【商業(yè)地產】中航地產-房地產開發(fā)業(yè)務運作管理模式-90DOC.doc

深圳市中航地產發(fā)展有限公司深圳市中航地產發(fā)展有限公司 房地產開發(fā)業(yè)務運作管理模式房地產開發(fā)業(yè)務運作管理模式 （試行版）（試行版） 深圳市中航地產發(fā)展有限公司深圳市中航地產發(fā)展有限公司 二二七年五月七年五月 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 目目 錄錄 第一部分 指導準則 一、指導準則1 第二部分 部門職責 一、說明2 二、職能部門工作職責3 三、項目公司（部）工作職責 19 第三部分 項目開發(fā)工作流程 一、工作流程示意圖25 (一)項目拓展工作流程及各相關部門工作職責26 (二)項目策劃工作流程及各相關部門工作職責35 (三)設計管理工作流程及各相關部門工作職責42 (四)工程管理工作流程及各相關部門工作職責48 (五)營銷管理工作流程及各相關部門工作職責56 (六)客戶服務工作流程及各相關部門工作職責62 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 二、項目開發(fā)關鍵節(jié)點控制表 68 第四部分 項目管理辦法及審批權限 一、項目管理辦法70 二、重大業(yè)務評審規(guī)定74 三、本地項目管理審批權限表 77 四、異地項目管理審批權限表 80 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 第一部分第一部分 指導準則指導準則 一、 深圳市中航地產發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產公司整體平 移形成的專業(yè)地產開發(fā)公司，全面負責原中航地產中航苑外地 產業(yè)務及南光地產業(yè)務的經營管理工作。 二、 公司實行以項目公司（部）制為管理主線的運作模式，強調高 效率、高質量運作，加快“實現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。 三、 運用公司專業(yè)能力，規(guī)避開發(fā)經營風險。房地產開發(fā)價值鏈中 的風險，除了政策和行業(yè)周期風險外，首先來自于項目拓展環(huán) 節(jié)，其次在于項目策劃定位環(huán)節(jié)，第三就是開發(fā)建設過程中設 計、工程、營銷等工作質量所帶來的風險。因此由公司職能部 門直接負責項目拓展及客戶服務工作，并在項目前期策劃階段 對工作成果進行控制和評審，保證項目運作水平。 四、 項目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經營單元，按照直線式業(yè)務 指揮系統(tǒng)運作，明確責、權、利，提高工作效率，加快項目運 作速度，縮短資金占用周期，全面負責項目經營管理，實現(xiàn)經 營目標。 五、 職能部門是公司重要的專業(yè)服務力量，負責在設計、工程管理、 營銷等工作中提供專業(yè)技術支持服務，加強對項目運作過程中 安全、進度、質量和成本的控制，規(guī)避經營風險，發(fā)揮服務和 監(jiān)督的作用。 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 第二部分第二部分 部門職責部門職責 一、一、 說明說明 （一）（一）術語解釋：術語解釋： 1 負責：屬于本部門事務，由本部門承擔責任，可請求其他部門配合； 2 主持：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門牽頭并承擔相關責任； 3 組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔協(xié)調責任； 4 配合：不承擔主要責任，但必須在負責者領導下參與此項工作并承擔相關責 任； 5 參與：參加相關工作過程，本部門不承擔責任。 （二）（二）公司委員會定義：公司委員會定義： 1 投資咨詢委員會： 負責公司項目投資方面的評審和決策。 2 策劃、方案評審委員會： 負責對項目的定位進行專業(yè)評審； 負責對項目前期策劃成果進行專業(yè)評審； 負責對項目方案設計成果進行專業(yè)評審。 3 招標委員會： 負責公司招標項目的確定，保證招標的合理性； 負責招標過程中的開標、評標、定標的決策性工作； 4 定價咨詢委員會： 負責對項目銷售定價及其他相關指標進行專業(yè)評審。 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 二、二、職能部門職責職能部門職責 （一）運營管理部：（一）運營管理部： 部門使命部門使命：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高 公司管理水平，推進公司各項經營目標的實現(xiàn)。 部門職責部門職責：綜合計劃管理、部門績效考核、流程管理、公共關系管理、統(tǒng)計信 息管理 1綜合計劃管理 負責落實董事會下發(fā)的綜合計劃； 負責制定公司年度綜合計劃，并分解到各項目公司（部） 及各職能部門； 主持編制公司與各項目公司（部） 、職能部門的目標責任書， 并組織簽訂； 負責跟蹤、調整及協(xié)調各項目公司（部）季度計劃、職能 部門月度計劃以及項目總體計劃； 負責設計及收集整理各項目公司（部）月度綜合報表。 2部門績效考核 負責制定各項目公司（部）和職能部門的績效考核方案； 負責收集各職能部門的關鍵績效數(shù)據(jù)和工作目標完成情況， 并組織對職能部門進行績效考核； 根據(jù)項目節(jié)點完成情況，按季度組織對項目公司（部）的 績效考核。 3流程管理 負責建立、實施、完善公司流程管理體系； 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 主持公司定期和不定期的流程修訂工作。 4公共關系管理 負責項目拓展過程中從政府部門收集項目相關背景資料； 配合報批報建工作； 配合辦理項目開發(fā)相關政府批文及許可證； 負責公司對外公共關系的日常維護； 負責公司與政府機關之間的危機公關處理。 5知識管理 負責督促各相關部門進行基礎研究知識庫分類，并協(xié)助建 立相關知識庫； 負責建立知識管理的配套管理措施，設立知識貢獻獎勵制 度，激勵知識貢獻和知識創(chuàng)新； 負責公司統(tǒng)計報表的編制和報送。 （二）投資拓展部（二）投資拓展部 部門使命部門使命：獲取和儲備公司重要的戰(zhàn)略資源-土地，做好房地產開發(fā)資源準備和 前期工作。 部門職能部門職能：土地信息收集及評估、可行性研究分析、項目土地獲取、戰(zhàn)略管理、 政策研究及市場研究 1土地信息收集及評估 負責收集目標地塊信息，建立土地信息庫； 負責建立土地信息選擇標準體系； 負責評估并初步確定拓展目標。 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2可行性研究分析 主持制訂可行性研究計劃； 組織進行項目可行性分析； 主持編制項目可行性研究報告 ； 組織可行性研究報告評審。 3項目土地獲取 負責確定商務條件，提出商務談判方案； 負責與相關各方的商務談判工作； 負責簽訂土地使用合同； 負責辦理土地證等相關手續(xù)。 4戰(zhàn)略管理 負責研究地產板塊發(fā)展戰(zhàn)略，并就公司戰(zhàn)略調整給予提議； 負責制定中長期發(fā)展目標和戰(zhàn)略規(guī)劃。 5政策研究及市場研究 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專 業(yè)經驗； 負責研究國內外房地產相關政策，并分析由此產生的影響； 負責研究目標開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息； （三）合約成本部（三）合約成本部 部門使命：部門使命：跟蹤當今世界建筑技術潮流，研究和創(chuàng)新成本控制理念和方法，以 前瞻性視野提升公司成本管理水平。 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 部門職能：部門職能：成本管理體系、成本規(guī)劃、成本動態(tài)管理、項目預結算、采購管理、 工程合同管理、成本分析及效益評價 1成本管理體系 負責建立和完善公司成本控制體系； 負責編制咨詢合同標準化體系； 負責公司項目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實施； 負責落實項目總體目標成本； 配合項目公司（部）進行責任成本的分解與考核； 負責建立成本監(jiān)控預警機制。 2成本規(guī)劃 配合編制項目可行性研究報告 ； 配合進行產品方案比選，提交不同設計方案的方案甄選 成本測算報告 ； 配合編制項目開發(fā)綱要 ； 主持編制項目目標成本 ； 主持編制項目限額設計標準 。 3成本動態(tài)管理 配合完成對重大的或超出限額的設計變更的評審工作； 負責定期對項目成本進行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每 月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標成本的情況進行 預警； 負責收集、整理各項目公司（部）的有關成本信息，并對 成本信息進行匯總及甄別。 4項目預結算 負責造價咨詢公司評標選定工作； 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 負責編制各項目的項目結算計劃 ； 負責各項目結算工作； 負責對各項目預算實行備案抽查； 負責編制工程結算分析報告 。 5采購管理 負責管理戰(zhàn)略供應商信息庫，主持供應商的資質預審及評 價； 負責維護和完善造價咨詢類戰(zhàn)略供應商信息庫； 負責審核項目公司（部）提供的項目設備及材料采購總 體計劃 ； 根據(jù)項目公司（部）提供的材料設備采購配合計劃 ，主 持公司權限范圍內的招標工作； 負責跟蹤市場材料價格，建立和維護材料價格信息庫； 負責編制公司招標的經濟標書，并對各投標單位的經濟標 書進行評價； 主持公司招標項目合同洽談。 6工程合同管理 負責建立和完善標準化工程合同體系。 7成本分析及效益評估 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專 業(yè)經驗； 負責收集、整理各項目的效益評價報告，編制項目效益 評價報告 。 （四）工程技術部：（四）工程技術部： 部門使命：部門使命：跟蹤當今世界建筑技術潮流，研究和創(chuàng)新工程技術管理理念和方法， 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 以前瞻性視野提升公司工程管理水平。 部門職能：部門職能：采購管理配合、工程過程管理配合、設計管理配合、工程技術支持、 技術資料管理、工程管理指引制訂及維護 1采購管理配合 配合進行公司權限范圍內的招標。 2工程過程管理配合 負責定期對各項目工程進度、質量、安全文明施工情況進 行督察，并督促項目公司（部）進行整改； 配合項目各階段的工程驗收； 負責收集總結工程信息，建立和完善工程案例信息庫。 3設計管理配合 配合對建筑方案進行結構選型； 配合編制項目限額設計標準 ； 配合對設計單位的結構方案、設備選型等進行優(yōu)化； 配合對設計各階段的階段性成果進行審核； 配合完成圖紙內部審查； 配合完成施工圖的圖紙會審和技術交底。 5工程技術支持 配合編制項目可行性研究報告 ； 配合編制項目開發(fā)綱要 ； 參與完成大型設備或主要材料的現(xiàn)場驗收工作； 配合進行施工組織設計評審； 配合完成對重大的或超出限額的設計變更的評審工作； 負責在工程全過程中對工程重大技術問題提供專業(yè)支持； 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專 業(yè)經驗； 負責新技術、新工藝在實際工程中的推廣和應用； 配合處理重大投訴，提供工程技術解決方案。 負責更新維護工程類供應商信息數(shù)據(jù)； 負責提出新材料、新技術、新工藝、新設備選用的建議。 6技術資料管理 負責對項目工程技術、施工資料管理的督促、檢查； 配合項目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。 7工程管理指引制訂及維護 負責施工圖設計指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護； 負責工程管理指引的制訂及維護。 （五）產品研究部（五）產品研究部 部門使命部門使命：跟蹤當今世界建筑潮流，研究和創(chuàng)新滿足市場需求的產品，以前瞻 性視野，創(chuàng)造最具價值的生活空間。 部門職能：部門職能：項目規(guī)劃、設計配合、設計研究、標準化設計合同體系及供應商管 理 1項目規(guī)劃 配合編制項目可行性研究報告 ； 配合編制項目開發(fā)綱要 ； 配合編制項目限額設計標準 。 2設計配合 配合對設計各階段的階段性成果進行審核。 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 3設計研究 負責施工圖設計標準體系中建筑專業(yè)相關內容的制訂； 負責聯(lián)系相關專業(yè)人士，與營銷策劃部一起建立并完善專 家人才庫； 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專 業(yè)經驗； 負責建立設計案例信息庫，并進行分析整理； 負責跟蹤國內外建筑規(guī)劃動態(tài)，進行研究及創(chuàng)新。 4標準化設計合同體系及供應商管理 負責建立和完善標準化設計合同體系； 負責維護和完善設計類戰(zhàn)略供應商信息庫。 （六）營銷策劃部（六）營銷策劃部 部門使命部門使命：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場營銷策劃理念和策劃水平，引領市 場潮流，極大地滿足客戶需求。 部門職能部門職能：項目策劃、項目營銷、市場研究、品牌策劃及建設、標準化營銷合 同體系管理 1項目策劃 配合編制項目可行性研究報告 ； 配合編制項目開發(fā)綱要 ； 2項目營銷 配合完成營銷推廣策劃方案的制定及評審工作； 配合完成營銷策劃公司的選擇評審工作； 配合完成廣告策劃公司的選擇評審工作； 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 配合完成營銷費用預算的制定及評審工作。 3市場研究 負責維護和完善營銷類戰(zhàn)略供應商信息庫； 負責聯(lián)系相關專業(yè)人士，與產品研究部一起建立并完善專 家人才庫； 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專 業(yè)經驗； 負責市場調研及政策研究，定期形成市場分析報告 ； 負責各項目相關營銷負責人交流總結，提高營銷專業(yè)水平； 負責制訂科學的營銷管理體制，推進營銷職能創(chuàng)新。 4品牌策劃及建設 負責公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略的制定和實施； 負責公司品牌宣傳標準件體系的建立和落實； 組織各項目參加大型房地產展會。 5標準化營銷合同體系管理 負責建立和完善標準化營銷合同體系。 （七）財務部：（七）財務部： 部門使命：部門使命：以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產開發(fā)資本運營理念和方法，構建 和完善滿足公司項目需求的資金運作平臺。 部門職能：部門職能：財務管理制度管理、會計核算、融資管理、全面預算管理、財務分 析與公司決策支持、稅務管理、權益性投資管理和審計、財務檔案 與內部管理 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 1財務管理制度管理 負責根據(jù)國家財會法律法規(guī)，結合公司管理需要，建立和 完善公司各種財務管理制度。 2會計核算 負責辦理日常核算業(yè)務； 負責辦理日常出納業(yè)務； 負責財務會計報告的編制和報送； 負責公司年度財務報告社會審計工作。 3融資管理 負責制定并平衡公司資金計劃； 負責公司日常資金調度，確保公司營運資金需求； 負責項目開發(fā)的各項融資業(yè)務； 負責金融機構關系維護； 負責資本市場及融資創(chuàng)新的研究管理； 負責項目按揭銀行的選擇與業(yè)務合作。 4全面預算管理 負責公司全面預算的編制與控制； 配合確定公司經營目標； 配合編制經營計劃； 負責動態(tài)跟蹤調整資金計劃。 5財務分析與公司決策支持 負責公司財務狀況分析，提供管理報表； 負責審核各類經濟合同，提供戰(zhàn)術性決策支持，對經濟合 同的財務條款提出建議，把控財務風險； 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 配合編制項目可行性研究報告 ； 配合編制項目開發(fā)綱要 。 6稅務管理 負責辦理公司日常納稅業(yè)務以及其他稅務事項； 負責公司稅務籌劃； 負責開發(fā)項目稅務籌劃； 負責項目公司稅務工作。 7權益性投資管理和審計 負責收集整理投資企業(yè)財務數(shù)據(jù)和信息； 負責為公司向投資企業(yè)派出董事提供財務資料； 負責指導及檢查投資企業(yè)的財務工作； 配合上級單位對本公司及投資企業(yè)的日常審計和檢查； 負責監(jiān)控公司內控制度的實施。 8財務檔案與內部管理 負責公司會計檔案管理，確保檔案的完整與安全； 負責維護財務軟件的正常運行及數(shù)據(jù)安全； 負責公司財務印章、有價證券、票據(jù)及貸款等經濟合同的 管理。 （八）客戶服務部（八）客戶服務部 部門使命：部門使命：以前瞻性視野構建以客戶為中心的客戶服務平臺，努力提升公司市 場中的信譽度和美譽度。 部門職能：部門職能：項目策劃配合、銷售事務管理、投訴處理、客戶關系管理、中航會 管理、客戶服務體系、客服信息分析、法務管理、客戶危機管理 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 1項目策劃配合 配合編制項目開發(fā)綱要 ； 配合完成營銷推廣策劃方案的制定工作。 2銷售事務管理 配合完成物業(yè)管理公司的選定工作； 與項目公司（部）共同負責銷售代理公司的管理和評估； 負責有關銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； 配合進行按揭銀行的選擇； 負責認購書、銷售合同等法律文件的準備工作； 配合進行營銷推廣客戶活動； 配合完成簽訂相關認購協(xié)議工作； 負責與客戶簽訂銷售合同，并負責銷售回款； 配合完成客戶資料移交工作； 負責客戶資料及銷售合同管理； 負責銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、匯總分析； 負責銷售后的相關產權辦理工作，包括：面積補差、初始 登記、轉移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理房產證 ； 負責組織項目入伙策劃并組織落實； 負責項目尾盤銷售及資產管理。 3投訴處理 負責與項目公司（部）進行對接，參與工程竣工驗收； 成立項目售后維修小組，負責售后維修工作； 配合完成物業(yè)管理方案的審核工作； 負責受理客戶投訴； 負責與客戶洽談解決方案，并組織協(xié)調相關專業(yè)部門進行 處理； 負責項目公司（部）解散后，維修工程款項的管理； 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 組織各部門使用客戶服務軟件； 負責對客戶投訴處理的結果進行回訪； 負責記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案； 負責定期對客戶投訴進行分析。 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 4客戶關系管理 負責進行客戶滿意度調查； 負責對客戶滿意度調查結果進行分析，并形成報告。 5中航會管理 負責中航會的策劃、設立及后期會務工作； 負責中航會的推廣工作； 負責中航會會刊的策劃及出版工作； 負責中航會會員活動的策劃及實施； 負責中航會運作過程中與中航系統(tǒng)其他單位的協(xié)調工作。 負責公司網站、內刊中關于客戶信息的發(fā)布及客戶論壇的 維護； 負責收集、輸入和維護客戶信息資料，并進行分類管理。 6客戶服務體系 負責編制銷售合同補充條款； 負責制定客戶滿意度調查標準； 負責制定售后管理制度及客戶服務標準。 7客服信息分析 負責統(tǒng)計分析客服信息，形成客服案例庫。 8法務管理 負責為公司提供各類法律支持服務； 負責對公司業(yè)務合同的法律審核； 負責編制和修改企業(yè)的格式化合同； 負責法律知識培訓工作； 負責提供商務談判中的法律咨詢服務； 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 負責對項目公司（部）權限外的合同進行審核； 負責對項目公司（部）權限內的合同進行定期檢查，法律 指導； 負責處理包含項目公司在內的公司所有法律糾紛處理； 負責外聘律師的選擇、聘用合同訂立、管理和服務評價。 9客戶危機管理 負責建立客戶危機管理風險防范制度； 負責策劃有關客戶危機處理方案。 （九）行政人事部：（九）行政人事部： 部門使命部門使命：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，提供人力資源、后勤服務等方面的有效支 持，在企業(yè)內部創(chuàng)造良好的管理機制，營造高效和諧的職場氛圍。 部門職能部門職能：人力資源規(guī)劃、員工招聘和選派、員工培訓、員工薪酬和績效考核、 企業(yè)文化建設、行政事務管理、資產管理、it 信息管理、檔案管理 1人力資源規(guī)劃 負責制定人力資源規(guī)劃，并組織實施； 負責完善人力資源管理體系，研究、設計人力資源管理模 式（包含招聘、績效、培訓、薪酬及員工發(fā)展等體系的全 面建設） ，制定和完善人力資源管理制度； 負責向公司高層決策者提供有關人力資源戰(zhàn)略、組織建設 等方面的建議； 負責審批項目公司（部）的管理架構和人員配置計劃； 負責進行項目公司（部）關鍵崗位聘任的審核。 2員工招聘和選派 負責制定招聘計劃和實施招聘，為公司和項目公司（部） 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 供給人才； 配合完成項目公司（部）高層管理人員的聘任工作。 3員工培訓 負責公司員工的培訓管理工作； 負責擬定并執(zhí)行培訓計劃； 負責評價培訓效果和督促各部門、各項目公司（部）內部 培訓工作。 4員工薪酬和績效考核 負責職能部門經理級以下員工績效考核管理及匯總整理公 司績效考核結果； 負責管理公司員工薪酬事務，負責審核項目公司（部）薪 酬制度； 負責辦理員工調動、離職、入職、考勤、保險和醫(yī)療等手 續(xù)； 負責建立公司員工福利制度。 5企業(yè)文化建設 負責公司企業(yè)文化建設。 6行政事務管理 負責建立、維護及推廣企業(yè)形象識別系統(tǒng) (cis)； 負責擬寫公司年度工作總結； 負責公司各類公文處理與文件流轉控制； 負責公司級會議的會務管理與會務服務以及會議紀要的整 理與發(fā)放； 負責管理公司印章； 負責公司辦公設備、用品管理； 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 負責公司公務車輛調配、維護、年審、稅費繳納、駕駛員 管理； 負責公司前臺接待、公司安全保衛(wèi)管理、辦公環(huán)境管理； 負責公司有關對外行政、工商手續(xù)辦理、公司證照年檢、 章程變更等； 負責管理公司書刊、報紙訂購； 負責其他后勤服務。 7資產管理 負責辦理公司固定資產的采購審批手續(xù)、采購以及登記建 檔工作； 負責辦理各部門的固定資產轉移、報廢手續(xù)； 主持盤點固定資產工作； 負責固定資產日常維護和臺帳管理； 配合完成項目公司清算及固定資產處置工作。 8it 信息管理 負責制訂并實施公司信息化建設戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進 方案； 負責企業(yè)計算機信息管理系統(tǒng)開發(fā)、維護、更新、使用管 理以及網絡安全維護； 負責計算機及相關設備的購置、調配、維修、維護保養(yǎng)； 負責公司網站信息內容日常維護更新； 負責處理公司日常電腦和網絡故障，提供 it 服務。 9檔案管理 負責檔案管理、檔案信息化管理及維護； 負責各投資企業(yè)重要資料的收集和整理； 負責指導項目公司（部）檔案工作； 負責接收項目公司（部）工程竣工后的檔案資料。 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 三、項目公司（部）職責三、項目公司（部）職責 使命：使命：項目公司（部）為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略經營單元，按照直線式業(yè)務指揮 系統(tǒng)運作，明確責、權、利，提高工作效率，加快項目運作速度，縮短 資金占用周期，全面負責項目經營管理，實現(xiàn)經營目標。 職能：職能：項目立項后組織制定項目開發(fā)綱要 ，并在項目開發(fā)綱要指導下主 持項目全過程開發(fā)工作。 說明：說明：確定項目拓展意向后，由公司指定人員牽頭成立項目前期策劃小組進行 項目前期策劃工作，至項目公司（部）成立。 1項目前期準備 負責制定管理架構及人員配置計劃，交由行政人事部審核。 2項目策劃 組織編制項目開發(fā)綱要 ，并組織階段性評審及最終評審。 3設計管理 1）方案設計 負責編制方案設計任務書； 負責從戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇方案設計單位，與設計單 位進行溝通聯(lián)系，完成方案設計，組織項目方案設計的評 審； 負責辦理相關報批報建工作。 2）初步設計及施工圖設計 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 組織相關部門對建筑功能、結構方案、設備選型等進行設 計優(yōu)化并落實； 負責施工圖審查單位的考察和確定； 在建筑專業(yè)初步設計完成后，負責聘請專業(yè)測量公司進行 查丈咨詢； 負責編制初步設計任務書及施工圖設計任務書； 配合編制項目限額設計標準并負責落實； 負責從戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇初步設計及施工圖設計單 位，與設計單位進行溝通聯(lián)系，完成初步設計及施工圖設 計，組織對階段性及最終的設計成果進行審核； 組織相關部門對設計單位的設計質量提出明確目標，并確 定主要設計參數(shù)； 負責協(xié)調設計單位與相關職能部門之間的配合關系，控制 設計進度、質量、建安成本等； 主持圖紙內部審查； 主持施工圖的圖紙會審和技術交底； 負責辦理相關報批報建工作。 4工程管理 1）施工準備 負責工程施工現(xiàn)場場地準備； 負責獲得項目政府相關許可證； 主持施工組織設計的評審工作。 2）進度管理 負責根據(jù)項目總體開發(fā)計劃制定施工總體進度計劃 ； 負責審核監(jiān)理規(guī)劃及實施細則，落實計劃執(zhí)行； 負責落實項目施工進度計劃，并及時進行調整； 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 負責跟蹤、協(xié)調相關部門與項目有關的工作計劃（例如主 要設備及主要專業(yè)分包等）的制定及執(zhí)行等工作。 3）質量管理 負責落實施工質量監(jiān)控，達到驗收規(guī)范標準； 負責審核關鍵工序、關鍵部位的施工方案； 主持各階段的工程驗收； 負責對工程質量情況進行定期分析，形成質量分析報告， 對于典型問題形成案例，交工程技術部進入案例信息庫。 4）安全文明管理 負責監(jiān)督施工單位建立安全文明生產管理規(guī)范； 負責檢查施工單位的安全文明生產工作，定期組織相關單 位對施工現(xiàn)場進行安全文明檢查； 配合政府相關部門進行安全文明檢查； 負責施工現(xiàn)場社會治安的綜合治理； 負責監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。 5）采購管理 負責編制項目設備及材料采購總體計劃及材料設備 采購配合計劃 ，并交由合約成本部審核； 配合進行公司組織的項目主體總包招標、主要專業(yè)分包工 程及主要設備招標； 負責在戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇供應商，進行權限范圍內 的采購工作； 負責審核施工單位編制的材料及設備進場計劃，并跟蹤、 督促計劃的執(zhí)行； 負責大型設備或主要材料現(xiàn)場驗收、材料證明資料收集和 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 手續(xù)辦理； 負責評價公司供應商，并知會相關部門錄入數(shù)據(jù)庫。 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 6）設計變更管理 負責審核工程施工階段限額范圍內的設計變更； 主持重大或超出限額的設計變更評審； 主持審核為滿足客戶需求的設計變更。 7）項目檔案管理 負責管理項目各類相關檔案； 負責進行工程信息收集、總結，配合工程技術部建立和完 善工程案例信息庫。 8）項目危機管理 負責建立項目危機事件防范處理制度 ； 負責處理項目危機事件。 5成本管理 配合合約成本部落實項目總體目標成本； 負責編制項目預算，配合合約成本部備案抽查； 負責根據(jù)施工合同，編制工程款季度支付計劃，并交由財 務部備案； 負責核對供應商材料清單及施工單位完成工程量，并核算 工程進度款，辦理支付手續(xù)； 負責對項目成本控制信息進行統(tǒng)計、歸檔，制定月度動態(tài) 成本報表交由合約成本部備案； 負責根據(jù)項目結算計劃 ，按時將工程結算資料移交至合 約成本部，并配合合約成本部完成工程結算分析報告 。 6營銷管理 1）營銷策劃 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 主持營銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評審工作； 負責編制項目營銷推廣總體計劃 ，并組織評審； 負責編制營銷推廣策劃方案 ，并組織評審； 負責編制營銷費用預算 ，并組織審核； 負責選擇物業(yè)管理公司，并組織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。 2）營銷推廣 負責按照營銷推廣策劃方案開展營銷推廣活動。 3）銷售管理 負責預售查丈和竣工查丈； 負責辦理商品房預售申請，領取商品房預售許可證 ； 負責簽訂認購協(xié)議； 負責向客戶服務部移交客戶資料，并配合客戶服務部與客 戶簽訂銷售合同； 與客戶服務部共同負責銷售代理公司的管理和評估。 4）售后服務 配合項目入伙后的工程整改工作； 配合處理重大投訴。 7項目合同管理 負責洽談權限范圍內的相關合同； 負責簽定合同，并嚴格按照合同規(guī)定落實各項工作； 負責對項目相關合同執(zhí)行結果進行統(tǒng)計、評估分析，并反 饋至相關部門。 7項目收尾 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 項目竣工驗收后負責向政府相關部門移交工程技術檔案； 項目結束后負責向公司檔案管理部門移交項目檔案； 項目結束后負責與物業(yè)管理公司之間的資料交接工作； 主持項目公司清算及固定資產處置； 項目結束后負責編制項目總結報告 。 9運營管理 負責按時完成月度綜合報表并交由運營管理部備案； 根據(jù)項目節(jié)點完成情況，負責按季度完成績效考核工作； 主持各重要節(jié)點的匯報會議，提高項目運作水平，積累相 關專業(yè)經驗。 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載qq:69031789 第三部分第三部分 項目開發(fā)工作流程項目開發(fā)工作流程 一、地產業(yè)務開發(fā)工作流程示意圖一、地產業(yè)務開發(fā)工作流程示意圖 和 項目公司（部） 項目前期策劃小組 主責部門協(xié)作部門 工程技術部 合約成本部 運營管理部 投資拓展部 營銷策劃部 產品研究部 客戶服務部 項目項目拓展拓展項目策劃項目策劃設計管理設計管理工程管理工程管理營銷管理營銷管理客戶服務客戶服務 財務部 2009 年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房