2011年一季度重慶市房地產(chǎn)市場分析及春交會報告.ppt

2011.4.29,2011年一季度重慶市房地產(chǎn)市場 分析及春交會報告,第一部分 2011年宏觀政策回顧及展望 第二部分 2011年1季度主城區(qū)宏觀市場分析 第三部分 2011年重慶春季交易會分析,第一部分 2011年宏觀政策回顧及展望,一、政策出臺背景分析,“國八條” “房產(chǎn)稅” “加 息” “限購令” ,近段時間國家及地方政府頻繁的出臺房地產(chǎn)政策，其主要的幾個原因是：,no.1 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型需防止房地產(chǎn)投資過熱,no.2 “抗通脹，穩(wěn)物價”嚴(yán)防經(jīng)濟(jì)增長過熱是當(dāng)前金融調(diào)控的主要目的,no.3 全國土地市場持續(xù)升溫,no.4 二輪調(diào)控影響逐漸消化，購房需求釋放成交大幅回暖,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（gdp）增長呈v字型復(fù)蘇,自2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來，中國經(jīng)濟(jì)呈v字型復(fù)蘇,2010年全國gdp為397983億元，同比增長10.3%,當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)處于由回升向好向穩(wěn)定增長轉(zhuǎn)變的重要時期,10.3%,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（cpi）,cpi持續(xù)走高、通脹壓力加大，消費(fèi)者“購房避險”,2007年1月至2011年3月cpi和ppi走勢圖,cpi持續(xù)走高,2010全年cpi同比上漲3.3%，增速高于官方3%左右的調(diào)控目標(biāo)； 2011年cpi預(yù)計增長4.0%，四季度分別增速4.2%，4.2%，4.0%和3.5%，1-2月份cpi實(shí)際增幅均為4.9%，3月更是達(dá)到5.1%，高于全年增速，今年加息勢在必行； cpi持續(xù)走高，通貨膨脹形勢非常嚴(yán)峻。,控制房價過快上漲,打擊投機(jī),抑制投資,完善政府稅制,培養(yǎng)市場理性消費(fèi),政策出臺目的：,二、2011年政策回顧,稅收-高房價區(qū)，清算和稽查增值稅；二手房營業(yè)稅未滿5年全額征稅。 貸款-二套房首付比例由5成調(diào)整為6成，利率1.1倍；三套房停貸。 土地-國土部：“控價格、防地王，堅決杜絕高價地，促進(jìn)房價地價合理調(diào)整。 限購-限購政策從一線城市擴(kuò)大到二線城市；目前重慶暫未出限購令,調(diào)控目標(biāo) 新建住房價格上漲幅度低于本年度主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速和城鎮(zhèn)職工工資收入增速的平均值。,房產(chǎn)稅- 獨(dú)棟商品房、高檔住宅：建筑面積交易單價為上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價的3倍以下，征稅率0.5%；均價的3-4倍（含3倍），征稅率1%；均價的4倍（含4倍），征稅率1.2%； 在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人：新購第二套以上普通住房，征稅率0.5%。,二、2011年政策回顧,政策及樓市其它信息,中央與地方簽“軍令狀”各地1000萬套保障房限期開工。 大修基金三月起按建面收取，電梯房80元/平方米。 商品房將推明碼實(shí)價新規(guī)，標(biāo)價不得超過申報價。 重慶市工商局發(fā)布房地產(chǎn)廣告12條規(guī)范：房地產(chǎn)廣告中，將不得使用絕對化用語，禁止使用排序、推薦、認(rèn)定、上榜、抽查、檢驗(yàn)、統(tǒng)計、公布市場調(diào)查結(jié)果，禁止銷量方面數(shù)據(jù)、滿意度、市場占有率等內(nèi)容。 發(fā)改委5月降低住房交易手續(xù)費(fèi)：從5月1日起，降低和規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)、施工圖設(shè)計審查費(fèi)、部分行業(yè)環(huán)境影響評價收費(fèi)和招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行。 對于有捂盤惜售、拖延開竣工時間等違法違規(guī)記錄的開發(fā)企業(yè)，將被暫停發(fā)放貸款。 1月20日起，央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。 2月9日起，金融機(jī)構(gòu)一年期的存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次的存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 2月9日起，住房公積金貸款利率調(diào)整，五年期以上調(diào)至4.50%。 2月24日起，央行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn). 3月25日起，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。,重慶執(zhí)行條款,重慶限購令出臺預(yù)判,市場堅挺催生限購令出臺：cpi持續(xù)走高、通脹壓力加大，消費(fèi)者“購房避險”，調(diào)控影響逐漸消化，購房需求釋放成交大幅回暖，政府可能加大調(diào)控力度，同時催生重慶地方版限購令的出臺； 限購令和限價令出臺時間：若重慶版限購令和限價令出臺，預(yù)計將會在4月房交會前后；,限購令出臺對整體市場的影響：,1月28日，黃奇帆公布房產(chǎn)稅細(xì)則 明確五大要點(diǎn),1、普通商品住宅（以中檔商品房為主）定價向9941的征收線靠近，近期可能出現(xiàn)普通商品住房價格上漲的現(xiàn)象。 2、土地剛性下，中心區(qū)域商品住房價格將被約束。 3、消費(fèi)逐漸外移，新區(qū)和區(qū)縣市場作為價格洼地迎來機(jī)會。 4、受9941的價格限制，市場出現(xiàn)規(guī)避新招，如精裝產(chǎn)品的價格拆分，甚至二手房市場經(jīng)常使用的一些規(guī)避稅費(fèi)的方法會出現(xiàn)在一手房市場中。,重慶房產(chǎn)稅影響：,根據(jù)1-3月份的市場成交情況，只有2.60%的產(chǎn)品會征收房產(chǎn)稅，其中別墅影響面較廣，達(dá)到63.57%，洋房7.09%，高層只有0.88%。,按照2011年1-3月份的成交結(jié)構(gòu)計算，重慶房產(chǎn)稅將針對目前市場上2.60%的產(chǎn)品征收，整體看影響面較窄，但別墅類產(chǎn)品影響大，63.57%的別墅將征收房產(chǎn)稅，洋房占比7.09%，高層0.88%。,數(shù)據(jù)說明：選擇建筑面積100以上，單價在9941元以上的商品房。,重慶房產(chǎn)稅影響：,房產(chǎn)稅影響主要集中在高端產(chǎn)品，大部分別墅產(chǎn)品及少量洋房和高檔高層；房產(chǎn)稅最高征收標(biāo)準(zhǔn)1.2%，重房價漲幅目標(biāo)略低于10%，價格預(yù)期遠(yuǎn)高于房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對購買高檔客戶而言，影響微乎其微。,首置首改,普通再改,高端再改及top,投資,普通高層,洋房平層,普通四房,經(jīng)濟(jì)型別墅,洋房躍層,大平層,住宅性soho,商業(yè)/寫字樓,大別墅,安全,一般,危險,風(fēng)險,機(jī)會,銀行貸款影響：,銀行收緊貸款、利率上調(diào)和限貸對整個樓市的影響遠(yuǎn)超過房產(chǎn)稅所帶來的影響，銀行利率的松緊成為影響項目銷售的一個主要因素。,當(dāng)前市場多數(shù)銀行收緊貸款，利率上調(diào)，收取手續(xù)費(fèi)等，工商、交行執(zhí)行三套禁貸； 農(nóng)業(yè)銀行是目前唯一可以利率打折的銀行，9折，9.5折，基準(zhǔn)利率三種執(zhí)行方案，根據(jù)銀行與開發(fā)商的親密關(guān)系界定，如融僑城9折利率，大鼎第一時間9.5折利率，協(xié)信阿卡迪亞基準(zhǔn)利率。這也是導(dǎo)致近期融僑城高層熱銷的一個主要原因。,各大房企應(yīng)對措施：免房產(chǎn)稅,金科集團(tuán)：別墅太陽海岸、洋房十年城兩個項目在計稅范圍內(nèi)，通過特價房、開發(fā)商減免房款抵稅兩種營銷手段，規(guī)避房產(chǎn)稅對客戶的影響。,同景國際城：原優(yōu)惠7.5萬元，本次優(yōu)惠為8萬（對外宣傳為免20年的房產(chǎn)稅）；,各大房企應(yīng)對措施：免房產(chǎn)稅,龍湖東橋郡,招商江灣城,江與城千山萬樹,龍湖春森彼岸,富力城,政策趨勢分析：,政府政策調(diào)控的邏輯和方向已經(jīng)十分明朗，進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控未來政策儲備基本定型；中央制定長期戰(zhàn)略后，會根據(jù)信息反饋情況作調(diào)整，地方政府基于自身利益，不斷試探中央的底線，并隨時調(diào)整執(zhí)行力。,未來調(diào)控的幾個方向,限購,信貸,稅收,供給,監(jiān)管,問責(zé),保障房 房價上漲過快城市限購是否出臺房價控制目標(biāo),限購城市的擴(kuò)大化 限購力度的加強(qiáng),首套房首付款的提升和貸款利率的上調(diào) 銀行信貸總量和流向的控制,土地增值稅的嚴(yán)格清算 營業(yè)稅、契稅優(yōu)惠的全面取消 新稅種出臺,違法違規(guī)用地處罰和收回 土地供給的進(jìn)一步擴(kuò)大 保障房的保質(zhì)保量,打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為 規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售行為，進(jìn)行預(yù)售制度取消的試點(diǎn),2011年1季度土地交易分析 2011年1季度宏觀市場成交分析 2011年1季度成交排名 2011年1-3月成交結(jié)構(gòu)分析,第二部分 2011年1季度主城區(qū)宏觀市場分析,2011年1季度土地交易分析,土地市場供應(yīng)量在2010年4季度爆發(fā)式增長之后，季度出現(xiàn)縮量回調(diào) 在 一季度出現(xiàn)縮量回調(diào)。在季度出現(xiàn)縮量回調(diào) 在土地供應(yīng)計劃尚未出臺的前提下 供應(yīng)總量保持低迷。,重慶居住及商業(yè)供應(yīng)土地情況對比,土地供應(yīng)熱點(diǎn)兩江新區(qū)地塊仍然緊俏,2011年1季度土地交易分析,重慶2011年一季度居住及商業(yè)供應(yīng)土地區(qū)域分布統(tǒng)計分析表,就建筑規(guī)模而言，供應(yīng)規(guī)模最大的兩個區(qū)域?yàn)楸表諈^(qū)和江北區(qū) 就樓面均價而言 最高的區(qū)域?yàn)槟习秴^(qū) 最高的項目為江北城組團(tuán)b分區(qū)b19-2/03號宗地，該地規(guī)劃為金融保險業(yè)、旅館業(yè)用地，容積率8.0，樓面均價高達(dá)5008元/平方米。,土地成交政策預(yù)期趨嚴(yán)，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎,2011年1季度土地交易分析,從一季度居住及商業(yè)用地情況來看，在供應(yīng)量偏小以及政策從嚴(yán)的整體市場環(huán)境下，土地成交表現(xiàn)也相對低迷。另一方面，從溢價率的表現(xiàn)來看，除金科及奧林匹克在南岸茶園取得的兩幅地塊外，其余地塊溢價表現(xiàn)平平，反映出開發(fā)商拿地在政策預(yù)期趨嚴(yán)下更為謹(jǐn)慎,2011年1季度宏觀市場成交分析,1月供應(yīng)持續(xù)良好勢頭，2月春節(jié)新政雙重影響，供應(yīng)大幅度下降，3月“限購令”謠傳出臺，開發(fā)商搶先出貨，供應(yīng)大幅度上漲，創(chuàng)歷史同期最高水平。,1月延續(xù)10年良好的勢頭，供應(yīng)163.77萬方； 2月在春節(jié)及新政的雙重影響下，供應(yīng)45萬方，達(dá)到近3年來最低點(diǎn)，環(huán)比下降72.52%，同比下降39.52%； 3月兩會召開，再次從嚴(yán)調(diào)控，“限購令”謠傳4月出臺，同時春交會臨近，開發(fā)商提前供貨，供應(yīng)量195.68萬方，創(chuàng)歷史同期最高水平。,2011年1季度宏觀市場成交分析,1月是延續(xù)10年的良好勢頭，持續(xù)熱銷；2月受春節(jié)和新政的雙重影響，成交量跌入歷史最低點(diǎn)；3月市場受新政影響較大，同比成交下滑4成,1月整體市場持續(xù)熱銷，受10年市場熱消，整體庫存不足影響，環(huán)比下降21.07%，同比上漲1.32%，成交量同期最高，經(jīng)濟(jì)適用房占比3.47%； 2月受春節(jié)和新政雙重影響，成交量大幅度下降，回到08年以前春節(jié)月成交水平，其中經(jīng)濟(jì)適用房占比23.53%。導(dǎo)致2月份價格結(jié)構(gòu)性下降； 3月成交123.55萬方，環(huán)比1月下降24.62%，同比下降36.44%。經(jīng)濟(jì)適用房占比8.02%。,1月價格持續(xù)上漲，2月經(jīng)濟(jì)適用房成交量加大，價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降，3月經(jīng)濟(jì)適用房成交下降，價格反彈上揚(yáng)；2、3月份普通高層價格均呈微漲趨勢，別墅、洋房價格小幅下降。,2011年1季度宏觀市場成交分析,1月成交均價達(dá)歷史最高點(diǎn)，成交均價7185元/，住宅成交均價7276元/（建面），環(huán)比12月上漲2.39%。（住宅價格不含經(jīng)濟(jì)適用房） 2月由于 “新國八條”、“房產(chǎn)稅”等政策實(shí)行，簽約大量經(jīng)濟(jì)適用房，占總成交量23.53%，導(dǎo)致2月份整體成交價格結(jié)構(gòu)性下降，普通高層價格仍稱上漲趨勢，成交均價6867元/（建面），環(huán)比上漲3.78%，高檔高價產(chǎn)品簽約量下降；洋房價格微跌3.68%，別墅價格受個案影響較大，下降18.57%。 3月，經(jīng)濟(jì)適用房成交占比下降16個百分點(diǎn)，成交單價反彈，高價房簽約量大幅度下降，導(dǎo)致環(huán)比2011年1月下降4%。普套高層價格環(huán)比微漲0.41%，洋房微跌2.21%，別墅價格受個案影響，價格上漲6.34%。,2011年1季度成交排名,龍湖、恒大、金科等多盤銷售，排名前三甲，龍湖地產(chǎn)穩(wěn)座龍頭寶座，拉開與前三甲中恒大、金科的距離，其它企業(yè)相互競爭大。,企業(yè)成交金額排名一覽表,企業(yè)成交體量排名一覽表,2011年1季度成交排名,時代天街投資產(chǎn)品熱銷，排名第一位、國賓城、萬科悅府分列二三位，商業(yè)項目時代天街、威斯汀酒店首次進(jìn)入單項排名。,項目成交金額排名一覽表,項目成交體量排名一覽表,2011年1-3月成交結(jié)構(gòu)分析,2011年1-3月房地產(chǎn)市場成交情況一覽表,2010年1季度，商品房共成交39706套，同比2010年1季度減少8858套；成交建筑面積352.35萬，同比2010年1季度降幅24.6%；成交金額241.01億元，同比2010年1季度降幅2.4%；成交建面單價6840元/（套內(nèi)單價8447元/），同比2010年1季度有所增長，增幅35.7%。,2011年1季度，住宅成交結(jié)構(gòu)環(huán)比2010年均有一定幅度下降，別墅下降0.56個百分點(diǎn)，洋房下降0.38個百分點(diǎn)，高層下降2.32個百分點(diǎn)，商業(yè)寫字樓成交上漲，寫字樓環(huán)比上漲2.33個百分點(diǎn)。,別墅成交結(jié)構(gòu)：,2011年1季度，別墅成交以150-250的聯(lián)排別墅為主，占整體成交的49%，單價以10000-12000元/的性價比別墅和1800-20000元/的品質(zhì)別墅為主。,2010年1季度別墅市場成交面積一覽表,2010年1季度別墅市場成交單價一覽表,1季度市場表現(xiàn)別墅：,別墅市場受工期及新政雙重影響，供應(yīng)量不足，1季度新增供應(yīng)項目不足10個； 房產(chǎn)稅對市場及購房者的心理影響要大于實(shí)際影響，客戶一定程度上采取觀望態(tài)度，同時受貸款影響，導(dǎo)致成交小幅下降； 別墅成交價格多數(shù)項目采取穩(wěn)中微升的策略，以不變應(yīng)萬變，另以東橋郡、太陽海岸外代表的項目則快速反應(yīng)，推出位置較差房源，變相降價，價格降幅10%以內(nèi)，獲取快速去化。,別墅市場受工期及新政雙重影響，供應(yīng)量不足，1季度新增供應(yīng)項目不足10個，,高層成交結(jié)構(gòu)：,2011年1季度，高層成交以60-80的舒適兩房及兩房半為主，主要滿足居住需求及新政下一步到位購房需求，單價集中在7000-9000元/。,2010年1季度高層市場成交面積一覽表,2010年1季度高層市場成交單價一覽表,1季度市場表現(xiàn)高層,高層項目價格均呈上漲趨勢，漲幅10%左右； 普通高層產(chǎn)品品牌項目、剛需產(chǎn)品、性價比高、優(yōu)質(zhì)地段項目整體銷售受影響最小，持續(xù)熱銷，價格持續(xù)上漲，但是開盤去化率均有小幅下降，開盤蓄客期延長； 濱江高層、投資產(chǎn)品、偏遠(yuǎn)項目、高價項目影響較大，去化大幅度下降，后期持續(xù)銷售周期長；,第三部分 2011年重慶春季交易會分析,展會概況,本屆房交會主題為：山水都市，宜居重慶； 本屆房交會于2011.4.21-4.24舉行，為期4天； 本屆春交會在南坪會展中心舉行，展位面積3萬多平方米； 本期參展企業(yè)共177家，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)125家; 本期房交會可交易商品住宅面積633萬平方米。,參展企業(yè)數(shù)量減少，開發(fā)企業(yè)持平,2011年重慶春季房交會參展企業(yè)共計177家，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)125家（含區(qū)縣旅游地產(chǎn)項目12家） 中介機(jī)構(gòu)16家 建材 裝飾企業(yè)25家媒體11家。 本屆參展企業(yè)總體數(shù)量較上屆有所減少，但地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量與2010年秋交會基本持平。,參展企業(yè)銀行集體缺席,2010年重慶春交會，光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家大型銀行爭相進(jìn)入房交會現(xiàn)場 但2011年春交會沒有一家銀行預(yù)定展位進(jìn)場，銀行首次出現(xiàn)集體缺席的狀態(tài)。 由此可看出目前銀行信貸收緊狀態(tài)仍將延續(xù)。,優(yōu)惠措施無特殊優(yōu)惠,政策調(diào)控趨緊，本屆房交會無任何優(yōu)惠,房交會成交整體效果成交銳減,本屆春交會共成交各類房屋3403套，比去年秋交會減少60.6%，比去年春交會減81.7%； 本屆春交會成交面積32.94萬平方米，環(huán)比秋交會減少57.833%;比去年春交會減少81.34%； 本屆春交會成交金額20 67億元 較去年秋交會減少19 49億元 下滑幅度48 53% 較去年春交會減少68.08億元，下滑幅度76.7%； 本屆春交會商品房成交建面價格6275元/，較去年明顯增長。,可交易商品房面積近4年最低，供需比失衡,本次春交會可交易商品房面積僅為633萬平方米，為近4年來的最低點(diǎn)； 2009年與2010年的樓市火爆使市場呈現(xiàn)出供求兩旺的局面，市場存量快速去化，使本次春交會可交易商品房面積處于最低點(diǎn)； 本次春交會供需比達(dá)到1.5，為近4年的最高點(diǎn)，供應(yīng)旺盛與需求萎縮將帶來極大的去化壓力；,典型項目優(yōu)惠情況優(yōu)惠力度加大,商品房成交總量總量銳減,本次房地產(chǎn)展示交易會四天共成交各類房屋3403套，成交面積32.94萬平方米，成交金額 20.67億元，較去年大幅減少，下滑幅度均在60%以上,商品房成交價格價格增長趨勢有所減弱,各類產(chǎn)品成交高層占比減少,近3屆房交會產(chǎn)品成交變化,本屆春交會高層商品住房成交1603套，建筑面積15 37萬平方米 建面均價6162元/平方米;多層花園洋房成交191套，建筑面積2.87萬平方米，建面均價8958元/平方米;精裝房成交164套 建筑面積159萬平方米，建面均價7760元/平方米;高檔低密度住房成交120套，建筑面積2.5萬平方米，建面均價9228元/平方米。,成交總量明顯下滑； 高層占比明顯減少； 精裝房逐漸為市場所接受，成交占比明顯增長； 高檔低密度