2011年5月成都天府新城站南組團地塊可行性初步分析89p.ppt

成都天府新城“站南組團”兩地塊 可行性初步分析,2011.05.05,2,document number,94畝地塊,178畝地塊,競拍地塊簡介,天府廣場,地 鐵 1 號 線,天府新城,目錄,一、項目開發(fā)條件,三、投資收益分析,94畝地地塊屬性,二、項目初步定位,四、可行性結論,宏觀發(fā)展環(huán)境,住宅市場,3,document number,寫字樓市場,178畝地地塊屬性,94畝地地塊,178畝地地塊,94畝地地塊,178畝地地塊,一、項目開發(fā)條件,4,document number,目錄,94畝地地塊屬性,宏觀發(fā)展環(huán)境,住宅市場,寫字樓市場,178畝地地塊屬性,一、項目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,城市位置,5,document number,94畝地塊,178畝地塊,天府廣場,地 鐵 1 號 線,天府新城,兩地塊位于成都城南的天府新城，是成都未來城市新中心的核心區(qū)域 兩個地塊均位于天府大道（人民南路沿線）的西面，其中94畝地塊位于三環(huán)路內側，178畝地位于三環(huán)路和繞城高速之間,一、項目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,區(qū)域規(guī)劃,天府新城是成都的未來城市新中心的核心區(qū)域，力爭打造成與 “上海浦東新城”、“天津濱海新城”、“杭州錢江新城”、“廣州珠江新城”齊名的新城,6,document number,天府新城作為成都以軟件及服務外包產業(yè)為主導的南部科技商務城，將重點發(fā)展信息服務、數字娛樂、商務、物流等產業(yè)。 不僅是高新技術產業(yè)的聚集地，更是成都開放、時尚、國際、宜居的一座新城.天府新城。 城市建設將定位于“科技城南”、“商務城南”、“國際城南”、“時尚城南”、“宜居城南”五種“風味”。,科技城南：天府軟件園筑巢引鳳 商務城南：西部最大金融后臺擴容 國際城南：首個國際化社區(qū) 時尚城南：六大園區(qū)打造“不夜城” 宜居城南：“沒有圍墻”的新城,一、項目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,區(qū)域規(guī)劃,7,document number,國際化cbd商務中心區(qū),天府大道是成都商務中軸,政務中心、科技商務中心、金融后臺服務中心,世界500強,央企總部、市級行政事業(yè)機構商務、政務精英匯聚于此. 500多家外資企業(yè)匯集在這里,商務樞紐引導國際資本流向,inter、ibm、微軟、諾基亞、索尼等27家世界500強企業(yè)成功入住,中國銀行、工商銀行等20余家金融、保險、證券機構陸續(xù)入住,中國石油等16個區(qū)域性商務總部先后遷入,天府新城商務總部的匯聚,一、項目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,區(qū)域規(guī)劃,8,document number,擴區(qū)后，天府新城由五大組團構成，本次拍賣的兩個地塊位于站南組團，該組團主要規(guī)劃為交通集散及商業(yè)服務、中心商務辦公、行政中心、文化科技博覽及科技園,成熟居住區(qū)，高新南區(qū)最早發(fā)展區(qū)域，1996年啟動，占地6.33平方公里,高新工業(yè)區(qū)，2003年啟動，由兩大工業(yè)區(qū)與三大居住區(qū)組成。,交通集散及商業(yè)服務、中心商務辦公、行政中心、文化科技博覽及科技園，2004年啟動，占地15.6平方公里，發(fā)展初具雛形，目前處于完善期。,高檔居住區(qū)、總部基地、創(chuàng)新研究中心、會展及商務三大工業(yè)區(qū)與一個居住區(qū)組成，2005年啟動，占地15平方公里，目前正處于發(fā)展中。,成為繼上海、廣州后中國第三個領事館區(qū),生態(tài)居住、高新技術集中地、商貿、教育科研、文化娛樂和旅游，目前正處于發(fā)展中，占地27平方公里。,一、項目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,區(qū)域規(guī)劃,9,document number,昆,錦江,錦江,站南組團,大源組團,華陽,成昆鐵路,成,路,鐵,一、項目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,區(qū)域規(guī)劃,擴區(qū)前的“天府新城” 由站南組團和大源組團構成。總用地面積37.5平方公里，就業(yè)人口60萬人，其中軟件及服務外包產業(yè)2030萬人，總居住人口達60萬人。 站南組團在整個天府新城中，起著承上啟下的作用，上連城南三環(huán)路以內的桐梓林、紫荊、玉林等片區(qū)，下接繞城高速以外的天府新城大源組團和其他延展組團,兩地塊所在的站南組團，在整個天府新城中，起著承上啟下的作用，,10,document number,天府新城cbd,集中居住區(qū),總部核心區(qū),六縱四橫交通網絡,一、項目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,交通規(guī)劃,六縱：元華路、站華路、天府大道、紅星路南延線、成昆鐵路、地鐵1號線 四橫：三環(huán)路、武侯大道、繞城高速、迎賓大道,11,document number,城南是成都市建設的最重點區(qū)域 集中了cbd中心商務區(qū)、政務中心、高新區(qū)、領館區(qū)、高等教育機構，交通、購物等基礎設施十分完善。總體來說，城南區(qū)域的位置和交通,都是非常具有優(yōu)勢的，尤其是地鐵的價值進一步拉升區(qū)域未來的發(fā)展。 成都的豪宅、高檔寫字樓主要集中在城南區(qū)域，這里早已被貼上了國際化的標簽。 由于新城南的定位是“城市新中心” ，加上政府對城南的優(yōu)惠策略，此區(qū)域集中了大量知名開發(fā)商進行開發(fā)，名企加名盤，再加上地鐵的首通，讓該板塊成為客戶的上佳選擇。,一、項目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,小結,12,document number,一、項目開發(fā)條件,13,document number,目錄,94畝地地塊屬性,宏觀發(fā)展環(huán)境,住宅市場,寫字樓市場,178畝地地塊屬性,2011年2月15日，成都出臺限購政策，目前市場觀望情緒逐漸提高，根據各方信息反饋，政策在2011年取消的可能性很小,一、項目開發(fā)條件：住宅市場政策,房產調控政策,14,document number,2.15成都新政之后，成都市主城區(qū)每周成交量基本上在9-15萬平米，而2010年每周的成交量基本上在20萬平米左右,2.15,數據來源：銳理系統(tǒng),一、項目開發(fā)條件：住宅市場整體市場,主城區(qū)住宅整體供求,15,document number,新政后部分城南項目開盤當天供求概況,數據來源：銳理、易居、市調,新政之后，主城區(qū)新開盤的住宅項目，開盤當天的銷售率普遍在40%以下 部分首次置業(yè)的剛需項目、價格有所下調的項目，開盤當天的銷售率相對高一些，在市場環(huán)境趨緊的情況下，價格逐步成為最重要的因素,主城區(qū)住宅新開盤,16,document number,一、項目開發(fā)條件：住宅市場整體市場,主城區(qū)住宅新開盤,17,document number,一、項目開發(fā)條件：住宅市場整體市場,數據來源：搜房,2.15新政之后，成都主城區(qū)二手房市場的成交量基本上在700套以下低位徘徊，值得注意的是，最近兩個星期，每周的成交量均不到400套,2.15,主城區(qū)二手房市場,18,document number,一、項目開發(fā)條件：住宅市場整體市場,區(qū)域供求概況,一、項目開發(fā)條件：區(qū)域房地產市場住宅,數據來源：cric,2009年1月至今，站南組團商品住宅銷售均價整體呈現(xiàn)波動上漲，當前均價清水房的售價11000元/平米左右,19,document number,區(qū)域典型供求概況,兩個地塊周邊目前在售的住宅項目，主要有譽峰、中海城南1號、公館1881、長城半島城邦、中海翠屏灣、時代晶科名苑、南城都匯，其中譽峰和中海城南1號是成都高層豪宅的代表性項目,20,document number,一、項目開發(fā)條件：住宅市場區(qū)域市場,典型項目供求概況,數據來源：cric,區(qū)域內在售的項目全部為高層，清水房的售價在950013000元/平米 其中譽峰、公館1881為精裝豪宅，城南1號的中大戶型為清水房，僅有90平米套二為精裝,21,document number,一、項目開發(fā)條件：住宅市場區(qū)域市場,數據來源：cric,2007年至2011年4月站南組團商住和住宅用地成交統(tǒng)計,22,document number,一、項目開發(fā)條件：住宅市場區(qū)域市場,住宅用地成交情況,2007年至2011年4月，地塊周邊共成交13塊的住宅（可兼容少量商業(yè)）用地，總用地面積合計74.5萬平米，預計可開發(fā)住宅建筑面積約成190萬平米， 成交樓面地價最高為2007成交的譽峰的地塊，6289元/平米,數據來源：cric,23,document number,一、項目開發(fā)條件：住宅市場區(qū)域市場,document number,24,譽峰，是合景泰富在城南cbd打造的高層豪裝項目,基礎信息,一、項目開發(fā)條件：住宅市場競品關注,譽 峰,document number,25,規(guī)劃設計,此為10號地： 1期住宅+2期商業(yè)+幼兒園（市政配套）,此為9號地： 2期住宅+1期商業(yè)+酒店+超甲級寫字樓,一、項目開發(fā)條件：住宅市場競品關注,譽 峰,項目的開發(fā)順序： 總體：先住宅，后商業(yè) 住宅：先10號地，再9號地 商業(yè)：先9號地（包含酒店與寫字樓，酒店暫定為w酒店，寫字樓規(guī)劃未定），再10號地,規(guī)劃設計,一、項目開發(fā)條件：住宅市場競品關注,譽 峰,document number,27,一期住宅，樓棟45度點式排布，樓間距50-180米，擴大觀景面，東南亞園林風情景觀,現(xiàn)代簡約外立面，45度朝向，使得戶型擁有更佳的景觀視野，樓間距50-180米。 東南亞園林風情，融匯了峽谷、壁坡、流水、藝術小品之內的景觀風貌。 賓士納手工酒店式園林是譽峰一大的特色，所有雕塑小品均為手工制作。 樓王組團每戶設游泳池，彰顯奢華。,樓王,規(guī)劃設計,一、項目開發(fā)條件：住宅市場競品關注,譽 峰,document number,28,供求概況,截止2011年4月30日，譽峰的住宅共供應了19.90萬平米，成交率63.12%，整體成交均價20280元/平米（含6000元/平米精裝，精裝成本不超過4500元/平米），但最近2010年1-3月的銷售均價為18730元/平米（ 含6000元/平米精裝） 180、200、240平米的四房是供求主力，360平米帶游泳池的戶型成交情況較好,截止2011年4月30日譽峰住宅供求概況,數據來源：銳理,一、項目開發(fā)條件：住宅市場競品關注,譽 峰,document number,29,客戶以城南區(qū)域客戶為主，最看重區(qū)位及豪裝品質。,區(qū)域來源：以城南區(qū)域客戶為主（約占一半比例）、外地客戶約占20。 年齡：年齡集中在30-50歲，其中以35-45歲客戶為主要購買力。 購買目的：自住+投資，多次置業(yè) 客戶職業(yè)：私企業(yè)主、個體戶等 購買驅動： 1、合景泰富品牌 2、區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷 3、豪裝標準，身份彰顯 4、投資保值,客戶特征,2009年11月首次開盤現(xiàn)場,2009年11月首次開盤現(xiàn)場,一、項目開發(fā)條件：住宅市場競品關注,譽 峰,document number,30,中海城南1號占地227畝，是中海在城南cbd打造的高層豪宅項目,基礎信息,一、項目開發(fā)條件：住宅市場競品關注,中海城南1號,document number,31,部分樓棟兩梯兩戶的板式結構排布、80-110米樓間距，大面積中央景觀,項目整體以最大化南北朝向板式結構排布，兩梯兩戶為主，點式排布，通風采光效果好。 項目擁有全圍合的中央景觀，8萬中庭園林，6000余顆參天古樹，6000米水岸景觀。 項目容積率2.85，區(qū)域內少有的低容積率項目。 產品東西樓間距400米，前后樓間距80110米，觀景面寬闊。,規(guī)劃分析,一、項目開發(fā)條件：住宅市場競品關注,中海城南1號,document number,32,供求概況,截止2011年4月30日，中海城南1號的住宅共供應了14.94萬平米，成交率52%，成交均價12828元/平米；2011年4月推出的月90平米的套二精裝小戶型目前還未備案，之前推出的中大戶型全部為清水房 160平米左右、180平米的三房和240平米的四房是供求主力,截止2011年4月30日中海城南1號住宅供求概況,一、項目開發(fā)條件：住宅市場競品關注,中海城南1號,數據來源：銳理,document number,33,省內客戶以市中心、城南高端客戶為主，部分外地客戶，自住兼投資為主；中海品牌、區(qū)位、樓盤高端定位是客戶最主要購買動力,區(qū)域來源：川內以成都市中心、城南區(qū)域高端客戶、產業(yè)園區(qū)企業(yè)高管為主，外地投資客（珠三角、上海地區(qū)）約占20。 年齡：以中年客戶為主，年齡集中在4050歲，其中 45歲以上客群比例達50%以上，滿足改善型居住需求為主。 購買目的：自住+投資，多次置業(yè)為主 收入水平：年收入50萬以上 購買驅動： 1、中海品牌 2、區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷 3、樓盤品質定位高端，客群純粹 4、豪華中庭園林，舒適戶型設計，彰顯購買者身份感 5、中海物管,客戶特征,一、項目開發(fā)條件：住宅市場競品關注,中海城南1號,基礎信息,項目凈用地面積60畝，容積率3.87，致力于打造城南高環(huán)保智能的精裝豪宅,34,document number,一、項目開發(fā)條件：住宅市場競品關注,藍光公館1881,項目產品由11棟住宅+1個會所組成，1-9號樓共19層，10、11號樓共18層； 呈三角形包圍式布局，立面采用art deco褐石風格； 6000會所，設有2個恒溫泳池、餐飲包房、健身房、瑜伽室，中庭架空層設置咖啡吧和茶吧； 社區(qū)商業(yè)街位于入口兩邊，靠近3、4號樓，為奢侈品專賣店之類的業(yè)態(tài)。,規(guī)劃設計,項目產品由11棟住宅+1個會所圍合式排列而成，1-9號樓共19層，10、11號樓共18層；,35,document number,一、項目開發(fā)條件：住宅市場競品關注,藍光公館1881,戶型配比及供求概況,數據來源：銳理,目前共推出了6棟住宅（4號、6-10號樓），基本上為180平米以上的套三及以上的大戶型 其中，180平米套三、220平米套四為主力戶型；去化率最好的是220平米套四和280平米套四 銷售均價在16826元/平米（含5000元/平米裝修，精裝成本不超過4000元/平米）,36,document number,一、項目開發(fā)條件：住宅市場競品關注,藍光公館1881,客戶特征,年齡：客群年齡集中在30-50歲 特征：企業(yè)高管、私企業(yè)主、政府官員等，以兩口或三口之家居住為主 置業(yè)目的：本地目標客群以自住為主要目的；外地客群以投資、度假等為置業(yè)目的 來源：成都區(qū)域目標客戶以城南、城西居多，遠郊客戶占少量比例，外地客戶以廣州、重慶等地為主，其次業(yè)主再購占一定比例 購買驅動：藍光精裝豪宅+高智能設備+城南區(qū)域價值,2010年8月首次開盤現(xiàn)場,2010年8月首次開盤現(xiàn)場,37,document number,一、項目開發(fā)條件：住宅市場競品關注,藍光公館1881,客戶特征,38,document number,一、項目開發(fā)條件：住宅市場競品關注,藍光公館1881,住宅宏觀調控政策趨緊，政策走勢不明，住宅市場有一定影響 站南組團已經發(fā)展成為成都高層豪宅的標桿性區(qū)域，市場認可度高，高層豪宅的發(fā)展?jié)摿Υ?一、項目開發(fā)條件：住宅市場,小結,39,document number,一、項目開發(fā)條件,40,document number,目錄,94畝地地塊屬性,宏觀發(fā)展環(huán)境,住宅市場,寫字樓市場,178畝地地塊屬性,現(xiàn)有優(yōu)質寫字樓區(qū)域,東大街,春熙路,天府廣場-鹽市口,人民南路,未來優(yōu)質寫字樓區(qū)域,成都現(xiàn)有優(yōu)質辦公樓主要分布在一環(huán)路以內的天府廣場-鹽市口、春熙路和人民南路沿線。 優(yōu)質辦公樓最早出現(xiàn)在一環(huán)路以內的天府廣場-鹽市口區(qū)域。隨著人民南路科技商務區(qū)的建設，一批高品質的寫字樓也聚集在人民南路沿線。 東大街和南部新區(qū)是規(guī)劃的未來優(yōu)質辦公樓最為集中的兩個區(qū)域，是新興的商務辦公區(qū)。,一環(huán)路,一、項目開發(fā)條件：寫字樓市場,成都優(yōu)質辦公樓區(qū)域分布,人民南路沿線是成都甲級寫字樓最多、發(fā)展最為成熟的區(qū)域,41,document number,國電大渡河,三峽公司,川投集團,恒澤動力,華電,領地,通威,諾亞舟,中水大廈,成都電業(yè)公司,中石油,曙光,高新國際廣場,特拉克斯,旺旺商業(yè)廣場,美美力誠,天府軟件園,孵化園,賽門鐵克,中興通訊,新希望,希頓廣場,網通,西南院,省電力,新華社,富美萬豪廣場,省廣電,成達公司,棕櫚泉國際中心,中石化,天府village,生態(tài)總部科技園,美年廣場,中信,川大科技園,煙草大廈,中節(jié)能,海洋中心,中國移動,中國電信,目前，電力、通訊、石油等行業(yè)的區(qū)域總部及川投、新希望等企業(yè)總部已落戶新城。孵化園、軟件園建設大部分完成。,阿里巴巴,四川化工,興洲,和芯科技,興通,一、項目開發(fā)條件：寫字樓市場天府新城寫字樓和企業(yè)總部分布,42,document number,天府新城寫字樓開發(fā)體量,城南2011年在售及新面市的寫字樓項目,一、項目開發(fā)條件：寫字樓市場,高新南區(qū)已開發(fā)完成為軟件和企業(yè)服務的寫字樓產業(yè)園區(qū)主要有高新孵化園、天府軟件園。另外建成的有世紀城會展中心和部分企業(yè)自用的寫字樓。 據統(tǒng)計，2011年站南組團及大源組團在售及新面市的寫字樓項目共有23個，其中在售項目12個，待售項目11個。綜合以上項目，2011年高新南區(qū)寫字樓面積將達到500萬平米，競爭將相當激烈,43,document number,44,document number,城南2011年在售及新面市的寫字樓項目,天府新城寫字樓開發(fā)體量,一、項目開發(fā)條件：寫字樓市場,總體來看，站南組團甲級寫字樓價格與大源組團相差不大，均價基本在12000-15000元/平米之間,天府新城寫字樓價格,一、項目開發(fā)條件：寫字樓市場,數據來源：銳理,45,document number,據有關資料統(tǒng)計，一般新開寫字樓周銷售面積可達3000平方米左右，開盤一個月后周銷售面積降至1000-2000平方米左右。,天府新城寫字樓銷售情況,一、項目開發(fā)條件：寫字樓市場,部分寫字樓的銷售情況,46,document number,三個借勢：借勢綜合體配套共享為賣點、借勢地鐵為賣點、借勢南城未來發(fā)展為賣點。 與市中心城寫字樓強調“中心”二字不同，南部新城的寫字樓之定位多強調“未來”，這也是當下的客觀寫照。,部分寫字樓的定位,天府新城寫字樓定位分析,一、項目開發(fā)條件：寫字樓市場,47,document number,可以看到，目前成都甲級寫字樓入駐企業(yè)以制造業(yè)、it、租賃與商務服務業(yè)、金融業(yè)和房地產業(yè)的企業(yè)居多，以上五個行業(yè)的企業(yè)總數占成都典型甲級寫字樓入駐企業(yè)總數的71%。 其中制造業(yè)企業(yè)中以機電、電子電器設備制造企業(yè)和制藥企業(yè)的四川地區(qū)分公司為主，兼有少量代理經銷公司，這兩類企業(yè)所占比例約70%。租賃與商務服務業(yè)企業(yè)中以咨詢類企業(yè)為主，咨詢類企業(yè)所占比例接近80%，另外還有少量廣告類企業(yè)和租賃類企業(yè)。 目前成都甲級寫字樓入駐企業(yè)以內資企業(yè)和外資企業(yè)駐成都分公司為主，分別占到企業(yè)總數的59%和33%。內資企業(yè)中外地企業(yè)駐成都分公司和本地企業(yè)基本各占一半。,寫字樓客群分析,一、項目開發(fā)條件：寫字樓市場,48,document number,一、項目開發(fā)條件：寫字樓市場,小結,發(fā)展前景：隨著地鐵1號線的開通，天府新城新cbd形成，區(qū)域內寫字樓將迎來快速發(fā)展時期。房貸新政給住宅投資罩上“迷霧”，有經驗、有資金實力的投資客開始將目光轉向商業(yè)地產 區(qū)域競爭：未來城南尤其是站南組團和大源組團的寫字樓供應量大，競爭激烈 客群：入駐企業(yè)多為世界500強企業(yè)、大型企業(yè)或快速以展中企業(yè)。投資客群多處于40-50歲的事業(yè)顛峰期居住于本區(qū)域的商人，投資意識高，擅于將投資風險置于可控程度下，追求長期穩(wěn)定的投資收益。,49,document number,一、項目開發(fā)條件,50,document number,目錄,94畝地地塊屬性,宏觀發(fā)展環(huán)境,住宅市場,寫字樓市場,178畝地地塊屬性,一、項目開發(fā)條件：94畝地地塊屬性,地塊區(qū)位,本項目位于成都城南的三環(huán)路南四段的內側，天府新城“站南組團”的西北角，距離天府廣場的車程約6.5公里,約6.5公里車程,天府廣場,地鐵一號線,51,document number,基本經濟指標,二類住宅用地（兼容商業(yè)不大于10%），凈用地面積62759.20平方米，容積率4 起拍底價：樓面3800元/平米。2009年藍光公館1881的土地起拍價為1974元/平米，成交價4737元/平米 地塊已經平整，形狀規(guī)整,94畝地塊,北,52,document number,一、項目開發(fā)條件：94畝地地塊屬性,基本經濟指標,二號地塊的經濟規(guī)劃指標,53,document number,一、項目開發(fā)條件：94畝地地塊屬性,地塊四至,西成漢北路（西南角為公館1881）；東新光路（玉林南路沿線）； 北廣和二街；南盛和二路 地塊西面有一個小的市政公園,94畝地塊,公館1881,中海翠屏灣,富森美,疊翠峰,城市春天,成昆鐵路,54,document number,一、項目開發(fā)條件：94畝地地塊屬性,區(qū)域交通,項目周邊交通網絡發(fā)達，距離地鐵一號線火車南站約1公里車程,地鐵一號線,三環(huán)路,軌道交通： 地鐵一號線：火車南站（約1公里車程） 火車南站 公路交通： 臨新光路、成漢北路（雙向四車道）、盛和二路，均為雙向四車道 距益州大道250米、劍南大道540米、天府大道900米、三環(huán)路520米、機場高速580米,55,document number,一、項目開發(fā)條件：94畝地地塊屬性,94畝 地塊,市政生活配套,項目周邊市政生活配套完善，尤其是項目通過新光路幾分鐘車程就可以到達成都最高端的成熟居住區(qū)域桐梓林、紫荊和玉林,周邊1公里氛圍內： 商場：家樂福、歐尚、宜家、富森美等 教育：玉林中學、銀都小學、美視國際學校等 醫(yī)院：成都市第一人民醫(yī)院、四川省腫瘤醫(yī)院、華西普濟醫(yī)院等 休閑娛樂：南站公園、神仙樹公園、體育公園、新陣地高爾夫俱樂部、成都高新網球中心等,56,document number,一、項目開發(fā)條件：94畝地地塊屬性,swot分析,優(yōu)勢,機會,威脅,劣勢,地塊形狀方正、平整，有利于規(guī)劃布局 周邊配套成熟、交通便捷，尤其是項目通過新光路幾分鐘車程就可以到達成都最高端的成熟居住區(qū)域桐梓林、紫荊和玉林,在 67.4米的建筑限高、20%的建筑密度及4的容積率等用地經濟指標下，地塊后期規(guī)劃布局難度較大，尤其是地鐵7號線將直接從地塊下方穿過，導致了開發(fā)成本的增加和不可控；同時后期可能需要調整其部分指標，難度大且難實現(xiàn)，行政成本也不可控。,項目位于天府新城的站南板塊，區(qū)域的居住、辦公、商業(yè)等發(fā)展成熟，區(qū)域價值已經得到市場認可 地塊周邊1公里范圍內，未來住宅的供應量較少，競爭壓力較小，且潛在客戶群多,嚴厲的房產宏觀調控措施將可能導致住宅市場在未來一段時間持續(xù)低迷，政策的持續(xù)時預計在1年以上,document number,57,一、項目開發(fā)條件：94畝地地塊屬性,一、項目開發(fā)條件,58,document number,目錄,94畝地地塊屬性,宏觀發(fā)展環(huán)境,住宅市場,寫字樓市場,178畝地地塊屬性,一、項目開發(fā)條件：178畝地地塊屬性,地塊區(qū)位,本項目位于成都城南繞城高速內側，天府新城“站南組團”劍南大道和益州大道之間，距離天府廣場的車程約10公里,約10公里車程,天府廣場,地鐵一號線,59,document number,基本經濟指標,地塊共約178畝，其中a地塊137畝（二類住宅用地禁設商業(yè)），b地塊41畝（商業(yè)用地禁設住宅） a地塊容積率3，b地塊容積率6，起拍樓面地價底價為3245元/平米 地塊已經平整，形狀規(guī)整,北,60,document number,一、項目開發(fā)條件：178畝地地塊屬性,178畝地塊,基本經濟指標,三號地塊的經濟規(guī)劃指標,61,document number,一、項目開發(fā)條件：178畝地地塊屬性,地塊四至,西萬象南路；東成漢南路（中海城南1號）； 北錦程大道；南錦尚西二路,178畝地塊,譽峰,城南 一號,62,document number,錦程大道,錦尚西二路,成漢南路,萬象南路,一、項目開發(fā)條件：178畝地地塊屬性,區(qū)域交通,項目周邊交通網絡發(fā)達，距離地鐵一號線金融城站約900米車程,地鐵一號線,三環(huán)路,軌道交通： 地鐵一號線：金融城（約900米車程） 公路交通： 臨錦程大道、成漢南路、錦尚西二路、萬象南路，均為雙向四車道 距益州大道500米、劍南大道300米、天府大道1.2公里、三環(huán)路1.8公里、繞城高速1.2公里,63,document number,一、項目開發(fā)條件：178畝地地塊屬性,市政生活配套,項目周邊市政生活配套規(guī)劃完善，各種配套正在逐步呈現(xiàn),周邊2公里氛圍內： 中小學:泡桐樹小學、成都七中、國際學校 綜合商場:荷蘭gtc、美美歷誠旗艦店、中航購物中心 銀行:中行、建行、招行、建行等 醫(yī)院:第一醫(yī)院、國際醫(yī)院 其他:新益州城市廣場（六朵花瓣）,64,document number,一、項目開發(fā)條件：178畝地地塊屬性,swot分析,優(yōu)勢,機會,威脅,劣勢,地塊形狀方正、平整，有利于規(guī)劃布局 周邊配套成熟、交通便捷,周邊開發(fā)商云集，伊泰在房地行業(yè)的品牌知名度相對弱一些，而高端住宅對開發(fā)商品牌要求較高，這是公司需要解決的一個難題 公司在開發(fā)商用物業(yè)方面的經驗相對欠缺,項目位于天府新城的站南板組團的高尚居住區(qū)內，譽峰、城南1號已帶動區(qū)域確立為成都高層豪宅的標桿性地位 在嚴厲的住宅房產宏觀調控措施將下，未來一段時期，商業(yè)、辦公物業(yè)市場成為房產投資客戶的追逐 市政府南遷，將進一步促進區(qū)域的發(fā)展，提升購房者的信心,天府新城未來幾年寫字樓的供應量較大，預計供應量在500萬平米以上，競爭激烈 項目周邊1公里范圍內，未來供應量較大的高端項目有譽峰、城南1號、人居華府世家、雅頌居等項目，競爭相對激烈,document number,65,一、項目開發(fā)條件：178畝地地塊屬性,目錄,二、項目初步定位,66,document number,地塊的限制經濟指標：67.4米的建筑限高、20%的建筑密度、4的容積率、商業(yè)配套少于10%、地鐵7號線將直接從地塊下方穿過 項目整體定位：純精裝居住社區(qū)（配置約4700平米三層底商） 住宅的品質判斷：由于用地指標的限制，預計樓盤的品質在中端偏上 銷售售價預計： 住宅：根據周邊可比性項目，和樓盤自身的產品品質，預計平均銷售約13500元/平米（含3000元/平米精裝，精裝成本約2000元/平米） 商業(yè)售價平均約35000元/平米,三、94畝地塊：項目初步定位,67,document number,住宅定位：純精裝高端居住社區(qū)，中大戶型為主，中高端客戶為主力客戶 商業(yè)定位：兩棟超高層甲級寫字樓 銷售售價預計： 住宅：根據周邊可比性項目，和樓盤自身的產品品質，預計平均銷售約15000元/平米（含4000元/平米精裝，精裝成本約2500元/平米） 寫字樓：售價平均約15000元/平米 車位：住宅預計200000元/個，寫字樓預計100000元/個（假設銷售50% 的寫字樓車位）,三、178畝地塊：項目初步定位,68,document number,目錄,三、投資收益分析,69,document number,94畝地地塊,178畝地地塊,銷售周期：項目2011年5月拍地，2012年第四季度住宅開盤，2016年年底清盤，整個銷售周期約4年多 銷售順序：先推住宅，約半年后推出商用物業(yè)；住宅的銷售順序按照從品質低到品質高的順序銷售 售價根據目前周邊類似項目銷售均價對比來確定,項目銷售計劃,三、94畝地塊：銷售計劃,70,document number,項目銷售計劃,三、94畝地塊：銷售計劃,71,document number,測算說明,三、94畝地塊：財務指標,72,document number,變動因子 樓面地價：3800元/平米起 非變動因子 住宅、寫字樓、車庫的售價不做調整，價格的波動因素比較多，按照銷售周期的平均售價來保守估算,測算說明,三、94畝地塊：財務指標,73,document number,三、94畝地塊：財務指標,74,document number,說明：npv的貼現(xiàn)率假設為8%,在收益率不低于15%，irr不低于10%的條件下，樓面地價的臨界點是4300元/平米,三、94畝地塊：土地獲取風險分析,75,document number,土地權屬狀況,三、94畝地塊：土地獲取風險分析,76,document number,土地獲取方式,土地交易方式：政府公開拍賣出讓 公示時間：2011年4月22日 報名時間：2011年4月27日5月18日17：00前 競買保證金：24000萬元（5月18日17 時前到帳） 競買方式：舉牌競拍,交易方式,獲取流程主要節(jié)點,交保證金報名 2011 年5月18日17 時前,出讓公告 2011422,可行性研究報告2011510,決策會 2011-5-11,辦理后續(xù)各項開發(fā)手續(xù),簽訂出讓合同,支付首筆地價款、交付94畝地用地標,三、94畝地塊：土地獲取風險分析,77,document number,競拍 2011 年5月20日上午10時,獲取流程,目錄,三、投資收益分析,78,document number,94畝地地塊,178畝地地塊,銷售周期：項目2011