揚州市城市房屋拆遷管理暫行辦法.doc

揚州市城市房屋拆遷管理暫行辦法已經(jīng)市政府常務會議討論通過，現(xiàn)予公布，自2009年11月15日起施行。 代市長：謝正義 二OO九年十月十六日 揚州市城市房屋拆遷管理暫行辦法 第一章 總 則 第一條 為加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據(jù)國務院城市房屋拆遷管理條例、江蘇省城市房屋拆遷管理條例及其他有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。 第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。 第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。 第四條 拆遷人應當依照本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人、房屋承租人應當在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。 第五條 揚州市房產(chǎn)管理局是本市城市房屋拆遷行政管理部門，對本市城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理并直接負責市區(qū)房屋拆遷監(jiān)督管理工作。 各區(qū)人民政府應建立相應機構，承擔轄區(qū)內(nèi)的拆遷管理相關工作。 各縣（市）人民政府負責管理城市房屋拆遷工作的部門對本轄區(qū)城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。 各相關部門應當按照各自的職責，協(xié)同實施本辦法。 第二章 拆遷管理第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋拆遷管理部門提交下列資料：（一）建設項目批準文件。 （二）建設用地規(guī)劃許可證。（三）國有土地使用權批準文件。 （四）拆遷計劃和拆遷方案。拆遷計劃和方案包括下列內(nèi)容： 1、明確的拆遷范圍； 2、拆遷范圍內(nèi)房屋的用途、面積、權屬等現(xiàn)狀； 3、拆遷的實施步驟和安全防護、環(huán)保措施；4、拆遷資金、安置房、周轉(zhuǎn)房或者其他臨時過渡措施的落實情況； 5、拆遷的方式、時限等。 （五）辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明或與安置房建設單位簽訂的購房合同。 政府因土地儲備需要拆遷房屋的，拆遷人為土地開發(fā)儲備中心，拆遷人暫不具備本條第一款第(一)項、第(二)項、第(三)項資料的，拆遷人應當提交相關部門的預批準文件。 房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查，符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證；不符合條件的，不予拆遷許可，并書面通知申請人。 對于面積較大或者戶數(shù)較多的拆遷項目，房屋拆遷管理部門應當在核發(fā)拆遷許可證前，就拆遷許可有關事項召開聽證會，聽取拆遷當事人意見。 第七條 房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金的監(jiān)督管理，具體辦法另行制定。 第八條 房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷項目內(nèi)容、拆遷人、拆遷責任單位、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷期限等事項，予以公告。 第九條 拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實施房屋拆遷。 拆遷人不得擅自擴大或者縮小拆遷范圍；需要改變拆遷范圍的，拆遷人應當申請辦理變更房屋拆遷許可手續(xù)。 需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復。 第十條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。 房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。 第十一條 拆遷人可以采用協(xié)議或招投標的方式確定受委托的拆遷實施單位。政府投資項目的拆遷人必須采取招投標的方式確定拆遷實施單位。 拆遷人應當向被委托的拆遷實施單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。 被委托的拆遷實施單位不得擅自轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務。 第十二條 房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷工作人員的監(jiān)督管理。對從事拆遷工作的人員進行有關法律和業(yè)務知識的培訓考核，經(jīng)考核合格，發(fā)給拆遷工作人員上崗證。 拆遷工作人員應當持證上崗。 拆遷人或拆遷實施單位應當公開辦事程序，做到公開拆遷人資格、公開拆遷實施單位、公開拆遷政策、公開補償標準、公開評估標準、公開拆遷程序，提高拆遷工作的透明度，并向被拆遷人、房屋承租人做好拆遷宣傳、解釋工作。 第十三條 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進行下列活動：（一）新建、擴建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）租賃房屋。 房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。 在暫停期限內(nèi)因從事上述應當限制的活動，導致補償金額增加的，增加的部分不予補償。 第十四條 拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。 拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。 拆遷共有房屋的，拆遷人應當與房屋共有權人共同訂立或者與委托代理人訂立拆遷補償安置協(xié)議。 第十五條 拆遷房產(chǎn)管理部門代管的房屋，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關公證，并辦理證據(jù)保全。 拆遷房產(chǎn)管理部門代管的房屋，實行產(chǎn)權調(diào)換的，安置房仍由房產(chǎn)管理部門代管；實行貨幣補償?shù)?，貨幣補償金額由代管部門專戶存入銀行。 第十六條 拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院提起訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。 第十七條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。 當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院提起訴訟。拆遷人依照本辦法規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。 第十八條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的縣（市、區(qū)）人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。 實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全。 第十九條 拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、宗教房產(chǎn)、文物古跡以及歸僑僑眷私有房屋及其附屬物的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。 第二十條 被拆遷房屋有下列情形之一的，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意并向公證機關辦理證據(jù)保全后，方可實施拆遷：（一）產(chǎn)權不明或者產(chǎn)權有糾紛的；（二） 產(chǎn)權人下落不明的。 第二十一條 拆遷設有抵押權的房屋 ，依照國家有關擔保的法律執(zhí)行。 第二十二條 尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關權利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。 第二十三條 房屋拆除應當由具有建筑施工企業(yè)資質(zhì)、具備保證安全條件的企業(yè)承擔。施工企業(yè)應當編制房屋拆除方案，確保房屋拆除中的人身、財產(chǎn)安全。施工企業(yè)負責人對拆除施工安全負責。 建設行政主管部門應當加強對房屋拆除施工企業(yè)的監(jiān)督管理。 第二十四條 房屋拆遷管理部門應當建立健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。 第三章 拆遷補償與安置 第二十五條 拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。 除本辦法另有規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。 第二十六條 貨幣補償金額應當根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估單價和被拆遷房屋的建筑面積確定。 房地產(chǎn)市場評估單價的確定，應當綜合考慮被拆遷房屋所在區(qū)位級別、用途、建筑結構、樓層、朝向等因素。 房屋拆遷區(qū)位劃分體系由市、縣（市）人民政府另行制定公布。 第二十七條 為鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償，實行住宅房屋貨幣補償?shù)谋徊疬w人，在規(guī)定的時間內(nèi)簽訂拆遷補償協(xié)議的，拆遷人按照被拆遷人的貨幣補償金額增加一定幅度的補償。具體增加幅度由房屋拆遷管理部門另行制定。 第二十八條 被拆遷房屋的建筑面積以房屋產(chǎn)權登記薄中記載的建筑面積確定。對于未進行產(chǎn)權登記或產(chǎn)權登記薄中面積記載不明但能夠證明該房屋是合法擁有的，根據(jù)房產(chǎn)管理部門確認的實際測量面積確定。 在拆遷范圍內(nèi)被拆遷人土地使用權證或者其他合法土地使用憑證記載的土地使用面積大于房屋建筑面積的，也應進行估價補償；無土地使用權證或者其他合法土地使用憑證的不予補償。 拆除違章建筑和超過期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑按剩余使用年限分攤建造成本給予補償。 第二十九條 被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額，應當充分考慮裝飾、裝璜材料的價格、折舊年限等因素另行評估。 第三十條 實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法第二十六條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的貨幣補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的差價。 拆遷非公益房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。 第三十一條 拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。 第三十二條 被拆遷房屋的用途，以房屋產(chǎn)權登記簿中記載的用途為準。但對取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)營業(yè)一年以上的，應當根據(jù)其實際經(jīng)營面積、持續(xù)年審合格的工商營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證所確定的經(jīng)營年限、取得土地使用權的方式等情況，參照經(jīng)營用房進行評估，具體方法另行制定。 對改變住宅房屋用途的被拆遷人選擇產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人應當提供住宅房屋進行產(chǎn)權調(diào)換。 第三十三條 以劃撥方式取得土地使用權的商業(yè)、工業(yè)、辦公、倉儲用房，應當按照有關規(guī)定，在被拆遷人貨幣補償金額中扣除土地收益金。 第三十四條 拆遷人提供的產(chǎn)權調(diào)換房屋，應當符合下列條件：（一）符合國家房屋設計規(guī)范和國家質(zhì)量安全標準； （二）產(chǎn)權清晰且無權利瑕疵；產(chǎn)權調(diào)換房屋為期房的，房屋的設計變更，面積差異等相關問題，按照商品房銷售的有關規(guī)定辦理。 第三十五條 拆遷人應當向住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人，支付搬遷補助費、臨時安置補助費、提前搬遷獎勵費以及因拆遷產(chǎn)生的燃氣、有線電視、電話、空調(diào)、寬帶網(wǎng)絡等設施移位補助費。對確實不可以移裝的設施，拆遷人應按現(xiàn)行價格支付給被拆遷人初裝費。具體標準由物價部門會同房屋拆遷管理部門另行制定。 第三十六條 非住宅房屋的搬遷費用和停產(chǎn)、停業(yè)一次性補助費用、提前搬遷獎勵費用，由物價部門會同房屋拆遷管理部門共同制定。拆遷生產(chǎn)用房，對其大型設備、設施的拆除、安裝、搬遷費用，由具備相應資質(zhì)的專業(yè)機構評估確定。 第三十七條 住宅房屋拆遷過渡期限自被拆遷人或者房屋承租人交拆房屋之日起，一般不超過十八個月。拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人應當遵守過渡期限的協(xié)議。 因拆遷人的責任延長過渡期限的，除當事人另有約定外，從逾期之月起，拆遷人應當按照下列規(guī)定給被拆遷人或者房屋承租人增付臨時安置補助費：（一）對被拆遷人或者房屋承租人自行解決過渡用房的，延長時間在十二個月以內(nèi)的，增付一倍臨時安置補助費；延長時間超過十二個月的，自超過之月起增付二倍臨時安置補助費； （二）對由拆遷人提供過渡用房的，延長時間在十二個月以內(nèi)的，按標準付給臨時安置補助費；延長時間超過十二個月的，自超過之月起增付一倍臨時安置補助費。 第三十八條 具有合法手續(xù)的新建住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒布之日止，不滿5年被拆遷的，拆遷人應當對被拆遷人增加被拆遷房屋貨幣補償金額的15%補償。 第三十九條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。 被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。產(chǎn)權調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。 第四十條 拆遷房產(chǎn)管理部門管理的公有住宅房屋或者單位自管執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有住宅房屋，房屋承租人未享受房改政策的，被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨幣補償安置的，拆遷人應當將貨幣補償金額的10%支付給被拆遷房屋所有人，90%支付給房屋承租人，租賃關系終止。租賃雙方約定貨幣補償分配比例的，從其約定。 第四十一條 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有非住宅房屋，拆遷人按照下列比例分別支付貨幣補償款：（一）承租期在5年以內(nèi)（指連續(xù)承租時間，下同，含5年），90%支付給被拆遷人，10%支付給房屋承租人； （二）承租期超過5年，在10年以內(nèi)的（含10年），80%支付給被拆遷人，20%支付給房屋承租人； （三）承租期超過10年，在20年以內(nèi)的（含20年），70%支付給被拆遷人，30%支付給房屋承租人。 （四）承租期超過20年的，60%支付給被拆遷人，40%支付給房屋承租人。 第四十二條 拆遷屬于落實私房政策帶戶發(fā)還未到騰讓期限的私有租賃住宅房屋，拆遷人將被拆遷房屋貨幣補償金額的100%補償給被拆遷人；承租人無其他住房的，另按被拆遷房屋貨幣補償金額的90%補償給房屋承租人。 第四十三條 住宅房屋符合下列情形的，補償金額的計算分別為： （一）房地產(chǎn)市場評估單價低于所在區(qū)位級別拆遷評估基準價的，按照拆遷評估基準價計算；（二）被拆遷人僅有一處住宅，且獲得的貨幣補償金額低于拆遷最低補償總價標準的，拆遷人應當按照拆遷最低補償總價標準對被拆遷人予以補償。 被拆遷人按照前款規(guī)定獲得貨幣補償后仍無力解決住房的，由拆遷人提供一套建筑面積不小于55平方米的拆遷安置房給予安置，但不得跨戶型安置，55平方米以內(nèi)不結算差價。 政府提供的政策性安置房價格、所在區(qū)位級別拆遷評估基準價和最低補償總價標準每年由物價部門會同房屋拆遷管理部門制定，報人民政府批準后公布執(zhí)行。 第四十四條 被拆遷人符合廉租房保障條件的，可按規(guī)定申請廉租房給予住房保障。符合購買經(jīng)濟適用住房或購房政策性補貼保障條件的，可按規(guī)定的程序申請相應的住房保障。 被拆遷人同時符合前款及第四十三條規(guī)定的，只能選擇其中一種住房保障方式，不可兼選。 第四十五條 對被拆遷人按照本辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。 第四章 拆遷評估第四十六條 對被拆遷房屋進行房地產(chǎn)市場評估，應當由具有省級以上建設行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構（以下簡稱評估機構）進行。 未取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書與房地產(chǎn)估價師注冊證的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事城市房屋拆遷補償估價業(yè)務。 房屋拆遷管理部門應當每年向社會公布拆遷評估機構名錄和拆遷評估專家?guī)斐蓡T名單。 第四十七條 房屋拆遷評估管理規(guī)定和房屋拆遷補償評估技術細則由房屋拆遷管理部門另行制定。 第四十八條 拆遷評估的估價時點，為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日，因拆遷人延期實施超過6個月以上的拆遷項目，必須重新進行拆遷評估，重新評估的估價時點應當為重新啟動的實施之日。 第四十九條 拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以在評估結果送達之日起五個工作日內(nèi)要求評估機構作出解釋、說明。評估機構應當在五個工作日內(nèi)作出書面解釋、說明。經(jīng)解釋、說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合條件的其他評估機構重新評估。 重新評估結果與原評估結果的允許誤差范圍為5%。 重新評估結果與原評估結果的誤差在允許誤差范圍5%之內(nèi)的，原評估結果有效，重新評估的費用由委托人承擔。重新評估結果與原評估結果的差異超出允許誤差范圍的，由估價專家委員會抽簽選定3名以上專家，組成估價鑒定小組進行鑒定。重新評估和鑒定的費用由未被采用評估結果的評估機構及其委托人各承擔50%。 第五章 法律責任第五十條 違反本辦法規(guī)定的，依據(jù)國務院城市房屋拆遷管理條例、江蘇省城市房屋拆遷管理條例等有關規(guī)定處理。 第五十一條 拆遷人違反本辦法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。 第五十二條 拆遷評估機構與當事人相互串通，故意壓低或者抬高評估價格的，評估結果無效，并由房屋拆遷管理部門處以5千元以上5萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的暫停直至取消評估資質(zhì)；構成犯罪的，依法追究刑事責任；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。 第五十三條 承接房屋拆除工程業(yè)務的施工企業(yè)拆除房屋未采取安全保衛(wèi)措施的，由建設行政主管部門責