合肥龍泉山旅游地產(chǎn)主題定位及一期別墅產(chǎn)品建議76P.ppt

合肥龍泉山旅游地產(chǎn)主題定位 及一期別墅產(chǎn)品建議,杰星房產(chǎn) 2011.01,報(bào)告大綱,一.項(xiàng)目理解,三.一期別墅定位,四.產(chǎn)品建議,項(xiàng)目屬性 區(qū)位交通 環(huán)境配套 規(guī)劃前景 立地總結(jié),二.運(yùn)營模式定位,項(xiàng)目理解,項(xiàng)目屬性,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 區(qū)域?qū)傩?龍泉山風(fēng)景旅游區(qū) 總用地 18772.95畝 可建用地 909.6畝 耕地 7595.25畝 苗圃 859.8畝 道路 647.85畝 山地 8148.75畝 水域 596.7畝,項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)為休閑旅游度假基地，屬性為旅游地產(chǎn)； 項(xiàng)目一期啟動(dòng)為沿合馬路、東臨雞籠山的區(qū)域，以建設(shè)度假型獨(dú)立別墅產(chǎn)品及相關(guān)配套為主要方向。,項(xiàng)目理解,區(qū)位判斷,距離合肥市區(qū)25公里 距離巢湖12公里 距離合肥東站30公里 距離巢湖市分界線3公里 距離合肥繞城高速14公里,市區(qū),巢湖市,地塊所在的橋頭集位于合蕪經(jīng)濟(jì)走廊的發(fā)展軸上，據(jù)合肥東部門戶； 本項(xiàng)目位于合肥東南部，位屬城市遠(yuǎn)郊，區(qū)位較為偏遠(yuǎn)。,交通判斷,項(xiàng)目理解,基地可直達(dá)合肥市區(qū)，道路通達(dá)性較為理想，但內(nèi)部道路網(wǎng)絡(luò)不完善。,本地塊依靠s105合馬路與合肥市區(qū)和外區(qū)域相聯(lián)系； 通過雙擁路與橋頭集鎮(zhèn)相通達(dá)；,地塊資質(zhì),項(xiàng)目理解,地塊信息： 項(xiàng)目地塊呈不規(guī)則三角型； 地塊呈東高西低； 東面為龍泉山體，西面為平地及小型湖泊； 地塊內(nèi)已有成型的生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)苗圃園；,地塊現(xiàn)有特征： 高低錯(cuò)落，相得益彰； 可建區(qū)域連續(xù)，操作空間大； 水域遍布，全天然水系； 生態(tài)農(nóng)業(yè)，成型農(nóng)家樂功能；,本項(xiàng)目地塊自身資質(zhì)較為良好，具有旅游地產(chǎn)必備的山景、水景、布局空間、基礎(chǔ)功能，但缺乏市場(chǎng)知名度和認(rèn)同；,自然環(huán)境,項(xiàng)目理解,十八趟水庫,龍泉山,龍泉寺,梅山仙人洞,自然資源：龍泉山、十八趟水庫、豐富水域 人文景觀：梅山仙人洞、龍泉寺,地塊擁有豐富的自然景觀資源和人文景觀資源，但缺少突出景觀優(yōu)勢(shì)； 地塊所在龍泉山旅游區(qū)未有效的整合資源和媒體宣廣，景區(qū)賣點(diǎn)不突出。,周邊配套,項(xiàng)目理解,本地塊,1,2,3,4,5,6,橋頭集鎮(zhèn)政府 橋頭集中學(xué) 橋頭集客運(yùn)站 聯(lián)都超市 鎮(zhèn)衛(wèi)生院 橋頭集中心小學(xué),項(xiàng)目周邊配套檔次低，以滿足當(dāng)?shù)鼐用裆罨拘枨鬄橹鳎?地塊周邊缺乏旅游地產(chǎn)應(yīng)具備的賓館飯店、旅游專賣、娛樂休閑場(chǎng)所； 地塊所處旅游區(qū)處于旅游發(fā)展的初級(jí)階段，無法與其他旅游區(qū)相競(jìng)爭(zhēng)。,項(xiàng)目運(yùn)營開發(fā)存在周邊旅游休閑配套不足的問題。,規(guī)劃前景,項(xiàng)目理解,合巢旅游發(fā)展軸,橋頭集鎮(zhèn),店埠鎮(zhèn),規(guī)劃資料： 肥東縣 規(guī)劃定位文化、休閑、濱湖 規(guī)劃目標(biāo)2-3個(gè)4a級(jí)旅游區(qū) 橋頭集鎮(zhèn) 規(guī)劃定位龍泉山風(fēng)景旅游區(qū) 規(guī)劃功能觀光農(nóng)業(yè)、果林旅游、鄉(xiāng)村旅游,龍泉山風(fēng)景旅游區(qū)將成為合巢旅游發(fā)展軸的重要組成，但目前中高端旅游基礎(chǔ)并不具備。,運(yùn)營模式判斷,項(xiàng)目理解,本項(xiàng)目缺乏合肥已有的旅游地產(chǎn)運(yùn)營模式所具有突出的景觀、人文或居住資源； 本地塊自身體量較大，具備打造獨(dú)特運(yùn)營模式。,項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)小結(jié),項(xiàng)目理解,優(yōu)勢(shì)： 良好的自然環(huán)境資源； 交通通達(dá)性佳； 規(guī)劃前景清晰； 合肥體量最大的度假型旅游地產(chǎn),劣勢(shì)： 區(qū)位偏僻，知名度低； 景觀資源優(yōu)勢(shì)不突出 缺乏度假休閑旅游配套； 景區(qū)道路體系不完善； 地塊建設(shè)從零開始，起步要求高；,地塊在區(qū)位交通、景觀資源、人文景觀和配套設(shè)施上均無突出賣點(diǎn)； 現(xiàn)有各類合肥旅游地產(chǎn)運(yùn)營模式無法支撐本項(xiàng)目這類超大體量度假村； 旅游地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)特質(zhì)，本項(xiàng)目目前缺乏核心概念支撐，必須尋找到合理的市場(chǎng)切入點(diǎn)，否則項(xiàng)目將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn),三.一期別墅定位,四.產(chǎn)品建議,二.運(yùn)營模式定位,一.項(xiàng)目理解,國外旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 國內(nèi)新興運(yùn)營模式探討 合肥旅游發(fā)展前景 本案運(yùn)營模式定位,國外旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì),運(yùn)營模式定位,國外旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)特征： 觀光型逐漸被休閑度假取代、游客停留時(shí)間更長； 個(gè)性化主題游興起，一般圍繞高爾夫賽事、冬季滑雪、精英論壇等展開； 候鳥型度假模式出現(xiàn)，國外游客選擇每年在固定時(shí)間、固定場(chǎng)所度假；,熱點(diǎn)旅游地產(chǎn)模式,商界會(huì)議型商務(wù)度假,商界會(huì)議型商務(wù)度假模式已成為國外重要旅游地產(chǎn)推動(dòng)模式。,國外旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì),運(yùn)營模式定位,商務(wù)度假模式范例達(dá)沃斯年會(huì),1971年，瑞士日內(nèi)瓦商學(xué)院教授克勞斯施瓦布在達(dá)沃斯創(chuàng)建了以“共同討論、分享經(jīng)驗(yàn)”為主要形式，探討世界經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展前沿話題的歐洲管理論壇，后來擴(kuò)展成為公認(rèn)的世界經(jīng)濟(jì)論壇。達(dá)沃斯因此而舉世聞名，世界經(jīng)濟(jì)論壇也被人稱為達(dá)沃斯論壇。三十多年來，一年一度的論壇年會(huì)規(guī)模越來越大，發(fā)展中國家的政治經(jīng)濟(jì)要人也逐漸被邀請(qǐng)參加。每屆年會(huì)都有數(shù)十位國家元首和政府首腦、數(shù)百位部長和兩千余名來自世界各地的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、財(cái)政、文化、藝術(shù)、教育、新聞等領(lǐng)域人士參加。,隨著達(dá)沃斯年會(huì)的召開，達(dá)沃斯掀起了當(dāng)?shù)氐臅?huì)議、商務(wù)、酒店等商旅度假的熱潮； 而全球也興起了各種等級(jí)、圈層商界論壇，并帶動(dòng)了各地的商務(wù)度假的興起。,國內(nèi)新興模式探討,運(yùn)營模式定位,國內(nèi)圈層會(huì)議度假模式范例博鰲論壇,博鰲亞洲論壇，由25個(gè)亞洲國家和澳大利亞發(fā)起，于2001年2月27日在海南省瓊海市萬泉河入?？诘牟楁?zhèn)召開大會(huì)，正式宣布成立。論壇為非官方、非營利性、定期、尋址的國際組織；為政府、企業(yè)及專家學(xué)者等提供一個(gè)共商經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境及其他相關(guān)問題的高層對(duì)話平臺(tái)；海南博鰲為論壇總部的永久所在地。,論壇總部選擇在中國海南博鰲，這是因?yàn)?1.海南作為中國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，已成為中國南部重要的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典范； 2.海南省當(dāng)前和未來的發(fā)展重點(diǎn)是生態(tài)產(chǎn)業(yè)，其自然、生態(tài)、宜居的特性被各大商務(wù)組織和商務(wù)人士所看重，符合未來商旅度假需要； 3.海南博鰲是一個(gè)專門為論壇設(shè)計(jì)的集生態(tài)、休閑、旅游、智能和會(huì)展服務(wù)為一體的綜合功能區(qū)，有著十分宜人的自然地理環(huán)境 .,博鰲論壇的舉辦促進(jìn)了海南商務(wù)旅游的高度繁榮，同時(shí)此類商務(wù)度假型旅游地產(chǎn)也成為投資者追捧的目標(biāo)。,運(yùn)營模式定位,商界論壇型商務(wù)度假模式對(duì)區(qū)域旅游地產(chǎn)的利好,提高區(qū)域旅游地產(chǎn)的知名度，帶來各類高收入高端商務(wù)人群； 為地區(qū)高端酒店、會(huì)所、餐飲飯店帶來持續(xù)性的高收入客群； 優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，延長客群逗留度假時(shí)間，促發(fā)其產(chǎn)生購置旅游地產(chǎn)的需求； 地區(qū)度假產(chǎn)品的供應(yīng)和客戶需求的釋放，吸引更多的投資者，使地區(qū)旅游地產(chǎn)投資價(jià)值提升； 投資產(chǎn)品價(jià)值提升、度假客戶人數(shù)提升反過來刺激和促進(jìn)地區(qū)商務(wù)度假模式的成熟和完善。,國內(nèi)新興模式探討,國內(nèi)新興模式探討,運(yùn)營模式定位,國內(nèi)商界論壇商務(wù)度假模式已在各大經(jīng)濟(jì)圈形成,京津冀地區(qū),“會(huì)都”九華山莊,長三角地區(qū),上海淀山湖朱家角,珠三角地區(qū),廣州白云山鳴泉居,圈層會(huì)議度假模式必備要件： 地區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模化所在城市及經(jīng)濟(jì)圈已形成較大規(guī)模的商務(wù)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)集群，并且已有或?qū)⒁园l(fā)形成的各行業(yè)精英圈層，他們有進(jìn)行非官方精英會(huì)議、休閑、度假的需求。 郊區(qū)生態(tài)化此類產(chǎn)品必須遠(yuǎn)離喧囂的城區(qū)，周邊已有較為靜謐、自然的生態(tài)環(huán)境資源，頗為迎合高端商務(wù)精英人士的休閑度假品位。 形態(tài)綜合化作為度假場(chǎng)所，此類產(chǎn)品除了專業(yè)的會(huì)議設(shè)施以外，還需要私密的高端會(huì)所、服務(wù)全面的酒店設(shè)施、以及其他衍生的別墅、公寓等長短住和投資型產(chǎn)品。 形式非官方化此類度假模式重在休閑，給予各行業(yè)精英一個(gè)自由交流的平臺(tái)，呈現(xiàn)非功利化。,本項(xiàng)目立地條件符合 “郊區(qū)生態(tài)化”要求，并且具備形態(tài)綜合化的可建體量。,合肥經(jīng)濟(jì)規(guī)模發(fā)展概況,運(yùn)營模式定位,長三角經(jīng)濟(jì)圈是以上海為中心，蘇浙為兩翼，形成的3小時(shí)經(jīng)濟(jì)商貿(mào)圈； 隨著高速鐵路的陸續(xù)通車，合肥也被納入了長三角三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)； 合肥經(jīng)濟(jì)圈具有長三角城市所需要的人力資源、自然資源，隨著合肥納入泛長三角經(jīng)濟(jì)圈，其產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、會(huì)展等各方面正積極的對(duì)接長三角產(chǎn)業(yè)發(fā)展。,泛長三角 3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈,合肥經(jīng)濟(jì)圈對(duì)接長三角將形成更多新的產(chǎn)業(yè)、商務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)，通過產(chǎn)業(yè)整合，合肥經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展將快速追趕滬、杭、寧等城市。,模式引入思考：本項(xiàng)目基本具備引入商界論壇商務(wù)度假模式的立地條件和體量要求，合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來走勢(shì)將決定本項(xiàng)目模式定位的關(guān)鍵因素。,合肥經(jīng)濟(jì)圈,合肥經(jīng)濟(jì)規(guī)模發(fā)展概況,運(yùn)營模式定位,規(guī)劃利好2010年1月12日，國務(wù)院正式批復(fù)皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃，合肥經(jīng)濟(jì)圈承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略。,合肥經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)模與前景： 1、合肥經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)廣闊 皖江城市帶處于我國人口密集、消費(fèi)需求較大的最靠近東部的中部地區(qū)，以合肥為中心，半徑500 公里。無論是國內(nèi)生產(chǎn)總值，還是社會(huì)消費(fèi)額，安徽及周邊地區(qū)都占全國比重近1/2，皖江城市帶是拓展國內(nèi)市場(chǎng)、啟動(dòng)內(nèi)需的關(guān)鍵區(qū)。 2、合肥經(jīng)濟(jì)圈投資需求潛力巨大 目前皖江九市完成固定資產(chǎn)投資投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到78.5%。顯示出合肥經(jīng)濟(jì)圈在吸引外來資金投資的巨大潛力。 3、合肥經(jīng)濟(jì)圈吸納勞動(dòng)力就業(yè)的空間大 合肥經(jīng)濟(jì)圈開發(fā)空間廣，承接產(chǎn)業(yè)的能力強(qiáng)，吸納勞動(dòng)力就業(yè)的空間大，而且區(qū)位居中，便于縮短勞動(dòng)力來回遷移的距離，是國家擴(kuò)大內(nèi)需、解決就業(yè)的重要載體。,合肥作為合肥經(jīng)濟(jì)圈的核心城市，無疑成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，未來將大力發(fā)展商貿(mào)、金融、會(huì)展、旅游休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。,合肥經(jīng)濟(jì)規(guī)模發(fā)展概況,運(yùn)營模式定位,合肥未來發(fā)展前景： 國家重要科研教育基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新產(chǎn)業(yè)基地； 未來發(fā)展成旅游會(huì)展中心、商貿(mào)物流中心、金融信息中心； 大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；,合肥的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化，已從單一制造業(yè)為重核心逐漸轉(zhuǎn)型為金融會(huì)展商貿(mào)為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)； 從合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)判斷，未來2-3年內(nèi)將具備商務(wù)度假地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)規(guī)?；臈l件。,合肥旅游行業(yè)發(fā)展概況,大蜀山旅游區(qū),三國新城遺址,紫蓬山森林公園,行業(yè)經(jīng)濟(jì)2009年合肥旅游行業(yè)收入173億元，比重8.2%，已成為合肥經(jīng)濟(jì)支柱之一； 發(fā)展重心多元功能旅游已成為合肥旅游新方向，產(chǎn)業(yè)重心從純觀光轉(zhuǎn)向休閑度假； 重要旅游景區(qū)已形成紫蓬山、三國新城遺址、岱山湖、豐樂生態(tài)園、元一雙鳳湖、徽?qǐng)@ 等多個(gè)4a景區(qū)； 發(fā)展階段與其他城市旅游行業(yè)相比，合肥旅游仍處于發(fā)展成型階段，仍以區(qū)域性中短途游和觀光游為主，且缺少國際級(jí)景區(qū)和相關(guān)的配套設(shè)施。,合肥旅游行業(yè)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，紫蓬山周邊已出現(xiàn)初級(jí)的私人高爾夫型商務(wù)度假產(chǎn)品； 大規(guī)模的商界論壇型商務(wù)度假型旅游地產(chǎn)存在較大的市場(chǎng)空白，本項(xiàng)目具有較大介入機(jī)會(huì)。,運(yùn)營模式定位,合肥旅游行業(yè)發(fā)展概況,游客旅行目的,休閑度假、商務(wù)會(huì)議將逐漸代替游覽觀光成為合肥旅游游客主要旅游目的； 合肥具有潛在的會(huì)議休閑度假需求。,數(shù)據(jù)來源：合肥統(tǒng)計(jì)局,運(yùn)營模式定位,合肥商務(wù)度假需求研究,運(yùn)營模式定位,合肥當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)徽商團(tuán)體需要能有舉辦精英論壇并且滿足商務(wù)度假需求的旅游地產(chǎn)。,合肥未來商務(wù)度假發(fā)展趨勢(shì)判斷： 合肥經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)?？焖侔l(fā)展，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已成為合肥重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)； 合肥已形成初級(jí)層次的高爾夫商務(wù)度假模式，官方形式的會(huì)議經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)展成熟； 區(qū)域已經(jīng)形成各行業(yè)的徽商團(tuán)體，此類團(tuán)體經(jīng)常不定點(diǎn)舉辦各類行業(yè)精英論壇； 合肥缺乏為各類徽商精英團(tuán)體提供商界論壇和商務(wù)度假兩個(gè)功能的場(chǎng)所。,本項(xiàng)目運(yùn)營模式定位,運(yùn)營模式定位,合肥各行業(yè)徽商團(tuán)體需要既可舉辦商界論壇又能滿足商務(wù)度假需求的場(chǎng)所； 本項(xiàng)目已具備運(yùn)營此類商務(wù)度假產(chǎn)品的立地條件和可建規(guī)模；,以“商界論壇型商務(wù)度假”模式為運(yùn)營模式定位，可為本項(xiàng)目整體提供核心競(jìng)爭(zhēng)力支持，借以拉動(dòng)酒店、會(huì)所、別墅等各產(chǎn)品線的發(fā)展，這是本項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵。,本項(xiàng)目運(yùn)營模式定位,運(yùn)營模式定位,本項(xiàng)目定位為,合肥經(jīng)濟(jì)圈首個(gè)具備舉辦商界論壇及會(huì)議條件的 體量最大功能最齊備水準(zhǔn)最高的商務(wù)主題度假村,報(bào)告大綱,報(bào)告大綱,各區(qū)度假別墅分布 市場(chǎng)細(xì)化研究 客戶研究 產(chǎn)品定位,三.一期別墅定位,四.產(chǎn)品建議,二.運(yùn)營模式定位,一.項(xiàng)目理解,一期別墅定位,針對(duì)一期可售的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，進(jìn)行市場(chǎng)定位,本案一期獨(dú)棟別墅產(chǎn)品如能順利去化，既能達(dá)到回籠資金，并可與酒店、會(huì)所等度假設(shè)施形成良性互動(dòng)； 一期獨(dú)棟別墅作為可售產(chǎn)品，可引入高端客戶，促進(jìn)項(xiàng)目推廣，后文通過市場(chǎng)分析進(jìn)行產(chǎn)品定位和建議。,各區(qū)度假型別墅分布特征,一期別墅定位,城區(qū),大蜀山,梅沖湖,環(huán)巢湖,紫蓬山,遠(yuǎn)郊,城區(qū)：大蜀山板塊 遠(yuǎn)郊：梅沖湖、紫蓬山、環(huán)巢湖板塊,大蜀山板塊與本項(xiàng)目區(qū)位相似度較低，但具有類似的自然景區(qū)資源； 與本項(xiàng)目具有相近的區(qū)位特征和自然資源優(yōu)勢(shì)的主要有梅沖湖、紫蓬山、環(huán)巢湖三個(gè)別墅板塊構(gòu)成，這些別墅區(qū)以度假型產(chǎn)品為主。,28公里,14公里,25公里,13公里,典型項(xiàng)目案例,一期別墅定位,該項(xiàng)目為地中海式別墅，其是以公寓為主的操作模式，度假別墅僅是其提高形象的附加產(chǎn)品。,典型項(xiàng)目案例,一期別墅定位,該項(xiàng)目最大的特色是充分利用高低地勢(shì)規(guī)劃成合肥稀有的度假型山地別墅。,典型項(xiàng)目案例,一期別墅定位,名流高爾夫莊園是以高爾夫球場(chǎng)為運(yùn)營模式的度假別墅產(chǎn)品。,典型項(xiàng)目案例,一期別墅定位,半島一號(hào)是以1700畝梅沖湖為賣點(diǎn)的綜合性別墅產(chǎn)品，其英倫風(fēng)格獲得市場(chǎng)追捧。,典型項(xiàng)目案例,一期別墅定位,該項(xiàng)目是以巢湖湖景為主賣點(diǎn)的綜合度假產(chǎn)品，面對(duì)客群主要為合肥市區(qū)投資者。,市場(chǎng)供應(yīng)研究,在售供應(yīng)主力產(chǎn)品雙拼產(chǎn)品為主，獨(dú)棟僅有名流高爾夫和觀瀾天下； 未來供應(yīng)主力產(chǎn)品雙拼、聯(lián)排，體量約80萬方； 未來獨(dú)棟供應(yīng)體量約10萬方；供應(yīng)樓盤名流高爾夫、觀瀾天下、幸福聯(lián)盟紫廷、安梁紫云灣。,未來合肥度假型獨(dú)立別墅僅10萬供應(yīng)，預(yù)計(jì)將在6-8年內(nèi)陸續(xù)推出。,一期別墅定位,市場(chǎng)去化研究,一期別墅定位,針對(duì)市場(chǎng)上獨(dú)棟別墅產(chǎn)品進(jìn)行去化、面積、價(jià)格、客戶研究以確定本項(xiàng)目一期獨(dú)棟別墅產(chǎn)品定位。,目前僅有肥西紫蓬山板塊有獨(dú)棟別墅成交記錄，月均成交2套左右； 從現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)判斷，剩余存量可在5個(gè)月內(nèi)逐漸消化； 未來市場(chǎng)獨(dú)棟別墅供應(yīng)約有10萬方會(huì)在6-8年左右陸續(xù)上市，從目前市場(chǎng)成交年均1.6萬方判斷，市場(chǎng)消化壓力并不大； 目前市場(chǎng)熱銷面積段基本在300-400平米。,目前市場(chǎng)單個(gè)獨(dú)棟別墅個(gè)案月均去化套數(shù)2套，月均去化面積600-800平米，市場(chǎng)供求處于均衡狀態(tài)。,市場(chǎng)價(jià)格研究,一期別墅定位,肥西紫蓬山獨(dú)棟別墅成交單價(jià)基本在20000元-30000元價(jià)格段； 該區(qū)域獨(dú)棟別墅主力成交總價(jià)基本在700-900萬價(jià)格段；,肥西紫蓬山板塊別墅與本項(xiàng)目存在區(qū)域差異，單總價(jià)僅供未來定價(jià)參考； 紫蓬山板塊獨(dú)棟別墅成交價(jià)格表現(xiàn)了合肥高檔獨(dú)棟別墅主力價(jià)格表現(xiàn)。,產(chǎn)品面積研究,一期別墅定位,單位：平米、萬元/套,市場(chǎng)供應(yīng)主力產(chǎn)品為310-390平米的中小獨(dú)棟產(chǎn)品； 300-390平米產(chǎn)品總價(jià)基本控制在800萬上下，是成交的主力戶型； 300平米小獨(dú)棟別墅更適合度假人群使用，面積控制合理，功能全面。,從市場(chǎng)主力成交面積配比與本項(xiàng)目度假產(chǎn)品性質(zhì)判斷，本項(xiàng)目戶型面積更適合規(guī)劃300平米左右小獨(dú)棟產(chǎn)品。,客戶研究,一期別墅定位,置業(yè)目的：以5+2度假需求為主； 客戶來源：合肥市區(qū)為主； 職業(yè)特征：以私營企業(yè)主為主，多數(shù)為各行業(yè)徽商,市場(chǎng)總結(jié),別墅產(chǎn)品定位,已出現(xiàn)高爾夫?yàn)橹黝}的商務(wù)度假別墅產(chǎn)品； 結(jié)合市場(chǎng)成交，未來市場(chǎng)獨(dú)棟別墅產(chǎn)品供求競(jìng)爭(zhēng)并不激烈； 市場(chǎng)成交主力總價(jià)段為700-900萬； 市場(chǎng)主力成交面積段為300-400平米小獨(dú)棟產(chǎn)品； 合肥市區(qū)的私營企業(yè)主是目前度假別墅主力購買者。,一期別墅定位,本項(xiàng)目定位為,以合肥經(jīng)濟(jì)圈精英商界人士為目標(biāo)客層 合肥最高水準(zhǔn)的商務(wù)度假別墅,報(bào)告大綱,三.一期別墅定位,四.產(chǎn)品建議,二.運(yùn)營模式定位,一.項(xiàng)目理解,全景水岸度假別墅 地中海風(fēng)情悠居生活,建筑立面 景觀設(shè)計(jì) 戶型建議 內(nèi)部配套,目標(biāo)：,建筑立面,有效利用自然水資源，貫穿始終的地中海風(fēng)情，打造一個(gè)完美愜意的休閑度假環(huán)境。 通過不同的組團(tuán)處理，進(jìn)行不同地中海風(fēng)格的演繹。如意大利風(fēng)格、西班牙風(fēng)格等，達(dá)到視覺效果的跳躍，使整個(gè)一期度假別墅區(qū)更加輕松愜意，更具活力。,整體格調(diào)以地中海風(fēng)情為主,建筑立面,海灣式布局：西班牙是海洋國家，所以“水”是西班牙風(fēng)格的靈魂元素之一，一些西班牙項(xiàng)目通常在空間分割中使用水系、綠化帶為分隔媒介，使社區(qū)與外部自然區(qū)分，由社區(qū)空間到生活空間，水岸氣息散落每個(gè)角落，體現(xiàn)了建筑與水與人的完美和諧。,西班牙風(fēng)格,建筑立面,西班牙風(fēng)格,建筑立面保留了西班牙風(fēng)格傳統(tǒng)的紅瓦屋頂及大拱門窗設(shè)計(jì)，在立面色彩上加以改良，打造主色調(diào)為淺米色，更切合項(xiàng)目海灣度假風(fēng)情的統(tǒng)一性。,建筑立面,西班牙風(fēng)格,其基本特征是： a、屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè)； b、屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院； c、門廊和窗多顯拱形。,建筑立面,意大利 威尼斯風(fēng)格,考慮項(xiàng)目整體水系環(huán)繞，與水城威尼斯相似，通過威尼斯建筑靈動(dòng)、鮮明的立面色彩，為項(xiàng)目增添輕松愜意的度假氛圍。,建筑立面,威尼斯建筑不但融入西方的特色，也有西亞的特點(diǎn)，這是因?yàn)楣艜r(shí)威尼斯與土耳其戰(zhàn)事頻繁，并且與黑海周邊國家商務(wù)往來密切，所以將東方的一些裝飾圖案與藝術(shù)帶入威尼斯，如圓頂，據(jù)說就是來自西亞的土耳其伊斯坦布爾的圣索非亞大教堂，而正面華麗風(fēng)格則沿襲了中東的拜占庭風(fēng)格。,威尼斯風(fēng)格,建筑立面,威尼斯風(fēng)格,威尼斯建筑物的主要色彩為淡黃與淡紅，有人形容這是一種模糊、微亮、輕柔、似水的淡紅。,建筑立面 景觀設(shè)計(jì) 戶型建議 內(nèi)部配套,目標(biāo)：,景觀設(shè)計(jì),以水為景觀締造主要元素，結(jié)合地中海風(fēng)情景觀打造， 演繹一個(gè)生態(tài)、自然、愜意的度假區(qū)。,景觀設(shè)計(jì),有效利用水資源，打造戶戶臨水，水景環(huán)繞的視覺效果。 通過不同的水域面積，達(dá)到主次分明，組團(tuán)鮮明的特色。,景觀表現(xiàn),景觀設(shè)計(jì),利用較大的水域面積區(qū)域，通過堤岸、植被、親水平臺(tái)的設(shè)計(jì)，營造觀賞性強(qiáng)烈的地中海風(fēng)情。,景觀表現(xiàn),景觀設(shè)計(jì),內(nèi)路區(qū)域，通過噴水池、跌水的設(shè)計(jì)，使水景遍布整個(gè)度假區(qū)。,通過陶罐、花車等傳統(tǒng)的地中海風(fēng)情演繹品的陳列，突出對(duì)其風(fēng)格的詮釋。,景觀細(xì)節(jié),景觀設(shè)計(jì),細(xì)節(jié)：元素和色彩 在地中海風(fēng)格的庭院中，陶罐是必不可少的裝飾元素， 土色和褐紅色的陶罐里常種植粉紅或紅色的花草。,細(xì)節(jié)：植物 棚架-地中海庭院的典型特征之一，可種植一些攀援植物如葉子花、凌霄和白色茉莉花都是地中海庭院的經(jīng)典植物。,景觀細(xì)節(jié),建筑立面 景觀設(shè)計(jì) 戶型建議 內(nèi)部配套,目標(biāo)：,戶型建議,突破點(diǎn)和價(jià)值點(diǎn)：度假型、舒適性、居家感 打造附加空間,以市場(chǎng)現(xiàn)狀為依據(jù) 打造舒適型度假理念 創(chuàng)造戶型的突破點(diǎn)和價(jià)