2011年5月成都天府新城站南組團(tuán)地塊可行性初步分析89p.ppt

成都天府新城“站南組團(tuán)”兩地塊 可行性初步分析,2011.05.05,2,document number,94畝地塊,178畝地塊,競拍地塊簡介,天府廣場,地 鐵 1 號(hào) 線,天府新城,目錄,一、項(xiàng)目開發(fā)條件,三、投資收益分析,94畝地地塊屬性,二、項(xiàng)目初步定位,四、可行性結(jié)論,宏觀發(fā)展環(huán)境,住宅市場,3,document number,寫字樓市場,178畝地地塊屬性,94畝地地塊,178畝地地塊,94畝地地塊,178畝地地塊,一、項(xiàng)目開發(fā)條件,4,document number,目錄,94畝地地塊屬性,宏觀發(fā)展環(huán)境,住宅市場,寫字樓市場,178畝地地塊屬性,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,城市位置,5,document number,94畝地塊,178畝地塊,天府廣場,地 鐵 1 號(hào) 線,天府新城,兩地塊位于成都城南的天府新城，是成都未來城市新中心的核心區(qū)域 兩個(gè)地塊均位于天府大道（人民南路沿線）的西面，其中94畝地塊位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)，178畝地位于三環(huán)路和繞城高速之間,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,區(qū)域規(guī)劃,天府新城是成都的未來城市新中心的核心區(qū)域，力爭打造成與 “上海浦東新城”、“天津?yàn)I海新城”、“杭州錢江新城”、“廣州珠江新城”齊名的新城,6,document number,天府新城作為成都以軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的南部科技商務(wù)城，將重點(diǎn)發(fā)展信息服務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)。 不僅是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，更是成都開放、時(shí)尚、國際、宜居的一座新城.天府新城。 城市建設(shè)將定位于“科技城南”、“商務(wù)城南”、“國際城南”、“時(shí)尚城南”、“宜居城南”五種“風(fēng)味”。,科技城南：天府軟件園筑巢引鳳 商務(wù)城南：西部最大金融后臺(tái)擴(kuò)容 國際城南：首個(gè)國際化社區(qū) 時(shí)尚城南：六大園區(qū)打造“不夜城” 宜居城南：“沒有圍墻”的新城,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,區(qū)域規(guī)劃,7,document number,國際化cbd商務(wù)中心區(qū),天府大道是成都商務(wù)中軸,政務(wù)中心、科技商務(wù)中心、金融后臺(tái)服務(wù)中心,世界500強(qiáng),央企總部、市級(jí)行政事業(yè)機(jī)構(gòu)商務(wù)、政務(wù)精英匯聚于此. 500多家外資企業(yè)匯集在這里,商務(wù)樞紐引導(dǎo)國際資本流向,inter、ibm、微軟、諾基亞、索尼等27家世界500強(qiáng)企業(yè)成功入住,中國銀行、工商銀行等20余家金融、保險(xiǎn)、證券機(jī)構(gòu)陸續(xù)入住,中國石油等16個(gè)區(qū)域性商務(wù)總部先后遷入,天府新城商務(wù)總部的匯聚,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,區(qū)域規(guī)劃,8,document number,擴(kuò)區(qū)后，天府新城由五大組團(tuán)構(gòu)成，本次拍賣的兩個(gè)地塊位于站南組團(tuán)，該組團(tuán)主要規(guī)劃為交通集散及商業(yè)服務(wù)、中心商務(wù)辦公、行政中心、文化科技博覽及科技園,成熟居住區(qū)，高新南區(qū)最早發(fā)展區(qū)域，1996年啟動(dòng)，占地6.33平方公里,高新工業(yè)區(qū)，2003年啟動(dòng)，由兩大工業(yè)區(qū)與三大居住區(qū)組成。,交通集散及商業(yè)服務(wù)、中心商務(wù)辦公、行政中心、文化科技博覽及科技園，2004年啟動(dòng)，占地15.6平方公里，發(fā)展初具雛形，目前處于完善期。,高檔居住區(qū)、總部基地、創(chuàng)新研究中心、會(huì)展及商務(wù)三大工業(yè)區(qū)與一個(gè)居住區(qū)組成，2005年啟動(dòng)，占地15平方公里，目前正處于發(fā)展中。,成為繼上海、廣州后中國第三個(gè)領(lǐng)事館區(qū),生態(tài)居住、高新技術(shù)集中地、商貿(mào)、教育科研、文化娛樂和旅游，目前正處于發(fā)展中，占地27平方公里。,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,區(qū)域規(guī)劃,9,document number,昆,錦江,錦江,站南組團(tuán),大源組團(tuán),華陽,成昆鐵路,成,路,鐵,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,區(qū)域規(guī)劃,擴(kuò)區(qū)前的“天府新城” 由站南組團(tuán)和大源組團(tuán)構(gòu)成?？傆玫孛娣e37.5平方公里，就業(yè)人口60萬人，其中軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)2030萬人，總居住人口達(dá)60萬人。 站南組團(tuán)在整個(gè)天府新城中，起著承上啟下的作用，上連城南三環(huán)路以內(nèi)的桐梓林、紫荊、玉林等片區(qū)，下接繞城高速以外的天府新城大源組團(tuán)和其他延展組團(tuán),兩地塊所在的站南組團(tuán)，在整個(gè)天府新城中，起著承上啟下的作用，,10,document number,天府新城cbd,集中居住區(qū),總部核心區(qū),六縱四橫交通網(wǎng)絡(luò),一、項(xiàng)目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,交通規(guī)劃,六縱：元華路、站華路、天府大道、紅星路南延線、成昆鐵路、地鐵1號(hào)線 四橫：三環(huán)路、武侯大道、繞城高速、迎賓大道,11,document number,城南是成都市建設(shè)的最重點(diǎn)區(qū)域 集中了cbd中心商務(wù)區(qū)、政務(wù)中心、高新區(qū)、領(lǐng)館區(qū)、高等教育機(jī)構(gòu)，交通、購物等基礎(chǔ)設(shè)施十分完善?？傮w來說，城南區(qū)域的位置和交通,都是非常具有優(yōu)勢的，尤其是地鐵的價(jià)值進(jìn)一步拉升區(qū)域未來的發(fā)展。 成都的豪宅、高檔寫字樓主要集中在城南區(qū)域，這里早已被貼上了國際化的標(biāo)簽。 由于新城南的定位是“城市新中心” ，加上政府對城南的優(yōu)惠策略，此區(qū)域集中了大量知名開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，名企加名盤，再加上地鐵的首通，讓該板塊成為客戶的上佳選擇。,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：宏觀環(huán)境,小結(jié),12,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件,13,document number,目錄,94畝地地塊屬性,宏觀發(fā)展環(huán)境,住宅市場,寫字樓市場,178畝地地塊屬性,2011年2月15日，成都出臺(tái)限購政策，目前市場觀望情緒逐漸提高，根據(jù)各方信息反饋，政策在2011年取消的可能性很小,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場政策,房產(chǎn)調(diào)控政策,14,document number,2.15成都新政之后，成都市主城區(qū)每周成交量基本上在9-15萬平米，而2010年每周的成交量基本上在20萬平米左右,2.15,數(shù)據(jù)來源：銳理系統(tǒng),一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場整體市場,主城區(qū)住宅整體供求,15,document number,新政后部分城南項(xiàng)目開盤當(dāng)天供求概況,數(shù)據(jù)來源：銳理、易居、市調(diào),新政之后，主城區(qū)新開盤的住宅項(xiàng)目，開盤當(dāng)天的銷售率普遍在40%以下 部分首次置業(yè)的剛需項(xiàng)目、價(jià)格有所下調(diào)的項(xiàng)目，開盤當(dāng)天的銷售率相對高一些，在市場環(huán)境趨緊的情況下，價(jià)格逐步成為最重要的因素,主城區(qū)住宅新開盤,16,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場整體市場,主城區(qū)住宅新開盤,17,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場整體市場,數(shù)據(jù)來源：搜房,2.15新政之后，成都主城區(qū)二手房市場的成交量基本上在700套以下低位徘徊，值得注意的是，最近兩個(gè)星期，每周的成交量均不到400套,2.15,主城區(qū)二手房市場,18,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場整體市場,區(qū)域供求概況,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：區(qū)域房地產(chǎn)市場住宅,數(shù)據(jù)來源：cric,2009年1月至今，站南組團(tuán)商品住宅銷售均價(jià)整體呈現(xiàn)波動(dòng)上漲，當(dāng)前均價(jià)清水房的售價(jià)11000元/平米左右,19,document number,區(qū)域典型供求概況,兩個(gè)地塊周邊目前在售的住宅項(xiàng)目，主要有譽(yù)峰、中海城南1號(hào)、公館1881、長城半島城邦、中海翠屏灣、時(shí)代晶科名苑、南城都匯，其中譽(yù)峰和中海城南1號(hào)是成都高層豪宅的代表性項(xiàng)目,20,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場區(qū)域市場,典型項(xiàng)目供求概況,數(shù)據(jù)來源：cric,區(qū)域內(nèi)在售的項(xiàng)目全部為高層，清水房的售價(jià)在950013000元/平米 其中譽(yù)峰、公館1881為精裝豪宅，城南1號(hào)的中大戶型為清水房，僅有90平米套二為精裝,21,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場區(qū)域市場,數(shù)據(jù)來源：cric,2007年至2011年4月站南組團(tuán)商住和住宅用地成交統(tǒng)計(jì),22,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場區(qū)域市場,住宅用地成交情況,2007年至2011年4月，地塊周邊共成交13塊的住宅（可兼容少量商業(yè)）用地，總用地面積合計(jì)74.5萬平米，預(yù)計(jì)可開發(fā)住宅建筑面積約成190萬平米， 成交樓面地價(jià)最高為2007成交的譽(yù)峰的地塊，6289元/平米,數(shù)據(jù)來源：cric,23,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場區(qū)域市場,document number,24,譽(yù)峰，是合景泰富在城南cbd打造的高層豪裝項(xiàng)目,基礎(chǔ)信息,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場競品關(guān)注,譽(yù) 峰,document number,25,規(guī)劃設(shè)計(jì),此為10號(hào)地： 1期住宅+2期商業(yè)+幼兒園（市政配套）,此為9號(hào)地： 2期住宅+1期商業(yè)+酒店+超甲級(jí)寫字樓,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場競品關(guān)注,譽(yù) 峰,項(xiàng)目的開發(fā)順序： 總體：先住宅，后商業(yè) 住宅：先10號(hào)地，再9號(hào)地 商業(yè)：先9號(hào)地（包含酒店與寫字樓，酒店暫定為w酒店，寫字樓規(guī)劃未定），再10號(hào)地,規(guī)劃設(shè)計(jì),一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場競品關(guān)注,譽(yù) 峰,document number,27,一期住宅，樓棟45度點(diǎn)式排布，樓間距50-180米，擴(kuò)大觀景面，東南亞園林風(fēng)情景觀,現(xiàn)代簡約外立面，45度朝向，使得戶型擁有更佳的景觀視野，樓間距50-180米。 東南亞園林風(fēng)情，融匯了峽谷、壁坡、流水、藝術(shù)小品之內(nèi)的景觀風(fēng)貌。 賓士納手工酒店式園林是譽(yù)峰一大的特色，所有雕塑小品均為手工制作。 樓王組團(tuán)每戶設(shè)游泳池，彰顯奢華。,樓王,規(guī)劃設(shè)計(jì),一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場競品關(guān)注,譽(yù) 峰,document number,28,供求概況,截止2011年4月30日，譽(yù)峰的住宅共供應(yīng)了19.90萬平米，成交率63.12%，整體成交均價(jià)20280元/平米（含6000元/平米精裝，精裝成本不超過4500元/平米），但最近2010年1-3月的銷售均價(jià)為18730元/平米（ 含6000元/平米精裝） 180、200、240平米的四房是供求主力，360平米帶游泳池的戶型成交情況較好,截止2011年4月30日譽(yù)峰住宅供求概況,數(shù)據(jù)來源：銳理,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場競品關(guān)注,譽(yù) 峰,document number,29,客戶以城南區(qū)域客戶為主，最看重區(qū)位及豪裝品質(zhì)。,區(qū)域來源：以城南區(qū)域客戶為主（約占一半比例）、外地客戶約占20。 年齡：年齡集中在30-50歲，其中以35-45歲客戶為主要購買力。 購買目的：自住+投資，多次置業(yè) 客戶職業(yè)：私企業(yè)主、個(gè)體戶等 購買驅(qū)動(dòng)： 1、合景泰富品牌 2、區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷 3、豪裝標(biāo)準(zhǔn)，身份彰顯 4、投資保值,客戶特征,2009年11月首次開盤現(xiàn)場,2009年11月首次開盤現(xiàn)場,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場競品關(guān)注,譽(yù) 峰,document number,30,中海城南1號(hào)占地227畝，是中海在城南cbd打造的高層豪宅項(xiàng)目,基礎(chǔ)信息,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場競品關(guān)注,中海城南1號(hào),document number,31,部分樓棟兩梯兩戶的板式結(jié)構(gòu)排布、80-110米樓間距，大面積中央景觀,項(xiàng)目整體以最大化南北朝向板式結(jié)構(gòu)排布，兩梯兩戶為主，點(diǎn)式排布，通風(fēng)采光效果好。 項(xiàng)目擁有全圍合的中央景觀，8萬中庭園林，6000余顆參天古樹，6000米水岸景觀。 項(xiàng)目容積率2.85，區(qū)域內(nèi)少有的低容積率項(xiàng)目。 產(chǎn)品東西樓間距400米，前后樓間距80110米，觀景面寬闊。,規(guī)劃分析,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場競品關(guān)注,中海城南1號(hào),document number,32,供求概況,截止2011年4月30日，中海城南1號(hào)的住宅共供應(yīng)了14.94萬平米，成交率52%，成交均價(jià)12828元/平米；2011年4月推出的月90平米的套二精裝小戶型目前還未備案，之前推出的中大戶型全部為清水房 160平米左右、180平米的三房和240平米的四房是供求主力,截止2011年4月30日中海城南1號(hào)住宅供求概況,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場競品關(guān)注,中海城南1號(hào),數(shù)據(jù)來源：銳理,document number,33,省內(nèi)客戶以市中心、城南高端客戶為主，部分外地客戶，自住兼投資為主；中海品牌、區(qū)位、樓盤高端定位是客戶最主要購買動(dòng)力,區(qū)域來源：川內(nèi)以成都市中心、城南區(qū)域高端客戶、產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)高管為主，外地投資客（珠三角、上海地區(qū)）約占20。 年齡：以中年客戶為主，年齡集中在4050歲，其中 45歲以上客群比例達(dá)50%以上，滿足改善型居住需求為主。 購買目的：自住+投資，多次置業(yè)為主 收入水平：年收入50萬以上 購買驅(qū)動(dòng)： 1、中海品牌 2、區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷 3、樓盤品質(zhì)定位高端，客群純粹 4、豪華中庭園林，舒適戶型設(shè)計(jì)，彰顯購買者身份感 5、中海物管,客戶特征,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場競品關(guān)注,中海城南1號(hào),基礎(chǔ)信息,項(xiàng)目凈用地面積60畝，容積率3.87，致力于打造城南高環(huán)保智能的精裝豪宅,34,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場競品關(guān)注,藍(lán)光公館1881,項(xiàng)目產(chǎn)品由11棟住宅+1個(gè)會(huì)所組成，1-9號(hào)樓共19層，10、11號(hào)樓共18層； 呈三角形包圍式布局，立面采用art deco褐石風(fēng)格； 6000會(huì)所，設(shè)有2個(gè)恒溫泳池、餐飲包房、健身房、瑜伽室，中庭架空層設(shè)置咖啡吧和茶吧； 社區(qū)商業(yè)街位于入口兩邊，靠近3、4號(hào)樓，為奢侈品專賣店之類的業(yè)態(tài)。,規(guī)劃設(shè)計(jì),項(xiàng)目產(chǎn)品由11棟住宅+1個(gè)會(huì)所圍合式排列而成，1-9號(hào)樓共19層，10、11號(hào)樓共18層；,35,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場競品關(guān)注,藍(lán)光公館1881,戶型配比及供求概況,數(shù)據(jù)來源：銳理,目前共推出了6棟住宅（4號(hào)、6-10號(hào)樓），基本上為180平米以上的套三及以上的大戶型 其中，180平米套三、220平米套四為主力戶型；去化率最好的是220平米套四和280平米套四 銷售均價(jià)在16826元/平米（含5000元/平米裝修，精裝成本不超過4000元/平米）,36,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場競品關(guān)注,藍(lán)光公館1881,客戶特征,年齡：客群年齡集中在30-50歲 特征：企業(yè)高管、私企業(yè)主、政府官員等，以兩口或三口之家居住為主 置業(yè)目的：本地目標(biāo)客群以自住為主要目的；外地客群以投資、度假等為置業(yè)目的 來源：成都區(qū)域目標(biāo)客戶以城南、城西居多，遠(yuǎn)郊客戶占少量比例，外地客戶以廣州、重慶等地為主，其次業(yè)主再購占一定比例 購買驅(qū)動(dòng)：藍(lán)光精裝豪宅+高智能設(shè)備+城南區(qū)域價(jià)值,2010年8月首次開盤現(xiàn)場,2010年8月首次開盤現(xiàn)場,37,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場競品關(guān)注,藍(lán)光公館1881,客戶特征,38,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場競品關(guān)注,藍(lán)光公館1881,住宅宏觀調(diào)控政策趨緊，政策走勢不明，住宅市場有一定影響 站南組團(tuán)已經(jīng)發(fā)展成為成都高層豪宅的標(biāo)桿性區(qū)域，市場認(rèn)可度高，高層豪宅的發(fā)展?jié)摿Υ?一、項(xiàng)目開發(fā)條件：住宅市場,小結(jié),39,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件,40,document number,目錄,94畝地地塊屬性,宏觀發(fā)展環(huán)境,住宅市場,寫字樓市場,178畝地地塊屬性,現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)寫字樓區(qū)域,東大街,春熙路,天府廣場-鹽市口,人民南路,未來優(yōu)質(zhì)寫字樓區(qū)域,成都現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)辦公樓主要分布在一環(huán)路以內(nèi)的天府廣場-鹽市口、春熙路和人民南路沿線。 優(yōu)質(zhì)辦公樓最早出現(xiàn)在一環(huán)路以內(nèi)的天府廣場-鹽市口區(qū)域。隨著人民南路科技商務(wù)區(qū)的建設(shè)，一批高品質(zhì)的寫字樓也聚集在人民南路沿線。 東大街和南部新區(qū)是規(guī)劃的未來優(yōu)質(zhì)辦公樓最為集中的兩個(gè)區(qū)域，是新興的商務(wù)辦公區(qū)。,一環(huán)路,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：寫字樓市場,成都優(yōu)質(zhì)辦公樓區(qū)域分布,人民南路沿線是成都甲級(jí)寫字樓最多、發(fā)展最為成熟的區(qū)域,41,document number,國電大渡河,三峽公司,川投集團(tuán),恒澤動(dòng)力,華電,領(lǐng)地,通威,諾亞舟,中水大廈,成都電業(yè)公司,中石油,曙光,高新國際廣場,特拉克斯,旺旺商業(yè)廣場,美美力誠,天府軟件園,孵化園,賽門鐵克,中興通訊,新希望,希頓廣場,網(wǎng)通,西南院,省電力,新華社,富美萬豪廣場,省廣電,成達(dá)公司,棕櫚泉國際中心,中石化,天府village,生態(tài)總部科技園,美年廣場,中信,川大科技園,煙草大廈,中節(jié)能,海洋中心,中國移動(dòng),中國電信,目前，電力、通訊、石油等行業(yè)的區(qū)域總部及川投、新希望等企業(yè)總部已落戶新城。孵化園、軟件園建設(shè)大部分完成。,阿里巴巴,四川化工,興洲,和芯科技,興通,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：寫字樓市場天府新城寫字樓和企業(yè)總部分布,42,document number,天府新城寫字樓開發(fā)體量,城南2011年在售及新面市的寫字樓項(xiàng)目,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：寫字樓市場,高新南區(qū)已開發(fā)完成為軟件和企業(yè)服務(wù)的寫字樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要有高新孵化園、天府軟件園。另外建成的有世紀(jì)城會(huì)展中心和部分企業(yè)自用的寫字樓。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年站南組團(tuán)及大源組團(tuán)在售及新面市的寫字樓項(xiàng)目共有23個(gè)，其中在售項(xiàng)目12個(gè)，待售項(xiàng)目11個(gè)。綜合以上項(xiàng)目，2011年高新南區(qū)寫字樓面積將達(dá)到500萬平米，競爭將相當(dāng)激烈,43,document number,44,document number,城南2011年在售及新面市的寫字樓項(xiàng)目,天府新城寫字樓開發(fā)體量,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：寫字樓市場,總體來看，站南組團(tuán)甲級(jí)寫字樓價(jià)格與大源組團(tuán)相差不大，均價(jià)基本在12000-15000元/平米之間,天府新城寫字樓價(jià)格,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：寫字樓市場,數(shù)據(jù)來源：銳理,45,document number,據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，一般新開寫字樓周銷售面積可達(dá)3000平方米左右，開盤一個(gè)月后周銷售面積降至1000-2000平方米左右。,天府新城寫字樓銷售情況,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：寫字樓市場,部分寫字樓的銷售情況,46,document number,三個(gè)借勢：借勢綜合體配套共享為賣點(diǎn)、借勢地鐵為賣點(diǎn)、借勢南城未來發(fā)展為賣點(diǎn)。 與市中心城寫字樓強(qiáng)調(diào)“中心”二字不同，南部新城的寫字樓之定位多強(qiáng)調(diào)“未來”，這也是當(dāng)下的客觀寫照。,部分寫字樓的定位,天府新城寫字樓定位分析,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：寫字樓市場,47,document number,可以看到，目前成都甲級(jí)寫字樓入駐企業(yè)以制造業(yè)、it、租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)居多，以上五個(gè)行業(yè)的企業(yè)總數(shù)占成都典型甲級(jí)寫字樓入駐企業(yè)總數(shù)的71%。 其中制造業(yè)企業(yè)中以機(jī)電、電子電器設(shè)備制造企業(yè)和制藥企業(yè)的四川地區(qū)分公司為主，兼有少量代理經(jīng)銷公司，這兩類企業(yè)所占比例約70%。租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)企業(yè)中以咨詢類企業(yè)為主，咨詢類企業(yè)所占比例接近80%，另外還有少量廣告類企業(yè)和租賃類企業(yè)。 目前成都甲級(jí)寫字樓入駐企業(yè)以內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)駐成都分公司為主，分別占到企業(yè)總數(shù)的59%和33%。內(nèi)資企業(yè)中外地企業(yè)駐成都分公司和本地企業(yè)基本各占一半。,寫字樓客群分析,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：寫字樓市場,48,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：寫字樓市場,小結(jié),發(fā)展前景：隨著地鐵1號(hào)線的開通，天府新城新cbd形成，區(qū)域內(nèi)寫字樓將迎來快速發(fā)展時(shí)期。房貸新政給住宅投資罩上“迷霧”，有經(jīng)驗(yàn)、有資金實(shí)力的投資客開始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn) 區(qū)域競爭：未來城南尤其是站南組團(tuán)和大源組團(tuán)的寫字樓供應(yīng)量大，競爭激烈 客群：入駐企業(yè)多為世界500強(qiáng)企業(yè)、大型企業(yè)或快速以展中企業(yè)。投資客群多處于40-50歲的事業(yè)顛峰期居住于本區(qū)域的商人，投資意識(shí)高，擅于將投資風(fēng)險(xiǎn)置于可控程度下，追求長期穩(wěn)定的投資收益。,49,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件,50,document number,目錄,94畝地地塊屬性,宏觀發(fā)展環(huán)境,住宅市場,寫字樓市場,178畝地地塊屬性,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：94畝地地塊屬性,地塊區(qū)位,本項(xiàng)目位于成都城南的三環(huán)路南四段的內(nèi)側(cè)，天府新城“站南組團(tuán)”的西北角，距離天府廣場的車程約6.5公里,約6.5公里車程,天府廣場,地鐵一號(hào)線,51,document number,基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo),二類住宅用地（兼容商業(yè)不大于10%），凈用地面積62759.20平方米，容積率4 起拍底價(jià)：樓面3800元/平米。2009年藍(lán)光公館1881的土地起拍價(jià)為1974元/平米，成交價(jià)4737元/平米 地塊已經(jīng)平整，形狀規(guī)整,94畝地塊,北,52,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：94畝地地塊屬性,基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo),二號(hào)地塊的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃指標(biāo),53,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：94畝地地塊屬性,地塊四至,西成漢北路（西南角為公館1881）；東新光路（玉林南路沿線）； 北廣和二街；南盛和二路 地塊西面有一個(gè)小的市政公園,94畝地塊,公館1881,中海翠屏灣,富森美,疊翠峰,城市春天,成昆鐵路,54,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：94畝地地塊屬性,區(qū)域交通,項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，距離地鐵一號(hào)線火車南站約1公里車程,地鐵一號(hào)線,三環(huán)路,軌道交通： 地鐵一號(hào)線：火車南站（約1公里車程） 火車南站 公路交通： 臨新光路、成漢北路（雙向四車道）、盛和二路，均為雙向四車道 距益州大道250米、劍南大道540米、天府大道900米、三環(huán)路520米、機(jī)場高速580米,55,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：94畝地地塊屬性,94畝 地塊,市政生活配套,項(xiàng)目周邊市政生活配套完善，尤其是項(xiàng)目通過新光路幾分鐘車程就可以到達(dá)成都最高端的成熟居住區(qū)域桐梓林、紫荊和玉林,周邊1公里氛圍內(nèi)： 商場：家樂福、歐尚、宜家、富森美等 教育：玉林中學(xué)、銀都小學(xué)、美視國際學(xué)校等 醫(yī)院：成都市第一人民醫(yī)院、四川省腫瘤醫(yī)院、華西普濟(jì)醫(yī)院等 休閑娛樂：南站公園、神仙樹公園、體育公園、新陣地高爾夫俱樂部、成都高新網(wǎng)球中心等,56,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：94畝地地塊屬性,swot分析,優(yōu)勢,機(jī)會(huì),威脅,劣勢,地塊形狀方正、平整，有利于規(guī)劃布局 周邊配套成熟、交通便捷，尤其是項(xiàng)目通過新光路幾分鐘車程就可以到達(dá)成都最高端的成熟居住區(qū)域桐梓林、紫荊和玉林,在 67.4米的建筑限高、20%的建筑密度及4的容積率等用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)下，地塊后期規(guī)劃布局難度較大，尤其是地鐵7號(hào)線將直接從地塊下方穿過，導(dǎo)致了開發(fā)成本的增加和不可控；同時(shí)后期可能需要調(diào)整其部分指標(biāo)，難度大且難實(shí)現(xiàn)，行政成本也不可控。,項(xiàng)目位于天府新城的站南板塊，區(qū)域的居住、辦公、商業(yè)等發(fā)展成熟，區(qū)域價(jià)值已經(jīng)得到市場認(rèn)可 地塊周邊1公里范圍內(nèi)，未來住宅的供應(yīng)量較少，競爭壓力較小，且潛在客戶群多,嚴(yán)厲的房產(chǎn)宏觀調(diào)控措施將可能導(dǎo)致住宅市場在未來一段時(shí)間持續(xù)低迷，政策的持續(xù)時(shí)預(yù)計(jì)在1年以上,document number,57,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：94畝地地塊屬性,一、項(xiàng)目開發(fā)條件,58,document number,目錄,94畝地地塊屬性,宏觀發(fā)展環(huán)境,住宅市場,寫字樓市場,178畝地地塊屬性,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：178畝地地塊屬性,地塊區(qū)位,本項(xiàng)目位于成都城南繞城高速內(nèi)側(cè)，天府新城“站南組團(tuán)”劍南大道和益州大道之間，距離天府廣場的車程約10公里,約10公里車程,天府廣場,地鐵一號(hào)線,59,document number,基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo),地塊共約178畝，其中a地塊137畝（二類住宅用地禁設(shè)商業(yè)），b地塊41畝（商業(yè)用地禁設(shè)住宅） a地塊容積率3，b地塊容積率6，起拍樓面地價(jià)底價(jià)為3245元/平米 地塊已經(jīng)平整，形狀規(guī)整,北,60,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：178畝地地塊屬性,178畝地塊,基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo),三號(hào)地塊的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃指標(biāo),61,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：178畝地地塊屬性,地塊四至,西萬象南路；東成漢南路（中海城南1號(hào)）； 北錦程大道；南錦尚西二路,178畝地塊,譽(yù)峰,城南 一號(hào),62,document number,錦程大道,錦尚西二路,成漢南路,萬象南路,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：178畝地地塊屬性,區(qū)域交通,項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，距離地鐵一號(hào)線金融城站約900米車程,地鐵一號(hào)線,三環(huán)路,軌道交通： 地鐵一號(hào)線：金融城（約900米車程） 公路交通： 臨錦程大道、成漢南路、錦尚西二路、萬象南路，均為雙向四車道 距益州大道500米、劍南大道300米、天府大道1.2公里、三環(huán)路1.8公里、繞城高速1.2公里,63,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：178畝地地塊屬性,市政生活配套,項(xiàng)目周邊市政生活配套規(guī)劃完善，各種配套正在逐步呈現(xiàn),周邊2公里氛圍內(nèi)： 中小學(xué):泡桐樹小學(xué)、成都七中、國際學(xué)校 綜合商場:荷蘭gtc、美美歷誠旗艦店、中航購物中心 銀行:中行、建行、招行、建行等 醫(yī)院:第一醫(yī)院、國際醫(yī)院 其他:新益州城市廣場（六朵花瓣）,64,document number,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：178畝地地塊屬性,swot分析,優(yōu)勢,機(jī)會(huì),威脅,劣勢,地塊形狀方正、平整，有利于規(guī)劃布局 周邊配套成熟、交通便捷,周邊開發(fā)商云集，伊泰在房地行業(yè)的品牌知名度相對弱一些，而高端住宅對開發(fā)商品牌要求較高，這是公司需要解決的一個(gè)難題 公司在開發(fā)商用物業(yè)方面的經(jīng)驗(yàn)相對欠缺,項(xiàng)目位于天府新城的站南板組團(tuán)的高尚居住區(qū)內(nèi)，譽(yù)峰、城南1號(hào)已帶動(dòng)區(qū)域確立為成都高層豪宅的標(biāo)桿性地位 在嚴(yán)厲的住宅房產(chǎn)宏觀調(diào)控措施將下，未來一段時(shí)期，商業(yè)、辦公物業(yè)市場成為房產(chǎn)投資客戶的追逐 市政府南遷，將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域的發(fā)展，提升購房者的信心,天府新城未來幾年寫字樓的供應(yīng)量較大，預(yù)計(jì)供應(yīng)量在500萬平米以上，競爭激烈 項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)，未來供應(yīng)量較大的高端項(xiàng)目有譽(yù)峰、城南1號(hào)、人居華府世家、雅頌居等項(xiàng)目，競爭相對激烈,document number,65,一、項(xiàng)目開發(fā)條件：178畝地地塊屬性,目錄,二、項(xiàng)目初步定位,66,document number,地塊的限制經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：67.4米的建筑限高、20%的建筑密度、4的容積率、商業(yè)配套少于10%、地鐵7號(hào)線將直接從地塊下方穿過 項(xiàng)目整體定位：純精裝居住社區(qū)（配置約4700平米三層底商） 住宅的品質(zhì)判斷：由于用地指標(biāo)的限制，預(yù)計(jì)樓盤的品質(zhì)在中端偏上 銷售售價(jià)預(yù)計(jì)： 住宅：根據(jù)周邊可比性項(xiàng)目，和樓盤自身的產(chǎn)品品質(zhì)，預(yù)計(jì)平均銷售約13500元/平米（含3000元/平米精裝，精裝成本約2000元/平米） 商業(yè)售價(jià)平均約35000元/平米,三、94畝地塊：項(xiàng)目初步定位,67,document number,住宅定位：純精裝高端居住社區(qū)，中大戶型為主，中高端客戶為主力客戶 商業(yè)定位：兩棟超高層甲級(jí)寫字樓 銷售售價(jià)預(yù)計(jì)： 住宅：根據(jù)周邊可比性項(xiàng)目，和樓盤自身的產(chǎn)品品質(zhì)，預(yù)計(jì)平均銷售約15000元/平米（含4000元/平米精裝，精裝成本約2500元/平米） 寫字樓：售價(jià)平均約15000元/平米 車位：住宅預(yù)計(jì)200000元/個(gè)，寫字樓預(yù)計(jì)100000元/個(gè)（假設(shè)銷售50% 的寫字樓車位）,三、178畝地塊：項(xiàng)目初步定位,68,document number,目錄,三、投資收益分析,69,document number,94畝地地塊,178畝地地塊,銷售周期：項(xiàng)目2011年5月拍地，2012年第四季度住宅開盤，2016年年底清盤，整個(gè)銷售周期約4年多 銷售順序：先推住宅，約半年后推出商用物業(yè)；住宅的銷售順序按照從品質(zhì)低到品質(zhì)高的順序銷售 售價(jià)根據(jù)目前周邊類似項(xiàng)目銷售均價(jià)對比來確定,項(xiàng)目銷售計(jì)劃,三、94畝地塊：銷售計(jì)劃,70,document number,項(xiàng)目銷售計(jì)劃,三、94畝地塊：銷售計(jì)劃,71,document number,測算說明,三、94畝地塊：財(cái)務(wù)指標(biāo),72,document number,變動(dòng)因子 樓面地價(jià)：3800元/平米起 非變動(dòng)因子 住宅、寫字樓、車庫的售價(jià)不做調(diào)整，價(jià)格的波動(dòng)因素比較多，按照銷售周期的平均售價(jià)來保守估算,測算說明,三、94畝地塊：財(cái)務(wù)指標(biāo),73,document number,三、94畝地塊：財(cái)務(wù)指標(biāo),74,document number,說明：npv的貼現(xiàn)率假設(shè)為8%,在收益率不低于15%，irr不低于10%的條件下，樓面地價(jià)的臨界點(diǎn)是4300元/平米,三、94畝地塊：土地獲取風(fēng)險(xiǎn)分析,75,document number,土地權(quán)屬狀況,三、94畝地塊：土地獲取風(fēng)險(xiǎn)分析,76,document number,土地獲取方式,土地交易方式：政府公開拍賣出讓 公示時(shí)間：2011年4月22日 報(bào)名時(shí)間：2011年4月27日5月18日17：00前 競買保證金：24000萬元（5月18日17 時(shí)前到帳） 競買方式：舉牌競拍,交易方式,獲取流程主要節(jié)點(diǎn),交保證金報(bào)名 2011 年5月18日17 時(shí)前,出讓公告 2011422,可行性研究報(bào)告2011510,決策會(huì) 2011-5-11,辦理后續(xù)各項(xiàng)開發(fā)手續(xù),簽訂出讓合同,支付首筆地價(jià)款、交付94畝地用地標(biāo),三、94畝地塊：土地獲取風(fēng)險(xiǎn)分析,77,document number,競拍 2011 年5月20日上午10時(shí),獲取流程,目錄,三、投資收益分析,78,document number,94畝地地塊,178畝地地塊,銷售周期：項(xiàng)目2011