沈陽紅星美凱龍項目整體定位方案文本.pptx

沈陽鐵西紅星美凱龍項目整體定位報告,謹呈：紅星美凱龍集團,2,項目研究的工作階段劃分,市場調(diào)研工作,項目整體定位,項目地塊查勘 區(qū)域特征研究：區(qū)域板塊劃分、人口、商圈分布、消費者購物習慣等各方面的調(diào)研 區(qū)域市場研究：區(qū)域規(guī)劃、商業(yè)市場、寫字樓市場、公寓市場、住宅市場的整體掃描 商業(yè)集聚：鐵百商圈、北二路、九路家具城、興工街餐飲娛樂帶等 訪談：專業(yè)人士、消費者、商業(yè)行業(yè)人士等訪談,項目本體分析 市場競爭分析 項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 項目各物業(yè)類型定位,3,地塊位于鐵西區(qū)，北二路汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶上，交通便利，10分鐘可達到沈陽站，5分鐘可達到皇姑區(qū)等商圈,地塊位于鐵西區(qū)，北二路和興華街的交匯處。地處體現(xiàn)十字金廊上。,鐵百 商圈,太原街商圈,和平腹地,大東區(qū),和平區(qū),鐵西區(qū),皇姑區(qū),沈河區(qū),渾南新區(qū),市政府,于洪新城,于洪區(qū),一環(huán)路,二環(huán)路,金 廊,太原街商圈,沈陽站,北行商圈,興華街,項目,火車站,5分鐘,項目,太原街商圈,項目,5分鐘,北行商圈,15分鐘,項目,市政府,30分鐘,地塊概況,4,項目總體建筑面積為14萬平，包括大型商業(yè)、獨立商業(yè)、商務公寓、寫字間形成的大型綜合性項目面對鐵西區(qū)北二路，昭示性強，交通便利,項目四至： 東臨云峰家園住宅項目，西至興華街，鐵西十字金廊；北臨北二東路，雙向八車道；南至規(guī)劃路。,項目已經(jīng)進行地下 部分的挖土工作,地塊四至,5,地塊周邊的主要商業(yè)為眾多汽車4s店及紅星美凱龍1期，未來將有瑞典宜家居和土耳其星摩爾購物中心。,汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶,浪漫滿屋,愛在城,周邊概況,6,目標及限制條件,利潤：整體物業(yè)價值最大化,品牌：商業(yè)地產(chǎn)形象樹立，符合集團整體戰(zhàn)略定位,穩(wěn)?。罕ＷC后期整體的良好運營,目標：,限制條件：,規(guī)避與美凱龍一期的同質(zhì)競爭,7,世聯(lián)對目標的理解,目標：利潤、品牌、穩(wěn)健,公寓部分的快速熱銷形成初步影響力，即現(xiàn)金流,2萬商業(yè)的高利潤熱銷再次掀起熱潮，即利潤點,5萬商業(yè)的成功招商并經(jīng)營，形成持續(xù)影響力，即利潤+樹立品牌關鍵點,8,核心問題界定,vs,問題1： 如何整體定位,通過協(xié)調(diào)各部分統(tǒng)一發(fā)力，即1+1+13？,問題2： 保證項目各部分的合理定位，實現(xiàn)各部分的既定目標？,9,市場競爭分析,報告結(jié)構(gòu),10,從2001年至2008年，沈陽市gdp連續(xù)保持兩位數(shù)增長，增長幅度在全國名列前茅，2008年gdp達到3000多億元；在國內(nèi)gdp排行中，排行第18位。 在東北三省中，沈陽以gdp 總量的位置領先其他主要城市，可以看出沈陽市東北三省重要的經(jīng)濟發(fā)展型城市，對于東北的經(jīng)濟發(fā)張起到舉足輕重的地位。,2008年全國各市gdp排名,沈陽特色及支柱產(chǎn)業(yè)：沈陽作為東北三省核心城市之一，利用其獨特的資源優(yōu)勢大力發(fā)展工業(yè)，機械制造業(yè)的基礎上，開拓金融、貿(mào)易、物流 等服務型行業(yè)，作為東北三省的窗口型城市，不斷提升其第三產(chǎn)業(yè)。,沈陽近年來經(jīng)濟保持高速增長，指標位居全國領先水平，在東北三省占據(jù)主要地位，作為東北三省的門戶，發(fā)展?jié)摿薮?經(jīng)濟指標,11,2004年以來，沈陽市gdp年均增長15%，高于全國同期水平6.4個百分點,增長速度迅猛，未來的上升空間很大； 沈陽市2005年的gdp增長速度16%，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展期，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展； 沈陽固定資產(chǎn)投資增長速度迅猛，年均增幅30%,居全國主要城市前列,大量投資已經(jīng)在基礎設施建設方面發(fā)揮了效用。,沈陽全市歷年經(jīng)濟發(fā)展狀況,房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷gdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系,沈陽市gdp及固定資產(chǎn)投資額加速增長，沈陽市經(jīng)濟發(fā)展形勢及潛力良好，屬于快速發(fā)展階段,經(jīng)濟指標,12,2003-2008年沈陽人均可支配收入及增長率,沈陽市人口從2003年開始到08增長穩(wěn)定，人均可支配收入持續(xù)13%以上增長，人民生活水平逐步提高，財富積累速度較快,沈陽從2003年起，人均可支配收入均在13%以上，從增長幅度看，沈陽人生活水平水準不斷提高。 沈陽人均可支配收入基本上逐年上漲，均達到改善性生活品質(zhì)標準。,03年至08年5年間，沈陽戶籍人口變化極小，增長率低于10%； 城市人口07年出現(xiàn)明顯增長，但從03年至07年城市人口幾乎無變化，增長速度較小。,2003-2008年沈陽市人口變化趨勢,經(jīng)濟指標,13,2003-2008年沈陽三次產(chǎn)業(yè)比重,03-08年，三大產(chǎn)業(yè)比重分配無明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)基本相當，交叉變換，二產(chǎn)接近50%左右，第三產(chǎn)業(yè)稍微較低些，于此同時，第一產(chǎn)業(yè)的比重在不斷下降，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)此消彼長，從整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第二產(chǎn)業(yè)占相當大的比重，同時起到支柱性的作用。 從產(chǎn)業(yè)構(gòu)成看，沈陽的制造業(yè)也房地產(chǎn)占整個行業(yè)的很大比重。,沈陽三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，第三產(chǎn)業(yè)增加值不斷提高，且增長幅度超過10%，第二產(chǎn)業(yè)始終占據(jù)較大比重，仍然是城市主導產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),14,2008年在崗職工產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，總在崗人數(shù)為98.7萬人：其中：第一產(chǎn)業(yè)0.6萬人，下降13.1%；第二產(chǎn)業(yè)39.9萬人，增加7.54%；第三產(chǎn)業(yè)58.2萬人，增加0.98%； 2008年非公有制經(jīng)濟為2498億元，增長17.8%，高于gdp增速，占gdp的64%，十一五規(guī)劃目標為70%； 十五期間，會計、律師和科技等服務領域不斷拓展，律師事務所發(fā)展到122家，比前5年增長1倍，技術市場交易額年均增長15%； 2010年外資金融機構(gòu)總數(shù)達到30家以上，全國所有商業(yè)銀行都在沈設立分支機構(gòu)（十一五規(guī)劃目標）。,沈陽城市人口結(jié)構(gòu)變化示意圖,勞動密集型的重工業(yè)城市 低收入階層：低端產(chǎn)業(yè)工人占絕對主導 中高收入人群：公務員、國企管理層、私企業(yè)主。,綜合性區(qū)域中心城市 金融、信息、咨詢等現(xiàn)代服務業(yè)及高新技術產(chǎn)業(yè)帶來高收入的白領階層、中產(chǎn)階層； 私營經(jīng)濟、商貿(mào)物流業(yè)蓬勃發(fā)展產(chǎn)生的個體戶、私營業(yè)主等； 都市融合帶來財富人群流動；,金字塔型,中間階層擴大,我們判斷，沈陽城市的新增人口主要由兩部分組成： 現(xiàn)代服務業(yè)及高新技術產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 制造業(yè)工人（主要來自對周邊農(nóng)村人口的吸納）,重工業(yè)城市向綜合性中心城市轉(zhuǎn)型，人口結(jié)構(gòu)逐漸改變，第三產(chǎn)業(yè)人口占據(jù)近60%，三產(chǎn)較為活躍,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),15,遼中城市群的提出將加速“都市融合”的進程，并促進城市間的財富流動,遼寧中部城市群總面積6.5萬平方公里，人口2134萬，城市化水平達到58。 遼中城市群包括中心城市沈陽、能源之城鐵嶺和撫順、鋼鐵基地鞍山和本溪、化纖之城遼陽、港城營口，工業(yè)基礎雄厚，能源豐富，海陸交通便利。 發(fā)展愿景：遼中城市群將擔綱東北老工業(yè)基地振興的主力，成為繼“珠三角”、“長三角”和京津唐經(jīng)濟圈之后，中國經(jīng)濟快速發(fā)展的新增長極。,城市群的服務功能（物流、金融、信息、研發(fā)等）將向沈陽集中，工業(yè)與六城市聯(lián)合發(fā)展； 交通改善、城界消失將加速人口與財富的流動。,沈陽,城市定位,16,根據(jù)沈陽十一五規(guī)劃，建成沈陽、長春兩大綜合交通換乘中心，并向周邊城市輻射，城際快速交通的建設進一步鞏固沈陽區(qū)域中心城市的地位,沈陽至撫順城際鐵路7月30日通車，沈陽撫順城際鐵路正式開通運營。沈撫城際鐵路是遼寧省開通的第一條城際鐵路,遼寧省在今后幾年內(nèi)還將陸續(xù)修建沈陽鐵嶺、沈陽本溪、沈陽彰武等城際鐵路 開通長吉城際鐵路,普速與城際分場設置，同時，相關工程中新建線路13.6公里，投資15.57億元，已于2007年開工，2010年竣工。 沈撫城際鐵路工程,利用既有蘇撫線開行沈陽至撫順間城市軌道交通列車，初期增設6個乘降站，鐵道部投資18.5億元。2008年開工，2009年竣工。 新建丹東至大連城際鐵路,全長285公里，形成一條丹東至大連沿海快速客運通道，投資240億元,2009年開工建設。,城市規(guī)劃,17,沈陽市主要劃分10個區(qū)，每區(qū)各有主題，以第二、第三產(chǎn)業(yè)為重點發(fā)展產(chǎn)業(yè),沈河區(qū)：中央商務區(qū). 和平區(qū)：中心城區(qū). 大東區(qū)：東部工業(yè)區(qū). 皇姑區(qū)：教育中心. 于洪區(qū)：農(nóng)業(yè)高科技示范區(qū). 東陵區(qū)：旅游度假休閑區(qū). 沈北新區(qū)：綜合配套改革試驗區(qū). 渾南新區(qū)： 高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū). 蘇家屯區(qū)：沈陽南部副城. 鐵西新區(qū)：中國工業(yè)的裝備部.,第二產(chǎn)業(yè),第三產(chǎn)業(yè),重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè),城市規(guī)劃,18,沈陽已形成以沈河、和平為核心，沿貫穿南北的城市金廊線形分布的城市界面,市五區(qū)：沈陽的主要商務辦公、商業(yè)娛樂以及政府職能部門主要分布在金廊沿線及沈河、和平區(qū)，即城市的核心所在；,鐵西新區(qū)：突出兩大功能分區(qū)，一是把開發(fā)區(qū)建設成新區(qū)的現(xiàn)代工業(yè)區(qū)，全力打造以裝備制造業(yè)為主的工業(yè)新高地；二是把鐵西區(qū)建設成新區(qū)的現(xiàn)代商貿(mào)生活區(qū)，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。,沈北新區(qū)：以城市化為發(fā)展目標，主要發(fā)展三大產(chǎn)業(yè)，即農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)。未來將建設成為集教育、文化、高科技產(chǎn)業(yè)于一體的生態(tài)宜居新城。,渾南新區(qū)：規(guī)劃為高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次商務中心區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、高等級大學城和渾河觀光旅游帶。,城市現(xiàn)狀,19,鐵西新區(qū)規(guī)劃為“西部工業(yè)走廊”，老城區(qū)主要承擔商務商業(yè)及居住功能，本項目處于傳統(tǒng)商圈輻射區(qū)，處于鐵西十字金廊沿線，周邊大型居住區(qū)眾多,新瑪特,興華街,興工街,保利百合,新興居住區(qū),滑翔板塊：為鐵西區(qū)最大居住版塊。 北部板塊：建大以北，興華街以西為鐵西區(qū)目前新興居住區(qū)，新項目供應量大，以居住功能為主。 核心商圈：西十字金廊為鐵西核心商圈，承擔鐵西114萬人口商務商業(yè)配套功能。平日日客流量為10萬人次，假日為20萬人次。,鐵西格局,20,鐵百商圈目前輻射范圍為鐵西區(qū)域，消費人群主要是長期居住的的老鐵西，年輕群體多往中街、太原街等市區(qū)消費,鐵西淺草綠閣業(yè)主林女士，45歲： “平時基本都在新瑪特消費，買買化妝品，衣服、鞋，一般請朋友吃飯就去生日城，相對來講鐵西消費低些。鐵西的商業(yè)挺齊全的，又新建幾個大商場，以后購物更方便了?！?鐵西新鐵百售貨員： “一般來鐵百買東西的都是中年人，年輕的少，一個是鐵百里的品牌不適合，再一個年輕人都去中街、太原街了，看看電影，逛逛街，我自己基本都不在鐵百買東西，父母喜歡來。 我比較期待星摩爾，據(jù)說什么都有，以后家門口也有的逛了”,韻動領地業(yè)主王小姐，30歲：我一般都去中街，喜歡興隆大家庭，東西齊全，而且吃飯，休息的地方也多，比較人性化。里面品牌也齊全，比較容易找到適合自己的。,李小姐，21歲，沈陽大學學生，家住鐵西： 我平時逛街基本都去大春天或者時尚地下，款式比較新穎，價格也不貴，選擇還多，比較適合我們這個年紀，鐵西就沒有這樣的地方，基本都是比較老的商場，聽說要新開萬達，茂業(yè)啥的，不過估計也不太適合我，買買化妝品還行，服飾我還是下?lián)Q潮一點的。,東環(huán)國際上班族金先生，26歲： 買東西一般跟女朋友都去太原街，她不喜歡在鐵西買，覺得沒有太原街的花樣多，而且太原街也比較近，請朋友吃飯一般就在興工街那，有幾個比較不錯的飯店，平時很少去鐵百，新瑪特，基本那有的太原街都有。,鐵西艷粉新村張先生，40歲： “我父母都是鐵西工人，小的時候住在一排一排的工人村，后來都搬出來了，現(xiàn)在我們家親戚基本都在鐵西，買東西基本就在鐵百，家樂福，都很齊全，沒有必要去那么遠，而且鐵西的物價低?！?鐵西消費,21,鐵西區(qū)目前已經(jīng)形成了四大商業(yè)格局。,北二路汽車產(chǎn)業(yè)帶： 汽車、家居、建材、百貨。 興工街： 餐飲、娛樂、生活配套。 十字金廊： 百貨、餐飲、通訊、商務辦公。 九路： 家居、建材。,國際紡織服裝城,商業(yè)格局,22,鐵百商圈商業(yè)租賃狀況良好，租金最高峰值是興華街門市，集中商業(yè)最高為美凱龍及家具城,北二路,區(qū)域商業(yè)價格：900012000元/,區(qū)域商業(yè)價格：1300020000元/,商業(yè)價格：1200016000元/,區(qū)域商業(yè)價格：1200016000元/,北二路：,九路：,興工街：,興華街：,商業(yè)價值,23,未來鐵西區(qū)商業(yè)主要以大型商業(yè)綜合體為主，本項目規(guī)模上優(yōu)勢不明顯，應從差異化尋求突破,大型商業(yè),臨街底商,區(qū)域內(nèi)綜合體項目均為大規(guī)模，品牌開發(fā)商，且規(guī)劃方向基本為復合型，以百貨購物類為主。,未來供應,24,就目前情況來看，本案為區(qū)域級、區(qū)域重點發(fā)展商業(yè)主軸上的中等規(guī)模綜合體項目,城市層面 區(qū)域?qū)用?項目層面,小結(jié),25,報告結(jié)構(gòu),26,沈陽的四大商圈中，鐵西商圈的規(guī)模遠低于其他商圈，是主要服務與鐵西和于洪消費人群的區(qū)域級別商圈。,太原街商圈位于沈陽和平區(qū)，主要輻射整個沈陽和沈陽周邊城市。 中街商圈位于沈河區(qū)，中街是東北地區(qū)最古老最繁華的步行商業(yè)街區(qū).是全國最長的商業(yè)步行街。 鐵百商圈位于鐵西區(qū).主要輻射鐵西和西部于洪地區(qū)的人口。 北行商圈位于皇姑區(qū)，輻射人口主要來自皇姑區(qū)。,大東區(qū),鐵西區(qū),皇姑區(qū),渾南新區(qū),于洪新城,于洪區(qū),金,廊,西工,大東區(qū),和平區(qū),鐵西區(qū),皇姑區(qū),渾南新區(qū),于洪區(qū),一環(huán)路,金,廊,鐵西,新區(qū),（沈,西工,業(yè)走,廊）,沈河區(qū),一環(huán)路,鐵西,新區(qū),（沈,業(yè)走,廊）,沈陽各商圈分布,鐵百商圈,太原街商圈,北行商圈,中街商圈,商圈地位,27,鐵西商圈給人的整體印象：亂、雜、差,28,鐵西的整體規(guī)劃以西部十字金廊為核心主軸，向周邊區(qū)域輻射，配合五橫五縱的區(qū)域發(fā)展格局,建設大路,興華街,興工街,衛(wèi)工街,北一路,北二路,南九路,沈遼路,國際紡織服裝城,宜家居,星mall,紅星美凱龍,鐵西十字金廊,華潤置地廣場,鐵西百貨,大商新瑪特,蘇寧電器,國美電器,萬達廣場,家樂福,家樂福,輕工市場,汽配城,商貿(mào)綜合服務,辦公、科研、教育、 銀行綜合服務,家裝產(chǎn)業(yè)服務,保工街,水系文化內(nèi)涵,重工街,文化教育,物流產(chǎn)業(yè)帶,汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶,綜合景觀產(chǎn)業(yè)帶,家具建材產(chǎn)業(yè)帶,現(xiàn)代商貿(mào)走廊,鐵西“五橫五縱”產(chǎn)業(yè)格局，街道化產(chǎn)業(yè)帶功能細化 西部十字金廊：全長約4公里，是以建設大路為橫軸、興華大街為縱軸的商業(yè)街區(qū)，以商業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)為主要形態(tài)的經(jīng)濟帶。 沿線分別以幾條街道形成“五橫五縱”的鐵西服務業(yè)產(chǎn)業(yè)格局 兩大產(chǎn)業(yè)帶：以現(xiàn)代汽車貿(mào)易城和家具建材為龍頭的現(xiàn)代商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。,北四路,商圈規(guī)劃,29,鐵西區(qū)以鐵百商圈為代表核心商圈，主要以中低檔百貨為主，正在沒落，新的商業(yè)中心正在沿興華街向北向和南向發(fā)展,各種大型高檔的商業(yè)綜合體將沿著興華街向南北方向延伸。 向北： 沿興華北街的土耳其星摩爾，瑞典宜家居、紅星美凱龍。 向南： 沿興華南街的鐵西萬達廣場、深圳茂業(yè)百貨。 都將改變鐵西的傳統(tǒng)商業(yè)格局。,商圈發(fā)展,30,項目所在的北二路板塊正在由單一商業(yè)形態(tài)向復合型商圈轉(zhuǎn)變，成為鐵西區(qū)北部新的商業(yè)核心,交通情況：北二路交通便利，5分鐘直達太原街商圈。 商業(yè)特點：高端汽車銷售、汽配市場、家居賣場、mall百貨 發(fā)展趨勢：未來將形成以汽車、家居、百貨為主題的高端消費圈。,商業(yè)分布：,商圈現(xiàn)狀,31,項目屬性界定,項目機會挖掘,案例分析,市場競爭分析,各物業(yè)類型定位,報告結(jié)構(gòu),發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,32,上海新天地 現(xiàn)代、時尚典范,新天地,33,新天地是上海成功的舊城改造項目，定位為融合國際化休閑、文化、娛樂為一體的一站式商業(yè)中心,新天地,34,新天地1997年開始規(guī)劃改造，先后分別對北里、南里進行改造，通過改變原有的居住價值挖掘其新的商業(yè)價值,新天地,35,改造后的上海新天第北里以餐飲、休閑功能為主，南里以購物、娛樂功能為主，成為現(xiàn)代、時尚、多元的休閑聚會場所,新天地,36,新天地商業(yè)功能構(gòu)成及商業(yè)業(yè)態(tài),新天地,37,新天地成功實現(xiàn)了城市功能的升級，使得區(qū)域形象提升，整體房價持續(xù)上漲,新天地,38,新天地成功要素,區(qū)位價值,位于城市中心區(qū)核心位置，市級商圈附近,功能多元,結(jié)合商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂、藝術文化展示于一身，豐富了多元的城市生活空間,差異定位,商業(yè)功能與臨近項目形成差異，功能綜合，與區(qū)域資源形成互動,提升了區(qū)域的價值，超脫了區(qū)域平臺， 打造了一個當?shù)厝顺恚獾厝吮貋淼牡胤健?39,一個rbd成功的關鍵因素具備都市特征,核心區(qū)位優(yōu)勢 位于城市核心區(qū)域內(nèi)，具有較高的地塊價值，商業(yè)價值和城市價值，且交通便利， 公共交通系統(tǒng)發(fā)達。,功能多元 集合購物、餐飲、藝術、等功能為一體，強調(diào)與區(qū)域資源的互動。功能定位 依托差異化， 形成獨具的競爭優(yōu)勢。,最具活力氣息 通過加強餐飲、娛樂、購物的比重和特色，以共享、自由、變化、品味、藝術等成為都市活力示范區(qū)。 藝術、品味是區(qū)域形象的象征,走時尚路線 代表區(qū)域最具現(xiàn)代時尚潮流的趨勢，最具活力的地方。 吸引外區(qū)域客戶，又是本體消費者樂于向往的場所。,時尚的、開放的、品味的、休閑的、多元的,案例借鑒,40,項目屬性界定,項目機會挖掘,案例分析,市場競爭分析,各物業(yè)類型定位,報告結(jié)構(gòu),發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,41,目前市場上復合型項目主要有四個，通過其操作手法進行競爭分析,典型項目： 茂業(yè)百貨 土耳其星摩爾 萬達廣場 華潤置地,鐵西茂業(yè)百貨,星摩爾、宜家居,鐵西萬達廣場,競爭界定,42,茂業(yè)集團以開發(fā)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)，主營大型百貨商場、購物中心、高檔寫字樓、高檔商務酒店、甲級商務公寓及商業(yè)住宅，形成了獨具特色和獨具規(guī)模的“地產(chǎn)+百貨”發(fā)展模式； 以復合模式開發(fā)的典型項目有深圳東門、華強北、和平茂業(yè)百貨、沈陽茂業(yè)城、無錫茂業(yè)城等。,茂業(yè)集團 “百貨地產(chǎn)”模式,茂業(yè)百貨,43,茂業(yè)集團業(yè)務由深圳逐漸擴張至全國，呈組團分布于東北、華南、長三角主要二三線城市,空間特征,主要集中于深圳、珠海等城市；,深圳、珠海及重慶等城市；,國內(nèi)主要二線城市，集中在西南、東北、長三角、深圳四個區(qū)域；,茂業(yè)百貨,44,百貨經(jīng)營能力的不斷提高并將其融入到地產(chǎn)開發(fā)中，經(jīng)過本地的嘗試及初步復制，形成了“百貨地產(chǎn)”模式的復制能力,茂業(yè)百貨,45,茂業(yè)百貨以“時尚生活方式締造者”為經(jīng)營定位,與眾多國際國內(nèi)一線品牌強強聯(lián)合，引領現(xiàn)代都市主流生活方式 。 經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，公司在珠三角、長三角、西南區(qū)共擁有15家百貨門店，處于區(qū)域領導地位。 2005年6月，公司成功收購a股上市公司成商集團是第一家成功收購國內(nèi)百貨上市公司的外資企業(yè)。,深圳茂業(yè)百貨,茂業(yè)百貨,46,大連萬達集團以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團，目前已在全國開業(yè)19個萬達廣場，6家五星級酒店，持有的收租物業(yè)面積達到300萬平方米； 以復合模式開發(fā)的典型項目有北京cbd萬達廣場、大連萬達廣場、上海五角場萬達廣場等。,大連萬達集團“商業(yè)地產(chǎn)”模式,萬達商場,47,萬達業(yè)務轉(zhuǎn)型商業(yè)前主要集中于大連和國內(nèi)個別二線城市，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)后業(yè)務迅速擴張到全國各地，目前主要集中于北京、上海一線城市和東北、華北、華東和西南地區(qū)二線城市,布局城市,大連市內(nèi)，以大連市 西崗區(qū)為主。,大連市內(nèi)； 廣州番禺。,國內(nèi)二三線城市為主 主要包括成都、長春、沈陽、昆明等地。,國內(nèi)中東部二線以上城市 總部遷至北京。,初創(chuàng)及本地發(fā)展其城市布局,對外擴張期城市布局,復合開發(fā)期布局,萬達商場,48,主營業(yè)務經(jīng)歷了“城市舊改住宅開發(fā)單體商業(yè)復合開發(fā)”的演進過程,1988年以舊改項目為起點，業(yè)務類型以住宅開發(fā)為主，初步涉及酒店和寫字樓。,主營業(yè)務,代表項目,南山住宅、北京街小區(qū)、西崗區(qū)個體大廈、萬達酒店,高爾基路小區(qū)、新開路小區(qū)、西崗體育館、大連海關大樓、萬奉小區(qū)等,“衛(wèi)城”“星城”“人家”“明珠”等系列住宅產(chǎn)品線及部分單體商業(yè),萬達廣場系列，包括早期的單體商業(yè)，中期開發(fā)的組合店到后來的商業(yè)商務綜合體,該階段呈現(xiàn)多元化開發(fā)，仍以舊改住宅項目為主線，更多的涉及了酒店、寫字樓和公建設施的開發(fā)。,以住宅開發(fā)為主，多為郊區(qū)大盤項目，形成了一系列的住宅產(chǎn)品線；開始涉及商業(yè)開發(fā)。,將住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)融為一體，以商業(yè)開發(fā)經(jīng)營為主導的城市綜合體復合開發(fā)模式。,萬達商場,49,萬達廣場城市核心，都市綜合體,鐵西萬達廣場是萬達集團第三代城市綜合體集大成者，包括住宅、休閑、娛樂、百貨、酒店、公寓6大城市機能。 自有商業(yè)：星級酒店、精品百貨、國際影院、餐飲娛樂、超級電玩城、大型ktv等。,沈陽鐵西萬達廣場,萬達商場,50,特克莫公司-購物中心開發(fā)和投資公司,特克莫公司總部位于土耳其，擁有10年購物中心和不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，在土耳其、希臘、羅馬尼亞等國家擁有業(yè)務，主要與宜家、家樂福、麥德龍等企業(yè)合作，現(xiàn)有1,000萬平方米的項目在建或開發(fā)中。 特克莫公司是歐洲排名第一的大型商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)公司。該公司在過去的10年中先后投資開發(fā)了超過100萬平方米的購物中心，主要用于經(jīng)營國際零售連鎖店。 未來5年內(nèi)，特克莫與菲巴集團的合資公司擬在華投入逾20億美元，發(fā)展至少10個大型購物廣場。,特克莫公司與菲巴集團合資 成立星摩爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,星摩爾,51,沈陽星摩爾“具有世界各地的特色風格，為消費者帶來國際一流的休閑、娛樂新體驗?！?項目定位：現(xiàn)代感和時尚感。 選址標準：選址一般都是在城郊 。 規(guī)模：占地面積為10.8萬平方米，總建筑面積為325716平方米，是以大型綜合購物群體為主的集旅游、購物、休閑于一體的大型多功能生活廣場，其購物中心15萬平方米。 業(yè)態(tài)規(guī)劃：建成后將有商店、商務酒店、購物超市廣場、美食城、數(shù)碼影城、餐廳等主力店組成，并配有地下停車庫、休閑廣場、屋頂花園、室內(nèi)滑冰場、水族館等設施。 優(yōu)勢：星摩爾在歐洲合作的品牌已經(jīng)占到主流品牌的90-95%，而這些品牌在全球主流品牌當中則占到大約50%。,土耳其購物商場開發(fā)商特克莫公司， 以及國際著名綜合集團菲巴集團， 聯(lián)手在中國投資開發(fā)的第一個大型項目。 總投資為2億美元。,星摩爾,52,鐵西區(qū)未來綜合百貨類商業(yè)較多，在激烈競爭的同時，將會誕生新的商圈，產(chǎn)生現(xiàn)代多元、時尚、開放、共享的“一站式”綜合型項目，提高鐵西整體的商業(yè)定位。,商業(yè)特質(zhì),時尚、活力、多元、趣味、商務,時尚、品位、多元,本區(qū)域現(xiàn)有集中商業(yè)主要為單一服裝百貨類，缺乏互動與交流氛圍,本區(qū)域未來將涌現(xiàn)大量集時尚休閑娛樂餐飲為一體的綜合性購物中心,結(jié)論,53,項目屬性界定,項目機會挖掘,案例分析,市場競爭分析,各物業(yè)類型定位,報告結(jié)構(gòu),發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,54,界定：區(qū)域商圈中等規(guī)模復合項目,機會： 1.區(qū)域具有城市、發(fā)展價值 2.市場形態(tài)單一，同質(zhì)化競爭 3.商業(yè)缺乏互動與交流的氛圍,案例借鑒： 1.代言區(qū)域 2.差異化定位 3.時尚、現(xiàn)代、開放、多元、休閑,市場競爭： 1.市場上缺乏既時尚又充滿活力的開放共享式商業(yè)街區(qū) 2.市場多為大規(guī)模購物中心，缺乏復合型“一站式”購物,突破競爭，打造鐵西rbd,55,打造一個“鐵西人必到，沈陽人常來的”rbd繽紛時尚都市休閑都心。,在“舊”城中心，打造一個時尚、潮流、藝術、品味的都市中心能代表區(qū)域形象，成為區(qū)域名片。,56,rbd（休閑商業(yè)區(qū)）擁有的物業(yè)功能,主要功能： 商業(yè)物業(yè)集購物、休閑于一體的體驗型商業(yè)。 其他功能： 商務物業(yè)：具備商務辦公和居住功能的商住公寓。 餐飲服務：滿足區(qū)域辦公及居住的就餐需求。 商業(yè)街：具有開放性，多元的商業(yè)街。,57,我們設想的休閑商業(yè)區(qū)應該是：,rbd打造體系：,功能,設施,休閑,聚會,餐飲,購物,商務交往,創(chuàng)意,購物中心,商務公寓,會議中心,商業(yè)街,休閑廣場,58,rbd的構(gòu)成要素,建筑的魅力，建筑設計風格具有強有利的視覺沖擊，形成區(qū)域的標志性建筑。,識別系統(tǒng)的魅力，開放性的設計、國際化是視覺識別元素。,多樣化的產(chǎn)品組合，購物中心、商務公寓、特色商業(yè)街，滿足人們的多樣需求,多功能組合，滿足區(qū)域內(nèi)人們購物休閑商務,特色休閑設施，城市級別出的休閑娛樂設施，提供時尚的都市休閑娛樂活動,大尺度的休閑空間，為區(qū)域的人們提供交流、放松的活動空間,經(jīng)濟發(fā)展示范，為居民提供就業(yè)機會，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。,59,休閑商業(yè)區(qū),城市rbd發(fā)展計劃,“,”,recreational business district,時尚的（fashion） 開放的（open） 休閑的（recreational） 多元的（divers）,讓都市生活升級,60,關鍵詞：街區(qū),時尚的 fashion,多元的 divers,關鍵詞：互動與交流 文化的多元/功能的多元,關鍵詞：采光天幕、櫥窗、玻璃、廣告牌、噴泉等,休閑的 recreational,開放的 open,關鍵詞：交流、休憩,休閑商業(yè)區(qū),61,有一個城市存在，就有一個rbd！ 只不過有的已經(jīng)成熟，有的則在建設當中,62,項目屬性界定,項目機會挖掘,案例分析,市場競爭分析,各物業(yè)類型定位,報告結(jié)構(gòu),發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,商業(yè),公寓,63,rbd的目標市場定位,其他區(qū)域人群,本區(qū)域人群,沈陽其他市區(qū)人群（沈河、皇姑、和平） 個體商務人群 投資人群,鐵西個體商務人群 鐵西投資人群,打造一個繽紛時尚都市休閑中心,市場定位,64,商業(yè)功能的確定必須從商業(yè)發(fā)展趨勢、市場現(xiàn)狀、消費者特征這三個方面來進行考量,定位思路 在總體戰(zhàn)略的指導下主要根據(jù)商圈功能配比現(xiàn)狀、城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢以及潛在消費者特征來進行定位。,功能定位,65,鐵西區(qū)商業(yè)正處于發(fā)展起步階段，大量綜合體商業(yè)物業(yè)、都市shopping mall正逐步涌現(xiàn),敏感因素,人均gdp,出現(xiàn)業(yè)態(tài),生存需求,價格,品質(zhì),便利,文化情感需求,$500以下,$500-1000,$1000-3000,$3000-5000,$5000-7000,$7000-10000,$10000以上,集市&沿街商業(yè),百貨商業(yè)&批發(fā)市場,大型綜合超市&專賣店,都市mall,便利店,倉儲式購物中心,郊區(qū)nall,形成條件,形成過程,階段特征,剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分,伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚焦，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認知的生活服務和商貿(mào)交易聚集區(qū),城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔城市商品流通中心的基本功能,市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭,隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細分出服務于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場，并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展,市場信息和市場機會被充分關注，商家有比較明確的市場目標，經(jīng)營同類商品的商家群體匯集在一起形成行業(yè)整體競爭力,商業(yè)業(yè)態(tài)細分 完全，總量飽和,隨市場不斷細分，尋找空隙日益艱難，這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭,相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價格或服務的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費者需求而搶占市場份額,鐵西區(qū),沈陽人均gdp$7593.鐵西區(qū)人均gdp$37571，鐵西區(qū)都市mall正大量涌現(xiàn)，消費者對商品需求主要集中在品質(zhì)追求及便利程度方面,沈陽市,商業(yè)發(fā)展趨勢,功能定位,66,目前各商圈的功能相對獨立，未形成一站式消費、購物、休閑、娛樂于一體的商業(yè)項目,本區(qū)域百貨類和餐飲娛樂類各相對較為集中，且體量較為龐大； 專業(yè)市場主要為九路低端家具市場、北二路汽車和高檔家具專業(yè)市場，未形成一站式服務模式,鐵百商圈百貨,太原街商圈百貨,太原街百貨類商業(yè)體量達83.8萬，主要以世界級品牌為主。,鐵百商圈的大型集中商業(yè)體量約40萬，以中檔品牌為主。,市場現(xiàn)狀,功能定位,67,通過對對購物客戶訪談，發(fā)現(xiàn)來區(qū)域消費客戶對餐飲、休閑游的功能一定的需求。,陸先生，38歲，某國企車間干部，新房剛剛裝修完畢，與妻子攜6歲孩子選購家居。 美凱龍里的家居很不錯，我領導基本上都是在這選的現(xiàn)在想出去找個地方吃飯，逛了一上午了，有點累了還沒選完，吃完飯再回來看看吧，孩子也開始鬧了（妻子）希望美凱龍里家居配飾的東西能多一點，就不用去五愛那么遠的地方選了,黃女士，46歲，某企業(yè)管理者，給父母購置家居，父母約70歲左右。 美凱龍的家居我很喜歡，而且這里很有秩序，帶父母來這放心，質(zhì)量服務也很到位恩，中午吃飯是個問題，我們得開車出去吃有設計室更好啦，最好是那些老牌子好一些的進來，就不用我們出去找了，這一趟什么都解決了。,消費者對一站式購物的需求較多，比例較大； 對本項目區(qū)域所期望最大的是具備餐飲配套，可以更加滿足其一站式需求；,客 戶 語 錄,消費者特征,功能定位,68,鐵西區(qū)消費者認為北二路應增加餐飲、休閑、裝飾的比重，打造一站式且多功能于一體的綜合體,鐵西區(qū)域消費人群中大部分認為該區(qū)域是高檔汽車和高檔家具的集聚地，卻缺乏餐飲、休閑、娛樂等配套； 消費者對北二路總體印象較為陌生，但認為未來將具有較大商業(yè)潛力，包括家居家飾和百貨等，有待開發(fā)；,消費者購物的敏感因素是商業(yè)質(zhì)量、購物環(huán)境和商品品種,功能定位,消費者特征,69,綜合以上方面，建議本項目以購物為主體，同時相對增加裝飾、餐飲、休閑的比重，打造綜合的、一站式的、具有特色的綜合體,功能定位,功能綜合的、一站式的、鐵西特色的綜合體,功能定位,70,商業(yè)整體定位,71,目前市場現(xiàn)狀為鐵西區(qū)的商業(yè)功能比較分散，集中的特定的區(qū)域，缺少一站式的休閑商務中心。,餐飲 娛樂 洗浴 等集聚地,整體定位,商業(yè)市場,72,消費者 消費者的敏感因素依次是商品品質(zhì)、購物環(huán)境和商品品種 消費者認為北二路區(qū)域缺乏餐飲、休閑娛樂及專業(yè)市場一站式功能 “一站式消費”和“一站式購物”的需求日趨明顯,投資者對商鋪的關注要素依次是：地段、周邊消費能力、發(fā)展?jié)摿?、商業(yè)管理能力、商場定位以及交通 投資者對 北二路片區(qū)的前景普遍看好 投資者對項目所在區(qū)域持樂觀態(tài)度,項目區(qū)域外店鋪商家較看好家居家飾類商場 經(jīng)營者對商鋪的關注點依次是：地段、發(fā)展?jié)摿?、周邊環(huán)境 經(jīng)營者對本項目充滿信心,整體定位,客戶特征,73,消費者對“一站式”購物需求強烈,增加專業(yè)市場 產(chǎn)品種類,希望打造一個家居 家飾裝修等一系列 功能的集中場所,對商品品質(zhì)、購物 環(huán)境和商品種類較 為敏感,認為北二路區(qū)域 缺乏餐飲娛樂休閑 功能,外 來 消 費 者,本 區(qū) 域 消 費 者,消費者需求一個多元化的商業(yè),整體定位,客戶特征,74,投資者對本項目區(qū)域的未來商業(yè)發(fā)展普遍看好，持樂觀態(tài)度,商鋪經(jīng)營者投資店鋪最看重的因素是地段(45%)和商場定位(22%)，其次是發(fā)展?jié)摿?10%)、周邊消費能力(9%)、商場管理(7%)、交通(7%)；,投資者對本項目的投資因素主要看重其美凱龍的商業(yè)品牌，其次為地段因素、交通因素、未來發(fā)展等；,整體定位,客戶特征,75,形象定位：,時尚、開放、休閑、多元,沈陽繽紛都心：,76,商業(yè)業(yè)態(tài)邏輯推導過程,業(yè)態(tài)定位,77,北二路目前已形成以汽車銷售為主的商業(yè)一條街，并由單一商業(yè)形態(tài)向復合型商圈轉(zhuǎn)變,區(qū)域說明：北二路東起興工街，西至重工街，全長5.8公里，規(guī)劃汽車產(chǎn)業(yè)用地40萬平方米，隨著紅星美凱龍、宜家居、土耳其星摩爾的陸續(xù)進入，將形成復合型商業(yè)業(yè)態(tài)的聚集地。 交通情況：5分鐘直達太原街商圈。 商業(yè)特點： 高端汽車銷售、汽配市場、家居賣場、mall百貨,瑞典宜家居,土耳其星mall,臨街家居、建材店,臨街餐飲店,業(yè)態(tài)定位,區(qū)域特點,78,本項目所處區(qū)域目前是以美凱龍為代表，輻射全市的高檔家居中心,業(yè)態(tài)定位,區(qū)域特點,79,區(qū)位:目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成以紅星美凱龍為代表的中高檔家居建材消費商圈。 交通：區(qū)位交通暢達，向東車行5分鐘可達太原街（沈陽站），向北5分鐘可達東西快速干道，向西10分鐘可達二環(huán)。,項目交通暢達，并形成中高端家居銷售的氛圍,北一路,北二路,宜家居,星mall,紅星美凱龍,汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶,家樂福,輻射皇姑區(qū),輻射鐵西區(qū),輻射和平、渾南新區(qū),太原街商圈,二環(huán),興華街,東西快速干道,沈陽站,業(yè)態(tài)定位,區(qū)域特點,80,美凱龍分布全國，在家居行業(yè)具有很強的品牌影響力。,企業(yè)簡介：紅星美凱龍自1986年創(chuàng)業(yè)以來，始終以建設溫馨、和諧的家園，提升消費者的居家生活品味為己任。截至目前，已在全國36個城市開辦了60家商場，市場總規(guī)模達550萬平方米。2008年銷售總額突破235億元，成為中國家居業(yè)的第一品牌。 經(jīng)營特點：連鎖化經(jīng)營、“全球化名牌捆綁”品牌經(jīng)營的策略，在全國領先推出了“市場化經(jīng)營，商場化管理”的模式。 影響力：創(chuàng)業(yè)24年來，紅星美凱龍連續(xù)5年躋身中國民營企業(yè)500強前50位，2007年榮獲“國內(nèi)影響力品牌領袖大獎”、“家居家裝行業(yè)影響力品牌領袖大獎”。,業(yè)態(tài)定位,項目優(yōu)勢,81,二期項目可依托項目良好經(jīng)營形成的市場氛圍,規(guī)劃： 西棟商業(yè)與東棟商業(yè)之間有25寬的距離，形成商業(yè)內(nèi)街功能，具備良好購物休閑氛圍。,商業(yè)內(nèi)街,業(yè)態(tài)定位,項目優(yōu)勢,82,小結(jié)：,區(qū)域已經(jīng)形成中高檔家居消費商圈的氛圍。 鐵西大量的新房建設產(chǎn)生大量的潛在家居消費的客群。 紅星美凱龍在沈陽已經(jīng)有了一定的品牌影響力。,依托興華街，鐵西西部十字金廊。 交通路況較好，區(qū)位交通暢達，向東車行5分鐘可達太原街（沈陽站），向北5分鐘可達東西快速干道，向西10分鐘可達二環(huán)。,區(qū)位、交通條件,區(qū)域資源、優(yōu)勢,83,商業(yè)機會點,依托區(qū)位資源優(yōu)勢和項目自身品牌影響力 以“時尚、開放、多元”為主題 打造“購物” +“休閑” +“餐飲”綜合商業(yè)廣場,84,區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)主要以汽車銷售比重較大，家居主要以賣場及沿街商鋪形式，為中高檔次，具有無限商業(yè)的價值和前景,區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀,業(yè)態(tài)定位,85,面對來自太原街和中街的競爭，本項目可以通過差異化定位和策略爭取發(fā)展空間,太原街商圈： 中興商場 百盛商場 伊勢丹百貨 新世界百貨 中街商圈： 恒隆廣場 興隆大家庭 新瑪特 商業(yè)城 北行商圈： 北行商場 北京華聯(lián) 北行中興商廈 第一大道 鐵西商圈 鐵西百貨 新瑪特 輕工市場 萬達廣場,鐵百商圈,中街商圈,最喜歡去的商場,經(jīng)常去的商場,太原街商圈在沈陽有較高的知名度和影響力，區(qū)域內(nèi)主要經(jīng)營中高檔百貨。如：中興商業(yè)城、伊勢丹百貨、百盛商場。,百貨,業(yè)態(tài)定位,86,百貨主力店招商方向百貨主力店以時尚、流行的百貨品牌為主。,投資調(diào)查/訪談： 根據(jù)調(diào)查，34%的投資者認為主力店的引入對周邊商鋪的價值帶動在5%10%之間。39%的投資客認為在10%以上。并表示如果有大型主力店的引入愿意過來投資。,主力店對商鋪的增值,大洋百貨 面積需求：至少3萬平以上 位于成熟商圈 可以與周邊商業(yè)共享人流，依靠品牌影響力取勝,奧特萊斯 面積需求：4萬20萬平 位于交通便利區(qū)位，可以遠離傳統(tǒng)核心商圈。 通過時尚和高品質(zhì)，取得差異化經(jīng)營,百貨主力店以中高檔次時尚品牌，形成差異化,百貨,業(yè)態(tài)定位,87,增加特色主題，兒童專業(yè)店這一業(yè)態(tài)缺失，存在巨大的商業(yè)發(fā)展空間,趣志家主題樂園kidzania,kidzania主題樂園讓兒童在模擬的城市環(huán)境里進行角色扮演，有數(shù)十乃至上百種以上的各種職業(yè)可供兒童體驗，通過從事駕駛員、醫(yī)生、消防員、郵遞員、記者、警察、飛行員、素食餐廳員工等工作，學習理財知識，培養(yǎng)社會技能。 場景建筑物都是相關廠家按實際尺寸縮小設計的，還有各種道具，制服，孩子們“工作”完，還可以賺到“kidzania”的通用貨幣。在“kidzania”內(nèi)的商場可以用來購買一些小東西。,選址要求： 一般都會選在核心城市的商業(yè)區(qū)， 面積需求：約8000-20000不等,專業(yè)店,業(yè)態(tài)定位,88,商業(yè)模式,實證的成功概念 深植在孩童中印象：長大后, 他們每天會做的事 永不褪流行的游戲：如同女孩們都喜歡洋娃娃, 玩家家酒是每個年代小朋 友都最喜愛的游戲. 東西皆知的游戲：不分東, 西方的小孩們都玩著相同的游戲 發(fā)自天性的游戲：毋須教條式的游戲規(guī)則,新家庭娛樂概念 首創(chuàng)具生活化, 非傳統(tǒng)性的兒童游樂環(huán)境 有參與感, 交互式的活動設計 具教育性, 指導性的游樂環(huán)境,真實環(huán)境的小小世界版 有真實生活環(huán)境的街景, 建筑物的一個游戲環(huán)境 模擬出孩童們生活環(huán)境中喜愛的, 或熟悉的角落 所有的建筑物, 家具及設備縮小成孩童們可以玩樂使用的比例,孩童們扮演不同的角色 孩童們可以從70個活動中選擇想玩的角色扮演 我們提供游戲道具, 孩童們發(fā)揮他們的想象力,規(guī)劃各主題館, 可以扮演真實生活角色的游戲環(huán)境 完整呈現(xiàn)大人世界的小小王國版 高質(zhì)感的規(guī)劃空間:我們提供游戲道具, 孩童們發(fā)揮他們的想象力 每個分館各有主題設計: 如醫(yī)院主題館中, 包括:急診室, 手術房, 育嬰室, 診斷室等 每個游戲室中也提供真實生活的家家酒道具：如: 在手術房中有準備: x 光掃瞄器, 床位, 開刀用具, 開刀專用的醫(yī)務服務等等,寶貝王國中自成一個經(jīng)濟自主的體系 擁有貨幣制度: $10, $20, $50 及 $100 等模擬貨幣 孩童們從扮演工作的角色中賺錢 (以代幣給付工資) 孩童們可以代幣消費, 如: 租車去玩, 或者買披薩吃 孩童們可以在賺的錢存到銀行, 賺利息或?qū)㈠X從代幣提款機領出來,營運模式 一票玩到底 (包括所有的分館及活動) 一天當中設計二場 5個小時寓教于樂的活動 (會依時更動),每個主題館由真實生活的領先品牌贊助 尋求每個業(yè)種的領先品牌支持 kidzania japan 如: 由mos贊助漢堡快餐店, 由mitsubishi贊助汽車銷售中心等等飛機場的贊助商是日本航空公司ana,照片制作廠的贊助商是epson，可樂制造工廠的贊助商是可口可樂。,每位策略伙伴都可以參與改造小小世界的計劃, 活潑交互式教學活動 于主題館中導入置入性營銷: 復制策略伙伴的品牌形象及產(chǎn)品, 及導入當季促銷活動,予策略伙伴獨一無二的營銷媒介 讓孩童們看到, 摸到, 用到, 吃到, 并將這些品牌概念帶回家 將品牌, 商品, 服務置入性營銷至各項活動設計中 從小建立品牌忠誠度 活化促銷活動 策略伙伴的廣告效果: 制造多媒介的廣告機會,策略伙伴獨家享有的廣告方式 在有質(zhì)感的寓教于樂活動設計中, 將品牌概念有效地置入孩童們的印象中 獨家品牌的曝光機會 現(xiàn)場促銷活動的設計: 精美小樣品, 兌換券等通通讓小朋友帶回家 策略伙伴享有貴賓接待, 門票停車免費, 特別營銷活動設計等專屬榮耀,趣志家主題樂園kidzania,89,建議引進沈陽的特色時尚餐飲，通過知名餐飲店帶動小型餐飲的發(fā)展，既能滿足本地消費者，也能吸引區(qū)域外的消費者,消費者訪談： 消費者通常喜歡區(qū)太原街就餐，那里餐飲比較全、檔次較高，其次選擇就近消費，到鐵百環(huán)境比較好的餐館。,消費者習慣就餐場所,消費者經(jīng)常逛的去處,消費者喜歡去的就餐場所,商家訪談： 如果能把沈陽的特色餐飲引進到北二路，不僅解決了區(qū)域餐飲缺乏的問題，還能聚集人氣，產(chǎn)生巨大的商業(yè)價值。,以時尚餐飲為主，通過餐飲品牌店的聚集人氣,餐飲,業(yè)態(tài)定位,90,特色時尚的餐飲：以特色時尚餐飲吸引人氣，帶動商業(yè)氛圍的發(fā)展,街區(qū),特色餐飲,特色餐飲,時尚,91,建議引進針對項目商務公寓中商務人士的茶館、咖啡廳，以及針對本區(qū)域人群的ktv、電玩等休閑娛樂業(yè)態(tài)。,商務人士： 茶館30%，洗浴25%，咖啡廳17%。 區(qū)域消費者： 健身22%，洗浴17%，二人轉(zhuǎn)15%。,商務人士喜歡的休閑,本區(qū)域消費者喜歡的休閑場所,沈陽人喜歡的休閑活動,沈陽人平時喜歡的休閑娛樂活動為ktv24%,電影院15%，健身13%，洗浴10%。,休閑娛樂,業(yè)態(tài)定位,92,特色時尚的休閑娛樂：通過茶館、咖啡廳、健身會所等滿足項目商務人士和區(qū)域消費者的需求,交流,互動,93,特色主力店“迪卡儂”體育用品專賣店,迪卡儂在全世界18個地區(qū)擁有銷售網(wǎng)絡，包括中國大陸與臺灣，分店數(shù)量超過300家以上，是歐洲最大、全球第二大的運動用品連鎖集團1。除了連鎖運動用品店的經(jīng)營外，迪卡儂集團另外一個最大的特色就是擁有豐富的自有品牌產(chǎn)品陣線，并根據(jù)運動類別的不同，分為12種以上不同的名稱品牌。愛迪達（adidas）是迪卡儂在全球市場上的主要競爭對手。,迪卡儂集團是法國大型連鎖運動用品量販店。 中國市場情況： 在中國，迪卡儂自1992年已在上海、天津、青島、廣州、深圳、廈門、臺灣先后設立了生產(chǎn)分公司。2003年11月首家迪卡儂運動品專業(yè)商場在上海浦東開業(yè)；截至2009年05月，在上海、北京、南京、無錫、廣州、深圳、青島、大連、杭州、成都等10個城市已有19家大型迪卡儂運動超市。 需求面積：400010000平米,附件,94,特色家居館特力屋,hola 賣場在臺灣的中文名稱是:和樂家居館，而特力屋 在臺灣其實是b&q的中文名稱，進入大陸內(nèi)地，運用”特力屋”這個中文名，最重要的原因，即是展現(xiàn)特力集團的決心。 因為 hola 特力屋 是特力集團正式宣布進入祖國大陸的第一個零售賣場，希望能將 ” 特力 ” 二字帶入名稱中，是為展現(xiàn)特力集團對中國市場的重視，代表特力集團全力以赴的決心；而 特力屋 本身亦是特力集團當年與英國翠豐集團共同締造臺灣第一個零售賣場最成功的案例。,hola特力屋源自臺灣，是一家經(jīng)營各種進口家居生活用品，床品，餐具，家電等大型的生活家具館。 經(jīng)營特色： 特力屋強調(diào)美式風格，提倡舒適，明亮、開放，自由的購物環(huán)境，引領全球的家居風格。 需求面積：4000平米,附件,95,結(jié)合本項目： 一站式時尚都市mall應具備的主要業(yè)態(tài),百貨（時尚百貨、綜合百貨等）,專業(yè)店（家居、家飾等）,特色餐飲、大眾餐飲等,休閑（茶莊、咖啡廳、酒吧等）,娛樂（兒童室內(nèi)公園、網(wǎng)吧、電玩等）,業(yè)態(tài)定位,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,97,根據(jù)項目整體定位，并考慮到開發(fā)商的戰(zhàn)略需要，在實現(xiàn)品牌價值的同時保證項目能夠快速銷售并實現(xiàn)現(xiàn)金流,業(yè)態(tài)規(guī)劃,98,臨街商業(yè)及商業(yè)街鋪位劃分原則及業(yè)態(tài)建議,北二路臨街鋪 開間8-10米，進深20米 主題餐飲、品牌快餐,北二路臨街鋪 開間8-10米，進深20米 主題餐飲、品牌快餐,商業(yè)街鋪位 開間8-10米，進深15米 休閑美食、咖啡廳、特色小吃、甜品屋,商業(yè)街鋪位 開間8-10米，進深15米休閑美食、咖啡廳、特色小吃、甜品屋,商業(yè)街鋪位 開間4-6米，進深12米 商務生活配套,商業(yè)街鋪位 開間8-10米，進深15米 商務快餐、特色料理,業(yè)態(tài)規(guī)劃,99,業(yè)態(tài)規(guī)劃方案：特色時尚百貨mall,1# ：4.9萬商業(yè),2# ：2萬商業(yè),餐飲廣場,100,區(qū)域各商圈商鋪市場價格比較,北二路目前商業(yè)氛圍并不成熟，區(qū)域臨街底商8000-12000元/,價格定位,101,本案目前商業(yè)整體均價及各層商鋪均價建議,隨著區(qū)域的成熟以及項目自身的成熟運行，商業(yè)的銷售價格將會有所提升。,4.9萬平商業(yè),2萬平商業(yè),考慮目前商業(yè)現(xiàn)狀，建議整體價格區(qū)間：70009000元/,價格定位,102,項目屬性界定,項目機會挖掘,案例分析,市場競爭分析,各物業(yè)類型定位,報告結(jié)構(gòu),發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,商業(yè),公寓,103,商務物業(yè)分析,part1. 市場分析,part2. 客戶分析,part3. 物業(yè)定位,part4. 物業(yè)發(fā)展建議,市場分析,板塊分布 供應狀況 主力戶型 銷售狀況 租賃狀況 產(chǎn)品水平,105,商務市場分布圖主要集中