中弘北京像素個(gè)案撰寫(住宅顧問篇).ppt

偉業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目案例征集大賽 中弘北京像素（顧問篇）,住宅案例,第 1 頁,標(biāo)準(zhǔn)案例（顧問篇）,小組組長(zhǎng)：潘書雅 小組成員：,城市稀缺型商住loft,中弘北京像素,第 2 頁,項(xiàng)目標(biāo)簽,項(xiàng)目實(shí)景照片,朝陽稀缺小戶型 loft商住兩用公寓,第 3 頁,項(xiàng)目品類,創(chuàng)意魔方設(shè)計(jì) 風(fēng)車式組團(tuán) 海量loft公寓 優(yōu)良商業(yè)配套,朝陽北路 稀缺土地 周邊交通未來規(guī)劃全面便捷,城市新區(qū) 棲居型公寓,產(chǎn)品體系,土地屬性,品類劃分,獨(dú)居青年 棲居兩口,客戶體系,第 4 頁,項(xiàng)目素描,區(qū)位優(yōu)勢(shì) 高性價(jià)比 周邊配套完善,基本情況,區(qū)位圖,項(xiàng)目照片,位置：朝陽五里橋 規(guī)模：占地29萬，建面70萬 容積率：2.38 物業(yè)類型：高層loft公寓 開發(fā)商：中弘地產(chǎn) 開發(fā)周期： 2009年12月至今 總分期：2期（北區(qū)為1期 南區(qū)為2期） 在售期：2期（南區(qū)）,第 5 頁,項(xiàng)目素描,分期情況,項(xiàng)目總平面圖,產(chǎn)品類型 loft 公寓 占地面積 29萬 容積率 2.38 建筑面積 70萬 套數(shù) 10000套 配套類型 社區(qū)會(huì)所 周邊配套商業(yè) 配套體量 3000 周邊其他配套：教育配套 生活配套 休閑娛樂配套,南區(qū),北區(qū),第 6 頁,標(biāo)準(zhǔn)個(gè)案研究框架,項(xiàng)目土地價(jià)值屬性 項(xiàng)目客戶構(gòu)成體系 項(xiàng)目產(chǎn)品體系 “土地主力客戶產(chǎn)品”對(duì)位研究 項(xiàng)目產(chǎn)品成功關(guān)鍵點(diǎn)及不足之處,第 7 頁,土地價(jià)值屬性,區(qū)域特征 配套情況,第 8 頁,地處朝青板塊 比鄰定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)基地 地處朝青板塊：朝青板塊具有優(yōu)質(zhì)發(fā)展前景 比鄰定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)基地：具有較好傳媒動(dòng)漫氛圍 注冊(cè)傳媒公司擁有利好政策 特征二：交通便利 交通便利：朝陽北路 機(jī)場(chǎng)二高速 未來地鐵六號(hào)線草房站 使得擁有便捷地交通,土地價(jià)值屬性,區(qū)域特征,第 9 頁,土地價(jià)值屬性,配套情況,交通方面： 路網(wǎng)：北側(cè)：機(jī)場(chǎng)二高速 南側(cè)：朝陽北路 朝陽路 京通快速路 東側(cè)：東五環(huán)為本項(xiàng) 目構(gòu)建了完備的交通路網(wǎng)。 軌道交通：未來的地鐵6號(hào) 線草房站比鄰北京像素， 提高交通通達(dá)性。,地鐵6號(hào)線草房站,土地價(jià)值屬性,第 10 頁,配套情況,周邊配套： 教育： 中國(guó)傳媒大學(xué)、第二外國(guó)語學(xué)院、武警學(xué)院、中國(guó)政法管理干部學(xué)院、中國(guó)旅游學(xué)院、物資學(xué)院、管莊中心小學(xué)、建院附中、金蘋果幼兒園等 商業(yè)： 管莊京客隆、管莊建材市場(chǎng)、雪銀大廈、歐尚超市；工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等；管莊醫(yī)院、民航總醫(yī)院。,北京像素,商業(yè),商業(yè),教育,教育,商業(yè),醫(yī)療,醫(yī)療,第 11 頁,客戶構(gòu)成,客戶總體特征 各期客戶構(gòu)成 客戶特點(diǎn)及變化趨勢(shì) 主力客戶素描,第 12 頁,客戶構(gòu)成,投資性本項(xiàng)目戶型較小，方正規(guī)整，擁有一部分投資性客戶 年輕化多以年輕白領(lǐng)為主，新婚小夫妻為主 經(jīng)濟(jì)型客戶多為具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的首次置業(yè)者 生活化關(guān)注生活配套和交通配套，喜愛loft公寓,客戶整體特征,第 13 頁,客戶構(gòu)成,客戶體系構(gòu)成,第一期loft產(chǎn)品客戶,項(xiàng)目多以棲居兩口為主，剛性需求占多；其次為自住兼投資客較多,第 14 頁,客戶構(gòu)成,客戶體系構(gòu)成,第二期loft4.89產(chǎn)品客戶,客戶主體構(gòu)成與第一期相似。剛性需求棲居兩口占了主體位置。,第 15 頁,客戶體系構(gòu)成,客戶特點(diǎn)及變化趨勢(shì),第 16 頁,客戶體系構(gòu)成,客戶特點(diǎn)及變化趨勢(shì),總結(jié)提煉客戶特點(diǎn)及變化趨勢(shì),客戶特點(diǎn)及變化趨勢(shì)小結(jié),本項(xiàng)目客戶以具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的北京客戶為主，在北京生活外地客群為輔 客戶類型中以獨(dú)居青年、棲居兩口、小康三口之家為主，他們以自住為主要目的 客戶購(gòu)買主要看重大興門戶位置的稀缺性，完善的社區(qū)配套和高性價(jià)比成為客戶選擇該項(xiàng)目的重要影響因素 客戶行業(yè)不一，多為企業(yè)工作白領(lǐng)和私營(yíng)個(gè)體戶，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力 多為首次或投資，年齡區(qū)間較大,第 17 頁,主力客戶素描,生命周期描述： 20-30歲的年輕夫妻，無子女； 支付能力：較低，支付房?jī)r(jià)比在80-85； 價(jià)值取向：基本棲居，剛性需求，滿足基本居住需求； 情感取向：理性、保守、注重實(shí)際、考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)； 功能產(chǎn)品需求： 地段：周邊交通極為便利，公共交通設(shè)施完備，未來發(fā)展前景好 建筑形式：傾向?qū)t高層、小高層、板塔樓均可 面積：40-60平米loft 配套：完善的生活配套、商業(yè)配套、休閑娛樂場(chǎng)所 環(huán)境：一般，建筑密度較高，綠化園林景觀面積較小,棲居兩口,第 18 頁,主力客戶素描,棲息兩口,典型客戶描?。盒●R，25歲，北京人，本科畢業(yè)后，在朝陽區(qū)cbd某外企上班，月薪6000元左 右和剛結(jié)婚的妻子暫時(shí)吃住在父母家。妻子在一家國(guó)企做職員，年齡246歲，月薪3000- 4000元。兩人工作均在國(guó)貿(mào)附近。選擇北京像素因?yàn)樾詢r(jià)比高，離上班地點(diǎn)近，又是loft.雖然 首付比例高，但是也能承受，兩個(gè)人就有了自己的獨(dú)立小空間。,第 19 頁,主力客戶素描,生命周期描述：獨(dú)居青年 支付能力：中等 價(jià)值取向：首次置業(yè)，創(chuàng)業(yè)。在北京擁有一個(gè)自己的獨(dú)立生活或工作空間 情感取向：生活自由 獨(dú)立 功能產(chǎn)品需求： 地段：公共交通設(shè)施完善，道路交通狀況良好 建筑形式： 傾向選擇高層、小高層、多層，塔板樓均可 面積：40-60平米 配套： 完善的生活、商業(yè)配套、休閑娛樂功能會(huì)所、有一個(gè)停車位 環(huán)境：有較大面積的園林綠化，通常較為安靜,獨(dú)居青年,第 20 頁,典型客戶描?。簞⑾壬?，25歲，本科畢業(yè)。自己做石油添加劑生意，月收入在20000元以上 家住亞運(yùn)村但是要經(jīng)常往返國(guó)貿(mào)附近。認(rèn)為自己應(yīng)該搬出來自己住，需要獨(dú)立的生活及工作 空間?？梢赞k公，可以居住，劉先生也比較偏愛loft。北京像素到國(guó)貿(mào)距離較近，首付及貸 款自己均可以承擔(dān)，便選擇了北京像素。劉先生認(rèn)為不管是去哪周邊的道路通達(dá)性都很強(qiáng)，同 時(shí)認(rèn)為具有一定的升值潛力。,主力客戶素描,獨(dú)居青年,第 21 頁,產(chǎn)品體系,總述 規(guī)劃特點(diǎn) 景觀特點(diǎn) 單體特點(diǎn) 配套特點(diǎn),第 22 頁,產(chǎn)品體系總述,第 23 頁,產(chǎn)品體系,總述 規(guī)劃特點(diǎn)樓體布置 道路交通 景觀特點(diǎn) 單體特點(diǎn) 配套特點(diǎn),第 24 頁,規(guī)劃布局創(chuàng)新及特點(diǎn),央行、財(cái)政部通知救市,項(xiàng)目分為北區(qū)、南區(qū)兩區(qū)，北區(qū)為一期，南區(qū)為二期。,形式：樓體布局為風(fēng)車式組團(tuán)布局，形式新穎具有創(chuàng)新性。 風(fēng)車式布局可解決樓間的對(duì)視干擾，減少高樓的壓抑感。但使一些戶型采光受到影響。,人車流組織： 人車分流 全地下停車 道路形式： 空中廊橋獨(dú)特設(shè)計(jì) 優(yōu)勢(shì):全地下停車、路面交通、空中廊橋構(gòu)建三維交通,組團(tuán)劃分,樓體布置,交通組織,第 25 頁,組團(tuán)劃分,規(guī)劃布局創(chuàng)新/特點(diǎn),類型：分為南北兩區(qū)開發(fā) 北區(qū)：11棟 南區(qū)：10棟 組團(tuán)布局的優(yōu)劣勢(shì)點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢(shì)： 南北區(qū)樓體均以風(fēng)車組團(tuán)形式呈現(xiàn)，具有創(chuàng)新意識(shí)風(fēng)格新穎。 減少樓體高度壓抑感。 劣勢(shì)： 樓體排布不規(guī)則，導(dǎo)致部分戶型采光受到 影響。,第 26 頁,樓體布置,形式：靈活布局式 項(xiàng)目所用樓體布置形式的優(yōu)劣勢(shì)點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢(shì)： 減少樓體高度壓抑感。 劣勢(shì)： 樓體排布不規(guī)則，導(dǎo)致部分戶型采光受到影響。 戶型單一朝向，無南北通透。,規(guī)劃布局創(chuàng)新/特點(diǎn),第 27 頁,交通組織,人車流組織： 人車分流 全地下停車 道路形式： 外圍環(huán)路組織：比鄰朝陽北路，東高路 內(nèi)部道路組織：規(guī)劃中 項(xiàng)目所用交通組織形式的優(yōu)劣勢(shì)點(diǎn)評(píng) 交通通達(dá)性強(qiáng)，未來擁有軌道交通地鐵6號(hào)線草房站。,規(guī)劃布局創(chuàng)新/特點(diǎn),第 28 頁,產(chǎn)品體系,總述 規(guī)劃創(chuàng)新 景觀創(chuàng)新園林景觀特點(diǎn) 園林風(fēng)格 園林布局 單體創(chuàng)新 配套創(chuàng)新,第 29 頁,園林風(fēng)格,園林特點(diǎn),北京像素園林采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約化設(shè)計(jì)，綠化率在40%。同時(shí)運(yùn)用高科技手段，在草坪下鋪設(shè)集成電路板，在戶外均可以享受wifi上網(wǎng)。,第 30 頁,產(chǎn)品體系,總述 規(guī)劃特點(diǎn) 景觀特點(diǎn) 單體特點(diǎn)樓型、立面風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、精裝修 配套特點(diǎn),第 31 頁,單體創(chuàng)新/特點(diǎn),建筑類型：高層板樓 層數(shù)：13-17層 梯戶比：6:30 朝向：東西 南北 層高：4.75米、5.48米、4.89米,樓型,第 32 頁,風(fēng)格,單體特點(diǎn),建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格。現(xiàn)代感極強(qiáng)。仿生蜂巢建筑。 外飾材料：涂料、面磚 色彩：色彩豐富 特點(diǎn)：立面凹凸魔方設(shè)計(jì)新穎 建筑設(shè)計(jì)公司：日本sako建筑設(shè)計(jì)工社。,第 33 頁,單體特點(diǎn),戶型面積：40平米 loft公寓 層高：4.75米 戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)：戶型方正、布局合理、 動(dòng)靜分區(qū) 戶型示例及點(diǎn)評(píng)： 戶型布局合理，有效 地利用了空間；獨(dú)立式廚房避免其他區(qū)域 油煙污染，明廚暗衛(wèi)設(shè)計(jì)；樓上為臥室， 衛(wèi)生間及贈(zèng)送儲(chǔ)物間，增強(qiáng)了私密性，增 強(qiáng)了收納功能。,主力戶型,第 34 頁,單體特點(diǎn),戶型面積：57平米 loft公寓 層高：5.48米 戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)：戶型方正、布局合理、 動(dòng)靜分區(qū)、舒適感強(qiáng) 戶型示例及點(diǎn)評(píng)： 戶型布局合理，有效 地利用了空間；獨(dú)立式廚房避免其他區(qū)域 油煙污染，明廚暗衛(wèi)設(shè)計(jì)；樓上為臥室， 衛(wèi)生間及贈(zèng)送儲(chǔ)物間，增強(qiáng)了私密性，增 強(qiáng)了收納功能。5.48米層高舒適性較強(qiáng)。,主力戶型,第 35 頁,精裝修,單體特點(diǎn),精裝情況：4.75米、5.48米兩層高戶型均有一部分為精裝。精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/ 。 精裝風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約型,第 36 頁,產(chǎn)品體系,總述 規(guī)劃創(chuàng)新 景觀創(chuàng)新 單體創(chuàng)新 配套創(chuàng)新商業(yè)配套、會(huì)所、周邊教育配套、周邊其他配套,第 37 頁,配套設(shè)施創(chuàng)新/特點(diǎn),商業(yè)配套,商業(yè)：距23萬平米大大悅城7公里、距龍湖長(zhǎng)楹天街2公里，周邊坐擁管莊客隆、華潤(rùn)超市、管莊建材市場(chǎng)、雪銀大廈等綜合性商業(yè)場(chǎng)所等。,朝陽大悅城,長(zhǎng)楹天街,第 38 頁,會(huì)所配套,配套設(shè)施創(chuàng)新/特點(diǎn),面積：3000平方米 位置：小區(qū)中心位置 功能：休閑娛樂 投入使用情況：未投入使用,示意圖,示意圖,第 39 頁,教育配套,配套設(shè)施創(chuàng)新/特點(diǎn),教育：中國(guó)傳媒大學(xué)、第二外國(guó)語學(xué)院、武警學(xué)院、中國(guó)政法管理干部學(xué)院、中國(guó)旅游學(xué)院、物資學(xué)院、管莊中心小學(xué)、建院附中、金蘋果幼兒園等,第二外國(guó)語大學(xué),中國(guó)傳媒大學(xué),第 40 頁,其他配套,配套設(shè)施創(chuàng)新/特點(diǎn),銀行：工行、農(nóng)行、北京農(nóng)村商業(yè)銀行、華夏銀行等。 醫(yī)院：管莊醫(yī)院、航總醫(yī)院、常營(yíng)回民醫(yī)院等。,民航總醫(yī)院,第 41 頁,“土地-主力客戶-產(chǎn)品”對(duì)位研究,第 42 頁,土地-客戶-產(chǎn)品對(duì)應(yīng)分析,小康三口,棲居兩口,創(chuàng)意社區(qū) 年輕社區(qū),3000平米會(huì)所，放松業(yè)余時(shí)間,簡(jiǎn)約園林，科技技術(shù)運(yùn)用草地鋪設(shè)集成電路板,商住loft產(chǎn)品，相對(duì)稀缺,朝陽稀缺土地 價(jià)值潛力大,本項(xiàng)目交通便利，比鄰朝陽北路、京通高速、機(jī)場(chǎng)二高速、朝陽路、地鐵6號(hào)線，交通通達(dá)性高,商住兩用大型loft社區(qū),生活配套較完備，未來規(guī)劃前景好,第 43 頁,項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵點(diǎn),第 44 頁,項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵點(diǎn),項(xiàng)目定位精準(zhǔn),地段位置優(yōu)秀，升