惠州嘉隆泰尖峰山項目定位思路匯報（109頁） .ppt

做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,尖峰山項目定位思路匯報,2008年5月,惠州星彥地產(chǎn),【2009房【2009房地產(chǎn)營銷 】160g典】160g移動硬地產(chǎn)從業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,地產(chǎn)營銷秘笈寶典秘 移 盤版 人員必備資料庫！笈寶 動硬 盤版,：購熱線：訂購熱線,qq:840083223qq:840083223 訂 1355010915013550109150,”,“,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn),地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,蝴蝶堡序營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版,自 古 循 州 開 府 以 來 ， 惠 州 歷 經(jīng) 一 千 四 百,余 年 ， 物 華 天 寶 、 人 杰 地 靈 。 上 溯 東,晉 ， 有 抱 樸 子 煉 丹羅 浮 山 ， 著 就 曠 世 玄,學 ； 北 宋蘇 東 坡 啖 荔 合 江 樓 ， 吟 頌 千 古,佳 句 ； 近 代 ， 更 有仲 愷 、,演 達 、 葉 挺 等,志 士 仁 人 革 固 鼎 新 ， 為 中 華 之 崛 起 舍 生,取 義 。 而 西 湖 佳 境 、 羅 浮 勝 景 、 大 亞 灣,風 情 更 使 惠 州 穿 越 歷 史 塵 煙 ， 終 成,嶺,南 名 郡,。,蝴 蝶 堡 位 于 尖 峰 山 內 ， 坐 擁 南 山 龍 脈 ，,博 采 天 地 山 川 精 華 ， 積 淀 千 年 文 化 底,蘊 ， 打 造 一 座 與 自 然 共 生 、 共 存 、 共 融,的 人 居 天 堂 。,蝴 蝶 近堡 繁 華 ， 但 遠 喧,囂 ， 居 其 間 ， 遇 樹 聆 風 ， 尊 享 天 籟 之 音 、,化 外 之 境 。蝴 蝶 堡 ， 仁 者 可 愛 山 ， 智,者 能 樂 水 ， 林 海 之 中 藏 龍 臥 虎 、 人 杰 咸,集 ， 修 身 、 齊 家 、 治 國 、 傳 承 子 孫 ， 盡,在 其 間 。,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,【 報告主要解決的問題,如何在激烈的市場競爭中找到項目的定位,定位下的規(guī)劃建議,對于大盤，客戶絕非為某單個賣點買單，而是為,了一個全新的、值得一看的整體前去購買,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,報告的核心內容,打造山居地標物業(yè)，實現(xiàn)項目可持續(xù)增長,1、明道：面臨的市場競爭環(huán)境1,2、取勢：立勢模式及借鑒2,3、優(yōu)術：戰(zhàn)略下的規(guī)劃建議3,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,、明道：面臨的市場競爭環(huán)境,、取勢：立勢模式及借鑒,、優(yōu)術：戰(zhàn)略下的規(guī)劃建議,核心內容分解,項目印象,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 交通,地塊,氛圍 swot 明道 市場項目分布 競爭方向 競爭格局 市場啟示 市場借鑒 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,交2009房印象：南門戶 動硬盤、四通 業(yè)人員， 資料達性強 qq:840083223 訂購熱線,【通 地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移首站 版 地產(chǎn)從八達 必備可 庫！,立交橋,路,鵝,嶺,南 路,鵝嶺西路,鵝嶺東路,至深圳,老城區(qū)：下埔、 河南岸,至江北、下角 鵝 嶺 北,東平,水口,博羅,至惠城區(qū)政府,龍門,惠東,惠陽 至陳江仲愷,河 源,汕 頭,深 圳,東 莞,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,qq:840083223 訂購熱線,地塊印象： 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版三面擁山，一面面市,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,qq:840083223 訂購熱線,地塊印象： 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版私密、山包、高差、山林,三重層次感,地塊印象： 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版規(guī)模大、環(huán)境好、產(chǎn)品豐富 qq:840083223 訂購熱線,占地345980平方米 用地247066平方米 容積率2左右,大盤 低密度 產(chǎn)品鏈豐富,具備了打造高端項目的規(guī)劃條件 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,豐山,愷,大,道,仲,美林玉桂山,區(qū)域氛圍： 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,金輝新苑,金迪新苑,萬林湖,潤園,泰富御山君,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版遠近資源豐富、高尚居住區(qū) qq:840083223 訂購熱線 高榜山,紅花湖,尖峰山 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,南山公園,金山湖,三環(huán)路 名流印象 山水江南,鵝 南山公館 嶺 南 路,深,高 惠,速,四山兩湖九項目,啟示一： 規(guī)模大，容積率較高,從產(chǎn)品豐富的角度，利用山體資,源，做成山居標桿物業(yè),啟示二： 門戶價值、交通便利,發(fā)揮南門戶地段價值以及項目的,可達性較強的優(yōu)勢，擁有“離塵不,離城”的生活環(huán)境,啟示三： 缺乏配套，擁有資源,在規(guī)劃時要建立社區(qū)配套，充分,利用資源景觀資源，結合自身優(yōu),勢，營造好差異化的園林景觀資,源。,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線,項目啟示,啟示一： 規(guī)模大，容積率較高,從產(chǎn)品豐富的角度，利用山體資 源，做成山居標桿物業(yè),啟示二： 門戶價值、交通便利,發(fā)揮南門戶地段價值以及項目的 可達性較強的優(yōu)勢，擁有 離塵不 離 城 的生活環(huán)境,啟示三： 缺乏配套，擁有資源,在規(guī)劃時要建立社區(qū)配套，充分 利用資源景觀資源，結合自身優(yōu) 勢，營造好差異化的園林景觀資 源。,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線,優(yōu)勢分析 規(guī)模：53萬平米的大型純粹山居物業(yè) 環(huán)境：純粹山居資源，居住質量高 地段：進入惠州市的南門戶、首站,氣質：惠州高尚生活區(qū),交通：可達性強，交通快捷、便利,劣勢分析 項目昭示性較弱 周邊配套相對較弱,機會分析,市場缺乏真正高端山居物業(yè),私密性強，片區(qū)差異化明顯,可達性強，離塵不離城,片區(qū)高尚居住氛圍已漸成,居住質量高，吸引力大,威脅分析,片區(qū)內同類型物業(yè)局勢不明,同質化概念產(chǎn)品競爭嚴重,區(qū)域外高端項目對本項目的客戶分流,政策大勢不明，市場觀望嚴重,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 地段山景產(chǎn)品內部園林,自然價值： 1、地,段：南門戶價值，離塵不離城，周邊城市干道圍繞，交通非常便利；,2、山,景：圍山而建，私密性強，真正的“山里面建房子”；,人為價值： 1、產(chǎn),品：合理的功能分布，創(chuàng)新的產(chǎn)品設計，是提高項目價值的關鍵；,2、內部景觀：合理內部園林景觀的營造，能使項目的價值最大化。 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,人為價值,自然價值,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,項目印象小結,項目具備了打造中高端資源大盤的質素,接下來要解決的是：做成什么樣的資源型大盤？,一切源于市場,資源規(guī)模,項目印象,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 交通,層次,資源 swot 明道 分布 方向 競爭格局 案例啟示 借鑒 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,【 惠城資源樓盤市場格局分布 qq:840083223 訂購熱線,尖峰山,紅花湖,金山湖,東江,荷蘭水鄉(xiāng) 高榜山,東方威尼斯,山水江南,名流印象,帝景灣,白鷺湖,世紀東方城,潤園 萬林湖,東湖花園 山水華府,湯泉 駿園春天 城市山麓,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,深汕高速,惠陽、惠東資源型樓盤市場格局分布 qq:840083223 訂購熱線 光耀城 東方新城 半島一號,太陽灣 大亞灣西區(qū) 澳頭港 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線,樓盤資源特征分析,景觀資源型 產(chǎn)業(yè)資源型 潛力資源型,山、水 高爾夫、度假區(qū) 待開發(fā)區(qū)域 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,單價區(qū)間主要以12000-25000 主、政府公務員、企6000-7000層管理者為主,產(chǎn)品主要以小高層、高層 房、小空中別墅 主,別墅、洋 高層為,客戶 企業(yè)私營 業(yè)中高,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線,水資源型樓盤分析,樓盤 區(qū)位 規(guī)模,白鷺湖 江北 占地：16000畝 建面：2011938,金山湖國墅園 金山湖 40375 92900 ,荷蘭水鄉(xiāng) 東平 占地：30萬 建面：60萬,帝景灣 江北 占地：20萬 建面：60萬,東方威尼斯 東平 占地：11萬 建面：26萬,容積率,1.3,1.98,3.4,1.8,1.95,產(chǎn)品組合,聯(lián)排,聯(lián)排 聯(lián)排,花園洋房 小高層、高層,復式 /,花園洋房 小高層,多層,/,/,/,/,歐式風格,園林風格 地中海風情 江南水鄉(xiāng)園林 荷蘭濱江風情 歐式園林景觀,（元/ ）,5600-13500 6000-8000,中式 6200-7800,客戶特征,企業(yè)主、高官、高,管、生意人、港澳,深客戶,本地私營業(yè)主、企,業(yè)中高層、政府公,本私營業(yè)主、自,由職業(yè)者、政府,務員、深圳投資客、 公務員、深圳等 外地投資客,本地私企老板、,企業(yè)高管、政府,公務員、深圳等 外地投資客,深圳投資客戶、,本地私營業(yè)主、,公務員、企業(yè)中 高層,獨立別墅 復式1.3,容積率分布在獨立別墅 2之間，規(guī)模主要在20萬平方米以上小高層、高層,建筑風格風格主要以歐式式為主；中式庭院風格主要以蘭風情為主，如地中海,園林 歐式 式現(xiàn)代 荷 歐,容積率偏低，且與資源有很大的關系,建客戶主要以企業(yè)私營主、政府公務員、企業(yè)中高層管理者為主,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線,山資源型樓盤分析,樓盤 區(qū)位 規(guī)模,潤園 龍豐上排 占地：30萬 建面：22萬,萬林湖 龍豐上排 占地41萬 建面：33.4萬,山水江南 龍豐上排 占地：7.2萬 建面：10萬,城市原筑 龍豐上排 占地：26634 建面：66828 ,名流印象 龍豐上排 占地：10萬 建面：36萬,容積率 0.64 0.8,1.13,2.6,2.27,獨立別墅,獨立別墅,疊院,聯(lián)排別墅,小高層、高層,洋房,平層復式,1-4房,/ /,筑風格 西歐建筑風格 現(xiàn)代中式 中式建筑 歐式,現(xiàn)代簡約,園林風格,法式,現(xiàn)代,蘇州園林風格,地中海,現(xiàn)代,單價區(qū)間,（元/ ）,9000-11000,7000-10000,6000-7800,4600-8000,未售,客戶特征,企業(yè)主、高官、高,管、生意人、深圳 等外地客戶,本地私營業(yè)主、企,業(yè)中高層、政府公 務員、港澳臺工廠 主、深圳投資客、,本私營業(yè)主、自,由職業(yè)者、政府 公務員、深圳等 外地投資客,私營業(yè)主、企業(yè),高管、政府公務 員、,/,產(chǎn)品主要以別墅、洋房、大臺地、聯(lián)排主,排 復式為聯(lián),產(chǎn)品組合 空中復式 小高層、花園洋房 聯(lián)排別墅 / 建筑風格主要以中式、歐式為主；園林風格主要以現(xiàn)代、歐式為主 洋房 空中大宅、高層 / /,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版,【 產(chǎn)業(yè)資源型樓盤分析地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線,產(chǎn)品主要以公寓、別墅為主,客戶主要以投資、第二居所為主,式,容積率偏低，屬于典型的低密度大宅31萬,建筑風格主要以歐高層為主；園林風房格、主房要以歐式為主洋房,購買特征：有團購的現(xiàn)象出現(xiàn),2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版,樓盤 區(qū)位,光耀城 惠陽,東方新城三期 惠陽,世紀東方城 惠城,半島一號 淡水,規(guī)模,占地：62.29萬 占地：33萬 建面：92.34萬 建面：,占地：8.8萬 建面：26萬,占地：24.84萬 建面：41.08萬,容積率,0.67,0.82,2.1,1.24,產(chǎn)品組合,獨立別墅,獨立別墅,洋房 聯(lián)排 聯(lián)排,1 2,聯(lián)排、疊加別墅 情景洋房,小高層 小高層 復式 寬景洋房 建筑 美,園林風格 英倫風格 單價區(qū)間（元/） 未售,美式 未定,新亞洲風格 4000680012500,普羅旺斯風格 4900-6500元/,客戶特征,/,東風本田、中海油、 龍崗、高層（本地客,戶）、富士康,以本地為主，包括周邊 的企業(yè)中高層，開發(fā)商,客戶資源占到30 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,本地40%,深圳50%,香 港,臺灣占10%,【 潛力資源型樓盤分析地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線,產(chǎn)品主要以別墅聯(lián)排洋房、小高層為主別墅,、 別墅 獨立,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線,主要競爭方向確定（排除法）,景觀資源的角度 城市價值的角度,排除產(chǎn)業(yè)及潛力資源樓盤 排除郊區(qū)樓盤,山資源的角度 規(guī)模的角度,排除水資源樓盤 排除中小規(guī)模的樓盤,潤園、,萬林湖,雅居樂白鷺湖,聯(lián)排、獨棟 獨棟別墅，帶碼頭 酒店、低層住宅,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 項目基本情況:,占地:16000畝 建面:2011938 酒店、會所、公寓 容積率:1.3 綠化率:40%,總戶數(shù):11820 別墅：2248套（約20） 產(chǎn)品類型:別墅、洋房、高層 酒店等 暢銷產(chǎn)品：152平方米的聯(lián)排 、200平方米的獨棟 獨立別墅 核心價值：白鷺湖 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線,奧林匹克花園,一期第一批“排院” 售樓中心及酒店,第二批“合院”,第三批“洋房”,三期,二 期,項目概況：分四期開發(fā)，現(xiàn)在,售一期合院及排院。,總占面：91萬 總建面：130萬 ,容積率：1.5 一期戶數(shù)：500多套 戶型配比如下： 暢銷產(chǎn)品：186平方米的排院 核心價值：品牌 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,山水江南,項目概況：,占面：72000,建面：125000,容積率：1.0,總戶數(shù)：450,綠化率：40%,戶型,a型疊院房,b型疊院房,c型疊院房,d型疊院房,e型疊院房,面積,178-190,125-185,123-182,131-196,124-148,套數(shù),96,120,96,68,70,戶型配比,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 暢銷產(chǎn)品：180平方米的疊院 核心價值：尖峰山 建筑風格：中式 園林風格：江南田園,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,城市原筑,北,3棟(147 ),4棟(350),9棟(165169 ),2棟(147 ),棟(165192 ) 6棟(244 ) 5棟(192 ),8棟(220 ),樓棟 2,戶型 3房2廳,面積（ ） 套數(shù) 147 46,3,3房2廳,147,36,4 5 6,別墅 4房2廳 4房3廳（空 中復式）,350 192 244,10 18 16,7 8,3房2廳 4房2廳,165192 220,35 72,9,3房2廳,165169,35,合計,268,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 項目基本情況： 占地：26634.9 建面：66828,住宅建面：49618 戶數(shù)：268戶,車位：不少于1：1 建筑密度：22.6 容積率：1.88,綠化覆蓋率：37,140 2 20 大戶 7棟小高層(9層 11層)、10套別墅,暢銷產(chǎn)品：163169的三房、,183191的四房,核心價值：高榜山,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,萬林湖,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,產(chǎn)品 聯(lián)排 疊拼 花院電梯洋房 合院house 商業(yè)街住宅 獨立 雙拼 小高層h型 空中大宅,房型 4-5房 5房 3-4房 4-5房 3-4房 5-6房 4-5房 3-4房 4房 4房,面積區(qū)間（m2） 220-250 187-211 150-160 250 150-160 300-600 200-220 6棟 175-200 200-290 200 合計,套數(shù) 89 104 104(頂層復式) 12 56 36 32 72 102 36 40 683,面積（m2） 20915 20800 16120 3000 8680 16200 6720 13320 18870 8820 8000 141445,現(xiàn)代豪宅大社區(qū)，但不強調大別墅 項目位于紅花湖片區(qū)，占地面積:41.4萬平，總建筑面積:33.8萬,平，容積率:0.8，綠化率45.6%,分三期開發(fā)。 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,一期,【 基本資料及戶型配比 qq:840083223 訂購熱線,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,聯(lián)排、雙拼、合院,花園電梯洋房、商業(yè)街住宅,休閑會所,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 疊拼、空中大宅 私家會所 獨立別墅,建筑產(chǎn)品分布,“湖與山林” 價值點的結合,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,【 戶型與總價之間的關系,各產(chǎn)品的面積與價格有一定的層次性，但區(qū)隔不是很大，主要是因為,一期主要針對內部集團，比例高達70。,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,暢銷戶型,在市場中，萬林湖的別墅面積更具優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在性價比高，但從實,際銷售的情況看，別墅面積再做大一點可能更好。,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,規(guī)劃點評,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 亮點 1、對土地價值的劃分，有利于發(fā)揮 產(chǎn)品的價值最大化； 2、很好的利用了產(chǎn)品與資源之間的 運用，一方面提高了容積率，另 一方面，將產(chǎn)品進行了有效的區(qū) 分。,缺點：地塊開口過大，自然資源,受到限制,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,借鑒啟示,土地價值的劃分,產(chǎn)品與資源之間的相互利用，發(fā)揮價值最大化,核心價值的挖掘,組團設計的利用，有助于開發(fā)與銷售,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,【 產(chǎn)品與客戶對應關系分析,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,潤園,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版,qq:840083223 訂購熱線,【 基本資料及戶型配比地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,項目總占地面積303230平米，總建筑面積216660平米，容積率,0.64，建筑密度18%，綠化率60%，由獨立別墅、聯(lián)排別墅和多層及小 高層等建筑物組成，共建成671套住宅單位,山地大別墅,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,產(chǎn)品分布,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 空中復式、洋房 聯(lián)排、疊加 獨立別墅 會所、 酒店,“山與水” 價值點的結合,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版,qq:840083223 訂購熱線,【 戶型與總價之間的關系地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,突出核心產(chǎn)品：面積大、數(shù)量少，從而實現(xiàn)產(chǎn)品的價值最大化,產(chǎn)品與價格之間的層次分明，不僅豐富，而且可以有效降低開發(fā)風險,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,暢銷戶型,2007年5月數(shù)據(jù)（目前已售罄）,獨棟的銷售周期太長，主要是量過大,別墅面積偏大，200250平方米的空中別墅及聯(lián)排量較少,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,獨立別墅,會所、 酒店,規(guī)劃點評,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 亮點 空中復式、洋房 規(guī)劃較多的別墅產(chǎn)品，樹立山地大 聯(lián)排、疊加 別墅的市場標桿形象,產(chǎn)品與資源之間的合理規(guī)劃，達到 價值最大化,缺點：缺乏與自然的親近，平整山地的舉措更是浪費了山資源,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,借鑒啟示,規(guī)劃產(chǎn)品，有利于建立項目的差異化價值,產(chǎn)品與資源之間的相互利用，發(fā)揮價值最大化,樹立山居別墅形象，有效的發(fā)揮核心價值,組團設計的利用，有助于開發(fā)與銷售,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,【 潤園產(chǎn)品與客戶對應關系分析,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,案例借鑒點,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,產(chǎn)品借鑒： 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版產(chǎn)品鏈的豐富性 qq:840083223 訂購熱線,產(chǎn)品鏈比較豐富, 山居項目走高端，屬于真正的豪宅項目，除了別墅之外，主要以,洋房小高層為主，戶型主要以34房為主,獨棟別墅所占比重不超過9%，其次為聯(lián)排、雙拼別墅控制在3040%之間,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線, 山居物業(yè)具有非常豐富的景觀資源，兼有山景、水景等自然生態(tài)景觀,兼有自然真山真水及便利都市生活,豪華私家會所、休閑會所提升物業(yè)品質,倚山面湖、景觀資源最豐富的地塊都是獨棟別墅，體現(xiàn)珍貴、私密及尊崇, 建筑風格主要以現(xiàn)代歐式為主，借助項目資源，打造出景觀優(yōu)勢，營造居住氛圍,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,別墅產(chǎn)品, 客戶職業(yè)：主要以私營主生意人為主，其次為企業(yè)高管政府官員, 客戶來源：主要以本區(qū)域為主，外地客戶偏少, 客戶收入：家庭年收入在百萬以上, 客戶年齡：歲為主, 客戶關注點：環(huán)境景觀戶型交通價格,【 產(chǎn)品與客戶的對應關系借鑒,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,洋房多層, 客戶職業(yè)：主要以企業(yè)中高層級別較低的政府官員為主，其次為私營主, 客戶來源：主要以本區(qū)域為主，外地投資客戶占有一定的比例, 客戶收入：家庭年收入在萬以上, 客戶年齡：歲為主, 客戶關注點：環(huán)境景觀交通價格戶型,【 產(chǎn)品與客戶的對應關系借鑒,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,小高層高層產(chǎn)品, 客戶職業(yè)：主要以企業(yè)中高層外企員工為主，其次為私營主級別較低的政 府官員 客戶來源：主要以本區(qū)域為主 客戶收入：家庭年收入在萬以上 客戶年齡：歲為主 客戶關注點：環(huán)境景觀價格交通戶型 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【 產(chǎn)品與客戶的對應關系借鑒 qq:840083223 訂購熱線,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,客戶類型 企業(yè)主生意人 中高層管理人員 中高公務員 中低公務員 外企員工 本地居民 投資客,別墅 ,洋房多層 ,小高層高層 ,【 產(chǎn)品與客戶的對應關系借鑒 qq:840083223 訂購熱線,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,客戶類型,房以上,房,房,房,房,企業(yè)主生 意人 , ,中高層管理,人員,中高公務員 中低公務員 外企員工, , , , , ,本地居民,投資客, 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【 產(chǎn)品與客戶的對應關系借鑒 qq:840083223 訂購熱線,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,企業(yè)中高層政府官員是消化本地中高端項目的主流客戶群體,中高端客戶群體需求的戶型以24房為主,中高端客戶需求的戶型方向以舒適性為主，偏向于物業(yè)內部功能的打造,【 產(chǎn)品與客戶的對應關系借鑒 qq:840083223 訂購熱線,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,【 深惠兩地客戶購買差異性借鑒 qq:840083223 訂購熱線,潤園深圳成交客戶購買用途,長期自住 24%,投資 24%,度假,42% 過度居住 10%,（數(shù)據(jù)來源：根據(jù)深圳成交客戶調查問卷統(tǒng)計得出）,惠城成交客戶購買用途,長期自住 85%,過度居住 2%,投資 11%,為家人購買 2%,（數(shù)據(jù)來源：根據(jù)惠城成交客戶調查問卷統(tǒng)計得出）,小結：惠深客戶在購買產(chǎn)品上的差異不明顯，其差異化主要表現(xiàn)在購買用途和關,注點上不一樣，惠州客戶購買主要用來長期居住，而深圳客戶購買的目的在于投資,和度假。,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,【 深惠兩地客戶購買關注點借鑒 qq:840083223 訂購熱線,惠州客戶,1、以居住為主，關注環(huán)境,2、二次置業(yè)，以改善居住環(huán)境為主,3、功能性房間要求多。,4、對政策不敏感,5、虛榮心理比較強，講面子,6、對高品位活動不屑一顧，但心理,比較震撼 7、對媒體的推廣，往往不放在心上,8、跟從心理比較嚴重,深圳客戶,1、關注價格及投資升值潛力，偶爾度假,2、關注規(guī)模,3、對國家政策比較敏感,4、認為本項目深圳近,5、需要看到實景,6、比較實在，承受力強,7、講究服務,愷,大,道,仲,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線,紅花湖,尖峰山 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,金山湖,豐山,鵝 嶺,南 路 三環(huán)路 高榜山 南山公園,深,高 惠,速,規(guī)劃建議,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 深圳案例借鑒 立勢 價值方向確定 取勢 原規(guī)劃點評,規(guī)劃建議 指標估算 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,案例借鑒-星河丹堤,e：全復式大宅,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 f：空中大宅,b：別墅、洋房 a：別墅,d：別墅,c：別墅 產(chǎn)品特色： 1、別墅產(chǎn)品首創(chuàng)“合院”申請了專利 2、e區(qū)全為復式空中大宅 3、借助山資源，依山建造“躍庭別墅” 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,案例借鑒-星河丹堤,建筑特色：,1、充分發(fā)揮山、水、公園資源，提升,項目的整體形象與產(chǎn)品檔次；,2、借助山的坡度，創(chuàng)建“躍庭別墅”與,空中復式大宅，不僅做到了產(chǎn)品創(chuàng) 新，而且增加了面積，提升容積率， 項目價值最大化；,3、公建部分主要集中在主入口，最大,限度的保證了社區(qū)的私密性及安全 性；,4、沿水資源全部設計別墅，最大限度,的提升了項目價值。,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,案例借鑒-星河丹堤,銷售分區(qū)與規(guī)劃的關系：,1、一期先建公建，并推出聯(lián)排別墅與,雙拼，包括專利產(chǎn)品，吸引買家，,并撬開市場；,2、借助一期余溫，不斷制造產(chǎn)品亮點，,建立項目的獨立價值；,3、以d組團作為項目的收官顛峰之作，,達到項目價值最大化。,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線,案例借鑒-星河丹堤,1、依山就勢，建立大平面空中豪宅；,2、充分利用地段優(yōu)勢，建立項目的差異化核心賣點；,3、利用產(chǎn)品創(chuàng)新貫穿項目始終，建立項目的獨立價值；,4、最大限度的保持組團的相互獨立性、私密性、安全性。,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版萬科地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線,案例借鑒- 東海岸,產(chǎn)品組合： 一期：多層聯(lián)排 二期：小高層聯(lián)排 三期：高層聯(lián)排 四期：高層聯(lián)排獨棟,占地：約26萬平方米,總建面：約21萬,容積率：約0.8,資源：山海,小高層面積區(qū)間：250280平方米,復式面積區(qū)間：450平方米左右,別墅：165225平方米,獨棟：383389平方米,1,3,2,4,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,qq:840083223 訂購熱線,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版萬科地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,案例借鑒- 東海岸,建筑特色：,1、以海為核心價值點，突出自然,景觀價值大于內部景觀價值；,2、利用高層建筑，將社區(qū)與高速,威脅分開，最大限度的保護社 區(qū)不受道路干擾；,3、充分利用自然原生態(tài)資源，依,海而建、依山而建；,4、進行組團設計，保持各組團的,私密性、安全性,5、利用景觀節(jié)點，最大限度的發(fā),揮商業(yè)價值。,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,qq:840083223 訂購熱線,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版萬科地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,案例借鑒- 東海岸,銷售分區(qū)與規(guī)劃的關系：,1、一期利用差異化產(chǎn)品，配合公建，,展示項目形象，提升項目品質； 2、二期緊緊依靠資源景觀價值， 結合項目自身配套，吸引買家；,3、三期利用動靜結合的內部景觀資源,以及成熟的配套，進一步闡述項 目的核心賣點；,4、四期結合獨棟產(chǎn)品，將項目的銷,售推向高潮。,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版萬科地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線,案例借鑒- 東海岸,1、最大限度發(fā)揮自然景觀資源優(yōu)勢,2、發(fā)揮園林水景中心最大化的價值,3、利用高層建筑最大限度的減少道路對社區(qū)的干擾,4、根據(jù)資源優(yōu)勢，進行建筑的合理分布,5、酒店的經(jīng)營及管理模式,項目價值方向確定,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,最大限度的發(fā)揮自然景觀資源優(yōu)勢；,依山就勢，進行建筑的突破與產(chǎn)品的創(chuàng)新；,城市門戶，差異化價值的建立；,建立項目的獨立價值。,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 設計理念：長在山里的房子 獨立價值,居住理念：住到山里面去,價 值,體 系 對內：門戶價值 差異化價值 對外：城市價值 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,規(guī)劃建議,現(xiàn)規(guī)劃點評 規(guī)劃建議 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 案例借鑒 立勢 價值方向確定 取勢 規(guī)劃方向,項目規(guī)劃借鑒,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,土地價值：進行級別的劃分,資源方面：最大限度的利用與發(fā)揮,設計方面：景觀與產(chǎn)品的相互運用,產(chǎn)品方面：立足現(xiàn)在，考慮未來,會所方面：因地制宜，合理設置，提升價值,商業(yè)方面：確定方向，合理規(guī)劃，產(chǎn)生價值，滿足需要,項目規(guī)劃思路方向,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！,qq:840083223 訂購熱線,依山就勢，不僅要保持項目建筑設計的均好性，,而且要充分發(fā)揮地理、地貌的優(yōu)勢，,打造一個“世外桃源”標桿物業(yè),做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,現(xiàn)規(guī)劃設計點評,不足之處： 產(chǎn)品的分布差距較大，不利于項目的整體統(tǒng)一,獨棟雙拼高層組成的產(chǎn)品鏈不夠豐富，且差異性較大,西組團與中央組團建筑密度過大，不利于高端物業(yè)形象的樹立,別墅組團離會所太遠，會所配套不合理,資源與產(chǎn)品之間的對應運用關系存在不合理性,思路借鑒：,組團設計,產(chǎn)品的豐富性,資源最大化的利用,別墅組團,東組團,中心會所,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 西組團 對外會所 中央組團 經(jīng)適房組團,星彥對規(guī)劃建議,第一價 值區(qū) 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,第二價,值區(qū),第三價值區(qū),土地價值的劃分 第四價 值區(qū),別墅組 團,中央組 團,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 西組團,東組團,聯(lián) 組團三,排,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,星彥對規(guī)劃建議,組團四,獨棟,聯(lián)排、雙拼、高層 景觀大宅,獨棟、聯(lián)排、臺地 組團一,高層景觀大宅 組團二,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 小 高 層 小高層,洋房,經(jīng)適房組團 小,高 層 復 式,洋 房,產(chǎn)品組合形式：產(chǎn)品與資源之間的相互運用,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,組團一,組團四,經(jīng)適房組團,獨棟,聯(lián)排、雙拼、 高層景觀大宅,組團二 獨棟、聯(lián)排、臺地,高層景觀大宅,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 產(chǎn)品組合形式的變化 小 高,層,小高層,洋房,排,小 聯(lián)組團三,高,層 復 式,洋 房,星彥對規(guī)劃建議,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線,組團四,組團二 組團三 組團一 組團一：山林之中低密度、低容積率 組團二：臨湖及半山坡上低密度、中容積率,組團三：臨湖及山林低密度、中容積率,組團四：臨湖及山林、沿街低密度、中容積率 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,組團密度及容積率變化,星彥對規(guī)劃建議,低密度物業(yè),聯(lián) 組團三,高層景觀大宅 組團二,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線 小高層,小高層,洋房,經(jīng)適房組團 空,獨棟 別墅標王,聯(lián)排、臺地 組團一 空中大宅標王,中 排 復 式 聯(lián)排、雙拼、高層景觀大宅 小高層標王 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,產(chǎn)品之間的連接性,星彥對規(guī)劃建議,組團四 洋房,做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務者,【2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160g移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ qq:840083223 訂購熱線,組團四 豪華私家會所 一 中心會所 組團二 組團三 組團一 豪華私家會所 二,會所建議,豪華私家會所,私家會所一：滿足組團一、二業(yè)主休閑娛樂，如泳池、星級酒店、咖啡館、健身中心等,私家會所二：滿足組團二、三業(yè)主休閑娛樂，如西餐廳、中餐廳、茶藝室等,中心會所：提供小區(qū)的休閑、娛樂、