2010臺州和潤國際項目推廣方案32p.doc

臺州和潤項目提案 臺州福運滿屋房地產(chǎn)營銷策劃有限公司和潤項目策劃推廣報告福運滿屋房地產(chǎn)營銷策劃和潤項目策劃推廣報告目錄：第一部分：項目背景綜合分析第二部分：項目分析及目標客戶群體分析第三部分：項目營銷推廣策略第四部分：項 目 建 議第五部分：媒體推廣策略建議第六部分：項目銷售執(zhí)行第一部分：項目背景綜合分析一、背景城市概況臺州地處浙江中部沿海，北接寧波，南鄰溫州，陸地面積9411平方公里，海域面積8萬多平方公里，總?cè)丝?50萬，轄椒江、黃巖、路橋三區(qū)（市區(qū)），臨海、溫嶺兩市，玉環(huán)、天臺、仙居、三門四縣。臺州國內(nèi)生產(chǎn)總值和財務(wù)總收入一直分別位居我省第五、四位，市區(qū)經(jīng)濟實力位居全國大中城市第38位。臺州是14個沿海開放城市之一，屬于三級城市，其中下轄的椒江、黃巖、路橋三區(qū)是臺州市的中心主城區(qū)，也是臺州房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點區(qū)域。二、城市規(guī)劃城市規(guī)劃核心城區(qū)規(guī)劃一心、六脈、四組團發(fā)展規(guī)劃；黃巖組團三面被山區(qū)圍繞，因此與另外兩區(qū)相對獨立；椒江與路橋兩組團連接較為緊密，是未來臺州市規(guī)劃發(fā)展主軸線；三、路橋規(guī)劃概況路橋組團：臺州市區(qū)域性商貿(mào)中心；2020年規(guī)劃城市建設(shè)用地44.7平方公里，規(guī)劃城市人口41萬。路橋建區(qū)16載，雖然時間不長，但是城市的發(fā)展有目共睹。在區(qū)委、區(qū)政府的高度重視下，規(guī)劃工作秉承“拓展空間、完善功能、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效率、改善生態(tài)、弘揚文化、注重個性、提升品位”的規(guī)劃理念，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，高起點編制各類城市規(guī)劃，在路橋274平方公里的畫卷上描繪出一個層次分明、相互銜接、相融互補的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。新城商貿(mào)區(qū)、新行政中心、火車站周邊地區(qū)、新城東西片區(qū)一系列規(guī)劃中的區(qū)域，一項項正在推進的工程，褪去昔日的擁堵嘈雜，一個城市的新形象正逐步展示在人們眼前。（一）、物流園區(qū)、西市場園區(qū)及周邊地區(qū)控規(guī)物流園區(qū)、西市場園區(qū)及周邊地區(qū)控規(guī)的規(guī)劃范圍西起西環(huán)線與甬臺溫鐵路，南與溫嶺澤國交界，東至財富大道，北至路橋大道，規(guī)劃總用地面積為852.51公頃。物流園區(qū)、西市場園區(qū)及周邊地區(qū)控規(guī)的功能定位為:臺州市路橋區(qū)城市副中心，依托生活資料市場、鐵路貨運和臺州市物流園區(qū)發(fā)展的生態(tài)宜居、配套完善的城市綜合區(qū)。（二）、新城東、西片區(qū)控規(guī)新城東、西片區(qū)控規(guī)的規(guī)劃范圍西起南山街，南至路橋大道，東、北至行政轄區(qū)界線，不包括新城商貿(mào)區(qū)，規(guī)劃總用地面積為374.60公頃。新城東、西片區(qū)控規(guī)的功能定位為:以新城商貿(mào)區(qū)為依托，有機聯(lián)系新、老城區(qū)的城市居住與商貿(mào)綜合片區(qū)。四、房地產(chǎn)市場概況（一）、臺州房產(chǎn)市場概況1、20052009年房產(chǎn)價格軌跡臺州市2005年至今，商品房售價僅在2008年有小幅回落，2009年臺州商品住宅房的出售均價6429元/平方米，基本保持穩(wěn)定上漲的發(fā)展趨勢。2、臺州歷年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析年份2006年2007年2008年2009年房產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）101.4795.73126.25152.27房屋施工面積（萬）1238.321286.121339.711454.63房屋竣工面積（萬）188.92231.88290.62169.68實現(xiàn)銷售面積（萬）259.72281.33225.92422.36實現(xiàn)銷售額（億元）122.74143.52121.6271.54平均房價（元/）4726530151006429分析：2009年臺州市的竣工面積出現(xiàn)了較大程度的下降，而相反實現(xiàn)的銷售面積和實現(xiàn)銷售額均出現(xiàn)較大程度上揚，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重的供不應(yīng)求局面。而觀察2006年以后的數(shù)據(jù)可以看出，近4年除了08年臺州市房地產(chǎn)市場均呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。（二）、路橋房地產(chǎn)市場概況 1、路橋房地產(chǎn)市場片區(qū)分析概況 商貿(mào)區(qū)、東市場區(qū)塊和西市場區(qū)塊，分別分布于城區(qū)北部（以路北街道為主）、東南部郊區(qū)和西郊。 2、路橋房地產(chǎn)市場片區(qū)分析概況 著力打造集會展、市場、特色街區(qū)、商務(wù)辦公、星級酒店、購物中心于一體的多功能現(xiàn)代商務(wù)區(qū)。涌現(xiàn)了玉宏世紀大廈、半島花園、剛泰藝鼎廣場、金宸國際等小高層建筑，普遍均價在10000元/左右。3、整體發(fā)展概述 主城區(qū):御景灣、幸福人家、剛泰一品（規(guī)劃）、高速公路房產(chǎn)天和壹號等 東市場區(qū):九鼎秀水銘苑 西市場區(qū):依托甬臺溫鐵路和104國道，以生活資料類市場為主，建立集商品展示、交易儲運為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū)。例如香樟湖畔、泰隆苑、中盛山水人家以及東方翡翠苑及玫瑰園等，普通住宅價格在7500元/以上，別墅等高端住宅在14000元/以上。4、總量分析最近幾年，路橋的房地產(chǎn)市場有了長足的發(fā)展，從2005年至2009年平均年度實際供地量為30.99公頃，在臺州市三區(qū)內(nèi)居最后一位。從區(qū)域來看，城區(qū)內(nèi)各區(qū)塊的土地供應(yīng)量也存在很大的不同，主城區(qū)供地量最少，而處于規(guī)劃中的新商貿(mào)區(qū)、東市場區(qū)和西市場區(qū)則成為了土地供應(yīng)的主力軍，呈現(xiàn)三足鼎立的局面。5、價格分析 路橋樓市的普遍房價保持在7000元/平方米以上，城市中心及城市周邊的高端住宅、排屋、別墅均保持在13000元/平方米左右，甚至超出了22000元/平方米。6、建筑形式分析無論是在城市中心區(qū)域，還是在城市郊區(qū)，路橋房產(chǎn)項目小高層建筑逐漸成為城市樓市的主流；別墅、排屋等成為城郊樓市的一大亮點。歐式、新古典主義等概念成為房地產(chǎn)企業(yè)的賣點以及提升項目的品質(zhì)。7、路橋房產(chǎn)市場特點需求旺盛，量價齊高類類型面積已售套數(shù)已售面積（）已售成交金額（萬元）已售成交均（元）住宅906910.7490-1446875.8514410992.89商業(yè)11755.30辦公623934.232996.34657616.09其它982942.74936.4956（2010年1月至4月相關(guān)數(shù)據(jù)） 根據(jù)路橋路橋區(qū)房地產(chǎn)管理處提供的數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)路橋區(qū)的房地產(chǎn)市場需求非常旺盛，呈現(xiàn)量價齊高的局勢。以面積在90以上的交易為主，其中90至144的房產(chǎn)占據(jù)了住宅類交易套數(shù)的52，而90（含）以下的僅占16%。分析：另外從均價上看1、2月份房價處于地位運行，而從3月份開始，房價基本上翻了一倍。分析原因，可能是因為大戶型房產(chǎn)的交易量猛增；另外可能也受前一階段國家對于房地產(chǎn)市場調(diào)控和春節(jié)等因素的影 響。8、路橋房產(chǎn)市場特點以主城區(qū)周邊為主，中心成稀缺資源9、路橋房產(chǎn)市場特點寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)逐漸涌現(xiàn)10、本項目競爭樓盤由于本項目為桐嶼街道第一個房產(chǎn)開發(fā)項目，缺少可比的同類型項目，特將桐嶼街道部分安置或路橋城區(qū)辦公類型項目進行對比：住宅安置小區(qū)名稱建筑面積（）位 置物業(yè)類型進 度備 注山羊小區(qū)10.48萬桐嶼大道以東小高層規(guī)劃階段下莊盧安置小區(qū)約22.8萬西環(huán)路與路橋大道東北角高層項目選址階段鵬盛嘉苑2.44萬桐嶼大道與桐楊路東北角小高層、別墅已售壩頭安置小區(qū)3.8萬西環(huán)路以西，路橋大道以北高層項目選址階段下嶺安置小區(qū)8.8萬西環(huán)路以東，文化路以南小高層項目選址階段全部售完馳博嘉苑19.83萬桐嶼大道以西，桐楊路以南，園區(qū)中路以東小高層規(guī)劃階段在售寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店樓盤名稱開發(fā)商地理位置物業(yè)類型價格（元）備注天時大廈鑫佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司路橋大道與靈山街轉(zhuǎn)交寫字樓75008000約有50%未售南苑塑料城產(chǎn)權(quán)式酒店南苑集團塑料城產(chǎn)權(quán)式酒店1380015000精裝修，返租模式聚金大廈浙江銘基置業(yè)有限公司騰達路與銀安街交叉口單身公寓880012000售罄 第二部分：項目分析及目標客戶群體分析一、 項目（swot）分 析1、 優(yōu)勢 （strength）1.1. 區(qū)位優(yōu)勢。本項目位于規(guī)劃中的路橋行政中心西面，緊鄰路橋次干道騰達路，南面為路橋大道，交通位置得天獨厚。到在建的臺州恩澤醫(yī)院幾分鐘之遙，項目到路橋城區(qū)五分鐘車程。項目位于北三環(huán)南側(cè)、進可入繁華，退即享安謐；1.2. 片區(qū)周邊居民區(qū)較多，相當一部分屬老住宅區(qū)，且分布密集，周邊配套成熟，沒有大工廠，人居氣氛濃郁，當有一些不愿離開當?shù)氐摹胺€(wěn)定”客源；1.3. 綠心規(guī)劃長期利好：本項目位于綠心規(guī)劃范圍。綠心桐嶼片區(qū)是臺州市綠心生態(tài)區(qū)的核心區(qū)塊，有著良好的山水資源條件，規(guī)劃范圍包括路橋內(nèi)環(huán)以北的柵嶺汪湖區(qū)及內(nèi)環(huán)路以南的新城西拓區(qū)塊，面積約16平方公里。其中，臺州市柵嶺汪排澇調(diào)蓄工程開挖湖泊面積1.8平方公里，處于該區(qū)塊中心區(qū)。1.4. “桐嶼片區(qū)是綠心生態(tài)區(qū)的核心區(qū)塊，集生態(tài)水利、休閑景觀、城市新區(qū)等功能于一體，是綠心開發(fā)最大的亮點，是建設(shè)中心城市的名片，是三區(qū)人民向往的休閑旅游的好去處。搞好這一片區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)，對于帶動綠心整體開發(fā)有重要示范引領(lǐng)作用。設(shè)置項目準入，明確生態(tài)項目、公共項目、商業(yè)項目的安排布局，重點引進大項目，重點發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)、旅游、休閑、創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)”（臺州市委書記陳鐵雄語）1.5. 周邊有大型的拆遷安置小區(qū)，可以提升項目的人居氣氛。綠心工程等項目而言將是長期利好，各種便利是可“專享”的； 1.6. 寫字樓產(chǎn)權(quán)，屬于非普通住房，不受第三套房購買性質(zhì)，可首付50%，貸款50%，此項政策可吸引眾多投資客戶！1.7. 部分三朝南戶型，比價手臺州市民親睞。2、 劣勢（weakness）2.1. 項目區(qū)域現(xiàn)階段似乎不房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)，諸多價值元素要今后一段時間才能綜合凸顯其價值色彩，不少消費者對其地域價值認識有待進一步提升；2.2. 項目地區(qū)目前缺乏高檔次和大規(guī)模的公建，且鮮有特色、突出的節(jié)點，區(qū)域的凝聚力不夠強，價值體系不夠健全；2.3. 項目處于一大群舊體老房“合圍”之中，峒嶼地區(qū)目前各項配套不齊備，沒有形成一定的房產(chǎn)開發(fā)項目，對樓盤檔次一定負面影響； 2.4. 配套設(shè)施建設(shè)沒有跟上房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。本片區(qū)周邊目尚無辦公配套設(shè)施，項目本身太過平實，配置你有我也有，不是頂級產(chǎn)品，又絕對是差不了，沒太多可供“炒作”的“出彩”的素材，哪怕是“噱頭”和“作秀”；2.5. 片區(qū)周圍平民百姓、雜貨地攤較多，目前的交通秩序和區(qū)位形象、歷史形象不是太盡如人意，使本項目印象分不會高打，檔次也有些拿不上來；2.6. 在路橋人以往的概念中，桐嶼片區(qū)屬于鄉(xiāng)下地段，需要大量的工作在綠心規(guī)劃上引導(dǎo)消費者；2.7. 本項目性質(zhì)為辦公性質(zhì)，只有40年產(chǎn)權(quán)，而公攤面積高于普通小高層住宅，客戶在選房時會有很大的顧慮。3、 機會（opportunity）3.1. 短時間片區(qū)內(nèi)尚無直截和本盤發(fā)生正面競爭的同檔次、同價格、同規(guī)模的樓盤，易在“無競爭”狀態(tài)下“鶴立雞群”、迅速達成銷售意愿；3.2. 區(qū)內(nèi)暫無同比競爭樓盤，可采取低價入市、低開高走的價格策略，勝算機率相對較大；3.3. 綠心規(guī)劃、桐心湖工程，將更有利于區(qū)域價值凸顯，于項目而言長期利好；3.4. 西園區(qū)市場、臺州客運南站、臺州最大的醫(yī)院恩澤醫(yī)院等相繼規(guī)劃動工，片區(qū)的興旺會對本項目帶來無盡可預(yù)見的益處；3.5. 騰達路西段建設(shè)完工通車，將使本項目與路橋城區(qū)的距離大大縮短。3.6. 項目本身的一些未知“亮點”所帶來的其它機會；4、 風(fēng)險（hreat）4.1. 公司對建設(shè)好產(chǎn)品的經(jīng)驗和把握能力；4.2. 因項目性質(zhì)為辦公，只有四十年產(chǎn)權(quán)，對產(chǎn)品本身造成一定的折扣，不盡如人意導(dǎo)致樓盤檔次上不去，價格也可能賣不上去；4.3. 如若開盤第一炮因“平淡”而未即刻有立竿見影的效果，將會產(chǎn)生一系列后期的連鎖反應(yīng)（如資金回籠、市場地進程受阻、信譽口碑受損等）；4.4. 若明年政府出臺房產(chǎn)稅或其他更嚴厲的對房價的調(diào)控政策對整個房產(chǎn)市場將會產(chǎn)生重大影響；4.5. 由項目本身實在造成的“不出彩”、無甚“炒作素材”和“噱頭”，可能造成項目操作的平淡無奇和干澀；二、目標客戶群體分析及探討臺州房產(chǎn)市場正呈現(xiàn)差異化競爭的格局，客戶細分的程度加劇。本項目處于桐嶼街道，其用地性質(zhì)又是辦公，根據(jù)實際情況，不能當作一般的辦公住宅來銷售。根據(jù)項目的特性對其客戶群體以下幾類：（一）、客戶類別1、 專業(yè)房產(chǎn)投資客戶這一類客戶在長期的房產(chǎn)投資（或稱炒房）中嘗到甜頭。根據(jù)經(jīng)驗，此類客戶身價至少一千萬以上，對新開發(fā)樓盤一般都抱以極大的興趣。在他們身邊也攏聚了一批小的炒房客戶。其特點是看中一個項目會馬上出手，買下幾套甚至十幾套物業(yè)。2、 一般房產(chǎn)投資客戶這些客戶大多是從事事業(yè)單位工作（如政府機關(guān)工作人員、老師、醫(yī)生等）或是小私營業(yè)主。這類客戶大多有兩套房產(chǎn)以上，對理財有一定的心得。臺州近幾年的房價漲速他們最清楚，會對房產(chǎn)房產(chǎn)投資產(chǎn)生濃厚的興趣。3、 剛剛起步的小型公司因為公司資金的限制，加上公司形象的重要性不是特別突出，人員對空間的需求也不是很大，為求公司立足生存，所以價格實惠的中低檔寫字樓是這類公司的購買或租憑對象。4、 自住型客戶外地在臺州做小生意的或是在臺州企事業(yè)單位外聘的專業(yè)人員（如教師、醫(yī)生、企業(yè)管理人員等），手頭自有資金不是很多，剛夠付首付的這類客戶。5、 桐嶼街道本地客戶由于是桐嶼第一個房產(chǎn)開發(fā)項目，桐嶼街道本地客戶將會有部分客源。（二）、目標客戶群特征分析 目的：區(qū)別于其他競爭對手，而根據(jù)本項目的特殊性，選擇最接近本項目所訴求的消費群體，作專門細致的研究分析。1、市場細分化 追求城市生活第一代住房購買者； 親近自然生活第二代住房購買者； 走進城市、向往自然第三代住房購買者；注重環(huán)保、享受城市與自然生活現(xiàn)代住房購買者。本項目的消費群體當屬現(xiàn)代住房購買者。如若要以經(jīng)濟指標來衡量，本項目則針對（家底為）100萬的消費群體，而啟動市場時要從手有5060萬的消費群體出發(fā)。理由：一次性付款當是不在話題之內(nèi)，身家自是在100萬甚至以上。我們來分析有50-60萬的：按揭之外的5成（含首付款），加上入住時的（新家）啟動大額支出，再考慮日后每月不菲的月供，如若生活過得要想輕松一點，手里沒50來萬是不敢冒然行事的。2、消費理想 安全環(huán)保、教育衛(wèi)生、生活便利、休閑娛樂、提升形象與質(zhì)素、體現(xiàn)自身情趣與品味、尊榮與優(yōu)越感3、目標定位 成熟自信、堅韌執(zhí)著、熱愛生活、珍視家庭溫情、注重生活的品味和實在性，同時喜好休閑娛樂，提升自我身價形象和生活質(zhì)素的現(xiàn)代城市佼佼者、有車一族等。（1）、主要消費群的分析 年齡：28-45歲（主體）。 職業(yè)：企業(yè)高級管理人員、個體私營業(yè)主、企業(yè)老板、機關(guān)單位工作人員、自由職業(yè)者（全職太太較多）、教師、部分資產(chǎn)極雄厚者。 文化程度：中專、大專及以上。 原住地：桐嶼街道以路橋城西居民。 收入水平：家庭月均收入10000元左右或以上，家底較豐厚，至少有資產(chǎn)50萬以上。 家庭人口數(shù)：2-5人。 主要交通工具：私家車。 購買目的：首次置業(yè)滿足工作生活所需，以投資為主。 （2）、主要目標群特征、生活狀態(tài)和心理分析 有較高文化素質(zhì)修養(yǎng)、也有虛榮心，要求物業(yè)有一定的檔次及相關(guān)認同； 尋求生活的滿足、方便和舒適、也尋求豐富的都市感受，更尋求心中夢想的“家”； 生活美滿，家庭幸福也較溫馨和睦，手里較寬余，主要購買中小戶型； 事業(yè)前景看好，發(fā)展狀況不錯，有一定積蓄，關(guān)心社區(qū)安全， 講究生活環(huán)境與配套； 他們成熟而充滿智慧、關(guān)注社會、熱愛生活、自主生活； 他們思想活躍，現(xiàn)代意識強，具有時代性，容易接受新事物，關(guān)心現(xiàn)代化的智能化管理服務(wù)及相關(guān)配套； 他們目標堅定、理性務(wù)實、上進心強、堅韌頑強、具很強把握客觀的能力； 崇尚生活、工作、娛樂、休閑、家庭的完美搭配與有機組合； 精力充沛、激情洋溢、精力充沛、豁達樂觀，但內(nèi)心深處有時也有生活壓力帶來的莫名“傷痛”和迷茫； 注重自我感受，有思想、有見解、有魄力同時也有魅力；第三部分：項目營銷推廣策略一、項目定位 根據(jù)上述對項目及對市場的分析，我們認為本項目所處位置地段及開發(fā)規(guī)模決定了在項目定位上不可一味求高檔。本項目總體定位應(yīng)立足中檔偏上，在推廣策略上檔次定位為中高檔。形象品質(zhì)文化定位高檔。項目應(yīng)樹立“以高素質(zhì)形象品質(zhì)定位區(qū)別于其他商務(wù)樓”，以“無競爭態(tài)勢進入市場、以性價比吸引市場”的思想，以“在綠心中享受生活”的項目定位， eod辦公居住、卓越的個性的空間等進行戰(zhàn)略性地公關(guān)傳播和客戶推廣，以此帶動整個樓盤銷售以及相關(guān)主題推廣，增加邊際收益。定位中高檔的商務(wù)樓，以現(xiàn)代、健康、生態(tài)、高尚、個性等賣點進入市場。二、品質(zhì)定位本項目品質(zhì)定位上應(yīng)突出異質(zhì)性、獨一性、個性化為主，以絕佳的綠心景觀各種區(qū)別于其他商務(wù)樓的地方做為主賣點，在市場突破上，給人一種全新的沖擊力。打造健康生態(tài)主題，展示個性，回歸自然的品質(zhì)要求。三、何為“臺州首席eod商務(wù)樓”？eod英文為ecological office district(即生態(tài)辦公區(qū))，作為“逆城市化運動”的流行之作，eod生態(tài)辦公運用生態(tài)學(xué)原理、環(huán)境學(xué)原理和建筑學(xué)原理，合理設(shè)計、科學(xué)規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的物質(zhì)和能源因素。在遵循綠色、科技、人文和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，諸多創(chuàng)新設(shè)計和建筑模式將自然原生態(tài)拉近身邊，更和諧、更自然、更便捷、營造生態(tài)辦公居住環(huán)境，全面提升生活品質(zhì)。本案地處規(guī)劃建設(shè)中的桐心湖景點東南面，業(yè)主可近觀碧波輕漾的桐心湖，遠眺九峰山，有效地把建筑融入了自然中。達到了自然、人居、健康、和諧的統(tǒng)一，讓居住在風(fēng)景中不再是夢想。將以“我與綠心有個約會”等為廣告推廣主題。第三部分：項目賣點整合項目賣點整合與相關(guān)項目成員廣泛探討，并結(jié)合公司多年操盤經(jīng)驗，就本項目的一些賣點達成如下廣泛意義上的共識：一、區(qū)位方面：（一）、項目地處桐嶼街道，南面緊靠路橋大道，西生活資料市場毗鄰，西北面為桐心湖景觀，北面為綠心核心景區(qū)，東側(cè)即是路橋區(qū)新行政中心。周邊幾點都將是臺州的新名片（綠心），路橋新城區(qū)（新行政中心），路橋經(jīng)濟心臟（生活資料市場）、繁華與熱鬧與本項目區(qū)位的靜謐、安詳與居家之便正好形成良性互動，且本項目區(qū)與上述三點皆能發(fā)生很好的聯(lián)系，交通方便，出入自由，可謂入繁華，退享安詳。從自然客觀規(guī)律上推測，項目區(qū)位不久將形成一優(yōu)良的適合商務(wù)居住社區(qū)。如：香港的銅鑼灣、中環(huán)三大商業(yè)旺區(qū)，帶出半山別墅豪宅圈；1、西市場園區(qū)西市場園區(qū)位于主城區(qū)西部，桐嶼街道和螺洋街道轄區(qū)內(nèi)，西靠縱貫?zāi)媳?、兼具客貨運功能的國家一級鐵路干線甬臺溫鐵路；北臨居住功能為主導(dǎo)的路橋新城西拓組團和生態(tài)景觀與旅游功能為主的九峰山風(fēng)景區(qū)（又名綠心）；南至城市快速路路院路；東靠吉利汽車城；東南靠城市生態(tài)綠地南山風(fēng)景區(qū)。該片區(qū)面積約為5000畝，為規(guī)劃生活資料市場核心區(qū)，是路橋未來向西發(fā)展的重要區(qū)域。與本項目只有幾分鐘之遙。2、綠心規(guī)劃（1）、綠心桐嶼片區(qū)是臺州市綠心生態(tài)區(qū)的核心區(qū)塊綠心桐嶼片區(qū)是臺州市綠心生態(tài)區(qū)的核心區(qū)塊，有著良好的山水資源條件，規(guī)劃范圍包括路橋內(nèi)環(huán)以北的柵嶺汪湖區(qū)及內(nèi)環(huán)路以南的新城西拓區(qū)塊，面積約16平方公里。其中，臺州市柵嶺汪排澇調(diào)蓄工程開挖湖泊面積1.8平方公里，處于該區(qū)塊中心區(qū)。注重規(guī)劃的文化性，較好地展示臺州優(yōu)秀文化，體現(xiàn)臺州人文精神，使之與自然景觀相互融合。桐嶼片區(qū)是綠心生態(tài)區(qū)的核心區(qū)塊，集生態(tài)水利、休閑景觀、城市新區(qū)等功能于一體，是綠心開發(fā)最大的亮點，是建設(shè)中心城市的名片，是三區(qū)人民向往的休閑旅游的好去處。搞好這一片區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)，對于帶動綠心整體開發(fā)有重要示范引領(lǐng)作用。（2）、臺州生態(tài)核心綠色臺州追求的方向綠心生態(tài)區(qū)建設(shè)管理委員會對其中的63.24平方公里綠心生態(tài)區(qū)做了這么一個遠景規(guī)劃：本著保護為主的原則，約30平方公里的山體列入保護建設(shè)范圍，進行山林山體的保護、利用、改造、建設(shè)等。 其余30多平方公里的平地進行適度的開發(fā)建設(shè)，其中包括平原水庫、主干道路、主題公園、高檔住宅、民營經(jīng)濟論壇、風(fēng)情小鎮(zhèn)等。從今年開始，安排了五年的時間，著重推進綠心“七大工程”的建設(shè)。即：一路、一水、一林、四園。其中，“一路、一水、一林”三個項目是綠心的基礎(chǔ)性工程，“四園”則是綠心為完善中心城市功能的配套項目。“通過五年的建設(shè)，綠心的生態(tài)形象將初步形成” 。綠心生態(tài)區(qū)將逐步成為城市功能區(qū)，成為臺州市區(qū)的“生態(tài)之心”、“休閑之心”、“城市之心”和“文化之心”，同時，國家級森林公園、省級生態(tài)旅游度假區(qū)和省級風(fēng)景名勝區(qū)三張名片也將“印制”搜狐網(wǎng)，綠心生態(tài)區(qū)作為大城中心的雛形指日可見。根據(jù)綠心總體規(guī)劃，綠心新城將成為“一心三軸兩片三景區(qū)”。圍繞著桐嶼水庫（暫名）形成的濱水地帶將成為綠心的核心區(qū)，同時成為城市的休閑中心區(qū)，此為“一心”；“三景區(qū)”分別為九峰攬勝、玉壟朝陽、龍泓濯秀三大部分；“三軸”則主要是沿三條綠心景區(qū)瀏覽主干線展開的，從而形成三條y形發(fā)展軸；“兩片”則指在綠心東北部的，以文化教育為主題的大學(xué)園片區(qū)，和綠心南部的路橋綜合生活片區(qū)兩個協(xié)調(diào)片區(qū)。五年后，以方山為主體的國家級森林公園，以平原水庫為核心的生態(tài)旅游度假區(qū)，高品位高質(zhì)量的山水城居住區(qū)，以及人文景觀豐富，會議展覽、植物園、動物園等文化設(shè)施齊全的綠心生態(tài)區(qū)將初具規(guī)模。生態(tài)核心，“綠色臺州”追求的方向（3）、臺州客運南站的建設(shè)二、室內(nèi)戶型方面：1、內(nèi)部戶型總的來講，項目戶型注重了舒適性與實用性的全面平衡，把三口之家家庭生活空間演繹得淋漓盡致，如：板式小高層，南向格局，通風(fēng)采光，視線開闊，私密性較好落實到細部，具有如下特點：室內(nèi)空間尺度科學(xué)考究，格局方正，使人倍感舒適三居室4.5米面寬，主臥室3.9米面寬，廳的空間尺度可放46-英寸的大型背投彩電；舒適合理尺度帶來的面積合理：三居125，兩居80100通過室內(nèi)各人性化功能空間的合理布局來提高舒適度獨立式餐廳，與不相干的全然分開（板樓分型）；廳和主臥面向朝南，堅持動靜區(qū)隔、干濕分離、互不干擾；在面積控制的前提下，增加新的功能空間提高舒適度多功能室的設(shè)計；在解決采光這個北方較為敏感的問題的前提下，把消費者對空間利用方面的要求做經(jīng)濟合理。2、建筑外立面風(fēng)格方面：現(xiàn)在建筑外立面設(shè)計還未最終定稿，詳情未知，所以具體化的賣點還有待進一步考察。但建議建筑外立面不要太過傳統(tǒng)、凝重、古板，應(yīng)新穎活潑、現(xiàn)代灑脫一些，多些層次感，豐富外部視覺內(nèi)涵，或許能和現(xiàn)有片區(qū)形象形成強烈反差，拉開距離，樹立自身形象這便于賦予其各種色彩和概念挖掘，給自己留幾多操作演繹的空間。3、區(qū)內(nèi)規(guī)劃、園藝設(shè)計方面：出稿定型所導(dǎo)致的諸多不確定因素，難免會使主觀的操作、評判與客觀實際有相出入之處。但相信這種“口徑”的不一致是屬正常范圍內(nèi)的正常“誤差”，在后天的實際操盤過程中是可以調(diào)控和適時更改的。項 目 賣 點 結(jié) 論綜前所述，即是本項目整合出的一些賣點。如若用細膩的筆觸全方位表述，則其賣點結(jié)論會更趨“全面”，更成“系統(tǒng)”其實，這便是我們所倡導(dǎo)的推廣主題的先決條件和再造條件，也更是“純住文化”的大系統(tǒng)支撐元素（但不是全部）。表述如下： 未來綠心居住的核心項目 通達四方 配套齊備 家政服務(wù) 智能安防 酒店式物管 環(huán)保意識 內(nèi)外標識 項目本身的一些賣點（需要與開發(fā)商協(xié)調(diào)討論得知，目前手里資料有限）第四部分：項 目 建 議建議一、 戶型配比建議目前面積在90140的戶型為臺州最受臺州購房者親睞，為兩室兩廳一衛(wèi)，三室兩廳兩衛(wèi)最為典型。主流二房及三房室內(nèi)功能已趨于多樣化，因此最好能打掉進行“自由組合、拆并升級”，實現(xiàn)不同局域不同明細功能多元消費滿足（建議建筑上予以配合）。小戶型也受年輕購房者的喜歡。面積超過144的相對滯銷。對戶型格局購房者比較重視，特別是一些細部的處理，沒出平面，暫不好分析。 建議二、 建筑外立面建議建筑外立面不要太過傳統(tǒng)、凝重、古板，應(yīng)新穎活潑、現(xiàn)代灑脫一些，多些層次感，豐富外部視覺內(nèi)涵，或許能和現(xiàn)有片區(qū)形象形成強烈反差，拉開距離。樹立自身形象這便于賦予其各種色彩和概念挖掘，給自己留幾多操作演繹的空間。建議三、 小區(qū)園林景觀方面項目區(qū)內(nèi)規(guī)劃、園藝設(shè)計方面還未最終定稿，詳情未知，所以具體化的賣點還有待案定之后進一步考察。建議務(wù)必以人為本，在規(guī)劃上體現(xiàn)家園的溫情、靜謐、和諧；當然，形式要新穎活潑，不必拘泥于某些刻板的約束，細微點滴無處不折射“純住文化”的博大內(nèi)涵，充分考慮消費主體的思想、意識、行為、喜好、習(xí)俗和觀念等，綠化組團和主題庭院也要與“純住文化”相互映襯，相互依托，相得益彰。為在樹立自身形象