2 南京西路商業(yè)區(qū)1 1 上海目前的奢侈品主要集中在南京東路“梅恒泰”商圈以 及外灘沿岸。 上海目前的奢侈品主要集中在南京東路“梅恒泰”商圈以 及外灘沿岸。 上海零售商圈：上海零售商圈： cb richard ellis | page 6 上海奢侈品零售市場上海奢侈品零售市場上海奢侈品零售市場上海奢侈品零售市場 上海奢侈品集中區(qū)域：上海奢侈品集中區(qū)域： lvmhlvmh大廈在虹橋的出現(xiàn)，將打破現(xiàn)有的上海奢侈品分布 的格局，在上海西部地區(qū)形成另一個 大廈在虹橋的出現(xiàn)，將打破現(xiàn)有的上海奢侈品分布 的格局，在上海西部地區(qū)形成另一個 “ “奢侈品地標奢侈品地標” ”。 南京東路南京東路南京東路南京東路 ? 梅龍鎮(zhèn)廣場、恒隆廣場、中信泰 富三大項目形成的世界頂級品牌 聚集地； ? 梅恒泰“金三角”主要的消費者是 外籍人士、上海高級管理人才、 高級白領、江浙富豪等高收入人 群； ? 梅恒泰經過多年的發(fā)展已經成為 了上海奢侈品地標，輻射面為整 個上海。 外灘外灘外灘外灘 ? 外灘是上海另一個奢侈品品牌較 為集中的區(qū)域； ? 外灘3號、外灘6號、外灘18號是 典型的代表項目，主要分布在中 山東一路、中山東二路沿線； ? 美國著名的薩克斯第五大道百貨 如果能如期入主外灘，對區(qū)域品 牌的聚集效應又是一大增強。 cb richard ellis | page 7 上海上海長寧長寧古北古北 黃金城道黃金城道 長寧篇長寧篇 cb richard ellis | page 8 長寧區(qū)概況長寧區(qū)概況長寧區(qū)概況長寧區(qū)概況 ? 長寧，位于上海市中心城區(qū)的西部，行政區(qū)域面積37.19平方公里，2007年末常住人口65.02萬 人（其中外來人口9.66萬人,占14.8），人口密度達17,483人/平方公里，是全上海市的6倍 （上海市人口密度：2,930人/平方公里）； ? 長寧，地處上海市中心城區(qū)第三產業(yè)發(fā)展主軸線的西段，并擁有全國唯一一個以第三產業(yè)為主的 經濟開發(fā)區(qū)虹橋經濟技術開發(fā)區(qū)； ? 長寧，走在上?！皣H化”發(fā)展的前端，上海最早的涉外貿易區(qū)，上海最早的涉外聚居區(qū)，眾多國 家領事館都匯集于此。 基礎情況基礎情況1 1 長寧區(qū)具有“人口密度大”、“第三產業(yè)發(fā)展為主導”、“國際化程度高”的特點 ，這三大特點在古北新區(qū)均有所體現(xiàn)。 長寧區(qū)具有“人口密度大”、“第三產業(yè)發(fā)展為主導”、“國際化程度高”的特點 ，這三大特點在古北新區(qū)均有所體現(xiàn)。 長寧區(qū)具有“人口密度大”、“第三產業(yè)發(fā)展為主導”、“國際化程度高”的特點 ，這三大特點在古北新區(qū)均有所體現(xiàn)。 長寧區(qū)具有“人口密度大”、“第三產業(yè)發(fā)展為主導”、“國際化程度高”的特點 ，這三大特點在古北新區(qū)均有所體現(xiàn)。 ? 整個古北新區(qū)占地1.41平方公里，共有29個自然小區(qū)，外籍人口占總人口的60左右； ? 古北新區(qū)共規(guī)劃為三個部分，古北一期、二期均以居住功能為主，三期則是古北商務區(qū)，用于發(fā) 展第三產業(yè)； ? 古北是上海最早的涉外聚居區(qū)，聚集了來自世界各地32個國家的人在此居住，素有“小聯(lián)合國“之 稱。 cb richard ellis | page 9 數(shù)據(jù)來源：各年上海、長寧統(tǒng)計公報注：fai-固定資產投資額 rei-房地產投資額 ? 在上海房地產投資占固定資產投資 比重逐步下降的同時，長寧區(qū)房地 產投資占固定資產投資比例則出現(xiàn) 了穩(wěn)步略有上升的局面，2007年 該數(shù)值超過了90； ? 近五年，長寧區(qū)房地產投資額占固 定資產投資額的比例均超過80 ，這一比例遠高于上海市同期的 整體水平； 上海及長寧固定資產投資情況分析圖 固定資產投資與房地產投資固定資產投資與房地產投資2 2 43.24 47.48 47.85 48.00 49.70 85.1% 86.8% 83.6% 81.3% 90.3% 36.8% 38.1% 35.2% 32.5% 29.3% 40.00 42.00 44.00 46.00 48.00 50.00 52.00 20032004200520062007 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% fai-長寧rei/fai-長寧 rei/fai-上海 億元 長寧區(qū)房地產投資長寧區(qū)房地產投資長寧區(qū)房地產投資長寧區(qū)房地產投資 古北地區(qū)的住宅市場一直是人們關注的焦點之一，從起初的一萬多元一平方米一路漲至三、四萬 元左右一平方米；不僅是售價，連租金也因為較強的居住需求保持較高的水平。古北地區(qū)中介門 店數(shù)量的不斷增長也從一個側面反應了地區(qū)居住需求的強勁。 古北地區(qū)的住宅市場一直是人們關注的焦點之一，從起初的一萬多元一平方米一路漲至三、四萬 元左右一平方米；不僅是售價，連租金也因為較強的居住需求保持較高的水平。古北地區(qū)中介門 店數(shù)量的不斷增長也從一個側面反應了地區(qū)居住需求的強勁。 古北地區(qū)的住宅市場一直是人們關注的焦點之一，從起初的一萬多元一平方米一路漲至三、四萬 元左右一平方米；不僅是售價，連租金也因為較強的居住需求保持較高的水平。古北地區(qū)中介門 店數(shù)量的不斷增長也從一個側面反應了地區(qū)居住需求的強勁。 古北地區(qū)的住宅市場一直是人們關注的焦點之一，從起初的一萬多元一平方米一路漲至三、四萬 元左右一平方米；不僅是售價，連租金也因為較強的居住需求保持較高的水平。古北地區(qū)中介門 店數(shù)量的不斷增長也從一個側面反應了地區(qū)居住需求的強勁。 cb richard ellis | page 10 147.9 128.5 111.5 100.2 90.1 11.0% 11.2% 11.3% 15.2%15.1% 9.1% 10.5% 11.9% 13.0% 14.5% 0 40 80 120 160 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 0.0% 3.0% 6.0% 9.0% 12.0% 15.0% 18.0% 長寧長寧增長率上海增長率 ? 2003至2007年，長寧區(qū)的社會消費品零 售總額總體呈上升趨勢。從增長率來看 ，除2005年增長率略低于上海市整體水 平以外，其他各年份均高于上海市，尤 其在2006年高出上海市2.2個百分點。 2007年增速雖有所放緩，但仍然保持15 以上的增長率。 ? 從總量來看，2007年社會零售品銷售總 額為147.9億元，占同年全市總額的3.8% 。 數(shù)據(jù)來源：各年上海、長寧區(qū)統(tǒng)計公報 社會消費品零售總額社會消費品零售總額3 3 億元 長寧區(qū)消費長寧區(qū)消費長寧區(qū)消費長寧區(qū)消費 長寧社會消費品零售總額分析圖 古北地區(qū)的消費能力也很強，家樂福古北店現(xiàn)已成為家樂福中國所有超市中單店營業(yè) 額最高的一家，甚至在全國所有大型超市的單店營業(yè)額中位居前列。 古北地區(qū)的消費能力也很強，家樂福古北店現(xiàn)已成為家樂福中國所有超市中單店營業(yè) 額最高的一家，甚至在全國所有大型超市的單店營業(yè)額中位居前列。 古北地區(qū)的消費能力也很強，家樂福古北店現(xiàn)已成為家樂福中國所有超市中單店營業(yè) 額最高的一家，甚至在全國所有大型超市的單店營業(yè)額中位居前列。 古北地區(qū)的消費能力也很強，家樂福古北店現(xiàn)已成為家樂福中國所有超市中單店營業(yè) 額最高的一家，甚至在全國所有大型超市的單店營業(yè)額中位居前列。 ? 近五年，長寧區(qū)社會消費品零售總額保持著較高速度的增長，這與長寧區(qū)逐漸成 熟、穩(wěn)步發(fā)展的商業(yè)市場有著密切的聯(lián)系； 近五年，長寧區(qū)社會消費品零售總額保持著較高速度的增長，這與長寧區(qū)逐漸成 熟、穩(wěn)步發(fā)展的商業(yè)市場有著密切的聯(lián)系； ? 區(qū)域內較強的消費能力與消費量的增強也是進一步推動和刺激長寧區(qū)商業(yè)發(fā)展的 強心劑。 區(qū)域內較強的消費能力與消費量的增強也是進一步推動和刺激長寧區(qū)商業(yè)發(fā)展的 強心劑。 cb richard ellis | page 11 ? 與上海整體相比，五年來長寧區(qū)社會零售品銷售 總額的結構變化較大，吃的消費近年有下降趨勢 ，用的消費逐步增加，雖然與06年相比07年略有 下降，但是占據(jù)了消費結構中的最大份額；而上 海各年社會零售品銷售總額結構穩(wěn)定。 ? 從比重來看，2007年長寧區(qū)吃的和用的消費分別 低于全市4.9和10.7個百分點，而穿的消費高于 全市一倍多，高出13.7個百分點，其他消費高于 全市1.9個百分點。 ? 作為擁有中山公園商圈、虹橋商圈兩大重量級 商圈的長寧，其零售消費市場與上海整體存在 差異。 ? 百貨類及服裝類商家的發(fā)展刺激穿型消費逐步 攀升，遠高于上海市的平均水平，但吃型消費 略低于上海水平，且有減弱的趨勢； ? 目前古北地區(qū)的商業(yè)主要承接社區(qū)服務的功能 ，以服務類、餐飲類的業(yè)態(tài)為主，與虹橋其他 地區(qū)的業(yè)態(tài)有所不同。 ? 作為擁有中山公園商圈、虹橋商圈兩大重量級 商圈的長寧，其零售消費市場與上海整體存在 差異。 ? 百貨類及服裝類商家的發(fā)展刺激穿型消費逐步 攀升，遠高于上海市的平均水平，但吃型消費 略低于上海水平，且有減弱的趨勢； ? 目前古北地區(qū)的商業(yè)主要承接社區(qū)服務的功能 ，以服務類、餐飲類的業(yè)態(tài)為主，與虹橋其他 地區(qū)的業(yè)態(tài)有所不同。 消費結構消費結構4 4 37.0% 45.6% 38.3% 38.7% 34.7% 28.1% 27.2% 31.4% 22.3% 26.1% 34.8% 27.0% 29.9% 37.1% 36.0% 0.1% 0.2% 0.4% 1.9% 3.2% 0%20%40%60%80%100% 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 吃的穿的用的其他 各年長寧社會零售品銷售總額結構圖 各年上海社會零售品銷售總額結構圖 數(shù)據(jù)來源：2003年-2007年上海及長寧統(tǒng)計公報 39.1% 39.3% 39.4% 39.5% 39.6% 12.9% 12.8% 12.8% 12.7% 47.2% 46.9% 46.7% 46.6% 46.7% 12.4% 0.8% 0.9% 1.1% 1.2% 1.3% 0%20%40%60%80%100% 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 吃的穿的用的其他 長寧區(qū)消費長寧區(qū)消費長寧區(qū)消費長寧區(qū)消費 cb richard ellis | page 12 長寧區(qū)經濟組團長寧區(qū)經濟組團長寧區(qū)經濟組團長寧區(qū)經濟組團 ? 虹橋開發(fā)區(qū)地處長寧區(qū)中部偏南，東起中山 西路、西至古北路、北臨仙霞路、南界虹橋 路，規(guī)劃占地面積65.23萬平方米。以商貿中 心為主要特征，兼有外事、旅游、居住功能 的開發(fā)區(qū)； ? 長寧區(qū)三大經濟組團定位差異，都具有各自 的特點，形成相互補充，錯位發(fā)展的格局； ? 長寧區(qū)未來的發(fā)展方針：拓展虹橋拓展虹橋、提升功 能、數(shù)字長寧、國際城區(qū)； ? 順應長寧”十一五“發(fā)展規(guī)劃，虹橋涉外貿易 中心將著力從空間拓展、規(guī)模拓展、內涵拓 展、環(huán)境提升 空間拓展、規(guī)模拓展、內涵拓 展、環(huán)境提升四個方面進行功能拓展 。 現(xiàn)代物流、信息 服務 現(xiàn)代業(yè)態(tài)商業(yè)、 多媒體、文化 娛樂 展覽展示業(yè)、 酒店旅游業(yè)、 專業(yè)服務業(yè) 產 業(yè) 產 業(yè) 功 能 功 能 園林式、高科技、 總部型 商業(yè)型、休閑 式、數(shù)字化 國際、商貿、 文化 虹橋臨空經濟園 區(qū) 虹橋臨空經濟園 區(qū) 中山公園商業(yè) 中心 中山公園商業(yè) 中心 虹橋涉外貿 易中心 虹橋涉外貿 易中心 中山公園 商業(yè)中心 虹橋臨空 經濟園區(qū) 虹橋涉外虹橋涉外虹橋涉外虹橋涉外 貿易中心貿易中心貿易中心貿易中心 古北作為虹橋開發(fā)區(qū)的重要組成部分，承擔 著區(qū)域居住配套的功能。 古北作為虹橋開發(fā)區(qū)的重要組成部分，承擔 著區(qū)域居住配套的功能。 古北作為虹橋開發(fā)區(qū)的重要組成部分，承擔 著區(qū)域居住配套的功能。 古北作為虹橋開發(fā)區(qū)的重要組成部分，承擔 著區(qū)域居住配套的功能。 cb richard ellis | page 13 長寧區(qū)商圈比較長寧區(qū)商圈比較長寧區(qū)商圈比較長寧區(qū)商圈比較 ? 長寧區(qū)的三大商圈橫向分布于長寧區(qū)的東部、中部、西部，基本于三大經濟組團相對應； ? 大虹橋商圈是上海市的傳統(tǒng)商圈，近年來依托會展、酒店、旅游業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展，日漸成熟，外加軌道 交通2號線延伸段的通車進一步刺激以“婁山關路站”為核心的天山路沿線商業(yè)升級，近期有較多商業(yè)項目在 此區(qū)域供應； ? 中山公園商圈目前已初具規(guī)模，但是由于路面交通存在弊端，人流不暢，導致地區(qū)商業(yè)價值的挖掘存在瓶頸， 近期可能面臨調整，改善商圈交通環(huán)境形成“環(huán)流”； ? 西郊商圈覆蓋范圍較廣，雖沒有形成明顯的商業(yè)集中區(qū)，但是巨大的人口聚集于此，大型優(yōu)質商業(yè)項目缺乏， 是長寧商業(yè)下一輪發(fā)展的主戰(zhàn)場。 大虹橋商 圈 中山公園商圈 西郊商圈 大虹橋商 圈 中山公園商圈 西郊商圈 產業(yè)：會展、酒店、旅游、專業(yè)服務 功能：國際、商貿、文化 產業(yè)：會展、酒店、旅游、專業(yè)服務 功能：國際、商貿、文化 產業(yè)：多媒體、文化娛樂 功能：商業(yè)型、休閑式、數(shù)字化 cb richard ellis | page 14 上海上海長寧長寧古北古北 黃金城道黃金城道 古北篇古北篇 cb richard ellis | page 15 古北概況古北概況 cb richard ellis | page 16 古北的區(qū)位古北的區(qū)位古北的區(qū)位古北的區(qū)位 ? 古北是長寧區(qū)虹橋經濟開 發(fā)區(qū)的重要組成部分； ? 古北新區(qū)從1986年起發(fā)展 至今，是上海第一個最大 的高標準國際居住區(qū) 上海第一個最大 的高標準國際居住區(qū)； ? 古北是長寧區(qū)虹橋經濟開 發(fā)區(qū)的重要組成部分； ? 古北新區(qū)從1986年起發(fā)展 至今，是上海第一個最大 的高標準國際居住區(qū) 上海第一個最大 的高標準國際居住區(qū)； gubei chang ning 長寧區(qū) 長寧長寧 虹橋虹橋 古北古北 ? 古北位于虹橋開發(fā)區(qū)西南 側； ? 新區(qū)范圍：西起虹許路， 東至姚虹東路，北起延安 西路與虹橋路，南至古羊 路； ? 新區(qū)占地136公頃，規(guī)劃 建筑面積240多萬平方米。 cb richard ellis | page 17 古北的區(qū)位古北的區(qū)位古北的區(qū)位古北的區(qū)位 ? 項目地處上海最早的境外人士聚居區(qū)古北社區(qū)二期，是古北一期黃金城道的延伸；項目地處上海最早的境外人士聚居區(qū)古北社區(qū)二期，是古北一期黃金城道的延伸； ? 古北一期現(xiàn)已形成以家樂福為主的成熟的商業(yè)區(qū)，主要服務于周邊居住人群；古北一期現(xiàn)已形成以家樂福為主的成熟的商業(yè)區(qū)，主要服務于周邊居住人群； ? 古北商務區(qū)占地25公頃，規(guī)劃建筑面積45.8萬平方米，以大商務、多元化為主導的古北商務區(qū)占地25公頃，規(guī)劃建筑面積45.8萬平方米，以大商務、多元化為主導的 ? 高檔酒店、公寓式酒店、商業(yè)、會展、文化醫(yī)療等現(xiàn)代服務功能設施；高檔酒店、公寓式酒店、商業(yè)、會展、文化醫(yī)療等現(xiàn)代服務功能設施； ? 項目地處上海最早的境外人士聚居區(qū)古北社區(qū)二期，是古北一期黃金城道的延伸；項目地處上海最早的境外人士聚居區(qū)古北社區(qū)二期，是古北一期黃金城道的延伸； ? 古北一期現(xiàn)已形成以家樂福為主的成熟的商業(yè)區(qū)，主要服務于周邊居住人群；古北一期現(xiàn)已形成以家樂福為主的成熟的商業(yè)區(qū)，主要服務于周邊居住人群； ? 古北商務區(qū)占地25公頃，規(guī)劃建筑面積45.8萬平方米，以大商務、多元化為主導的古北商務區(qū)占地25公頃，規(guī)劃建筑面積45.8萬平方米，以大商務、多元化為主導的 ? 高檔酒店、公寓式酒店、商業(yè)、會展、文化醫(yī)療等現(xiàn)代服務功能設施；高檔酒店、公寓式酒店、商業(yè)、會展、文化醫(yī)療等現(xiàn)代服務功能設施； cb richard ellis | page 18 古北的區(qū)位古北的區(qū)位古北的區(qū)位古北的區(qū)位 古北黃金城道步行街古北黃金城道步行街 古北黃金城道步行街古北黃金城道步行街 聚集高素質 居住人口 聚集高素質 居住人口 非常成熟 國際化社區(qū) 非常成熟 國際化社區(qū) 強大地區(qū) 人口消費力 強大地區(qū) 人口消費力 逐步發(fā)展 古北商務區(qū) 逐步發(fā)展 古北商務區(qū) 支撐支撐 地理機遇地理機遇地理機遇地理機遇虹橋綜合交通樞紐虹橋綜合交通樞紐虹橋綜合交通樞紐虹橋綜合交通樞紐 cb richard ellis | page 19 古北的機遇古北的機遇 cb richard ellis | page 20 古北的機遇古北的機遇古北的機遇古北的機遇虹橋綜合交通樞紐虹橋綜合交通樞紐虹橋綜合交通樞紐虹橋綜合交通樞紐 ? 虹橋綜合交通樞紐位于虹橋機場西側，總規(guī)劃面積 26.26平方公里，輻射范圍達80多平方公里輻射范圍達80多平方公里； ? 項目涵蓋高速、城際鐵路、磁浮交通、城市軌道交 通等各類交通設施，并結合公交巴士、長途客運、 出租車、停車場等道路交通形成復雜的交通樞紐系 統(tǒng)； ? 樞紐站的主體建筑內，地上和地下分別設置了3條貫 通整個建筑東西向的大通道，并布置商業(yè)、餐飲等 設施； ? 工程計劃于2010年世博會期間相繼投入使用，而建 成后的虹橋綜合交通樞紐將覆蓋整個長三角覆蓋整個長三角，對長 寧發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，進行產業(yè)升級是又一大利好。 已開工建設的虹橋綜合交通樞紐對長寧未來的發(fā)展起著 舉足輕重的作用，其覆蓋長三角的超大輻射面不僅為長 寧繼續(xù)推進第三產業(yè)的發(fā)展帶來交通運輸上的便捷，更 是對整個地區(qū)經濟，甚至是長三角區(qū)域經濟有重要影響 ，由此給虹橋地區(qū)及其輻射范圍帶來的商機不容小覷。 已開工建設的虹橋綜合交通樞紐對長寧未來的發(fā)展起著 舉足輕重的作用，其覆蓋長三角的超大輻射面不僅為長 寧繼續(xù)推進第三產業(yè)的發(fā)展帶來交通運輸上的便捷，更 是對整個地區(qū)經濟，甚至是長三角區(qū)域經濟有重要影響 ，由此給虹橋地區(qū)及其輻射范圍帶來的商機不容小覷。 已開工建設的虹橋綜合交通樞紐對長寧未來的發(fā)展起著 舉足輕重的作用，其覆蓋長三角的超大輻射面不僅為長 寧繼續(xù)推進第三產業(yè)的發(fā)展帶來交通運輸上的便捷，更 是對整個地區(qū)經濟，甚至是長三角區(qū)域經濟有重要影響 ，由此給虹橋地區(qū)及其輻射范圍帶來的商機不容小覷。 已開工建設的虹橋綜合交通樞紐對長寧未來的發(fā)展起著 舉足輕重的作用，其覆蓋長三角的超大輻射面不僅為長 寧繼續(xù)推進第三產業(yè)的發(fā)展帶來交通運輸上的便捷，更 是對整個地區(qū)經濟，甚至是長三角區(qū)域經濟有重要影響 ，由此給虹橋地區(qū)及其輻射范圍帶來的商機不容小覷。 cb richard ellis | page 21 虹橋綜合交通樞紐對古北未來發(fā)展的影響虹橋綜合交通樞紐對古北未來發(fā)展的影響虹橋綜合交通樞紐對古北未來發(fā)展的影響虹橋綜合交通樞紐對古北未來發(fā)展的影響 虹橋綜合 交通樞紐 虹橋綜合 交通樞紐 長寧地區(qū) 外來客流 增大 長寧地區(qū) 外來客流 增大 虹橋商圈 區(qū)外客流 增大 虹橋商圈 區(qū)外客流 增大 古北地區(qū) 商業(yè)變革 古北地區(qū) 商業(yè)變革 虹橋綜合交通樞紐站的建設對古北地區(qū)并沒有造成直接的影響，它的提升的是整個長寧區(qū)的發(fā)展， 從而通過區(qū)域連動效應提供古北地區(qū)未來商業(yè)變革的機遇。 虹橋綜合交通樞紐站的建設對古北地區(qū)并沒有造成直接的影響，它的提升的是整個長寧區(qū)的發(fā)展， 從而通過區(qū)域連動效應提供古北地區(qū)未來商業(yè)變革的機遇。 虹橋綜合交通樞紐站的建設對古北地區(qū)并沒有造成直接的影響，它的提升的是整個長寧區(qū)的發(fā)展， 從而通過區(qū)域連動效應提供古北地區(qū)未來商業(yè)變革的機遇。 虹橋綜合交通樞紐站的建設對古北地區(qū)并沒有造成直接的影響，它的提升的是整個長寧區(qū)的發(fā)展， 從而通過區(qū)域連動效應提供古北地區(qū)未來商業(yè)變革的機遇。 虹橋交通樞紐站 的建設將使長寧 區(qū)的輻射范圍擴 大到整個長三角 地區(qū)，為地區(qū)經 濟發(fā)展注入人流、 物流、資金流 人流、 物流、資金流。 隨著長寧區(qū)人流、 物流、資金流匯集 效力的增強，虹橋 商圈的影響力將從 上海西部擴大到整 個上海市甚至吸引 到長三角范圍內的 優(yōu)質客源 吸引 到長三角范圍內的 優(yōu)質客源。 作為虹橋商圈重要 組成部分的古北， 將因虹橋地區(qū)對外 來客源的吸引力增 強而面對更多的外 區(qū)客源占目標客源 的比例有所變化 面對更多的外 區(qū)客源占目標客源 的比例有所變化。 cb richard ellis | page 22 虹橋商圈未來商業(yè)布局虹橋商圈未來商業(yè)布局虹橋商圈未來商業(yè)布局虹橋商圈未來商業(yè)布局 商業(yè)聚集區(qū) 初具規(guī)模的天山路商業(yè)、 文化休閑街 虹橋經濟開發(fā)區(qū) 現(xiàn) 狀現(xiàn) 狀 “金三角”高端商業(yè)區(qū) 天山路商業(yè)、文化休閑街 古北黃金城道商業(yè)主題街古北黃金城道商業(yè)主題街 虹橋經濟開發(fā)區(qū) 未 來未 來 以“婁山關路”站 為核心的天山 路商業(yè)街 以虹橋上海城、 萬都中心、虹 橋友誼商城形 成的聚集區(qū) 天山路商業(yè)、 文化休閑街 以虹橋上海城、 lvmh大廈、虹 橋友誼商城形 成“金三角”高端 商業(yè)區(qū) 古北黃金城道商 業(yè)休閑步行街 cb richard ellis | page 23 虹橋商圈未來商業(yè)布局虹橋商圈未來商業(yè)布局虹橋商圈未來商業(yè)布局虹橋商圈未來商業(yè)布局 lvmh大廈36,000 平方米 天山電影院改造 上海城三期50,000 平方米 hotel+office+retail 形式商業(yè)45,000 平方米 展覽展示中心餐飲2,000 平方米 嘉頓廣場8,000 平方米 金虹橋國際中心70,000 平方米 地區(qū)未來商業(yè)項目地區(qū)未來商業(yè)項目 ? 地區(qū)未來在建、擬建和規(guī)劃中的項目，新增商業(yè)總面積可達地區(qū)未來在建、擬建和規(guī)劃中的項目，新增商業(yè)總面積可達 211,000平方米左右；平方米左右； ? 商業(yè)體量的增加不僅能進一步滿足區(qū)域內消費者的需求，對 吸引區(qū)域外的潛在消費力也有無比號召力 商業(yè)體量的增加不僅能進一步滿足區(qū)域內消費者的需求，對 吸引區(qū)域外的潛在消費力也有無比號召力。 cb richard ellis | page 24 虹橋商圈商業(yè)升級對古北的影響虹橋商圈商業(yè)升級對古北的影響虹橋商圈商業(yè)升級對古北的影響虹橋商圈商業(yè)升級對古北的影響 商業(yè)檔次升級商業(yè)檔次升級 客流客流質質升級升級 客源的變化來自對外 區(qū)域吸引力的增強 打破當前古北打破當前古北打破當前古北打破當前古北 的客源結構的客源結構的客源結構的客源結構 未來古北地區(qū)的客源結構依然以地區(qū)常住居民以及商務客源為主，但是外區(qū) 域的客流量將會有一定比例的增加，且有頂級品牌消費能力的客群也會有一 定比例的增加。 未來古北地區(qū)的客源結構依然以地區(qū)常住居民以及商務客源為主，但是外區(qū) 域的客流量將會有一定比例的增加，且有頂級品牌消費能力的客群也會有一 定比例的增加。 未來古北地區(qū)的客源結構依然以地區(qū)常住居民以及商務客源為主，但是外區(qū) 域的客流量將會有一定比例的增加，且有頂級品牌消費能力的客群也會有一 定比例的增加。 未來古北地區(qū)的客源結構依然以地區(qū)常住居民以及商務客源為主，但是外區(qū) 域的客流量將會有一定比例的增加，且有頂級品牌消費能力的客群也會有一 定比例的增加。 商業(yè)體量升級商業(yè)體量升級 客流客流量量升級升級 cb richard ellis | page 25 古北的競爭古北的競爭 cb richard ellis | page 26 競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析項目甄選項目甄選項目甄選項目甄選 根據(jù)項目所處位置及周邊環(huán)境，結合虹橋商圈現(xiàn)有及未來商業(yè)項目特征，選定圖中所標為競爭項 目進行分析。包括三個現(xiàn)有項目虹橋上海城、萬都中心和虹橋上海城，兩個在建項目lv 大廈、金虹橋國際中心。 根據(jù)項目所處位置及周邊環(huán)境，結合虹橋商圈現(xiàn)有及未來商業(yè)項目特征，選定圖中所標為競爭項 目進行分析。包括三個現(xiàn)有項目虹橋上海城、萬都中心和虹橋上海城，兩個在建項目lv 大廈、金虹橋國際中心。 根據(jù)項目所處位置及周邊環(huán)境，結合虹橋商圈現(xiàn)有及未來商業(yè)項目特征，選定圖中所標為競爭項 目進行分析。包括三個現(xiàn)有項目虹橋上海城、萬都中心和虹橋上海城，兩個在建項目lv 大廈、金虹橋國際中心。 根據(jù)項目所處位置及周邊環(huán)境，結合虹橋商圈現(xiàn)有及未來商業(yè)項目特征，選定圖中所標為競爭項 目進行分析。包括三個現(xiàn)有項目虹橋上海城、萬都中心和虹橋上海城，兩個在建項目lv 大廈、金虹橋國際中心。 1. 虹橋上海城虹橋上海城 2. 萬都中心萬都中心 3. 虹橋友誼商城虹橋友誼商城 4. lvmh大廈大廈 5. 金虹橋國際中心金虹橋國際中心 現(xiàn)有項目 在建項目 注：由于天山路商業(yè)的定位中檔，適合 普通大眾化的消費，目標客源為周邊社 區(qū)居民，面對的客源檔次不同，因此在 此不作為主要競爭項目考量。 商業(yè)街周邊商業(yè)項目及市場情況分析 cb richard ellis | page 27 競爭項目分析競爭項目分析競爭項目分析競爭項目分析 2010（預計）2010（預計）1994.32002.12002.4上市時間上市時間 預計以公共交通、 出租車為主，部分 可能通過軌道交通 步行而來 毗鄰主干道，交 通條件較好，預 計主要是依靠出 租車或自備車 出租車、自備車為 主，依靠主干道， 通行較為便利 出租車、自備 車為主要交通 工具，還有部 分步行 公共交通、出租 車為主要交通工 具，周邊商務人 群則步行 交通便捷度交通便捷度 預計為白領以及周 邊具有一定消費力 的其他居民 預計為高端白領 以及外籍人士 高端白領、 外籍人士 女性、白領白領、外籍人士主要消費人群主要消費人群 娛樂、休閑、零售零售零售、餐飲餐飲、休閑、 零售、餐飲、休 閑、娛樂 業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài) 中高端高端高端高端中高端定位定位 1.51.21.01.01.4 與本項目距離 （公里） 與本項目距離 （公里） 70,00036,00014,00020,00063,000 商業(yè)體量大小 (平方米） 商業(yè)體量大小 (平方米） 金虹橋國際中心金虹橋國際中心lvmh大廈lvmh大廈虹橋友誼商城虹橋友誼商城萬都中心萬都中心虹橋上海城虹橋上海城12345 上述五個項目，均是“辦公商業(yè)”的模式，主要以高檔寫字樓為依托， 以百貨、零售和餐飲為主要業(yè)態(tài)，服務商務人士及小部分地區(qū)居民。 上述五個項目，均是“辦公商業(yè)”的模式，主要以高檔寫字樓為依托， 以百貨、零售和餐飲為主要業(yè)態(tài)，服務商務人士及小部分地區(qū)居民。 上述五個項目，均是“辦公商業(yè)”的模式，主要以高檔寫字樓為依托， 以百貨、零售和餐飲為主要業(yè)態(tài)，服務商務人士及小部分地區(qū)居民。 上述五個項目，均是“辦公商業(yè)”的模式，主要以高檔寫字樓為依托， 以百貨、零售和餐飲為主要業(yè)態(tài)，服務商務人士及小部分地區(qū)居民。 商業(yè)街周邊商業(yè)項目及市場情況分析 cb richard ellis | page 28 競爭項目分析競爭項目分析競爭項目分析競爭項目分析 外 籍 兩 者 本 地 高端中高 端 中端 項目定位 目標消費群 項目定位 目標消費群 1 2 3 4 5 0% 25% 50% 75% 100% 虹橋上海城萬都中心虹橋友誼商城 零售餐飲娛樂服務及其他 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合 項目定位及目標消費群分析：項目定位及目標消費群分析： ? 在五個競爭項目中，萬都中心(2)、虹橋友誼商城(3)和 lvmh大廈(4)瞄準高端市場，其中萬都中心檔次略低于 其他兩家，其特點是瞄準女性消費者； ? 虹橋上海城(1)以及規(guī)劃中的金虹橋國際中心(5)則相對 更加大眾化，主要的消費者是周邊的商務樓的白領及部 分具有一定消費能力的社區(qū)居民，他們瞄準的是中高端 偏中的市場； ? 黃金城道項目在定位上應走中高端偏高的路 線，其鎖定的主要目標消費群是居住在國際社 區(qū)內的大部分外籍人士，一部分有較強消費能 力的本地客源以及一定比例的外區(qū)客源。 黃金城道項目在定位上應走中高端偏高的路 線，其鎖定的主要目標消費群是居住在國際社 區(qū)內的大部分外籍人士，一部分有較強消費能 力的本地客源以及一定比例的外區(qū)客源。 競爭項目業(yè)種業(yè)態(tài)配比分析：競爭項目業(yè)種業(yè)態(tài)配比分析： ? 從業(yè)種業(yè)態(tài)的比例來看，區(qū)域零售業(yè)占據(jù)很大的比 例，這主要是因為競爭項目中多百貨類商業(yè)形態(tài)； ? 可以看到的是，周邊地區(qū)娛樂類的商家匱乏，餐飲和 服務類商家相差不大； ? 競爭項目與本案存在共享客源的現(xiàn)象，若能在競爭項目與本案存在共享客源的現(xiàn)象，若能在主題 包裝上花心思，業(yè)態(tài)上做出差異化 主題 包裝上花心思，業(yè)態(tài)上做出差異化，滿足這部 分消費者在娛樂、生活服務方面的需求，本案將能大 大提高目標客源的捕獲率； 滿足這部 分消費者在娛樂、生活服務方面的需求，本案將能大 大提高目標客源的捕獲率；引進有特色的商家也 能吸引更多外區(qū)客源在項目內消費 引進有特色的商家也 能吸引更多外區(qū)客源在項目內消費。 注：規(guī)劃中的項目缺乏業(yè)種業(yè)態(tài)資料，在此只考慮三個現(xiàn)有項目。在此設計的業(yè)態(tài)比 例，統(tǒng)計的是商家個數(shù)。 本案本案 商業(yè)街周邊商業(yè)項目及市場情況分析 cb richard ellis | page 29 競爭與合作競爭與合作競爭與合作競爭與合作 競爭：競爭：競爭：競爭： ? 區(qū)域內，現(xiàn)在和未來都有存在一定的競 爭； ? 隨著“金三角”高端商業(yè)的逐步形成， 區(qū)域未來對高端客源的爭奪是激烈的； ? 從業(yè)態(tài)上來講，區(qū)域內未來的零售業(yè)態(tài) 競爭會比較激烈。 “競合”關系“競合”關系 合作：合作：合作：合作： ? 雖然區(qū)域內的商業(yè)項目存在競爭，但是 從另一個方面來說，也存在合作關系； ? 商業(yè)存在聚集效應，當大體量商業(yè)集中 出現(xiàn)在某個區(qū)域之后，就會形成商圈， 從而增強對外界的消費吸引力； ? lvmh大廈的入駐，改變了虹橋商圈的屬 性，創(chuàng)造了區(qū)域發(fā)展高端商業(yè)的機會。 商業(yè)街周邊商業(yè)項目及市場情況分析 cb richard ellis | page 30 上海上海長寧長寧古北古北 黃金城道黃金城道 黃金城道篇黃金城道篇 cb richard ellis | page 31 世界亞洲的 “黃金城道”世界亞洲的 “黃金城道” 中國上海的 “黃金城道”中國上海的 “黃金城道” 古北的 “黃金城道”古北的 “黃金城道” cb richard ellis | page 32 ”shine” cultural avenue ” ”黃金城道黃金城道黃金城道黃金城道“ “ 語意：語意：語意：語意： 金光閃耀金光閃耀金光閃耀金光閃耀 城中之道城中之道城中之道城中之道 “golden avenue” shinning in the city cb richard ellis | page 33 項目簡介項目簡介項目簡介項目簡介 黃金城道二期地處中國上海古北國際社 區(qū)，是一條定位于城市人文景觀的步行 街。步行街長約670米，寬60-80米，被7 個高檔居住社區(qū)包圍，此次的研究定位 對象即該7個住宅項目沿步行街的底層商 鋪組成的黃金城道步行街，底層商鋪約 180套，共計5萬平方米左右。 cb richard ellis | page 34 ? 軌道交通規(guī)劃中的10號線將在 設有“古北站” ? 公共交通在距項目步行5分鐘范圍內，2條公 交線路737路和158路可達； ? 道路系統(tǒng)項目西面出入口連接主干道古北 路；東面出入口連接伊犁南路；項目中間部分分 別與瑪瑙路和銀珠路交錯。 項目環(huán)境分析項目環(huán)境分析項目環(huán)境分析項目環(huán)境分析交通條件交通條件交通條件交通條件 ? 考慮到地區(qū)客源屬性及其消費層次，到達項目的主要方式將會是駕駛汽車和步行到達；考慮到地區(qū)客源屬性及其消費層次，到達項目的主要方式將會是駕駛汽車和步行到達； ? 軌道交通的規(guī)劃雖有利于增加項目周邊交通的便捷性，但是由于軌交客流并非本項目的主流目 標消費群，因此軌道交通對項目的有利影響不大； 軌道交通的規(guī)劃雖有利于增加項目周邊交通的便捷性，但是由于軌交客流并非本項目的主流目 標消費群，因此軌道交通對項目的有利影響不大； ? 項目周圍零星分布了一些公交站點，但是公交也并非本項目潛在客源主要的出行方式；項目周圍零星分布了一些公交站點，但是公交也并非本項目潛在客源主要的出行方式； ? 項目周邊除了社區(qū)內的地下停車場之外，只有瑪瑙路和銀珠路路旁有停車位，且停車位數(shù)量非 常有限，項目周圍停車位缺乏不利于吸引駕車客源前來消費。 項目周邊除了社區(qū)內的地下停車場之外，只有瑪瑙路和銀珠路路旁有停車位，且停車位數(shù)量非 常有限，項目周圍停車位缺乏不利于吸引駕車客源前來消費。 ? 考慮到地區(qū)客源屬性及其消費層次，到達項目的主要方式將會是駕駛汽車和步行到達；考慮到地區(qū)客源屬性及其消費層次，到達項目的主要方式將會是駕駛汽車和步行到達； ? 軌道交通的規(guī)劃雖有利于增加項目周邊交通的便捷性，但是由于軌交客流并非本項目的主流目 標消費群，因此軌道交通對項目的有利影響不大； 軌道交通的規(guī)劃雖有利于增加項目周邊交通的便捷性，但是由于軌交客流并非本項目的主流目 標消費群，因此軌道交通對項目的有利影響不大； ? 項目周圍零星分布了一些公交站點，但是公交也并非本項目潛在客源主要的出行方式；項目周圍零星分布了一些公交站點，但是公交也并非本項目潛在客源主要的出行方式； ? 項目周邊除了社區(qū)內的地下停車場之外，只有瑪瑙路和銀珠路路旁有停車位，且停車位數(shù)量非 常有限，項目周圍停車位缺乏不利于吸引駕車客源前來消費。 項目周邊除了社區(qū)內的地下停車場之外，只有瑪瑙路和銀珠路路旁有停車位，且停車位數(shù)量非 常有限，項目周圍停車位缺乏不利于吸引駕車客源前來消費。 瑪瑙路 停車位停車位 瑪瑙路 停車位停車位 軌道交通站點 公交車站 cb richard ellis | page 35 項目環(huán)境分析項目環(huán)境分析項目環(huán)境分析項目環(huán)境分析周邊住宅周邊住宅周邊住宅周邊住宅 *以上人口數(shù)均按照上海每戶平均人數(shù)3計算 ? 項目處于高檔居住社區(qū)，人口密度較大，周邊7個項目的居民人數(shù)約為12,200人；項目處于高檔居住社區(qū)，人口密度較大，周邊7個項目的居民人數(shù)約為12,200人； ? 除了項目鄰近的7個住宅項目外，古北地區(qū)其他住宅小區(qū)內的住戶也是本項目的潛在消費群；除了項目鄰近的7個住宅項目外，古北地區(qū)其他住宅小區(qū)內的住戶也是本項目的潛在消費群； ? 周邊居民60為外籍人士，其中又以東南亞地區(qū)為主，韓國、日本、港臺同胞占較大比例，此類 人群收入水平高，消費能力強，文化素養(yǎng)高，對高檔商品及新鮮業(yè)態(tài)接受能力強，對項目形成有 力的支撐； 周邊居民60為外籍人士，其中又以東南亞地區(qū)為主，韓國、日本、港臺同胞占較大比例，此類 人群收入水平高，消費能力強，文化素養(yǎng)高，對高檔商品及新鮮業(yè)態(tài)接受能力強，對項目形成有 力的支撐； ? 同時，周邊住宅定位高端，對居住環(huán)境的私密性有較高的要求。同時，周邊住宅定位高端，對居住環(huán)境的私密性有較高的要求。 ? 項目處于高檔居住社區(qū)，人口密度較大，周邊7個項目的居民人數(shù)約為12,200人；項目處于高檔居住社區(qū)，人口密度較大，周邊7個項目的居民人數(shù)約為12,200人； ? 除了項目鄰近的7個住宅項目外，古北地區(qū)其他住宅小區(qū)內的住戶也是本項目的潛在消費群；除了項目鄰近的7個住宅項目外，古北地區(qū)其他住宅小區(qū)內的住戶也是本項目的潛在消費群； ? 周邊居民60為外籍人士，其中又以東南亞地區(qū)為主，韓國、日本、港臺同胞占較大比例，此類 人群收入水平高，消費能力強，文化素養(yǎng)高，對高檔商品及新鮮業(yè)態(tài)接受能力強，對項目形成有 力的支撐； 周邊居民60為外籍人士，其中又以東南亞地區(qū)為主，韓國、日本、港臺同胞占較大比例，此類 人群收入水平高，消費能力強，文化素養(yǎng)高，對高檔商品及新鮮業(yè)態(tài)接受能力強，對項目形成有 力的支撐； ? 同時，周邊住宅定位高端，對居住環(huán)境的私密性有較高的要求。同時，周邊住宅定位高端，對居住環(huán)境的私密性有較高的要求。 人口估計人口估計戶數(shù)戶數(shù)總建筑面積總建筑面積開發(fā)商開發(fā)商項目名稱項目名稱 2,895965156,540和記黃埔御翠豪庭1 1 1,929643116,200古北集團古北國際花園2 2 1,518506116,200城建集團古北瑞仕花園3 3 1,32044097,800華麗家族古北華麗家族4 4 1,302434105,200虹康集團金色貝拉維5 5 1,57252410,412強生集團古北強生花苑6 6 1,662554106,136古北集團古北國際廣場7 7 12,1984,066708,488總計 數(shù)據(jù)來源：上海網上房地產 cb richard ellis | page 36 項目環(huán)境分析項目環(huán)境分析項目環(huán)境分析項目環(huán)境分析周邊寫字樓周邊寫字樓周邊寫字樓周邊寫字樓 87,800 35,800 52,000 總建筑面積 (平方米) 總建筑面積 (平方米) 古北集團 東銀集團有限公司 開發(fā)商開發(fā)商 總計 古北財富中心2 東銀中心1 項目名稱項目名稱 ? 古北三期規(guī)劃為古北商務區(qū)，目前已有 兩幢寫字樓落成，分別為東銀中心和古 北財富中心； 古北三期規(guī)劃為古北商務區(qū)，目前已有 兩幢寫字樓落成，分別為東銀中心和古 北財富中心； ? 兩個項目總的辦公樓體量達87,800平 方米，且古北財富中心另配有酒店式公 寓等其他物業(yè)類型，對未來商務人流的 引入起到一定作用； 兩個項目總的辦公樓體量達87,800平 方米，且古北財富中心另配有酒店式公 寓等其他物業(yè)類型，對未來商務人流的 引入起到一定作用； ? 從已入駐東銀中心的主要公司來看，韓 國大宇集團、美國福陸公司等國際性的 公司，也為地區(qū)商業(yè)提供高質量的潛在 消費者支持。 從已入駐東銀中心的主要公司來看，韓 國大宇集團、美國福陸公司等國際性的 公司，也為地區(qū)商業(yè)提供高質量的潛在 消費者支持。 ? 古北三期規(guī)劃為古北商務區(qū)，目前已有 兩幢寫字樓落成，分別為東銀中心和古 北財富中心； 古北三期規(guī)劃為古北商務區(qū)，目前已有 兩幢寫字樓落成，分別為東銀中心和古 北財富中心； ? 兩個項目總的辦公樓體量達87,800平 方米，且古北財富中心另配有酒店式公 寓等其他物業(yè)類型，對未來商務人流的 引入起到一定作用； 兩個項目總的辦公樓體量達87,800平 方米，且古北財富中心另配有酒店式公 寓等其他物業(yè)類型，對未來商務人流的 引入起到一定作用； ? 從已入駐東銀中心的主要公司來看，韓 國大宇集團、美國福陸公司等國際性的 公司，也為地區(qū)商業(yè)提供高質量的潛在 消費者支持。 從已入駐東銀中心的主要公司來看，韓 國大宇集團、美國福陸公司等國際性的 公司，也為地區(qū)商業(yè)提供高質量的潛在 消費者支持。 cb richard ellis | page 37 ? 黃金城道作為古北二期的主軸，是該區(qū)域重要的城市 公共交往空間； ? 項目有四個出入口，分別與古北路、銀珠路、瑪瑙路 和伊犁南路相交； ? 項目立足于打造景觀步行街，將景觀與建筑融合在一 起，提供人們交往、活動、休閑、購物等空間； ? 步行街的景觀設計風格主張一種自然、柔和、流暢的 形態(tài)，代表了現(xiàn)代、自由而又開放的生活方式。 商業(yè)街分析商業(yè)街分析商業(yè)街分析商業(yè)街分析 項目內部交通及與周邊社區(qū)間交通示意圖 項目出入口示意圖項目出入口示意圖 銀珠路 瑪瑙路 伊犁南路 古北路 西段：水景與主要入口廣場 中段：雕塑小品，社交廣場結合的開闊區(qū)域 東段：水景與樹叢營造情趣空間西段：水景與主要入口廣場 中段：雕塑小品，社交廣場結合的開闊區(qū)域 東段：水景與樹叢營造情趣空間 cb richard ellis | page 38 項目項目項目項目swotswotswotswot分析分析分析分析 ? 地處成熟區(qū)域，商業(yè)氛圍已經顯現(xiàn)，項目起點較高； ? 擁有優(yōu)質潛在消費群作為支撐，商業(yè)價值凸顯； ? 周邊聚集較多外籍客源，客源質量較高； ? 開放式的步行街設計，符合人們對開放式購物環(huán)境潮 流的追求。 ? 項目建筑風格不統(tǒng)一，內部 空間可利用程度參差不齊， 對如何規(guī)劃和利用空間提出 較大的挑戰(zhàn)； ? 無法設置具有一定號召力的 主力商家，較難產生聚集效 應，消費者達到的隨意性較 強，如何保障穩(wěn)定的客流是 關鍵； ? 步行街