山東德州中華美食街項目介紹（79頁） .pdf

德州中華美食街項目介紹 山東長河豪門投資置業(yè)有限公司 2 2 2 2 a.a.a.a. 項目研究核心結(jié)論項目研究核心結(jié)論 3 3 3 3 綜合體的類型：綜合體的類型：以商業(yè)為核心的綜合體項目 產(chǎn)品組合：產(chǎn)品組合：涵蓋商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓四大類，共七大產(chǎn)品 中華美食城 家居建材市場 集中式商業(yè) 寫字樓 酒店 公寓 沿街底商 市場角色定位：市場角色定位：主流市場的領(lǐng)導者，超級區(qū)域商業(yè)中心 形象定位（情感溝通）：形象定位（情感溝通）： 德州城市商業(yè)的新引擎 德州城市升級的節(jié)點 魯西北的財富新地標 將項目定位為將項目定位為“ “ “ “以商業(yè)為核心的綜合體以商業(yè)為核心的綜合體” ” ” ”，是德州市未來的城市財富，是德州市未來的城市財富 新地標，將以市場領(lǐng)導者的角色參與到市場競爭中新地標，將以市場領(lǐng)導者的角色參與到市場競爭中 綜合體的整體定位綜合體的整體定位 4 4 4 4 綜合體的規(guī)模總量控制在綜合體的規(guī)模總量控制在32.332.332.332.3萬平米相對合理，其中可銷售部分商萬平米相對合理，其中可銷售部分商 業(yè)面積為業(yè)面積為16.316.316.316.3萬平米，建議持有部分商業(yè)面積為萬平米，建議持有部分商業(yè)面積為16161616萬平米萬平米 綜合體的規(guī)模綜合體的規(guī)模 寫字樓（銷售）寫字樓（銷售） 3.0萬平米 180 plaza180 plaza180 plaza180 plaza 豪悅廣場豪悅廣場 家居建材市場（持有）家居建材市場（持有） 10.0萬平米 酒店（銷售）酒店（銷售） 1.2萬平米 沿街底商（銷售）沿街底商（銷售） 2.5萬平米 公寓（銷售）公寓（銷售） 3.6萬平米 集中式商業(yè)（持有）集中式商業(yè)（持有） 6.0萬平米 中華美食城（銷售）中華美食城（銷售） 6.0萬平米 綜合體的合理規(guī)模約32.332.332.332.3萬平米萬平米 銷售商業(yè)面積：銷售商業(yè)面積：16.316.316.316.3萬平米萬平米 持有商業(yè)面積：持有商業(yè)面積：16161616萬平米萬平米 5 5 5 5 b.b.b.b.市場研究及項目定位市場研究及項目定位 b1. 城市宏觀格局研究 b2. 項目立地研究 b3. 綜合體整體定位研究 b4. 產(chǎn)品市場研究及概念定位 6 6 6 6 山東德州長河豪門集團項目_phase i_20100928 6 6 6 6 德州是翼魯交界的門戶，隨著德州是翼魯交界的門戶，隨著“南融北接南融北接”城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施， 德州已經(jīng)成為魯西北重要的區(qū)域中心城市德州已經(jīng)成為魯西北重要的區(qū)域中心城市 德州是冀魯兩省交界地區(qū)的門戶，德州是冀魯兩省交界地區(qū)的門戶， 位于濟南都市圈的核心圈層，西與位于濟南都市圈的核心圈層，西與 中原城市群遙相呼應(yīng)，是山東半島中原城市群遙相呼應(yīng)，是山東半島 城市群的重要組成，也是連接京津城市群的重要組成，也是連接京津 冀與環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要地域冀與環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要地域 隨著德州隨著德州“ “ “ “南融北接南融北接” ” ” ”的城市發(fā)展戰(zhàn)的城市發(fā)展戰(zhàn) 略不斷深入，幾大經(jīng)濟圈的疊加效略不斷深入，幾大經(jīng)濟圈的疊加效 應(yīng)已初顯，德州已經(jīng)成為魯西北地應(yīng)已初顯，德州已經(jīng)成為魯西北地 區(qū)重要的交通樞紐和以工貿(mào)為主的區(qū)重要的交通樞紐和以工貿(mào)為主的 區(qū)域中心城市區(qū)域中心城市 德州德州 城市格局城市格局 1 1 1 1 7 7 7 7 7 7 7 7 德州市的區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷，特別是德城區(qū)對周邊的縣市有德州市的區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷，特別是德城區(qū)對周邊的縣市有 著較強的輻射能力著較強的輻射能力 德州市包括一區(qū)兩市八縣，兩個經(jīng)濟德州市包括一區(qū)兩市八縣，兩個經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)，總面積開發(fā)區(qū)，總面積10356103561035610356平方公里，人平方公里，人 口口544544544544萬。德城區(qū)也成為市域的政治經(jīng)萬。德城區(qū)也成為市域的政治經(jīng) 濟和文化中心濟和文化中心 德城區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平比較周邊及下德城區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平比較周邊及下 屬的縣市有一定優(yōu)勢，但近年，河北屬的縣市有一定優(yōu)勢，但近年，河北 的衡水及山東的聊城和濱州在經(jīng)濟總的衡水及山東的聊城和濱州在經(jīng)濟總 量上緊隨德州市，有趕超的勢頭量上緊隨德州市，有趕超的勢頭 德州市是華東、華北重要的交通樞紐德州市是華東、華北重要的交通樞紐 ， 公鐵水立體交通完善，特別是隨著公鐵水立體交通完善，特別是隨著 京滬高鐵的建設(shè)，德州市接受外來影京滬高鐵的建設(shè)，德州市接受外來影 響及自身對外的輻射能力進一步增強響及自身對外的輻射能力進一步增強 城市格局城市格局 1 1 1 1 山東德州長河豪門集團項目_phase i_20100928 4890 3729 3351 2728 2473 2279 2110 2077 1969 1716 1545 1376 1351 1201 954 862 461 1 青島市 2 煙臺市 3 濟南市 4 濰坊市 5 淄博市 6 濟寧市 7 臨沂市 8 東營市 9 威海市 10 泰安市 11 德州市 12 聊城市 13 濱州市 14 棗莊市 15 菏澤市 16 日照市 17 萊蕪市 8 8 8 8 德州市經(jīng)濟總量達德州市經(jīng)濟總量達1545154515451545億元，為國內(nèi)排名第億元，為國內(nèi)排名第62626262位，山東省排名第位，山東省排名第11111111 位，經(jīng)濟發(fā)展水平處于中等水平位，經(jīng)濟發(fā)展水平處于中等水平 2009200920092009年山東省經(jīng)濟總量排名年山東省經(jīng)濟總量排名 單位：億元單位：億元 德州市經(jīng)濟總量德州市經(jīng)濟總量 在山東省在山東省17171717個城個城 市中排名第市中排名第11111111位位 經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展 2 2 2 2 山東德州長河豪門集團項目_phase i_201009289 9 9 9 德州市經(jīng)濟保持了較快穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，與周邊城市相比處于中等德州市經(jīng)濟保持了較快穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，與周邊城市相比處于中等 水平水平 億元，億元，% gdpgdpgdpgdp2005 200520052005- -2009gdp2009gdp2009gdp2009gdp年均增長率年均增長率 周邊城市周邊城市2009200920092009年年gdpgdp比較比較德州市德州市2005-20092005-20092005-20092005-2009年年gdpgdp增長情況增長情況 億元億元 經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展 2 2 2 2 1545.4 3351.4 1350.9 652.1 1375.9 2473.1 12.7% 9.6% 13.2% 15.6% 13.2% 13.4% 德州濟南濱州衡水聊城淄博 831.8 1003.4 1180.8 1400.9 1545.4 20052006200720082009 山東德州長河豪門集團項目_phase i_20100928 28046.0 50376.0 36568.0 14947.0 24613.0 54846.0 德州濟南濱州衡水聊城淄博 10101010 德州市的人均德州市的人均gdpgdpgdpgdp達達2.82.82.82.8萬元，在周邊地區(qū)中較為突出，萬元，在周邊地區(qū)中較為突出，按照聯(lián)合國按照聯(lián)合國 標準，經(jīng)濟正進入加速發(fā)展的階段，標準，經(jīng)濟正進入加速發(fā)展的階段，中產(chǎn)階層隨之逐漸形成中產(chǎn)階層隨之逐漸形成 元元 周邊城市周邊城市2009200920092009年人均年人均gdpgdp比較比較德州市德州市2005-20092005-20092005-20092005-2009年人均年人均gdpgdp增長情況增長情況 元元 注：按照聯(lián)合國的標準，當一個國家或地區(qū)人均注：按照聯(lián)合國的標準，當一個國家或地區(qū)人均gdpgdpgdpgdp處于處于3000300030003000美元至美元至10000100001000010000美元之間時，該地區(qū)國民經(jīng)濟具備相當實力，進入活躍、加速發(fā)展的重要階段，美元之間時，該地區(qū)國民經(jīng)濟具備相當實力，進入活躍、加速發(fā)展的重要階段， 中產(chǎn)階層將大量出現(xiàn)中產(chǎn)階層將大量出現(xiàn) 經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展 2 2 2 2 15098.0 18071.0 21723.0 24830.0 28046.0 20052006200720082009 山東德州長河豪門集團項目_phase i_2010092811111111 德州市與周邊緊鄰地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展均有所滯后，對城市未來的德州市與周邊緊鄰地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展均有所滯后，對城市未來的 發(fā)展而言第三產(chǎn)業(yè)將成為重中之重發(fā)展而言第三產(chǎn)業(yè)將成為重中之重 德州德州市市2009200920092009年三產(chǎn)占比年三產(chǎn)占比 %周邊城市三產(chǎn)占比比較周邊城市三產(chǎn)占比比較 % % 產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 3 3 3 3 12%12%12%12% 55%55%55%55% 33%33%33%33% 第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 54.6% 43.4% 58.4% 46.8% 58.8% 62.8% 33.0% 51.0% 31.6% 42.6% 26.8% 33.6% 3.6% 14.4% 10.6% 10.1% 5.6% 12.4% 德州濟南濱州衡水聊城淄博 第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 山東德州長河豪門集團項目_phase i_2010092812121212 從細分行業(yè)看，三產(chǎn)中的批發(fā)和零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通運輸與倉從細分行業(yè)看，三產(chǎn)中的批發(fā)和零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通運輸與倉 儲物流業(yè)、儲物流業(yè)、信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)、住宿和餐飲業(yè)為前五信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)、住宿和餐飲業(yè)為前五 位位 德州德州市第三產(chǎn)業(yè)細分行業(yè)市第三產(chǎn)業(yè)細分行業(yè)前五位前五位發(fā)展發(fā)展 % 產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 3 3 3 3 19%19%19%19% 14%14%14%14% 13%13%13%13% 10%10%10%10% 10%10%10%10% 34%34%34%34% 批發(fā)和零售業(yè)批發(fā)和零售業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè) 交通運輸、倉儲及郵政業(yè)交通運輸、倉儲及郵政業(yè) 信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè) 住宿和餐飲業(yè)住宿和餐飲業(yè) 其他其他 山東德州長河豪門集團項目_phase i_2010092813131313 德州市以機械裝備、新能源、生物醫(yī)藥、食品及物流等為主導產(chǎn)業(yè)德州市以機械裝備、新能源、生物醫(yī)藥、食品及物流等為主導產(chǎn)業(yè) ，發(fā)展勢頭良好，為城市商貿(mào)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展提供了條件，發(fā)展勢頭良好，為城市商貿(mào)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展提供了條件 產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布 產(chǎn)業(yè)園區(qū)說明產(chǎn)業(yè)園區(qū)說明 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 占地面積：占地面積：320320320320平方公里平方公里 主導產(chǎn)業(yè)：主導產(chǎn)業(yè)：新能源利用、空新能源利用、空 調(diào)、醫(yī)藥、機械、紡織、食調(diào)、醫(yī)藥、機械、紡織、食 品、建材、物流品、建材、物流 運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 占地面積：占地面積：32323232平方公里平方公里 主導產(chǎn)業(yè)：能源、化工、紡織、主導產(chǎn)業(yè)：能源、化工、紡織、 機械、建材機械、建材 其他園區(qū)（如天衢工業(yè)園區(qū)等）其他園區(qū)（如天衢工業(yè)園區(qū)等） 占地面積：占地面積：10101010平方公里平方公里 主導產(chǎn)業(yè)：主導產(chǎn)業(yè)：太陽能、太陽能、 中央空中央空 調(diào)、電子電工、紡織服裝、調(diào)、電子電工、紡織服裝、 機械制造、輕工食品機械制造、輕工食品 羅莊工業(yè)園區(qū)羅莊工業(yè)園區(qū) 運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 科海工業(yè)科海工業(yè) 園區(qū)園區(qū) 天衢工業(yè)園區(qū)天衢工業(yè)園區(qū) 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 3 3 3 3 山東德州長河豪門集團項目_phase i_2010092814141414 德城區(qū)的人口約占全市的德城區(qū)的人口約占全市的10%10%10%10%，以非農(nóng)人口為主，以非農(nóng)人口為主 德州德州市轄區(qū)人口構(gòu)成市轄區(qū)人口構(gòu)成 人，人，% 德州德州市市市市區(qū)人口狀況區(qū)人口狀況 人，人，% 德州市總?cè)丝诘轮菔锌側(cè)丝? 569.0= 569.0= 569.0= 569.0萬人萬人 德城區(qū)總?cè)丝诘鲁菂^(qū)總?cè)丝? 59.7= 59.7= 59.7= 59.7萬人萬人 人口狀況人口狀況 4 4 4 4 10%10%10%10% 10%10%10%10% 80%80%80%80% 德城區(qū)德城區(qū) 陵縣陵縣 周邊其他縣周邊其他縣 71%71%71%71% 29%29%29%29% 非農(nóng)業(yè)人口非農(nóng)業(yè)人口 農(nóng)業(yè)人口農(nóng)業(yè)人口 山東德州長河豪門集團項目_phase i_2010092815151515 從區(qū)域看，本項目所在的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的從業(yè)人員數(shù)量低于德城區(qū)，從區(qū)域看，本項目所在的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的從業(yè)人員數(shù)量低于德城區(qū)， 但工資水平高于其他區(qū)域，具備較強購買力但工資水平高于其他區(qū)域，具備較強購買力 平均工資平均工資 元元 單位從業(yè)人員單位從業(yè)人員 人人 人口狀況人口狀況 4 4 4 4 28417 26185 20575 21647 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)德城區(qū)運河開發(fā)區(qū)全市平均 32119 56404 21658 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)德城區(qū)運河開發(fā)區(qū) 山東德州長河豪門集團項目_phase i_2010092816161616 從德州市現(xiàn)有的商業(yè)格局看，是典型的單核商圈，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)出現(xiàn)從德州市現(xiàn)有的商業(yè)格局看，是典型的單核商圈，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)出現(xiàn) 了大型購物中心，但區(qū)域級商圈尚未形成了大型購物中心，但區(qū)域級商圈尚未形成 德州市現(xiàn)有商業(yè)格局德州市現(xiàn)有商業(yè)格局德州現(xiàn)有商圈說明德州現(xiàn)有商圈說明 德州市現(xiàn)有商業(yè)格局為單核商圈，由以德州德州市現(xiàn)有商業(yè)格局為單核商圈，由以德州 百貨大樓為核心的德百商圈與火車站城隍廟百貨大樓為核心的德百商圈與火車站城隍廟 商圈組成的德城區(qū)市級商圈，同時出現(xiàn)以澳商圈組成的德城區(qū)市級商圈，同時出現(xiàn)以澳 德樂購物廣場為核心的新型區(qū)域商業(yè)中心德樂購物廣場為核心的新型區(qū)域商業(yè)中心 德城區(qū)市級商圈德城區(qū)市級商圈 城市單核商圈，目前德州消費主要場所城市單核商圈，目前德州消費主要場所 以傳統(tǒng)百貨、市場為主，批發(fā)零售業(yè)和以傳統(tǒng)百貨、市場為主，批發(fā)零售業(yè)和 餐飲業(yè)較為發(fā)達餐飲業(yè)較為發(fā)達 舉例：德百大樓、城隍廟市場舉例：德百大樓、城隍廟市場 開發(fā)區(qū)區(qū)域商業(yè)中心開發(fā)區(qū)區(qū)域商業(yè)中心 以澳德樂購物廣場為中心，未來開發(fā)區(qū)以澳德樂購物廣場為中心，未來開發(fā)區(qū) 商業(yè)主要場所商業(yè)主要場所 新型購物中心的形式，集購物、餐飲、新型購物中心的形式，集購物、餐飲、 休閑娛樂為一體的購物場所休閑娛樂為一體的購物場所 開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心 德城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點德城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點 德城區(qū)德城區(qū) 市級商市級商 圈圈 山東德州長河豪門集團項目_phase i_2010092817171717 城隍廟商圈為德州商業(yè)發(fā)源地，城市市級批發(fā)兼容的傳統(tǒng)商圈，德城隍廟商圈為德州商業(yè)發(fā)源地，城市市級批發(fā)兼容的傳統(tǒng)商圈，德 州主要市場匯集的商圈，整體商業(yè)檔次已顯落后州主要市場匯集的商圈，整體商業(yè)檔次已顯落后 城隍廟商圈圖城隍廟商圈圖 城隍廟商圈構(gòu)成城隍廟商圈構(gòu)成 城隍廟商圈情況城隍廟商圈情況 德州商業(yè)發(fā)源地，城市市級批發(fā)兼容的傳統(tǒng)商德州商業(yè)發(fā)源地，城市市級批發(fā)兼容的傳統(tǒng)商 圈，德州主要市場匯集的商圈，整體商業(yè)檔次已圈，德州主要市場匯集的商圈，整體商業(yè)檔次已 顯落后顯落后 主要項目：城隍廟市場、城隍廟商城、溫州城、主要項目：城隍廟市場、城隍廟商城、溫州城、 步行街、銀座德州店等步行街、銀座德州店等 潛在項目：德州國際商貿(mào)城潛在項目：德州國際商貿(mào)城 業(yè)態(tài)構(gòu)成：主要為服裝服飾批零兼營的市場，餐業(yè)態(tài)構(gòu)成：主要為服裝服飾批零兼營的市場，餐 飲均為低檔次的臨街飯館，休閑娛樂飲均為低檔次的臨街飯館，休閑娛樂ktvktvktvktv相對聚相對聚 集，包括同一首歌、錢柜等本地品牌集，包括同一首歌、錢柜等本地品牌 支持支持 國際商國際商 貿(mào)城貿(mào)城 溫州城溫州城城隍廟城隍廟 商城商城 迎賓大迎賓大 市場市場 東方紅東方紅 市場市場 城隍廟城隍廟 市場市場 銀座銀座 （德州店）（德州店） 潛在項目潛在項目現(xiàn)有項目現(xiàn)有項目步行街步行街 步行街步行街 山東德州長河豪門集團項目_phase i_2010092818181818 城隍廟商圈為市級中高檔零售商圈，位于市區(qū)中心位置，基本代表城隍廟商圈為市級中高檔零售商圈，位于市區(qū)中心位置，基本代表 著德州市主流中高端消費著德州市主流中高端消費 德百商圈圖德百商圈圖 德百商圈構(gòu)成德百商圈構(gòu)成 德百商圈情況德百商圈情況 市級中高檔零售商圈，盤踞市區(qū)中心位置，基本市級中高檔零售商圈，盤踞市區(qū)中心位置，基本 代表著德州市主流中高端消費。以德州百貨大樓代表著德州市主流中高端消費。以德州百貨大樓 為領(lǐng)跑者，品牌效應(yīng)明顯為領(lǐng)跑者，品牌效應(yīng)明顯 主要項目：德州百貨大樓、白天鵝電腦市場、國主要項目：德州百貨大樓、白天鵝電腦市場、國 美電器美電器 潛在項目：觀湖城潛在項目：觀湖城 業(yè)態(tài)構(gòu)成：主要以德百大樓中高端定位購物為業(yè)態(tài)構(gòu)成：主要以德百大樓中高端定位購物為 主，周邊分布中西式快餐及休閑餐飲，如過橋緣、主，周邊分布中西式快餐及休閑餐飲，如過橋緣、 永和豆?jié){、永和豆?jié){、kfckfckfckfc等，休閑娛樂分布等，休閑娛樂分布ktvktvktvktv、劇場、劇場、 影院，如維果、彩虹劇場、世紀影城等影院，如維果、彩虹劇場、世紀影城等 支持支持 潛在項目潛在項目現(xiàn)有項目現(xiàn)有項目 德州百德州百 貨大樓貨大樓 白天鵝白天鵝 電腦市電腦市 場場 觀湖城觀湖城 19191919 德州市未來將形成德州市未來將形成“一個市級商圈，六大區(qū)域級商圈一個市級商圈，六大區(qū)域級商圈”的商業(yè)格的商業(yè)格 局，本項目處于區(qū)域級商圈構(gòu)建的核心局，本項目處于區(qū)域級商圈構(gòu)建的核心 城市商業(yè)發(fā)展的基本架構(gòu)是城市商業(yè)發(fā)展的基本架構(gòu)是“ “一條主一條主 軸，兩條次發(fā)展軸軸，兩條次發(fā)展軸”，一條主軸即以，一條主軸即以 東風路為核心的商業(yè)帶，本項目處于東風路為核心的商業(yè)帶，本項目處于 該核心軸線上；該核心軸線上； 根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃， 城市為城市為“一個一個 市級主商業(yè)圈，六個區(qū)域級商業(yè)圈，市級主商業(yè)圈，六個區(qū)域級商業(yè)圈， 若干專業(yè)市場若干專業(yè)市場”的格局的格局”，本項目所，本項目所 在區(qū)域規(guī)劃為區(qū)域級商圈；在區(qū)域規(guī)劃為區(qū)域級商圈； 未來隨著人口的導入、住宅的開發(fā)等未來隨著人口的導入、住宅的開發(fā)等 本項目與澳德樂、德百家居廣場等共本項目與澳德樂、德百家居廣場等共 同構(gòu)成新區(qū)的商業(yè)中心，并成為德城同構(gòu)成新區(qū)的商業(yè)中心，并成為德城 區(qū)的區(qū)域級商圈區(qū)的區(qū)域級商圈 注：市級主商業(yè)圈為以德百為核心的商圈注：市級主商業(yè)圈為以德百為核心的商圈; ; ; ;區(qū)域級商業(yè)圈分別為鐵西北部商業(yè)片區(qū)、火車站片區(qū)、鐵西南部商業(yè)片區(qū)、新區(qū)商務(wù)片區(qū)、天衢商務(wù)片區(qū)、城南區(qū)域級商業(yè)圈分別為鐵西北部商業(yè)片區(qū)、火車站片區(qū)、鐵西南部商業(yè)片區(qū)、新區(qū)商務(wù)片區(qū)、天衢商務(wù)片區(qū)、城南 商貿(mào)片區(qū)商貿(mào)片區(qū) 德城區(qū)未來的商業(yè)格局德城區(qū)未來的商業(yè)格局未來商圈構(gòu)成的說明未來商圈構(gòu)成的說明 山東德州長河豪門集團項目_phase i_2010092820202020 德州市商業(yè)格局的演變是受城市規(guī)劃導向、人口流動、房地產(chǎn)開發(fā)德州市商業(yè)格局的演變是受城市規(guī)劃導向、人口流動、房地產(chǎn)開發(fā) 及交通發(fā)展四方面因素所驅(qū)動的結(jié)果及交通發(fā)展四方面因素所驅(qū)動的結(jié)果 政策規(guī)劃導向政策規(guī)劃導向 城市重點向東發(fā)展趨勢明顯，并加大力度發(fā)展經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與高鐵新區(qū)城市重點向東發(fā)展趨勢明顯，并加大力度發(fā)展經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與高鐵新區(qū) 市政府的遷入預示著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是德州市未來重點打造的區(qū)域，有足夠的政策支持市政府的遷入預示著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是德州市未來重點打造的區(qū)域，有足夠的政策支持 人口因素人口因素 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是重點人口導入?yún)^(qū)域，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是重點人口導入?yún)^(qū)域，目前區(qū)域人口為目前區(qū)域人口為12121212萬，但當周邊樓盤開發(fā)入住完萬，但當周邊樓盤開發(fā)入住完 畢，則人口將增至畢，則人口將增至3 3 3 32 2 2 2萬左右萬左右 人口包括現(xiàn)有居民、行政辦公人員家庭和大量當?shù)刂懈呤杖肴后w人口包括現(xiàn)有居民、行政辦公人員家庭和大量當?shù)刂懈呤杖肴后w 住房開發(fā)住房開發(fā) 德州市現(xiàn)有新建住房開發(fā)集中在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的河東新區(qū)德州市現(xiàn)有新建住房開發(fā)集中在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的河東新區(qū) 目前在建樓盤有高地世紀城、瑞隆天玉銘城、世紀花城、泰和名仕港、兆光目前在建樓盤有高地世紀城、瑞隆天玉銘城、世紀花城、泰和名仕港、兆光 水岸華園、巴賽小鎮(zhèn)、華騰御城、蔚來城等十多個樓盤水岸華園、巴賽小鎮(zhèn)、華騰御城、蔚來城等十多個樓盤 交通系統(tǒng)建設(shè)交通系統(tǒng)建設(shè) 東風路、東方紅路、廣川大道三個主干道與京福高速、大外環(huán)線高速的對接，完善東風路、東方紅路、廣川大道三個主干道與京福高速、大外環(huán)線高速的對接，完善 了德州市快速道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建立，同時將與高鐵站完成連接了德州市快速道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建立，同時將與高鐵站完成連接 東風路、東方紅路向東延伸至陵縣也推動了德州市區(qū)與陵縣東風路、東方紅路向東延伸至陵縣也推動了德州市區(qū)與陵縣“ “ “ “一體化一體化” ” ” ”的進程的進程 德州商業(yè)格局變化驅(qū)動因素分析德州商業(yè)格局變化驅(qū)動因素分析 支持支持 山東德州長河豪門集團項目_phase i_20100928 b. b. b. b. 立地研究立地研究 b1. 城市商業(yè)格局研究 b2. 項目物業(yè)條件研究 b3. 項目交通狀況研究 b4. 項目區(qū)域價值判斷 21212121 山東德州長河豪門集團項目_phase i_20100928 本項目為綜合體項目，根據(jù)規(guī)劃商業(yè)總面積達本項目為綜合體項目，根據(jù)規(guī)劃商業(yè)總面積達40404040萬平米，商業(yè)規(guī)模萬平米，商業(yè)規(guī)模 的合理規(guī)模及產(chǎn)品定位為項目主要研究重點的合理規(guī)模及產(chǎn)品定位為項目主要研究重點 項目物業(yè)要求項目物業(yè)要求 用地性質(zhì)：居住用地用地性質(zhì)：居住用地 用地面積：用地面積：14.5214.5214.5214.52萬平方米萬平方米 容積率：容積率：3.03.03.03.0 總建筑面積：總建筑面積：4354435443544354萬平米萬平米 其中高層住宅其中高層住宅35.5435.5435.5435.54萬平方米，萬平方米， 商業(yè)商業(yè)8 8 8 8萬平方米萬平方米 綠地率綠地率35%35%35%35% 建筑密度建筑密度30%30%30%30% 車位面積車位面積5.815.815.815.81萬平方米萬平方米 地塊二地塊二 地塊一地塊一 地塊三地塊三 地塊四地塊四 用地性質(zhì)：商住混合用用地性質(zhì)：商住混合用 地，商業(yè)，商務(wù)辦公，住宅地，商業(yè)，商務(wù)辦公，住宅 開發(fā)用地。開發(fā)用地。 用地面積：用地面積：4.834.834.834.83萬平方米萬平方米 容積率：容積率：3.03.03.03.0 總建筑面積：總建筑面積：14.4814.4814.4814.48萬平方萬平方 米，其中高層住宅米，其中高層住宅10101010萬平方萬平方 米，商業(yè)房米，商業(yè)房4.484.484.484.48萬平方米。萬平方米。 綠地率綠地率20% 20%20%20% 建筑密度建筑密度 45%45%45%45% 車位面積：車位面積：1.3 1.31.31.3萬平方米萬平方米 用地性質(zhì)：商業(yè)用地。美用地性質(zhì)：商業(yè)用地。美 食，文化街。食，文化街。 用地面積：用地面積：8.688.688.688.68萬平方米萬平方米 容積率：容積率：2.22.22.22.2 總建筑面積：總建筑面積：19.12 19.1219.1219.12萬平方萬平方 米。其中，高層住宅米。其中，高層住宅5.745.745.745.74萬平萬平 方米，商業(yè)房方米，商業(yè)房13.3813.3813.3813.38萬平方米萬平方米 綠地率綠地率25%25%25%25% 建筑密度建筑密度60%60%60%60% 停車面積停車面積0.75 0.750.750.75萬平方米萬平方米 用地性質(zhì)：商業(yè)用地。商用地性質(zhì)：商業(yè)用地。商 務(wù)辦公，商業(yè)綜合開發(fā)地塊務(wù)辦公，商業(yè)綜合開發(fā)地塊 用地面積：用地面積：2.322.32萬平方米萬平方米 容積率：容積率：5.05.0 總建筑面積：總建筑面積：14.614.6萬平方萬平方 米，為商業(yè)房米，為商業(yè)房 綠地率綠地率20%20% 建筑密度建筑密度45%45% 22222222 山東德州長河豪門集團項目_phase i_2010092823232323 項目地塊主要限制性條件為項目地塊主要限制性條件為10101010萬體量美食城與萬體量美食城與不低于不低于180180米的地標米的地標 性建筑，本研究需要針對不同地塊的產(chǎn)品進行詳實的分析研究性建筑，本研究需要針對不同地塊的產(chǎn)品進行詳實的分析研究 項目地塊示意圖項目地塊示意圖 物業(yè)限制性條件分析物業(yè)限制性條件分析 地塊限制性條件分析地塊限制性條件分析 本項目主要功能產(chǎn)品：本項目主要功能產(chǎn)品： - - - -住宅、住宅性公寓、酒店、集中式商業(yè)、家居建住宅、住宅性公寓、酒店、集中式商業(yè)、家居建 材廣場、美食城、住宅底商材廣場、美食城、住宅底商 初步布局：初步布局： - - - -地塊一：住宅、住宅底商、美食城；地塊一：住宅、住宅底商、美食城； - - - -地塊二：住宅、住宅底商；地塊二：住宅、住宅底商； - - - -地塊三：住宅、家居建材廣場；地塊三：住宅、家居建材廣場； - - - -地塊四：標志性建筑、裙樓集中式商業(yè)；地塊四：標志性建筑、裙樓集中式商業(yè)； 關(guān)注點：關(guān)注點： - - - -集中式商業(yè)類型、體量集中式商業(yè)類型、體量 - - - -家具建材廣場體量家具建材廣場體量 - - - -不低于不低于180180180180米的標志性建筑的產(chǎn)品定位米的標志性建筑的產(chǎn)品定位 - - - -政府限制性條件政府限制性條件10101010萬體量的美食城合理性建議萬體量的美食城合理性建議 地塊一地塊一 地塊二地塊二 地塊三地塊三 地塊四地塊四 山東德州長河豪門集團項目_phase i_20100928 b. b. b. b. 立地研究立地研究 b1. 城市商業(yè)格局研究 b2. 項目物業(yè)條件研究 b3. 項目交通狀況研究 b4. 項目區(qū)域價值判斷 24242424 山東德州長河豪門集團項目_phase i_20100928 項目處于德城區(qū)進入經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的入口，城市主發(fā)展軸項目處于德城區(qū)進入經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的入口，城市主發(fā)展軸東方紅東方紅 路、東風路經(jīng)過項目，并溝通老城區(qū)與新城區(qū)路、東風路經(jīng)過項目，并溝通老城區(qū)與新城區(qū) 項目在城市的區(qū)位（項目在城市的區(qū)位（1/21/21/21/2） 位于老城區(qū)（德城區(qū)）與新位于老城區(qū)（德城區(qū)）與新 城區(qū)（經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）交城區(qū)（經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）交 接的區(qū)域，是經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)接的區(qū)域，是經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 區(qū)最先重點的區(qū)域區(qū)最先重點的區(qū)域 在市政府的西側(cè)位置，距離在市政府的西側(cè)位置，距離 僅為僅為1km1km 東方紅路、東風路為溝通老東方紅路、東風路為溝通老 城區(qū)、高鐵新區(qū)的主要通城區(qū)、高鐵新區(qū)的主要通 道，也為城市的主要發(fā)展軸道，也為城市的主要發(fā)展軸 線；線； 周邊建筑以高層住宅為主周邊建筑以高層住宅為主 同時緊鄰長河公園、岔河等同時緊鄰長河公園、岔河等 自然景觀，離城市名片自然景觀，離城市名片“太太 陽谷陽谷”僅用僅用5-105-10分鐘的車程分鐘的車程 市政府市政府 德德 城城 區(qū)區(qū) 經(jīng)經(jīng) 濟濟 開開 發(fā)發(fā) 區(qū)區(qū) 東方紅路東方紅路 東風路東風路 長河公園長河公園 岔河岔河 本項本項 目目 老城區(qū)老城區(qū) 高鐵新區(qū)高鐵新區(qū) 25252525 山東德州長河豪門集團項目_phase i_2010092826262626 項目到達城市各大交通樞紐及主要區(qū)域可達性較高，均在項目到達城市各大交通樞紐及主要區(qū)域可達性較高，均在15151515分鐘的分鐘的 車程內(nèi)，極大的提高了項目區(qū)域的輻射力車程內(nèi)，極大的提高了項目區(qū)域的輻射力 項目在城市的區(qū)位（項目在城市的區(qū)位（2/22/22/22/2） 到達地到達地距離（距離（kmkm）時間（時間（minmin） 市政府12 火車站4.59 汽車客運 站 4.39 城市中心2.86 高鐵客運 站 11.015 項目地至主要區(qū)域車行時間項目地至主要區(qū)域車行時間 汽車客運站汽車客運站 火車站火車站 城市中心城市中心 市政府市政府 高鐵客運站高鐵客運站 本項目本項目 山東德州長河豪門集團項目_phase i_20100928 項目周邊交通可達性、可視性較高，德城區(qū)、高鐵新區(qū)、項目周邊項目周邊交通可達性、可視性較高，德城區(qū)、高鐵新區(qū)、項目周邊 車流可順暢的到達項目聚集車流可順暢的到達項目聚集 項目的城市交通車流動線分析項目的城市交通車流動線分析 ：德城區(qū)車流：德城區(qū)車流 ：高鐵新區(qū)車流：高鐵新區(qū)車流 德 城 區(qū) 德 城 區(qū) 高 鐵 新 區(qū) 高 鐵 新 區(qū) 高檔高檔 住宅區(qū)住宅區(qū) 中高檔中高檔 住宅區(qū)住宅區(qū) 行政行政 商務(wù)商務(wù) 辦公辦公 區(qū)區(qū) ：項目周邊車流：項目周邊車流 本項本項 目目 27272727 山東德州長河豪門集團項目_phase i_20100928 項目地塊三面緊鄰城市主干道，交通可達性及商業(yè)的展示面較佳項目地塊三面緊鄰城市主干道，交通可達性及商業(yè)的展示面較佳 項目周邊道路交通項目周邊道路交通 b.b.b.b.東方紅路東方紅路 貫穿運河開發(fā)區(qū)、德城貫穿運河開發(fā)區(qū)、德城 區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、陵縣區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、陵縣 的城市東西向主干道的城市東西向主干道 道路形態(tài)是雙向道路形態(tài)是雙向6 6 6 6車道車道 設(shè)計設(shè)計 是本項目溝通高鐵新區(qū)、是本項目溝通高鐵新區(qū)、 德城區(qū)的主要道路德城區(qū)的主要道路 c.c.c.c.廣川大道廣川大道 開發(fā)區(qū)南北向主干道開發(fā)區(qū)南北向主干道 道路形態(tài)是雙向道路形態(tài)是雙向6 6 6 6車道車道 南接德州市大外環(huán)線，交通南接德州市大外環(huán)線，交通 四通八達，是本項目溝通南四通八達，是本項目溝通南 北的主要道路北的主要道路 a. a. a. a. 東風路東風路 城市景觀道路，連接交通樞紐、行政城市景觀道路，連接交通樞紐、行政 中心、商業(yè)中心等城市東西向最重要中心、商業(yè)中心等城市東西向最重要 的道路的道路 道路形態(tài)是雙向道路形態(tài)是雙向8 8 8 8車道設(shè)計車道設(shè)計 東連接京福高速，高鐵站、陵縣，西東連接京福高速，高鐵站、陵縣，西 至汽車站、火車站，是本項目溝通東至汽車站、火車站，是本項目溝通東 西主要通道西主要通道 28282828 山東德州長河豪門集團項目_phase i_20100928 從局部道路交通來看，項目三面臨城市主干道，北側(cè)、東側(cè)均為雙從局部道路交通來看，項目三面臨城市主干道，北側(cè)、東側(cè)均為雙 向六車道，南側(cè)為雙向八車道，道路交通優(yōu)勢明顯，但道路兩側(cè)的向六車道，南側(cè)為雙向八車道，道路交通優(yōu)勢明顯，但道路兩側(cè)的 綠化帶對臨街商鋪的可視性造成一定影響綠化帶對臨街商鋪的可視性造成一定影響 區(qū)域道路交通區(qū)域道路交通 項目地塊項目地塊 住宅住宅 住宅住宅 學校學校 住宅住宅 長河公園長河公園長河公園長河公園 住宅住宅 空地空地 東方紅路東方紅路 雙向雙向6 6 6 6車道車道 東風路東風路 雙向雙向8 8 8 8車道車道 綠化帶綠化帶 廣川大道廣川大道 雙向雙向6 6 6 6車道車道 29292929 山東德州長河豪門集團項目_phase i_20100928 b. b. b. b. 立地研究立地研究 b1. 城市商業(yè)格局研究 b2. 項目物業(yè)條件研究 b3. 項目交通狀況研究 b4. 項目區(qū)域價值判斷 山東德州長河豪門集團項目_phase i_20100928 本項目處在城市商業(yè)發(fā)展的核心軸上，商業(yè)的展示面好，交通可達本項目處在城市商業(yè)發(fā)展的核心軸上，商業(yè)的展示面好，交通可達 性強，物業(yè)規(guī)模大，具備打造為區(qū)域商業(yè)中心的條件性強，物業(yè)規(guī)模大，具備打造為區(qū)域商業(yè)中心的條件 從城市角度從城市角度 citycitycitycity 項目處于項目處于圍繞行政中心、長河公園以及商業(yè)金融中心的圍繞行政中心、長河公園以及商業(yè)金融中心的“ “ “ “一核一核” ” ” ”中心區(qū)域中心區(qū)域 項目項目位于老城區(qū)與新區(qū)中間地帶的位于老城區(qū)與新區(qū)中間地帶的“ “ “ “一極一極” ” ” ”內(nèi)內(nèi) 項目處于項目處于以東風路、東方紅路為主線的城市發(fā)展軸上，為城市未來商業(yè)發(fā)以東風路、東方紅路為主線的城市發(fā)展軸上，為城市未來商業(yè)發(fā) 展的重點區(qū)域展的重點區(qū)域 從區(qū)域角度從區(qū)域角度 regionregionregionregion 本項目位于中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊社區(qū)居民購買能力強，商業(yè)需求旺盛本項目位于中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊社區(qū)居民購買能力強，商業(yè)需求旺盛 本項目緊鄰文體、行政中心，將會有大量行政辦公及流動人員利于商業(yè)本項目緊鄰文體、行政中心，將會有大量行政辦公及流動人員利于商業(yè) 發(fā)展發(fā)展 本項目為城市商業(yè)副中心，位于東風路商貿(mào)區(qū)，具備商業(yè)先發(fā)優(yōu)勢本項目為城市商業(yè)副中心，位于東風路商貿(mào)區(qū)，具備商業(yè)先發(fā)優(yōu)勢 從地塊角度從地塊角度 locationlocationlocationlocation 本項目緊鄰風景區(qū)，中高檔居住區(qū)包圍，本項目緊鄰風景區(qū)，中高檔居住區(qū)包圍，社區(qū)居民和長河公園的游客將社區(qū)居民和長河公園的游客將 成為未來直接支撐項目人群成為未來直接支撐項目人群 本項目周邊道路均為城市主干道，具備很高的可視性、可達性本項目周邊道路均為城市主干道，具備很高的可視性、可達性 本項目為大體量綜合體項目，在整體規(guī)劃調(diào)整方面具備靈活性本項目為大體量綜合體項目，在整體規(guī)劃調(diào)整方面具備靈活性 項目區(qū)域價值判斷綜述項目區(qū)域價值判斷綜述 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 31313131 32323232 在德州市在德州市“ “ “ “一核、三極、五走廊一核、三極、五走廊” ” ” ”的市域城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)中，本項的市域城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)中，本項 目處在目處在“ “ “ “一核一核” ” ” ”、“ “ “ “一極一極” ” ” ”和和“ “ “ “一軸一軸” ” ” ”上，區(qū)位優(yōu)勢極為優(yōu)越上，區(qū)位優(yōu)勢極為優(yōu)越 德州總體規(guī)劃概況德州總體規(guī)劃概況 德城區(qū)正構(gòu)建以德陵都市區(qū)為中心的“一體兩 翼”區(qū)域空間結(jié)構(gòu)，提出了“一核、三極、五 走廊”的市域城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu) “一核”：本項目所在的德州新城定位為城市 中心，圍繞行政中心、長河公園以及商業(yè)金融 中心的區(qū)域構(gòu)成作為城市空間結(jié)構(gòu)的“一核” “一極”：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)處于減河與岔河的區(qū)域 為城市結(jié)構(gòu)空間中的“一極”，位于老城區(qū)與 高鐵新區(qū)中間地帶 “一軸”：城市空間結(jié)構(gòu)的“一軸”為以東風 路、東方紅路為主線的城市發(fā)展軸，遠景德州 的城市空間將跨過市區(qū)東部京滬客運專線，向 東進一步拓展，陵縣成為城市新的發(fā)展組團 德州市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖德州市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖 全域都市全域都市 化化 城市角度城市角度 1 1 1 1 說明：“一核”為市政府中心，“三極”為德城區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（岔河與減河之間）、高鐵新區(qū)，“五走廊”為縱橫五個發(fā)展軸 32 3333333333333333 本項目緊鄰德州市的行政、文化及商務(wù)中心，且周邊以高檔住宅為本項目緊鄰德州市的行政、文化及商務(wù)中心，且周邊以高檔住宅為 主，區(qū)位條件優(yōu)越主，區(qū)位條件優(yōu)越 中高檔居住中高檔居住 及商貿(mào)區(qū)及商貿(mào)區(qū) 高檔居住區(qū)高檔居住區(qū) 科教區(qū)科教區(qū) 商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū) 文體、文體、 行政區(qū)行政區(qū) 工業(yè)及產(chǎn)業(yè)工業(yè)及產(chǎn)業(yè) 園區(qū)區(qū)園區(qū)區(qū) 東風路商貿(mào)區(qū)東風路商貿(mào)區(qū) 文體、行政區(qū)文體、行政區(qū)：該區(qū)域基本形 成，市政府已完成遷入，體育中 心、會展展中心等均以建設(shè)完 成，區(qū)域較為成熟； 商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)：目前處于開發(fā)階段，以 德政國際商務(wù)港為主的項目已經(jīng) 完成，但商務(wù)氛圍不濃，發(fā)展過 程中 東風路商貿(mào)區(qū)東風路商貿(mào)區(qū)：目前僅有澳德樂 購物廣場建成，處于商業(yè)培育 期，還需商業(yè)項目支持 東風路商貿(mào)區(qū)東風路商貿(mào)區(qū)：目前僅有 澳德樂購物廣場建成，處 于商業(yè)培育期 高檔、中高檔居住區(qū)高檔、中高檔居住區(qū)：正 在建設(shè)中，其中高地世紀 城、蔚來城一期等樓盤已 經(jīng)交房入住，該區(qū)域為未 來主要中高收入人群導入 區(qū)域 東風路商貿(mào)區(qū)東風路商貿(mào)區(qū)：目前僅有 澳德樂購物廣場建成，處 于商業(yè)培育期 區(qū)域角度區(qū)域角度 2 2 2 2 3434343434 項目地塊周邊均為住宅區(qū)，且緊鄰長河公園、市政府，社區(qū)居民、項目地塊周邊均為住宅區(qū)，且緊鄰長河公園、市政府，社區(qū)居民、 政府行政辦公人員將是本項目最直接的消費者政府行政辦公人員將是本項目最直接的消費者 本項目本項目 長河公園長河公園長河公園長河公園 世紀花城世紀花城 高地高地 世紀世紀 城城 天玉銘城天玉銘城 教育用地教育用地 華騰華騰 御城御城 泰和泰和 名仕港名仕港 兆光兆光 水岸華園水岸華園 行政行政 辦公用地辦公用地 水岸華園水岸華園 泰和名仕港泰和名仕港 世紀花城世紀花城 天玉銘城天玉銘城 高地世紀城高地世紀城 長河公園長河公園 東風路東風路 東方紅路東方紅路 廣 川 大 道 廣 川 大 道 地塊角度地塊角度 3 3 3 3 河 東 大 道 河 東 大 道 市政 府 35353535 b.b.b.b.市場研究及產(chǎn)品定位市場研究及產(chǎn)品定位 b1. 城市宏觀格局研究 b2. 項目立地研究 b3. 綜合體整體定位研究 b4. 產(chǎn)品市場研究及概念定位 36363636 以商業(yè)為核心的城以商業(yè)為核心的城 市綜合體市綜合體 根據(jù)匹配性的研究分析，判定本項目適宜發(fā)展為根據(jù)匹配性的研究分析，判定本項目適宜發(fā)展為“ “ “ “以商業(yè)為核心以商業(yè)為核心” ” ” ”的的 綜合體綜合體 城市發(fā)展城市發(fā)展 本項目位于城市一軸、一極 的城市主發(fā)展軸線上 本項目在城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 中的城市商業(yè)副中心 商業(yè)發(fā)展商業(yè)發(fā)展 整體的城市商業(yè)發(fā)展正處于向大而全市 場的轉(zhuǎn)變，處于商業(yè)發(fā)展的機遇期 美食、休閑娛樂等行業(yè)的發(fā)展尚無大型 的集中式商業(yè)，但有很大的潛在需求， 發(fā)展?jié)摿Υ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 隨著德州產(chǎn)業(yè)的逐漸成 熟，特別是研發(fā)、總部 等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā) 展，對寫字樓的需求將 有較大增長 德州高端寫字樓市場目 前尚為空白，但已出現(xiàn) 市場進入者 競爭狀況競爭狀況 德州市尚無大型的綜合 體項目 在單功能物業(yè)的市場 上，美食城、家居建材城 等零售商業(yè)有一定機會， 市場風險較小 自身條件自身條件 本項目要求有180m高的物業(yè)，物業(yè) 條件基本能滿足各類型產(chǎn)品的需求 本項目需包括大體量的美食城 周邊區(qū)域周邊區(qū)域 本項目地處德州的核心區(qū)，行政、文 化、商務(wù)、居住的集聚區(qū) 但不在規(guī)劃商務(wù)區(qū)內(nèi)，周邊以高端住 宅區(qū)為主 本綜合體類型選擇 3737373737373737 180 plaza 180 plaza 180 plaza 180 plaza 豪悅廣場豪悅廣場 本綜合體的主題定位 項目是德州未來的超級區(qū)域商業(yè)中心，是融匯項目是德州未來的超級區(qū)域商業(yè)中心，是融匯“ “ “ “居住、購物、餐飲、居住、購物、餐飲、 休閑、娛樂休閑、娛樂” ” ” ”為一體的商業(yè)地標為一體的商業(yè)地標 功能定位：功能定位： 超級區(qū)域中心，融匯超級區(qū)域中心，融匯居住、購物、餐飲、休閑、娛樂居住、購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的城市財富新地標為一體的城市財富新地標 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 以商業(yè)為核心的綜合體，涵蓋四大類共七大產(chǎn)品：商業(yè)（中華美食城、家居建材以商業(yè)為核心的綜合體，涵蓋四大類共七大產(chǎn)品：商業(yè)（中華美食城、家居建材 市場、集中式商業(yè)、沿街底商）、寫字樓、公寓及酒店市場、集中式商業(yè)、沿街底商）、寫字樓、公寓及酒店 形象定位：形象定位： 一個一個居住與商業(yè)完美結(jié)合居住與商業(yè)完美結(jié)合，滿足一體化需求，規(guī)模優(yōu)勢凸顯的城市綜合體，滿足一體化需求，規(guī)模優(yōu)勢凸顯的城市綜合體 一個一個城市財富新地標城市財富新地標，功能完善，具有品味的，功能完善，具有品味的“ “ “ “德州新城市中心德州新城市中心” ” ” ” 一個可持續(xù)發(fā)展的新一代城市綜合體，一個可持續(xù)發(fā)展的新一代城市綜合體，德州城市升級的典范德州城市升級的典范 開發(fā)愿景：開發(fā)愿景： 區(qū)域可持續(xù)發(fā)展、企業(yè)可持續(xù)發(fā)展、物業(yè)可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展區(qū)域可持續(xù)發(fā)展、企業(yè)可持續(xù)發(fā)展、物業(yè)可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展 37 3838383838383838 豪悅廣場將成為德州市的城市發(fā)展、商業(yè)進步的助推器，將成為德豪悅廣場將成為德州市的城市發(fā)展、商業(yè)進步的助推器，將成為德 州市乃至魯西北的財富新地標州市乃至魯西北的財富新地標 180 plaza . 180 plaza . 180 plaza . 180 plaza . 豪悅廣場豪悅廣場 德州市的商業(yè)正處于從傳統(tǒng)市場向大 而全市場轉(zhuǎn)變過程中，本項目強調(diào)規(guī) 模優(yōu)勢，將成為德州市未來商業(yè)市場 的重要力量 餐飲、娛樂、家居建材市場等均強調(diào) 現(xiàn)在城市商業(yè)基礎(chǔ)上的提檔升級，將 成為這些行業(yè)的重要領(lǐng)導者 德州市的商業(yè)新引擎德州市的商業(yè)新引擎 本項目預計將是德州的第一個較 大型的城市綜合體項目，對城市 發(fā)展是一個值得關(guān)注的節(jié)點 德州城市升級的節(jié)點德州城市升級的節(jié)點 本項目地塊規(guī)劃180m的高層，將是德州市 第一高樓，具備成為財富新地標的條件 依托高品質(zhì)的建筑及規(guī)劃、中高端購物品 牌的引入，內(nèi)外兼修，塑造城市新地標 魯西北的財富新地標魯西北的財富新地標 38 本綜合體的形象定位 3939393939393939 180 plaza . 180 plaza . 180 plaza . 180 plaza . 豪悅廣場豪悅廣場 40404040 b.b.b.b.市場研究及產(chǎn)品定位市場研究及產(chǎn)品定位 b1. 城市宏觀格局研究 b2. 項目立地研究 b3. 綜合體整體定位研究 b4. 產(chǎn)品市場研究及概念定位 中華美食城 集中式商業(yè) 家居建材市場 寫字樓 酒店 公寓 沿街底商 41414141 市場市場 分析分析 需求需求 分析分析 典型典型 案例案例 項目項目 匹配度匹配度 餐飲占居民消費支出的比重較高，整 體需求旺盛 大型的會