【地產(chǎn)策劃or報(bào)告】2007年六安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告.doc

2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！qq：69031789安徽六安住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄：一、六安市宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析二、六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀三、六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體分析第一部分 六安市宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析（一）、六安市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展十五期間生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)9，超計(jì)劃目標(biāo)1個(gè)百分點(diǎn)，總量達(dá)到312.8億元，人均達(dá)到611美元；財(cái)政收入同口徑年均增長(zhǎng)9.2以上，超計(jì)劃目標(biāo)1.2個(gè)百分點(diǎn)，總額達(dá)18.7億元。2、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由2000年的37.531.531優(yōu)化為2006年的26.733.539.8。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)3.3，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位加強(qiáng)，第二產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)12.5，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素，第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，三產(chǎn)增加值年均增長(zhǎng)11.4，旅游、房地產(chǎn)、信息、連鎖經(jīng)營(yíng)等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。3、對(duì)外開(kāi)放成效明顯招商引資取得歷史性突破，五年累計(jì)到位境內(nèi)資金144億元，利用境外資金1.74億美元。華電六安電廠(chǎng)、長(zhǎng)江精工等一批重大項(xiàng)目入駐境內(nèi)。對(duì)外貿(mào)易快速增長(zhǎng)，五年累計(jì)外貿(mào)進(jìn)出口總額5.5億美元，年均增長(zhǎng)21.2%；其中出口累計(jì)完成5.3億美元，年均增長(zhǎng)21.4%，超計(jì)劃目標(biāo)6.4個(gè)百分點(diǎn)。4、城鄉(xiāng)居民生活水平逐年提高十五期間農(nóng)民人均純收入年均增長(zhǎng)7.5%，超過(guò)計(jì)劃目標(biāo)1.5個(gè)百分點(diǎn)，2005年達(dá)到2255元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)12.7%，超過(guò)計(jì)劃目標(biāo)6.7個(gè)百分點(diǎn)，2005年達(dá)到7810元。但需要說(shuō)明的是：雖然十五期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得明顯成效，但相比而言，六安市的總體經(jīng)濟(jì)水平仍處于落后地位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2005年末，全市人均gdp僅相當(dāng)于全國(guó)的三分之一，全省的二分之一；農(nóng)民人均純收入相當(dāng)于全國(guó)的69%，全省的86%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相當(dāng)于全國(guó)的74%，全省的93%；工業(yè)化率分別比全國(guó)、全省低16.2和13.3個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)化率分別比全國(guó)、全省低14.3和6.3個(gè)百分點(diǎn)。（二）、土地級(jí)別與用地規(guī)劃1、國(guó)有土地級(jí)別劃分：一級(jí)土地主要分布區(qū)位東至新淠河河沿，南至皖西東路和大別山東路南側(cè)200米以及梅山南路大橋以北西側(cè)200米范圍，西至解放路西側(cè)200米范圍，北至人民路北側(cè)200米及球拍路兩側(cè)200米范圍閉合區(qū)域。二級(jí)土地主要分布區(qū)位東至淠河總干渠以及皖西大道西段兩側(cè)200米范圍，南至梅山南路橋向西沿總干渠、振華路南側(cè)200米范圍，西至磨子潭路兩側(cè)200米，北至皋城西路北側(cè)200米及梅山北路兩側(cè)200米的閉合區(qū)域。另外，火車(chē)站站前區(qū)的梅山南路、解放南路、佛子嶺中路兩側(cè)200米范圍內(nèi)地段也屬二級(jí)土地。三級(jí)土地主要分布區(qū)位東至寧平路東側(cè)200米及皖西大道兩側(cè)各200米和安豐路兩側(cè)各200米范圍、南至佛子嶺東路兩側(cè)200米、火車(chē)站站前廣場(chǎng)二級(jí)地段以外的區(qū)域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至農(nóng)科所，北至梅山北路與解放北路交匯處沿手拖廠(chǎng)以南向東至淠河總干渠范圍內(nèi)的閉合區(qū)域。四級(jí)土地主要分布區(qū)位東至六安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)(除三級(jí)土地外)，南至312國(guó)道和小華山園藝廠(chǎng)，西至三里街、六安師專(zhuān)，北至光華廠(chǎng)、市化肥廠(chǎng)、污水處理廠(chǎng)以及解放北路兩側(cè)200米范圍的閉合區(qū)域。五級(jí)土地主要分布區(qū)位在四級(jí)土地區(qū)位以外的城區(qū)邊緣地帶。2、土地儲(chǔ)備狀況城市近期規(guī)劃居住用地1038.17萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)期規(guī)劃1598.58平方米。城市發(fā)展儲(chǔ)備土地主要分布在城市東南部，312國(guó)道以南，寧西鐵路以北的部分區(qū)域以及城西南，佛子嶺路以南、312國(guó)道以北的區(qū)域?？傮w上講，未來(lái)土地市場(chǎng)供應(yīng)體量較大，新增土地主要集中在開(kāi)發(fā)區(qū)和火車(chē)站北部和政務(wù)新區(qū)；存量土地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)較強(qiáng)，說(shuō)明六安市政府在未來(lái)舊城改造上建設(shè)力度較大，將對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)及居民生活水準(zhǔn)的提高產(chǎn)生積極影響。3、土地出讓與開(kāi)發(fā)結(jié)合過(guò)去兩年的情況，土地市場(chǎng)出讓和開(kāi)發(fā)比較活躍，在總體儲(chǔ)備總量的支撐下，開(kāi)發(fā)空間較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)2004年來(lái)明顯增多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增速較快，競(jìng)爭(zhēng)將趨于劇烈，但土地的價(jià)格仍在一個(gè)穩(wěn)步上漲的層面上前行。第二部分 六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀據(jù)天仕實(shí)地調(diào)研，目前六安市商品房市場(chǎng)總體勢(shì)態(tài)良好，大部分項(xiàng)目的銷(xiāo)售率較高，住宅的市場(chǎng)價(jià)格顯現(xiàn)出穩(wěn)步上升的勢(shì)頭，市場(chǎng)前景總體樂(lè)觀(guān)。（一）、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況截止至2006年底，參與六安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)已達(dá)到了79家，平均從業(yè)人數(shù)3007人。06年完成投資總額230955萬(wàn)元，其中住宅類(lèi)項(xiàng)目有157430萬(wàn)元。當(dāng)年商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到了1526847平方米，住宅面積比重較大，總成交1266345平方米，占總量的83.1。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資173.7億元，比上年增長(zhǎng)49.2。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23.1億元，比上年上升55。由上圖可知，近年來(lái)六安固定資產(chǎn)投資額年年遞增，呈階梯式發(fā)展。2003年和2004年的同比增長(zhǎng)率分別為16.8、29.3，2005年和2006年固定資產(chǎn)投資額繼續(xù)增加，分別為35.7和49.2，增長(zhǎng)率快速上升。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，除2005年相比上一年下降了4.2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資總體態(tài)勢(shì)呈向上發(fā)展的趨勢(shì)。隨著各一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資態(tài)勢(shì)趨緩、開(kāi)發(fā)成本的增加、價(jià)格和利潤(rùn)空間的逐漸縮小，如六安這類(lèi)的二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)還存在較大的利潤(rùn)空間，這是一個(gè)有利的市場(chǎng)因素。 2005年商品房屋銷(xiāo)售面積85.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.1；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額11億元，增長(zhǎng)6.8。2006年商品房屋銷(xiāo)售面積152.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)77.8；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額28億元，增長(zhǎng)155。從近幾年的數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷(xiāo)售在經(jīng)歷了2004和2005年兩年較為平穩(wěn)的發(fā)展后，市場(chǎng)又將開(kāi)始新一輪的發(fā)力，把商品房的銷(xiāo)售帶向一個(gè)新的高度。（三）、區(qū)域板塊現(xiàn)狀單位：平方米 所屬區(qū)域樓盤(pán)數(shù)量規(guī)劃總量已售總面積未售總面積城東區(qū)3340000110000230000城南區(qū)71860000900000960000城西區(qū)130000070000230000城北區(qū)3530000370000160000城中心區(qū)8960000560000400000總計(jì)22399000020100001980000為便于分析，我們將六安市分為上述五大區(qū)域，劃分界限如下：城東區(qū)指淠河總干渠以東、皖西大道沿線(xiàn)區(qū)域城南區(qū)指龍河路以南、解放南路及梅山南路沿線(xiàn)區(qū)域城西區(qū)指磨子潭路以西區(qū)域城北區(qū)指光明路以北區(qū)域城中心區(qū)指光明路以南、淠河路以東、龍和路以北、淠河總干渠以西區(qū)域1、目前全市住宅未售總面積近200萬(wàn)平方米，未來(lái)的市場(chǎng)供量仍然比較充足，因此本案的銷(xiāo)售策略因以“快”為主，以免在市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)不斷出現(xiàn)的情況下不斷的面臨較多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。從分布區(qū)域上看，城南區(qū)和城中心區(qū)是項(xiàng)目密集開(kāi)發(fā)區(qū)域，也集中了較多的未開(kāi)發(fā)地塊，未來(lái)的新推項(xiàng)目也會(huì)比較多，因此這兩個(gè)板塊內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相對(duì)更激烈些。本案處于城中心區(qū)，目前附近已有幾塊準(zhǔn)備動(dòng)工施建的地塊，由于所處的地理環(huán)境相似，各方面的條件及資源雷同，因此本案需要在前期做好充分的準(zhǔn)備，以避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的不利因素。2、目前城中心區(qū)大部分項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售，陽(yáng)光威尼斯為新開(kāi)盤(pán)，其總量達(dá)到了30萬(wàn)平方米，而該區(qū)域總供應(yīng)量為40萬(wàn)平方米，剩余約10萬(wàn)平方米的房源為區(qū)域內(nèi)給項(xiàng)目的尾盤(pán)總和。陽(yáng)光威尼斯所處位置離開(kāi)本案較遠(yuǎn)，訴求點(diǎn)與本案也形成了一定的錯(cuò)位，因此并沒(méi)有太多的直接競(jìng)爭(zhēng)。而本案所在地塊附近的項(xiàng)目可供選擇的房源不多，主要為大房型和多層的頂樓復(fù)式房，這是本來(lái)的有利因素之一，但這些尾盤(pán)房源在價(jià)格上存在一定的優(yōu)勢(shì)。3、城中心區(qū)和城南區(qū)是六安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要區(qū)域，本案位于城中心區(qū)，站在宏觀(guān)的角度上，本案不僅要在附近區(qū)域的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也要充分考慮城南區(qū)項(xiàng)目和本案的區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)?？傮w來(lái)說(shuō)，目前城中心區(qū)屬于起步比較早的區(qū)域，各項(xiàng)生活設(shè)施比較完善，商業(yè)配套也逐漸興起，商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較高，并出現(xiàn)了一些主題市場(chǎng)。教育資源是這個(gè)區(qū)域的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)所在，六安一中、三里橋小學(xué)、皋城中學(xué)都是區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源。城南區(qū)屬于新開(kāi)發(fā)區(qū)域，整體區(qū)域規(guī)劃更合理、更人性化、臨近六安的對(duì)外交通樞紐火車(chē)站，未來(lái)有更好的發(fā)展前景，但該區(qū)域的整體軟硬件的成型成熟還需要一段時(shí)間培養(yǎng)，目前改區(qū)域內(nèi)的生活設(shè)施還不甚完善?？傮w來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目還是存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格相差不大，又各具特色。（四）、項(xiàng)目規(guī)劃形態(tài)單位：平方米 物業(yè)形態(tài)區(qū)域多層小高層、高層別墅商業(yè)城東區(qū)27000070000/20000城南區(qū)14600003200008000030000城西區(qū)270000/30000城北區(qū)530000/80000城中心區(qū)670000230000/300000總計(jì)3200000620000800004600001、目前六安市項(xiàng)目規(guī)劃形態(tài)比較單一，多層建筑形態(tài)是市場(chǎng)主流，目前不少樓盤(pán)引入了小高層這一形態(tài)，本案也有小高層房型。小高層在六安的市場(chǎng)前景還不甚明朗，有的項(xiàng)目賣(mài)的尚可，有的則不盡如人意，部分項(xiàng)目的小高層房源還未開(kāi)盤(pán)。由于價(jià)格、居住習(xí)慣等多方面因素的影響，小高層在六安當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)接收度遠(yuǎn)不如多層高，但借鑒其他城市房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，小高層必然會(huì)成為一種趨勢(shì)。六安市區(qū)目前人口約30萬(wàn)，十一五期間目標(biāo)發(fā)展至60萬(wàn)，人口密度的增高和城市化進(jìn)程的深化使小高層有了用武之地，目前雖然市場(chǎng)有一定的抗性，但如果處理好價(jià)格、面積、房型的關(guān)系和搭配，還是可以取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。2、為了適當(dāng)提高容積率，同時(shí)滿(mǎn)足景觀(guān)設(shè)計(jì)的需要，大多數(shù)項(xiàng)目以“多層為主小高層、高層為輔底層商業(yè)街”的混合形式規(guī)劃，總體布局上較為類(lèi)似，沒(méi)有太多的新意，本案也將采用相仿的規(guī)劃格局。另外，大部分項(xiàng)目在建筑立面、內(nèi)部環(huán)境、公建配套等方面表現(xiàn)平平，產(chǎn)品附加值不高。由此導(dǎo)致產(chǎn)品結(jié)構(gòu)集中，功能相似，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象明顯。這是市場(chǎng)不成熟的一面，同時(shí)也意味著市場(chǎng)存在的空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)相對(duì)較多。目前本案的建筑規(guī)劃和基本格局已經(jīng)確定，因此要在這種同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中獲得先機(jī)，須從公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)上凸現(xiàn)亮點(diǎn)，怎樣建設(shè)和諧社區(qū)、提供人性化服務(wù)等是本案需要慎重考慮的地方。（五）、住宅戶(hù)型配比單位：平方米5160以上四房以上及復(fù)式5145-170四房10130-150大三房25100-120小三房1095-110二房3080-90小二房1535-60小戶(hù)型所占比重（%）面積范圍戶(hù)型1、目前六安市在售商品住宅的戶(hù)型種類(lèi)豐富，基本涵蓋了各種居住需求，戶(hù)型配比基本平衡，消費(fèi)者戶(hù)型選擇余地較大。2、在戶(hù)型比重上，8090平方米的小二房占到30的比列，而100120平方米的小三房則占到了25的比列，這兩種戶(hù)型是目前六安市場(chǎng)上的主力房型。從銷(xiāo)售上來(lái)說(shuō)，這兩種戶(hù)型也比較熱銷(xiāo)，比較適合當(dāng)?shù)氐淖》啃枨?。值得注意的是?0平方米以下的小戶(hù)型占到市場(chǎng)總比的15，但通過(guò)實(shí)地了解，小戶(hù)型的銷(xiāo)售情況并不十分理想，較多購(gòu)買(mǎi)者是用于投資的，部分次新房小戶(hù)型都進(jìn)入了二手市場(chǎng)?？赡苁鞘艿绞袌?chǎng)政策的影響，目前六安小戶(hù)型房源銷(xiāo)售抗性增大，不少樓盤(pán)的滯銷(xiāo)戶(hù)型就是小戶(hù)型，而部分樓盤(pán)的小戶(hù)型樓也遲遲不開(kāi)盤(pán)，市場(chǎng)觀(guān)望的氣氛比較濃。（六）、項(xiàng)目銷(xiāo)售情況物業(yè)形態(tài)多層小高層、高層商業(yè)期房平均銷(xiāo)售率約55約40約45現(xiàn)房平均銷(xiāo)售率90以上約55約851、從數(shù)據(jù)顯示，目前六安市的多層銷(xiāo)售比較順利，現(xiàn)房的銷(xiāo)售率更是高達(dá)90以上，這也印證了多層形態(tài)是六安商品住宅的主流品種。2、小高層、高層銷(xiāo)售比較緩慢。主要原因有幾點(diǎn)：消費(fèi)者對(duì)高層，小高層的住宅了解不深，對(duì)于那些中年消費(fèi)者而言，他們已經(jīng)習(xí)慣居住多層，可能不愿意改變自己的居住習(xí)慣。大多消費(fèi)者還認(rèn)為，小高層、高層的使用代價(jià)較高，而在居住品質(zhì)上可以沒(méi)什么大差別，因此對(duì)小高層，高層缺乏熱情。另外，小高層、高層在目前的六安市場(chǎng)上還處在發(fā)展階段，戶(hù)型設(shè)計(jì)規(guī)劃還存在一些不完善的地方，加之小高層、高層的得房率較低，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、注重實(shí)用為特點(diǎn)的六安商品住宅消費(fèi)市場(chǎng)使得這些住宅戶(hù)型難以獲得較高的市場(chǎng)認(rèn)可。3、商業(yè)出現(xiàn)兩極分化。以住宅供應(yīng)最旺盛的城中心區(qū)和城南區(qū)為例，城中心區(qū)由于發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，已有了一定的商業(yè)氣氛，還有一些純商業(yè)項(xiàng)目，如徽商國(guó)貿(mào)中心步行街、六安不夜城、狀元坊等。受區(qū)域整體商業(yè)氛圍的影響，城中心區(qū)的住宅商業(yè)配套的整體銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)情況比城南區(qū)更好些，一些臨街以及相對(duì)位置較佳的商鋪銷(xiāo)售率較高，而滯銷(xiāo)商鋪主要是一些人氣不旺，難以聚集客流的內(nèi)鋪。反觀(guān)城南區(qū)，由于是新開(kāi)發(fā)地區(qū)，住宅相對(duì)集中但入住率還不是很高，不少商鋪都還屬于空關(guān)狀態(tài)，而已開(kāi)的商鋪業(yè)態(tài)也較為單一，主要是五金、裝潢、建材、低檔餐飲等，屬于過(guò)渡期的商業(yè)業(yè)態(tài)，人氣不足，這些區(qū)域的商鋪不好賣(mài)也在情理之中。（七）、住宅銷(xiāo)售價(jià)格（均價(jià)）單位：元/平方米區(qū)域物業(yè)形態(tài)城中心區(qū)城東區(qū)城西區(qū)城北區(qū)城南區(qū)多層 28502500240024002750小高層30002700/2900高層31502900/31001、據(jù)了解，六安房?jī)r(jià)大體經(jīng)歷了四個(gè)階段：1999-2001年是1000元/平方米，2002-2003年是1000-1400元/平方米，2004年是1400-1880元/平方米，2005年后多在2000元/平方米以上。從前面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可知，2006年固定資產(chǎn)投資量上升了近50，而房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的漲幅驚人，達(dá)到了155，實(shí)現(xiàn)了28億元的銷(xiāo)售額。從價(jià)格走勢(shì)上可知，六安市的住宅價(jià)格是在持續(xù)上漲的，06年之后漲幅尤其明顯，目前六安全市的住宅主力價(jià)格已上升到了25003000元/平方米。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格主要受供需關(guān)系的影響，目前即使房?jī)r(jià)持續(xù)走高，但六安市的住宅銷(xiāo)售的勢(shì)頭未見(jiàn)衰減之勢(shì)，保持了穩(wěn)定的趨勢(shì)。通過(guò)隨機(jī)采訪(fǎng)，大多數(shù)市民表示自己看好六安市商品住宅未來(lái)會(huì)繼續(xù)保持漲勢(shì)。2、從經(jīng)濟(jì)水平來(lái)看，六安近幾年發(fā)展迅速，特別是在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)政務(wù)新區(qū)等的帶動(dòng)下，區(qū)域發(fā)展?jié)摿春?。由于?dāng)?shù)氐耐鈦?lái)人口不多及輻射能力有限，現(xiàn)有房源基本靠當(dāng)?shù)鼐用裣?。目前六安市住宅銷(xiāo)售價(jià)格主要受項(xiàng)目所處地段級(jí)別或區(qū)域發(fā)展?jié)摿τ绊?。如城南區(qū)，雖然區(qū)域商業(yè)、娛樂(lè)等各項(xiàng)生活配套設(shè)施與城中心區(qū)有較大差距，但該區(qū)域受城市向東南發(fā)展的有利影響，區(qū)域房?jī)r(jià)在近兩年迅速上升，已經(jīng)有追趕城中心區(qū)的趨勢(shì)。如盛唐香格里拉花園的現(xiàn)價(jià)以到達(dá)了3500元/平方米以上，在全市范圍內(nèi)來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)格也已屬于高位價(jià)。（八）、個(gè)案分析和順名都城開(kāi)發(fā)商：六安和順?lè)康禺a(chǎn)有限公司所處地段：解放南路建筑面積：25萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層、別墅綠化率：40%得房率：85主力戶(hù)型：90-140平方米價(jià)格情況：均價(jià)2500元/平方米 促銷(xiāo)手段：無(wú)銷(xiāo)售狀況：基本售完,余二套.客戶(hù)群體：中高端消費(fèi)群.項(xiàng)目特點(diǎn)：良好的規(guī)劃布局，新穎的建筑外觀(guān)，合理的戶(hù)型設(shè)計(jì)及配比，寬敞優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境，是六安頗具規(guī)模的高品質(zhì)住宅社區(qū)。產(chǎn)品性能：定價(jià)合理，目標(biāo)市場(chǎng)明確，綜合性?xún)r(jià)比較高。上城國(guó)際開(kāi)發(fā)商：天盈投資發(fā)展有限公司所處地段：佛子嶺路建筑面積：25萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型：多層，聯(lián)體別墅綠化率：40%得房率：約85%價(jià)格情況：均價(jià)2600元/平方米促銷(xiāo)手段：會(huì)員制，按入會(huì)天數(shù)優(yōu)惠，每天145元。銷(xiāo)售狀況：目前多層基本售完，小高層多為小戶(hù)型，目前尚未開(kāi)盤(pán)?？蛻?hù)群體：中高端消費(fèi)群項(xiàng)目特點(diǎn)：別墅為該項(xiàng)目的特點(diǎn)，法式風(fēng)格，外觀(guān)氣派，線(xiàn)條流暢，戶(hù)型實(shí)用、舒適，但只有一種戶(hù)型，選擇余地不大。產(chǎn)品性能：品質(zhì)較高，綜合性?xún)r(jià)比高。盛唐香格里拉花園開(kāi)發(fā)商：盛唐置業(yè)發(fā)展有限公司所處地段：解放南路建筑面積：15萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層綠化率：42得方率：約85價(jià)格情況:均價(jià)3600元/平方米促銷(xiāo)手段：會(huì)員制，按入會(huì)天數(shù)優(yōu)惠，每天150元。銷(xiāo)售狀況：不祥，開(kāi)盤(pán)時(shí)間不長(zhǎng)，房源還較為充足，預(yù)計(jì)在50左右?？蛻?hù)群體：主要是面向有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高端人士，3600元/平方米的價(jià)格是城南區(qū)單價(jià)最高的樓盤(pán)。項(xiàng)目特點(diǎn)：社區(qū)布局和景觀(guān)設(shè)計(jì)都比較出色，社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施豐富，綠化率較高，整體品質(zhì)出眾。產(chǎn)品性能：品質(zhì)出眾，但售價(jià)相對(duì)較高，性?xún)r(jià)比不太突出。水云澗開(kāi)發(fā)商：安徽志民地產(chǎn)有限公司所處地段：解放南路大橋橋頭建筑面積：25萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型：一期89000，20棟多層，4棟聯(lián)體別墅， 二期層。綠化率：35%得房率：85主力戶(hù)型：90-140平方米價(jià)格情況：均價(jià)2400元/平方米促銷(xiāo)手段：無(wú)銷(xiāo)售狀況：一期基本售完，二期銷(xiāo)售率60%客戶(hù)群體：中高端消費(fèi)群項(xiàng)目特點(diǎn)：該項(xiàng)目與水上公園呈半弧狀環(huán)抱，是六安唯一水岸公園生活概念的項(xiàng)目，但項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃布局一般，外立面也較一般。產(chǎn)品性能：該項(xiàng)目在南區(qū)不具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，價(jià)格低于對(duì)面的和順名都城100元/，但銷(xiāo)售情況仍然不如和順名都城。陽(yáng)光威尼斯開(kāi)發(fā)商：成功置業(yè)有限公司所處地段：皖西路與人民路之間建筑面積：30萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型：多層，小高層，高層綠化率：37%得房率：約85%價(jià)格情況：均價(jià)3600元/平方米促銷(xiāo)手段：會(huì)員制，按入會(huì)天數(shù)優(yōu)惠，每天150元。銷(xiāo)售狀況：不詳客戶(hù)群體：主要是六安市公務(wù)員、企事業(yè)單位的高級(jí)白領(lǐng)及經(jīng)商人士等項(xiàng)目特點(diǎn)：意大利建筑風(fēng)格，立面亮麗，強(qiáng)調(diào)居住空間的整體感和時(shí)尚感，單體造型別致，戶(hù)戶(hù)南北通透。位于城中心區(qū)，連接城南區(qū)，周邊生活資源豐富。產(chǎn)品性能：品質(zhì)感強(qiáng)，屬于城中心區(qū)的高檔樓盤(pán)。第三部分 六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體分析（一）、消費(fèi)群體構(gòu)成由于六安外來(lái)人口不多，且城市輻射能力有限，故現(xiàn)有房源基本靠當(dāng)?shù)鼐用裣?。從六安市統(tǒng)計(jì)年鑒的相關(guān)數(shù)據(jù)中可知，相同行業(yè)中國(guó)有經(jīng)濟(jì)體中職工收入較高，另外收入較高的就是私營(yíng)業(yè)主，因此政府公務(wù)員、經(jīng)商人士、私營(yíng)業(yè)主以及學(xué)校、醫(yī)院、金融機(jī)構(gòu)等企事業(yè)單位的中、高級(jí)管理人員是購(gòu)買(mǎi)商品住宅的主要消費(fèi)群體。普通的老百姓對(duì)住房也存在著較大的需求，動(dòng)遷回購(gòu)、二手房交易是這類(lèi)需求的主要釋放途徑。（二）、消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析小戶(hù)型房用作投資用途比較多，除此之外，大多購(gòu)房都用于自住。目前六安房產(chǎn)的投資成分較小，雖然當(dāng)?shù)氐纳唐纷≌瑑r(jià)格一漲再漲，但由于二手市場(chǎng)不夠活躍，次新房的掛牌房源很少，一定程度上抑制了投資。此外，六安市房源出租的價(jià)格較為低廉，城中心區(qū)一套約100平方米的房子出租價(jià)格約在700元每月左右，這樣反推投資匯報(bào)率預(yù)估要30年左右才可以收回成本，投資回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)也使六安房市的投資熱度不高。（三）、影響消費(fèi)者購(gòu)房的因素分析1、隨著消費(fèi)理念的日趨成熟，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求不再表現(xiàn)為“房型、價(jià)格、地段”等最基本的低層次需求，而對(duì)產(chǎn)品的“生態(tài)環(huán)境、居住享受、增值保值”等高層次需求逐步產(chǎn)生要求，由此影響消費(fèi)者購(gòu)房的因素也愈來(lái)愈多，包括：地段/地理位置、區(qū)域發(fā)展前景、價(jià)格、交通、小區(qū)環(huán)境、房屋質(zhì)量、房型布局、周邊環(huán)境（如教育、醫(yī)療等）、配套設(shè)施、物業(yè)管理、產(chǎn)品形象、檔次等等。2、從我們本次調(diào)研中獲悉，目前六安消費(fèi)者考慮購(gòu)房的首要因素為：地段/地理位置、區(qū)域發(fā)展前景、周邊環(huán)境（主要考慮教育設(shè)施）、價(jià)格；其次為小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品形象、檔次等，但對(duì)日后與己息息相關(guān)的房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等仍然有所忽視，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，增加了消費(fèi)理念引導(dǎo)與創(chuàng)新的空間。（四）、消費(fèi)者購(gòu)房的決策過(guò)程地段/地理位置、區(qū)域發(fā)展前景、價(jià)格以及周邊環(huán)境、產(chǎn)品形象、檔次等這幾個(gè)因素往往是對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生綜合影響，而不是單獨(dú)發(fā)揮作用，其決策過(guò)程往往是：消費(fèi)者一般以日常活動(dòng)點(diǎn)為中心，在一定半徑內(nèi)的多個(gè)版塊作出可能的選擇，將樓盤(pán)的綜合素質(zhì)與價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，選擇他們認(rèn)為性?xún)r(jià)比（價(jià)值）較高的樓盤(pán)。如樓盤(pán)素質(zhì)差不多，價(jià)格差異不大時(shí)，消費(fèi)者會(huì)優(yōu)先考慮最喜歡的版塊；但價(jià)格差異較大時(shí)，往往會(huì)服從于價(jià)格約束。2008年1月杭州市商品住宅市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告一、 前言根據(jù)公司近期進(jìn)入杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的計(jì)劃，特組織開(kāi)展針對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研并形成報(bào)告，以供公司領(lǐng)導(dǎo)決策參考。本次調(diào)查主要目的是為公司競(jìng)價(jià)“杭政儲(chǔ)出2007(20號(hào))”土地使用權(quán)提供決策依據(jù)。由于地塊的出讓起價(jià)、地理位置、周邊環(huán)境等因素決定其定位偏向于高檔公寓樓盤(pán)，因此調(diào)查工作以杭州城區(qū)范圍內(nèi)高檔公寓樓盤(pán)市場(chǎng)情況為重點(diǎn)，結(jié)合對(duì)地塊周邊在售樓盤(pán)和二手次新房?jī)r(jià)格水平的調(diào)查，從而使調(diào)查工作更具針對(duì)性。二、 杭州商品住宅市場(chǎng)宏觀(guān)狀況一) 杭州商品住宅市場(chǎng)發(fā)展回顧杭州的住宅市場(chǎng)，是整個(gè)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為重要，也是發(fā)展最好的分支市場(chǎng)。自上個(gè)世紀(jì)90年代初開(kāi)始起步以來(lái)，杭州開(kāi)發(fā)商以城西蔣村開(kāi)發(fā)為起步點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)水平不斷提高，精品樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)，并在90年代末形成了以綠城、南都、金都等民營(yíng)品牌為代表的一批房地產(chǎn)中堅(jiān)企業(yè)。1998年下半年開(kāi)始，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了快速的發(fā)展期，供應(yīng)放量，需求旺盛，銷(xiāo)售價(jià)格飛速上漲，市場(chǎng)火爆程度在全國(guó)罕見(jiàn)。尤其是2002年至2004年上半年宏觀(guān)調(diào)控以前，杭州商品住宅市場(chǎng)發(fā)展到最高潮，每年房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)1000元/平方米，并且嚴(yán)重供不應(yīng)求，市區(qū)范圍內(nèi)可供房源稀少，開(kāi)發(fā)格局向周邊郊區(qū)轉(zhuǎn)移。杭州房?jī)r(jià)上漲幅度較快，主要由于供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡引起。杭州是全國(guó)第一個(gè)實(shí)行土地“招拍掛”的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價(jià)格連年倍升，2003年，杭州的土地交易價(jià)格漲幅為38.1%，排在全國(guó)35個(gè)大中城市之首，高額的地價(jià)成本直接抬高了房產(chǎn)價(jià)格。加上“創(chuàng)業(yè)在杭州”一系列引進(jìn)人才、購(gòu)房入戶(hù)等優(yōu)惠措施，杭州城市人口不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升。2005年，房?jī)r(jià)的高速上漲受到嚴(yán)重抑制，杭州樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。政府針對(duì)投機(jī)需求、過(guò)度投資、超前消費(fèi)和過(guò)度消費(fèi)等四個(gè)方面的不合理需求制定了一系列的政策，過(guò)熱的市場(chǎng)需求開(kāi)始降溫，投資需求退潮。2006年為房產(chǎn)政策消化年，政策影響顯現(xiàn)。2006年15月杭州批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積383.22萬(wàn)平方米，其中批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅340.23萬(wàn)平方米；完成商品房預(yù)售面積234.27萬(wàn)平方米，其中商品住宅預(yù)售196.38萬(wàn)平方米；二手住房成交68.1萬(wàn)平方米。住宅存量的積壓對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金回籠產(chǎn)生巨大影響，由于資金壓力，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇戰(zhàn)略收縮，新開(kāi)工面積大幅度減少：2006年15月杭州全市房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為224.87萬(wàn)平方米，同比下降12.7%。住宅成交價(jià)格也從連年飆升轉(zhuǎn)變?yōu)樾》芈涞膽B(tài)勢(shì)。通過(guò)一系列的市場(chǎng)變化，杭州商品住宅市場(chǎng)從過(guò)熱、過(guò)快發(fā)展階段逐步過(guò)渡到穩(wěn)定發(fā)展階段，形成規(guī)范、理性、成熟的市場(chǎng)特征。二) 杭州商品住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀1、 板塊開(kāi)發(fā)格局形成，產(chǎn)品供應(yīng)多樣化經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，杭州商品住宅市場(chǎng)從最初的市中心零星樓盤(pán)開(kāi)發(fā)到城西板塊規(guī)模開(kāi)發(fā)，最終在城市版圖擴(kuò)大的影響下，逐步形成了多個(gè)住宅開(kāi)發(fā)板塊市場(chǎng)共同發(fā)展的格局?，F(xiàn)在的杭州商品住宅市場(chǎng)主要由市區(qū)范圍內(nèi)的老城區(qū)板塊、錢(qián)江北岸板塊、濱江板塊、錢(qián)江新城板塊、城西蔣村板塊、新城北板塊，以及位處郊區(qū)的下沙九堡板塊、良渚板塊、三墩勾莊板塊、閑林五常板塊、之江旅游度假區(qū)板塊和富陽(yáng)銀湖板塊等區(qū)域市場(chǎng)組成。各區(qū)域板塊由于交通條件、自然環(huán)境和土地成本的差異促進(jìn)了杭州住宅市場(chǎng)產(chǎn)品多樣化局面的形成，遠(yuǎn)郊的別墅、近郊的排屋和多層公寓，以及市中心的高層住宅均保持了較大供應(yīng)量，從目前來(lái)看，市區(qū)范圍內(nèi)高層住宅已經(jīng)成為絕對(duì)的主力產(chǎn)品，多層住宅則普遍位于近郊區(qū)域，而遠(yuǎn)郊的景觀(guān)優(yōu)勢(shì)地塊則以獨(dú)立別墅和排屋作為主力產(chǎn)品。 目前杭州公寓類(lèi)住宅主流供應(yīng)板塊一覽：板塊名稱(chēng)所處區(qū)域主力產(chǎn)品類(lèi)型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平市中心板塊老城區(qū)高層住宅150001800020000配套設(shè)施樓盤(pán)銷(xiāo)售形勢(shì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量代表樓盤(pán)成熟完善好極少?gòu)V廈檀香園板塊名稱(chēng)所處區(qū)域主力產(chǎn)品類(lèi)型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城西文教區(qū)板塊城西文一、文二、文三路沿線(xiàn)高層住宅130001500017000配套設(shè)施樓盤(pán)銷(xiāo)售形勢(shì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量代表樓盤(pán)成熟完善好較少銀馬公寓楓華府第板塊名稱(chēng)所處區(qū)域主力產(chǎn)品類(lèi)型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平錢(qián)江新城板塊錢(qián)江北岸 高層住宅11000-14000毛坯房20000精裝修25000配套設(shè)施樓盤(pán)銷(xiāo)售形勢(shì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量代表樓盤(pán)規(guī)劃完善好較大東方潤(rùn)園、金色海岸板塊名稱(chēng)所處區(qū)域主力產(chǎn)品類(lèi)型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城東九堡板塊艮山東路小高層住宅6000-70007500配套設(shè)施樓盤(pán)銷(xiāo)售形勢(shì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量代表樓盤(pán)規(guī)劃交通設(shè)施完善，地鐵沿線(xiàn)好較大萬(wàn)科魅力之城旅游紅萍果板塊名稱(chēng)所處區(qū)域主力產(chǎn)品類(lèi)型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城北運(yùn)河沿岸板塊拱墅區(qū)，運(yùn)河沿岸小高層、高層住宅8000-950010000配套設(shè)施樓盤(pán)銷(xiāo)售形勢(shì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量代表樓盤(pán)基本生活設(shè)施較好一般協(xié)安景上錦昌文華板塊名稱(chēng)所處區(qū)域主力產(chǎn)品類(lèi)型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城北申花路板塊拱墅區(qū)和西湖區(qū)交界處高層住宅8000-950010000配套設(shè)施樓盤(pán)銷(xiāo)售形勢(shì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量代表樓盤(pán)規(guī)劃有大型商業(yè)、交通設(shè)施較好一般廣宇西城年華濱江萬(wàn)家花城板塊名稱(chēng)所處區(qū)域主力產(chǎn)品類(lèi)型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城西三墩板塊西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)周邊多層、小高層、高層住宅7000-900011000配套設(shè)施樓盤(pán)銷(xiāo)售形勢(shì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量代表樓盤(pán)教育配套完善較好一般耀江文鼎苑親親家園板塊名稱(chēng)所處區(qū)域主力產(chǎn)品類(lèi)型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平閑林五常板塊余杭區(qū)02省道沿線(xiàn)多層、小高層5000-65008500(精裝修)配套設(shè)施樓盤(pán)銷(xiāo)售形勢(shì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量代表樓盤(pán)較差一般大翡翠城江南春城板塊名稱(chēng)所處區(qū)域主力產(chǎn)品類(lèi)型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平濱江、聞堰板塊錢(qián)塘江南岸濱江區(qū)高層住宅濱江6500-9000聞堰5000-600010000配套設(shè)施樓盤(pán)銷(xiāo)售形勢(shì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量代表樓盤(pán)一般較好大盛元慧谷、旅游水印城2、 品牌房企匯聚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)專(zhuān)業(yè)化受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策影響，經(jīng)過(guò)05和06年長(zhǎng)達(dá)2年的調(diào)整期，杭州商品住宅市場(chǎng)的市場(chǎng)份額開(kāi)始集中到本地幾家具規(guī)模和實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手中，本土大量中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始走出杭州尋求發(fā)展，逐步形成了以少數(shù)幾家品牌實(shí)力房企為主導(dǎo)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，目前占市場(chǎng)份額較大的本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要為綠城房產(chǎn)、濱江房產(chǎn)、金都房產(chǎn)、坤和建設(shè)等。與眾多本土房企被迫離開(kāi)杭州發(fā)展的情況相反，國(guó)內(nèi)和境外品牌房企一直看好杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)并伺機(jī)進(jìn)入。據(jù)了解，目前已經(jīng)進(jìn)入杭州市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有萬(wàn)科地產(chǎn)、凱德置地、華潤(rùn)、世茂、中海、新鴻基、嘉里建設(shè)、復(fù)地等境內(nèi)外知名品牌。而其中萬(wàn)科在杭州首個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)遭遇哄搶一空的現(xiàn)象充分說(shuō)明的品牌的魅力和價(jià)值，隨著眾多品牌房企在杭州開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的逐漸啟動(dòng)，各住宅樓盤(pán)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、客戶(hù)服務(wù)等各個(gè)方面展開(kāi)深層次的競(jìng)爭(zhēng)，促使杭州樓市進(jìn)入一個(gè)國(guó)內(nèi)最高水平的角逐。3、 市場(chǎng)比調(diào)控更殘酷，杭州房企開(kāi)始新一輪淘汰賽如果說(shuō)前幾年杭州房企的淘汰賽主要是因?yàn)楹暧^(guān)調(diào)控的話(huà)，那么，在外來(lái)大型房企不斷進(jìn)入的沖擊下，杭州樓市正在進(jìn)行新一輪的淘汰賽。從今年開(kāi)始，因?yàn)檎押苌俪雠_(tái)調(diào)控政策，本輪淘汰賽更多的是因?yàn)椴粩嘤懈咚降耐鈦?lái)“選手”參賽，是一場(chǎng)真正市場(chǎng)上真刀真槍的角力,市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)殘酷程度無(wú)疑遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于調(diào)控。4、 資源向優(yōu)勢(shì)房企集中，資本成為推動(dòng)房企成長(zhǎng)重要力量今年以來(lái)杭州的土地出讓競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，已經(jīng)難覓中小房企的影子。近期的土地出讓因?yàn)閷?shí)力企業(yè)參加比較多，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，土地價(jià)格被不斷抬高，利潤(rùn)不斷被壓縮，中小房企在杭州土地市場(chǎng)以及未來(lái)的樓市競(jìng)爭(zhēng)格局中正日益被邊緣化。目前的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)變革的時(shí)期，土地、資金、人才正不斷地向綠城這樣的具有良好融資渠道和資本實(shí)力的企業(yè)集中。5、 市場(chǎng)趨好形勢(shì)逐步明朗，政府加快推地速度2007年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)是“國(guó)六條”宏觀(guān)政策影響的延續(xù)年，市場(chǎng)逐漸的明朗化，開(kāi)發(fā)商和政府對(duì)杭州市場(chǎng)的信心逐步恢復(fù)，從杭州市國(guó)土資源局2007年的推地計(jì)劃和開(kāi)發(fā)商2006年底競(jìng)相拿地的激情，也反映出了杭州市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)是趨好的。根據(jù)杭州市住宅建設(shè)規(guī)劃(2006.6-2007.12)，在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品住宅用地約400500萬(wàn)平方米(約60007500畝)，總建筑面積約8501100萬(wàn)平方米，約10.5萬(wàn)套。截至2006年12月30日，當(dāng)年杭州共掛牌出讓住宅用地2657畝，總建筑面積約415萬(wàn)平方米，其中主要的出讓集中在7、8月份和年底。預(yù)計(jì)2007年杭州將有近5000畝(含2006年推遲出讓的1000余畝)的土地推出，估計(jì)總建筑面積在500萬(wàn)平方米以上。6、 個(gè)案銷(xiāo)售形勢(shì)各異，市場(chǎng)進(jìn)入分化在當(dāng)前的杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，盡管越來(lái)越多的樓盤(pán)銷(xiāo)售呈現(xiàn)火爆勢(shì)頭，但是大部分樓盤(pán)和以前一樣，賣(mài)得并不火，不少開(kāi)發(fā)商仍然面臨著很大的壓力。新政之后的樓盤(pán)，由于產(chǎn)品比較成熟，從而成為目前杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)，而那些處于尾盤(pán)階段的老盤(pán)壓力很大。在目前銷(xiāo)售舉步唯艱的老盤(pán)中，個(gè)別樓盤(pán)甚至面臨“貸不到錢(qián)房子就造不下去”的局面。這樣的現(xiàn)象，充分說(shuō)明杭州商品住宅市場(chǎng)正在逐步進(jìn)入分化階段，即位于位于預(yù)熱區(qū)域板塊內(nèi)的具有較高性?xún)r(jià)比、面向自住需求定位的樓盤(pán)越來(lái)越受到歡迎，而偏遠(yuǎn)區(qū)塊內(nèi)的產(chǎn)品不具特色的樓盤(pán)銷(xiāo)售在一定時(shí)期內(nèi)將難有起色。7、 開(kāi)發(fā)商緊跟新規(guī)劃，新熱點(diǎn)區(qū)域逐步形成根據(jù)杭州市2001-2020年城市總體規(guī)劃，杭州的城市布局是“城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開(kāi)發(fā)，跨江發(fā)展，實(shí)施南拓、北調(diào)、東擴(kuò)、西優(yōu)的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成東動(dòng)、西靜、南新、北秀、中興的格局?！倍鞒菂^(qū)規(guī)劃，則定位在“重點(diǎn)發(fā)展城東、城北居住片區(qū)”上。隨著總體規(guī)劃通過(guò)國(guó)務(wù)院批復(fù)，當(dāng)前主城區(qū)范圍內(nèi)，申花路板塊、拱墅區(qū)橋西板塊、九堡喬司板塊已經(jīng)成為炙手可熱的新興住宅熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)板塊，板塊供應(yīng)量明顯增加，如位于城北橋西定于今年上市的嘉泰.馨庭、瑞都.文瀾陽(yáng)光、國(guó)強(qiáng).異構(gòu)街區(qū)、方正.信步閑庭、天陽(yáng).尚品庭院、香溢德信.銀樹(shù)灣等，以及位于九堡的金海.香濱灣、旅游紅蘋(píng)果、萬(wàn)科魅力城、美達(dá)九月庭院、錦江南苑、名城左鄰右舍、綠城麗江公寓、華鴻億景嘉苑、宋都陽(yáng)光領(lǐng)秀。8、 大戶(hù)型住宅開(kāi)發(fā)量增加，梯級(jí)消費(fèi)逐漸形成近年來(lái)，大戶(hù)型的商品房逐步成為新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的主流，統(tǒng)計(jì)顯示，2006年杭州市商品住宅預(yù)售（不包括蕭山、余杭、濱江區(qū)）面積80-150平方米的占了總成交量的66.6%；購(gòu)買(mǎi)的外地客戶(hù)占34.22%，是購(gòu)買(mǎi)二手房外地客戶(hù)的三倍之多。特別是購(gòu)買(mǎi)高價(jià)的市中心房子，外地客戶(hù)超過(guò)50%。據(jù)了解，在杭購(gòu)房外地客戶(hù)多是來(lái)自寧波、溫州、臺(tái)州、紹興等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)。如今寧波、溫州等地房?jī)r(jià)也直逼杭州，相比之下，有實(shí)力的購(gòu)房者更愿意買(mǎi)杭州的房子。與商品房住宅成交不同，二手房面積80平方米以下的成交量占了總成交量的近一半，達(dá)到45.69%。一般來(lái)說(shuō)，二手房是以解決居住的為主，購(gòu)買(mǎi)80平方米以下二手房的往往是一次置業(yè)者，二、三次置業(yè)則會(huì)選擇更大更好的次新房或新建商品房以改善住房條件，這說(shuō)明杭州的住房梯級(jí)消費(fèi)逐漸形成。三) 近階段杭州商品住宅市場(chǎng)特征1、 成交放量，樓市快速回暖杭州樓市在經(jīng)歷了2006年的調(diào)整之后，在今年1-5月的回暖力度非常大。自3月開(kāi)始，杭州樓市風(fēng)云再起，成交量不斷創(chuàng)出新高，在大量成交的推動(dòng)中樓價(jià)蓄勢(shì)待升。與去年同期調(diào)控下的平淡情形相比，今年上半年的杭州樓市仿佛重燃了往日激情，“一日基本售罄，漏夜排隊(duì)”的現(xiàn)象再度出現(xiàn)。根據(jù)杭州市建委公布的2007年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，今年13月份，杭州8城區(qū)共成交商品房8288套，房?jī)r(jià)比去年同期上漲3.36%，二手房成交5910套，房?jī)r(jià)比去年同期上漲8.09%。其中今年春節(jié)期間成交量減少的幅度要比去年同期縮小，2月份8城區(qū)共成交2386套新商品住宅，比去年同期增長(zhǎng)120.5%，住宅市場(chǎng)處于回暖狀態(tài)。而杭州二手房市場(chǎng)從年后開(kāi)始復(fù)蘇。今年一季度，杭州市8城區(qū)二手商品住宅成交5910套，成交均價(jià)為6967.8元/平方米。同期杭州市6城區(qū)二手商品住宅成交4745套，比去年同期增長(zhǎng)94.79%。2、 市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)多元化，中小戶(hù)型供應(yīng)增加2006年房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的“90平方米以下占到70%”的政策標(biāo)準(zhǔn)，“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”的導(dǎo)向也是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。從近期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)房源結(jié)構(gòu)來(lái)看，中小戶(hù)型供應(yīng)成為主流。另一方面，由于杭州的住宅消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入了升級(jí)換代階段，戶(hù)型需求仍然以中大戶(hù)型為主。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體成為近期及未來(lái)23年內(nèi)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主力。因此，在現(xiàn)階段，杭州出現(xiàn)了戶(hù)型銷(xiāo)售“兩端熱，中間冷”的特殊形勢(shì)，即130平方米以上和90平方米以下面積的戶(hù)型普遍熱銷(xiāo)，而90120平方米之間的戶(hù)型銷(xiāo)售平淡。3、 高端住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆 杭州作為國(guó)內(nèi)著名風(fēng)景旅游城市和沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的省會(huì)城市地位，為杭州高端住宅市場(chǎng)的形成提供了必要的先天條件，而龐大的實(shí)力購(gòu)房人群與老城區(qū)、景觀(guān)資源地塊的緊缺所形成的巨大反差，更為“高地價(jià)、高品質(zhì)、高售價(jià)”的高端住宅創(chuàng)造了有利的市場(chǎng)條件。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，國(guó)家明令對(duì)別墅用地不再供應(yīng)審批。于是，杭州高端住宅市場(chǎng)自別墅轉(zhuǎn)戰(zhàn)高層成為大勢(shì)所趨。杭州當(dāng)前的高端住宅項(xiàng)目主要出現(xiàn)在錢(qián)江新城、武林廣場(chǎng)周邊等景觀(guān)獨(dú)特且(未來(lái))配套優(yōu)越的區(qū)域，在2005、2006年市場(chǎng)表現(xiàn)可謂出類(lèi)拔萃，在配置及戶(hù)型設(shè)計(jì)等方面均體現(xiàn)出物業(yè)的高端定位特征，并且取得了令人羨慕的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，成為近兩年來(lái)宏觀(guān)調(diào)控市場(chǎng)中罕見(jiàn)的熱銷(xiāo)樓盤(pán)。4、 股市火爆帶動(dòng)樓市旺銷(xiāo)，6成購(gòu)房者為股市獲利者 從去年開(kāi)始的股市牛市行情，讓許多投身股市的人獲利豐厚，隨著股指進(jìn)入高位運(yùn)行，炒股風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，為了不讓紙上富貴再縮水，大量股市獲利者開(kāi)始選擇拋出股票回籠資金，并有前瞻性的將資金投入樓市。根據(jù)錢(qián)江晚報(bào)對(duì)杭州近階段的6家新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)購(gòu)房者的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果，62.6%的人回答有資金來(lái)自股市，而來(lái)自股市的資金中規(guī)模在30萬(wàn)元以下的資金占到47%。四) 杭州商品住宅市場(chǎng)購(gòu)房需求情況根據(jù)杭州房地產(chǎn)主流網(wǎng)絡(luò)媒體“住在杭州網(wǎng)”在今年人居展期間針對(duì)2年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的購(gòu)房者的抽樣調(diào)查結(jié)果，客戶(hù)購(gòu)房需求情況如下：1、 購(gòu)房時(shí)間計(jì)劃購(gòu)房時(shí)機(jī)調(diào)查顯示，計(jì)劃在一年以后兩年之內(nèi)購(gòu)房的人群最多，占總樣本量的47%；其次是在半年至一年內(nèi)購(gòu)房的人群為36%；計(jì)劃在半年內(nèi)購(gòu)房的人群最少，僅為有效樣本量的17%。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，杭州樓市目前呈現(xiàn)出火爆的成交態(tài)勢(shì)，但購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃尚未因之發(fā)生明顯的提前，大多數(shù)購(gòu)房者仍保持了既有的態(tài)度。2、 購(gòu)房目的購(gòu)房目的與上一年的調(diào)查結(jié)果相比，其中投資自住均可的比例上升較多，體現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)于樓市的投資預(yù)期開(kāi)始上升。為改善本身居住而選擇的買(mǎi)房的群體是購(gòu)房的主體，而80年代的群體進(jìn)入結(jié)婚熱潮，使得婚房市場(chǎng)仍有穩(wěn)定需求支撐。3、 購(gòu)房首選區(qū)域在購(gòu)房首選區(qū)域中，濱江區(qū)、市中心、城西原文教區(qū)塊分別占據(jù)了前三位。接下來(lái)分別是九堡和下沙、城西三墩、古蕩和蔣村，余杭和閑林。濱江作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅质悄壳靶卤P(pán)供應(yīng)最多的區(qū)域，選擇余地很大，地鐵也已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，交通等居住配套設(shè)施發(fā)展很快，性?xún)r(jià)比高是濱江樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在，因此成為購(gòu)房者首選購(gòu)房區(qū)域。市中心和城西原文教區(qū)塊則是由于交通便利，生活設(shè)施完善一直受到購(gòu)房者的青睞。本次受訪(fǎng)者中本科及以上學(xué)歷占到近六成比例，只要有穩(wěn)定的工作單位就能在杭州落戶(hù)，因此購(gòu)房入戶(hù)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)吸引力不如預(yù)期的大。另外，一些關(guān)注度比較高的，如閑林，余杭區(qū)，三墩區(qū)域的選擇比例較去年上升了很多，分別達(dá)到了9.3%和5.3%。而城東，如景芳，采荷，四季青，三里亭，閘弄口選擇比例則縮小了很多，這和城東新盤(pán)稀缺有很大的關(guān)系。與之相印證的是，購(gòu)房者選擇這些區(qū)域的原因。4、 購(gòu)房決策因素在購(gòu)房首要決策因素中，地段仍是最首要的決定因素，在本次受訪(fǎng)人群中，把地理位置放在購(gòu)房首選考慮因素的為39%，超過(guò)了房?jī)r(jià)，只要地理位置優(yōu)越，房?jī)r(jià)略高出心理估價(jià)也可以承受。而把價(jià)格因素放在首選考慮的為25.6%。這也是和購(gòu)房者逐漸理性的購(gòu)房心理有一定的相關(guān)性，本次調(diào)研的受訪(fǎng)者大多是首次置業(yè)的年輕人，購(gòu)房時(shí)除了考慮自身的居住需求外，還會(huì)考慮到這套物業(yè)轉(zhuǎn)手時(shí)的影響因素，因此地段仍然是購(gòu)房時(shí)最首要的決策因素。在購(gòu)房次要決策因素中，價(jià)格是出現(xiàn)頻次最高的，有23.9%的受訪(fǎng)者明確表示價(jià)格是他們購(gòu)房時(shí)第二重要的考慮因素，其次是環(huán)境。結(jié)合首要因素和次要因素的選擇來(lái)看，這個(gè)階段購(gòu)房者的價(jià)格敏感度較以往略有下降，購(gòu)房者的對(duì)自身當(dāng)前的支付能力和未來(lái)的支付預(yù)期信心較足。另一方面，“升值潛力”這項(xiàng)因素的首選和次選比例都不高，可見(jiàn)，投資心態(tài)在目前購(gòu)房者中尚未有非常明顯的反彈，投資比例并不高。5、 戶(hù)型偏好戶(hù)型選擇方面，2室戶(hù)型的比例總和為49.6%，3室戶(hù)型的比例總和為43.5%.。2室格局的需求稍高于3居室，這一比例和去年9月的調(diào)研基本相符合，從這一比例來(lái)看，目前主力購(gòu)房群可以分為2塊，一部分是正準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕消費(fèi)群，而另一部分則是希望改善目前居住環(huán)境并有一定消費(fèi)能力的年長(zhǎng)型消費(fèi)群，2居室小戶(hù)型滿(mǎn)足了年輕人的需求，而3居室以上的大戶(hù)型則為一些有足夠消費(fèi)能力的購(gòu)房者提供了選擇。從市場(chǎng)的角度出發(fā)，中小戶(hù)型仍然是下一階段消費(fèi)的主流，目前推出新房源里中小戶(hù)型暢銷(xiāo)的現(xiàn)狀也充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。6、 可承受單價(jià)、總價(jià)和面積面積選擇上，比例最高的三項(xiàng)分別是101-110平方米(17.1%)，91-100平方米(14.2%)，81-90平方米(13.4%),與去年9月相比，購(gòu)房者在面積上的需求有所放寬，在空間舒適型上的要求比以往更為強(qiáng)烈。當(dāng)然中小面積仍然是需求的主流所在，針對(duì)當(dāng)前供應(yīng)情況，中小面積房源的增多也使得供需匹配更為貼合，這也是目前樓盤(pán)推出中小面積房源得以暢銷(xiāo)的原因所在。從價(jià)格預(yù)期來(lái)看，選擇單價(jià)在6001-7000元/平方米這一區(qū)間的比例最高，占了24.4%；其次是5001-6000元/平方米，占了19.9%；7001-8000元/平方米的占17.1%；單價(jià)的承受度較以往略有增加。總價(jià)方面，比例最高三項(xiàng)為51-60萬(wàn)(15.4%)，41-50萬(wàn)(14.6%)，71-80萬(wàn)(11.0%)，總價(jià)上低于60萬(wàn)的比例為40.2%，而80萬(wàn)內(nèi)的需求達(dá)到61%。從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，杭州主流購(gòu)房需求向市區(qū)周邊及副城流動(dòng)的趨勢(shì)將越來(lái)越明顯，以濱江、九堡、三墩為代表的區(qū)塊恰恰是比較符合這些主流需求的樓盤(pán)供應(yīng)區(qū)域，這些區(qū)塊未來(lái)獲得市場(chǎng)認(rèn)可和發(fā)展機(jī)會(huì)將更多。7、 裝修標(biāo)準(zhǔn)選擇和精裝修可接受價(jià)格選擇裝修標(biāo)準(zhǔn)的選擇方面，毛坯房是主要的選擇對(duì)象，占59%。對(duì)精裝修的認(rèn)可比例為17%，而簡(jiǎn)單裝修的比例為22%。從市場(chǎng)面來(lái)看，帶裝修的住宅類(lèi)產(chǎn)品數(shù)量仍然不多，而精裝修更是在豪宅和酒店式公寓中采用居多。預(yù)期裝修費(fèi)用方面，5-10萬(wàn)是主流。8、 居住現(xiàn)狀在對(duì)居住現(xiàn)狀的調(diào)研中，租房者的比例最高，其次是自有商品房，與自有公房的比例相近，其他這一選項(xiàng)中涵蓋了自建房與公司宿舍等情況。結(jié)合居住戶(hù)型來(lái)看，兩居室的比例為46%，其次是一居室24% ，三居室24%。綜合來(lái)看，主流購(gòu)房群體目前的居住現(xiàn)狀都屬于過(guò)渡階段。無(wú)論從產(chǎn)權(quán)的擁有情況，還是居住空間來(lái)看，都面臨著比較緊迫的改善的壓力。由于家庭結(jié)構(gòu)的變化，諸如結(jié)婚、生子，或者兒女成長(zhǎng)而產(chǎn)生的對(duì)居住空間擴(kuò)大的需求，均是構(gòu)成當(dāng)前自住型需求的主要組成部分。9、 綜合分析以上調(diào)研受訪(fǎng)者主要由40歲以下30歲左右為主的中青年人群組成，職業(yè)構(gòu)成則以公司一般職員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員為代表的需求群體為主。受訪(fǎng)者中高學(xué)歷人群占據(jù)絕大部分，這部分群體相對(duì)年輕化，普遍接受過(guò)高等教育，面臨著較大的購(gòu)房壓力，文化程度較高使得他們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感度也相對(duì)較高，除了經(jīng)常關(guān)注政策動(dòng)向和房產(chǎn)動(dòng)態(tài)外，對(duì)于大型展會(huì)的參與度非常高。其次私營(yíng)業(yè)主/個(gè)體戶(hù)群體的比重也超過(guò)了10%，2006年杭州榮膺最佳投資環(huán)境城市，吸引越來(lái)越多外來(lái)人群來(lái)到杭州，這部分人群也在受訪(fǎng)者中占據(jù)了一定比例。其他的社會(huì)群體的比重就相對(duì)比較平均，大多在5-10%之間。這些群體各有其不同的購(gòu)房?jī)A向，主要的差異表現(xiàn)在區(qū)域和價(jià)格兩個(gè)方面。通過(guò)人居展調(diào)研，總結(jié)當(dāng)前杭州住宅消費(fèi)市場(chǎng)的一些特征：