2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》精選模擬試題及答案（十四）.doc

2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案（十四）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。a37b40c60d632、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25；該類房地產(chǎn)的報酬率為10。該商鋪的價值為（）萬元。a.521b.533c.695d.7113、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（）。a經(jīng)營成本b物業(yè)檔次c業(yè)主目標(biāo)收益要求d同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系4、城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點的（）。a最低價格b平均價格c出讓地價d標(biāo)定地價5、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金是（）萬元。a13.2b15.9c19.5d20.46、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為e甲1500萬元，e乙=1800萬元，e丙=2200萬元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為萬甲=890萬元，乙=910萬元，丙=1200萬元，則該項目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是()。a乙丙甲b甲乙丙c丙甲乙d乙甲丙7、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達(dá)中，正確的是（）。a企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次b經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入c銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入d可分配利潤=稅后收入-未分配利潤。8、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是（）。a單元估算法b單位指標(biāo)估算法c工程量近似匡算法d概算指標(biāo)估算法9、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)（），依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。a.估價原則b.估價目的c.估價方法d.估價程序10、投資機會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、勞動力狀況、（）等。a規(guī)劃設(shè)計方案b投資估算c資源條件d投資權(quán)益11、在估價報告中應(yīng)包含一份由（）的估價師簽名、蓋章的聲明。（建設(shè)工程教育網(wǎng)整理）a本估價機構(gòu)所有b所有參加該估價項目c由引交估價項目負(fù)第一責(zé)任d任本估價機構(gòu)法定代表人12、下列說法不正確的是()a利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。b償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2。c在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上d一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%一45%。13、某寫字樓的建筑面積為8萬m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬m2a5.2b6.4c6.8d7.614、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動用（）的行為。a宅基地所有權(quán)b空間利用權(quán)c地役權(quán)d建筑物相鄰關(guān)系15、在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是（）。a未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值b投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費c銷售費用和銷售稅費d開發(fā)成本和管理費用16、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括()。a購買價格b容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)c空置率d運營費用17、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅撊苏加械耐恋胤蓊~為（）。a.3b.3.5c.7d.418、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于（）。a物業(yè)的易接近性b物業(yè)的臨街狀況c物業(yè)的周圍環(huán)境d物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度19、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。a280b285c290d29520、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（）。a10.0b11.1c11.9d12.521、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計等項工作的，一般是（）。a建筑師b結(jié)構(gòu)工程師c設(shè)備工程師d監(jiān)理工程師22、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。（提供）a0.52.0b1.52.0c0.51.5d1.01.523、當(dāng)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗收的是（）。a開發(fā)商b設(shè)計單位c承包商d監(jiān)理單位24、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價值來制定價格的方法，屬于（）。a成本導(dǎo)向定價法b購買者導(dǎo)向定價法c競爭導(dǎo)向定價法d市場導(dǎo)向定價法25、某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則()個月可收回投資.a50.5b60c65d7526、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標(biāo)建筑面積，屬于（）。a單元估算法b單位指標(biāo)估算法c概算指標(biāo)法d工程量近似匡算法27、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括()。a租金調(diào)整條款b代收代繳費用條款c裝修費用條款d折讓優(yōu)惠條款28、一般來說，認(rèn)知定價法所確定的價格()價值定價法所確定的價格。a高于b低于c等于d高于等于29、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是（）。a土地稀缺b城市化進(jìn)程快c競爭充分性d交易復(fù)雜性30、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6。按季計息。則該項目建造成本的利息是（）萬元。a755.54b772.84c1400.88d1433.9031、新設(shè)項目法人的資本金籌措渠道不包括（）資金。a政府政策性b資產(chǎn)變現(xiàn)c企業(yè)入股d個人入股范圍32、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為（）元。a2400b2580c2607d276033、某套住宅的套內(nèi)建筑面積價格為2600元/m2，已知使用面積為58m2，套內(nèi)建筑面積為67m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為6m2。該套住宅的建筑面積價格為（）元/m2。a、2600.00b、2386.30c、2832.84d、3003.4534、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險度超過（）時，為高風(fēng)險貸款。a50b60c80d9035、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的a區(qū)遷至b區(qū)，則b區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。a位置固定性b各異性c適應(yīng)性d相互影響性二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，未來經(jīng)營費用包括（）。a重新裝修費用b更新改造費用c建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用d空置損失費用e為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價損失2、在v=a/r11/(1+r)2的情況下，采用市場提取法求取資本化率r要用到（）。a、試錯法b、移動平均法c、曲線擬合法d、線性內(nèi)插法e、指數(shù)修勻法3、金融機構(gòu)對開發(fā)商的貸款項目進(jìn)行評估，主要審查方面包括()。a企業(yè)資信等級b項目基本情況c市場分析結(jié)果d財務(wù)評價指標(biāo)e貸款擔(dān)保方式4、直接影響土地級別界線位置的是()a.單元劃分b.定級單位c.面積單元d.指標(biāo)取樣e.指標(biāo)計算5、對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為()方面。a銷售收入b物業(yè)增值c減少納稅d股權(quán)增加e租金6、如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能為（）。a0.5b1.0c1.5d2.0e3.07、確定路線價時，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（）等的要求。a一面臨街b兩面臨街c土地形狀為矩形d土地形狀為正方形e容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率8、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。a裝飾裝修改造b通貨膨脹c需求增加導(dǎo)致稀缺性增加d改進(jìn)物業(yè)管理e周圍環(huán)境改善9、下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，正確的有()。a當(dāng)計息周期為一年時，年名義利率等于年實際利率b實際利率真實地反映了資金的時間價值c名義利率真實地反映了資金的時間價值d名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大e計算周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大10、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（）。a潛在毛租金收入b空置損失c租金損失d其他收入e經(jīng)營費用11、運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括（）等。a統(tǒng)一采用總價b統(tǒng)一采用單價c統(tǒng)一幣種和貨幣單位d統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小e統(tǒng)一付款方式12、獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的措施有（）。（提供）a突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求b提高服務(wù)質(zhì)量c恰當(dāng)?shù)男麄鱠低收費e最大限度壓縮估價作業(yè)期13、在實際估價中，運用架設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于（）。a房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力b將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)c正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式d正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險e正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值14、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，通常應(yīng)分析()。a物理結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c產(chǎn)品結(jié)構(gòu)d供求結(jié)構(gòu)e總量結(jié)構(gòu)15、某寫字樓因有一大型跨國公司入住，致使其聲譽提高，收益有較大增加，由此帶來新增收益屬于（）。a、有形收益b、無形收益c、正常收益d、實際收益e、廣告收益三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風(fēng)險完全抵消。（）2、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制籌因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。（）3、建筑物在估價中的折舊基數(shù)是估價時點該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。()4、房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要短得多。（）5、開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤。6、成本法是先分別求取估價對象在估價作業(yè)日期的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。（）7、接受估價委托后，受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價人員負(fù)責(zé)該估價項目。（）8、當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅增加。（）9、假如房地產(chǎn)項目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商對象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。（）10、在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個盈虧平衡點。（）11、在房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（）12、功能定位的目的，是為市場提供有較高性能的產(chǎn)品。（）13、確定開發(fā)方案必須滿足合法化原則及最高最佳使用原則。14、在房地產(chǎn)估價中，對建筑物經(jīng)濟壽命的綜合判斷與其市場狀況、經(jīng)濟收益狀況無關(guān)。（）15、服務(wù)市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費者集合。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費)最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?2、據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少?2、某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元m2的價格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃臺同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2的比率遞增，每年年來一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率迭到12，試計算屆時最低轉(zhuǎn)售單價（計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉(zhuǎn)售稅費，計算結(jié)果精確到元）。（12分）2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案（十四）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、a2、a3、d4、b5、b6、a7、c8、b9、b10、c11、b12、a13、a14、b15、c16、b17、b18、a19、a20、c21、a22、a23、a24、b25、c26、c27、d28、a29、c30、d31、b32、a33、b34、b35、d二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、abc2、ad3、bcd4、ad5、bcde6、cde7、ace8、ce9、abd10、abcd11、bcde12、bc13、ce14、bcde15、bc三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費)最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?2、據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少?2、（1）現(xiàn)金流入現(xiàn)值：a租金收入現(xiàn)值：a1/(i-s)1-(1+s)n/(1+i)n=1501250/(12-2)1-(1+2)10/(1+12)10=54.6765萬元b轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：/(1+12)10（2）現(xiàn)金流出現(xiàn)值：a定金：5(1+12)=5.6萬元b追加首付款：11.5萬元c貸款償還：總房價：501.1=55萬元貸款額（p）：55-(5+11.5)=38.5萬元年還本付息額：a=pi/1-(1+i)-n=38.56.5/1-(1+6.5)-105.3555萬元折現(xiàn)值：p=a/i1-(1+i)-n=5.3555/121-(1+6.5)-10=30.2598d.出租成本：a/i1-(1+i)-n=3/121-(1+12)-10=16.9507萬元裝修費用：6(1+12)-10=1.9318萬元（3）轉(zhuǎn)售單價：令凈現(xiàn)值為0，則有：54.6765+/(1+12)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0因此，=35.9216萬元轉(zhuǎn)售單價為：35.9216/50=0.7184萬元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