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高端城市綜合體案例分析 香港 Union Square,Union Square 香港九龍站,酒店、寫字樓、商場、公寓等功能均衡發(fā)展模式,Union Square 尖端城中之城,新界,九龍,香港島,香港國 際機(jī)場,新界 香港地區(qū)面積最大的部分，連同所屬的235個大小島嶼，總面積達(dá)975.1平方公里，約占香港總面積的92。 過去以農(nóng)業(yè)為主，后形成了觀塘、荃灣兩個工業(yè)新市鎮(zhèn)。新界丘陵起伏、海拔957米的大霧山為深圳最高峰。,九龍 全稱為九龍半島，東南西三面被維多利亞港灣包圍，與一海之隔的港島共同構(gòu)成香港最繁華的城市核心區(qū)。其中以尖沙咀、油麻地及旺角最為知名，是香港的購物、飲食、休閑、娛樂的中心，是全球游客聚集的購物天堂。,香港國際機(jī)場 于1998年7月6日正式啟用，取代位于九龍城區(qū)的香港啟德國際機(jī)場。第二條跑道于1999年5月啟用。在2007年，香港國際機(jī)場的總客運量超過4780萬人次，總航空貨運量逾374萬公噸。是亞洲最繁忙的機(jī)場之一，也是重要的國際貨物中轉(zhuǎn)樞紐。,香港格局與項目位置,九龍站綜合體,香港島 香港最為繁華之地。港島北部為香港CBD，擁有劈山填海而造的皇后大道、德輔道等；港島南部的淺水灣、深水灣等為著名的旅游區(qū)和高級住宅區(qū)；港島中部為香港主要行政機(jī)關(guān)所在地。港島擁有很多小山，最高峰為太平山，海拔554米。,Union Square的總面積達(dá)109萬平方米，整個發(fā)展計劃分為七個發(fā)展項目組合 前五期已先后落成并入伙 余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）發(fā)展項目組合于2007年至2010年分階段落成,Union Square,2,6,5,7,3,1,4,Union Square位于香港西九龍港鐵九龍站上蓋，地址為九龍柯士甸道西一號，占地13.54公頃，四面分別被佐敦道、連翔道、柯士甸道西和雅翔道四條道路包圍著 Union Square是港鐵九龍站一個綜合商住發(fā)展計劃，由港鐵公司聯(lián)同九龍倉集團(tuán)有限公司、恒隆地產(chǎn)有限公司、永泰控股有限公司和新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司四個發(fā)展商合作發(fā)展,16座住宅大廈及2座混合用途大廈，共提供約5866個住宅、一間豪華酒店及約72472平方米服務(wù)式住宅； 一幢118層高的摩天大樓，包括約231778平方米的寫字樓及一間豪華酒店，并附設(shè)觀景臺； 82750平方米購物中心； 1050平方米的幼稚園； 巴士、的士、及私家車交匯處； 約5600個車位； 廣闊的公眾及私人休憩綠化區(qū)； 各類康樂與社區(qū)設(shè)施,Union Square是一個綜合發(fā)展計劃，集住宅、寫字樓、商場、消閑和酒店設(shè)施于一體，占地13.54萬平方米，總建筑面積達(dá)109萬平方米,辦公樓,漾日居：高尚住宅,擎天半島：高尚住宅,中心花園,君臨天下：高尚住宅,凱旋門：高尚住宅,圓方：豪華購物中心,天璽：酒店、住宅綜合體,港景匯：服務(wù)式公寓,Union Square,環(huán)球貿(mào)易廣場,公共綠地,內(nèi)部道路,辦公寫字樓,頂級住宅,頂級酒店,漾日居,2000年,高端住宅,商業(yè),2005年,君臨天下,擎天半島,2007年,W Hotel,2010年,2003年,凱旋門,Form 2000 on, “Union Square”dearm comes ture,多家開發(fā)商聯(lián)合，高端住宅先期啟動，商業(yè)和商務(wù) 使區(qū)域價值脫胎換骨,商務(wù)酒店,天璽（住宅部分）,圓方ELEMENT,港景匯,環(huán)球貿(mào)易廣場 ICC,綜合體效應(yīng),Union Square,區(qū)位（商業(yè)價值極高的九龍站，與中環(huán)CBD隔海相望） 住宅先行聚集人氣（前期的大規(guī)模豪宅項目吸引最高端客戶注目） 品牌開發(fā)商合力開發(fā)（港鐵公司聯(lián)同九龍倉、恒隆地產(chǎn)、永泰和新鴻基地產(chǎn)四個發(fā)展商合作發(fā)展）,各物業(yè)形態(tài)作用,核心驅(qū)動因素：前期以高端住宅驅(qū)動，隨著片區(qū)逐漸成熟，高端商業(yè)及國際頂級商務(wù)和酒店為綜合體實現(xiàn)整體升級 綜合體核心區(qū)域物業(yè)比例為： 住宅：商務(wù)：商業(yè)：酒店=60%：25%：10%：5,成功KPI,Union Square,香港九龍上蓋物業(yè)作為均衡發(fā)展的大型城市綜合體，體現(xiàn)了此類綜合體開發(fā)的特點和規(guī)律： 需多個強(qiáng)勢發(fā)展商合力打造，且發(fā)展商之間特點突出，分工明確 占