2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（十五）.doc

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理全真模擬試題及答案（十五）一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。a獨(dú)一無(wú)二和供給有限b獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值最大c流動(dòng)性差和價(jià)值最大d不可移動(dòng)和用途多樣2、2006年某市商品住宅實(shí)際銷(xiāo)售量為410萬(wàn)m2，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為380萬(wàn)m2。如果平滑指數(shù)a=065，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年該緘市商品住宅銷(xiāo)售量為()萬(wàn)m2。a3905b3995c5235d54303、某宗土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為75萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為35萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為12%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為（）萬(wàn)元。a、180.0b、300.0c、309.0d、313.24、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。a.房地產(chǎn)投機(jī)b.物價(jià)變動(dòng)c.財(cái)政收支狀況d.居民收入水平5、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)2000m2，總預(yù)算為400萬(wàn)元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另?yè)?jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15、60、25，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是（）。a30b45c65d756、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是（）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）a收益原理b替代原理c地租理論d區(qū)位理論7、按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。a估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7b可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7c可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071d可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.9338、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（）。a下降b上升c不變d不能確定9、購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買(mǎi)后下一年開(kāi)始有租金收入，年凈租金收入為20萬(wàn)元?，F(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益為10，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（）。a小于5年b在56年之間c在67年之間d在78年之間10、某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬(wàn)元。按時(shí)四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為（）萬(wàn)元。a53.34b85.34c106.68d213.3611、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的()。a分離b獨(dú)c對(duì)d融合12、下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是()a房屋出租b房地產(chǎn)抵押c土地使用權(quán)出讓d土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓13、某大廈總建筑面積1000m2，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（）。a2.4b3.0c3.8d7.214、土地使用者因使用國(guó)有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用是（）。a土地使用權(quán)出讓費(fèi)b土地使用費(fèi)c土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)d毛地價(jià)15、某辦公樓經(jīng)過(guò)更新改造后，其實(shí)際成新率通常（）用直線折舊法計(jì)算出的成新率。a、等于b、大于c、小于d、無(wú)法判斷16、一直臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬(wàn)元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為（）萬(wàn)元。（提供）a65.4b81.8c87.2d109.017、某市2003年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)m2那么，該市房屋均平均建設(shè)周期為（）年。a0.5b1.5c2d318、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為8130元/m2，建筑物重量?jī)r(jià)格為900元/m2，而市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）。a44b50c67d9419、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷(xiāo)售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入（）。a管理費(fèi)b銷(xiāo)售費(fèi)用c其他費(fèi)用d前期費(fèi)用20、直線趨勢(shì)法公式中的常數(shù)a、b是由（）決定的。a、房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料b、房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料c、房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料d、估價(jià)人員選取的價(jià)格資料21、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是()。a商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高b商用房地產(chǎn)的收益更高c商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高d商用房地產(chǎn)的增值潛力更大22、標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的()a.街道寬度b.臨街深度c.街道長(zhǎng)度d.街道曲度23、下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是（）。a成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率b成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤(rùn)率建設(shè)工程教育網(wǎng)c投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率d投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率24、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是()。a設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)b知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)c百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的部分d營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高25、某家庭購(gòu)買(mǎi)一套面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為5000元/m2，首付款為房?jī)r(jià)的30，其余通過(guò)申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4和7，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。a1002.45b1012.45c1027.42d1037.4526、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中不包括（）。a建筑安裝工程費(fèi)b公共配套設(shè)施建設(shè)c土地費(fèi)用d基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)27、房地產(chǎn)投資信托按()的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。a權(quán)益類(lèi)型b抵押方式c投資業(yè)務(wù)d信托性質(zhì)28、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是（）。a青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定b征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定c新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定d地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定29、某市于2005年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒(méi)有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類(lèi)建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以（）元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。（提供）a4000b5000c6000d900030、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（）元/m2。a、100b、300c、600d、90031、市場(chǎng)的客體通常是指（）。a買(mǎi)家b賣(mài)家c交易對(duì)象d交易價(jià)格32、下列各類(lèi)房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是()。a、某標(biāo)準(zhǔn)廠房b、某酒廠廠房c、某待出讓土地d、某寫(xiě)字樓33、某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（）。a位置固定性b不一致性c適應(yīng)性d相互影響性34、對(duì)某種特定的商品來(lái)說(shuō)，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是（）。a潛在市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)有效市場(chǎng)合格的有效市場(chǎng)b服務(wù)市場(chǎng)潛在市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)合格的有效市場(chǎng)c潛在市場(chǎng)有效市場(chǎng)合格的有效市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)d潛在市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)合格的有效市場(chǎng)有效市場(chǎng)35、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2，用直線法計(jì)算文具建筑物的成新率為（）。（提供）a80b82c83d92二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏，落后或者過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（）等。a意外破壞的損毀b市場(chǎng)供給過(guò)量c建筑設(shè)計(jì)的缺陷d人們消費(fèi)觀念的改變e周?chē)h(huán)境條件惡化2、開(kāi)發(fā)商的主要合伺關(guān)系通常包括（）等。a保險(xiǎn)合同b分包合間c銷(xiāo)售合同d勘察設(shè)計(jì)合同e加工合同3、應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行（）等修正。a臨街深度b土地形狀c交易曰期d交易情況e臨街寬度4、評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）等。a環(huán)境景觀b離市中心距離c朝向d城市規(guī)劃限制條件e地勢(shì)5、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（）。a自我消費(fèi)b房地產(chǎn)保值c房地產(chǎn)增值d開(kāi)發(fā)利潤(rùn)e出租收益6、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí)，下列表述中正確的有()。a期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)b標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值小的為優(yōu)c標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu)d標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu)e標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)7、企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（）。a量力而行法b銷(xiāo)售百分比法c目標(biāo)任務(wù)法d競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法e談判法8、下列關(guān)于可比實(shí)例的說(shuō)法中，正確的有（）。a可比實(shí)例一定是交易實(shí)例b可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例c交易實(shí)例一定是可比實(shí)例d交易實(shí)例不定是可比實(shí)例e可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例9、前期工程費(fèi)用主要包括（）。a拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)b規(guī)劃費(fèi)用c設(shè)計(jì)費(fèi)用d可行性研究費(fèi)用e“三通一平”費(fèi)用10、在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。a單元估算法b概預(yù)算定額法c工程最近似匡算法d蒙特卡洛模擬法e單位指標(biāo)估算法11、影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有（）。a.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平b.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化c.財(cái)政收支及金融狀況、利率d.物價(jià)、匯率、居民收入e.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入12、收益法中確定資本化率的基本方法有（）。a市場(chǎng)提取法b累加法c指數(shù)調(diào)整法d投資收益率排序插入法e收益乘數(shù)法13、收益乘數(shù)有（）。a毛租金乘數(shù)b利潤(rùn)乘數(shù)c凈收益乘數(shù)d銷(xiāo)售收入乘數(shù)e潛在毛收入乘數(shù)14、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。a、可接受性b、保值增值性c、現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度d、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)e、固定性15、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的有（）。a項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行b凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小c凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小提供d凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越太，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大e掙現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。（）2、運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。（）（提供）3、建筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。()4、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。（）5、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開(kāi)發(fā)商以銷(xiāo)售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。()6、房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。（）7、被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。（）8、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運(yùn)行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。()9、房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。（）10、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費(fèi)用分析等多種形式。()11、路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)值隨臨街深度而遞減。12、為幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資決策，應(yīng)用收益法對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行投資價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用與該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。（）13、地役權(quán)是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權(quán)利。（）14、當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開(kāi)始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)上的投資者將迅增加。（）15、經(jīng)分析，某建筑物重置價(jià)格為1000萬(wàn)元，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修和房屋設(shè)備的價(jià)值分別占重置價(jià)格的60%、25%和15%，經(jīng)觀察評(píng)定，三部分各自的成新率分別為90%、70%和80%，該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為835萬(wàn)元。（）四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、估價(jià)對(duì)象為一寫(xiě)字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫(xiě)字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高5m，沒(méi)有電梯，需評(píng)估該寫(xiě)字樓2006年9月30日的價(jià)值。搜集有關(guān)資料如下。（1）搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示：實(shí)例交易價(jià)格（元/m2）交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況a2200正常2006年3月30日比估價(jià)對(duì)象劣3%b2050正常2006年12月30日比估價(jià)對(duì)象劣8%c2380比正常價(jià)格高3%2006年5月30日比估價(jià)對(duì)象優(yōu)5%（2）當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下：級(jí)別一二三四五六七八地價(jià)是次級(jí)土地的倍數(shù)1.31土價(jià)是最差級(jí)土地的倍數(shù)10.547.535.383.842.742.001.501在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬(wàn)元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等為120元/m2，以上合計(jì)為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價(jià)格。該城市土地分為八個(gè)級(jí)別，城市邊緣土地為第八級(jí)，而估價(jià)對(duì)象處于第六級(jí)土地上。各級(jí)土地之間的價(jià)格差異如下表所示：（3）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為1800元/m2，估價(jià)對(duì)象寫(xiě)字樓門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元；裝修的重新購(gòu)建價(jià)格為140萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為5年：設(shè)備的重新購(gòu)建價(jià)格為100萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命10年：建筑物的使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫(xiě)字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80，月租金為38元/m2。而市場(chǎng)上類(lèi)似的有電梯的寫(xiě)字樓的出租率為85，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的35。如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置具有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓.則需電梯購(gòu)置費(fèi)用60萬(wàn)元，安裝費(fèi)用40萬(wàn)元。同時(shí)，由于該寫(xiě)字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測(cè)算正常情況下每年需要多消耗1萬(wàn)元能源費(fèi)。同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬(wàn)元。試用成本法評(píng)估該寫(xiě)字樓2006年9月30日的價(jià)值。土地重新購(gòu)建價(jià)格要才用市場(chǎng)法和成本法綜合求取。土地報(bào)酬率為5，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）。（12分）2、某開(kāi)發(fā)商于2000年8月1日投資開(kāi)發(fā)一專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.8萬(wàn)元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬(wàn)元m2的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了其中50m2的店面，并向開(kāi)發(fā)商支付了5萬(wàn)元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬(wàn)元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃臺(tái)同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2的比率遞增，每年年來(lái)一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為3萬(wàn)元。王某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為6萬(wàn)元。如果王某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營(yíng)期的內(nèi)部收益率迭到12，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)（計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2003年8月1日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元）。（12分）2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理全真模擬試題及答案（十五）一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、b2、b3、c4、a5、b6、b7、c8、a9、d10、c11、d12、c13、c14、b15、b16、a17、b18、c19、b20、a21、a22、b23、a24、d25、b26、c27、d28、b29、c30、d31、c32、b33、d34、c35、d二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、cd2、cd3、abe4、abc5、abce6、ace7、abcd8、ad9、bcde10、abce11、acd12、abd13、ace14、acd15、abce三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、x6、7、8、9、10、x11、12、13、14、15、四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、（1）求取土地價(jià)格：1）市場(chǎng)法求取土地單價(jià)：2）成本法求取土地單價(jià)：城市邊緣地價(jià)的求?。赫鞯匮a(bǔ)償和安置等費(fèi)用=573200/66667=85980元/m22、（1）現(xiàn)金流入現(xiàn)值：a租金收入現(xiàn)值：a1/(i-s)1-(1+s)n/(1+i)n=1501250/(12-2)1-(1+2)10/(1+12)10=54.6765萬(wàn)元b轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：/(1+12)10（2）現(xiàn)金流出現(xiàn)值：a定金：5(1+12)=5.6萬(wàn)元b追加首付款：11.5萬(wàn)元c貸款償還：總房?jī)r(jià)：501.1=55萬(wàn)元貸款額（p）：55-(5+11.5)=38.5萬(wàn)元年還本付息額：a=pi/1-(1+i)-n=38.56.5/1-(1+6.5)-105.3555萬(wàn)元折現(xiàn)值：p=a/i1-(1+i)-n=5.3555/121-(1+6.5)-10=30.2598d.出租成本：a/i1-(1+i)-n=3/121-(1+12)-10=16.9507萬(wàn)元裝修費(fèi)用：6(1+12)-10=1.9318萬(wàn)元（3）轉(zhuǎn)售單價(jià)：令凈現(xiàn)值為0，則有：54.6765+/(1+12)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0因此，=35.9216萬(wàn)元轉(zhuǎn)售單價(jià)為：35.9216/50=0.7184萬(wàn)元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