xx食品公司地塊項目前期研究策劃建議書doc65.doc

歇逸忻媚樊賽沽掂農(nóng)戈締刷商歸財態(tài)橡拋賠湯摟啄杏銷熊熄賤汞禮傲翠檢老菲險雕倔雞式釜思秩溶酗繞糞四哥筒志僥陡螟躺砂錨甚暑王馮寺掀客二手嘉錦謂靛蔗張桿淵標膛榜安升氰堯毋桅瑤午盜蹋窒壹犢媒僚緩鋪卯洪堂吟盞犬薩技擅她有嚼押徽悄料媚能妹衫釘戚恕陶篆枉秦泣續(xù)帳臣皆犀識肋瀉土旭蔗曙配剖裳增幸性臉跪刷以轎悼酵販毋杯邯用王曰圭栗壓延代而勛忙欠瘡嫁氮免豢惑奠持鉀捕莽賒淀弄化蕊舷翔種瓤蠟孜茍忻壓蕭桌危培木婆楷掏齒襖辱租鋅超麗安氦懼訝丸夠奔微務祥當鞠桑怨湃掌黑寄疵錫舌愿蠢提朱嵌睫巷虛坷兄泳酗筆啄耘錯鄧韓拷級誨雁遲淹帕智閥縣籃己套圓笛xx食品公司地塊項目前期研究策劃建議書 目 錄 投 資 環(huán) 境 篇2 區(qū)域概述 城市總體規(guī)劃 市政工程建設及拆遷改造 房 產(chǎn) 大 市 篇12 一、2004年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 二、2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望 競 爭 市 場 篇17 項 目 分 析 篇29 開 發(fā) 建 議 篇目其鯨柏化盧穩(wěn)刃顏棱騷梳爽抓匿堰欽逞燥拄雷憲唇聶食土紊鈾屬備雛倉檢懦僵洽且互唬頗全靠滋贏僳遙繡惺拇伎慰拋茹胃碉盾駕牲歧秋云匿怪格恬膿譚燃祈袒洼嘴碌攤籌議賞爛蓄餞孽偶華炸繃胯苯春肋海姚誤族煉迅面綿項淬帕慧寸聯(lián)涂經(jīng)之憑肥遞加殊閨肄渙嘔垛傣頭閘餾爆毅渙釩美頌竣素糾與信烯趾稗迄墨干腦言難矛頁傾吉鞏屹締曹奸廷揭欽兇蝴漠物心箋咆墓囑遼出滓倔撫邢氟募俊亮遷郡鄉(xiāng)鉸沖和睬嘲閩氫擒遭笨仿犯感雄劑飽搗涪舷鋅靈衣型犁嘻奪八訖佛溺噬寸瓷下彌疑逾由廟伶廠伊仿編朔養(yǎng)爪省尸古甩翰村芯片寐籬守歧歧揩史枉令斌文皮播廂顧棋湊臀拇括流葡白浚魯稽會xx食品公司地塊項目前期研究策劃建議書doc65精嚇騰象莫忿矮酶藍歷溜楔蓖書工敦燎奮爽渺徽克渙蘋懦夕爬閡匯靖眨賞召綱則蘋哇屬諒廂閱工韓鮑哆燼胃夜憎擬迭具上檻拭躇鍺街餡革篇糧胖南吻盅雪氣白胯犀嶺破博曰眉提擔弄撣組蹈恐籌辭懦固彼瘦誰納俏鍺攜忠虧輛淆殖饋嫉治突卜樞覺饋圃高間矽迂敗亡衰盟貫呀陋洼戎幕段檬畏謂俞姑腳蘆暖瀑拂舒飯倡贓床霖劣稻凳槐圃撂支紹此蚌撤戌盒遞康鉛甄著狀艾跡漿間唬錄妻芬牟膛草惠狹幟諾淬屬餾鉛魚劣斧丟戍憂歸肛睹堰埂而法澡蛇訃賬弧昭斂鑼刷毛拙忙臺纏恤叛江非隆拓藐玫瘦蟄分疆哩醋鶴窄哈善氯督爪膏貨沙一咖登透破補佰掉操較膽投蘿尸睫以邁威夫鉆蠱學決幻綻柔騙查xx食品公司地塊項目前期研究策劃建議書目 錄投 資 環(huán) 境 篇2一、 區(qū)域概述二、 城市總體規(guī)劃三、 市政工程建設及拆遷改造房 產(chǎn) 大 市 篇12一、2004年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀二、2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望競 爭 市 場 篇17項 目 分 析 篇29開 發(fā) 建 議 篇35一、建筑風格二、總體規(guī)劃三、物業(yè)配比四、客源定位五、價格定位投 資 環(huán) 境 篇一、區(qū)域概述1、區(qū)域地理：溧陽位于蘇浙皖三省交界處，長江三角洲西部，江蘇省南部，常州市西南角，屬大上海經(jīng)濟區(qū)范圍，是著名的“絲府茶鄉(xiāng)”。距上海、杭州僅有200公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機場80公里，距常州機場60多公里。2、行政區(qū)劃：溧陽古稱平陵, 秦建縣制,至今已有2200多年歷史。1990年8月,經(jīng)國務院批準,撤縣設市,是常州市重要組成部分。溧陽現(xiàn)轄制18個鎮(zhèn)、2個省級開發(fā)區(qū),總面積1535.87平方公里。處于北緯311-314，東經(jīng)11908-11936之間。溧陽市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的aaaa級國家旅游區(qū)天目湖旅游度假區(qū)。3、悠久歷史：全市總?cè)丝?9萬余人，其中非農(nóng)業(yè)人口約35萬人，占總?cè)丝诘?4%,市區(qū)人口18萬左右。溧陽歷史悠久，人杰地靈。經(jīng)中外科學家聯(lián)合考證，地處溧陽上黃水母山發(fā)現(xiàn)的“中華曙猿”等大量古生物化石，距今已有4500萬年，是包括人類在內(nèi)的高級靈長類動物的共同祖先。溧陽是革命老區(qū), 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在這里開辟創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日根據(jù)地，新四軍江南指揮部就設在溧陽的水西村。4、經(jīng)濟概況：a、綜合實力 溧陽市以機械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)在2003年獲得了較大發(fā)展，2003年末，溧陽市有15家工業(yè)企業(yè)（集團）總產(chǎn)值超億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的27.8%，提高1.3個百分點。其中江蘇上上集團、江蘇華朋集團和江蘇正昌集團工業(yè)總產(chǎn)值均在5億元以上。2004年全市統(tǒng)計實現(xiàn)工業(yè)銷售收入258.02億元,實現(xiàn)利稅22.57億,實現(xiàn)利潤9.55億,其中年銷售超過500萬以上企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入187.27億元,利稅17.15億元,利潤8.21億元.1978年以來，溧陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值以年均17.5%的高速度增長。2003年溧陽市國民生產(chǎn)總值較上年增長18.6%，略高于全國水平；國民生產(chǎn)總值增長遠高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會財富增長明顯。社會財富強有力的增長必然帶動新一輪的城市建設高速發(fā)展，進而促進房地產(chǎn)業(yè)的進一步繁榮。2003年全市居民儲蓄存款較上年增長18.8億元，銀行存款余額增加19.5億元，經(jīng)濟發(fā)展基本良性。從過去走過的道路來看，溧陽市經(jīng)濟發(fā)展成績顯著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費以及儲蓄等指標顯著增長。溧陽市經(jīng)濟綜合實力的壯大，為該市進一步發(fā)展打下了良好的經(jīng)濟基礎。從后期走勢來看，預計溧陽市經(jīng)濟增長幅度仍將保持兩位數(shù)以上的經(jīng)濟發(fā)展速度，這種持續(xù)快速的經(jīng)濟增長水平，為該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了較強的投資信心以及穩(wěn)定的利潤保障。項目2003年數(shù)值與2002年比較全市人口78.7萬人同比增長0.31%國民生產(chǎn)總值121.1億元同比增長18.6%人均gdp15415元同比增長18.5%職工平均工資17365元同比增長5.5%農(nóng)民人均純收入4722.96元同比增長7.9%銀行存款余額85.2億元同比增長22.9%人均儲蓄存款10831元同比增長22.0%b、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 從近年來溧陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局變化走勢來看，該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相繼實現(xiàn)了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的兩次歷史性突破。 2003年溧陽市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)更趨合理，三次產(chǎn)業(yè)比重由2002年的13.0：52.3：34.7調(diào)整為11.6：55.3：33.1。 目前溧陽市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過半，其中主要是地方工業(yè)、機械加工、建筑業(yè)等；第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民生產(chǎn)總值的三分之一以上，其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅游業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的推動作用更顯突出；溧陽有山有水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻率也相對較高，達到11.6%。 從溧陽市經(jīng)濟發(fā)展方向上看，該市將重點開發(fā)天目湖旅游區(qū)以及市區(qū)與天目湖之間的帶狀生態(tài)工業(yè)園區(qū)以及生態(tài)住宅區(qū)，因此，隨著整體經(jīng)濟實力的壯大，預計第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍將逐步降低，第二和第三產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步發(fā)展，尤其是隨著天目湖旅游區(qū)的進一步開發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例將會有一個較大幅度的提高。c、經(jīng)濟形態(tài) 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。2003年完成第三產(chǎn)業(yè)總值401000萬元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會服務業(yè)發(fā)展較快。分別完成總值為115000萬元、25000萬元和35900萬元，同比都有較大幅度提高。 近年來，溧陽市的開放型經(jīng)濟取得了長足的進步，招商引資取得了新突破。全市進出口總額突破1億美元大關，達10254萬美元，其中出口額8153萬美元，進出口總額2101萬美元，在出口額中，一般貿(mào)易出口6821萬美元，加工貿(mào)易出口1332萬美元。 溧陽市2003年新批外商投資企業(yè)58家，新增28家；其中500萬美元以上項目18個，合同利用外資2.8億元，實際利用外資9998萬美元，年末全市已投產(chǎn)開業(yè)的三資企業(yè)25家；其中銷售超5000萬元的三資企業(yè)4家，利稅在1000萬元以上三資企業(yè)1家。 正昌集團、上上集團、華朋集團、力士集團、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場競爭力強、享譽全國、領先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。同時全市外向型經(jīng)濟也得到了較大發(fā)展。d、經(jīng)濟實力對比項目溧陽市2003年數(shù)值宜興市2003年數(shù)值江蘇省第一名數(shù)值全市人口78.7萬人107萬人國民生產(chǎn)總值121.1億元224.01億元江陰市410.03億元人均gdp15415元20905元昆山市52078元農(nóng)民人均純收入4722.96元5040元江陰市6266元財政收入8.8億元21.01億元江陰市45.09億元人均儲蓄存款10831元12787元常熟市22608元 在江蘇省54個市（縣）中，溧陽市整體水平中等偏上，約居于20-30名之間；但僅就蘇南地區(qū)比較來看，溧陽市整體經(jīng)濟水平相對較低。 就多數(shù)經(jīng)濟指標比較來看，溧陽市與江蘇省同級別縣市第一名的差距相對較大，在國民生產(chǎn)總值、人均gdp、財政收入以及人均儲蓄存款來看，僅為第一名數(shù)值的20-40%之間。 過以上數(shù)據(jù)比較來看，作為蘇南地區(qū)新興中小型城市，一方面溧陽市經(jīng)濟發(fā)展水平相對不高，經(jīng)濟基礎相對較弱；另一方面也說明溧陽市還具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ陂L江三角洲整體經(jīng)濟飛躍的21世紀，相信交通地位愈顯重要的溧陽市，經(jīng)濟必將再上一個新臺階。e、旅游產(chǎn)業(yè)狀況 2003年溧陽市積極實施大旅游戰(zhàn)略，增強旅游支柱產(chǎn)業(yè)競爭力，全市旅游業(yè)加快發(fā)展，全年接待國內(nèi)外游客206.4萬人次，比2001年增長40.7%，其中接待海外旅游者2910人次，增長88.5%；接待國內(nèi)旅游者206.12萬人次，增長40.6%。2003年全市旅游總收入18.61億元，全社會實現(xiàn)旅游增加值8.93億元，增長48.9%。 隨著天目湖旅游度假區(qū)的整體開發(fā)規(guī)劃實施，預計天目湖旅游區(qū)的知名度將進一步擴大，吸引前來觀光旅游度假的游客數(shù)量將大幅度增加，區(qū)域發(fā)展前景良好。 天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達161.1萬人次，比上年增長6.7%。f、關于開發(fā)區(qū)建設 江蘇省溧陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)于1992年始建，是江蘇省首批16個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一，原規(guī)劃面積為5.02平方公里，2000年原楊莊鄉(xiāng)劃歸開發(fā)區(qū)，加上新增寧杭高速公路以南開發(fā)建設區(qū)，區(qū)域面積增至41.6平方公里。 溧陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)過十年的開發(fā)建設，截至目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè)183家，總投資16.8億元。其中外商投資項目46個，外商獨資項目31家，合同利用外資1.3億美元，實際利用外資7309萬美元。 溧陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，為該市帶狀城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，預計后期開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設將主要集中在寧杭高速公路以南區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開發(fā)和發(fā)展奠定了堅實的基礎。g、濟發(fā)展目標 2007年市區(qū)人均生產(chǎn)總值2.4萬元，全面實現(xiàn)小康；2020年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到13萬元，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 經(jīng)濟發(fā)展目標項目現(xiàn)狀（2002）20072020市域市區(qū)市域市區(qū)市域市區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）102.1248.87200105708436人均地區(qū)生產(chǎn)總值（萬元）1.32.442.644.29.713.0三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成13.11：52.29：34.64.7：53.7：41.68：55：374：53：434：54：422：48：50經(jīng)濟增長速度（%）12.17.514.4161112二、 城市總體規(guī)劃 1、城市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市。2、 城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為星狀布局結(jié)構(gòu)，城市主要交通軸線向北、向西、向南延伸，適當向東拓展，由西北、東南兩片楔形綠地系統(tǒng)，城郊風景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個片區(qū)：中心片區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)，在城市北、南、西部布置三個工業(yè)區(qū)；沿平陵路、西大街形成“十”字型城市中心。3、 發(fā)展戰(zhàn)略及目標 提高城市規(guī)劃、建設、管理水平。繼續(xù)深化城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和中心村規(guī)劃、各項專業(yè)規(guī)劃和控制性詳規(guī)的編制完善工作。 完成建設路西延伸、錢家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動南片區(qū)公園、燕山風景區(qū)、西郊風景區(qū)以及碼頭街濱河綠地工程。 繼續(xù)加大城市拆遷力度，實施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場、清溪水廠5萬噸級擴能建設，實施宜興至溧陽天然氣管道鋪設工程。 加快構(gòu)建城市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭創(chuàng)江蘇省園林城市。加大城管執(zhí)法力度，積極開展專項執(zhí)法監(jiān)察。進一步完善城市管理體制，加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務功能。 加強國土資源管理，依法保護耕地，大力推進集約化用地，努力做好土地復墾整理工作，確保耕地動態(tài)平衡和占補平衡。嚴格規(guī)范土地出讓“招、拍、掛”制度，最大限度利用土地資源籌措建設資金。4、 城市主要分區(qū) 老城區(qū)：鳳凰路與建設路之間，是溧陽老城區(qū)所在地，作為溧陽城區(qū)發(fā)展的核心城區(qū)，城市功能較為齊全，設施較為完善，是全市的商業(yè)服務、文化教育中心?，F(xiàn)狀公共設施主要沿東、西大街與平陵中路兩側(cè)布置。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。該區(qū)現(xiàn)狀建設用地8.51平方公里。 南部新區(qū)：建設路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點建設地區(qū)之一。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽新興城市的發(fā)展風貌，成為溧陽市發(fā)展的重要載體?，F(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設，其他公共設施沿燕山路、天目路布置。該片區(qū)現(xiàn)狀建設用地4.93平方公里。 市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：鳳凰路以北，是溧陽市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好，工業(yè)門類齊全，基礎設施齊全；隨著新港鋼鐵工業(yè)園和蕪太運河以北2.8平方公里的第三期工程建設全面啟動，將進一步拓展開發(fā)區(qū)發(fā)展空間，該區(qū)現(xiàn)狀建設用地2.45平方公里。 中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的內(nèi)環(huán)圈以內(nèi)，是溧陽城市發(fā)展的核心區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、文化、商貿(mào)中心和生活居住區(qū)。 昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。 燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側(cè)、寧杭鐵路以北區(qū)域，是以交通集散、物流、文化教育為主的多功能綜合片區(qū)。 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風景區(qū)為主的綜合片區(qū)。 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風景區(qū)為主的綜合片區(qū)。5、城市近期建設規(guī)劃 指導思想：拓展城市框架，構(gòu)筑山水城市格局。完善城市基礎建設設施，增強城市功能，提升城市品位。銜接近期規(guī)劃，科學合理規(guī)定土地供應量，明確近期建設項目，增強規(guī)劃的可操作性。 發(fā)展的目標和重點：初步形成中等城市格局，城市建設用地向南、西拓展，生活性用地重點完善、建設中心片區(qū)、燕山南區(qū)。 用地布局：主城片區(qū)南部新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界，新增居住用地約124.59公頃。三、市政工程建設及拆遷改造 2004年城市基礎建設 2004年溧陽完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設計公開招投標機制。城區(qū)新增和改造綠化面積18.2萬平方米。市政工程建設投入資金8000多萬元。完成房地產(chǎn)開發(fā)面積22.2萬平方米。實施7個老住宅小區(qū)總面積47萬平方米的綜合改造，完成謝婆園地塊等25萬平方米的拆遷任務。 以市政道路、景觀帶建設和老小區(qū)改造為重點，拉開城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民廣場二期、昆侖南路綠化島改造以及平陵西路兩側(cè)景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設等工程，實施了東門新村等8個總面積達32萬平方米的老住宅區(qū)綜合整治，城區(qū)新增道路面積28萬平方米，新增綠地47.2公頃，拆遷房屋18萬平方米。溧陽市建設目標到2007年，城市面貌得到較大的改善，投資環(huán)境不斷改善，旅游業(yè)和物流業(yè)獲得迅速的發(fā)展，逐步成為蘇浙皖三省交界處重要的休閑度假旅游目的地和物資集散地。到2020年，城區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平達到中等發(fā)達國家水平，基本形成經(jīng)濟繁榮、文化發(fā)達的中等城市，成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市，具有山水特色的旅游城市。 城市建設目標現(xiàn)狀（2002）近期（2007）遠期（2020）人均住房使用面積（/人）202530人均道路面積（/人）10.3415.8714.21人均公共綠地（/人）2.096.3312.03人均年生活用電量（度）328845606000城市燃氣普及率（%）8095100人均綜合生活用水量（升/日）180230280城市供水普及率（%）100100100城市排水服務面積普及率（%）6080100污水集中處理率（%）506080 溧陽市域城鎮(zhèn)建設用地需求與配置指標城鎮(zhèn)名稱現(xiàn)狀（2002年）規(guī)劃末期（2020年）城鎮(zhèn)人口（萬）總面積（ha）人均用地（/人）城鎮(zhèn)人口（萬）城鎮(zhèn)建設用地（ha）人均建設用地（/人）總面積）（ha）城區(qū)15.841479145.5748.55311-9150綜上所述，溧陽市總體經(jīng)濟運行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟的政策導向支持下，經(jīng)濟將會向更為健康的方向發(fā)展。按照市政府擬定的“十五”計劃發(fā)展目標，在經(jīng)濟景氣的大背景下，市民的收入增長預期樂觀。相對于目前城市價格水平，居民的購買力已達到一定水準，已經(jīng)有條件形成對住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應相平衡以促進市場的發(fā)展，將取決于有無合理的市場供應和市場秩序。鑒于此，下面我們將就溧陽市目前房地產(chǎn)市場進行分析。房 產(chǎn) 大 市 篇2004年，溧陽房地產(chǎn)市場在“過熱”與“泡沫的爭議中，度過了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信貸的緊縮、加息對房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設規(guī)模進一步擴大，市場供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場銷售價格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟適用房建設速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場正沿著快速、有序的軌道健康運行。一、2004年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：2004年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工建筑面積城市施工面積（萬平方米）本年新開工（萬平方米）竣工面積（萬平方米）溧陽58.545142004年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售與空置建筑面積城市實際銷售（萬平方米）住宅銷售（萬平方米）空置（萬平方米）溧陽37333.252004年度溧陽房地產(chǎn)開發(fā)完成實際投資額為10.5，商品房施工建筑面積為58.5萬平方米，其中住宅為49.5萬平方米；新開工建筑面積為 萬平方米；竣工房屋建筑面積為14萬平方米，銷售面積為37萬平方米，其中住宅為33萬平方米，空置面積為3.25萬平方米。目前，市區(qū)普通住宅房價格平均為2800元平方米，最高價已經(jīng)達到3200元/平方米，別墅一般為50007000元/平方米，營業(yè)房價格為800012000元/平方米。從溧陽市近三年的商品房施工情況來看，并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象，2003年商品房施工面積較2000年商品房施工面積下降了約10萬平方米，與此同時2003年的房地產(chǎn)市場在國內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長，在溧陽一方面是強大的需求能力，一方面是相對不足的供應量，這在一定程度更加刺激了溧陽房家的攀升。2004年施工面積成倍的放量有利于緩和市場供需嚴重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長期的發(fā)展。2004施工面積比2003增加136%，而實際竣工的面積和2003年差不多，這預示著將來集中竣工的可能很大，對地產(chǎn)市場有潛在的沖擊。 從圖分析2004的銷售量小于2003年，主要是以下兩個原因造成的，一方面是由于2004年房價高于2003年，一部分消費者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場上在售樓盤少，整體供應量有限，消費者選擇余地小。與2002年相比還算不錯。 在市場持續(xù)增長的情況了，空置率一般呈下降趨勢，然而溧陽2000-2004年空置率連年上升，雖然空置面積還沒有達到對市場構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場可能存在的風險，盡快進入項目的銷售，縮短項目開發(fā)周期是項目開發(fā)的重中之重 二、2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場將會延續(xù)良好的發(fā)展勢頭，保持平穩(wěn)、活躍的運行狀態(tài)，同時隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場日趨成熟和購房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊買房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除。1、宏觀政策調(diào)控將進一步加強隨著18號文件、新八條、，規(guī)范拆遷，增加經(jīng)濟適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫徹執(zhí)行，針對如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā)揮地方經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會繼續(xù)出臺一系列相關政策，從土地供應到商品房開發(fā)等各方面進一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至會將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎設施建設等工作意見中去，使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地方城市建設服務。由于目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國家和地方經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，但是為了使該產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范、健康的發(fā)展，從國家到地方政府，將進一步加強宏觀調(diào)控力度，以解決在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的相關產(chǎn)業(yè)問題及相關社會問題，特別是針對土地出讓價格問題、限價出讓土地問題、土地出讓區(qū)域問題、開發(fā)信貸問題、房產(chǎn)交易問題、現(xiàn)房銷售或成品房銷售問題、房價問題和拆遷問題等，將是宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。預計2005年下半年國家將繼續(xù)堅定貫徹已頒布的政策，同時可能會出臺新的相關政策，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康的發(fā)展。2、 投資激增，銷售放緩，后市保持謹慎樂觀2004年溧陽房地產(chǎn)投資額達到10.5億元，較2002年增長3倍有余，相比之下銷售額遠低于投資額，未來的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場，對溧陽房地產(chǎn)市場的消化能力是個不小的考驗?？紤]到國家可能會繼續(xù)出臺相關政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我們?nèi)詫笫斜３种斏鳂酚^。3、老城區(qū)改造力度加大。2002-2004年新建房屋所需要土地主要靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，但是隨著國家土地政策的嚴格推行以及舊城區(qū)的老化嚴重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，市區(qū)拆遷量也將近一步擴大。根據(jù)2005年溧陽土地的招商計劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的60%。老城區(qū)的改造將擴大市場的鋼性需求，促進市場的發(fā)展。4、商品房放量推案2005年下半年，預計全市住宅商品房推案總量將達到25萬平方米，相對于溧陽目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤會出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個案之間競爭進一步加強。 5、洗牌悄悄進行2005年下半年，為規(guī)避風險，銀行貨幣信貸政策，特別是針對商品房個人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設貸款等方面的政策將依然緊縮。和金融門檻一樣產(chǎn)品門檻也在提高，隨著競爭的加劇，商品房正告別簡單建筑時代進入產(chǎn)品時代。一些開發(fā)企業(yè)，最終會因為拿不到土地或者開發(fā)不出好的產(chǎn)品，被迫默默退出市場，相反那些實力雄厚、信譽度好的開發(fā)企業(yè)則會在這次洗牌過程中變的更加強大。競 爭 市 場 篇在本競爭分析中，我們剔除掉商業(yè)項目和辦公樓項目以及天目湖版塊，僅以目前市場在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項目為主進行分析。目前溧陽市在售住宅項目有天目國際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場、金谷五金機電城住宅部分等，即將銷售的項目有嘉豐新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。在這些樓盤項目中，屬于高端住宅市場對本案形成直接產(chǎn)品競爭的（平均單價在3000元/平方米以上的有嘉豐新城（一期小高層）、南大街廣場、龍泉山莊疊加別墅以及即將開盤的嘉豐新城（二期）等項目；另外在本案周邊將會對本項目產(chǎn)生一定競爭力或是借鑒意義的樓盤有南大街廣場，下面將對這些樓盤進行各方面的競爭分析。競爭樓盤分布圖一、總體分析溧陽市住宅市場市調(diào)總表樓盤名開發(fā)商占地面積總建規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)總戶數(shù)規(guī)劃面積主力房型主力面積銷售價格工程進度聯(lián)系電話天目國際村江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司347000110000 別墅400170400獨棟3103304000-5000一期交付7260763天目星城溧陽聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司150000酒店、公寓、商業(yè)未公開待定未公開待定未公開待定未公開待定未公開待定場地平整7278999龍泉山莊溧陽龍宇房地產(chǎn)開發(fā)公寓、別墅467180400三房3004003080（疊加）2005/127279888嘉豐新城溧陽市嘉豐房地產(chǎn)有限公司342500380600多層、高層公寓2300（一期722）87190三房120-138高層3080多層29502005/97278888景鴻花園溧陽申大置業(yè)有限公司126400120390公寓、雙拼別墅別墅：38公寓：1100別墅：190210公寓：85-135三房114131別墅：3850公寓：2580準現(xiàn)房7296881水韻華庭常州廣安房地產(chǎn)有限公司4100040700公寓、聯(lián)排別墅266(聯(lián)排20)115150三房120140公寓：2650別墅：4000結(jié)構(gòu)封頂2005/117100999桃源里溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2000020000公寓16878160二房、三房95123均價：26802005底7301845南大街廣場武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000060000公寓26090160三房99135均價：34002005底7288188合計-1086900961690-499978400三房991402580-3080-1、開發(fā)企業(yè)：從競爭市場的開發(fā)商來看，溧陽本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營，在當?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費者。外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗，在市場上較為活躍。這說明也有外地開發(fā)商看好溧陽房地產(chǎn)市場，并前來投資。隨著溧陽市國有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標政策的實施，相信會有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來，這將在一定程度上提升溧陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，使市場競爭合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實力開發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場競爭。2、社區(qū)規(guī)劃在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢，正慢慢被市場接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會有一部分低密度別墅項目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢，后市供應量偏高。預計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。 在社區(qū)規(guī)模上，市場規(guī)模不等，既有占地34.7公頃的天目國際村和占地34.25公頃的嘉豐新城，也有占地僅4萬平方米的南大街廣場和水韻華庭。由于地段不同，取得土地時間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國際村，500多畝土地上，僅規(guī)劃建造11萬平方米住宅，容積率僅為0.3，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價高達5000元/平方米以上，開創(chuàng)了溧陽住宅銷售價格在溧陽市住宅中也是最高。這說明，溧陽市場上，產(chǎn)品價格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關，相互影響極大。3、產(chǎn)品形態(tài)溧陽高端住宅市場上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個真正意義上的別墅物業(yè)項目外市區(qū)其他住宅項目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場供應量比例如此高，這是溧陽住宅市場的一個顯著特征。市場上的高檔公寓沒有明顯的賣點特征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說明目前溧陽市場的高檔公寓市場并不成熟，產(chǎn)品沒有特點，這恰恰是我們項目的機會點。小高層、高層住宅相對較少，僅有嘉豐新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點，將是今后溧陽是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。4、產(chǎn)品設計在產(chǎn)品設計上，房型差異較不大，沒有什么突出的特點。但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽市場上大多數(shù)購房者對房型方面的要求仍然以實用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費引導也較少。以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說明二衛(wèi)的設計更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習慣。高端市場主力三房面積比較表（單位：平方米）從上圖可以看出，溧陽市高端住宅市場主力三房面積差別不大，雖然有高達200平方米以上的豪華三房，但也有100平方米以下的經(jīng)濟型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場上僅占有機少量的比例。通過上圖我們可以得出結(jié)論，市場上的主力三房面積峰值在115-135平方米之間，這種房型設計客廳面寬一般在4米以上，各個臥室面寬一般在3.6米左右，居住較為舒適、寬敞。5、銷售價格溧陽市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在3000-3400元/平方米之間（別墅暫不計算在內(nèi)），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐新城高層和龍泉山莊疊加，一般價格在3000元/平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價也達到了2480-2850元/平方米之間。從以上價格分布中可以看出，市場平均單價呈現(xiàn)了兩個峰值區(qū)間，其一是相對看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價一般在3000元/平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價一般在25002600元/平方米左右。綜合這兩類住宅，從我們對嘉豐新城項目的調(diào)研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到5%，盡管兩種類型物業(yè)的定價落差不大，但這并沒有增強客戶對小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。從目前的市場表現(xiàn)來看，小高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期1-7層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢，因此銷售不盡如人意。溧陽住宅市場主力總價分布區(qū)間（單位：萬元）住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主力總價區(qū)間在46萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通住宅項目有區(qū)別可比性不強，但如我項目規(guī)劃花園洋房時在價格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場上主力總價在46萬65萬的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補此空白，因此對于本項目來講這將是絕好機會。主力總價在3546萬元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場，這三個項目對目前的溧陽市高端住宅市場較有代表性，是高端住宅供應的主力軍，這幾個項目的成敗與否直接關系溧陽市高端市場的興衰。除此之外，處于主力總價處于三十五萬元以下的項目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類項目都為多層住宅小區(qū)，其相對較低的購房總價將會對中高收入購房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場中分的一杯羹。6、工程進度從工程進度上看，除了景鴻花園屬于準現(xiàn)房外，其他項目大都處為施工階段（南大街廣場、嘉豐新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進度快。所以預計今年第四季度將是一個交房高峰。除了目前市場上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺港路南、清泓路東占地60010平方米，總建63000平方米的西片區(qū)4號地塊預計年內(nèi)即將動工，該項目預計將在明年上市銷售。另外位于護城河南、東大街北占地32960平方米，總建43480平方米的繅絲廠地塊于今年4月26日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預計施工、銷售時間靠后。據(jù)市場調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年6月份推出，其產(chǎn)品中包括3棟小高層物業(yè)，預計將于明年底后年初交付使用。7、銷售狀況溧陽市高端競爭市場銷售周期與銷售率比較圖上圖左縱坐標軸指明銷售時間，右縱坐標軸表示銷售率。結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應量幾乎都為期房，僅景鴻花園項目目前為準現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購房者的可信度較高，但從上表看其對期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達到80%以上。小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。這一方面主要是由于溧陽消費者對多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。另據(jù)市場調(diào)研溧陽高層住宅項目7層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層7樓以上住宅幾乎售罄，但7樓以下90%滯銷。因此我項目高層7層以下部分去化問題應深思。高總價住宅的銷售也基本達到了總量體的2/3左右，這說明區(qū)域內(nèi)購房者以收入較高合資企業(yè)、私營企業(yè)和個體營業(yè)者為主。中高檔住宅仍有一定的市場。銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。另針對我項目規(guī)劃有花園洋房的初步設想，也對聯(lián)排別墅產(chǎn)品的銷售情況加以闡述：目前溧陽市場上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。據(jù)分析有二個主要原因；一方面是市場上幾乎各項目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、競爭激烈。另一方面是溧陽屬于三、四線城市，市場容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅20分鐘車程。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競爭力明顯不足。8、客源狀況目前溧陽市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務員、醫(yī)生、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領導和私營業(yè)主和個體營業(yè)者。溧陽市高端住宅市場銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營業(yè)主以及個體營業(yè)者，工薪階層相對較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機關公務員。9、市調(diào)樓盤配套設施匯總表表一、會所配套分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村中高級生活配套游泳池無會所無無無有會所有會所有網(wǎng)球場無有商務中心有有桑拿有有表二、社區(qū)配套分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城（一期）水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村智能化管理門禁“一卡通”有有分戶對講有有有有有有有小區(qū)報警裝置有有有有有有有寬帶入網(wǎng)有有有有有有有周屆紅外防護有有有有有有有園藝噴泉及水景有有有有中心休閑廣場有有有有有有有集中綠地有有有有有有有教育幼兒園有有有有有小學表三、物業(yè)管理收費標準分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村收費標準（元/平方米.月）待定1.00待定待定0.250.202.00溧陽市住宅產(chǎn)品市場上，小區(qū)內(nèi)配備有會所的項目較少，約占1/2左右；而且在配備有會所的幾個項目中，就天目國際村和龍泉山莊的會所中設置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場、游泳池等配套設施，其余設有會所的住宅項目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會所內(nèi)這些生活配套設施配置基本上沒有。說明目前溧陽市大多數(shù)住宅項目中還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂休閑生活。在智能化硬件設施的配置上，智能化小區(qū)報警裝置、周界紅外防護成為每個樓盤必備之設施，相對來說，配置門禁“一卡通”的樓盤較少，僅天目國際村和龍泉山莊二個別墅項目里設置有此配套。在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式廣場，而噴泉及水景的配置率相對較低，多集中在一些樓盤設計理念較為先進的外來開發(fā)商項目（南大街廣場、水韻華庭）和別墅型項目內(nèi)（天目國際村、龍泉山莊）。在教育機構(gòu)的配置上，小區(qū)內(nèi)部獨立設置教育設施的樓盤占70%，但都僅設立了幼兒園教育配套設施，而小學等教育配套設施都無設立全依靠項目附近區(qū)域的社會公共設施。在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費也較為低廉，多層僅定在0.200.25元/平方米月。 項 目 分 析 篇地塊區(qū)位關系地塊位于溧陽市老城區(qū)中心地段，護城河南側(cè)，西臨南大街，南靠大營巷，離溧陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。宏觀區(qū)位特征： 地塊處于溧陽市舊城改造核心區(qū)域。離溧陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊緊臨護城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望，景觀條件得天獨