2010武昌領秀苑營銷策劃方案89p.ppt

2010年武漢市場基本狀況,解讀2010年武漢房地產研究,2010 年度以來，武漢市第一、二、三產業(yè)都取得不同程度增長，地方財政收入與地方一般預算收入都不斷增加，經濟發(fā)展速度加快。武漢市規(guī)模以上工業(yè)增加值呈上漲趨勢，在一定程度上帶動相關產業(yè)發(fā)展，為武漢市經濟起飛奠定堅實基礎。2010 年前三季度武漢市人均可支配收入總值達到21106元，生活水平提高的同時，消費水平也在不斷攀升，其中，居民消費價格指數上漲 3.2%。 經濟快速運行對整個社會帶來的利好是多樣性的。2010 年，武漢市完成固定資產投資3212.72 億元，比去年同期增長 26.6%，其中房地產開發(fā)投資 852.8 億元，比去年同期增長36.4%。盡管 2010 年樓市陷入調控“怪圈”，越調越漲，買方市場卻異?；鸨?。一方面，社會發(fā)展帶動整個居民收入水平增加，刺激居民消費的同時，一部分閑錢流入房地產投資；另一方面，2010 年以來，通貨膨脹率較為明顯，物價上漲，為避免紙幣貶值，更多人愿意將錢投入房地產以保值增值。,武漢市場經濟,2010年1月10日，國務院辦公廳出臺關于促進 房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（“國十一條”）， 增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機性 購房需求，由此拉開了新一輪房地產調控的序幕。但 隨后幾個月的市場并未降溫，房價呈繼續(xù)上漲趨勢。 從統(tǒng)計數據來看，一季度，全市商品住房銷售 294. 51萬平方米，同比增加 39.7%；銷售套數 28345套， 同比增加41.41%；平均價格為 5690.97元/平方米， 環(huán)比上漲 2.61%，上漲145 元，同比上漲14.54， 上漲705 元。 2010年4月17日，國務院出臺關于堅決遏制部 分城市房價過快上漲的通知（“國十條”），隨后的 幾個月，信貸、土地、稅收等政策密集出臺,但調控 所起效果延續(xù)周期不長。5月30日，武漢市房地產市 場信息網的數據顯示：當日商品房銷量為148套，為 2010年最低，5月的銷量較4月下降 35%。本次調控后，僅3 個區(qū)的樓盤價格在一次調控后沒有出現(xiàn)下跌。但從總的趨勢來看，上漲仍然占據上風，102個樓盤在一次調控后出現(xiàn)價格上漲，而下降的僅24個盤。 9 月全國及重點城市顯著升溫，房價的再度上漲導致中央及相關單位在9 月底密集出臺了相關政策，包括嚴格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至 30%，全國限制第三套房按揭貸款等。二次調控后主城各區(qū)均有樓盤房價上漲，且所占數量均達到37%，其中東西湖區(qū)24個樓盤在售，而上漲樓盤達到 19個，占比79.17%。 總體來看，盡管調控政策連連加碼，2010 年武漢樓市卻陷入越調越漲的怪圈，政策效應遞減。,市場政策調控,2010 年，新政壓力下，信貸緊縮的風聲漸緊，但是即便是被砍斷了幾乎所有的融資渠道，最讓開發(fā)商擔心的仍然不是資金鏈的問題，而是土地。眼看著政府的“天平”將逐漸偏向保障性住房用地，此時不抓緊擴大土地儲備，更待何時？ 著眼武漢市土地交易市場，境內外房產大鱷紛至沓來，不惜重金搶灘攢地，地塊密集上市，成交量大漲，地王被刷新，樓面地價一再上漲，甚至與房價持平，土地供應增多了，房價卻沒降下來。2010 年 11 月的土地供應量達到 117.34 公頃，綠地以總價 53.98 億拿下武昌車輛廠地塊。漢陽兩宗地塊樓面地價分別達到 7704 與 8063 元/平方米，,1 小時內連續(xù)兩次刷新單價地王記錄。12 月 7 日的土拍，武昌濱江商務區(qū)一宗地塊拍出了 8755 元/平米的樓面地價，再創(chuàng)新高。 2010年4月17日，國務院首次提出遏制房價過快上漲問責制。,新政策土地給力,2010年7月 29日，輕軌一號線通車了；8月 26日，鸚鵡洲長江大橋開工了；10月 18日，武鄂高速和左段開通營運，武漢城市圈 1 小時快速交通網形成了；12 月 1 日，二七長江大橋3個橋墩主塔全部施工合龍了，12月30日，全長91公里的武漢三環(huán)線全線貫通了,2010 年武漢城市建設飛速發(fā)展，一方面是政府加大扶持力度，另一方面，經濟的騰飛推動城市規(guī)劃進一步實現(xiàn)。交通線路的完善以及生活配套設施的改進，促進武漢人居環(huán)境的大大改善。城市規(guī)劃建設的快速發(fā)展給武漢市房地產業(yè)發(fā)展帶來諸多利好。交通路網延伸之地，人流物流中轉加快，買房所受區(qū)域限制減小，新的居住組團開始形成；另外，隨著交通路網輻射面積的擴大，交通沿線房產地產不斷升值，房價將呈上升趨勢。,交通規(guī)劃給力,武漢市市場綜述,一級市場：2010年武漢土地市場共成交地塊200宗，共成交土地面積1471萬平米， 土地成交總金額約為779億元，總土地出讓金額全國排名第六位。 二級市場：2010年，武漢商品住房累計新增供應1177.79萬平方米，較上年有大 幅增長，漲幅為107.08%;商品住房銷售面積為1159.46萬平方米，同 比減少7.96%成交套數為113079套，同比減少6.13%。商品住房銷售 均價為6184.49元/平方米，同比上漲17.44%。 總的來講：2010年，武漢住宅市場整體呈“量微縮價急升”的態(tài)勢。一手房市場方 面，成交均價升幅17.44%、成交面積同比下滑7.96%。,宏觀經濟概況,據省統(tǒng)計局按照gdp核算制度統(tǒng)一下算結果，2010年武漢市gdp達到5515.76億元，比2009年的4620億元增加近900億元，同比增長14.7%，gdp總量在中部六省省會城市中繼續(xù)保持第一。其中第一產業(yè)增加值170.04億元，增長2.6%;第二產業(yè)增加值2532.82億元，增長17.8%;第三產業(yè)2812.90億元，增長12.5%。市居民人均可支配收入20806.32元，增長13.2%;農民人均純收入8294.8元，增長15.8%。cpi為3%。,新政對市場影響,2010年來，受前期市場銷售火爆推動，各房地產企業(yè)加大投資力度，房地產投資 增速在一直呈高速增長，“國十條”出臺后，開發(fā)投資增速開始明顯回落。上半年， 全市房地產開發(fā)完成投資436.50億元，增長51.6%,增幅高于全社會固定投資24.2 個百分點，有力拉動了全市投資較快增長。2010年16月，全市房地產開發(fā)投資 增幅較12月、13月、14月、15月分別回落41.9、21、14.5和7.5個百分 點，增幅逐月回落。房地產開發(fā)投資占全社會固定投資的比重為27.2%，比上年 同期提高了4.3個百分點。,2010新政市場影響,2010年，中央宏觀調控的主要目的有三個，一是調控房價,需要注意的是調控不是調低, 而是控制房價漲幅，避免房價上漲過快；二是調整結構，保障性住房建設是調整供應結 構的舉措,而一系列“限購令”和“限貸令”則是直接干預需求結構。從先后出臺的調控手段 來看，非常全面、系統(tǒng)、專業(yè)。就武漢樓市而言，取得了較為明顯的效果。 第一，首先看房價調控。盡管在調控下房價依然上漲，但今年武漢樓市的供應量并不 大，而大眾較為強烈的通脹預期，刺激著房地產投資與消費，市場面還是存在著階段性 的供不應求局面，可以想象，如果不是宏觀調控政策的密集出臺，今年的武漢房價勢必 大漲，而不是目前這樣平穩(wěn)的增幅。從這個角度來說，調控政策在武漢市取得了明顯的 效果。 第二，其次來看結構的調整，宏觀調控也取得了一定的成果。中央調整樓市結構，主 要是從加大保障性住房建設、加大土地供應量兩方面著手。2010年，盡管保障房的有效 供應依然不足，但武漢的土地供應量接近4000萬平方米（建筑面積），遠遠超過2009年， 但是這些供應需要經過1-2年的時間才能正式進入市場,短期內對目前的供求格局影響不大。 從需求面來看，盡管武漢也推行了限購限貸政策，但投資者的熱情并沒有受到太大影 響，導致投資需求沒有被有效地控制，但這也說明投資者依然看好武漢樓市發(fā)展。,新政對市場影響,2010年新增情況,2010年，武漢全市新增總建筑面積1579.88萬方，其中商品住宅新增面積為1199.28萬方。 主城區(qū)新增總建筑面積1009.0萬方，其中商品住宅新增面積801.28萬方;遠城區(qū)新增總建 筑面積570.89萬方，其中商品住宅新增面積398.00萬方。,2010年武漢商品住宅的新增供應總共為1199.28萬方，其中主城區(qū)和遠城區(qū)分別為801.28 萬方和398.00萬方，主城區(qū)商品住宅新增供應占三分之二。,2010年武漢主城區(qū)商品房和商品住宅新增供應面積分別為1009.0萬方和801.28萬方，分別較去年大幅增加43.42%和32.32%。與去年新增面積變化相比，今年主城區(qū)新增方面有兩大特點：1、今年新增主要集中于下半年，而去年下半年新增方面表現(xiàn)平平;2、商品住宅新增面積較去年增加的同時，非商品住宅的新增更是一大亮點，其中，2010年主城區(qū)非商品住宅新增較2009年大幅增加109.12%(遠城區(qū)同樣如此，非商品住宅的新增大幅增加)。,2010年新增情況,2010年主城區(qū)供應面積,2010年武漢主城區(qū)商品房和商品住宅新增供應面積分別為1009.0萬方和801.28萬方，分別較去年大幅增加43.42%和32.32%。與去年新增面積變化相比，今年主城區(qū)新增方面有兩大特點：1、今年新增主要集中于下半年，而去年下半年新增方面表現(xiàn)平平;2、商品住宅新增面積較去年增加的同時，非商品住宅的新增更是一大亮點，其中，2010年主城區(qū)非商品住宅新增較2009年大幅增加109.12%(遠城區(qū)同樣如此，非商品住宅的新增大幅增加)。,主城區(qū)各片區(qū)住宅新增面積和占比,主城區(qū)各片區(qū)住宅新增面積和占比如下表：,2010年武漢市各片區(qū)商品住宅新增情況如下圖：,主城區(qū)：關山片(東湖高新)、漢口中心區(qū)和武昌中心區(qū)占據前三，分別為174.4萬方、118.2萬方和117.1萬方，另外，東西湖片也在百萬方以上，達110.6萬方，排第四; 遠城區(qū)：黃陂區(qū)和江夏區(qū)繼續(xù)保持前二地位，分別為137.6萬方和114.9萬方。,2010年武漢樓市成交概況,2010年，據億房研究中心的統(tǒng)計數據顯示，全市新房共成交130595套(平均每日銷售新房358套)，其中商品房成交120448套(商品住宅成交97599套、商鋪和寫字樓成交22849套);經濟適用房和定向限價房成交10147套。 在全市商品住宅成交的97599套中，主城區(qū)成交66130套(另外有9346套由于07年09年延期集中備案而在月報中被剔除，特此說明)，遠城區(qū)(黃陂、江夏)成交22123套。 成交套數方面：武漢(10大主城區(qū)+江夏、黃陂兩區(qū))商品住宅成交88253套，較去年減少5034套，減幅5.40%;其中，主城區(qū)商品住宅成交套數66130套，較去年減少10.46%，遠城區(qū)(江夏、黃陂兩區(qū))成交套數22123套，較去年增加13.83%。另外商鋪和寫字樓成交套數較去年也有所增加。 成交面積方面：武漢(10大主城區(qū)+江夏、黃陂兩區(qū))商品住宅成交面積947.91萬方，較去年減少4.30%。其中主城區(qū)商品住宅成交692.41萬方，較去年減少10.25%，但商品房成交面積845.40萬方，較去年有所增加，增幅3.47%，今年非住宅的成交貢獻明顯;遠城區(qū)(江夏、黃陂兩區(qū))商品住宅成交255.50萬方，較去年增加13.93%。 成交金額方面：武漢主城區(qū)商品住宅成交金額460.22億，較去年增加2.63%;遠城區(qū)商品住宅成交金額93.33億，較去年增加32.01%。,主城區(qū)樓市成交情況,2010年，據億房研究中心的統(tǒng)計數據顯示，武漢主城區(qū)在售樓盤368個，成交均價6646.62元/平方米，較去年價格水平上漲834.09元/平方米，樓市價格漲幅14.35%;主城區(qū)共銷售套數66130套，與去年相比減少7722套，減幅10.46%，平均每天銷量為181套。,2010年武漢主城區(qū)樓市量跌價升。年初，繼09年樓市火爆局面，武漢樓市量價齊升;受4月中旬樓市調控影響，5月-8月，武漢主城區(qū)樓市量跌價滯(受樓市調控影響，這幾個月的成交量下跌也是致使全年成交量較去年有所減少的關鍵所在。)而隨著“金九銀十”的來臨和通貨膨脹的助推，從9月開始，主城區(qū)樓市重新量價齊升。,主城區(qū)各區(qū)域成交均價與去年均價對比,漢陽中心區(qū)、武昌中心區(qū)、古田片和青山區(qū)漲幅最大，基本上在30%以上。,主城區(qū)樓市成交情況,主城區(qū)各區(qū)域成交套數與2009成交套數對比：,與2009相比，二七后湖片區(qū)和東西湖片的成交量有所增加，而其他片區(qū)成交量都有所減少，其中青山區(qū)減幅最大，達50.84%，武昌中心區(qū)減少絕對值最多，相比減少了3500多套,主城區(qū)樓市成交情況,2011年武漢樓市走勢,從政策層面來看，宏觀調控松動的可能性不大，2011年還會有新政陸續(xù)出臺，比如房產稅、交易稅等; 從城市發(fā)展層面來看，對武漢而言，2012年是一個關鍵點，武漢大道等一批重大城建工程將在2012年完工，武漢的城市價值將迅速提高，甚至有可能成為中部地區(qū)的首個一線城市，不要以為武漢永遠都只是一個二線城市。在此背景下，2011年武漢的購房需求不會明顯減弱。 從供應層面來看，一是要看保障房明年有多大規(guī)模入市，二是要看商品住房市場上，開發(fā)商何時不再猶豫，積極開盤銷售。預計，2011年上半年的供求基本平穩(wěn)，但是下半年會出現(xiàn)供大于求的局面，4月份將會成為市場的分界點。如果供應大增，則房價漲幅將趨緩，甚至略有下降。開發(fā)商應該及時調整策略。 從市場結構層面來看，一、二環(huán)內的項目將隨著城市改造進度而增多，房價會進一步上漲，二環(huán)外則較為平穩(wěn)，甚至略降，市場將呈兩極分化趨勢。 從產品層面來看，2011年的豪宅將增多，中心城區(qū)200平方米以上的戶型會大量增加，商鋪、可售型寫字樓這三類產品將會大受歡迎。,2011年武漢樓市走勢,2011年2月武漢主城區(qū) 商品住宅成交走勢分析,2011年二月份(2月1號-2月28號)，據億房研究中心的統(tǒng)計數據顯示，全市新房共成交5193套，其中商品房成交4678套(商品住宅成交3470套、商鋪和寫字樓成交1208套);經濟適用房成交515套。 在全市商品住宅成交的3470套中，主城區(qū)成交2536套，遠城區(qū)(黃陂、江夏)成交934套。,2011年2月武漢主城區(qū)商品住宅成交走勢分析,住宅價格走勢,二月份(2月1號-2月28號)，據億房研究中心的統(tǒng)計數據顯示，目前武漢主城區(qū)在售樓盤348個，成交均價7289.13元/平方米，較上月價格水平上漲124.15元/平方米，樓市價格漲幅1.73%，與去年同期相比增幅15.52%。本月主城區(qū)銷售套數2536套，較上月減少4123套，減幅61.92%，平均每天銷量為91套;與去年同期相比增加55.77%。,二月份武漢主城區(qū)樓市量跌價升。2月，主城區(qū)成交量較上月大幅下滑。除開春節(jié)因素影響，新“國八條”、限購令、取消優(yōu)惠利率等樓市調控政策措施的影響力也在逐漸顯現(xiàn)，造成很多投資投機需求離場和很多剛性需求日益觀望或被迫無法購買，從而導致成交量大幅減少;另一方面，受春節(jié)和政策因素影響，開發(fā)商開盤放量也出現(xiàn)明顯減少，這也是導致成交量大幅減少的主要原因之一。而成交價格方面，本月在售樓盤項目大多仍維持在春節(jié)前的價格水平，成交均價仍有所慣性上漲，但漲幅較前幾個月有所減小，目前武漢主城區(qū)樓市并未出現(xiàn)新的實質性打折優(yōu)惠、價格明顯下調情形。,住宅價格走勢,二月份武漢市主城區(qū) 每周樓市走勢分析,二月，主城區(qū)樓市周成交量一路走低，前兩周成交量僅1200套左右，不及一月第四周成交量水平，在第三周成交量下滑至800套以下之后，第四周成交量跌至低谷，僅550套左右，跌至去年三月份以來周成交量的最低水平;周成交均價方面，二月前兩周成交價格較一月仍繼續(xù)微幅上漲，但從第三周開始，成交均價漲幅明顯減小，上漲勢頭明顯減緩。 受備案因素、計算周期、以及部分樓盤退房影響，周成交總量以及個別樓盤周成交量波動較大，周走勢累計數據與月度數據存在較大誤差，月度數據以月度走勢圖為準，周走勢圖僅作參考。,武漢片區(qū)商品住宅成交均價及 銷量情況(單位：元/平方米 套),二月，武漢十大主城區(qū)成交均價較上月都有所上漲，其中東西湖片和二七后湖片環(huán)比漲幅最大，分別達2.57%和1.86%，不過各個片區(qū)漲幅與上月相比均有所減小，尤其漢陽中心區(qū)、青山區(qū)、漢口中心區(qū)和古田片等片區(qū)本月成交均價漲幅均在1%以下;各大片區(qū)在售項目價格上調方面大大減少，大多項目基本維持新“國八條”和春節(jié)前的價格水平，但同時也未出現(xiàn)實質性優(yōu)惠打折、價格下調情形。與去年同期相比，漢陽中心區(qū)、古田片區(qū)、二七后湖片區(qū)、沌口片和關山片的成交均價漲幅都在20%以上，區(qū)域內部分新項目對區(qū)域價格拉升效應明顯。,二月，主城區(qū)十大片區(qū)成交量環(huán)比上月均有所減少，除古田片區(qū)和青山區(qū)成交量減幅低于20%外，其他各大片區(qū)成交量減幅均在47%以上，其中沌口片、二七后湖片區(qū)環(huán)比上月減幅在八成以上，漢陽中心區(qū)、關山片和南湖片成交量也環(huán)比大幅減少六成以上。成交量的大幅減少，一方面跟本月上市項目較上月大幅減少有直接關系(如沌口、二七后湖片區(qū));另一方面，一直以來供應、成交均占主角的關山片、東西湖片、漢口中心區(qū)和武昌中心區(qū)成交量均出現(xiàn)下滑近五成之多的事實，說明了近期的樓市政策已開始影響購房者的心理預期和購房步伐，從而導致成交量減少。但與去年同期相比，除沌口片、漢陽中心區(qū)和關山片成交量有所減少外，其他主城區(qū)的成交量較去年同期均有較大幅度增加，今年春節(jié)當月主城區(qū)整體成交量好于去年。,武漢片區(qū)商品住宅成交均價及 銷量情況(單位：元/平方米 套),2010年武漢市場基本狀況,武昌核心片區(qū)房地產研究,區(qū)域劃分,中南路片區(qū)的范圍南起武珞路，北到洪山廣場，武珞路西起武珞路五巷，東到中南大酒店。該區(qū)域的核心部分為武珞路、中南路沿線兩側、貫通丁字橋延線交匯雄楚大道。中南路商圈是武昌幾個重要商圈之一，它占據了武昌主要干道武珞路和中南路，區(qū)域內擁有省政府和武漢鐵路局等政府和事業(yè)單位，是武昌重要的政治、金融、商業(yè)中心。,區(qū)域商業(yè)環(huán)境,武昌核心片區(qū)占據城市內環(huán)線的核心地段，這個片區(qū)內有兩大商場中南商場、亞貿廣場、銀泰百貨；兩大家電賣場蘇寧和國美。中南丁字橋片區(qū)是武昌商業(yè)中心作為改革開放后興起的第一波商圈，曾是時尚用品的集散地，先天地理位置優(yōu)越。另外銷售服裝、食品、通訊產品的小店鋪不計其數。這一條街的娛樂設施也比較完善，有ktv，有西餐廳，還有演藝場。近年來這段路上又興建了中建廣場、鵬程廣場，而中南寫字樓也在不斷升級，配套越來越完善。門類齊全，品種豐富，商業(yè)氛圍可見一斑。,區(qū)域市政配套,醫(yī) 療 區(qū)域內分布中南醫(yī)院、人民醫(yī)院、市七醫(yī)院、華夏醫(yī)院、省直門診、市職業(yè)病防治院等。 教 育 武漢大學、武漢音樂學院、武漢美術學院、武漢中學、武漢小學、水果湖中學、水果湖小學、十五中、二十五中等。 購物場所 中南商業(yè)大樓、銀泰百貨、世紀中商百貨、家樂福、武商量販店、中百倉儲等 金融證券 工商銀行2、華夏銀行、交通銀行3、中國銀行3、建設銀行3、招商銀行、農業(yè)銀行等 飲食酒店 白玫瑰大酒店、洪山賓館、湖北飯店、五月花大酒店、新大地酒店、京漢大酒店、中南大酒店、巴山夜雨、亢龍?zhí)泳栖幍?娛樂休閑 洪山廣場、八一電影院、九九城堡、葡國城堡、康霸洗浴中心、滾石音樂廳等,區(qū)域交通環(huán)境,武昌核心片區(qū)出行極為便利，30多條公交線路，通達武漢三鎮(zhèn)。區(qū)域內包括了中南路、武珞路、中山路等城市主要干道，公交站點中南路站、中南路后站匯集了電1、電6、電8、72、411、520、540、576、581、586、583、587、601、702、709、729、723等多條線路，雄楚大道擁有529、571、556、590、777、903、613等多條公交線路遍布武漢三鎮(zhèn)及遠郊近城，可謂四通八達。,區(qū)域軌道交通,武漢軌道2號線設計為地下軌道，一期工程從漢口馬池路到武昌魯巷，線路走向為：從馬池路到常青花園為地面軌道，過張公堤后“入地”，下穿漢口火車站常青路航空路，向東拐至中山公園循禮門中山大道，再向南經江漢路，下穿長江；江南經三層樓和平大道積玉橋螃蟹甲中山北路，經洪山廣場中南路武珞路珞喻路，終點到魯巷。全程約27公里，沿線共設21座車站。 軌道交通4號線一期工程起自武昌火車站，經紫陽東路-中南路-中北路-岳家嘴-中北路延長線至武漢火車站，在岳家嘴設車輛段。線路全長17km，共設13個車站。 兩條線路均在2012年建成通車。到時，此區(qū)域的交通體系更加發(fā)達。,2010年區(qū)域房地產分析,供應量,成交量,價格分析,從供應量上看，武昌區(qū)全年供應量為91.23萬方，其中12月份供應量最大，達到16.71萬方。 從成交量上看，武昌區(qū)全年共成交10968套，8月份成交量最大，達到1881套。 從成交均價上看，武昌區(qū)9月份成交均價最低，11月份達到最高，為10735元/平米。 2010年1-2月份，隨著福星惠譽國際城，水岸星城，分別以1萬/平米和1.1萬/平米開盤，武昌中心區(qū)樓市集體均價“破萬”大幕漸漸開啟，此后，包括金地國際花園等在內的積玉橋等多家樓盤價格相繼“破萬”。目前，在武昌中心區(qū)，除了傳統(tǒng)的高端住區(qū)積玉橋片區(qū)之外，包括徐東、中南、中北、沙湖等在內的武昌中心區(qū)眾樓盤基本上價格均已過萬。,三月武漢樓市走勢,2011年三月第一周(2月24號-3月2號)，據億房網研究中心的統(tǒng)計數據顯示，全市新房共成交1284套，其中商品房成交1205套(商品住宅成交969套、商鋪和寫字樓等非住宅成交236套)，經濟適用房成交79套。 在全市商品住宅成交的969套中，主城區(qū)成交690套，遠城區(qū)(黃陂、江夏)成交279套。 一、武漢主城區(qū)商品住宅成交情況 目前全市主城區(qū)在售樓盤347個，成交均價7328.61元/平方米，較前一周價格水平上漲20.13元/平方米，樓市價格漲幅0.28%，與去年同期相比增幅16.72%。本周主城區(qū)銷售套數690套，較上周增加137套，增幅24.77%，平均每天銷量為99套，與去年同期相比減少26.75%。,主城區(qū)十大片區(qū)商品住宅均價比較圖,主城區(qū)十大片區(qū)商品住宅銷售量比較圖,三月武漢樓市走勢,市場綜述 1、主城區(qū)商品住宅成交情況 本周主城區(qū)銷售套數690套，較上周增加137套，增幅24.77%，平均每天銷量為99套。 2、主城區(qū)不同價格區(qū)間商品住宅銷售情況 本兩周主城區(qū)樓盤成交均價主要集中在8000-10000元/平方米，占到了整體成交量的44.64%，較上周增加3.77%;其次是6000-8000元/平方米，占總成交量的28.12%，較上周減少3.17%;10000元/平方米以上，占總成交量的8.55%，較上周減少1.58%;5000-6000元/平方米，占總成交量的14.06%，較上周增加2.67%;5000元/平方米以下占總成交量的4.64%，較上周減少1.69%。,三月武漢樓市走勢,2011年三月第二周(3月3號-3月9號)，據億房網研究中心的統(tǒng)計數據顯示，全市新房共成交1558套，其中商品房成交1440套(商品住宅成交1087套、商鋪和寫字樓等非住宅成交353套)，經濟適用房成交118套。 在全市商品住宅成交的1087套中，主城區(qū)成交855套，遠城區(qū)(黃陂、江夏)成交232套。 一、武漢主城區(qū)商品住宅成交情況 目前全市主城區(qū)在售樓盤347個，成交均價7338.65元/平方米，較前一周價格水平上漲10.04元/平方米，樓市價格漲幅0.14%，與去年同期相比增幅16.64%。本周主城區(qū)銷售套數855套，較上周增加165套，增幅23.91%，平均每天銷量為122套，與去年同期相比增加39.71%。,三月武漢樓市走勢,主城區(qū)十大片區(qū)商品住宅均價比較圖,五、主城區(qū)十大片區(qū)商品住宅銷售量比較圖,三月武漢樓市走勢,市場綜述 1、主城區(qū)商品住宅成交情況 本周主城區(qū)銷售套數855套，較上周增加165套，增幅23.91%，平均每天銷量為122套。 2、主城區(qū)不同價格區(qū)間商品住宅銷售情況 本兩周主城區(qū)樓盤成交均價主要集中在6000-8000元/平方米，占到了整體成交量的46.20%，較上周增加18.08%;其次是8000-10000元/平方米，占總成交量的24.68%，較上周減少19.96%;10000元/平方米以上，占總成交量的11.23%，較上周增加2.68%;5000-6000元/平方米，占總成交量的13.10%，較上周減少0.96%;5000元/平方米以下占總成交量的4.80%，較上周增加0.16%。,三月武漢樓市走勢,2011年三月第三周(3月10號-3月16號)，據億房網研究中心的統(tǒng)計數據顯示，全市新房共成交1689套，其中商品房成交1553套(商品住宅成交1081套、商鋪和寫字樓等非住宅成交472套)，經濟適用房成交136套。 在全市商品住宅成交的1081套中，主城區(qū)成交816套，遠城區(qū)(黃陂、江夏)成交265套。目前全市主城區(qū)在售樓盤346個，成交均價7348.13元/平方米，較前一周價格水平上漲9.48元/平方米，樓市價格漲幅0.13%，與去年同期相比增幅16.24%。本周主城區(qū)銷售套數816套，較上周減少39套，減幅4.56%，平均每天銷量為117套，與去年同期相比增加2.38%。,武漢主城區(qū)商品住宅成交情況,三月武漢樓市走勢,主城區(qū)十大片區(qū)商品住宅均價比較圖,主城區(qū)十大片區(qū)商品住宅銷售量比較圖,三月武漢樓市走勢,目前全市主城區(qū)在售樓盤346個，成交均價7348.13元/平方米，較前一周價格水平上漲9.48元/平方米，樓市價格漲幅0.13%，與去年同期相比增幅16.24%。本周主城區(qū)銷售套數816套，較上周減少39套，減幅4.56%，平均每天銷量為117套，與去年同期相比增加2.38%。 本周武漢主城區(qū)樓市，成交均價方面，主城區(qū)整體成交均價保持平穩(wěn)，部分片區(qū)成交均價出現(xiàn)小幅回落(南湖片成交均價下跌幅度較大，達0.8%，不過其主要是由于寶安陽光花園香樟里這個項目的成交均價低于整個片區(qū)均價而拉低了區(qū)域均價的結果，并非出現(xiàn)實質性價格下跌。)，但各片區(qū)成交均價基本上仍未出現(xiàn)實質性下跌;成交量方面，在部分項目的推盤作用下，本周成交量較上周繼續(xù)有所增加，其中武昌中心區(qū)、南湖片、東西湖片、青山區(qū)和漢口中心區(qū)的成交量基本上在百套以上，尤其南湖片和青山區(qū)增幅明顯，不過整體主城區(qū)周成交量仍低于今年一月的平均周成交量水平，大多數項目成交量仍然較低。 本周武漢遠城區(qū)樓市，成交均價方面也保持平穩(wěn)，成交量方面仍延續(xù)二月份的市場低迷狀況，成交量環(huán)比上周繼續(xù)有所減少。,三月武漢樓市走勢,2010年武漢市場基本狀況,領秀苑項目營銷策劃方案,項目研究,領秀苑是由湖北華亞投資有限公司興建，項目位于武漢市武昌中南核心區(qū)域雄楚大道與丁字橋路旁,整個項目占地2.9萬平方米.主要戶型有3室二廳二衛(wèi)，2室二廳二衛(wèi)，一室一廳一衛(wèi)符合90、70政策。,項目研究,項目周邊配套： 道路交通：本項目位于主干道雄楚大道邊，與武昌火車站、長途客運站、長江一橋距離較近， 出行武漢三鎮(zhèn)，非常便捷，周邊有武珞路、中南路、丁字橋等重要城市干道，項目對外交通較為便利。 規(guī)劃軌道交通二、四號線途經該區(qū)域。擁有幾十條公交線路直達武漢三鎮(zhèn)。 周邊商業(yè)配套設施：中南商業(yè)大樓、銀泰百貨、亞貿廣場、世紀中商百貨、家樂福、武商量販店、中百倉儲等 教育配套設施：武漢大學、武漢音樂學院、武漢美術學院、武漢中學、武漢小學、水果湖中學、水果湖小學、十五中、二十五中等曬湖小學等。 醫(yī)療衛(wèi)生配套設施：區(qū)域內分布中南醫(yī)院、人民醫(yī)院、市七醫(yī)院、廣州軍區(qū)總醫(yī)院，華夏醫(yī)院、省直門診、市職業(yè)病防治院等。 休閑景觀配套設施：洪山廣場、施洋公園、長春觀、八一電影院、九九城堡、葡國城堡、康霸洗浴中心、滾石音樂廳等,項目研究,區(qū)域內居住氛圍、商業(yè)氛圍、商務環(huán)境差異較大，樓盤開發(fā)物業(yè)類型、產品差異較大。 以中南路為核心軸的范圍內，形成中商為核心的商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，商務環(huán)境較好，但居住環(huán)境較為嘈雜，以開發(fā)寫字樓、商業(yè)物業(yè)為主。隨著中南路核心商圈的不斷發(fā)展壯大，區(qū)域內各種形態(tài)的物業(yè)均受到一定程度的市場偏好，銷售狀況比較良好。目前在推但尚未開盤的項目有中南國際城d座、華潤置地公館等項目。 位于中南路向洪山區(qū)域現(xiàn)正在開發(fā)及在售項目也相對較少，,現(xiàn)階段主要在推的有濱湖名邸d三期及百瑞景項目，而往武漢華師方面主要以商業(yè)為主，現(xiàn)階段在建項有水務地產開發(fā)的未來公館。 由于今年新政剛剛出臺，中南核心片區(qū)在售及在建項目較少，供需較少，領秀苑項目的推出無疑將給中南片區(qū)注入一道清泉，而中南核心片區(qū)房地產面市價從9000左右到13000左右。,濱湖名邸3期,百端景,中南國際城,華潤置地公館,亞貿soho,項目所在地,項目研究,在售樓盤分析,濱湖名邸3期 物業(yè)地址 武昌武珞路586號(原武漢鍋爐廠內) 開盤時間 2009-11-28 入住時間 2011-11-18 裝修狀況 毛坯 容 積 率 2.20 綠 化 率 43.10% 戶 數 總共 854 戶 當期 352 戶 物 業(yè) 費 1.60元/平方米月 開 發(fā) 商 湖北濱湖房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)公司 武漢江天物業(yè)管理有限公司 售樓地址 武珞路586號江天大廈一樓（亞貿附近） 濱湖名邸三期堂朝房價 均價9300元/平方米 在售面積為82,95平方.其中95平方房源僅剩一套頂樓 優(yōu)惠為貸款99折,一次性98折. 項目優(yōu)勢:地理位置佳,周邊配套齊全.戶型面積適中.價格適中.售樓部位置明顯. 項目劣勢:剩余房源均為82平方2房,選擇性較小.82平方不是南北朝向. 客戶分析:首套購房者,改善性住房,周邊拆遷人群,少量投資型. 客戶分布:洪山區(qū)附近,南湖區(qū)域,以及少量外來務工者.,在售樓盤分析,濱湖名邸3期,百瑞景 物業(yè)地址 武昌武珞路586號(原武漢鍋爐廠內) 開盤時間 2010-11 入住時間 2012-06 裝修狀況 毛坯 容 積 率 2.10 綠 化 率 35% 項目共105萬方 戶 數 總共 2134 戶 物 業(yè) 費 2.00元/平方米月 開 發(fā) 商 中鐵大橋局集團武漢地產有限公司 物業(yè)公司 武漢萬嘉弘泰物業(yè)服務公司 百瑞景中央生活區(qū)房價 均價11000元/平方米 在售面積為90-167平方. 優(yōu)惠為:貸款99折,一次性98折. 二期東區(qū)預計5月份開盤,均價預計13000元/平方米,面積為89-92左右的兩房. 二期現(xiàn)在入大橋會,則可減免5000元現(xiàn)金.認籌和開盤還有其他優(yōu)惠. 項目優(yōu)勢:地理位置佳,自身配套全.房型較多,選擇性廣.售樓部功能性強. 項目劣勢:售樓部位置不夠顯眼,交房日期靠后.在同等區(qū)域內價格較高. 客戶分析:首套購房者,改善性住房,周邊拆遷人群,少量投資型. 客戶分布:洪山區(qū)附近,南湖區(qū)域,以及少量外來務工者.,在售樓盤分析,百瑞景,亞貿soho 物業(yè)地址 洪山武珞路628號(亞貿樓上) 開盤時間 2010-12 入住時間 2011-09 裝修狀況 精裝修 容 積 率 1.20 物 業(yè) 費 3.50元/平方米月 開 發(fā) 商 武漢市亞洲貿易廣場股份有限公司 物業(yè)公司 武漢亞貿物業(yè)管理公司 亞貿soho房價 均價10500元/平方米 在售樓層7-17樓 目前推7-9樓,在售面積為48.5、51、52、60、72.7平方米 優(yōu)惠為95折 項目優(yōu)勢:不限購,.地理位置佳,周邊配套廣.小戶型適合投資型客戶.也可以做寫字樓. 項目劣勢:產權只剩下32年.買來自住的話,曬衣服的地方為最大的問題.公攤較大為35%. 客戶分析:投資者,買來做寫字樓者.在限購范圍內的人群. 客戶分布:洪山區(qū),外來務工者,限購范圍內的人群.,在售樓盤分析,亞貿soho,華潤置地公館 物業(yè)地址 武昌中南街民主路624號（洪山廣場附近） 開盤時間 2011-04 入住時間 2012-12 容 積 率 3.00 綠 化 率 37% 戶 數 總共 412 戶 物 業(yè) 費 3.45元/平方米月 開 發(fā) 商 華潤置地武漢（有限）公司 物業(yè)公司 華潤置地（武漢）物業(yè)管理有限公司 售樓地址 武昌區(qū)民主路624號（粗茶淡飯酒店旁） 總建筑面積約4萬平米，共3棟囊括高層、小高層和多層三種物業(yè)形態(tài)，一棟多層7樓，一棟小高層11樓 ，一棟高層33樓。 占地面積:13743平方米 建筑面積:40000平方米 開工時間:2010-01-01 竣工時間:2011-09-01 代理商:壹城行置業(yè) 景觀設計單位:上海天華建筑設計有限公司 整合推廣公司:培根廣告 目前認籌2萬開盤享受95折 目前推51-115平方米精裝平層，85.8平方米精裝復式。 預計4月9日開盤 項目優(yōu)勢:地理位置佳,周邊配套廣.項目本身也有一些配套,綠化率高,戶型較多選擇性高,小戶型適合投資型客戶. 項目劣勢:精裝修對于有些客戶來說超出了理想范圍. 客戶分析:投資者,買來做寫字樓者.首次購房者,改善型住房. 客戶分布:洪山區(qū),外來務工者.,在售樓盤分析,華潤置地公館,中南國際城d座 物業(yè)地址 武昌中南路街武珞路442號（中南商場附近） 開盤時間 2011-04 入住時間 2012-06 容 積 率 5.53 綠 化 率 30% 戶 數 總共 300 戶 物 業(yè) 費 1.80元/平方米月 開 發(fā) 商 武漢市銘源投資有限公司 物業(yè)公司 湖北新世紀物業(yè)管理有限公司 售樓地址 武珞路456號新時代商務中心一樓大廳西南向（紐賓凱新時代國際酒店附近） 目前推40-156平方米毛坯平層，預計4月中旬開盤 目前辦理優(yōu)惠申領單可優(yōu)惠減免5000元現(xiàn)金. 地上32層，地下2層 地下停車位125個 占地面積:10000平方米 建筑面積:56700平方米 投資商:武漢市銘源投資有限公司 建筑單位:中建三局工程有限公司 代理商:武漢市易居投資有限公司 建筑設計單位:中信集團武漢市建筑設計院 整合推廣公司:武漢市銘源投資有限公司 項目優(yōu)勢:地理位置佳,周邊配套廣,戶型較多選擇性高,小戶型適合投資型客戶. 也可以做寫字樓. 項目劣勢:建筑密度高,樓間距密. 客戶分析:投資者,買來做寫字樓者.首次購房者,改善型住房. 客戶分布:洪山區(qū),外來務工者.,在售樓盤分析,中南國際城d座,2010年武漢市場基本狀況,領秀苑項目客戶分析,客戶構成 ？,領秀苑,客戶分析,分析總結： 通過我們市場的以上各項目的結論得出中南片區(qū)的客戶群體主要是以洪山片區(qū)，及南湖區(qū)域客為主，少量的投資 戶及外來務工人員。,客戶群體分析,首次置業(yè)者，以價格是首要考慮因素； 二次置業(yè)者： 、為改變居住環(huán)境及條件而購買，對產品檔次及品位要求高：如開發(fā)商的實力、建筑規(guī)劃、園林、戶型、交通、生活配套、教育等。 、為子女購買，購買面積相對較小，對產品要求高； 、以投資為目的，要求產品品質高且有增值空間的物業(yè)。,武昌區(qū)客戶,武漢市客戶,一家3-4口人，喜歡在武昌區(qū)域購置教育資源好的中、大戶型； 購房目的有三： 、為子女教育，選擇教育資源好的項目， 、為投資，偏好未來升值潛力大的物業(yè)； 、為面子：希望能在中心城區(qū)生活,外來客戶,一家3-4口人，主要在武昌區(qū)域打工者購置中、小戶型； 購房目的：主要是尋求價格洼地，尋求投資增值潛力的物業(yè)投資。,客戶分析,核心客戶,重點客戶,游離客戶,偶得客戶,本項目客戶定位，在遵循“把握區(qū)域客戶主流”上深挖區(qū)域客戶主流的中高端，對應項目價值及開發(fā)品牌的目標，致力于“城市中堅階層”。,客戶分析,年齡在30-45歲之間，有一定人生閱歷，事業(yè)有一定成就，基礎較為良好，有一定經濟實力。,他們有個性，他們是高質生活的追求者，他們追求時尚消費注重享受，強調心理、感官快樂,精明能干，社會活躍性高，是行業(yè)的主流代表 ?？萍?、貿易、文教以及政府公務與事業(yè)單位等，私企業(yè)主、企業(yè)中高管、政府公務員等，作為各行業(yè)的先鋒發(fā)言人，容易接受新生事物。,奮斗、拼搏是他們性格中最為顯著的印記，自強不屈，是他們典型的特征。他們不屈服于挫折、苦惱，他們是堅強、 自信的人、是掌握自己命運的人，勇于直面人生，心胸寬廣。,客戶分析,1、區(qū)域主流客戶來源為武昌本地及周邊區(qū)域，以公務員、大中學院教師及個體私營主為主； 2、外來客戶在武昌及中南核心商區(qū)打工、經商的外地客戶。 3、客戶對區(qū)域未來配套、交通及教育資源認同高，戶型、價格及地段為主要考慮置業(yè)因素，性價比的打造是關鍵； 4、本項目根據開發(fā)目標及項目發(fā)展，遵循把握區(qū)域主流基礎上深挖中高端，致力于“城市中堅階層”。,客戶分析總結,客戶分析,2010年武漢市場基本狀況,領秀苑項目swot分析,對于任何一個房產開發(fā)項目而言，清晰掌握自身所具備的優(yōu)勢與劣勢，威脅點和機會點，對于項目的成功推進是置關重要的。因此，結合前期市場調查的情況和對項目自身狀況的分析，就項目的狀況分析如下：,潛力優(yōu)勢：本項目地處城市主干道雄楚大道及丁字橋路區(qū)域，受中南路沿線快速改造與中南黃金 商圈大范 圍擴張的雙重推動，其所處區(qū)域潛力十分看好； 地段優(yōu)勢：本項目所處區(qū)域為中南最中心地段，為中南商業(yè)與居民最為集中的地方，也是武昌商業(yè)規(guī)劃 最佳的地方，地段優(yōu)勢明顯； 配套優(yōu)勢：本項目處于中南商業(yè)核心區(qū)域周邊市政、商業(yè)、醫(yī)療、教育等各類配套極為完善； 交通優(yōu)勢：本項目位于主干道邊，有多路公交直達。項目與長江二橋、長江一橋更是近距離相離， 2、4 軌道交通便捷，出行武漢三鎮(zhèn)，非常便捷； 客源優(yōu)勢：本項目所在區(qū)域為武昌商業(yè)中心、行政單位及各大高校聚集，中高收入人群較為集中，為本項 目提供了豐富的目標客源；,優(yōu)勢分析：,swot分析,項目高價：本項目土地成本較高，導致本項目最終售價較高，將會面臨市中心大量房源競爭； 項目環(huán)境復雜：項目東南面到火車站方向人居較為混雜，外地人居多，基本環(huán)境都比較破舊。 噪音明顯：項目臨街而建，交通噪音十分明顯； 體量較?。喉椖矿w量較小，難以形成較好的社區(qū)居住。,劣勢分析：,swot分析,區(qū)域土地供應較少，遠不能滿足市場的住房需要，新項目的推出必將形成市場關注； 區(qū)域購房者對住宅的品質要求日趨提高，高品質住宅在區(qū)域市場的需求越來越大； 項目區(qū)域迎合武漢市軌道交通2、4號線發(fā)展規(guī)劃，未來發(fā)展不可估量。 區(qū)域現(xiàn)處于供給不足。 項目處于中南商業(yè)核心區(qū)域，客戶群體豐富,項目機會分析：,swot分析,政府大力建設經濟適用房。 區(qū)域同等定位的其它在售樓盤，將對本項目銷售產生一定威脅 （如：百端景、中南國際城、華潤置地公館、靜安上城）； 3.成本過高，導致售價過高，在同等價位下，客戶選擇房源面相對較廣。 4.新政的出臺，導致大部分客戶持幣觀忘，及限購令導致投資戶較少。,項目威脅點,swot分析,分析總結： 1、本項目周邊商業(yè)環(huán)境較好，居住人群相對集中。配套設施完善，但是新政的出臺導致市場情況不太樂觀。 2、本項目周邊私營企業(yè)、經商人仕較為集中，有大型消費購房的市場潛力。(高收入人群集中),項目應對策略 突出優(yōu)勢，強力推廣；以區(qū)域客源為重點，大力吸納，加大周邊宣傳力度，做好動線封殺。 以項目自身的地段優(yōu)勢,吸引區(qū)域高收入人群 以項目自身的產品優(yōu)勢,吸引區(qū)域，周邊區(qū)域客戶及二次置業(yè)客戶 物業(yè)管理檔次的提升加強物業(yè)公司的物業(yè)服務品質.以專業(yè)化、親情化的物業(yè)管理來吸引周邊客戶群體。 控制好入市時間，最大限度減小來自武漢市同類產品的競爭壓力 加強現(xiàn)場包裝的質量和設計感現(xiàn)場包裝的檔次能夠直接反映項目的品質感。項目在現(xiàn)場包裝過程中