物業(yè)管理概述(zzp).ppt

物業(yè)管理概論與法規(guī),安靜主編物業(yè)管理概論 吳劍平主編物業(yè)管理法規(guī),第一章 物業(yè)管理概述,第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理 第二節(jié) 物業(yè)管理的基本內(nèi)容 第三節(jié) 物業(yè)前期管理 第四節(jié) 物業(yè)管理法 第五節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系 第六節(jié) 物業(yè)管理法的地位、作用與物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式,一、 物業(yè)與物業(yè)管理,(一) 物業(yè) (二) 物業(yè)管理,(一) 物業(yè),“物業(yè)”一詞，在不同的國(guó)家和地區(qū)，有不同的含義。 我國(guó)目前所說(shuō)的“物業(yè)”來(lái)源于香港地區(qū)方言“Real Property”或“Real Estate”，在香港，主要指單元性房地產(chǎn)。 我國(guó)內(nèi)地，有關(guān)“物業(yè)”的概念大致相同，但是在具體表述上有細(xì)微的差別。,有關(guān)物業(yè)的表述,建設(shè)部房地產(chǎn)司：物業(yè)定義為已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地。,有關(guān)物業(yè)的表述,上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例：住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。 江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法：本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并投入使用的住宅區(qū)各類房屋及公共設(shè)備、公用設(shè)施、附屬場(chǎng)地等。,物業(yè)的概念,物業(yè)主要包括以下三個(gè)方面： 已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物； 與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施； 相關(guān)的場(chǎng)地。 物業(yè)的定義：是指房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。,物業(yè)的性質(zhì),1.物業(yè)的自然屬性 （1）二元性：土地與建筑物 （2）有限性：土地有限 （3）差異性和多樣性：土地的優(yōu)劣，建筑物功能、位置、技術(shù)條件 （4）固定性：物業(yè)的空間不可移動(dòng)性 （5）耐久性：土地不可毀滅，但建筑物可滅失或逐漸損耗 （6）配套性：配套設(shè)施可滿足不同需要,物業(yè)的性質(zhì),2.物業(yè)的社會(huì)屬性 （1）稀缺性：物業(yè)的供給與需求 （2）商品性 （3）保值、增值性 （4）易受政策的調(diào)控性 （5）交易的契據(jù)性,(二) 物業(yè)管理,簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是人們對(duì)物業(yè)的管理活動(dòng)。 廣義：是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)。 狹義：即一般只限于對(duì)該樓宇進(jìn)行管理服務(wù)。,(二) 物業(yè)管理,建設(shè)部頒布施行的城市新建小區(qū)管理辦法對(duì)“住宅小區(qū)管理”作了相當(dāng)于物業(yè)管理的定義的解釋； 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定了物業(yè)管理的內(nèi)容；,(二) 物業(yè)管理,江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法也對(duì)物業(yè)管理作了定義； 但是有的地方在制定地方性法規(guī)或政府規(guī)章時(shí)則回避了對(duì)物業(yè)管理的定義。,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，物業(yè)管理的范圍將是越來(lái)越寬，因此，應(yīng)從廣義上來(lái)做出： 物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行專業(yè)化的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并提供相關(guān)的服務(wù)。,(二) 物業(yè)管理,物業(yè)管理定義中的內(nèi)涵： 1.物業(yè)管理是業(yè)主及物業(yè)使用人、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)等多個(gè)責(zé)任主體的共同活動(dòng)。各責(zé)任主體在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享有各自的權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的法定義務(wù)與責(zé)任。 2.必須依照法律法規(guī)的規(guī)定以及合同約定，從事物業(yè)管理活動(dòng)。,(二) 物業(yè)管理,3.物業(yè)管理的范圍是指一個(gè)特定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)的共同部分和共同事務(wù)。 4.物業(yè)管理所提供的產(chǎn)品是服務(wù)。這種服務(wù)能夠使物業(yè)處于一種正常的使用狀態(tài)，滿足物業(yè)的使用功能，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命是物業(yè)保值、增值的重要因素。 5.物業(yè)管理對(duì)公共秩序的作用是提供協(xié)助性管理服務(wù)，屬于安全防范性質(zhì)。,(二) 物業(yè)管理,物業(yè)管理的必要性,業(yè)主住戶的要求提高 樓宇興建漸具規(guī)模 物業(yè)設(shè)備先進(jìn) 地產(chǎn)發(fā)展的需要 生產(chǎn)發(fā)展的需要,物業(yè)管理的發(fā)展史,1.起源： 起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，當(dāng)時(shí)有一名叫奧克維亞希爾的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎預(yù)料地收到了良好效果，不僅改善了居住環(huán)境，而且還使業(yè)主承租人的關(guān)系由原來(lái)的對(duì)立變得友善起來(lái)，首開(kāi)物業(yè)管理之河。,物業(yè)管理的發(fā)展史,2.物業(yè)管理在中國(guó)的發(fā)展： （1）1981年3月10日，中國(guó)第一家專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)-深圳市物業(yè)管理企業(yè)成立。 （2）1990年深圳市在新開(kāi)發(fā)的蓮花二村住宅小區(qū)進(jìn)行了全方位的物業(yè)管理試點(diǎn)。1992年該小區(qū)被評(píng)為全國(guó)模范文明住宅小區(qū)。,物業(yè)管理的發(fā)展史,（3） 1993年3月26日-30日，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在番禺、深圳召開(kāi)的一次較高層次的全國(guó)房屋管理高級(jí)研討會(huì)，第一次確立了將物業(yè)管理作為我國(guó)房屋管理走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新模式與新體制。會(huì)議的結(jié)論：我國(guó)必須走專業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理之路。 （4） 1994年3月23日，建設(shè)部頒發(fā)第33號(hào)令：城市新建住宅小區(qū)管理辦法。,物業(yè)管理的發(fā)展史,（5） 1994年6月18日，我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例頒布，開(kāi)創(chuàng)新興行業(yè)物業(yè)管理。 （6） 2000年中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在北京成立。 （7） 2001年1月，物業(yè)管理被寫(xiě)進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要。,物業(yè)管理的發(fā)展史,（8） 2003年6月8日，我國(guó)第一部物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例頒布并于2003年9月1日起執(zhí)行。 （9） 2007年3月16日，我國(guó)第一部物業(yè)管理法中華人民共和國(guó)物權(quán)法頒布并于2007年10月1日?qǐng)?zhí)行。,我國(guó)香港特別行政區(qū)的物業(yè)管理,香港物業(yè)管理的基本內(nèi)容如下： 定期保養(yǎng)維修； 投保； 防止非法更改大廈用途； 清潔和保安； 改善樓宇設(shè)施； 控制管理費(fèi)開(kāi)支； 執(zhí)行“大廈公共契約”； 注意社區(qū)發(fā)展。 香港的物業(yè)管理收費(fèi)主要是采用酬金制。,物業(yè)管理行業(yè)特征,社會(huì)化 專業(yè)化 企業(yè)化 市場(chǎng)化,物業(yè)管理活動(dòng)的特點(diǎn),全天候服務(wù) 無(wú)形與有形的結(jié)合 生產(chǎn)和消費(fèi)的同時(shí)性 易逝性 業(yè)主導(dǎo)向型 差異性 物業(yè)服務(wù)和住用人的不可分割性 不可儲(chǔ)存性,第二節(jié) 物業(yè)管理的基本內(nèi)容,一、 房屋修繕管理 二、物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施的管理 三、環(huán)境管理 四、安全防范管理 五、公眾管理 六、檔案管理 七、社區(qū)文化,修繕責(zé)任的劃分： A.新建房屋，自每幢房屋竣工驗(yàn)收之日 起，在規(guī)定的保質(zhì)期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修。竣工驗(yàn)收與業(yè)主入住的時(shí)間差，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。 B.保質(zhì)期滿后，由業(yè)主承擔(dān)修繕責(zé)任，并承擔(dān)修繕費(fèi)用。 C.凡屬使用不當(dāng)或人為造成的房屋損壞，由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償 。,一、 房屋修繕管理,房屋的最低保修期限： A.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使 用年限。 B.屋面防水工程、衛(wèi)生間防水、外墻面防滲漏，5年。 C.供熱、供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖（冷）期。 D.電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝，2年。 E.裝修工程，2年。 F.其他項(xiàng)目的保修期由建設(shè)單位與施工單位約定。,一、 房屋修繕管理,物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施是對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類共用設(shè)備、設(shè)施的簡(jiǎn)稱，包括房屋建筑物內(nèi)和室外的設(shè)施設(shè)備，它是物業(yè)的重要組成部分。 物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施的管理是對(duì)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的使用、日常使用、日常維護(hù)、維修與更新的管理，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和重要工作之一。,二、物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施的管理,（1）運(yùn)行管理。操作、開(kāi)關(guān)機(jī)、運(yùn)行記錄、運(yùn)行監(jiān)控、巡視檢查、抄表計(jì)量以及相關(guān)規(guī)程制定。 （2）維修保養(yǎng)。保養(yǎng)、維修、測(cè)試、更換、改善。 （3）安全管理。 （4）檔案資料的管理。原始資料收集、維修、保養(yǎng)及技術(shù)改造的記錄的保存。 （5）節(jié)能降耗。降低運(yùn)行成本，提高運(yùn)行效率。 （6）采購(gòu)計(jì)劃和備品配件的管理。 （7）工具、器械和儀器儀表的管理。,1. 物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施的管理的內(nèi)容,安全至上、保證運(yùn)行、計(jì)劃保養(yǎng)、依法管理、節(jié)能降耗、分工細(xì)致、專業(yè)化管理,2. 物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施的管理的重點(diǎn),1.環(huán)境衛(wèi)生管理 2.環(huán)境綠化管理 3.消殺管理,三、環(huán)境管理,（1）環(huán)境衛(wèi)生管理的內(nèi)涵。 目的：凈化環(huán)境，提高環(huán)境效益。 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行定點(diǎn)、定時(shí)、定人的日常清掃，進(jìn)行廢棄物的收集和清運(yùn)，并依照管理規(guī)定對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行宣傳教育、管理和監(jiān)督，通過(guò)清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性的服務(wù)，維持公共區(qū)域的衛(wèi)生，以提高環(huán)境效益 。,1.環(huán)境衛(wèi)生管理,（2）環(huán)境衛(wèi)生管理的范圍。 A.樓宇內(nèi)的共用部位，指樓宇內(nèi)從底層（含地下）到頂樓的天臺(tái)的所有共用部位，包括樓宇外墻、樓梯、走廊、大廳、天臺(tái)、小區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所、地下停車場(chǎng)、架空層、公用衛(wèi)生間和電梯間等。 B.物業(yè)管理區(qū)域的共用場(chǎng)地，指物業(yè)轄區(qū)內(nèi)周圍的道路、綠化帶、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所等所有的共用場(chǎng)地。 C.生活垃圾的清運(yùn)，包括化糞池、排污管道的定期清理、疏通等。 D.廣義的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)還包括物業(yè)周圍的“三廢”處理。,1.環(huán)境衛(wèi)生管理,（3）環(huán)境衛(wèi)生管理的基本要求。 五定：定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。,1.環(huán)境衛(wèi)生管理,（1）環(huán)境綠化管理的內(nèi)涵。 對(duì)園林綠地的完善和對(duì)已有綠地的養(yǎng)護(hù) （2）綠化的相關(guān)概念 綠地率=小區(qū)內(nèi)綠地用地面積/小區(qū)總用地面積100% 綠化覆蓋率=綠地覆蓋面積/小區(qū)內(nèi)總用地面積100% 人均公共綠地面積=小區(qū)公共綠地面積/小區(qū)內(nèi)居住總?cè)丝?2.環(huán)境綠化管理,（3）環(huán)境綠化的完善。 適用、經(jīng)濟(jì)、美觀，常綠、常花、常香 （4）綠化管理與養(yǎng)護(hù)。,2.環(huán)境綠化管理,1.保安管理 2.交通秩序管理 3.消防管理,四、安全防范管理,（1）保安管理的內(nèi)容：門(mén)衛(wèi)、守護(hù)和巡邏 門(mén)衛(wèi)：控制人員和車輛進(jìn)出，對(duì)外來(lái)人員 驗(yàn)證登記，外出物品檢查，維護(hù)附近區(qū)域秩序，防止安全事件發(fā)生。 守護(hù)：對(duì)特定目標(biāo)和重要目標(biāo)實(shí)行實(shí)地看護(hù)和守衛(wèi)。 巡邏：在一定區(qū)域內(nèi)有計(jì)劃地巡回檢查，發(fā)現(xiàn)排除不安全因素，處理各種違法或違章行為。,1、保安管理,（2）保安管理的具體做法 A.來(lái)訪人員接待管理 B.物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生刑事或治安案件的處理 C.控制中心的管理 D.物資放行管理,1、保安管理,（1）交通秩序管理的內(nèi)容：車輛管理、交通管理和道路管理 （2）停車場(chǎng)管理 A 明確停車場(chǎng)管理流程 B 明確固定車位和臨時(shí)車位 C 交通標(biāo)識(shí)規(guī)范 D 車場(chǎng)巡查管理員工作重點(diǎn),2.交通秩序管理,（1）消防管理的主要任務(wù)和內(nèi)容：消防宣傳與教育、消防監(jiān)控報(bào)警中心的日常治辦與管理、消防設(shè)備的管理與維護(hù)、消防安全檢查、消防檔案管理。 （2）高層建筑物消防管理的重點(diǎn) A.防火分隔。 B.做好安全疏散的準(zhǔn)備工作。 C.設(shè)置自動(dòng)報(bào)警設(shè)施。 D.設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志。,3.消防管理,1.法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容（相關(guān)的法規(guī)文件） （1）物業(yè)的使用和維護(hù)。 （2）裝修管理 2.物業(yè)管理企業(yè)規(guī)定的內(nèi)容（各項(xiàng)管理規(guī)定） 3.業(yè)主之間約定的內(nèi)容,五、公眾管理,1.物業(yè)建設(shè)、竣工檔案 2.業(yè)主檔案 3.物業(yè)管理過(guò)程的記錄,六、檔案管理,1.開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)的意義： A.營(yíng)造和睦、融洽氣氛，加強(qiáng)溝通，化解矛盾。 B.增強(qiáng)業(yè)主榮譽(yù)感，制造名牌效應(yīng)，提高品牌檔次，塑造品牌形象。 2.原則：娛樂(lè)性、宣傳價(jià)值、群眾參與性、時(shí)間安全 3.公共文體設(shè)施的管理,七、社區(qū)文化,第三節(jié) 物業(yè)前期管理,一、物業(yè)管理的早期介入 二、物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作 三、物業(yè)管理的啟動(dòng),所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)項(xiàng)目的理想、決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、設(shè)備安裝階段就參與和介入，從有利于今后物業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)的造型、功能設(shè)置、樓宇檔次、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工安裝質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)，確保物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造和安裝質(zhì)量。,一、物業(yè)管理的早期介入,1.物管企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制、招聘、培訓(xùn) 2.物業(yè)管理規(guī)章制度的制定 3.物業(yè)租售的策劃及代理,二、物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作,1.物業(yè)的接管驗(yàn)收 物業(yè)管理的接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)管理的全面正式啟動(dòng)，它包括新建物業(yè)和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。 新建物業(yè)的接管驗(yàn)收是政府有關(guān)部門(mén)和建設(shè)單位在對(duì)施工單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的技術(shù)資料的交接和物業(yè)的再驗(yàn)收。,三、物業(yè)管理的啟動(dòng),示意圖：,施工 單位,開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位,物業(yè)管理企業(yè),竣工驗(yàn)收,新物業(yè)接管驗(yàn)收,物業(yè)接管驗(yàn)收，由物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗(yàn)收小組進(jìn)行，其主要作用： A.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過(guò)接管驗(yàn)收 和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。 B.確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主利益。 C.為日后管理工作創(chuàng)造優(yōu)良的條件。,A.入住手續(xù)的辦理 入住資料的準(zhǔn)備：入住時(shí)簽署的法律文書(shū)，向業(yè)主遞交的文件，入住后需使用的文件(包括入住通知書(shū)，入住手續(xù)書(shū)，收樓須知，繳款通知書(shū)，用戶登記表)； 入住辦理：預(yù)先策劃，組織接待，驗(yàn)房交鑰匙。 B.裝修管理 C.安全防范,2.業(yè)主或物業(yè)使用人的入住管理,A.房屋所有權(quán)備案 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房屋的所有權(quán)人應(yīng)按照城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)的所有權(quán)證規(guī)定的范圍行使權(quán)力，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。 物業(yè)管理就是使房屋的所有權(quán)人的權(quán)利得到保障，并承擔(dān)所有應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。,3.房屋所有權(quán)備案和檔案資料的建立,物業(yè)中的公共設(shè)施和房屋的公共部位，是全體房屋所有權(quán)人的共有財(cái)產(chǎn)，其維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)應(yīng)由共有人按房屋所有權(quán)份額比例分擔(dān)。 為準(zhǔn)確界定每個(gè)房屋所有權(quán)人擁有房屋的所有權(quán)的范圍和比例，維護(hù)其合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)建立房屋所有權(quán)備案制度。 房屋所有權(quán)備案是實(shí)施物業(yè)管理前必須做好的一項(xiàng)重要工作。,B.檔案資料的建立 檔案資料包括業(yè)主或物業(yè)使用人的單個(gè)資料和該物業(yè)的技術(shù)資料，其中物業(yè)的技術(shù)資料在接管驗(yàn)收時(shí)已由開(kāi)發(fā)建筑單位移交物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)分專業(yè)、分類別進(jìn)行整理、歸檔。業(yè)主或物業(yè)使用人的檔案資料，應(yīng)在其入住時(shí)及以后一段時(shí)間逐步建立起來(lái)。 檔案資料應(yīng)設(shè)專人管理，主要有收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。 完善的檔案資料是做好物業(yè)管理工作的前提。,3.房屋所有權(quán)備案和檔案資料的建立,當(dāng)物業(yè)銷售和業(yè)主入住達(dá)到50%或以上時(shí)，應(yīng)在政府主管部門(mén)指導(dǎo)下適時(shí)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，制定和通過(guò)有關(guān)業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 至此，物業(yè)管理運(yùn)作就從全面啟運(yùn)階段轉(zhuǎn)向日常運(yùn)作階段。,4.業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的成立,第四節(jié) 物業(yè)管理法,一、物業(yè)管理法的概念 二、物業(yè)管理法的調(diào)整對(duì)象,一、 物業(yè)管理法的概念,物業(yè)管理法主要是以特定的活動(dòng)或行業(yè)為規(guī)范內(nèi)容而構(gòu)成的，表現(xiàn)為物業(yè)管理法律、物業(yè)管理行政法規(guī)和部門(mén)規(guī)章，以及地方性物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章。 “物業(yè)管理法規(guī)”一詞作為法學(xué)概念，有廣義和狹義兩種定義或兩種理解。,狹義上講，我國(guó)于2007年才有專門(mén)的物業(yè)管理法律中華人民共和國(guó)物權(quán)法。 廣義上講，除包括狹義上的范圍外，凡是憲法、經(jīng)濟(jì)法、民法等各部門(mén)法律中有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)及物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范，都屬于物業(yè)管理的范疇。 本書(shū)采用廣義的概念。,二、 物業(yè)管理法的調(diào)整對(duì)象,什么叫物業(yè)管理法的調(diào)整對(duì)象？ 物業(yè)管理活動(dòng)中的行政管理關(guān)系 物業(yè)管理活動(dòng)中的民事關(guān)系,1、物業(yè)管理活動(dòng)中的行政管理關(guān)系,是國(guó)家及其建設(shè)行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)同物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及有關(guān)單位之間發(fā)生的相應(yīng)的管理與被管理的關(guān)系。,2、物業(yè)管理活動(dòng)中的民事關(guān)系,是指因物業(yè)管理活動(dòng)而產(chǎn)生的國(guó)家、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、公民之間的民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。 包括：,2、物業(yè)管理活動(dòng)中的民事關(guān)系,在物業(yè)管理中產(chǎn)生的，合同關(guān)系、委托關(guān)系； 在物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的有關(guān)自然人的損害賠償關(guān)系； 物業(yè)交易中的買賣、租賃、權(quán)屬關(guān)系等。,第五節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系,一、 物業(yè)管理法律關(guān)系的概念 二、 物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素 三、 物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅,一、 物業(yè)管理法律關(guān)系的概念,法律關(guān)系：法律規(guī)范調(diào)整人們行為過(guò)程中的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系 物業(yè)管理法律關(guān)系：物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)的過(guò)程中所形成的特定主體間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，是物業(yè)管理法律規(guī)范在現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)生調(diào)整作用的體現(xiàn)。,二、 物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素,法律關(guān)系的主體 法律關(guān)系的內(nèi)容 法律關(guān)系的客體,(一) 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體,享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的人。 1.自然人 個(gè)人主體，有兩類：中華人民共和國(guó)公民，外國(guó)人與無(wú)國(guó)籍人 2.集體主體 3.國(guó)家,(二) 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體,權(quán)利和義務(wù)所指對(duì)象。 特征：客觀性、特殊性和同一性 包括： 物 非物質(zhì)財(cái)富 權(quán)利 行為結(jié)果,(三) 物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容,物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體享有的權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。 舉例：物業(yè)所有權(quán)、物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、繳納物業(yè)管理費(fèi),三、 物業(yè)管理法律關(guān)系的 產(chǎn)生、變更和消滅,(一) 含義 (二) 前提和條件,(一) 含義,物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生： 簽訂物業(yè)管理合同而形成 物業(yè)管理法律關(guān)系的變更： 權(quán)利主體的改變 權(quán)利客體的改變 法律關(guān)系內(nèi)容的改變 物業(yè)管理法律關(guān)系的消滅： 合同的終止,(二) 前提和條件,前提：物業(yè)管理法律規(guī)范 條件：法律事實(shí),第六節(jié) 物業(yè)管理法的地位、作用與物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式,物業(yè)管理法的地位和作用 物業(yè)管理法律規(guī)范及其表現(xiàn)形式,一、物業(yè)管理法的地位和作用,物業(yè)管理法的地位 物業(yè)管理法的作用,(一) 物業(yè)管理法的地位,法律地位法律部門(mén)法律所調(diào)整的對(duì)象法律調(diào)整的方法 由前面可知：物業(yè)管理法的調(diào)整對(duì)象是物業(yè)管理活動(dòng)中的行政管理關(guān)系和民事關(guān)系，因而： 僅從物業(yè)管理公司與業(yè)主間訂立物業(yè)管理合同民法部門(mén),(一) 物業(yè)管理法的地位,從總體來(lái)看，物業(yè)管理法側(cè)重于對(duì)物業(yè)管理行業(yè)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的行政管理為主，更強(qiáng)調(diào)以國(guó)家意志干預(yù)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的運(yùn)行經(jīng)濟(jì)法部門(mén),(二) 物業(yè)管理法的作用,是維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的需要； 是保障物業(yè)管理權(quán)利人合法權(quán)益的需要； 是促進(jìn)物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展的需要； 能促進(jìn)住宅業(yè)、房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)管理水平的不斷提高。,二、物業(yè)管理法律規(guī)范及其表現(xiàn)形式,法律規(guī)范 物業(yè)管理法律規(guī)范的概念和特征