復(fù)合地產(chǎn)_主題地產(chǎn)_綜合地產(chǎn)專題研究報(bào)告.ppt

1,復(fù)合地產(chǎn)的研究,2,2011年滿天飛的樓市新政 開(kāi)發(fā)商對(duì)于房?jī)r(jià)降或不降的徘徊 代理商對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展前景的猜測(cè) 置業(yè)者對(duì)于買或不買的顧慮 我想 我們還是能看到希望,3,“我住的地方小孩上學(xué)不方便！” “周末想放松還得跑大老遠(yuǎn)！” “和朋友打個(gè)球都找不到地方！” 單一的住宅開(kāi)發(fā)顯然已經(jīng)無(wú)法滿足我們?nèi)找娑嘣木幼⌒枨?我們希望生活更便捷、更豐富、更精彩 它 可以滿足這一切！,4,生態(tài)地產(chǎn),酒店公寓,城市綜合體,商業(yè)地產(chǎn),公園地產(chǎn),文化地產(chǎn),教育地產(chǎn),體育地產(chǎn),商務(wù)綜合體,旅游地產(chǎn),它們都有同一個(gè)名字復(fù)合地產(chǎn)！,5,復(fù)合地產(chǎn)概念,6,復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展,城市中心土地日益稀缺，價(jià)格日益攀高； 城市中心輻射區(qū)土地資源豐富，價(jià)格相對(duì)較低； 城市化發(fā)展迅速，交通逐步改善，開(kāi)發(fā)商可以在郊區(qū)樓盤(pán)中整合較多的公共設(shè)施提高居住舒適度。,市場(chǎng)同質(zhì)化傾向嚴(yán)重，出現(xiàn)個(gè)性化的需求； 市場(chǎng)需求的大力驅(qū)動(dòng)； 政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制。,大城市已經(jīng)出現(xiàn)了新的白領(lǐng)階層，他們生活方式的根本改變。 希望房地產(chǎn)的功能價(jià)值繼續(xù)提升，,因 素,發(fā)展 變化,7,復(fù)合地產(chǎn)特性,六大特性締造復(fù)合地產(chǎn)！,8,復(fù)合地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)思路,思路決定出路！,相比于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式，復(fù)合地產(chǎn)其開(kāi)發(fā)思路、模式均較特殊和復(fù)雜，因此復(fù)合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也較為復(fù)雜，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的成敗也更為關(guān)鍵、重要，是房地產(chǎn)商在思考運(yùn)作復(fù)合地產(chǎn)時(shí)需要首先考慮的問(wèn)題。也是我們代理企業(yè)必須重視的問(wèn)題。,9,復(fù)合地產(chǎn)的主題界定,、人性化：確定的主題和人類的一些最基本需求高度相關(guān)，成功的可能性就大，例如健康、運(yùn)動(dòng)、自然環(huán)保、教育等； 、大眾性（廣泛性）：主題有廣泛的群眾基礎(chǔ)。 、參與性：消費(fèi)者很容易感知主題的價(jià)值，參與到主題之中。 、匹配性：主題和當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求能夠匹配，主題和資源能夠匹配。 、差異性（創(chuàng)新性）：即與眾不同。 、權(quán)威性（獨(dú)占性）。,復(fù)合地產(chǎn)有單一主題，也有多元主題，但無(wú)論什么樣的主題都要具備以下條件：,10,復(fù)合地產(chǎn)主題的差別,可以搞一些消費(fèi)性的復(fù)合，比如健康、運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目,不同的區(qū)域，有不同的市場(chǎng)，不同的市場(chǎng)，匹配不同的主題！,市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)， 人均收入比較高的地區(qū),區(qū) 域,復(fù)合類型,他們對(duì)教育的依賴性比對(duì)體育的依賴性要強(qiáng)得多，這時(shí)要偏重教育,生存型的地區(qū),消費(fèi)型的復(fù)合內(nèi)容，比如體育、休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè),人均收入很高的地區(qū)， 已經(jīng)處于小康型了,無(wú)論是與體育產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)，還是休閑產(chǎn)業(yè)進(jìn)行復(fù)合： 主題一定都要鮮明，顧客群定位準(zhǔn)確。,11,復(fù)合地產(chǎn)中的主題概念分析,對(duì)復(fù)合地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，因?yàn)閺?fù)合了比較多的主題，使得整個(gè)社區(qū)走向了一種“綜合性的生活方式”而不是“單一的鮮明主題”，這些復(fù)合地產(chǎn)當(dāng)然也包含著主題，但和一般的主題地產(chǎn)就有了區(qū)別。,有些主題地產(chǎn)，其主題是外在的，外配的。 例如，華僑城的一些項(xiàng)目，其主題是“旅游休閑”，但旅游休閑的資源是外在的錦繡中華、世界之窗、歡樂(lè)谷等；這部分的主題地產(chǎn)就不是真正意義上的復(fù)合地產(chǎn)。,有些復(fù)合地產(chǎn)又稱主題地產(chǎn)，復(fù)合地產(chǎn)和主題地產(chǎn)有交叉，又有區(qū)別。,12,復(fù)合地產(chǎn)的分類,復(fù)合地產(chǎn)根據(jù)其整合的產(chǎn)業(yè)不同，主題不同，分為不同的復(fù)合地產(chǎn)。,桃源峰景園 生態(tài)地產(chǎn),波托菲諾香山里 旅游地產(chǎn),綠景大公館 奧運(yùn)地產(chǎn),合眾匯一城 科技體驗(yàn)館,13,現(xiàn)在我們知道了復(fù)合地產(chǎn)是什么 接下來(lái)讓我們看看我們應(yīng)該怎么做吧,14,開(kāi)發(fā)復(fù)合地產(chǎn)的條件,15,開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)業(yè)的選擇,在我們代理項(xiàng)目的前期過(guò)程中總是會(huì)涉及到項(xiàng)目的定位，在定位過(guò)程中有關(guān)產(chǎn)業(yè)的選擇，總是會(huì)讓我們左右為難。 那么復(fù)合的產(chǎn)業(yè)選擇，有哪些標(biāo)準(zhǔn)呢？,16,復(fù)合地產(chǎn)的營(yíng)銷特點(diǎn),、創(chuàng)造市場(chǎng)：復(fù)合地產(chǎn)往往是以前從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的項(xiàng)目，單純靠市場(chǎng)調(diào)查，往往會(huì)犯機(jī)械主義錯(cuò)誤；復(fù)合地產(chǎn)的市場(chǎng)是做出來(lái)的，帶有一定的探索性。 、策劃先導(dǎo)：由于復(fù)合地產(chǎn)自身的復(fù)雜性，必須策劃先導(dǎo)。 、虛實(shí)結(jié)合：實(shí)用性和觀念性相結(jié)合，“運(yùn)動(dòng)就在家門口”，“生活就像高爾夫”。 、整合營(yíng)銷：因?yàn)槭切掠^念，只靠硬廣告是不夠的，要結(jié)合活動(dòng)、宣傳、公關(guān)等多種手法開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)。 5 、開(kāi)拓口碑：“泛銷售、業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)”。 、傳播品牌：如參與一些有公信力的評(píng)選活動(dòng)，贏得社會(huì)榮譽(yù)。,復(fù)合地產(chǎn)分類不同，主題定位也是不同的，它的目標(biāo)客戶也不同，目標(biāo)客戶的關(guān)注點(diǎn)也不同，因此，不同的復(fù)合地產(chǎn)的營(yíng)銷是不同的。但是，它們的營(yíng)銷都有下列共同特點(diǎn)：,在營(yíng)銷過(guò)程中我們要 善于引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)利潤(rùn)的來(lái)源，準(zhǔn)確抓住產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的關(guān)鍵點(diǎn)。,17,在代理商為甲方確定項(xiàng)目營(yíng)銷時(shí)我們要把握好三個(gè)關(guān)系！,駕馭理念也就是復(fù)合理念，選的好，就有了優(yōu)勢(shì)。有理念、有思想的支持，做出了的東西才能吸引人。復(fù)合理念就如人的魂一樣，是產(chǎn)業(yè)關(guān)系維持的紐帶，是產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的精神核心。,產(chǎn)業(yè)間的彼此相融關(guān)系是復(fù)合地產(chǎn)運(yùn)作思路中十分關(guān)鍵的問(wèn)題。有機(jī)的復(fù)合能夠造就、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)間資源的整合，形成彼此之間的互補(bǔ)互助關(guān)系。產(chǎn)生1+1=2的效果。,復(fù)合地產(chǎn)中，往往采用其他產(chǎn)業(yè)先行的方式，制造出地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成熟條件之后，再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，而地產(chǎn)的成功開(kāi)發(fā)則又是先行產(chǎn)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的一個(gè)必要的支撐，對(duì)后期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所能起到的帶到作用。,產(chǎn)業(yè)銜接駕馭理念,產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)間關(guān)系駕馭,具體產(chǎn)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)問(wèn)題,18,現(xiàn)階段市場(chǎng)熱門的幾類復(fù)合地產(chǎn),市場(chǎng)上熱門復(fù)合地產(chǎn)類型分析,19,教育地產(chǎn),現(xiàn)在，全國(guó)各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)了一種喜人現(xiàn)象： 房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的同時(shí)，特別注重引入名牌學(xué)校，做好小區(qū)的學(xué)校規(guī)劃，靠打“名校牌”來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)的策劃與營(yíng)銷，這其實(shí)是一種雙贏的做法。,從全國(guó)各地的情況看， 業(yè)主挑選精品樓盤(pán)，除了滿足正常的居住需要，如追求高尚生活外，大部分人是為了給子女挑選就學(xué)的學(xué)校。這個(gè)特點(diǎn)在深圳表現(xiàn)得特別明顯。,20,一石三鳥(niǎo),21,22,在開(kāi)發(fā)教育地產(chǎn)中應(yīng)注意的問(wèn)題,23,體育地產(chǎn),“在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，體育產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。而在中國(guó)，產(chǎn)業(yè)化程度并不高，與他們差距明顯?！?北京體育大學(xué)管理學(xué)教研室教授趙鋼,24,北京奧運(yùn)、全民健身的持續(xù)影響，實(shí)現(xiàn)了體育社區(qū)化、生活化。在今天的社會(huì)中，一些城市紛紛出臺(tái)扶持體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，大力提倡全民健身。 “體育就在身邊”、“建群眾身邊的體育場(chǎng)地”、“體育就在家門口”的情形已經(jīng)逐漸變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，成為了人們生活中的一部分。,25,建群眾身邊的體育場(chǎng)地,體育就在身邊,26,一箭雙雕,1,2,1、配合城市規(guī)劃，加快城市化建設(shè) 2、優(yōu)化城市環(huán)境，催生城市就業(yè)機(jī)會(huì) 3、提升城市形象，創(chuàng)建文明城市社區(qū) 4、完善城市功能，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力,1、提高居民生活質(zhì)量 2、豐富居民文化,27,體育地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)中需要注意的問(wèn)題,28,體育地產(chǎn)前景,全球體育產(chǎn)業(yè)在近百年的發(fā)展歷史中以每年大約20%左右的速度遞增。 體育產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為世界經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)和現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新方向。 承辦過(guò)奧運(yùn)會(huì)或世界杯等國(guó)際大型賽事的國(guó)家已達(dá)成共識(shí)：體育產(chǎn)業(yè)是強(qiáng)勁的行業(yè)，是促進(jìn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的重要內(nèi)容。 國(guó)外專家預(yù)測(cè)，到21世紀(jì)中，體育產(chǎn)業(yè)將與石油、汽車、鋼鐵工業(yè)一起，成為世界四大產(chǎn)業(yè)。,29,旅游地產(chǎn),30,一 枝 獨(dú) 秀,海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的是非常成功的。 其中三亞房?jī)r(jià)02年之后就一直處于高位增長(zhǎng)階段，08年在全國(guó)樓市低迷形勢(shì)下仍然一枝獨(dú)秀，保持良好的銷售業(yè)績(jī)。旅游地產(chǎn)包含含行、游、住、食、購(gòu)、娛六大要素的綜合性產(chǎn)業(yè)。不難看出發(fā)展空間是無(wú)限的。 海南旅游的發(fā)展離不開(kāi)政府的大力支持，稀缺的資源依托和市場(chǎng)的需求。,除了海南，還有一個(gè)做的非常成功的旅游地產(chǎn)案例 華僑城,31,32,開(kāi)發(fā)中應(yīng)注意到的問(wèn)題,2,4,3,符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策和規(guī)劃,差異化經(jīng)營(yíng),考慮資金流動(dòng)模式,符合全國(guó)及區(qū)域的旅游戰(zhàn)略規(guī)劃導(dǎo)向。,要有自己的特色,必須要和銀行、基金機(jī)構(gòu)進(jìn)行很好的戰(zhàn)略合作，能夠把企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)和金融結(jié)合起來(lái)，把項(xiàng)目從不動(dòng)產(chǎn)變成金融資產(chǎn)。,1,與宏觀經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合,社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市化程度都要達(dá)到一定的水平，人均收入要持續(xù)增長(zhǎng)，才能造就相關(guān)的消費(fèi)需求，這是大前提。,33,復(fù)合地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展,從需求方面來(lái)看 全面建設(shè)小康時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，特別在一些大城市