池州商業(yè)廣場可行性研究.doc

池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 1 第第 1 1 章章 總論總論 1.1 項目概述項目概述 1.1.11.1.1 項目名稱：池州商業(yè)廣場建設(shè)項目 1.1.21.1.2 建設(shè)單位：安徽省池州市東池置業(yè)有限公司 1.1.31.1.3 建設(shè)地點：該建項目建設(shè)用地位于池州市貴池中學(xué)周邊，工 程場界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽路，緊鄰貴池中學(xué)。其地理 位置位于池州市中心區(qū)域。 1.1.41.1.4 主要建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容：該建項目占地面積 39087 平方米，總 筑面積 181076 平方米，主要建筑物情況見表 1-1。 表表 1-11-1 主要建筑物一覽表主要建筑物一覽表 建筑 分類 建筑名稱 建筑面積 （m2） 備注 1樓59910 主體樓 26 層，15 層為商業(yè)用途，626 層為住宅；裙房為 5 層，商業(yè)用途。 2樓31874 主體樓 24 層，13 層為商業(yè)用途，424 層為住宅；裙房為 23 層，商業(yè)用途。 3樓18448 主體樓 18 層，14 層為商業(yè)用途，518 層為住宅；裙房為 4 層，商業(yè)用途。 4樓797634 層，為商業(yè)用途。 地上 建筑 5樓18028 15 層，14 層為商業(yè)用途，515 層為單 身公寓。 地下 建筑 1樓地下室41891 地下一層面積 21617m2，地下二層面積 20274m2。 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 2 2樓地下室2949地下一層。 1.1.51.1.5 投資估算與資金籌措：項目總投資估算為 84679 萬元，其中 含建設(shè)期利息 1350 萬元。資金籌措計劃為：企業(yè)自籌 25404 萬元，樓 盤預(yù)售款 49275 萬元，申請銀行貸款 10000 萬元。 1.1.61.1.6 進度計劃：本項目擬在 3 年內(nèi)建設(shè)完畢，5 年內(nèi)銷售資金全 部回籠（含建設(shè)期） 。 1.1.71.1.7 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 表表 1-21-2 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)匯總表項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)匯總表 序號項目單位指標(biāo)備注 一技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo) 1總占地面積平方米39087 2總建筑面積平方米181076 2.1其中：地上總建筑面積平方米136236計算容積率 2.2地下總建筑面積平方米44840不計算容積率 3建筑占地面積平方米17920 4綜合容積率3.49 5建筑密度%45.8 6綠地率%10 7居住戶數(shù) 戶 474 8機動車停車位 輛 675 8.1其中：地面停車 輛 100 8.2地下停車 輛 575 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 3 二經(jīng)濟經(jīng)濟指指標(biāo)標(biāo) 1總投資萬元84679 2銷售收入萬元116601.15 3上繳稅收萬元16995.89 4稅后利潤萬元14926.27 5投資利潤率%23.50 6資本金利潤率%78.34 7內(nèi)部收益率%26.86稅后 8 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元14253.26稅后 9借款償還期年3貸款意向 1.2 編制依據(jù)編制依據(jù) （1） 池州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 （2） 池州市城市總體規(guī)劃 （調(diào)整） （3） 池州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 （2006-2020 年） （4） 池州市商品房銷售管理辦法 （5） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 （6） 池州商業(yè)廣場規(guī)劃方項目設(shè)計 （7）項目單位提供的其他資料 （8）有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料 （9）有關(guān)政策和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1.3 研究范圍研究范圍 我們受建設(shè)單位委托，對工程項目的必要性、建設(shè)條件、工程方案、 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 4 市場環(huán)境、投資構(gòu)成與能力、財務(wù)效益與社會效益、環(huán)境影響等方面進 行分析論證，為單位決策和融資提供參考，為初步設(shè)計提供依據(jù)。 1.4 開發(fā)企業(yè)概況開發(fā)企業(yè)概況 企業(yè)名稱：安徽省池州市東池置業(yè)有限公司 公司成立日期：2009 年 11 月 企業(yè)住所：池州市長江中路 30 號 法定代表人：王建華 注冊資本：5000 萬元 公司類型：其他有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 1.5 項目綜合評價項目綜合評價 1、本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。 2、池州商業(yè)廣場建設(shè)項目在池州市主城區(qū)以打造池州市一流商業(yè) 體為目標(biāo)，引領(lǐng)池州時尚文化為宗旨，建設(shè)池州第一個城市綜合體，為 人們購物、餐飲、休閑、逛街和朋友聚會等提供一站式服務(wù)，具有全客 層特點。城市綜合體是商業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是國內(nèi)商業(yè)發(fā)展的趨勢， 目前池州市大型百貨、超市僅有時代、商之都兩家，而城市綜合體尚屬 空白，市場呼喚能夠滿足復(fù)合型、一站式消費需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)。 東池置業(yè)有限公司洞察商業(yè)先機，選擇高水平設(shè)計，將理所當(dāng)然的受到 市場青睞和回報。 3、項目建設(shè)地點位于位于池州市貴池中學(xué)周邊，工程場界南至秋 浦路，西至翠柏路，北至池陽路，緊鄰貴池中學(xué)，是宜商宜居的優(yōu)良地 段，建設(shè)開發(fā)條件優(yōu)越。在池州市總體規(guī)劃和城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中，秋 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 5 浦路、翠柏路、池陽路均是池州市市級商業(yè)中心和商業(yè)街的發(fā)展目標(biāo)， 建設(shè)本項目是實施池州城市發(fā)展規(guī)劃的需要。 4、項目規(guī)劃建設(shè)商業(yè)建筑和居住建筑，為城市發(fā)展和就業(yè)提供綜 合性商業(yè)平臺，為城市居住提供優(yōu)越的居所，以此確定相應(yīng)的投資水平 和價格水平，市場目標(biāo)明確，規(guī)劃設(shè)計定位準(zhǔn)確。 5、2009 年以來，池州市房地產(chǎn)市場逐月升溫，隨著我市經(jīng)濟的快 速發(fā)展和城市規(guī)模擴張的加快，房求和房價仍將保持平穩(wěn)上升。最近的 池州市主城區(qū)房地產(chǎn)市場情況分析報告顯示，2010 年我市主城區(qū)房地產(chǎn) 市場交易繼續(xù)穩(wěn)步增長，需求旺盛。項目市場前景良好。 6、國務(wù)院已正式批準(zhǔn)實施皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃 ， 該規(guī)劃是國家層面的戰(zhàn)略規(guī)劃，池州是“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范 區(qū)”的重要組成部分。隨著池州市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的建設(shè)，我市房 地產(chǎn)市場正迎來一個黃金時代。 7、該項目設(shè)計符合城市規(guī)劃與國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范，環(huán)境保護措施 完備，工程方項目是可行的。 8、項目建設(shè)在可一定程度上滿足城市居民的居住需求，提升城市 居民的居住水平，并促進商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)，具有良好的社會效益。 9、財務(wù)分析表明，項目財務(wù)效益良好，有稅后利潤 19088.09 萬元， 資本金利潤率 100.18%，投資利潤率 30.06%，內(nèi)部收益率 26.86%，上 繳稅收 17088.88 萬元。敏感性分析表明，項目有較強的抗風(fēng)險能力。清 償能力分析表明，項目有足夠的還款能力。該項目在經(jīng)濟上是可行性。 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 6 第第 2 2 章章 項目選址及建設(shè)條件項目選址及建設(shè)條件 2.1 選址選址分析分析 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目用地位于池州市城區(qū)核心區(qū)域，南至秋浦路， 西至翠柏路，北至池陽路，緊鄰貴池中學(xué)。秋浦路為池州市城區(qū)最早和 最熱鬧的商業(yè)街道，翠柏路和池陽路是池州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃規(guī)劃精 心打造的特色商業(yè)街，與主要商業(yè)街道共同構(gòu)筑主城區(qū)商業(yè)中心街區(qū)。 本項目基地緊鄰貴池中學(xué)，向北一里有百荷公園，向東一里有清溪 河，西北一里為池州古城墻遺址，東北不到一里有農(nóng)貿(mào)市場，是宜商宜 居的優(yōu)良地段。 2.2 建設(shè)條件建設(shè)條件 2.2.1 配套條件配套條件 項目建設(shè)地點位于池州市主城區(qū)，交通便利、市政基礎(chǔ)設(shè)施完善， 給排水、供電、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、燃氣配套條件等均能滿足項目 建設(shè)和營運要求。 2.2.2 自然條件自然條件 1、地質(zhì)：池州大地構(gòu)造上位于揚子地臺東北部，根據(jù)地層、構(gòu)造、 巖漿活動的差異，池州市主城區(qū)為下?lián)P子臺坳，地層發(fā)育齊全，基巖為 完整角礫巖，強度較高，承載力大。 2、水文條件：池州市水資源豐富，主要由長江、河流、湖泊和水 庫四部分組成。長江在池州市境內(nèi)全長 160 公里，每年四月份江水上漲， 5-8 月份進入汛期，歷年平均水位 9.20 米，多年平均流量為 29500 立方 米/秒。境內(nèi)河流主要有青通河、九華河、陵陽河、五溪河、七溪河、秋 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 7 浦河、清溪河、白洋河、黃盆河、龍渡河、龍泉河等，雨量充沛，豐水 年月在 4-8 月份，枯水在冬季。 3、氣候：池州市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，陽光充足，四 季分明，降雨豐沛集中，年際變化大，多年平均降雨量 1502mm，平均 溫度 16.1，平均無霜期 240 天。年平均日照 1968.5 小時，主導(dǎo)風(fēng)向為東 北風(fēng)。對項目建設(shè)無不利影響，建設(shè)過程中要注意冬雨季施工質(zhì)量。 基本風(fēng)壓：0.40kpa 基本雪壓：0.70kpa 4、地震：池州市所在區(qū)域，地震活動頻繁，但震級較低，查中 國地震動參數(shù)區(qū)劃圖 （gb18306-2001） ，地震動峰值加速度為 0.05g， 相應(yīng)區(qū)域地震基本烈度為 6 度。 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 8 第第 3 3 章章 市場分析及營銷策略市場分析及營銷策略 3.1 市場分析市場分析 3.1.1 池州市社會經(jīng)濟發(fā)展概況池州市社會經(jīng)濟發(fā)展概況 池州市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山，是長江 南岸重要的濱江港口城市和省級歷史文化名城，也是安徽省“兩山一湖” （黃山、九華山、太平湖）旅游區(qū)的重要組成部分?，F(xiàn)轄貴池區(qū)、東至 縣、石臺縣、青陽縣和九華山風(fēng)景區(qū)，總面積 8272 平方公里，總?cè)丝?158 萬。全市生態(tài)環(huán)境良好，經(jīng)濟與人口、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，是中國第一 個國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)。池州是國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)、實施中國 21 世紀(jì)議程全國十六個地方試點之一、 “生態(tài)安徽”建設(shè)試點市、中國 優(yōu)秀旅游城市、全國旅游競爭力百強城市、安徽省園林城市、中國儺文 化之鄉(xiāng)。池州是長江經(jīng)濟開發(fā)帶的重要組成部分，池州港是長江干線重 點港口之一，為一類開放口岸。池州自古就有“江南魚米之鄉(xiāng)”之稱， 是國家重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、出口紅茶、繭絲綢和速生豐產(chǎn)林基地。 野生動植物資源種類繁多，僅中藥材就有 1300 多種。已探明有工業(yè)開 采價值的礦藏 40 余種，其中鉛、鋅、銻、錳等有色金屬礦產(chǎn)儲量居安 徽省首位。 幾年來，池州市堅持走特色發(fā)展之路，緊緊圍繞實施“生態(tài)立市、 工業(yè)強市、旅游興市、商貿(mào)活市”戰(zhàn)略，著力建設(shè)“實力池州、活力池 州、魅力池州、和諧池州” ，進一步明確和強化了堅持抓工業(yè)、抓招商、 抓園區(qū)、抓旅游、抓城市，以重點突破帶動全局發(fā)展的思路，經(jīng)濟社會 發(fā)展全面提速，經(jīng)濟總量呈現(xiàn)跨越發(fā)展之勢，經(jīng)濟增速始終保持兩位數(shù)， 2008 年在全省 17 個市中居第 2 位，達到 16%。 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 9 幾年來，池州集中力量抓了一些打基礎(chǔ)、管長遠、事關(guān)全局的基礎(chǔ) 性工程。沿江高速、銅九鐵路、安景高速的通車，九華山機場、寧宜城 際鐵路池州段正在加快建設(shè)，國內(nèi)風(fēng)景區(qū)首條輕軌九華山旅游軌道交 通項目、望東長江公路大橋、江口港區(qū)鐵路專用線開工建設(shè)，立體交通 網(wǎng)絡(luò)基本形成；城市框架拉開，達到 80 平方公里， “一城五區(qū)”型態(tài)基 本形成，城市品位不斷提升，城市容量不斷擴大，為科學(xué)發(fā)展提供了空 間；發(fā)展平臺基本形成，園區(qū)建設(shè)已達到 40 平方公里，遠期規(guī)劃達到 100 平方公里?；A(chǔ)承載力不斷增強，經(jīng)濟發(fā)展的硬環(huán)境得到改善和提 升。 到 2008 年底，池州市主城區(qū)城市人口由 2001 年的 11.6 萬人發(fā)展到 22.91 萬人，建成區(qū)面積由 2001 年的 12.3 平方公里擴大到 26.33 平方公 里，均大大超過池州市城市總體規(guī)劃的預(yù)期。 近五年來全市人民收入變化情況表 人民收入2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 （萬元） 6974788290151101712848 增長率（%） 12.313.014.422.216.6 農(nóng)村民人均可支配收入 （萬元） 26482940334740124758 增長率（%） 11.011.013.819.918.6 2009 年，全市經(jīng)濟社會呈現(xiàn)“回升平穩(wěn)、后勁增強、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民 生改善”的良好態(tài)勢。據(jù)政府工作報告，預(yù)計，全市生產(chǎn)總值 225 億元， 與 2000 年相比增長 274%，與 2008 年相比增長 17%；財政收入 33.18 億元，與 2000 年相比增長 621%，與 2008 年相比增長 27%；全社會固 定資產(chǎn)投資總額 260 億元，與 2000 年相比增長 1412%，與 2008 年相比 增長 45%；社會消費品零售總額 79 億元，與 2000 年相比增長 216%， 與 2008 年相比增長 19%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14200 元，與 2000 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 10 年相比增長 194%，與 2008 年相比增長 10.5%；農(nóng)民人均純收入 5280 元，與 2000 年相比增長 155%，與 2008 年相比增長 11%。 可以看出，雖然池州市目前城市規(guī)模和經(jīng)濟總量不大，但發(fā)展條件 優(yōu)越，發(fā)展基礎(chǔ)不斷加強，發(fā)展優(yōu)勢不斷提高，發(fā)展速度不斷加快。城 市的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的市場需求。 3.1.2 發(fā)展規(guī)劃分析發(fā)展規(guī)劃分析 池州市總體規(guī)劃將池州市設(shè)計為“一城五區(qū)、臨江環(huán)湖”的城市格 局，以老城區(qū)為主的中心城區(qū)部分主要以居住、辦公和商業(yè)服務(wù)為主要 職能。市級商業(yè)金融中心布置在秋浦路、長江路匯合處的中心地段。商 業(yè)街以秋浦路為軸線發(fā)展為主，西向聯(lián)系杏花村、三臺山公園，東面連 接孝肅街歷史街區(qū)和濱湖廣場及文化中心。商業(yè)金融中心區(qū)具備商業(yè)、 金融、辦公、信息、管理的綜合功能，其他主要服務(wù)設(shè)施也依托其發(fā)展。 建設(shè)少量規(guī)模較大、檔次較高、功能齊全、服務(wù)配套、設(shè)施先進的大中 型商場或購物中心。運用城市土地配置的市場經(jīng)濟機制，促進形成市中 心區(qū)的商業(yè)金融核心地塊。 池州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃提出積極推進改造傳統(tǒng)商業(yè)中心，增強個 性化、特色化、品牌化和網(wǎng)絡(luò)化商業(yè)功能。未來的市級商業(yè)中心應(yīng)以現(xiàn) 狀十字街與杏村商業(yè)街為基礎(chǔ)，向東向北拓展商業(yè)中心用地，通過對主 要商業(yè)街道進行業(yè)態(tài)整合，控制新增非商業(yè)建筑，增設(shè)上檔次、有一定 規(guī)模的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。規(guī)劃精心打造翠柏路、池陽路旅游特色商業(yè)街， 與主要商業(yè)街道共同構(gòu)筑主城區(qū)商業(yè)中心街區(qū)。加大舊城改造力度，完 善城市功能，提升并壯大核心區(qū)，優(yōu)化用地布局，積極改造現(xiàn)有商業(yè)街， 完善綜合和特色商業(yè)街的建設(shè)，合理布局大中型商業(yè)網(wǎng)點，全力打造市 級商業(yè)中心。優(yōu)化杏村西街和百荷公園步行街的環(huán)境建設(shè)，同時建設(shè)池 陽路步行旅游特色商業(yè)街，打造步行者購物天堂。改造并完善長江路綜 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 11 合商業(yè)街、翠柏路旅游特色商業(yè)街和東湖路觀光休閑商業(yè)街的建設(shè)；建 設(shè)杏村東路風(fēng)味小吃特色街和南湖水街。 本項目完全符合上述規(guī)劃內(nèi)容，具有良好的支持背景。 3.1.3 未來發(fā)展分析未來發(fā)展分析 2010 年 1 月 12 日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)實施皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 移示范區(qū)規(guī)劃 。這是我國第一個為促進中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而專 門制訂的戰(zhàn)略規(guī)劃，也是今年國務(wù)院第一個頒布實施的區(qū)域規(guī)劃，對于 崛起中的安徽具有重要的里程碑意義。 池州被列入“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)” ，池州市承接產(chǎn)業(yè) 轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)總體構(gòu)想提出，到 2015 年，全市生產(chǎn)總值跨入全省第 二方陣，人均生產(chǎn)總值躋身全省第一方陣，實現(xiàn)“總量居中、人均居前、 速度居先、環(huán)境居優(yōu)”的目標(biāo)，五大組團成為現(xiàn)代化大工業(yè)和物流業(yè)的 重要集聚區(qū)，初步形成中等規(guī)模的新興產(chǎn)業(yè)化城市、生態(tài)宜居城市、國 際旅游目的地城市和長江經(jīng)濟帶重要濱江港口城市。 隨著池州市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的建設(shè)，將有利于房地產(chǎn)開發(fā)，意 味著我市房地產(chǎn)市場正迎來一個黃金時代。 3.1.4 全國房地產(chǎn)市場運行情況全國房地產(chǎn)市場運行情況 國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2009 年全國房地產(chǎn)市場運行情況”報告顯示： 2009 年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 36232 億元，比上年增長 16.1%。其中，商品住宅完成投資 25619 億元，增長 14.2%，占房地產(chǎn) 開發(fā)投資的比重為 70.7%。 2009 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 31.96 億平方米，比上 年增長 12.8%；房屋新開工面積 11.54 億平方米，增長 12.5%；房屋竣 工面積 7.02 億平方米，增長 5.5%。其中，住宅竣工面積 5.77 億平方米， 增長 6.2%。 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 12 2009 年，全國商品房銷售面積 93713 萬平方米，比上年增長 42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長 43.9%；辦公樓銷售面積增長 30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 24.2%。2009 年，商品房銷售額 43995 億元，比上年增長 75.5%。其中，商品住宅銷售額增長 80.0%， 辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 66.9%和 45.5%。 從 09 年全年來看，全國商品房銷售形勢經(jīng)歷了回暖、暢旺到火爆 三個階段，量價增長遠超年初預(yù)期，甚至超過了 2007 年，銷售面積和 銷售金額均創(chuàng)歷史新高，兩項指標(biāo)的同比增幅也同時創(chuàng)下歷史新高。全 國全年商品房平均成交均價 4695 元/平方米，同比增長 21%，遠高于 07 年 3885 元/平方米的水平。 3.1.4 池州市主城區(qū)房地產(chǎn)市場池州市主城區(qū)房地產(chǎn)市場情況分析情況分析 2009 年份池州市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市 場交易量各項指標(biāo)均已超過 08 年同期水平： 一、房地產(chǎn)市場基本情況 房地產(chǎn)投資增幅明顯。1-12 月份我市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 35.89 億元，同比增長 100.05%。其中住宅 14.15 億元，商業(yè)房 15.17 億元，辦 公房 6.57 億元。 商品房新開工面積增幅較大。1-12 月份我市主城區(qū)商品房新開工面 積 154.08 萬平方米，同比增長 45.36%。其中住宅 69.26 萬平方米，商業(yè) 房 57.23 萬平方米，辦公房 27.58 萬平方米。 商品房竣工面積保持增長。1-12 月份我市主城區(qū)商品房竣工面積 110.46 萬平方米，同比增長 78.16%。其中住宅 81.91 萬平方米，商業(yè)房 23.41 萬平方米，辦公房 3.35 萬平方米。以上數(shù)據(jù)均為我局根據(jù)各開發(fā) 公司上報所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)。 截止 2009 年 12 月底，我市主城區(qū)商品房累計可售量為 120.79 萬平 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 13 方米，其中商品住房 88.4 萬平方米，其中 1 年以上待銷售商品房的面積 為 40.2 萬平方米（含住宅 18.32 萬平方米） 。 二、房地產(chǎn)市場供給和銷售情況 2009 年 1-12 月我市主城區(qū)共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積 129.91 萬平方米， 同比上升 2.22%，其中住宅 84.74 萬平方米，同比下降 1.95%。 2009 年 1-12 月份我市主城區(qū)各類商品房銷售（簽約）面積共 139.34 萬平方米（預(yù)售房銷售面積 108.2 萬平方米，現(xiàn)房銷售面積 31.14 萬平方米） ，同比 08 年全年增長 144.69%，其中商品住宅銷售（簽約） 面積共 102.95 萬平方米，同比 08 年全年增長 114.69%。 三、房地產(chǎn)供銷結(jié)構(gòu)情況 （一）價格階段供銷結(jié)構(gòu)情況 2009 年 1-12 月份我市主城區(qū)銷售的商品住房中，價格在 800 元/平 方米以下的為 0.27 萬平方米，占總成交量的 0.26%；價格在 800-1000 元/平方米的銷售面積為 0.74 萬平方米，占總成交量的 0.72%；價格在 1000-1500 元/平方米的銷售面積為 1.7 萬平方米，占總成交面積的 1.65%； 價格在 1500-2000 元/平方米的銷售面積為 7.74 萬平方米，占總成交面積 的 7.26%；價格在 2000-2500 元/平方米的銷售面積為 33.77 萬平方米， 占總成交面積的 32.8%，價格在 2500-3000 元/平方米的成交面積為 35.93 萬平方米，占總成交面積的 34.9%；價格在 3000-4000 元/平方米 的成交面積為 20.44 萬平方米，占總成交面積的 19.85%；價格在 4000- 5000 元/平方米的成交面積為 1.15 萬平方米，占總成交面積的 1.12%； 價格在 5000 元以上的成交面積為 1.48 萬平方米，占總成交面積的 1.44%。 從以上數(shù)據(jù)來看 2000-3000 元/平方米的占總成交面積的 68.73%， 是目前市場的主導(dǎo)消費價格，但 3000-4000 元/平方米的房價比例有所提 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 14 高，我市總體房價處于緩慢但穩(wěn)定的上升中。 （二）面積階段供銷結(jié)構(gòu)情況 2009 年 1-12 月份我市主城區(qū)銷售的商品住房中，90 平方米以下的 成交面積為 15.2 萬平方米，占總成交面積的 14.78%；90-100 平方米的 成交面積為 11.74 萬平方米，占總成交面積的 11.4%；100-120 平方米的 成交面積為 31.13 萬平方米，占總成交面積的 30.24%；120-144 平方米 的成交面積為 22.34 萬平方米，占總成交面積的 21.7%；144-180 平方米 的成交面積為 11.57 萬平方米，占總成交面積的 11.24%；180 平方米以 上的成交面積為 10.96 萬平方米，占成交面積的 10.65%。 從以上分析數(shù)據(jù)看，我市商品房的熱銷戶型集中在 90-144 平方米之 間，占總交易量的 72.5%，中小戶型增多體現(xiàn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向于合理 化。 （三）購房對象結(jié)構(gòu)分析 從商品房住房購買對象分類來看，1-12 月本市區(qū)居民購房比例約占 總成交的 63.7%；其市其它地區(qū)約占 11.9%；本省其它地區(qū)約占 17.6%；外省市約占 7%。從以上數(shù)據(jù)來看，本市區(qū)以外人口占總成交比 例的 36.3%。這說明我市對周邊地區(qū)人口吸引力不斷增強，中心城市地 位穩(wěn)步提高。 四、房地產(chǎn)市場價格分析 2009 年 1-12 月份我市主城區(qū)商品房平均銷售價格為 3033.18 元/平 方米，同比上升 7.09%；商品住房平均銷售價格為 2485.14 元/平方米， 同比上升 2.95%。 我市由于市場總量較小，一些大項目進入市場后其價格對市場價格 影響較大，如 09 年 4、9 月有“秀山美地” 、 “華邦陽光城” 、 “池州徽商 城” 、 “希望財富廣場” 、 “金匯廣場”等一批商業(yè)辦公用房為主的預(yù)售項 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 15 目造成了 5 月、10 月份商業(yè)用房成交均價驟升的情況，12 月以來無大 型商業(yè)樓盤開盤。排除此類偶然因素，我市房地產(chǎn)市場總體處于穩(wěn)定態(tài) 勢。 五、市場總結(jié) 從以上分析情況看今年全年度我市房地產(chǎn)市場交易穩(wěn)步增長，特別 是 9-12 三個月市場交易量增長幅度較上半年更為明顯，顯示一方面宏觀 經(jīng)濟情況較好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持續(xù)地發(fā)揮拉 動房地產(chǎn)市場消費的作用，預(yù)計短期內(nèi)我市房地產(chǎn)市場仍將保持持續(xù)增 長勢頭。 3.1.5 對今后房地產(chǎn)市場形勢的初步判斷對今后房地產(chǎn)市場形勢的初步判斷 2009 年全國房地產(chǎn)市場急劇升溫，具有一定的合理性，這種合理性 表現(xiàn)在三個方面：其一，住房剛性需求客觀存在；其二，去年中央實行 的寬松政策發(fā)揮積極效果；其三，資金流動性過剩導(dǎo)致通脹預(yù)期大增， 資本避險因素推動房產(chǎn)成交放量。但流動性過剩引發(fā)的投資需求主要集 中在大城市和東部城市，其向中小城市和西部城市傳導(dǎo)力度有限。 針對部分城市出現(xiàn)房價上漲過快等問題，2010 年 1 月 10 日，國務(wù) 院辦公廳發(fā)出關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 ， “國十一條” 主要內(nèi)容是增加保障性住房和普通商品住房有效供給，抑制投資投機性 購房需求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項目資本金制度，強化商品住房價格監(jiān)管和 擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度，實行土地合理供應(yīng)，加強商 品房銷售管理，控制不斷上揚的房價，引導(dǎo)合理的住房結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)。 這一政策出臺，表達了中央遏制房地產(chǎn)過快上漲的決心和信心，但全國 各地情況不同，全國的一線城市和二線城市、三線城市也不一樣。不能 排除部分地區(qū)、部分城市的樓價還會有較大的上漲。 國際經(jīng)驗表明，隨著居民收入水平的提高，大部分國家消費結(jié)構(gòu)中 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 16 基礎(chǔ)性生存性消費如食品、衣著類在消費支出中所占比重下降，發(fā)展性 享受性消費如居住、醫(yī)療、教育、交通等在消費支出中比重上升（即恩 格爾系數(shù)不斷下降） 。2008 年中國人均 gdp 達到 3266.8 美元，09 年中 國人均 gdp 將超過 3500 美元，根據(jù)居民消費結(jié)構(gòu)的變動規(guī)律，目前和 未來若干年，住房和汽車等將始終是中國居民消費結(jié)構(gòu)升級的主力軍。 2009 年以來房市升溫，除了投資投機需求集中釋放而外，也是與居民消 費結(jié)構(gòu)持續(xù)升級，對住房的消費需求不斷增加分不開的。 從本地市場來看，有幾大因素決定了可以對池州市未來房地產(chǎn)市場 持積極樂觀看法：一市池州市經(jīng)濟將進入更加快速的發(fā)展時期；二是池 州市對外吸引力正在不斷增強；三是池州市城市規(guī)模有很大的發(fā)展空間 （按照新的城市總體規(guī)劃，池州市中心城區(qū)將發(fā)展到 60 平方公里和 60 萬人口） ；四是池州市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人均住房消費還處于較低水平。 在城市性質(zhì)、人口、政府財政收入和居民收入相近的情況下，2008 年，池州的第三產(chǎn)業(yè)增加值、社會消費品零售額、商品住宅銷售比黃山 分別少 42.4 億元、23.92 億元、4.39 億元，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出占 可支配收入的比重低 8.1 個百分點，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金消費性支出占現(xiàn) 金收入的比重低 1.8 個百分點。這說明，池州市在大力發(fā)展工業(yè)和建設(shè) 城市基礎(chǔ)設(shè)施的同時，需要進一步增加有利于促進消費的基礎(chǔ)設(shè)施投資， 以不斷改善消費環(huán)境，促進居民消費，加大商品房開發(fā)，以促進城市商 業(yè)發(fā)展和住房供應(yīng)。 3.2 項目特點分析項目特點分析 1、優(yōu)越的環(huán)境 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目用地位于池州市城區(qū)核心區(qū)域，南至秋浦路， 西至翠柏路，北至池陽路，緊鄰貴池中學(xué)。秋浦路為池州市城區(qū)最早和 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 17 最熱鬧的商業(yè)街道，翠柏路和池陽路是池州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃規(guī)劃精 心打造的特色商業(yè)街，與主要商業(yè)街道共同構(gòu)筑主城區(qū)商業(yè)中心街區(qū)。 本項目基地緊鄰貴池中學(xué)，向北一里有百荷公園，向東一里有清溪 河，西北一里為池州古城墻遺址，東北不到一里有農(nóng)貿(mào)市場，是宜商宜 居的優(yōu)良地段。優(yōu)越的環(huán)境顯然有利于產(chǎn)品銷售和提升價格。 2、先進的規(guī)劃設(shè)計，領(lǐng)先的設(shè)計理念。 池州市商業(yè)廣場是安徽省池州市東池置業(yè)有限公司在池州市區(qū)開發(fā) 的集大型超市（引進世界 500 強沃爾瑪） 、精品百貨、時尚街區(qū)、單身 公寓、住宅為一體的大型綜合項目。 池州市商業(yè)廣場以打造池州市一流商業(yè)體為目標(biāo)，引領(lǐng)池州時尚文 化為宗旨，建設(shè)池州第一個城市綜合體，為人們購物、餐飲、休閑、逛 街和朋友聚會等提供一站式服務(wù)，具有全客層特點。 城市綜合體是商業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是國內(nèi)商業(yè)發(fā)展的趨勢，其業(yè) 態(tài)組成為：沿街商鋪+步行街+大型超市+主題百貨+店中店模式+休閑娛 樂。各體功能不一，但又相互依存相互助益，從而形成商業(yè)的旺氣。 目前池州市大型百貨、超市僅有時代、商之都兩家，而城市綜合體 尚屬空白，市場呼喚能夠滿足復(fù)合型、一站式消費需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài) 出現(xiàn)。東池置業(yè)有限公司洞察商業(yè)先機，選擇高水平設(shè)計，將理所當(dāng)然 的受到市場青睞和回報。 3.3 市場營銷策略市場營銷策略 1、分析池州市的商業(yè)發(fā)展趨勢和商品房的消費趨勢，準(zhǔn)確定位目 標(biāo)市場，與其他樓盤形成差異化，形成自己的獨立性，顯著自身特色， 以“引領(lǐng)城市商業(yè)，占領(lǐng)生活高地”為主題，表達產(chǎn)品價值宣傳。 2、打造房地產(chǎn)精品典范，以優(yōu)良工程和誘人的升值空間打動人心， 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 18 拉開價格檔次，避開價格競爭，取得較高利潤。 3、推廣企業(yè)理念，樹立與眾不同的企業(yè)形象，以引起社會強烈關(guān) 注，使產(chǎn)品宣傳能取得良好的效果。 4、對外招商和本地市場宣傳促銷雙管齊下，同時進行，力爭在早 期就形成熱銷局面。 5、委托很專業(yè)的公司進行產(chǎn)品營銷策劃，通過有力的市場營銷， 確保項目目標(biāo)的最大實現(xiàn)。 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 19 第第 4 4 章章 方案設(shè)計方案設(shè)計 4.1 項目概況項目概況 池州商業(yè)廣場是安徽池州東池置業(yè)有限公司在池州市區(qū)開發(fā)的集大 型超市、精品百貨、時尚街區(qū)、單身公寓、住宅為一體的大型綜合項目。 總用地面積 39087，總建筑面積 181076，其中地上 136236、 地下 44840，容積率 3.49，建筑密度 45.8%，居住總戶數(shù) 474 戶。其 中包括 27200回遷住宅和 6631回遷商業(yè)。 池州商業(yè)廣場以打造池州市一流商業(yè)體為目標(biāo)，引領(lǐng)池州時尚文化 為宗旨，打造池州市第一個城市綜合體，行成嶄新的城市客廳吸引來自 四面八方的賓客。它的規(guī)劃落成必將成為池州經(jīng)濟、文化發(fā)展的新引擎， 將池州人帶入新的生活領(lǐng)域。 4.2 建筑設(shè)計建筑設(shè)計 4.2.1 設(shè)計依據(jù)設(shè)計依據(jù) 1設(shè)計條件 2用地紅線圖 3 池州市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 4國家有關(guān)規(guī)劃建筑設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定。 4.2.2 設(shè)計理念設(shè)計理念 新城市、新生活的引擎城市綜合體 秉持這樣一個理念貫穿項目設(shè)計始終，激動人心的城市生活完全可 以通過創(chuàng)造性的規(guī)劃設(shè)計來激發(fā)引導(dǎo)。在設(shè)計我們的新城市的同時設(shè)計 我們的新生活，建設(shè)城市綜合體是本項目的設(shè)計目標(biāo)： 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 20 1、城市綜合體是商業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是國內(nèi)商業(yè)發(fā)展的趨勢。 是城市活力的主要源泉。城市綜合體是城市進程的必然產(chǎn)物。是都市生 活不可缺少的載體。隨著國內(nèi)城市化進程的加快，城市綜合體從一線城 市向二線和三線城市迅速發(fā)展。并成為城市活力的主要源泉，并決定著 一個魅力十足的都市形象。 沿街商鋪+步行街+大型超市+主題百貨+店中店模式+休閑娛樂=城 市綜合體。 2、有利于舊城改造，加速城市化進程，商業(yè)核心區(qū) cbd 的形成。 一個城市的發(fā)展，離不開商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)的發(fā)展也體現(xiàn)了整個城市的 經(jīng)濟水平。隨著城市的進程加快，新市居民對商業(yè)的要求也越來越高， 原有城市商業(yè)的模式和布局已完全不能滿足整個城市的發(fā)展，因此城市 綜合體的形成是城市化進程的有力保障。并促使快速形成商業(yè)核心區(qū)。 3、城市綜合體是商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)動機，是池州發(fā)展旅游商貿(mào)行業(yè)最 好的注腳，是城市的名片、城市的客廳。 4.2.3 總體布局總體布局 本項目功能分區(qū)主要由商業(yè)住宅單身公寓三大功能。布局原則 是商業(yè)、住宅相對獨立，互不干擾，商業(yè)區(qū)沿街設(shè)置，住宅區(qū)沿內(nèi)部設(shè) 置。 4.2.4 總體交通流線總體交通流線 本項目功能區(qū)較多，車流人流較為復(fù)雜，因此是否進行合理有效的 梳理對今后的使用至關(guān)重要。 車行線分為住宅車流、商業(yè)客流、商業(yè)貨流、公寓車流四條。住宅 車輛由西面翠柏路進入，東面池陽路出，地庫出入口設(shè)計在小區(qū)內(nèi)部 2# 樓西側(cè)。商業(yè)地面臨時停車在池陽路出入，地庫有西面和東面兩個入口， 東面地庫只出不進。商業(yè)貨流由東面進入到達卸貨區(qū)，直接進入貨梯廳。 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 21 公寓車流在南端呈環(huán)形設(shè)置，出入口設(shè)置在翠柏路。另外在秋浦路和 1、2#樓之間設(shè)置兩處緊急出入口。 商業(yè)人行線由池陽路進入和商業(yè)內(nèi)街交織形成網(wǎng)狀，最大限度地增 加商業(yè)價值。 4.2.5 總體消防設(shè)計總體消防設(shè)計 除 4#樓外，其余單體均為高層建筑，在建筑周邊設(shè)置環(huán)形消防車道， 且設(shè)計不小于 8 米15 米的消防登高場地。 4.2.6 建筑退界、間距設(shè)計建筑退界、間距設(shè)計 規(guī)劃條件：建筑退讓池陽路中線 18 米，退讓翠柏路中線 19 米，退 讓秋浦路中線 30 米，退讓南側(cè)用地邊界線不小于 10 米，退讓國稅局西 側(cè)邊界線不小于 6 米。 本項目除滿足規(guī)劃設(shè)計條件外，退讓池陽路中線 27 米，比規(guī)劃條 件多退 9 米，以形成城市廣場。退讓西側(cè)學(xué)校 15 米以上，以盡量減少 對學(xué)校的不利影響。 4.2.7 公共配套用房設(shè)計公共配套用房設(shè)計 公共配套用房包括社區(qū)服務(wù)中心 468.2m2、公廁 50m2、垃圾間 30m2。社區(qū)服務(wù)中心出入口位于商業(yè)內(nèi)街，公廁位于翠柏路單身公寓北 面，垃圾間位于東北角。 4.2.8 停車設(shè)計停車設(shè)計 停車標(biāo)準(zhǔn)按商業(yè)每百平方米 0.5 輛車、住宅每戶 0.5 輛車設(shè)計。地 面停車 100 輛，地下分 1#地下車庫 518 輛和 2#地下車庫 55 輛兩部分， 總計停車 673 輛。其中 1#地下車庫機械停車位 195 輛。 4.2.9 單體平面設(shè)計單體平面設(shè)計 1#樓：1#樓裙房主要由精品百貨、沃爾瑪超市、影院、餐飲、書城、 電玩城幾大功能組成，豎向交通主要由東、中、西三組電梯和內(nèi)部自動 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 22 扶梯解決。主樓為 26 層高層住宅。 2#樓：2#樓裙房為 23 層商業(yè)，與 1#樓圍合形成內(nèi)部商業(yè)街，主樓 為 24 層高層住宅。 3#樓：3#樓裙房為 4 層商業(yè)，分為南北兩部分，中間以商業(yè)街的形 式分割。主樓為 18 層高層住宅。 4#樓：4#樓為 3 層沿街商業(yè)，局部 4 層。12 層為小開間商業(yè)，34 層為大空間商業(yè)。 5#樓：5#樓 14 層為商業(yè)，515 層位單身公寓，公寓與商業(yè)相對獨 立，中間設(shè)計 2 米的轉(zhuǎn)換層。 4.2.10 立面設(shè)計立面設(shè)計 4.2.10.1 設(shè)計原則 通過對周邊建筑風(fēng)格的分析和地域特征的解讀，本項目作為一個城 市綜合體的形象，其立面設(shè)計原則為：現(xiàn)在、簡潔、大氣、時尚。 4.2.10.2 設(shè)計理念 由于本項目由大塊狀商業(yè)、條狀商業(yè)、高層住宅、高層公寓等較多 類型建筑組合而成，形式多樣復(fù)雜，因此在設(shè)計中我們在挖掘個類型建 筑特征的同時，通過簡潔的體型進行組合，用一種統(tǒng)領(lǐng)全局的肌理來統(tǒng) 一整個形體，然后根據(jù)不同的建筑特質(zhì)，選擇表達方式比較接近、虛實 對比明快的肌理與統(tǒng)領(lǐng)全局的肌理相結(jié)合。從而在統(tǒng)一的肌理中，每類 建筑有符合自身特質(zhì)的變化。 4.2.10.3 單體立面設(shè)計 a、沿池陽路商業(yè)立面設(shè)計： 沿池陽路的大塊商業(yè)強調(diào)體量的穿插和虛實對比，使用大面的石材 來表達大商業(yè)的厚實，精致的玻璃幕墻渲染現(xiàn)代商業(yè)氛圍。同時合理安 排 led 大顯示屏、主力店店招、散戶廣告，使原本尺度不一的元素協(xié) 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 23 調(diào)統(tǒng)一在相同模數(shù)之中。重點處理的部位為主入口廣場，此處的立面設(shè) 計強調(diào)由廣場、連梁、挑空平臺、下空間組合形成的空間感，來與簡潔 精細的材質(zhì)呼應(yīng)，使人感到商業(yè)中心的品味、時沿感。 b、沿翠柏路商業(yè)立面設(shè)計： 翠柏路商業(yè)以多層條狀商業(yè)為主，設(shè)計的重點是打破冗長單調(diào)的商 業(yè)界面，在縱向上我們在一、二、三層賦予其不同的空間屬性，通過二 樓的連廊形成的光影變化豐富立面效果。在橫向上運用廣告構(gòu)架的設(shè)置 和局部的四層處理來改變一成不變的天際線。 c、高層住宅立面設(shè)計： 處在如此繁華的商業(yè)中心的住宅立面設(shè)計重點無疑是怎樣與周邊建 筑協(xié)調(diào)，達到共同營造繁華、時尚的氣氛。因此本住宅立面設(shè)計打破傳 統(tǒng)住宅設(shè)計以窗、陽臺為基本設(shè)計單元的做法，通過面與線來統(tǒng)一整個 立面，通過塊面的肌理虛實變化使之有公共建筑的立面特征。由于三棟 住宅為群體建筑的制高點，住宅的頂部由幕墻和構(gòu)架穿插的形式出現(xiàn)， 在擁有豐富輪廓的同時形成與眾不同的光影感。 d、單身公寓立面設(shè)計： 單身公寓的立面設(shè)計將兩層和兩個開間作為一個標(biāo)準(zhǔn)模塊，整個立 面形成規(guī)整劃一的標(biāo)準(zhǔn)框架，在淺色方框?qū)哟蔚幕A(chǔ)上，用灰色構(gòu)成另 一個層次的構(gòu)架，形成統(tǒng)一而又層次的外立面，整個立面設(shè)計沒有因公 寓部勻質(zhì)的平面而雜亂，與商業(yè)區(qū)和諧統(tǒng)一在一起。 4.2.10.4 泛光燈概念設(shè)計 作為晚間大廈的外衣，燈光設(shè)計本著高效節(jié)能，高雅大方的宗旨， 我們對大樓照明夜景進行整體規(guī)劃。務(wù)求以人為本，美觀大方，亮化與 美化并重，務(wù)求打造夜間商業(yè)中心段新標(biāo)志。其設(shè)計原則有： a、節(jié)能環(huán)保商務(wù)辦公樓的絢麗多彩與綠色節(jié)能完美結(jié)合，彰 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 24 顯其先進性。 b、以人為本燈光絢麗而不失莊重，將大樓總體照度控制在 20500lux 以內(nèi)，亮度適合人眼的觀賞，不產(chǎn)生光與視覺疲勞。 c、燈光與大樓形體美和諧統(tǒng)一 一光色與大樓結(jié)構(gòu)巧妙結(jié)合起來， 做到見光不見燈，燈光與建筑材質(zhì)完美映襯。 4.2.11 綠化景觀設(shè)計綠化景觀設(shè)計 4.2.11.1 主題概念： 本項目綠化景觀在設(shè)手法上結(jié)合不同性質(zhì)空間，創(chuàng)造節(jié)點豐富，具 有視覺變化效果、步移景異、精致典雅的室外空間，讓人在有限的空間， 體會無限的空間感，在各個不同的景觀節(jié)點實行主題化設(shè)計，表現(xiàn)空間 的多樣性。 4.2.11.2 景觀空間： a、商業(yè)景觀：商業(yè)景觀由入口廣場、主題商業(yè)廣場、下沉廣場、 步行街、情景廣場一系列空間構(gòu)成。 b、住宅景觀：住宅景觀區(qū)主要由內(nèi)院綠化和屋頂綠化兩大部分內(nèi) 容組成，實行商住分離的原則，在喧鬧的商業(yè)中心創(chuàng)造一片寧靜、優(yōu)美 的獨立住宅景觀區(qū)。 c、雕塑小品、公用設(shè)施個性化設(shè)計： 一系列真實尺度的情景雕塑及抽象藝術(shù)小品融入景觀環(huán)境，展現(xiàn)一 幅現(xiàn)代化都市風(fēng)景畫卷，體現(xiàn)精致時尚生活。侯車亭、電話亭、座椅、 指示牌燈具等公用設(shè)施同樣具有現(xiàn)代感的獨特造型，人性化的設(shè)計使之 不僅是公用設(shè)施，更是一以系列藝術(shù)品。 4.2.11 人防設(shè)計人防設(shè)計 4.2.11.1 設(shè)計依據(jù) 人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范 （gb50098-98） 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 25 人民防空地下室設(shè)計規(guī)范 （gb50038-2005） 防空地下室建筑設(shè)計 （fj01-04） 4.2.11.2 建筑人防設(shè)計 （1）本工程按六級人員掩蔽所進行設(shè)計，平戰(zhàn)結(jié)合。人防防護單 元設(shè)在地下一層，戰(zhàn)時為六級人員掩蔽所，平時為汽車庫或自行車庫。 抗力等級為六級。設(shè)七個防護單位和一個移動電站，總建筑面積為： 13775.34 平方米，總掩蔽面積 5250 平方米，總掩蔽人數(shù) 5250 人。其中： 防護單元 1 建筑面積 1870.06 平方米，掩蔽面積 1160 平方米，掩蔽人數(shù) 1160 人；防護單元 2 建筑面積 1964.38 平方米，掩蔽面積 1340 平方米， 掩蔽人數(shù) 1340 人；防護單元 3 建筑面積 1991.60 平方米，掩蔽面積 1360 平方米，掩蔽人數(shù) 1360 人；防護單元 4 建筑面積 1986.73 平方米， 掩蔽面積 1350 平方米，掩蔽人數(shù) 1350 人；防護單位 5 建筑面積 1976.90 平方米，掩蔽面積 1350 平方米，掩蔽人數(shù) 1350 人；防護單元 6 建筑面積 1869.08 平方米，掩蔽面積 1250 平方米，掩蔽人數(shù) 1250 人； 防護單元 7 建筑面積 1983.25 平方米，掩蔽面積 1310 平方米，掩蔽人數(shù) 1310 人；移動電站建筑面積 133.34 平方米。滿足規(guī)定的要求。 （2）每個防護單元均設(shè)有不少于兩個出入口，疏散寬度滿足規(guī)范 要求。 （3）抗爆隔離墻戰(zhàn)時采用 500-1000 厚砂袋堆壘。 （4）人防人員掩蔽所按規(guī)定要求設(shè)置干廁，水箱。 （5）平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換措施如下： a、澆鋼筋混凝土構(gòu)件、防護密閉門和密閉門、通風(fēng)口防護措施、 戰(zhàn)時使用的給水排水管及防暴波地漏等應(yīng)在工程施工時一次完成。 b、對于在臨空墻上開設(shè)的平時通行口以及平時通風(fēng)管穿墻孔，其 封堵措施應(yīng)滿足戰(zhàn)時的抗力和密閉要求，并應(yīng)在 15 天轉(zhuǎn)換時限內(nèi)完成。 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 26 c、專供平時使用的出入口，其臨戰(zhàn)時采用的封堵措施應(yīng)在 3 天內(nèi) 完成。 4.2.11.3 結(jié)構(gòu)人防設(shè)計 本工程防空地下室設(shè)在地下一層，按六級人員掩蔽所進行設(shè)計，根 據(jù)人防有關(guān)規(guī)定進行分析和初算，結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸及等效靜荷載取值如下： a、防空地下室結(jié)構(gòu)各部位構(gòu)件尺寸 地下室頂板：主樓區(qū)域采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板體系板厚 200mm；裙房區(qū)域采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土無梁樓蓋體系板厚 400mm。 地下室底板：14 號樓筏板厚度為 800mm；56 號樓筏板厚度為 900mm；裙房區(qū)域未注明板厚為 400mm。 地下室外墻：墻厚 300mm。 臨空墻：墻厚 300mm。 b、防空地下室結(jié)構(gòu)各部位的等效靜荷載標(biāo)準(zhǔn)值： 頂板（覆土區(qū)0.5m）等效靜荷載 65kn/m2。 底板等效靜荷載：主樓區(qū)域（樁筏基礎(chǔ)）25kn/m2； 裙房區(qū)域（筏板基礎(chǔ)）50kn/m2。 外墻等效靜荷載標(biāo)準(zhǔn)值：50kn/m2。 臨空墻等效靜荷載標(biāo)準(zhǔn)值：與普通地下室相鄰的隔墻 90kn/m2；相 鄰防護單位隔墻 50kn/m2。 4.2.11.4 通風(fēng)人防設(shè)計 a、戰(zhàn)時六級二等人員掩蔽所新風(fēng)量標(biāo)準(zhǔn)：清潔式通風(fēng) 5m3/（p.h） ，濾毒式通風(fēng)2m3/（p.h） ，最小防毒通道換氣次數(shù)40 次/h。 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 27 b、戰(zhàn)時人員掩蔽所隔離絕防護時間3 小時，co2濃度2.5%。 c、進風(fēng)系統(tǒng)：按清潔式通風(fēng)、濾毒式通風(fēng)和隔絕式通風(fēng)三種方式 設(shè)置，并滿足防護通風(fēng)轉(zhuǎn)換要求。該進風(fēng)系統(tǒng)設(shè)專用豎井，由防爆波活 門和擴散室進風(fēng)，其防護通風(fēng)設(shè)備包括消波裝置（既防爆波活門） 、密 閉閥門、過濾吸收和送風(fēng)機等。 d、排風(fēng)系統(tǒng)：以超壓排風(fēng)（安裝防爆超壓自動排氣活門）為主， 清潔通風(fēng)還可以輔助機械排風(fēng)，其排風(fēng)口部既人員主要出入口設(shè)簡易洗 消間。戰(zhàn)時清潔式超壓排風(fēng)利用管道經(jīng)活門排向豎井，濾毒式超壓排風(fēng) 自簡易洗消間通過防毒通道、擴散室、防爆波活門排至非人防區(qū)。 4.2.11.5 電氣人防設(shè)計 （1）設(shè)計依據(jù) 國家及地方現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 甲方及相關(guān)專業(yè)所提設(shè)計條件 （2）供電 a、電力負荷及分級 平時作為停車場使用，應(yīng)急照明、消防系統(tǒng)、排煙風(fēng)機等為一級負 荷；其余均為三級負荷。 戰(zhàn)時應(yīng)急照明、消防系統(tǒng)排煙風(fēng)機、報警系統(tǒng)及通風(fēng)機等為一級負 荷，其余均為二級負荷。停車場（人防工程）全部負荷均按一級負荷標(biāo) 準(zhǔn)供電。 b、供電電源 停車場（人防工程）采用兩路供電。兩路電源均引自地下層變配電 所。每個防護單元設(shè)置獨立的供電回路，均采用兩回路供電。 供電電壓為 0.4kv。兩路電源在負荷末端（雙電源切換箱）切換。 本工程配變電所由兩回 10kv 專用線路供電。兩路電源均為工作電 池州商業(yè)廣場建設(shè)項目可行性研究 安徽階梯咨詢設(shè)計有限公司 28 源。每一路電源均能保證本工程的重要負荷用電。戰(zhàn)時人防地下室防護 區(qū)內(nèi)的用電從區(qū)域電站引進一路電源（預(yù)留） ，作為戰(zhàn)時人員人防的第 三電源。第一電源來自市電（既地下層的變配電所雙電源切換箱供電） ，